ה"פ 28774-06-13 מחלוף נ' מנהל מקרקעי ישראל - ואח'

מדובר בתובענה למתן פסק דין הקובע כי המבקשים זכאים להירשם כבעלי זכות החכירה בדירת מגורים המצויה בקומת הקרקע של הבית המשותף ברחוב שיבת ציון 34/2 בחדרה, והידועה כחלקה 20/2 בגוש 10570 (להלן: "הדירה"). כן התבקש בית המשפט להורות למשיב 1 לרשום את זכויות החכירה בנכס על שמם של המבקשים וליתן הסכמתו להעברת זכות החכירה לגבי הדירה בפנקסי המקרקעין, על שמם של המבקשים, ולחתום על כל המסמכים הדרושים לצורך כך. בנוסף עתרו המבקשים למנות את בא כוחם כונס נכסים על זכויותיהם של המשיבים 2- 4 בנכס, ובמסגרת מינוי זה להסמיכו לבצע את כל הפעולות הדרושות ולחתום על כל מסמך דרוש על מנת להשלים רישום הדירה עם שמם של המבקשים בספרי רשם המקרקעין.  בתובענה נאמר כי במועד שאינו ידוע למבקשים נערך ונחתם הסכם בין אביהם המנוח, יוסף מחלוף ז"ל (להלן: "המנוח") לבין המשיבים 2- 4, לפיו רכש המנוח את הדירה מהמשיבים הנ"ל. העסקה דווחה על ידי הצדדים לרשויות מיסוי מקרקעין בחדרה, אך הרישום אצל המשיב 1 ואצל רשם המקרקעין לא הושלם. חרף זאת, מאז קבלת החזקה בדירה לידיו, לפני 54 שנים, נהג המנוח בדירה מנהג בעלים לכל דבר ועניין והוא אף נרשם כבעלים של הדירה במשרדי מיסוי מקרקעין ובספרי עיריית חדרה. תוכנית תוספת בניה משנת 1965 שהוגשה על ידי המנוח אשרה על ידי רשויות התכנון עוד ביום 24.5.1965. עוד נאמר בתובענה כי למיטב ידיעת המבקשים, המשיבים 2-4 הלכו לעולמם לפני שנים רבות. בירור שנעשה במשרד הפנים לגבי המשיבה 2 העלה כי זו נפטרה עוד בשנת 1954. בהעדר ציון מספרי הזהות של המשיבים 3 ו- 4 בנסח הרישום, לא עלה בידי המבקשים לקבל לידיהם את תעודות הפטירה של אותם משיבים, או מסמך אחר שיעיד שהם אינם עוד בחיים.  באשר לזכויות המבקשים נאמר כי ביום 11.8.2009 הלך המנוח לעולמו. בהתאם לצו קיום צוואה שניתן על ידי הרשמת לענייני ירושה בחיפה ביום 17.7.2011, המבקשים הנם היורשים הבלעדיים של המנוח. זאת לאחר הסתלקות אחיהם ואחיותיהם מחלקם בעיזבון.  לטענת המבקשים הם נקלעו למבוי סתום שכן מחד הם מחזיקים בדירה ונוהגים בה מנהג בעלים לכל דבר ועניין. מן הצד האחר אין הם יכולים לפעול להשלמת רישום זכויותיהם לגביה.  המשיב 1 הגיש כתב תשובה ובו טען כי מעיון במסמכי התיק במינהל מקרקעי ישראל עולה כי חכירת הנכס על ידי המשיבים 2 ו- 3 החלה ביום 1.4.1960 והיתה לתקופה של 49 שנים שהסתיימו זה מכבר. עוד נאמר כי לא קיימים בתיק כל מסמכים המעידים על עסקה שנעשתה בין המשיבים 2 ו- 3 לבין המנוח. עוד הפנה המשיב 1 לכך שהסעד שהתבקש הוא רישום זכויות החכירה ע"ש המבקשים, וכי סעד זה אינו עולה בקנה אחד עם האמור בצוואת המנוח בה ציווה כי על הדירה להימכר ע"י מנהלי עיזבונו כאשר התמורה שתתקבל מאותה מכירה תחולק בין יורשיו. נטען כי בשים לב לכך שתקופת החכירה הסתיימה, הרי תנאי למתן הסעד המבוקש הינו הארכת החכירה, כפוף לתשלום חובות דמי החכירה הקיימים על הדירה. כן, יש לקבוע כי כל העברת זכויות כפופה לתשלום דמי הסכמה או לחילופין דמי חכירה מהוונים, לפי הנמוך מבין השניים. במסגרת קדמי המשפט שהתקיימו בפניי, פרט ב"כ המבקשים את הפעולות בהן נקט על מנת לאתר את צאצאי המשיבים 2 – 4. תמצית רישום משרד הפנים לגבי המשיבה 2 העלתה כי למשיבה זו לא היו צאצאים. לגבי יתר המשיבים, לא ניתן היה לקבל כל פירוט כיוון שרישום זכויותיהם בפנקסי המקרקעין הוא משנת 1930 ללא ציון מספרי תעודות זהות או פרטים מזהים אחרים. נאמר כי בהעדר תעודת זהות של המשיבים 3 ו- 4 לא ניתן לקבל פרטים ממשרד הפנים לגביהם. בהחלטתי מיום 13.2.2014 קבעתי כי בהעדר יורשים, ראוי שהאפוטרופוס הכללי ייתן דעתו באם הוא מעוניין להצטרף להליכים בתיק זה. לצורך כך נתבקש האפוטרופוס להמציא עמדתו תוך 60 יום.  בתשובה שהוגשה מטעם האפוטרופוס הכללי נאמר, כי מעיון בתובענה ונספחיה עולה כי הדירה נשוא הדיון נרכשה על ידי המנוח אולם הליך הרישום טרם הושלם. אשר על כן, הדירה אינה בחזקת "נכס עזוב" כהגדרתו בחוק ואין לאפוטרופוס כל סיבה לפנות לבית המשפט בבקשה למתן צו ניהול. משכך, נתבקש בית המשפט לפטור את האפוטרופוס מליטול כל חלק בהליכים הקשורים לתובענה בתיק זה.    משלא עלה בידי ב"כ המבקשים לאתר פרטים מזהים על אודות המשיבים 3 ו- 4 חרף המאמצים שנעשו, ונוכח עמדת האפוטרופוס הכללי, הוריתי לו בהחלטתי מיום 3.7.2014 להמציא את כתב התובענה לידי המשיבים 3 ו-4 בדרך של תחליף המצאה. נקבע כי על המבקשים לפרסם את דבר הגשת התובענה בשני עיתונים יומיים וכן לפעול להדבקת עותק התובענה בלוח המודעות בבית משפט השלום בחדרה וכן בכניסה לבניין מושא התיק.  ב"כ המבקשים פעל על פי ההחלטה הנ"ל, ובדיון שהתקיים בפניי ביום 18.9.2014 חזר ועתר למתן פסק דין כמבוקש בתובענה. ב"כ המשיב 1 חזר על הטענה כי הסעד המבוקש חורג מהאמור בצוואת המנוח, שם דובר על כך שהנכס יימכר על ידי מנהל העיזבון והתמורה תועבר ליורשים בחלקים שווים ביניהם. לעומת זאת, בתובענה מבוקש לרשום את הדירה על שם המבקשים, יורשי המנוח. ב"כ המשיב 1 הוסיף כי ככל שהסעד הנתבע היה מתן פסק דין המצהיר כי המנוח, אביהם של המבקשים, רכש את הדירה מהמשיבים 2-4 ניתן היה להותיר את ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט. אולם מרגע שהמבקשים עותרים לסעד החורג מן הצוואה, לא ניתן עוד להסכים לכך. לדעתי, אין הצדקה להתנגדות אותה מעלה המשיב 1 למתן הסעד הנתבע משום שהוא חורג מן האמור בצוואת המנוח. כפי שצוין, המנוח ציווה כי הדירה תימכר על ידי מנהל עזבונו ותמורתה תחולק בין תשעת ילדיו. יש להניח כי המנוח ביקש למנוע מחלוקות בין ילדיו סביב שאלת החזקה בדירה, כשמדובר בתשעה ילדים ולכן ציווה על מכירתה. משהסתלקו מרבית היורשים מחלקם בעיזבון לטובת המבקשים, החפצים להמשיך ולהחזיק בדירה, אין עוד כל הגיון לכפות עליהם מכירתה. דומה כי מכירת הדירה בניגוד לרצונם של המבקשים, תוך פינויים הימנה, רחוקה מרצון המנוח וכוונתו להטיב עם יורשיו. יוער כי הרשמת לענייני ירושה שהוציאה צו קיום הצוואה, לא ראתה למנות מנהל לעיזבונו של המנוח, חרף האמור בצוואה.  לפיכך, ניתן בזאת פסק דין הצהרתי הקובע כדלקמן: 1.המבקשים זכאים להירשם כבעלי זכויות החכירה בדירה המצויה בקומת הקרקע של הבית המשותף ברחוב שיבת ציון 34/2 בשכונת גבעת אולגה בחדרה, הידועה כתת חלקה 2 בחלקה 20 בגוש 10570.  2.המשיב 1 יפעל לרישום זכויות החכירה בנכס על שם המבקשים וייתן הסכמתו לביצוע העברת זכויות החכירה בנכס על שמם בספרי המקרקעין. בנוסף, יחתום המשיב 1 על כל המסמכים הנדרשים ע"י רשם המקרקעין להשלמת העברת הזכויות בדירה על שם המבקשים בספרי המקרקעין.   3.אני ממנה בזאת את עו"ד צחי נשר, ב"כ המבקשים, כונס נכסים על זכויותיהם של המשיבים 2-4 בדירה, ובמסגרת מינוי זה מסמיכו לעשות את כל הפעולות הדרושות ולחתום על כל המסמכים הנדרשים על מנת לרשום את הדירה בפנקסי המקרקעין ע"ש המבקשים. 4.העברת זכויות החכירה ורישום זכויותיהם של המבקשים לגבי הדירה הן ברישומי המשיב 1 והן בפנקסי המקרקעין, תהא כפופה לחתימתם על חוזה חכירה, אגב תשלום כל התשלומים המתחייבים מכך, לרבות חובות דמי החכירה הקיימים על הנכס ודמי הסכמה או לחילופין דמי חכירה מהוונים, לפי הנמוך מבין השניים. בנוסף על המבקשים לשלם את כל האגרות, המסים וההיטלים המתחייבים על פי דין, עובר להעברת ורישום הזכויות בדירה על שמם. אין צו להוצאות. המזכירות תמציא פסק הדין לב"כ הצדדים.   ניתן היום, ו' תשרי תשע"ה, 30 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.