בוטל הסכם למכירת דירה: המוכרת הסתירה שהבניין בסכנת התמוטטות

בני זוג שקנו דירה בטבריה נדהמו לגלות שהבניין מתפורר. תביעה שהגישו לביטול ההסכם התקבלה לאחר שנקבע שהמוכרת ידעה את המצב אך הסתירה זאת מהם.

לפני כשלוש שנים רכשו בני זוג דירה בטבריה. זמן קצר לאחר שנכנסו לגור בה נודע להם שהבניין לא יציב וזקוק לחיזוק דרסטי. הם הצטיידו בהקלטות סתר של המוכרת והגישו תביעה לביטול ההסכם בבית המשפט המחוזי בנצרת. השופט ערפאת טאהא קיבל את התביעה והדגיש את חובת הגילוי הרחבה שחלה על מוכרי נכסים.

בני הזוג סיפרו שלמחרת המעבר לדירה נכנס אליהם מתווך שטיפל בדירה השכנה והודיע להם שדירתם במצב מסוכן מאחר שמצבו של הבניין כולו רעוע. הוא הציג בפניהם חוות דעת הנדסית (שהתקבלה לפני שחתמו על ההסכם) שלפיה יש נזק משמעותי לעמודי היסוד של המבנה.

הם הדגישו שהמוכרת הייתה מודעת למצב הבניין והדירה עוד לפני כריתת ההסכם והיא עצמה השיגה את מספר הטלפון של המהנדס עבור שכנתה. עוד לטענתם, ניכר שכל דיירי הבניין ידעו על מצב הבניין ועסקו בכך אך המוכרת  בחרה להעלים עובדה זו מהם.

התובעים גיבו את טענותיהם בהקלטות סתר שבהן מאשרת המוכרת שהמבנה במצב גרוע ושהיא לא סיפרה להם על כך בעצת מהנדס ועורכת דין שעמם התייעצה. לדבריהם, הדירה אינה ראויה למגורים ומסכנת את חייהם ואילו היו מודעים לעובדות הם לא היו רוכשים אותה.

המוכרת מצידה הכחישה שהתכוונה לרמות את התובעים. לטענתה, המבנה מורכב משני חלקים והחיזוק שנדרש הוא מתחת לחלק הימני של המבנה ואילו הדירה נמצאת בחלק השמאלי.

היא הוסיפה שההסכם נחתם לאחר משא ומתן ארוך שבמסגרתו ביצעו התובעים כל בדיקה אפשרית לדירה, לבניין ולסביבה תוך קבלת מלוא המידע הידוע לה. היא טענה שהמצב הפיזי והתחזוקה השוטפת של הבניין סטנדרטיים ותואמים את גיל המבנה.

״ייזהר המוכר״

השופט ערפאת טאהא פתח ואמר שעסקאות לרכישת דירה הן המשמעותיות והגדולות ביותר בחייהם של מרבית רוכשי הדירות ולכן זכו חוזי מכר מעין אלה לטיפול מיוחד בשיטת המשפט שלנו. הוא הוסיף שבשנים האחרונות השתנה העיקרון השולט בחוזים אלה מעיקרון של ״ייזהר הקונה״ לעיקרון של ״ייזהר המוכר״.

השופט הסביר שאם בעבר סעיפים שלפיהם הקונה בדק את מצב הנכס פטרו את המוכר מכל אחריות, בשנים האחרונות מטילים בתי המשפט חובת גילוי רחבה על מוכרי נכסים.

הוא ציין שהתובעים הוכיחו באופן שאינו משתמע לשתי פנים שהנתבעת מכרה להם דירה בבניין שהתגלו בו פגמים וליקויים מהותיים. עוד הוכח שהיא לא גילתה להם עובדה זו על אף שהייתה ידועה לה לפני חתימת ההסכם.

לדבריו, על הליקויים ניתן ללמוד מכלל חוות הדעת שהוגשו בתיק, לרבות זו של המהנדס מטעם הנתבעת עצמה. לפי הממצאים, נכון למועד החתימה סבל הבניין מבעיות הנדסיות וקונסטרוקטיביות חמורות שהעמידו אותו ואת כל הדירות הממוקמות בו בסיכון.

השופט השתכנע שהנתבעת ידעה על מצב הבניין לפני החתימה על הסכם המכר, או לכל הפחות ״עצמה את עיניה״. הוא הבהיר שמסקנה זו נובעת בין היתר מהקלטות הסתר. כמו כן, ניכר שהנתבעת ביקשה באופן מלאכותי להפריד בין מצבו הרעוע של הבניין והבעיות שהתגלו ביסודותיו לבין הדירה אותה מכרה לתובעים.

לפיכך קיבל השופט את התביעה והצהיר שהסכם המכר שנחתם בין הצדדים מבוטל. הנתבעת חויבה לשלם לתובעים הוצאות בסך 7,000 שקל ושכ״ט עו״ד בסך 25,000 שקל.

• ב״כ התובעים: עו"ד אסף גל
• ב״כ הנתבעת: עו"ד דדי סופר

בהכנת הכתבה לקחו חלק צוות העורכים של אתר פסקדין