ה"פ 4539-02-15 רוזנפלד ואח' נ' קרויז ואח'

1.לפניי בקשה למתן צו מניעה שיורה על עיכוב הליכי הפינוי של המבקשים מדירת מגוריהם (להלן: הדירה), וזאת עד להכרעה בהמרצת הפתיחה שהוגשה על ידם. בהמרצת הפתיחה התבקש בית המשפט להצהיר כי המבקשים הם דיירים מוגנים בדירה. הליכי הפינוי החלו במסגרת תיק הוצאה לפועל נגד משיב 1 (להלן: קרויז). הבניין בו מצויה הדירה מושכן לטובת משיב 2, בנק לאומי לישראל (להלן: הבנק), לטובת הלוואה שהעמיד הבנק לזכות קרויז. קרויז הוא אביה של מבקשת 1. מבקש 2 הוא בעלה של מבקשת 1.

2.טענת המבקשים לפיה הם דיירים מוגנים מתבססת על מסמך "זכרון דברים", אשר נחתם לטענת המבקשים ביום 14.8.2008 על ידי קרויז ויעקב דוד רוזנפלד, אביו של מבקש 2. לפי הטענה, במסמך זה, המהווה "כתב תנאים" שנחתם טרם חתונתם של המבקשים, התחייב קרויז כי למבקשים ולבניהם תינתן זכות מגורים בבית, במסגרת של דיירות מוגנת. בזכרון הדברים נכתב עוד כי צד החתן ייתן 30,000$ כהשתתפות בדירת המגורים, וכי המבקשים ישלמו דמי שכירות סמליים בסך של 36 שקלים לשנה. המבקשים נישאו זה לזו ביום 17.2.2010.

3.ביום 20.5.2014 פתח בנק לאומי את תיק ההוצאה לפועל למימוש נכס המקרקעין עליו בנוי הבניין בו מצויה הדירה. ביום 22.7.2014 מונה עו"ד יששכר בר הלל ככונס נכסים על זכויותיו של קרויז בנכס. בתיק ההוצאה לפועל התקיימו הליכים שונים, וביום 26.10.2014 ניתנה החלטת רשם ההוצאה לפועל המאשרת לכונס הנכסים למסור לקרויז ולמבקשים הודעות לפינוי הנכס. בעקבות הודעות הפינוי והחלטות רשם ההוצאה לפועל הוגש ההליך הנוכחי לבית המשפט.

4.המבקשים טוענים כי עוד בשנת 2012 הצהירו על כך שהם דיירים מוגנים בדירה במסגרת בקשה להנחה בדמי ארנונה שהגישו לעיריית ירושלים. עוד הם טוענים כי זכויותיהם – הנובעות מזכרון הדברים – קודמות לשעבוד הנכס על ידי קרויז לטובת הבנק. לפי הטענה, ביום 14.6.2011 חתם קרויז על מסמכי ההלוואה תוך שיעבוד הבניין בו מצויה הדירה. מסמכי השעבוד הסתמכו על שמאות מקרקעין של הבניין, אשר נעשתה ללא בדיקה של אופי הדיירים ומהות החזקתם בבניין. לטענת המבקשים, הבנק ידע, או היה עליו לדעת, על זכויות הדיירות המוגנת של המבקשים, ולכן, יש לבצע כיום את הליכי המימוש של הנכס בכפוף לזכותם לדיירות מוגנת. יצוין כי בבקשה נטען שישנם שני דיירים מוגנים נוספים (דירה אחת המשמשת בית כנסת ודיירת נוספת), אולם, עניינם של אלה אינו לפניי.

5.ביום 5.2.2015 ניתן צו ארעי המעכב את הליכי הפינוי בהתאם לתיק ההוצאה לפועל, בכפוף לתנאים ובטוחות שונות. במקביל, התבקשה תגובת המשיבים לבקשה למתן צו המניעה הזמני והתיק נקבע לדיון.

6.קרויז לא הגיב לבקשה וגם לא התייצב לדיון. משיבים 2 ו-3 (הבנק וכונס הנכסים) התנגדו לבקשה. לטענתם, המבקשים אינם דיירים מוגנים, וטענה זו מועלית על ידם היום כדי למנוע את הליך הפינוי ולסרבל את הליך מימוש הנכס. לפי הטענה, זכרון הדברים שהוצג על ידי המבקשים הוא מסמך מזויף שנוצר על ידי קרויז או על ידי המבקשים לצורך הגשת הבקשה הנוכחית בלבד. עמדת משיבים 2 ו-3 מבוססת על הטענה לפיה במועד משכון הנכס לטובת הבנק היה הבניין הרוס, לא היו בו דיירים (למעט דיירת אחת, שנזכרת בחוות דעת שמאי משנת 2011), ורק לאחרונה שיכן קרויז את בני משפחתו בבניין כדי ליצור מצג שווא שמטרתו לטרפד את הליכי המימוש. משיבים 2 ו-3 מפנים בהקשר זה לחוות דעת השמאי יואל גנני מחודש מאי 2011, שבה נכתב, בין היתר, "בחזית הבניין הפונה לרח' חוני המעגל היתה קיימת דירה מקורית ובעורף הבנין דירה נוספת. שתי הדירות הרוסות והן במצב שלד". משיבים 2 ו-3 מצרפים לתגובתם גם הודעת דואר אלקטרוני שהתקבלה מהשמאי ביום 12.1.2015, ובה כתב השמאי כי ביום ביקורו בנכס כל קומת הקרקע הייתה הרוסה ולא היו סימנים לקיום בית כנסת במקום. משיבים 2 ו-3 צרפו עוד תכתובות שניהל קרויז עם עיריית ירושלים באשר לתשלום הארנונה על הבניין. מתכתובות אלה עולה כי בשנים 2011-2007 הוכרו הנכסים כבלתי ראויים לשימוש, ולפיכך בוטלו חיובי הארנונה לגביהם. עיון במסמכים מעלה עוד כי גם ביחס לשנת 2012 הוגשה על ידי קרויז בקשה להכיר בנכס כבלתי ראוי לשימוש. עוד הגישו משיבים 2 ו-3 הודעה מיום 30.5.2012 אשר הוגשה על ידי קרויז לעיריית ירושלים ובה התבקשה העירייה לעדכן את המבקשים כמחזיקים בדירה. להודעה צורף חוזה של שכירות בלתי מוגנת מיום 29.12.2011 בין קרויז לבין המבקשים, בגדרו נקבע כי דמי השכירות החודשיים יעמדו על סך של 2,800 ש"ח. לפיכך, לטענת משיבים 2 ו-3, גם אם הייתה מתקבלת הטענה לפיה המבקשים שכרו את הנכס, הרי שמהמסמכים שהוגשו לעיריית ירושלים עולה כי החזיקו בנכס בשכירות בלתי מוגנת. אשר על כן טענו משיבים 2 ו-3 כי ממכלול הנתונים והמסמכים עולה כי המבקשים אינם דיירים מוגנים בנכס וכי הדירה בה הם מתגוררים כיום לא הייתה קיימת עת הנכס מושכן לבנק בחודש יוני 2012. לפי הטענה, בניית הדירה והשכרתה למבקשים נעשתה על ידי קרויז בניגוד לתנאי שטר המשכנתה וללא הסכמת הבנק. יצוין עוד כי לתגובה צורף תצהיר של נושה אחר של קרויז, בו נטען כי בתחילת שנת 2013 ביקר בנכס וראה שהוא בשיפוץ. לטענת המצהיר רק בסמוך לחודש יולי 2013 ניתן היה להתגורר בדירה בה מתגוררים כיום המבקשים.

7.בתשובה לתגובה טענו המבקשים כי לא ידוע להם מהיכן קיבלו המשיבים 2 ו-3 את חוזה השכירות בו נכתב כי המבקשים משלמים 2,800 ש"ח לחודש וכי המסמך, לטענתם, מזויף. לטענת המבקשים, מעולם לא חתמו על המסמך האמור והחזקתם בדירה היא מכוח כתב התנאים בלבד. לפי הטענה, הואיל והחוזה נערך לכאורה בין אב לביתו (קרויז והמבקשת), לא ייתכן שהיה גובה 2,800 ש"ח, כשהוא יודע שהמבקשים משתכרים סכום נמוך מזה. בנוסף, בתשובה לתגובה טענו המבקשים כי עברו להתגורר בדירה בתחילת שנת 2011, וכי מעולם לא ידעו שהנכס מושכן לטובת משיב 2.

8.תחילה נקבעה הבקשה לדיון ליום 1.3.2015. אולם, בפתח הדיון הודיע ב"כ המבקשים דאז כי: "המצהירה כרעה ללדת והיא בבית היולדות". כתוצאה נדחה הדיון נדחה ונקבע ליום 29.3.2015. בו ביום הגישה המבקשת בקשה לדחיית הדיון הואיל וביום שלפני ילדה והיא עודנה בבית החולים. ביני לביני הוגשה גם הודעת בא-כוחה על התפטרותו מייצוג. לפשר הפער בין ההודעות טענה המבקשת כי במועד הדיון הראשון אושפזה בבית החולים אולם נעשה מאמץ למנוע את הלידה ולהאריך את ההריון, וכי הלידה אכן התבצעה סמוך לפני מועד הדיון השני. בנסיבות אלה נדחה הדיון שנית ונקבע ליום 14.4.2015. סמוך לפני מועד הדיון הגישו המבקשים בקשה לצרף שני תצהירים נוספים מטעמם. לפי הטענה, הוספת התצהירים נובעת משינוי הייצוג, ובהמלצתו של בא-כוחם החדש של המבקשים. התצהיר הראשון של מבקש 2 והתצהיר השני של אביו של מבקש 2. אביו של מבקש 2, מר יעקב דב רוזנפלד, הצהיר כי העביר לקרויז את הסך של 30,000$ כדמי מפתח, במסגרת התחייבותו בהתאם לכתב התנאים. מבקש 2 הצהיר, בדומה לתצהירו של אביו, כי "כפי שסיפר לו אביו" הסכום האמור שולם במלואו. עוד הצהיר מבקש 2 כי מעולם לא חתם על הסכם שכירות בלתי מוגנת וכי לא היה חותם על הסכם שכירות הקובע כי הוא אינו דייר מוגן.

9.ביום 14.4.2015 התקיים דיון בבקשה והמבקשים נחקרו ארוכות על תצהיריהם. יצוין כי במהלך הדיון התרתי את הגשת התצהירים הנוספים מטעם המבקשים על רקע החלפת הייצוג. בסיכומים, כמו גם בחקירות הנגדיות, שבו המבקשים על טענתם לפיה הם דיירים מוגנים בנכס מכוח זכרון הדברים והואיל ושולמו דמי המפתח על ידי אביו של מבקש 2. לטענתם, גם לא יוכח ששילמו את דמי המפתח, אין הדבר פוגע בהכרח בזכותם לדיירות מוגנת. מבקש 2 העיד כי מעולם לא חתם על הסכם ההלוואה שהוגש לעיריית ירושלים, וכי עיון בחתימה הנחזית כחתימתו שונה מהחתימה על יתר המסמכים שהגיש בעבר לעירייה. המבקשים הוסיפו עוד כי עיון בחוות דעת השמאי על בסיסה ניתנה ההלוואה לקרויז מעלה כי השמאי כתב בחוות דעתו שבסיור בנכס איתר דיירת נוספת שטענה לזכויות דיירות מוגנת. לטענת המבקשים, הדיירת אליה התייחס השמאי היא המבקשת. ב"כ המבקשים טען כי במסגרת הליך למתן סעד זמני יש להתחשב בטענות שהועלו על ידי המבקשים באשר לזכותם בנכס ועל רקע הפגיעה המשמעותית העשויה להיגרם להם אם יפונו מהדירה.