החברה לאיתור ולהשבת נכסים של נספי השואה בע"מ נ' חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ

1.על פי המתווה הדיוני עליו הסכימו הצדדים, תחילה ניתן בתיק זה פסק דין חלקי העוסק בשאלה האם החזיקה המשיבה ב"נכס של נספה שואה", ואם כך הוא – על פי איזו חלופה עליה להשיב למבקשת (ובאמצעותה – ליורשיו של הרוכש) את ערכו של נכס המקרקעין נשוא התובענה, שנמכר על ידה עוד ב-1946 לקרן הקיימת לישראל. בפסק הדין החלקי מ-28.12.2016, שעסק בשאלות אלה, קבעתי כי אכן המדובר ב"נכס של נספה שואה" ועל כן קמה למשיבה חובת השבה בהתאמה לתמורה ששילם בשעתו הרוכש, ברוך בלוך המנוח (כ-70% מסכום המכירה המוסכם). עוד קבעתי, כי מכירת הנכס לקרן הקיימת לישראל נעשתה שלא כדין, ומשכך ההשבה צריכה להיעשות לפי שוויה העדכני של הקרקע, תוך ניכוי הוצאות המשיבה, ככל שהיו כאלה וככל שנכון להכיר בהן.

הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות. השמאים, איל טדי הראל מטעם המבקשת ודותן דרעי מטעם המשיבה, נחקרו עליהן וב"כ הצדדים סיכמו את טענותיהם. עתה הגיעה עת ההכרעה.

2. אין חולק, כי ברוך בלוך המנוח התקשר עם המשיבה בהסכם לרכישת חמש חלקות, באזור יוקנעם: חלקה 1 בגוש 11072; חלקה 48 בגוש 11072; חלקה 14 בגוש 11092; חלקה 13 בגוש 11102; וחלקה 11 בגוש 11104 (ולהלן: חלקות 1, 48, 14, 13 ו-11 בהתאמה).

עוד אין חולק, כי ייעודן של חלקות 1 ו-14 שונה, מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. במסגרת התכנית לשינוי הייעוד עברו הליך של איחוד וחלוקה. שני השמאים הסכימו, לצורך דיוננו, כי השומה תתבסס על ההנחה ששווין של כלל החלקות שנכנסו להליך האיחוד והחלוקה, היה זהה ולפיכך ניתן לשום את שווין של החלקות שרכש ברוך בלוך על פי חלקן היחסי בחלקות המאוחדות (ראו עדות השמאי דרעי, עמ' 672; עדות השמאי הראל, עמ' 595, עמ' 658-657).

שלוש החלקות האחרות נותרו בייעודן המקורי – קרקע חקלאית.

ניתן לומר בהכללה, כי המחלוקת העיקרית בין השמאים נסבה על הניכויים, ובאופן מיוחד בשאלה האם נכון היה להביא בחשבון את היטל ההשבחה שצפוי היה בעל המקרקעין לשלם בשתי החלקות שעברו שינוי ייעוד. מחלוקת זו אחראית לחלק נכבד מן הפער בהערכת השווי בחוות הדעת שלהם.

אפנה, אפוא, לדון תחילה בשאלות העקרוניות בהן נחלקו הצדדים, ולאחר מכן אתייחס למאפייניה הספציפיים של כל חלקה ולמחלוקות הנקודתיות ביחס להערכת שוויה.

ניכוי היטל ההשבחה

4. סוגיה זו נוגעת, כאמור, לחלקות 1 ו-14.