פס"ד בתביעה לסעד הצהרתי במקרקעין וטענות לרמייה ושיעבוד של נכס שלא כדין

רקע עובדתי ודיוני

1. בכתב התביעה, שהוגש ביום 4 במאי 2016, עתר התובע להצהרה, כי הינו הבעלים של המקרקעין הנמצאים ברח' חוני המעגל 10 ירושלים, גוש 30063 חלקה 170 תת חלקה 2 ו-3, וכי הסכם מכר שנחתם בינו לבין הנתבעים 1-2 בתוקף ומחייב את הנתבעים כולם.

התובע טוען, כי ביום 19.10.1998 נכרת זכרון דברים והסכם מכר בין סבו הרב ישעיהו שנייבלג ז"ל לבין הנתבעים 1 ו-2 במסגרתו רכש הסב בעבור התובע דירה ושטח בקומת מרתף שתחת הדירה (שטח שלפי הנטען יועד למגורים ולבית כנסת), סעיפים 32-33 לכתב התביעה).  עסקת המכר נכרתה בין הסב לבין הנתבע 2, כאשר הנתבע 1 שימש כבא-כוח (מכוח יפוי-כוח כללי, ובהסכמת הסב הקונה, סעיף 46 לכתב התביעה).  העתקים צילומיים של זכרון הדברים, הסכם המכר, השיקים שנמסרו בגין התמורה ושל טפסי דיווח למס שבח שלא מולאו, צורפו לתיעוד שהוגש על-ידי התובע (סעיף 43 לכתב התביעה).

2. התובע התגורר בכל הזמנים הרליבנטיים לתובענה בארצות-הברית.  הטענה היא כי מאז חתימת הסכם המכר פעל הנתבע 1 בשם הנתבע 2 והעביר לתובע דמי שכירות בגין נכס המקרקעין שנרכש.  רק בשנה האחרונה הופסקה העברת הכספים מהנתבעים 1 ו-2, באמצעות הנתבע 1 לתובע (סעיף 23 לכתב התביעה).  בעקבות בירורים שערך התובע התברר לו, לדבריו, לראשונה, כנראה לפני כשנה, כי המקרקעין לא נרשמו על שמו, כי בנק לאומי לישראל בע"מ (הנתבע 4) וכונס נכסים מטעמו (הנתבע 3) פעלו (לפי בקשה של הנתבע 1) לרישום משכנתא להבטחת הלוואה שניתנה על-ידי הבנק לנ' 1 ולמימוש הזכויות במקרקעין שלהבטחתן נרשמה המשכנתא משהחוב המובטח לא סולק.  הנ' 2 שיעבד לבנק את תתי חלקות 2, 3 5 חלקה 170 בגוש 30063.  רשם ההוצאה לפועל ירושלים מינה בתיק 03-18970-14-1 את נ' 4 ככונס נכסים לגבי הזכויות המשועבדות כאמור.

התובע טוען כי תת חלקה 2 הוחזקה בידיו שכן היא נעולה והמפתח בידיו. 

3. עיקר העובדות אינן שנויות במחלוקת בין בעלי-הדין. הנתבע 1 אינו חולק על-כך, שפעל בשם הבעלים הרשום של המקרקעין כלפי התובע, וכי בשלב כשלהו הופסקה העברת כספים לתובע, בשל קשיים כלכליים אליהם נקלע הנתבע 1, לדבריו. הנתבע 1 נמצא בהליכי פשיטת רגל. ביום 28.2.16 הוכרז הנ' 1 כפושט רגל בתיקי פש"ר מח' י-ם 930-03-14, 30825-02-14 (כבוד השופטת עירית כהן).  בא-כוח הנאמן בפשיטת הרגל התייצב בהליכים הנוכחיים.  הנתבע 1 אינו חולק על כך שהוא יזם את רישום המשכנתא לגבי המקרקעין שבמחלוקת, וזאת לצורך עסקים שונים שנוהלו על-ידיו במשך שנים בהצלחה, ושבשלב מסויים כשלו.  הנתבע 2 לא התייצב לדיון.  הנתבע 1, אישית, אינו מתנגד לתובענה.  המחלוקת בהליך היא איפא בין התובע (והנתבעים 1 ו-2) מצד אחד, לבין הבנק וכונס הנכסים מטעמו,  מצד שני.  באי-כוח הבנק הדגישו, כי התובענה פוגעת בזכותו של הבנק למימוש הבטוחה שנרשמה כדין במרשם המקרקעין, אינה מאפשרת מימוש הבטוחה בהליכים שנוהלו כיאות בלשכת ההוצאה לפועל, כאשר התוצאה היא פגיעה גם בזכותם של מי שרכשו זכויות במקרקעין בהליכים שנוהלו כחוק בלשכת ההוצאה לפועל.

4. טענתו המרכזית של התובע היא, כי אלמלא התרשלות רבתי של הבנק ושל שמאי מטעמו, לא היתה נרשמת המשכנתא. התרשלות זו, כך טענתו של בא-כוחו המלומד של התובע, יש לראותה כפוגעת בתום ליבו של הבנק וכשוללת, כתוצאה מכך, את זכותו במקרקעין.  התובע טוען כי הבנק פעל לרישום משכנתא מבלי שנציג מטעמו ביקר בנכס (סעיף 3 לכתב התביעה), ללא שנבדק אם הנכס מחובר למים ולחשמל, וללא בדיקה אם הוצא למקום היתר בניה (שם, סעיפים 3-4, 9, 13).

5. למעט התובע והנתבע 2, איש מהמעורבים בעסקה לא הגיש תצהיר. סבו של התובע ועורך-הדין שערך את זכרון הדברים ואת חוזה המכר, כבר הלכו, למרבה הצער, לעולמם.  התיק הנוגע לעניין במשרד עורך-הדין לא הוגש.  המסמכים שהוגשו על-ידי התובע נחזים להיות העתקים צילומיים.  אין מחלוקת, שלא נרשמה לגבי העסקה הנטענת על-ידי התובע הערת אזהרה, וכן אין דיווח של העסקה למנהל מס שבח מקרקעין.  לא הוגשו תצהירים של מי ש(אולי) ידעו על העסקה בזמן אמת, כמו, למשל, בני משפחה של התובע (אביו?).     לא הוגשו תצהירים בתמיכה לטענות התובע לגבי השימוש בפועל שנעשה על-ידיו בנכס שבמחלוקת במהלך השנים.  למעשה מבוססת עמדת התובע, בנושאים שבמחלוקת בינו לבין הנ' 3-4 על תצהיריו בלבד, שבכל הנוגע לעסקת המקרקעין שנערכה לגביו כנהנה על-ידי הסב, הם בגדר עדות שמועה, מצד בעל-דין הנוגע בדבר, בלבד.

נושאים דיוניים

6. עוד קודם להגשת כתב התביעה עתר התובע, בשעות הלילה שבין יום ה' 21 באפריל 2016 ליום ו' ערב פסח תשע"ו של ה-22 במאי 2016, לסעד ארעי וסעד זמני.  שופטת תורנית של ימי חול המועד פסח (כבוד השופטת ש' אלמגור), נעתרה (על פי צד אחד בלבד) לבקשה בנתון להפקדת ערבות בנקאית להבטחת נזקים העלולים להיגרם.  במהלך הדיון בפניי הוריתי על הפקדת ערבות בנקאית נוספת, כבטוחה מטעם התובע, ובהתאם להודעה שנמסרה על-ידי בא-כוח התובע הופקדה הערבות הנוספת, כנדרש. שמעתי את בעלי-הדין בהרחבה, בע"פ,  בימים 9 ו-11 במאי 2016.  בהסכמה נקבע, כי בית-המשפט ישמע את ההליך העיקרי ובכך יתייתר הצורך בדיון בבקשות לסעדים זמניים.  עוד הוסכם, שהדיון יתנהל בדרך של שמיעת טענות בעל-פה מאת עורכי-הדין המלומדים, שיוכלו להתבסס על התיעוד הכתוב שהוגש לתיק.  מועד שמיעת הטענות בעל-פה נקבע בהסכמה.

התובע והנתבעים 1, 3 ו-4 הגישו כתבי טענות  הן במסגרת ההליך העיקרי והן במסגרת הבקשה לסעדים זמניים.  כן הוגשו מטעמם תצהירים.  גם לאחר הדיון בעל-פה המשכתי לקבל תיעוד כתוב מאת באי-כוח בעלי-הדין הניצים ובכלל זאת הודעה מטעם הנתבעים 3-4 ותגובה (מטעם ב"כ התובע) להודעה מטעם הנתבעים  3-4.  המסמך האחרון כלל 'התייחסות תמציתית לטענות העולות מכתב ההגנה והתגובה לבקשה למתן צו מניעה זמני'.