קורן ואח' נ' דיל

מונחת בפניי תביעה כספית על סך של 210,000 ₪, שעניינה בטענה להפרת חובת הגילוי לפי הסכם מכר, שנחתם בין הצדדים ביום 23.12.2018 (להלן: "ההסכם" ו/או "הסכם המכר").

רקע:

1. התובעת, הגב' מאיה קורן והתובע מר גלעד קופרמן (להלן: "התובעת"; "התובע"; "התובעים", בהתאמה), הם הבעלים של הזכויות בדירת גן (להלן: "דירה"), בבניין שברחוב דינור 54 בכפר סבא (להלן: "הבניין").

    

   הנתבע, מר יונתן דיל (להלן: "הנתבע") מכר לתובעים, באמצעות מי ששימש באותם הימים כבא-כוחו, עוה"ד מרדכי כהן (להלן: "עו"ד כהן"), את הדירה.

    

   יובהר כבר כאן, התובעים לא נפגשו עם הנתבע טרם חתימת ההסכם, והנתבע מתגורר בחו"ל.

    

2. ביום 23.12.2018 נחתם הסכם המכר בין התובעים לנתבע.

    

3. בדירה ובבניין, היו ליקויי רטיבות.

    

4. למען סבר האוזן, לאחר שהתובעים התגורר בדירה, ביום 10.04.2019 התקיימת אסיפת דיירים של הבניין, בה נכחו התובעים כבעלים של הדירה. באסיפה הוצגו בפניי דיירי הבניין הצעות מחיר חדשות שהתקבלו לאחר הייעוץ ההנדסי שנעשה בעקבות אסיפת הדיירים מיום 13.11.2017, ששם הוחלט לבחור שלושה קבלנים איתם יתנהל משא-ומתן לביצוע עבודות (להלן: "ההחלטה הראשונה").

    

5. יודגש, הוחלט באסיפת הדיירים מיום 10.04.2019, שחברת "מטרופוליס" תבצע את העבודות, וחלקם של התובעים בתשלום עמד על סך של 39,000 ₪ (להלן: "ההחלטה השנייה"). בנוסף, כל דייר נדרש לשלם סך של 1,672 ₪ עבור חלקו היחסי בהוצאות הפיקוח.

    

6. ביום 22.09.2019 פנו התובעים אל הנתבע ואל בא-כוחו בדרישה לתיקון ההפרה היסודית, אך הנתבע התכחש לאחריותו (נספח ה' לכתב התביעה).

    

7. במסגרת הדיונים שנערכו בפניי, נעשו על-ידי ניסיונות לסייע לבעלי הדיון לנסות ולהגיע למתווה לסיום הסכסוך בדרך ההידברות, והועלתה על-ידי הצעה לפסיקה לפי סעיף 79 א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד - 1984 בטווחים. בסופו של יום לא הייתה הסכמה להצעה.

    

   למען הסר ספק, בית המשפט אינו כבול להצעה שהועלתה, ההצעה הייתה יפה למועד בו טרם נשמע ההליך, וטרם הונחו הסיכומים שהוגשו על-ידי הצדדים.

    

8. כעולה מכתב התביעה, נטען, כי הוצגו מצגי שווא על-ידי הנתבע, בפני התובעים, לפני חתימת הסכם המכר באשר למצב הדירה. לטענתם, הנתבע הטעה את התובעים, והסתיר מהם ביודעין ובמתכוון את הליקויים אשר היו קיימים בדירה ובבניין, לפני חתימת ההסכם.

    

   את המשא-ומתן מטעם הנתבע ניהל בא-כוחו, עו"ד כהן, אשר הציג את המצגים.

    

9. במסגרת סעיף 3.ד. להסכם, התחייב הנתבע, כי המערכות המבניות של הדירה תקינות, לאור העובדה, שהוא מעולם לא התגורר בנכס. סעיף זה הוגדר במסגרת סעיף 16 להסכם, כסעיף עיקרי, אשר הפרתו תחשב הפרה יסודית של תנאי עיקרי.

    

10. עם זאת, בטרם רכשו התובעים את הדירה, הבחינו התובעים, כי קיימים סימני רטיבות בדירה ובחדר המדרגות. כאשר ניסו לברר זאת מול הנתבע, נטען, כי זה האחרון הציג בפניהם מצגי שווא באשר לסיבות העומדות ביסוד הרטיבות. הנתבע טען, כי הסיבה לרטיבות היא אך ורק בשל פיצוץ של הצינור בדירת הפנטהאוז שבבניין (להלן: "הפנטהאוז"). הנתבע אף טען, כי חברת הביטוח מטפלת בנזקים הללו. לאור האמור, התווסף להסכם סעיף 3.ט. אשר במסגרתו הצהיר הנתבע, כי ידוע לו בדבר רטיבות בדירה, שנובעת מתקלה בצנרת של הפנטהאוז, ושהוא יישא בכל הוצאה שתידרש לתיקון הצנרת ו/או הנכס.

     

11. לטענת התובעים, לאחר שקיבלו את החזקה בדירה, הסתבר להם, שקיימים בדירה ליקויים חמורים, ליקויים אותם הסתיר מהם הנתבע. הובהר להם, שבבניין ובדירותיו קיימת בעיית איטום חמורה בקירות החיצוניים ובגג, סדקים במעטפת הבניין וליקויים שגרמו לרטיבות ולנזילות קשות בכל הדירות.

     

12. לטענת התובעים, הנתבע לא גילה להם את הסיבה האמתית לבעיות הרטיבות, והדבר מהווה הפרה יסודית של ההסכם.

     

13. התובעים מוסיפים, שלאחר שהתקבלה החלטה באסיפת הדיירים לתיקון הליקויים, פנו לנתבע על מנת שיתקן את ההפרה היסודית, אולם הנתבע התכחש לאחריותו, והתובעים נאלצו לשאת בעלות עבודות התיקון. הנזקים שנגרמו לתובעים הם נזקים ישירים הנובעים מעלות התיקון, ירידת ערך ואובדן הנאה מהדירה בזמן ביצוע התיקון, ואובדן ההנאה הצפוי לתובעים מהליקויים שצפויים לחזור. לפיכך, התובעים גורסים שהם זכאים לפיצוי המוסכם בסך של 210,000 ₪.

     

14. לחילופין, טוענים התובעים, כי הנתבע חייב לפצותם בנזק הממשי שנגרם להם (סעיף 23 לכתב התביעה).

     

15. הנתבע, במסגרת כתב הגנתו טוען בתמצית, שהתובעים מנסים שלא כדין, ובניגוד להסכם, להשית עליו חיובים בלתי מידתיים, מתוך מניעים חסרי תום לב, תוך ניסיון לעשות עושר ולא במשפט, על חשבונו.

     

16. לשיטתו, התובעים מנסים להחיל את סעיף הפיצוי המוסכם בהסכם על מצב דברים, שאינו תואם את העובדות כהווייתן.

     

17. יצוין, אותו "מידע", שנטען על-ידי התובעים, שהוסתר על-ידי הנתבע, קרי – ההחלטה הראשונה, קודם להסכם המכר, נזנחה על-ידי כלל דיירי הבניין, ועל-כן הפכה לבלתי רלוונטית.

     

18. לא זו אף זו, אותה החלטה הייתה ידועה לתובעים במהלך המשא-ומתן, כתוצאה מבדיקה שערכו אצל אנשי נציגות הבניין.

     

19. יתרה מכך, הרטיבות שבעניין ההחלטה הראשונה, אינה קשורה לרטיבות אותה מתארים התובעים בתביעתם. הרטיבות נבעה מפיצוץ בצינור בדירת הפנטהאוז.

     

20. התובעים הצהירו בסעיף 4(א) להסכם, כי הדירה וכל הקשור אליה נבדקה על-ידם.

     

21. התובעים קיבלו את כל המידע בקשר לסימני הרטיבות, ועל-כן לא הוצגו מצגי שווא. לפיכך, אין מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר, המעניקה סעד כלשהו לתובעים. כלומר, לא קמה חבות לפיצוי מוסכם.

     

22. לחילופין, הפיצויים הינם מופרזים בנסיבות העניין.

     

23. בכל הנוגע לסעד החלופי, מוכחשת זכאות התובעים לקבלת פיצוי, ומדובר בטענה כללית, חסרת פירוט.

24. השאלות המרכזיות הדורשות הכרעה – האם התובעים זכאים לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם; כלומר – האם הנתבע הפר את חובותיו במהלך המשא-ומתן, והציג מצגי שווא; ככל שישנה הפרה של ההסכם, האם התובעים זכאים למלוא הפיצוי המוסכם, או שיש מקום להפחתתו; לחילופין, האם יש לחייב את הנתבע בפיצוי, בגין נזקים שנטען שנגרמו לתובעים.

     

    שאלות אלה מעוררות שאלות נוספות – האם התובעים ידעו על ההחלטה הראשונה במהלך המשא-ומתן כתוצאה מבדיקה שערכו; האם היה על הנתבע לעדכן את התובעים בדבר ההחלטה הראשונה; איזה מידע נתן הנתבע לתובעים בקשר לדירה והבניין; האם נזקי הרטיבות מושא ההליך הינם כתוצאה מתקלה בצנרת של הפנטהאוז, אם לאו.

     

    על שאלות אלה ואחרות שיתעוררו, אדון בהמשך.

     

    אקדים ואומר, שלאחר ששמעתי את טענות הצדדים, את העדויות, עיינתי בראיות ובכל אשר הובא בפניי, נחה דעתי לקבל את התביעה במלואה.

     

25. במסגרת ההליך הוגשו תצהירי עדות ראשית; הוצגו הראיות, נשמעו הטענות והעדויות.

     

    מטעם התובעים העידו התובעת ומר קורן (להלן: "קורן") אביה של התובעת.

     

    מטעם הנתבע העיד עו"ד שמואל כהן (להלן: "עו"ד כהן"), שהיה בא-כוחו של הנתבע בהסכם, והציג לתובעים את הדירה.

     

    בתמצית טענות התובעים

     

26. בענייננו, מדובר בהפרה יסודית ומהותית של הסכם המכר. הפרת חובת הגילוי המוקדם, בשלב הטרום חוזי ובשלב החוזי, והסתרה של מידע מהותי מאת הקונים. ההפרה לא תוקנה, למרות ההזדמנות שניתנה לנתבע.

     

27. עו"ד כהן, במסגרת המשא-ומתן שימש הלכה למעשה בתפקיד הנושא עמו שני כובעים; הכובע האחד, כבא-כוחו של הנתבע, והכובע השני, כמי שניהל בשם ומטעם הנתבע את המשא-ומתן. עו"ד כהן הציג בפני התובעים את המצגים הנוגעים לדירה.

     

28. טרם רכישת הדירה, הבחינו התובעים, כי קיימים סימני רטיבות בדירה ובחדר המדרגות. משיחה שקיימה התובעת עם הדיירת שגרה בדירה בשכירות (להלן: "הדיירת"), ציינה בפניה הדיירת, שקיימת החלטה של וועד הבית לביצוע עבודות בחדר המדרגות. התובעים לא הצליחו לקבל מענה קונקרטי מאת וועד הבית, ועל-כן פנו לעו"ד כהן, אשר בדיעבד התברר, כי בחר לשקר להם במצח נחושה, ולהציג מצג שווא שיקרי באשר לסיבות העומדות ביסוד הרטיבות.

     

     

29. הנתבע, באמצעות עו"ד כהן, טען באופן שהתברר ככוזב, כי הסיבה לרטיבות היא פיצוץ של צינור בדירת הפנטהאוז הנמצאת בבעלותו. הנתבע אף טען, כי חברת הביטוח מטפלת בנזקים. בנסיבות, התווסף סעיף 3.ט., אשר במסגרתו הצהיר הנתבע, כי ידוע לו בדבר הרטיבות בנכס, שנובעת מתקלה בצנרת של הפנטהאוז, והוא, בין היתר, יישא בכל הוצאה שתידרש לתיקון.

     

30. לאחר שהתובעים קיבלו לידם את החזקה בדירה ועברו לגור בה, הסתבר להם, כי בניגוד למצגים שהוצגו על-ידי הנתבע, קיימים בדירה ליקויים רבים, שהיו ידועים לעו"ד כהן, וזה לא טרח לגלות לתובעים.

     

31. הייתכן, שבעיית איטום חמורה בבניין, כפי שהובאה בהחלטה הראשונה, תהפוך לבלתי רלוונטית, רק משום שהטיפול בה נזנח על-ידי וועד הבית.

     

32. ביום 10.04.2019 התקיימה אסיפת דיירים בה נכחו התובעים כבעלים של הדירה, ונקבע בה שיעור התשלום בו אמור לשאת כל דייר. לפיכך, בהתאם להוראת סעיף 14 להסכם, פנו התובעים לנתבע ולעו"ד כהן בדרישה לתקן את ההפרה היסודית. התובעים נתנו לנתבע הזדמנות לתקן את ההפרה ולשאת בעלויות התיקון שנדרשו לשלם, ברם הנתבע התכחש לאחריות הרובצת עליו.

     

33. משבחר הנתבע שלא לתקן את ההפרה ולנהל את ההליך המשפטי, אינו יכול לטעון עוד, כי עליו לשלם רק את עלות התיקון, אלא עליו לשאת במלוא הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.

     

34. יודגש, קיימת חובת גילוי אקטיבית מצד המוכר לפי חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). כמו כן, חובת הגילוי מעוגנת גם בסעיף 16 לחוק המכר התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר").

     

    בתמצית טענות הנתבע

     

35. בענייננו, לא מדובר בהפרה יסודית. אי גילויה של ההחלטה הראשונה, לצורך הדיון בלבד (שכן תוכן ההחלטה נמסר לתובעים), היא בגדר מחדל לכאורי, שהשפעתו על ההסכם הכולל הינו שולי, וקיומה של ההחלטה הראשונה לא היה מונע מבעד התובעים להתקשר בהסכם. לכל היותר, היה מוביל למשא-ומתן נקודתי. לפיכך, אין מדובר בהפרה יסודית המזכה בפיצויים מוסכמים.

     

    התובעים ידעו על ההחלטה הראשונה. התובעת מודה, כי נפגשה, טרם החתימה על ההסכם, עם רונית (להלן: "רונית") נציגת וועד הבית של דיירי הבניין, וזאת עדכנה אותה בדבר ההחלטה הראשונה. גם קורן הודה אף הוא, כי דיבר עם רונית טרם החתימה על ההסכם, וביקש ממנה מידע אודות ההחלטה הראשונה. לפיכך, למדים אנו, כי התובעים בדקו באופן יסודי את העסקה, דיברו עם רונית, כך שהמידע אודות ההחלטה הראשונה היה אצלם, טרם החתימה על ההסכם. הגם, שיש להוסיף את הצהרתם של התובעים בסעיף 4(א) להסכם, לפיו כל הפרטים נבדקו על ידם.

    מעבר לאמור, המידע אודות ההחלטה הראשונה הועבר לתובעים על-ידי עו"ד כהן.

     

    לאור האמור, ניתן גילוי מלא אודות קיומה של ההחלטה הראשונה.

     

36. יתרה מכך, ההחלטה הראשונה לא יצאה אל הפועל, ורק ההחלטה השנייה. יוצא אפוא שההחלטה הראשונה אינה רלוונטית.

     

37. התובעת מודה, כי התנגדה לביצוע ההחלטה השנייה, מכאן היא מנועה לטעון שאי גילוי לכאורה של הצורך באותם תיקונים עולה כדי הפרה יסודית.

     

38. לא הוכח קשר בין הרטיבות הנטענת לבין הליקויים נשוא ההחלטה הראשונה, שעיקרם שיפוץ וקוסמטיקה למעטפת הבניין, ומרכיב הרטיבות הינו חלק ממנו.

     

39. מדובר בנזק נטען, הנובע מהחלטה מאוחרת לחתימת ההסכם, ואין להחיל את תנאי ההסכם.

     

40. בהתאם לסעיף 9(ו) להסכם, הוסכם שכל תשלום מיוחד עליו יוחלט על-ידי דיירי הבניין עד למועד חתימת ההסכם, לצורך שמירת הרכוש המשותף ו/או שיפורו, ישולם על-ידי המוכר. במועד חתימת ההסכם לא הייתה קיימת חבות כאמור, שהרי ההחלטה הראשונה נזנחה.

     

41. התובעים וקורן הסתבכו בחילופי הגרסאות בנוגע לפנייה לרונית, ונמנעו מהבאת עדים וראיות.

     

42. יש לדחות את הדרישה לפיצוי מוסכם. אין כל יחס סביר בין הסכום לבין הנזק הנטען. בעת כריתת ההסכם לא שיקפו הפיצויים המוסכמים את הנזק העשוי להיגרם מאותה הפרה נטענת.

     

43. הסכום הנדון ואי קיום ההחלטה השנייה על-ידי התובעים מסכלים את טענת הזכאות לפיצוי מוסכם. יצוין גם, שאין בפנינו ראיה, כי התובעים שילמו את הסכום נשוא ההחלטה השנייה. כך, שלא הוכח נזק כלשהו, בוודאי לא באופן סביר ומידתי לשיעור הפיצויים.

     

44. לחילופין, יש להפחית את הפיצוי המוסכם עד כדי ביטולו.

     

    בתמצית סיכומי התגובה

     

45. טענת הנתבע, כי הפרת ההסכם על-ידו אינה עולה בגדר הפרה יסודית, הינה שגויה. לשיטת הנתבע, התובעים לא היו נמנעים מלהתקשר בהסכם עם הנתבע, אילו הנתבע היה עומד בחובת הגילוי, לכל היותר היו מנהלים עמו משא-ומתן, ועל כן אין מדובר בהפרה יסודית. מדובר בטענה חדשה וכבושה, המהווה הרחבת חזית אסורה. לגופה של טענה, לפי סעיף 6 לחוק החוזים נקבע, כי הפרה יסודית של הסכם תהא גם הפרה שהוסכם עליה בחוזה, שתיחשב יסודית.

46. הנתבע הפר את סעיף 16 להסכם המכר, אשר קבע, שסעיף 3 יהווה סעיף יסודי, שהפרתו תהווה הפרה יסודית של ההסכם.

     

47. התובעים נתנו לנתבע הזדמנות לתקן את ההפרה, אך הנתבע בחר שלא לתקן את ההפרה.

     

48. הנתבע טען, כי ההחלטה הראשונה נזנחה, והפכה לבלתי רלוונטית. ברם, חלוף הזמן הפך את הנושא למהותי ולרלוונטי יותר. שכן זניחתו של הליקוי אינה מביאה לתיקונו.

     

49. יודגש, טענת התובעים אינה שהנתבע הסתיר מהם את ההחלטה הראשונה, אלא, כי הוא הסתיר מהם את קיומו של הליקוי.

     

    דיון והכרעה

     

50. כפי שהובא לעיל, השאלות המרכזיות הדורשות הכרעה – האם התובעים זכאים לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם; כלומר – האם הנתבע הפר את חובותיו במהלך המשא-ומתן, והציג בפני התובעים מצגי שווא; ככל שישנה הפרה של ההסכם, האם התובעים זכאים למלוא הפיצוי המוסכם, או שיש מקום להפחתתו; לחילופין, האם יש לחייב את הנתבע בפיצוי, בגין נזקים שנטען שנגרמו לתובעים.

     

    כאמור, שאלות אלה מעוררות שאלות נוספות – האם התובעים ידעו בין היתר, על ההחלטה הראשונה במהלך המשא-ומתן כתוצאה מבדיקה שערכו; האם היה על הנתבע לעדכן את התובעים בדבר ההחלטה הראשונה; איזה מידע נתן הנתבע לתובעים בקשר לדירה והבניין; האם נזקי הרטיבות מושא ההליך הינם כתוצאה מתקלה בצנרת של הפנטהאוז, אם לאו.

     

    כזכור, לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, את העדויות, עיינתי בראיות ובכל אשר הובא בפניי, בראי ההליך והפסיקה נחה דעתי לקבל את התביעה במלואה.

     

    הסכם המכר

     

51. כאמור, ביום 23.12.2018 נחתם הסכם מכר בין התובעים לנתבע (נספח א' לתצהיר התובעים).

     

52. על-מנת שלא נמצא חסרים, טרם בחינת טענות הצדדים בנוגע להפרת ההסכם, קרי בחינת הטענה בדבר אי גילוי הליקויים בדירה ובבניין, לרבות בחינת סוגיית ההחלטה הראשונה, וסוגיות נוספות, ראיתי לנכון לעמוד על הוראות הסכם המכר.

     

53. יודגש, במסגרת ההסכם ניתנו הצהרות מטעם המוכר, בסעיף 3, בסעיף 3.ד. נקבע כדלקמן:

     

     

    "כי המערכות המבניות תקינות, על פי מיטב ידיעתו ולאור העובדה שהוא מעולם לא התגורר בנכס, ולא ידוע לו על כל מום ו/או פגם בנכס וכי הנכס ישאר במצבו זה עד למסירת החזקה בו לקונה, בכפוף לבלאי סביר" (הדגשה לא במקור).

     

54. בהקשר זה, אין חולק, כי התובעים לא ניהלו כל שיח עם הנתבע עצמו, וכי הקשר עם הנתבע נוהל באמצעות עו"ד כהן, אשר הציג בפני התובעים את המצגים הנוגעים לדירה (ראו: עמ' 36, שורות 2-11).

     

55. כמו כן, אין חולק, כפי שהעידה התובעת, שטרם רכישת הדירה, הבחינו התובעים בסימני רטיבות בדירה ובחדר המדרגות. ברם, יש חולק מה גילה, או לא גילה המוכר לתובעים.

     

    בסעיף 3.ט. להסכם הצהיר המוכר בזו הלשון:

     

    "כי ידוע לו בדבר רטיבות בנכס, שנובעת מתקלה בצנרת של הפנטהאוז, והוא ישא בכל הוצאה שתידרש לתיקון הצנרת ו/או הנכס בעצמו ו/או ע"י חב' הביטוח שלו" (הדגשה לא במקור).

     

56. להשלמת התמונה, סעיף 16 להסכם קובע:

     

    "הסעיפים 3-12 הם מעיקרי ההסכם והפרתם תחשב כהפרה יסודית של תנאי עיקרי, אולם איחור של עד 14 ימים בביצוע התחייבות מהתחייבויות הצדדים לא יעלה כדי הפרה יסודית של תנאי עיקרי בהסכם זה" (הדגשה לא במקור).

     

57. יצוין, לשיטת הנתבע, לא הייתה הפרה של הסכם המכר, והתובעים מנועים מלטעון להפרה יסודית.

     

58. ועוד, בזיקה להצהרת המוכר, יש להפנות גם לסעיף 9.ו. להסכם:

     

    "כל תשלום מיוחד עליו הוחלט ע"י דיירי הבניין ו/או ע"י ועד הבניין עד למועד חתימת הסכם זה, לצורך שמירת הרכוש המשותף ו/או שיפורו, ישולם ע"י המוכר" (הדגשות לא במקור).

     

59. להשלמת הפסיפס, סעיף 4.א. להסכם קובע:

     

    "הקונה מצהיר כי ראה ובדק את הנכס והזכויות החוזיות, הקנייניות והתכנוניות בקשר אליו, לרבות את רישומו של הבניין כבית משותף, את אופן רישומו, את מצבו ומעמדו המשפטי ומצאם, לשביעות רצונו המלא, מתאימים לצרכיו ודרישותיו, ובכפוף להצהרות המוכר, הוא מוותר על כל טענות אי התאמה ו/או מום ו/או פגם לגבי הנכס, וקונה אותו כמות שהוא" (הדגשות לא במקור).

     

60. עיננו הרואות, שהצדדים חלוקים ביניהם, בין היתר, בנוגע לחובת הגילוי; בדבר ההחלטה הראשונה, האם הובאה לידיעת התובעים, על-ידי הנתבע, קרי בא-כוחו עו"ד כהן, או שדי בדבר ידיעת התובעים בנוגע להחלטה זו; השלכותיה של ההחלטה השנייה על ההסכם; האם בענייננו ישנה הפרה, לרבות הפרה יסודית.

     

    סוגיות אלה ואחרות יבחנו בראי ההסכם, ההליך והפסיקה, אחת לאחת.

     

    חובת הגילוי

     

61. בפתח הדיון, אזכיר מושכלות יסוד במחוזותינו, כי על צדדים במשא-ומתן לקראת הסכם לכריתתו, לנהל משא-ומתן בתום לב ובדרך מקובלת (ע"א 2642/19, מועצה מקומית הר אדר נ' מרכז קניות דוד ויונתן בע"מ, בפסקה 48).

     

    רוצה לומר - על מוכר דירה מוטלת חובת גילוי, הן מכוח סעיף 12 לחוק החוזים והן מכוח סעיף 16 לחוק המכר, לפיה הוא נדרש לפרט בפני הרוכש את הליקויים הקיימים בדירה, לרבות הליקויים הנסתרים, וכן כל מידע חיוני ומהותי לעסקה.

     

62. סעיף 11 לחוק המכר קובע, כי מוכר ייחשב כמי שלא קיים את חיוביו אם מסר לקונה נכס שאינו מתאים למוסכם, ונקבע בסעיף 16 לחוק המכר:

     

    "הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו- 15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

     

    בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס [פורסם בנבו] (11.2.2014) (להלן: "עניין שיפריס"), נקבע ברוב דעות, שעל המוכר רובצת החובה להודיע לקונה על קיומה של אי התאמה בממכר, ככל שידע עליה, או שהיה עליו לדעת אודותיה, בבחינת "יזהר המוכר".

     

    ידיעתו של המוכר לגבי אי התאמה בממכר, אינה חייבת להיות ידיעה ממשית, מכיוון שחובת הגילוי שנקבעה בסעיף 16 לחוק המכר, מתפרסת על דברים שהיו בידיעתו, או שהיה עליו לדעת. מכאן, שאם מוכר התרשל בבדיקת המצב לאשורו, אזי לא עמד בחובת הגילוי המוטלת עליו.

     

63. נקבע, כי כאשר מתקיימים התנאים שבסעיף 16 לחוק המכר, כלומר - המוכר ידע, או שהיה עליו לדעת את העובדות, אשר יוצרות אי התאמה ולא גילה אותן לקונה, עליו לפצות את הקונה, הגם, שאין מקום להטיל אשם תורם על הקונה:

     

     

    "הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר. בהעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה, אינני רואה דרך להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס...

    לדידי יש לפרש את הוראת סעיף 16 גם בשים לב לתנאי המצוין אצל שכנו, סעיף 15 לחוק המכר...הא למדנו על כוונת המחוקק שאחריותו של המוכר תתגבש ללא קשר לשאלה האם אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, אם לאו, קרי – ללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס..

    רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות ואפילו רשלנות חמורה, מצדו, אין בה כדי להציל את המוכר...

    כאמור, עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'".

     

    ומן הכלל אל הפרט:

     

64. לטענת התובעים, כאמור, טרם רכישת הדירה, הבחינו בסימני רטיבות בדירה ובחדר המדרגות. לשיטתם, נטען על-ידי הנתבע, כי המקור הוא מצנרת בדירת הפנטהאוז, ושהעניין מטופל. לטענתם, על הנתבע היה לגלות אודות ליקויים מהותיים בדירה, ברם הוא לא עשה כן, ועליו לפצותם.

     

65. מנגד, נטען על-ידי הנתבע, שהתובעים בדקו באופן יסודי את העסקה, והיה בידם המידע אודות ההחלטה הראשונה. לא זו אף זו, התובעים הצהירו בסעיף 4(א) להסכם, לפיו כל הפרטים נבדקו על ידם.

     

66. כפי שהובא בפניי, הנתבע שם יהבו בהחלטה הראשונה, שהתובעים ידעו עליה.

     

67. וישאל השואל – מה גילה הנתבע, באמצעות בא-כוחו, לתובעים?

     

68. התובעת העידה, כי טרם רכישת הדירה, הם הבחינו ברטיבות קשה (עמ' 8, שורות 7-11). בהקשר זה, נשאלה האם נכון שהיה שיח עם נציגות מוועד הבית טרם הרכישה, וזו השיבה:

     

    "אני פניתי לנציגת וועד הבית בעקבות זה שהדיירת שגרה שם אמרה לי שמתוכנן איזה משהו בחדר מדרגות והיא לא בדיוק ידעה כי היא רק שוכרת ובעלת הוועד המנהלת של הוועד אמרה לי שהיא לא יכולה לחשוף בפניי החלטות ופרוטוקולים ושאני אפנה לעו"ד מוטי כי הוא יודע את הכל".

     

    (עמ' 9, שורות 17-21).

    להשלמת התמונה, התובעת העידה, שאביה התנהל מול עו"ד כהן (עמ' 9, שורה 32; עמ' 11, שורה 4).

     

    התובעת, בהמשך עדותה, הדגישה שהנתבע הצהיר בפניה, שהרטיבויות הן אך ורק מהפנטהאוז (עמ' 13, שורה 2). כמו כן, אישרה שהיא שיפצה את הדירה, אך הדגישה שהנתבע לא תיקן את הרטיבות, למרות שהבטיח שהביטוח יכסה את הרטיבות שנבעה מהפנטהאוז (עמ' 17, שורות 6-13).

     

69. בכל הנוגע למקור הרטיבות, העיד קורן, וסיפר על שיחתו עם עו"ד כהן, ואמר:

     

    "שאלתי אותו על סימני הרטיבות גם המתווך אמר שזה מהפנטהאוז רציתי לוודא עם מוטי אם אכן מדובר מהפנטהאוז והוא אמר לי כן אך ורק מהפנטהאוז. אמרתי לו שזה נראה יכול להיות שוב אני רואה סימנים קשים ואנחנו בקומה ראשונה והפנטהאוז למעלה הוא אמר שהייתה שם הצפה שבגלל שאף אחד לא גר בדירה שבוע המים עמדו וחלחלו דרך כל הקירות וחברת ביטוח כבר לקחה אחריות, ביקשתי להוסיף סעיף א' שהוא מאשר שזה מקור הרטיבות, ו-2 שחברת הביטוח לקחה אחריות וזה מה שרשום שם".

     

    (עמ' 21, שורות 13-20).

     

70. לדידי, עדויות התובעת וקורן עולות בקנה אחד עם סעיף 3.ט. להסכם, ונתתי אמון בעדותם הסדורה.

     

71. לשיטת הנתבע, נתגלתה רטיבות "חדשה" שלא קשורה לפנטהאוז, ועל כן לטענתו אין זו מחובתו לטפל בליקוי זה. קורן נשאל על כך, והשיב שהנתבע דיווח לו שכל מקור הנזקים בבניין הוא מהפנטהאוז, ובדיעבד הסתבר לו שזה לא כך (עמ' 24, שורות 1-5; שורות 11-14; 26-27; עמ' 25, שורות 1-5).

     

72. וישאל שוב השואל, האם הנתבע גילה לתובעים באשר לליקויים בבניין, מלבד הפנטהאוז; האם גילה באשר להחלטה הראשונה מאסיפת הדיירים?

     

73. קורן העיד, שעו"ד כהן לא אמר לו שישנה החלטה, בשלב טרם רכישת הדירה, הוא לא ידע כלל שעו"ד כהן השתתף באסיפת הדיירים של הבניין.

     

    יתרה מכך, העיד, שבתו פנתה לרונית לקבל אינפורמציה, אך רונית אמרה לה שהיא מנועה מלתת לה מידע, ושיפנו לעו"ד כהן (עמ' 27, שורה 24). קורן העיד, שהוא לא פנה לרונית. ב"כ הנתבע, שם יהבו בטענה, שקורן דיבר גם כן עם רונית, וביקש לעמוד על סתירה, כביכול.

     

    מעיון בעדותו של קורן, כאמור, הוא חזר ואמר שהתובעת היא זו שדיברה עם רונית, ולא אמר שהוא דיבר ישירות עם רונית. נכון, קורן עשה שימוש במילה "פנינו" (עמ' 5, שורה 2), אך אין בכך להעיד, כי הלכה למעשה הוא זה שדיבר עם רונית.

     

    כמו כן, חזר והעיד קורן, שהנתבע הצהיר על רטיבות מהפנטהאוז, בעת שהוא יודע שיש בעיה של חלחול דרך הקירות, בעיה של איטום בשני מוקדים, בגג ובמעטפת המבנה (עמ' 28, שורות 18-22; 28-30).

     

74. עו"ד כהן, הצהיר (סעיף 5 לתצהירו), שהנתבע מסר לתובעים את כל המידע הרלוונטי הקשור לדירה, שהיה ברשותו באותה העת. שנשאל בעדותו האם העביר את כל המידע שקשור לבעיית האיטום בבניין, לרבות ההחלטה הראשונה משנת 2017, השיב שהעביר (עמ' 37, שורות 1-5), בהמשך העיד, שאין לו אסמכתא, וכי הכל הועבר בעל-פה (שם, שורות 9-10).

     

75. עיננו הרואות, שעו"ד כהן, משום מה לא ציין בתצהירו ובכתב ההגנה, כי העביר את ההחלטה הראשונה או את "מושא הפרוטוקול", כלשונו, בעל-פה לתובעים ו/או לקורן, למרות שהעיד, שהשתתף באסיפת הדיירים מנובמבר 2017 (עמ' 43, שורות 6-7). כמו כן, הצהיר: "יתרה מזאת, יובהר, כי אותה החלטה קודמת הייתה ידועה לתובעים במהלך המשא ומתן כתוצאה מבדיקה שערכו אצל אנשי נציגות הבניין" (סעיף 8 לתצהירו) (הדגשה לא במקור).

     

    ללמדך – יש קושי ממשי בעדותו של עו"ד כהן בראי הראיות והתצהירים. לא ברור מדוע התצהיר והעדות אינם עולים בקנה אחד, עת עסקינן בפרטים מהותיים. מעבר לכך, הצהיר גם, שההחלטה הראשונה אינה רלוונטית, מאחר והיא נזנחה (סעיפים 6-7 לתצהירו). בהקשר זה, סבורה אני, שצודק ב"כ התובעים באומרו: "היתכן כי בעיית איטום חמורה בבניין תהפוך בלתי רלוונטית רק משום שהטיפול בה נזנח על ידי ועדת הבית?" (סעיף 20 לסיכומי התובעים).

     

76. מעבר לאמור, העיד עו"ד כהן, שקורן ביצע בדיקות "בלי סוף" (עמ' 43, שורות 13-17), וזאת בהתחשב שהנתבע מעולם לא התגורר בדירה. הגם, שהפנה לסעיף 4.א. להסכם, ששם הצהירו התובעים, כי הם בדקו את הדירה, ושהדירה מתאימה להם.

     

    ביני לביני, אין בבדיקות שביצע קורן, ואין בעובדה שהנתבע לא התגורר בדירה, כדי לפטור את המוכר מחובת הגילוי. יש לזכור, שניתנה הבכורה לכלל "ייזהר המוכר" (ראו: "עניין שיפריס"), ומצופה מבעל נכס שיעמוד אחר הצהרותיו.

     

    נחה דעתי, שהתובעים נתנו אמון בעו"ד כהן, כי עסקינן ברטיבות שמקורה בדירת הפנטהאוז. ברם, לאחר שנכנסו לדירה הובהר להם ב"רחל בתך הקטנה", שישנה בעיית רטיבות בבניין, שלא גולתה להם על-ידי עו"ד כהן.

     

    השתכנעתי, שלאחר שהתובעים קיבלו לידם את החזקה בדירה, עברו לגור בה, הסתבר להם, כי בניגוד למצגים שהוצגו על-ידי הנתבע, קיימים בבניין ובדירותיו בעיית איטום בקירות החיצוניים ובגג, סדקים במעטפת הבניין, וליקויים שגרמו לרטיבות ולנזילות ברכוש המשותף ובחלק מהדירות. נחה דעתי, שהליקויים היו ידועים לעו"ד כהן, שהרי הוא השתתף באסיפת הדיירים בשנת 2017, אך משום מה לא טרח לגלות נתון מהותי זה לתובעים.

     

77. לטענת הנתבע, גם אם נקבל את הטענה, כי ההחלטה הראשונה לא נמסרה לתובעים, לשיטתו, אי גילויה הינה מחדל לכאורי, שהשפעתו על ההסכם הכולל הינו שולי, וקיומה של ההחלטה הראשונה לא הייתה מונעת מבעד התובעים להתקשר בהסכם. הגם, שאין בכך הפרה יסודית.

     

    ראשית, יצוין התובעים לא נשאלו במסגרת חקירתם הנגדית, כיצד הדבר היה משפיע על החלטתם בקשר לרכישת הדירה.

     

78. בהקשר זה, יפים לעניינו הדברים שנאמרו ברע"א 1565/95 סחר ושירותי ים בע"מ נ' חברת שלום ויינשטיין בע"מ [פורסם בנבו]:

     

    "אחד מביטוייה המובהקים של חובת תום הלב היא החובה לגלות לצד האחר את כל העובדות החשובות שיש בהן כדי להשפיע על הכרעותיו".

     

    יצוין, הוראות חוק החוזים, והן הוראות חוק המכר, טומנות בחובן עקרונות כלליים של חובת תום הלב.

     

79. מכל מקום, אין עסקינן אך בהסתרת ההחלטה הראשונה, אלא בהסתרה של ליקויים שהיו ידועים לנתבע ו/או לבא-כוחו, והיה עליהם לגלות לתובעים.

     

80. מעבר לאמור, הסכימו הצדדים, אלו הפרות יהוו "הפרה יסודית". משהנתבע לא מסר את התמונה המלאה בנוגע לדירה, הוא הפר את ההסכם. בסעיף 3.ד. הצהיר, כי המערכות המבניות תקינות, והסתבר שהיו ליקויים בבניין, מעבר לליקוי בפנטהאוז. כמו כן, הצהיר הנתבע  בסעיף 3.ט. כי ידוע לו בדבר רטיבות בנכס, שנובעת אם בכלל, מתקלה בצנרת של הפנטהאוז, ושהוא יישא בכל הוצאה שתידרש לתיקון הצנרת ו/או הנכס בעצמו. הסתבר, שלא הוכח שהנתבע נשא בעלות כלשהי, ולא הוכח שהרטיבות נבעה מדירת הפנטהאוז, כטענת הנתבע תחילה.

     

81. הנתבע מדגיש גם, שלא הוכח קשר בין הרטיבות הנטענת לבין הליקויים נשוא ההחלטה הראשונה. כמו כן, רומז שלאור שיפוץ הדירה, יכול שיש זיקה לרטיבות. לטעמי, טענות הנתבע לא נשענות על יתד נאמן, ולא הוכחו על-ידו, כדבעי. יוזכר, הנתבע התחייב לשאת בעלויות שיידרשו לתיקון הצנרת בפנטהאוז, הואיל וטען, שזה מקור הנזילה. הגם, שלא הוכיח, כי נשא בתמורה כלשהי.

     

    בהקשר זה, אציין, שככל שהרטיבות מקורה בבניין, ולא מדירת הפנטהאוז, אזי הנתבע הוא זה שכשל שלא גילה לתובעים בדבר הליקויים, ואל לו להיתמם.

     

82. יתרה מכך, מפנה הנתבע לסעיף 9.ו. להסכם, ששם נקבע שכל תשלום עד למועד חתימת ההסכם, ישולם על-ידי הנתבע. ברם, טענת התובעים עוסקת בחבות שנובעת מהחלטה שבאה לאחר חתימת ההסכם.

     

    יובהר, החבות שנובעת מהחלטה שבאה לאחר חתימת ההסכם, הינה קשורה בטבורה להחלטה הראשונה בנוגע לרטיבות.

     

    בנסיבות, הגעתי לכלל מסקנה, כי הנתבע הפר את חובת הגילוי. עתה יש לבחון את שאלת הפיצוי.

     

    הפיצוי

     

83. כזכור, התובעים עתרו לפיצוי המוסכם בסך של 210,000 ₪, ולחילופין עתרו לפיצוי בגין הנזק הממשי שנגרם להם, וזאת ללא פירוט הנזק.

     

84. בסעיף 14 להסכם המכר נקבע:

     

    "במקרה של הפרה יסודית של תנאי עיקרי בהסכם זה על ידי מי מן הצדדים, זכאי הצד הנפגע, לאחר שנתן לצד האחר התראה מוקדמת בת 14 יום לתיקון ההפרה וזאת לא תוקנה בתוך הזמן האמור, לקבל מאת הצד המפר פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש בסך של 210,000 ₪ וזאת מבלי לפגוע בזכותו של הנפגע לכל תרופה או סעד אחר לפי הסכם זה או על פי כל דין, לרבות עפ"י חוק החוזים (תרופות תשל"א-1970)".

     

    כמו כן, סעיף 16 להסכם מגדיר, אילו הסעיפים שהפרתם תחשב כהפרה יסודית. ובעניינו, סעיף 3.ד וסעיף 3.ט. הופרו. מכאן – עסקינן בהפרה יסודית.

     

85. וישאל הקורא - האם התובע זכאי לפיצוי המוסכם? לטעמי, התשובה לשאלה זו היא חיובית.

     

    ראשית, בע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ [פורסם בנבו], נקבע כי:

     

    "הבחירה ניתנת.. לצד הנפגע לתבוע את הפיצוי המוסכם ולהיות מוגבל בו ללא הוכחת נזק או לתבוע פיצויים, בלתי מוגבלים, על נזק שעליו להוכיחו.. מקום בו נתבעו יחדיו פיצוי מוסכם ופיצוי לא מוסכם, ראו בכך בד"כ משום תביעות חלופיות..

    על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים. לכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות משלה. נפגע התובע פיצויים מוסכמים לפי סע' 15 אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את נזקו. אולם, הוא כפוף לסמכות ההפחתה של בית המשפט. נפגע התובע פיצויים על הנזק שנגרם לו בפועל, לפי סע' 10, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את נזקו, אולם אין הוא מוגבל בתקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם".

     

86. כאמור, בענייננו הוכח, כי הנתבע הפר הפרה יסודית את הסכם המכר, משהנתבע לא גילה לתובעים אודות ליקויי הרטיבות בדירה, מלבד הטענה לליקוי בגין הצנרת בדירת הפנטהאוז.

     

87. סע' 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), קובע כי –

     

    "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

     

    הפסיקה קבעה זה מכבר, כי הנטייה היא לכבד תניות הקובעות פיצוי מוסכם, נוכח עיקרון חופש החוזים. בעניין זה, אפנה גם לספרה של שלו בדיני חוזים (מהדורה שניה), בעמ' 592: העמידה על הזכות לפיצוי מוסכם, ככל עמידה על זכות חוזית, אינה מהווה כשלעצמה התנהגות בחוסר תום-לב, וזאת אף כשסכום הפיצוי המוסכם הוא גבוה". וכפי שנאמר בע.א 2489/90, תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' דינה גורנשטיין, ט.פ, [פורסם בנבו] 31/12/90, על ידי כבוד השופט ד' לוין, תוך ציטוט מספרה של ג' שלו דיני חוזים:

     

    "תחולת סעיף 15(א) ומתן תוקף לתניית פיצויים מוסכמים, מותנים בפרוש החוזה שבו כלולה הסכמת הצדדים על שיעור הפיצויים, ובפרוש תניית הפיצויים המוסכמים גופה. שלב ראשון וחיוני בדרך ליישומה של תניית פיצויים מוסכמים הוא, איפוא, פרוש התנייה.

     

    תניית פיצויים מוסכמים אינה נבדלת מתניות חוזיות אחרות: מה אלו שואבות את תוקפן מהסכמת הצדדים, אף היא כך: מה אלו טעונות פרוש ויישום, אף היא כך... פירושה של תניית פיצויים מוסכמים ייעשה על פי כללי הפרוש הרגילים של חוזים המבוססים על אומד דעתם של הצדדים...".

     

88. עם זאת, בתי המשפט שואלים עצמם לא פעם, האם במקרה מסוים יש להתערב בשיעור הפיצוי המוסכם (בהקשר זה ראו: ע"א 2161/11 דוד דרור נ' יוסף פרץ (להלן: "עניין דרור") [פורסם בנבו]).

     

89. בע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן פ"ד מ"ו (5) 257, 264 (להלן: "הלכת חשל") נקבע, כי כאשר בית משפט בוחן את הפיצוי המוסכם, ואת הפעלת סמכות ההפחתה על פי סעיף 15 (א) לחוק החוזים תרופות, יש לפעול בשני שלבים:

     

    השלב הראשון - בית משפט צריך לקבוע אם קיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם ובין הנזק, אשר היה צפוי באופן סביר בעת כריתת החוזה.

     

    השלב השני – בית משפט קובע באיזה שיעור יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם.

     

    כמו כן, בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו להפחית פיצוי מוסכם במשורה ובמקרים חריגים בלבד (ע"א 10208/16, קרסו מוטורס בע"מ נ' ‏Better Place Inc להלן: "עניין קרסו").

     

    התערבות בית המשפט תהיה רק כאשר מצא בית המשפט העדר כל יחס סביר בין הפיצוי שנקבע ובין הנזק שניתן היה לחזותו מראש, בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת מן ההפרה (ע"א 748/80 ברוך גולדשטיין נ' גוב-ארי חברה לבניין ולהשקעות, פ"ד לח(1) 309 (1984), להלן: "עניין גולדשטיין"). בפסיקה, נקבע כבר לא אחת, שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו להפחתת פיצוי מוסכם במשורה ובמקרים חריגים (ע"א 4481/90 אהרון נ' ג. פרץ מ.בן גיאת חברה להנסה ובניין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 (1993)).

     

90. בענייננו, ציין ב"כ התובעים, כי בהתאם לסעיף 14 לחוק המכר, ביום 22.09.2019 פנו התובעים אל הנתבע ואל בא-כוחו בדרישה לתיקון ההפרה היסודית. התובעים נתנו הזדמנות לנתבע לתקן את ההפרה ולשאת בעלויות התיקון שנדרשו לשלם, אולם הנתבע לא נענה, והתכחש לאחריות הרובצת עליו (סעיף 24 לסיכומי התובעים), והעלה טענות מהיקב ומהגורן.

     

    כאמור, הנתבע לא גילה לתובעים פרטים מהותיים באשר לבניין ולדירה, ובכך הפר את סעיף 3.ד. להסכם; וכן הפר את סעיף 3.ט. להסכם, עת הצהיר, כי הרטיבות נובעת מתקלה בצנרת של הפנטהאוז, והתחייב לשאת בהוצאה הקשורה לכך. בנסיבות, סבורה אני, שאין לקבל את היתממות הנתבע, שעתה טוען, כי הרטיבות אינה קשורה לפנטהאוז, וכי ההחלטה לתקן את השיפוץ הינה לאחר חתימת ההסכם. היה על הנתבע לנקוט בגילוי נאות!

     

    התובעים פנו לנתבע, על-מנת שיתקן את ההפרה, ובצדק! משעה שבחר הנתבע, שלא לתקן את ההפרה, ולנהל הליך משפטי, אינו יכול לטעון, למשל, כי לכל היותר עליו לשלם רק את עלות התיקון, אלא עליו לשאת במלוא הפיצוי המוסכם.

     

91. הנתבע מוסיף, קורן לא טען להפרת הסכם או לפיצויים מוסכמים, טרם הגשת התביעה (עמ' 33, שורה 23; שורה 27).

     

    אכן, ציין קורן בעדותו, שהוא פנה לנתבע, על-מנת שיתקן את ההפרה, וברי בעיני, משהנתבע לא נענה, לא הייתה הברירה בידי התובעים, אלא לעתור לקבלת הפיצוי המוסכם (ראו את מכתבי ב"כ התובעים לב"כ הנתבע מיום 28.10.19 שנשא את הכותרת – הפרה יסודית; את המכתב מיום 22.12.19 (נספחי תצהירי התובעים).

92. במקרה דנן, לא מצאתי כל הצדקה להתערב באומד דעת הצדדים, ולהפחית מגובה סכום הפיצוי המוסכם, כפי שביקש הנתבע בסיכומיו. בין היתר, יש להביא אל הכף את שיעור הפיצוי המוסכם - 10% מסכום התמורה, ולכך שהצדדים עצמם ראו את גובה הפיצוי כפיצוי סביר ביחס לנזק שייגרם כתוצאה מהפרה יסודית של ההסכם.

     

93. יודגש, הוראת סעיף 15 לחוק החוזים תרופות מסמיכה את בית המשפט להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים, במבחן מועד כריתת ההסכם, ולא במבחן מועד ההפרה הנטענת, או הגשת התביעה (ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (להלן: "עניין קניון נכסים") [פורסם בנבו] מיום 13.12.06)) וראו גם גבריאלה שלו, עמ' 593, כך גם ראו בשלו-אדר דיני חוזים – התרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2009), עמ' 511). גם כשמדובר בתניה גורפת, אזי ביחס לפיצוי המוסכם יאפשר הדבר התערבות בית המשפט להפחתתו, אך לא לביטול הפיצוי המוסכם. במלים אחרות, גם אם לא נגרמו לתובע כל הנזקים בגין הפרה זו או אחרת, עדיין אין בכך לשלול את זכותו לפיצויים המוסכמים.

     

    הנטל להוכחת העדר הסבירות בין הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה ובין סכום הפיצויים שנקבעו בחוזה מוטל על הטוען להפחתת הפיצוי המוסכם (ראו עניין גולדשטיין, שם בעמ' 319 ובעמ' 326).

     

    בענייננו, הנתבע לא הוכיח, כי הציפייה הסובייקטיבית בעת קביעת סכום הפיצויים הייתה אחרת ושונה.

     

94. ערה אני לכך, שהנתבע התבקש לשלם סך של כ- 39,000 ₪ עבור תיקון הליקוי, ועוד סכום עבור הפיקוח, בעוד שסכום הפיצוי המוסכם עומד על סך של 210,000 ₪. עם זאת, הבחינה אינה נעשית ביחס לנזק שנגרם בפועל, אלא בהתאם לבחינת הציפיות והיחס הסביר בעת כריתת ההסכם (ראו עניין קניון נכסים). על-מנת שבית המשפט יעשה שימוש בסמכות זו עליו להשתכנע, כי לא מתקיים כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לנזק שניתן היה לצפותו כתוצאה מסתברת של ההפרה (ראו: "הלכת חשל"). כפי שקבע כבוד השופט יצחק עמית במאמרו "פיצוי מוסכם - סוגיות והיבטים", דין ודברים י' (2018), עמודים 31 – 32:

    "לצורך בחינה זו בית המשפט מדלג בין שני מועדים – מסיע עצמו לאחור ליום כריתת החוזה ואז מעמיד את תניית הפיצוי המוסכם מול ההפרה הקונקרטית שנולדה לאחר מכן. באספקלריה זו בית המשפט בוחן אם הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות בעת כריתת החוזה שהוא תוצאה מסתברת של אותה הפרה קונקרטית".

     

    כל עוד מצא בית המשפט, כי מתקיים יחס סביר, ולו בדוחק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד כריתת החוזה, לא יתערב בית המשפט בפיצוי המוסכם ולא יפחיתו (ראו: עניין קרסו פסקה 18).

     

95. דומני, שבמקרה שבפניי, הצדדים היו יכולים לצפות, כי הפרת התחייבות הנתבע, לפיה לא קיים כל ליקוי אחר בבניין, מלבד הצנרת בפנטהאוז עלולים להוביל להוצאות ולעלויות נוספות לתובעים, ולעיתים לעלויות הגבוהות מהפיצוי המוסכם.

     

    הפיצוי המוסכם שנקבע בענייננו, בשיעור של 10% מערך ההסכם, הוא פיצוי מוסכם, סביר ומקובל, ולא ניתן לומר כי הוא חריג המצדיק התערבות. הגם, שסכום פיצויים גבוה, כשלעצמו, אינו מהווה עילה להתערבות. המבחן הוא אובייקטיבי והשאלה איננה מה הצדדים צפו בפועל בעת כריתת החוזה אלא מה היו יכולים לצפות באופן סביר, באותה עת. למשל: עלויות תיקון, שהליקוי יתכן שיחזור ויישנה, אי נוחות, שכירות, עוגמת נפש וכיו"ב (ראו גם: ת.א (ב"י) 19471-04-21 טליה פולסטרו נ' איגור מרגליוב [פורסם בנבו].

     

96. לאור כל האמור, לא מצאתי לנכון להתערב בסכום הפיצוי המוסכם. לאור הפרתו היסודית של הנתבע את הסכם המכר, התובעים זכאים לפיצוי המוסכם בסך של 210,000 ₪.

    סוף דבר

     

97. לאור המקובץ לעיל, הנתבע ישלם לתובעים סך של 210,000 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

     

    הנתבע יישא בהוצאות התובעים בסך של 5,000 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ (כולל מע"מ).

     

    הסכום הכולל ישולם תוך 30 יום.

    המזכירות תמציא את פסק-הדין לצדדים.

     

    ניתן היום, ח' תמוז תשפ"ה, 04 יולי 2025, בהעדר הצדדים.