ה"פ 37177-05-15 בנדיקט נ' מארטש

1.לפניי בקשה לפי סעיף 6 לפקודת ביזיון בית המשפט. לטענת המבקשים, המשיבים נמנעו מביצוע פסק דין שניתן על ידי המפקחת על המקרקעין בתק 183/13 (פסק דין מיום 28.1.2015; כב' המפקחת י' ענתבי-שרון).

2.הבקשה מתייחסת לרכיב אחד בפסק הדין שעניינו הריסת גרם מדרגות המוביל ליחידת דיור שנבנתה על ידי המשיבים. פסק הדין כולל רכיבים נוספים, אולם הבקשה שלפניי מתייחסת רק לגרם המדרגות.

3.בחלקים הרלוונטיים של פסק הדין נקבע כי חלל חדר המדרגות מהווה רכוש משותף. משכך, נקבע בפסק הדין כי לשם בנייה בחלל המדרגות: "יש צורך, לכל הפחות, בהסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות או לחלופין הסכמת 50% מבעלי הדירות" (סעיף 91 לפסק הדין). בהליך לפני המפקחת על המקרקעין הסתמכו המשיבים – שבנו את גרם המדרגות – על מסמך אשר נכללה בו, לטענתם, הסכמה לבניית המדרגות של למעלה מ-50% מבעלי הדירות. כב' המפקחת בחנה את המסמך האמור, וקבעה כי הוא משקף הסכמותיהם של 31% בלבד מבעלי הדירות. זאת, הואיל ונדחתה טענת המשיבים לפיה הם חתמו בשמה של משפחת גלברד (שהם בעלי דירה אותה מחזיקים המשיבים בדיירות מוגנת), משלא הוצג על ידי המשיבים ייפוי כוח המאפשר להם לחתום בשמם. על הרקע האמור נקבע בסעיף 100 לפסק הדין כך:

"במצב דברים זה על הנתבעים [המשיבים] להרוס את גרם המדרגות שבנו לחלל גג הרעפים, וזאת אלא אם כן תהיה בידם בתוך 90 יום הסכמת בעלי הדירות כדין (ככל שיבקשו להסתמך על הסכמת גלברד עליהם לאחוז בהסכמתם המפורשת או בייפוי כוח כדין)".

4.בבקשה שהוגשה בהתאם לפקודת ביזיון בית משפט טענו המבקשים כי חרף העובדה שחלפו 90 ימים מיום מתן פסק הדין המשיבים לא הרסו את גרם המדרגות. בתגובה מטעם המשיבים נטען תחילה כי המבקשים פנו לבית המשפט בידיים לא נקיות, הואיל והסתירו מבית המשפט את העובדה שכונסה אסיפה כללית לדון באשרור בניית המדרגות בדיעבד; וכן, כי המבקשים העלימו מבית המשפט את העובדה שניתן צו הריסה ליחידה שנבנתה על ידי המבקשים והם לא פעלו להרוס את היחידה כמתחייב. לגופם של דברים טענו המשיבים כי הם פעלו בהתאם למתווה שנקבע בפסק הדין. לטענתם, ביום 14.4.2015 כינסו אסיפה כללית של בעלי הדירות, במסגרתה אושרה בדיעבד בניית המדרגות – באופן אשר תואם את האמור בסעיף 91 לפסק הדין. לתגובה צורפו שני מסמכים. הראשון, העתק הודעה על קיום אסיפה כללית, והשני, פרוטוקול האסיפה הכללית. עיון בהעתק ההודעה מעלה כי נכתב בה שהאסיפה תתקיים ביום 14.4.2015 בשעה 21:30 בדירת המשיבים. עוד נכתב בהודעה כי אם לא יגיעו לאסיפה בשעה זו בעליהן של לפחות מחצית מהדירות בבניין, אזי האסיפה תידחה ותתקיים באותו יום בשעה 22:30. בהמשך ההודעה נכתב כי בהתאם לסעיף 8(ב) לתקנון המצוי, ככל שלא יהיה מניין חוקי בשעה 21:30, האסיפה תתכנס בשעה 22:30 ותהווה אסיפה חוקית בכל מספר של משתתפים.

5.בהתאם להודעה האמורה, כונסה אסיפת בעלי הדירות ביום 14.4.2015 בשעה 21:30. עיון בפרוטוקול האסיפה מעלה כי השתתפו בישיבה המשיבים (המחזיקים ב-25% מהזכויות בנכס); דיירת נוספת (המחזיקה ב-16.6% מהנכס) ונציג המבקשים (המחזיקים ב-33% מהזכויות בנכס). בפתח הדברים טען נציג המבקשים כי נעדרים מספר בעלים אשר אינם מתגוררים בבניין. בתגובה טען נציג המשיבים (הוא בא כוחם בהליך הנוכחי), כי "סביר להניח כי הם מודעים לאסיפה עקב הפרסום שנעשה בבנין וכן הונח [כך במקור] הודעה בדבר האסיפה בכל תיבות הדואר של הבנין" (סעיף 4 לפרוטוקול האסיפה). מפרוטוקול האסיפה עולה כי המשיבים הצביעו נגד ההריסה ואילו נציג המבקשים והדיירת הנוספת שנכחה באסיפה סברו שיש לדחות את ההחלטה בשנה על מנת לאפשר לצדדים להגיע להסדר. משכך, טענו המשיבים כי ההחלטה התקבלה על פי הדין. לפרוטוקול האסיפה הוסף ביאור, על ידי בא כוח המשיבים (שכתב את הפרוטוקול), בנוסח שלהלן:

"ע"פ הדין אי אפשר להעלות נושא חדש להצבעה, ומי שנמנע בהצבעה קולו לא יחשב. [משיבים] נגד הריסה, [מבקשים והדיירת הנוספת] נמנעים ומבקשים לדחות בשנה ע"מ להגיע להסדר. תוצאת ההצבעה: בעד הריסה אפס יח"ד, נגד הריסה 2 יח"ד, נמנעים 3 יח"ד, המדרגות אושרו" (ההדגשות במקור).

6.לשיטת המשיבים, די באסיפה זו כדי לאשרר בדיעבד את בניית המדרגות, הואיל ובפסק הדין התוותה כב' המפקחת שני מסלולים לאישור בניית המדרגות: או הסכמה של 50% מבעלי הדירות או הסכמת האסיפה הכללית.

7.עיינתי בטענות בעלי הדין ובפסק דינה של כב' המפקחת. עיינתי גם בטיעונים שהושמעו בעל פה בדיון שהתקיים לפניי ובהבהרות שהגישו בעלי הדין לאחריו. הסעיפים הרלוונטיים מתוך פסק הדין הם סעיפים 91 ו-100. אכן, כפי שטענו המשיבים, בסעיף 91 לפסק הדין הותוו שתי דרכים אפשרויות לפי הדין לאישור שינוי ובנייה ברכוש משותף: הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות או לחלופין הסכמת 50% מבעלי הדירות. בסעיף 100 לפסק הדין – הוא הסעיף שבו נקבעה ההוראה האופרטיבית למשיבים – נקבע כי על המשיבים להרוס את גרם המדרגות, "אלא אם תהיה בידם בתוך 90 יום הסכמת בעלי הדין כדין (ככל שיבקשו להסתמך על הסכמת גלברד עליהם לאחוז בהסכמתם המפורשת או בייפוי כוח כדין)" (ההדגשה הוספה).

8.השאלה הנשאלת היא מהו הקשר בין שני הסעיפים האמורים, ואם אחד מהם גובר על משנהו. מסעיף 91 עולה כי ישנן שתי אפשרויות לאשר את בניית המדרגות: בין בדרך של הסכמת האסיפה הכללית ובין בהסכמה מפורשת של 50% מבעלי הדירות. בסעיף 100 לפסק הדין קבעה כב' המפקחת כי נדרשת, בתוך 90 ימים, "הסכמת בעלי הדין כדין". מכך משתמע, לכאורה, שנדרשת הסכמה בהתאם לדין (היינו, כפי שהותווה בסעיף 91 לפסק הדין). ואולם, בסיפה של סעיף 100 הוסיפה כב' המפקחת כי ככל שהמשיבים יבקשו להסתמך על הסכמת גלברד, עליהם לאחוז בהסכמה מפורשת או בייפוי כוח כדין. מדברים אלה לא ברור אם כב' המפקחת סברה כי נדרשת הסכמה מפורשת של גלברד בכל מקרה (היינו, בין לצורך קבלת הסכמת 50% מהדיירים ובין לצורך קיום אסיפה כללית כדין), או שמא כוונו דבריה לכך שהסכמת גלברד נדרשת רק ככל שהמשיבים יבקשו להסתמך עליה לצורך השגת הסכמות של 50% מבעלי הדין.