ה"פ 3958-07-15 וקנין ואח' נ' ליבוביץ ואח' - פסקדין

המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי לגבי זכויות במקרקעין.

רקע כללי מוסכם -

1. המחלוקת נסובה סביב זכויות הבניה שניתן לנצל לגבי מבנה ברח' תורה ועבודה 7, בקרית שמואל בחיפה (להלן: "המבנה", גוש 11566, חלקה 53, להלן: "החלקה").

   הקרקע עליה נמצא המבנה הינה בבעלות המדינה. בשעתו נבנה על החלקה בנין טורי ובו ארבע יחידות דיור, על ידי רסקו חברה להתישבות חקלאית ועירונית בע"מ (להלן: "רסקו"), והיחידות נמסרו בידי הדיירים השונים. הדיירים המקוריים חתמו על בקשה לרישום הבית כבית משותף – וביום 6.4.1977 ניתן צו רישום הבית המשותף (להלן: "צו הרישום"). בהתאם, אף נרשמו הזכויות של הדיירים לגבי המבנה בלשכת רישום המקרקעין, והנתונים שם תואמים את הנתונים שבצו הרישום, כעולה מנסח לשכת רישום המקרקעין (להלן: "נסח המרשם"). לימים, שתי יחידות אוחדו ליחידה אחת, כך שקיימות בפועל שלוש דירות במבנה. מינהל מקרקעי ישראל, המשיב 3 (להלן: "המינהל") מחכיר את הנכסים לדיירים, בהתאם לחוזי חכירה ארוכי טווח.

2. המבקשים, ה"ה מרדכי ויעל וקנין (להלן ביחד: "וקנין") הינם בעלי הזכויות בדירה הרשומה כתת-חלקה 2 (להלן: "דירת וקנין"). וקנין רכשו את הזכויות בשנת 1994 מהבעלים הקודמים של הדירה, ה"ה פייג (להלן: "פייג"), וחתמו על חוזה חכירה עם המינהל בשנת 1995 (להלן: "חוזה החכירה של וקנין").

   המשיבים, ה"ה אמנון ויעל ליבוביץ (להלן ביחד: "ליבוביץ"), הינם בעלי הזכויות בדירה שנוצרה לאחר איחוד שתי הדירות כמתואר מעלה, תתי-חלקה 3+4 (להלן: "דירת ליבוביץ"). ליבוביץ רכשו את הזכויות מהבעלים הקודמים, ה"ה אדרי (להלן: "אדרי"). חוזי החכירה של אדרי למול המינהל היו משנת 2008 (להלן: "חוזה החכירה של אדרי").

   המשיבים הפורמליים, ה"ה דבורה ומרדכי כהן (להלן: "כהן"), הם הבעלים של הדירה השלישית במבנה, הידועה כתת-חלקה 1 (להלן: "דירת כהן").

3. המחלוקת נעוצה באי-ההתאמה בין הנתונים שמופיעים בצו הרישום ובנסח המרשם לבין הנתונים המופיעים בחוזה החכירה של וקנין למול המינהל. ואפרט.

   אין חולק ששטח כל החלקה הינו 781 מ"ר. אין אף חולק כי על פי צו הרישום ונסח המרשם, השטח המקורי של דירת כהן היה 27.9 מ"ר וחלקה ברכוש המשותף – 3/13 (23%); השטח של דירת וקנין היה 20.70 מ"ר וחלקה ברכוש המשותף – 2/13 (15.5%); והשטח של דירת ליבוביץ (תתי-חלקה 3 ו-4 ביחד) הינו 76.3 מ"ר וחלקה ברכוש המשותף – 8/13 (61.5%). אין אף חולק כי בצו הרישום, הרכוש המשותף מוגדר כתת-חלקה 5 והוא כולל את הגג, הגדר והקרקע.

   אין אף חולק כי בחוזה החכירה של וקנין מצוין כי השטח המוחכר הינו 195.2 מ"ר לערך, בחוזה החכירה של כהן מאותה שנה מצוין כי מוחכרים לכהן 195.2 מ"ר, ובחוזי החכירה של אדרי (שעברו לליבוביץ) מצוין שמוחכרים להם 121 מ"ר לגבי תת-חלקה 3 ו-360.4 מ"ר לגבי תת-חלקה 4, כלומר 481.4 מ"ר בסך הכול.

4. כאן טמון הקושי. שהרי אם נתייחס לסך השטחים אשר הוחכרו על ידי המינהל, המדובר בשטחים בסך של 195.2 מ"ר (וקנין) + 195.2 מ"ר (כהן) + 481.4 מ"ר (ליבוביץ), וביחד - 872 מ"ר, למרות שאין חולק ששטח החלקה הינו רק 781 מ"ר. כלומר, שבחוזים השונים למול המינהל הוחכרו שטחים שחורגים משטחה הכולל של החלקה. אם נחדד עוד יותר את הקושי, מנקודת המבט של וקנין, אזי שמבחינת וקנין - על פי חוזה החכירה שלהם, הם חכרו 195.2 מ"ר מתוך חלקה של 781 מ"ר, כלומר שהחלק שהוחכר להם מתוך החלקה הינו בשיעור של 25% מתוך החלקה, ולעומת זאת - לפי צו הרישום ונסח המרשם, חלקם ברכוש המשותף הינו בשיעור נמוך יותר – 2/13 = 15.5% בלבד.

5. על רקע האמור, התעוררה המחלוקת נשוא ההמרצה, כאשר כל הדיירים שבמבנה ביקשו להרחיב את דירותיהם תוך ניצול אחוזי הבניה שעוד ניתן לבנות על החלקה (להלן: "אחוזי הבניה"). וקנין, ביקשו להוסיף שטח מסוים לדירתם, אך בקשתם לקבלת היתר בניה נדחתה ביום 17.12.2012 מחמת כמה סיבות תכנוניות, לרבות בשל כך ששטח הבניה המבוקש חורג מחלקם היחסי ברכוש המשותף ומחלקם היחסי בשטח שעוד נותר לנצל לבניה בחלקה. כהן, קיבלו היתר בניה המאפשר להם הרחבה תוך ניצול 23% מכלל אחוזי הבניה (=3/13, כפי חלקם על פי צו הרישום) – וכהן כבר ביצעו את הבניה בשטח. ליבוביץ, קיבלו אף הם היתר בניה המאפשר להם ניצול של 63% מכלל אחוזי הבניה (ויוער כי לפי צו הרישום ונסח המרשם אמורים להיות לליבוביץ 8/13 חלקים מהרכוש המשותף ששווים ל-61.6% בלבד ולא ל-63%, ובכל מקרה – לצורך המשך הדיון אניח שליבוביץ קיבלו היתר לגבי 62% במעוגל).