ה"פ 5314-10-12 ישראל ואח' נ' ישראל ואח'

התובענה עניינה בטענות המבקשים לזכויות במקרקעין שהוחכרו לעיריית אשקלון.

רקע כללי

1.המחלוקת בין הצדדים נוגעת למקרקעין המצויים בעיר אשקלון, מגרש 927 לפי תב"ע / תרש"צ 5/45/17 הידועים כגוש 1656 חלקה 3. בעבר הוגדרו המקרקעין כגוש 1223 חלק מחלקות 12,14,15,16,17 וגוש 1207 חלק מחלקה 1 (להלן: "הנכס"). ברקע הדברים, הסכם גג שנחתם ביום 7.4.76, (להלן: "הסכם הגג"), בין המינהל (או כהגדרתו היום ולהלן: "רמ"י"), לבין מספר גורמים ציבוריים בהם הסוכנות ועמיגור, (אשר פעלה בשם הסוכנות והמשיכה לטפל בנכס ולפיכך ולהלן המבקשות יכונו: "עמיגור"). הסכם הגג התייחס ללא פחות מאשר 30,000! נכסים מסוגים שונים ברחבי הארץ. להסכם הגג לא צורף נספח של פירוט הנכסים ולא הוכנו תשריטים. עמיגור טוענת שניתן ללמוד על כי הנכס נכלל בהסכם הגג וזאת מתוך מסמכים מאוחרים יותר, בהם "טופס סיכום עסקה" מחודש מרץ 1986, נספח 7 לתשובת רמ"י, (להלן: "סיכום עסקה 1986"), טופס סיכום עסקה מיום 22.3.90, נספח 10 לתשובת רמ"י (להלן: "סיכום עסקה 1990"). כן סומכת עמיגור ידה על מסמך שצורף כנספח 3 לתובענה, שכותרתו "דו"ח בתים", דף 7 עליו יש חתימות של נציגי רמ"י עמיגור והסוכנות, (כאשר יש לציין כי לא צורף המסמך השלם ממנו נלקח דף 7), (להלן: "דו"ח הבתים"). אין מחלוקת שלא נחתם הסכם פרטני לגבי הנכס, כי העסקה לא דווחה לרשויות מס שבח וכי עמיגור לא ביצעה כל פעולה לעיגון זכויותיה הנטענות ובין היתר לא רשמה הערת אזהרה. הנכס הוחכר לעירייה בהתאם להסכם חכירה מיום 27.2.07, בתמורה לסך סמלי של חי (18) ₪ לשנה. לטענת עמיגור, מדובר בהסכם שיש להורות על ביטולו בהיותו עסקה נוגדת לאור זכויותיה ולפיכך הגישה התובענה.

תמצית טענות עמיגור

2.טוענת עמיגור כי זכאית היא לסעד הצהרתי בדבר זכויותיה ובדבר בטלות ההסכם שנחתם עם העירייה וזאת בשל כך שהסכם הגג העניק לה את הזכויות בנכס. טוענת עמיגור כי מאז 1976 ועד היום, שילמה דמי חכירה שנתיים ואף נהגה בנכס מנהג בעלים כולל השכרת הנכס לעירייה. טוענת עמיגור כי ההסכם אותו מבקשת היא לבטל, החכרת הנכס לעירייה, נודע לה באקראי בחודש יולי 2007 וזאת לאחר שהעירייה הייתה מודעת לזכויותיה. טוענת עמיגור כי הסכם החכירה של העירייה מאוחר בזמן ולכן מדובר בעסקה נוגדת שאינה גוברת על העסקה שרמ"י ערכה עמה, כאמור בסע' 9 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 המסדיר את נושא העסקאות הנוגדות במקרקעין, ועדיפות העסקה הראשונה בזמן. לחילופין טוענת עמיגור כי אם מדובר בזכות שהינה בגדר מיטלטלין, הרי שזכותה גוברת בהתאם לסע' 12 לחוק המיטלטלין התשל"א – 1971 לאור היותה הראשונה בזמן ולאור כך שפעולות העירייה ורמ"י נגועות בחוסר תום לב שכן גורמים אלו ידעו היטב על טענותיה לזכויות בנכס. לטענת עמיגור עומדות לה זכויות שביושר לקבל את הסעד ההצהרתי המבוקש לאור זכויותיה בנכס. לפיכך התבקש ביהמ"ש להצהיר על זכויות עמיגור בנכס ועל בטלות זכויות העירייה.

תמצית טענות רמ"י

3.בראש הדברים טוענת רמ"י להתיישנות התובענה ולחילופין לשיהוי כבד שהביא לנזק ראייתי. רמ"י בטיעוניה הציגה פירוט נרחב של השתלשלות הדברים, צירפה מסמכים נוספים אודות הנכס כמו גם דוגמאות מנכסים אחרים. טוענת רמ"י לחוסר תום הלב של עמיגור, המתעלמת מאירועים רבים שפירטה מאז יום החתימה על הסכם הגג ועד היום בו הוגשה התובענה. פירוט הדברים יובא להלן בגוף פסה"ד. רמ"י מפרטת כי הקושי המהותי ביותר הינו העדר הסכם חכירה קונקרטי כך שיוצא כי גם אם היו כוונות לאפשרות הגשת הצעת יזום, הכפופה לאישור והסכם רשמי, אפשרות זו התפוגגה בהעדר כל פעולה מצד עמיגור. טוענת רמ"י לאי נוחות רבה בתובענה שכן מטרת הסכם הגג הייתה לייעל הטיפול בעולים חדשים ותושבים חסרי אמצעים. מאז חלפו שנים, לא נעשה בנכס שלמעשה ננטש, דבר תוך שנדחו הטענות כי עמיגור פעלה בנכס. נטען כי עמיגור "נזכרה" בנכס אגב אפשרות לעשות עסקת נדל"ן בנכס או ליהנות מפיצוי כספי בגינו. לפיכך טענה רמ"י שיש לדחות התובענה.

תמצית טענות העירייה

4.טוענת העירייה כי התביעה התיישנה ולחילופין שהוגשה בשיהוי כבד. טוענת העירייה שהנכס עמד במשך שנים רבות ללא שימוש ריק מוזנח והרוס. טוענת העירייה כי היא החלה לפעול לקבלת זכויות על מנת שהנכס ישמש כמבנה לטובת הציבור בהתאם לייעודו התכנוני, אולם עמיגור פעלה רק לאחר שהעירייה הצליחה בפעולתה והביאה לחתימת הסכם מול רמ"י. טוענת העירייה כי עמיגור לא ביצעה כל פעולה בהתאם לזכויותיה הנטענות ואפילו לא דאגה לרישום הערת אזהרה על הנכס. העירייה בטענותיה מסבירה מדוע לא פעלה מלכתחילה להפקעת הנכס וזאת בשל הנחיות היועמ"ש בנוגע לנכסים שבבעלות רמ"י. טוענת העירייה כי להסכם הגג לא צורפו נספחים ושעמיגור מסתמכת על מסמכים מאוחרים בהם נזכר הנכס באופן חלקי וסתום. בכול הנוגע לפניית סגן ראש העירייה מיום 31.5.07, כאשר ביקש האחרון לסייע לעמותה אשקלונית, מפנה העירייה לתוכן המסמך ממנו עולה כי אין בו כל התייחסות לנכס מושא תיק זה וכי מדובר בפנייה כללית לעזרה והדברים נלמדים מהתכתבות נוספת שצורפה. טוענת העירייה כי רמ"י שידעה על טענות עמיגור לא הייתה חותמת עמה על הסכם חכירה אם היו בטענות אלו ממש וההסכם נחתם לאחר שהובאו בחשבון טענות עמיגור. לפיכך התבקש ביהמ"ש להורות על דחיית התובענה.

הראיות