ה"פ 20754-08-12 אורן ואח' נ' מגדלי הים התיכון נורדיה בע"מ

 דיירים בדיור מוגן מבקשים כי יוצהר על בטלות הוראה, המונעת מהם לרשום באופן עצמאי הערת אזהרה על זכות השימוש ביחידת המגורים. בנוסף מבקשים הם להצהיר על בטלות  ההוראות לפיהן הדייר מסכים לביצוע עסקאות במקרקעין ע"י המשיבה, לרבות העברה ושעבוד של זכויותיה במקרקעין, ומסכים לחתום על יפוי כח בלתי חוזר לעורכי הדין של המשיבה, למחיקת הערת האזהרה בכל מקרה של סיום או ביטול ההסכם – בהיותן הוראות מקפחות בחוזה אחיד. 

רקע עובדתי

1. המבקשים הינם 36 דיירים מתוך קובצה של כ-150 דיירים, המתגוררים באגף שלב ב' בבית דיור מוגן "מגדלי הים התיכון נורדיה", המורכב ממספר בניינים רבי קומות ומיחידות צמודות קרקע (להלן: "הבית"). המבקשים מתגוררים באגף שלב ב', לצד דיירי אגף שלב א', שאוכלס קודם לכן. זכויות המבקשים כלפי המשיבה מוסדרות בהסכם שנחתם עם כל אחד ואחד מהדיירים (להלן: "ההסכם", נספח א' לתצהיר המבקש מר פלצנר).

2. עבור הזכות להתגורר ביחידות הדיור והזכות לקבלת שירותים נלווים בבית, הפקיד כל אחד מהמבקשים בידי המשיבה, פיקדון הנאמד בסך של כ-2 מיליון ₪. בנוסף משלמים הדיירים למשיבה דמי אחזקה חודשיים. הפיקדון מהווה מעין הלוואה למשיבה, אשר אמורה להיות מוחזרת ללא ריבית, עם סיום ההסכם (לאחר מות הדייר או ביטול ההסכם בחייו), ולאחר ניכוי דמי שחיקה מידי שנה.

3. ההסכם מתיר לדייר לרשום הערת אזהרה לטובתו "ביחס לזכות השימוש במגורים המוענקת ללקוח ביחידת הדיור..." (סעיף 22.4 להסכם). בהתאם לזכות זו, נרשמו הערות אזהרה לטובת דיירי שלב א' בבית. דיירי שלב ב' מבקשים אף הם לממש את הזכות לרשום הערת אזהרה לטובתם, ללא סייג או הגבלה, בדומה לדיירי שלב א' ומבקשים כי הרישום יעשה באמצעות באי-כוחם. תכליתה של המרצת הפתיחה היא בראש ובראשה להביא לבטלותה של ההוראה הקובעת כי הערת האזהרה תירשם ע"י עורכי הדין של המשיבה.

ההערה החוסמת

4. במסגרת ההסכמים עם דיירי שלב ב' של הבית, יצרה המשיבה מנגנון של רישום הערת אזהרה "מקוצצת" ע"י באי-כוחה, אשר לטענת המבקשים מגבילה מאוד את הכח והאפקטיביות של הערת האזהרה. המשיבה קבעה בהוראה המכונה על ידי המבקשים "הוראה חוסמת" לפיה:

"הערת האזהרה הנ"ל ככל שתירשם לטובת הלקוח איננה מהווה התחייבות מצד החברה לעשיית עסקה או הימנעות מעשיית עסקה במקרקעין כמשמעותן בחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, והיא אינה באה להבטיח זכות במקרקעין או זכות קניינית כלשהי ללקוח, אלא היא מתייחסת אך ורק לזכות השימוש והמגורים של הלקוח ביחידת הדיור, על פי ובכפוף להוראות הסכם זה" (סעיף 22.4 פסקה רביעית להסכם).

הדרישות המקפחות