ה"פ 26055-11-11 א' מ' ש' נ' רשות הפיתוח

1.בפניי המרצת פתיחה שהוגשה על ידי המבקש, א' מ' ש', במסגרתה התבקש להצהיר כי סבו של המבקש, ג' ש'ג' ש', היה הבעלים של מלוא הזכויות בחלקת קרקע  מאדמות פסוטה (להלן: "החלקה"). עוד התבקש להצהיר כי המבקש זכאי לקבל את מלוא הפיצויים בגין הפקעת החלקה בהתאם לחוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג- 1953 (להלן - חוק הרכישה). התבקש לחייב את המשיבה- רשות הפיתוח, לשלם למבקש פיצוי לפי נוהל מנהל מקרקעי ישראל הידוע כנוהל מס' 44.03, כך שיקבל קרקע חלופית בהיקף של שליש מזכויותיו בחלקה המופקעת ופיצוי כספי עבור יתרת שווי זכויותיו בחלקה המופקעת והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

2.לטענת המבקש, סבו היה בחייו הבעלים של מלוא הזכויות בחלקה ששטחה הכולל 8 דונם והיתה ידועה בשם "קבר אלחבש". נטען כי סבו המנוח מכר לו את זכויותיו בחלקות שבבעלותו, כולל זכויותיו בחלקה נשוא ההליך ולהבטחת קיום התחייבותו חתם ביום 8.1.61 על ייפוי כח נוטריוני בלתי חוזר בפני הנוטריון הציבורי בחיפה. נטען שבמהלך הליכי הסדר, תבע המבקש את רישום הזכויות בחלקות שפורטו בייפוי הכח הנוטריוני על שמו והזכויות במרבית החלקות נרשמו על שמו בלוח הזכויות. עוד נטען כי הזכויות בחלקה לא נרשמו על שם המבקש היות והתברר כי עוד בשנת 1954 התפרסמה הודעה בילקוט הפרסומים (הודעה מס' 350) לפיה החל מיום 23.5.54 יהיו המקרקעין קניינה של רשות הפיתוח. נטען כי ההפקעה בחלקה בוצעו 7 שנים לפני הליך ההסדר והבעלות והחזקה עברו למשיבה בטרם בוצע ההסדר.

3.לטענת המבקש, בשנת 1998 פנה למשיבה לקבלת הפיצוי המגיע לו. נטען שבתגובה טענה המשיבה כי שווי הזכויות בחלקה הוא 11,850 ₪ ולפיכך אין מקום לדון בתביעתו לפיצוי בקרקע חלופית וכי התמורה היא פיצוי כספי בלבד. נטען שהמבקש דחה את הצעת המשיבה. בשנת 2005 פנה המבקש בשנית למשיבה והמשיבה חזרה על עמדתה. בשנת 2009 ביקש המבקש לחדש את המו"מ עם המשיבה. בתגובה, השיבה המשיבה כי ישנה טעות במספר הגוש הפיסקלי וכן צוין כי במשך השנים המשיבה ניהלה מו"מ עם מספר עו"ד שיצגו את המבקש, כאשר החלקה רשומה על שם סבו של המבקש. המבקש השיב למכתב הנ"ל ואישר שאכן נפלה טעות אך המו"מ שנוהל עימו היה בעקבות הצגת ייפוי הכח הנוטריוני לפיו רכש את מלוא זכויות סבו בחלקה וכי מיופה הכח מרדכי רונן ויתר על הזכויות שנמסרו לו כב"כ לטובת המבקש. עוד נטען כי המבקש קיים מספר פגישות ושיחות עם הגב' פטריסיה פרץ מטעם המשיבה אך בקשותיו נדחו.

4.להמרצה צורף תצהיר מטעם בתו של המבקש- באדרה שחאדה שהינה מיופת כוחו. בתצהירה, חזרה על הנטען בהמרצה. במסגרת הדיון מיום 3.7.14, במהלך עדותה, התברר כי המבקש נפטר לפני כחודשיים והעביר את הטיפול בהמרצה לבתו. בהתאם, ניתנה החלטה לפיה המרצת הפתיחה תתוקן.

העדויות בבית המשפט

5.העד פהים מחול, שהוא שמאי מקרקעין, אישר את חוות דעתו מיום 26.9.11 (סומנה 1). בעדותו, נשאל מדוע ציין ששטח החלקה 8 דונם בעוד שבמסמך מנדטורי, ספר משלמי המסים משנת 1935, רשום שהשטח הוא 7 דונם והשיב-"אם זה כתוב- זו עובדה". הוא אישר שכאשר ציין בחוות דעתו 8 דונם הסתמך על המסמכים שהוצגו לו על ידי ב"כ המבקשים שצורפו לתביעה. עוד נשאל העד מדוע קבע בסעיף 1 שמדובר בחלקה שהופקעה שהיא חלק מחלקה המוגדרת כקרקע מזרע באיכות גבוהה והשיב-"אני מפנה לאישור של מס רכוש וקרן פיצויים. מציג את המסמך. החלקה שלנו היא האחרונה למטה. המסמך זה העתק מספר משלמי המסים שהוא לא צורף לחוו"ד אבל הוזכר בה". המסמך סומן ת/1. העד אישר שלפעמים כתוב 7 דונם ולפעמים 8 דונם. כאשר נשאל היכן מצוין 8 דונם, השיב-"מפנה לנספח ד' לכתב התביעה שזה גליון פרטים ביחס לרכישות". העד נשאל למה הכוונה "10" בסיווג סוג החלקה (ת/2) והסביר-"זה דרוג של סוג הקרקעות המסווגים אותם לחיוב במס רכוש. דרוג 7 זה שטח בנוי. כשמדרגים שטח בנוי ב- 11 – סביר להניח ש- 10 זה הכי קרוב לשטח הבנוי. זאת אומרת בסביבה שמסביב לשטח בנוי. עובדה שחברי כתב שהנכס הזה נמצא מגרעין הכפר. זאת אומרת במקום הכי טוב במעגל הראשון מסביב לכפר". בהמשך, נשאל מהו סיווג 16 והשיב שלא ראה אך לפי הגדרת חברו מדובר בחורש. הוא אישר שעל יד החלקה כתוב 16 בערבית (נ/1). בהמשך, נשאל בשנית האם ידוע לו מה זה 16 והשיב שאין המדובר בתחום אותו בדק וכי הוא בדק בהתאם למסמך שלו (עמ' 7 לפרוטוקול ש' 20- עמ' 9 ש' 30).

6.בעדותו, הוצג לעד אורתופוטו שבו נמצאת החלקה והוא התבקש לאשר שמדובר בשטח שנמצא על הגבול בין ישראל ללבנון בו עובר גם כביש הטשטוש של הגבול והוא השיב בשלילה. בהמשך, הוצג לו תצלום אויר עליו מסומן השטח בעט אדום (מדובר במשולש) והוא התבקש לאשר שמדובר בשטח המריבה והשיב גם כן בשלילה. לדבריו, "השטח הוא קצת למטה ליד המטעים. אני מסמן בעט טוש אדום עבה בעיגול את השטח שעליו אני מדבר ולדעתי מהווה השטח שהוא במחלוקת". האורטופוטו הוגש וסומן ת/3. העד הופנה לתשריט שהוגש ע"י עו"ד וואקים ונשאל האם הוא מזהה בתשריט את החלקה המשולשת והשיב כי הוא מזהה את החלקה המשולשת שסימן. בהמשך, נשאל מהו הסימון האדום והשיב-"במסגרת הזו נמצא הנכס בתוך העיגול שרק חלק ממנו חופף את המשולש". הוא אישר שהחלקה נמצאת בקרבת הגבול. כאשר נשאל האם כביש הטשטוש עובר שם, השיב-"יכול להיות. אני לא יכול להגיד לך במדוייק מכיון שאנו לא בשטח ולא ביצענו מדידות". העד אישר שיתכן וכיום מדובר בחורש והרחיב-"מה שאני זיהיתי מביקור במקום זה רק חורש. אבל ראיתי גם שיש סימנים שהקרקע היתה מעובדת. סימנים של טרסות, של ישור קרקע, מה שהיו הפלחים עושים בתקופה ההיא, וראיתי גם את ההכשרה של הקרקע שהיא נטועה עצי פרי של המושב נטועה. זה בדיוק אותה חטיבת קרקע". העד התבקש לזהות את עצי הפרי והשיב-"אני מצביע על המקום שסומן כעת לפי הערכה בצהוב את שטח המטעים. יש בידי תצ"א מעודכנת להיום אם זה מעניין אותך". העד אישר שציין שהשטחים בסביבה שאינם מוכשרים מכוסים בחורש טבעי. הוא נשאל האם הגבול הוא הגבול הבינלאומי והשיב "בקרבת מקום". לשאלת בית המשפט האם היה צורך באישור הולק"ח, השיב-"באותם ימים – לא" (עמ' 10 לפרוטוקול ש' 1- עמ' 11 ש' 20).

7.העד אישר שהוא מכיר את תכנית RP של איזור הגליל וכי RP בקנה מידה של 1:100,000. הוא אישר שאי אפשר לזהות בתכנית של 1:100,000 חלוקה לגושים ובתים. העד נשאל האם מה שקדם לחוק התכנון והבניה היה פקודת תכנון ערים, 1936 (ת/4) לפיו תנאי מתן היתר לבניית בית מגורים זה תכנית מפורטת שמציגה אפשרות לדרכי גישה, קווי פיתוח, ביוב וכו' והשיב-"הכל מפורט בתקנון של התכנית" הוא אישר שצריך להגיש תכנית מפורטת כדי לקבל אישור בניה. העד נשאל מדוע ציטט בפרק התכנוני את בג"צ 38/76 והסביר-"רציתי להראות שהתכנית היתה מגדירה את הענין של חלוקת הקרקע ואפשר היה לנצל זכויות הבניה על פי התכנית הזו. אבל בחוו"ד שלי בסוף לא הכנסתי אלמנטים של זכויות בניה. עובדה שזה לא נכנס". עוד נשאל העד היכן עסקאות ההשוואה בהתאם לסעיף 6.4 לחוות הדעת והסביר-"אני הסתמכתי על השומות שנערכו באגף השומה כי בתקופה הזו לא היו עסקאות עליהן אפשר להסתמך. לכן אני לקחתי מספר רב של שומות של אגף שומה מאותן שנים באותה מטריה, פיצויים לפי הפקעה לפי "חרם", לקחתי את הסף התחתון של ההשכרות בין היתר לקחתי את השומות של אגף שומה שנערכו במושב אבדון שם נערכו השומות על 4,500 – 5,000 ואז לקחתי את הסף התחתון. אמרתי שאסתמך על השומות של השמאי מטעם המדינה". בהמשך נשאל בהקשר זה, האם עשה שומה בשיטת ההשוואה, אך לא הביא אף עסקה אלא הסתמך על הערכות של אגף השומה והשיב-"אני חוזר בי מהמלה הזו. תארתי בפניך את התהליך בו נקטתי". כאשר נשאל האם הוא חוזר בו מכך שנקט בשיטת ההשוואה והשיב-"לא. שהיו לי עסקאות, כי אין לי עסקאות השוואה". עוד נשאל האם בשנת 1973 לא יכול היה למצוא עסקאות השוואה והסביר-"במקום הזה – לא. במקומות אחרים – לא יכול להסתמך על מה שאחרים הסתמכו בכפרים מרר או בסג'רה. לשאלתך, אני הסתמכתי בדיוק על השומות שנערכו באגף שומה חיפה". העד נשאל על מה הסתמך והשיב-"אני מוציא לך מתיק העבודה שלי – מאיזור המושב אבדון מתיק שומה של אגף שומה שנקרא 15966 (המסמך מוצג לב"כ המדינה)". העד הציג שומה של אגף שומה מקרקעין המתייחסת לאדמות מעיליא (אבדון) והשיב כי מדובר בכמה ק"מ ואותו קו גבול וכי דובר בהתאם לנוהל – 1.7.73 ובקרקע חקלאית וגם סלעית. הוא השיב שלטענתו הקרקע הזו נמצאת קרוב לגבול. כאשר נשאל מה קרבת הגבול למעיליא, השיב-"זה לא מעיליא. זה אבדון. הקרבה לנכסים ולא לשמות ולכן אני אומר שזה קרוב לאבדון למרות שכתוב במסמך מעיליא". עוד נשאל מה הקרבה של מעיליא לגבול והשיב-"המרחק של הנכסים הרשומים במסמך זה - כמה מאות מטרים מקו הגבול". כאשר התבקש להציג תשריט, השיב-"אני לא מודד. אני מכיר את השטח באופן אישי. אני מכיר את האזור בו אני חי. אני מכיר גם את החלקות האלו המצוינות" (סומן נ/2) (עמ' 11 לפרוטוקול ש' 21- עמ' 13 ש' 10).

8.העד נשאל בעדותו האם מדובר בקרקע מישורית או סלעית והשיב כי סלעית. הוגש מסמך נוסף (נ/3) וכאשר התבקש להראות כי מדובר בשטח הררי, השיב-"אם כתוב חורש טבעי וזה באיזור שלנו, אני יודע מידיעה אישית שמדובר בקרקע סלעית או הררית". בהמשך, הוצג לעד מסמך נוסף עם כותרת "אדמות אל באסה" והוא נשאל מה המרחק לגבול. הוא השיב כי מדובר "על הגבול ממש". כאשר התבקש להציג מיפוי, השיב-"אין בידי מיפוי אני אומר לך זאת מידיעה אישית מקצועית. אל באסה שזה שלומי יושבת על הגבול ממש". העד טען כי סקר קרוב ל-20 הערכות של שומות באגף שומות מקרקעין והוסיף שלא הביא את כולן עימו לדיון. בהמשך נשאל כמה הביא והשיב-"יש לי פה 4- 5. יש לי עוד של אחד מאזור הכנרת שומה. לשאלתך, נכון בקשר להערתך שזה לא מקום קרוב ולכן לא העליתי זאת מיוזמתי אלא כתשובה לשאלתך". העד נשאל האם במסגרת הערכותיו נכללו אזורים רחוקים והשיב שדובר באזור צפון. הוא נשאל האם זה כולל אזורים בכנרת והשיב-"במקרה כאן יש לי שומה מהכנרת שהעריכו קרקע למרקע ב- 10,000 לירות". בהמשך, טען שהסתמך על ההערכות של קרקע דומה לחלוטין לקרקע נשוא השומה. הוא נשאל האם הוא יכול להציג הערכה של אגף השמאי הממשלתי לקרקעות הרריות בסך של 2,500 לירות והשיב-"אין לי כאן ל- 2,500 לירות. אני לא זוכר שהיה 2,500 לירות. אני יודע שאת מצטטת מחוו"ד שלי". לשאלת בית המשפט השיב שאינו מעוניין לתקן את חוות דעתו. בהמשך, כאשר נאמר לו שמדבריו עולה שאין בסיס ל 2,5000 השיב-"אני אומר שאמרתי כי שמאי אגף השומה נהגו לשום קרקעות הרריות בין 2,500 – 4,500" ובהמשך- "לא הבאתי את הדוגמאות. אני יכול להביא. אין לי בעיה. אבדוק כעת שוב בתיק העבודה שלי. (מעיין). כאן אין לי אבל יש לי במאגר שלי" (עמ' 13 לפרוטוקול ש' 12 – עמ' 15 ש' 2).