אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> מנהל הארנונה של עיריית ירושלים נ' בני נחמיה חצרי א.ב. קידום פרויקטים בע"מ

מנהל הארנונה של עיריית ירושלים נ' בני נחמיה חצרי א.ב. קידום פרויקטים בע"מ

תאריך פרסום : 27/10/2019 | גרסת הדפסה
עמ"נ
בית משפט לעניינים מנהליים ירושלים
22338-10-18
15/10/2019
בפני השופטת:
דנה כהן-לקח

- נגד -
המערער:
מנהל הארנונה של עיריית ירושלים
עו"ד יעל אסיף
המשיבה:
בני נחמיה חצרי א.ב. קידום פרויקטים בע"מ
עו"ד אריה סער ועו"ד מתן לחמנוביץ
פסק דין
 

 

לפניי ערעור מטעם מנהל הארנונה של עיריית ירושלים, על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה מיום 29.8.2018 (עורכי-הדין יורם הכהן, שמואל עוזרי וסעיד גאליה) בתיק ערר מס' 275/17.

 

עסקינן בשאלת סיווג לצרכי ארנונה של תשע דירות אותן בנתה המשיבה שהנה חברה קבלנית. עובר לשנת החיוב הרלוונטית (שנת 2016), תשע הדירות האמורות טרם נמכרו ולפיכך המשיבה המשיכה להחזיק בהן כדירות ריקות המהוות חלק מהמלאי העסקי שלה. מנהל הארנונה קבע כי יש לחייב את המשיבה בארנונה בגין דירות אלה, בסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" וזאת לפי סעיף 27 לצו הארנונה לשנת 2016 (ויוער כי תעריף הארנונה בסיווג זה, גבוה ביחס לתעריף סיווג "מגורים" לו טוענת המשיבה). ועדת הערר לענייני ארנונה קיבלה את ערר המשיבה בסוגית סיווג הדירות, ועל כך מערער מנהל הארנונה לפניי.

 

אבהיר כבר כעת כי סעיף 27 לצו הארנונה לשנת 2016 מקורו בהוראת שעה שהייתה בתוקף עד סוף שנת 2016, ואשר תוקפה לא הוארך לאחר מכן. אשר על כן, שאלת הפרשנות המתעוררת בתיק זה לגבי סיווג "מבנה מגורים שאינו בשימוש", תחוּמה לשנת הכספים 2016. היא אינה צפויה להתעורר לגבי השנים הבאות לאחר מכן, שכן אין חולק שהסיווג האמור לא נכלל בצווי הארנונה לשנת 2017 ואילך.

 

לאחר שבחנתי את החומר שהוגש לעיוני, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים בדיון לפניי, עמדתי היא כי דין הערעור להתקבל. להלן הטעמים לכך.

 

רקע ומסגרת נורמטיבית

1.המחאה החברתית משנת 2011 הביאה להקמתה של הוועדה לשינוי כלכלי חברתי ("ועדת טרכטנברג"). הוועדה בחנה בין היתר את הכשלים בשוק הדיור ואת הדרכים לפתרונם. אחד הכשלים שנמצאו בשוק הדיור, נגע לתופעה בה דירות מגורים עומדות ריקות לאורך תקופות ארוכות. בין המלצות ועדת טרכטנברג, נכללה המלצה לקביעת ארנונה גבוהה יותר לדירות שכונו: "דירות רפאים". וכך קבעה הוועדה האמורה בדו"ח שלה:

 

"מנתונים שהתקבלו מחברת החשמל לבקשת הוועדה עולה כי בישראל ישנן 46,855 דירות ריקות. איכלוס דירות אלה יכול להרחיב מאוד כבר בטווח הזמן המיידי את היצע הדיור והוא בעל חשיבות מבחינת המרקם העירוני.

מוצע כי הממשלה תנחה את שר הפנים לתקן את תקנות הארנונה כך שייקבע סיווג חדש לדירת מגורים שאיננה בשימוש ובה הארנונה המקסימלית המותרת לגבייה הינה כפולה מהארנונה המקסימלית המותרת לגבייה מדירת מגורים. אישור גביית הארנונה החריגה יינתן במקרים המתאימים."

(עמ' 212; ההדגשה אינה במקור-ד.כ.ל)

 

2.בעקבות המלצתה האמורה של ועדת טרכטנברג, ומכוח הסמכות הקבועה בסעיפים 8(ב) ו-9 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, התקינו שרי האוצר והפנים את תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) (הוראת שעה), התשע"ד-2014 (להלן: תקנות הוראת השעה). תקנות אלה משנת 2014, תיקנו את תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז-2007 (להלן: תקנות הארנונה הכללית), וזאת לפרק זמן מוגבל - עד יום 31.12.2016. עיקרי התיקון בהתאם לתקנות הוראת השעה, היו כדלקמן:

 

ראשית, תקנות הוראת השעה הוסיפו לתקנה 1 לתקנות הארנונה הכללית, הגדרה למונח: "מבנה מגורים שאינו בשימוש". וזה נוסח ההגדרה:

 

1. הגדרות

"בתקנות אלה -

...

'מבנה מגורים שאינו בשימוש' - מבנה מגורים שאיש לא התגורר בו דרך קבע בתשעה מבין שנים עשר החודשים שקדמו ל-1 בדצמבר לפני שנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה, למעט דירה ציבורית כהגדרתה בסעיף 1 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998; תשעת החודשים האמורים ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר".

 

שנית, תקנות הוראת השעה הוסיפו לתקנות הארנונה הכללית את תקנה 10(א)(4), אשר הסמיכה את מועצות הרשויות המקומיות:

 

"לקבוע לשנת הכספים 2015 או 2016 סוג נכס של מבנה מגורים שאינו בשימוש לגביו תוטל ארנונה בסכום שלא יפחת מהסכום המזערי ולא יעלה על הסכום המרבי הקבוע לסיווג זה; תוקפו של אישור השרים יהיה עד תום שנת הכספים 2016...".

 

 

שלישית, תקנות הוראת השעה הוסיפו לתקנות הארנונה הכללית את תקנה 13א, שהסמיכה את ועדת ההנחות לאשר תקופות שלא יבואו במניין תשעת החודשים בהגדרה של "מבנה מגורים שאינו בשימוש". בנוסף, תקנה 13א הנ"ל הסמיכה את מועצת הרשות המקומית לקבוע כללים לצורך מתן פטור כאמור, ובלבד שהפטור יינתן למבנה מגורים שאינו בשימוש מחמת נסיבות "שאינן בשליטת המחזיק". וזו לשונה של תקנה 13א הנ"ל:

 

13א. תקופות שלא יבואו במניין

"ניתן אישור שרים כאמור בתקנה 10(א)(4), תהיה ועדת ההנחות, כמשמעותה בתקנה 6 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993 מוסמכת לאשר לבקשת מחזיק במבנה מגורים, תקופות אשר לא יבואו במניין תשעת החודשים כאמור בהגדרה 'מבנה מגורים שאינו בשימוש', בהתאם לכללים שתקבע המועצה ובלבד שמבנה המגורים אינו בשימוש בשל נסיבות שאינן בשליטת המחזיק".

(ההדגשה אינה במקור-ד.כ.ל)

 

3.בעקבות התקנות האמורות, החליטה עיריית ירושלים לכלול במסגרת צו הארנונה לשנת 2016 (להלן גם: צו הארנונה או: הצו), את סעיף 27 הקובע תעריף ארנונה מוגדל בסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש". ביום 15.12.2015 ניתן אישור השרים לכך.

 

וזו לשונו של סעיף 27 לצו הארנונה לשנת 2016 (הזהה ללשון ההגדרה של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" בתקנה 1 לתקנות הארנונה הכללית, כפי שתוקנה במסגרת תקנות הוראת השעה):

 

27. מבנה מגורים שאינו בשימוש

"מבנה מגורים שלא התגורר בו איש דרך קבע בתשעה מבין שנים עשר החודשים שקדמו ל-1 בדצמבר לפני שנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה, למעט דירה ציבורית כהגדרתה בסעיף 1 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998; תשעת החודשים האמורים ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר, יחויב בתשלום ארנונה כמפורט להלן:

 

 

אזור- תת סיווג

חיוב ל-2016

מבנה מגורים שאינו בשימוש

כל העיר

223.58 ₪ למ"ר

 

 

4.בהמשך לכך, ומכוח תקנה 13א לתקנות הארנונה הכללית כפי שצוטטה בפס' 2 לדבריי לעיל, אישרה מועצת עיריית ירושלים ביום 24.11.2016: "כללים לקביעת תעריף ארנונה מוגדל לדירות מגורים שלא נעשה בהן שימוש (דירות רפאים)" (להלן: הכללים). וזו לשון הכללים שקבעה מועצת העירייה מכוח תקנה 13א הנ"ל:

 

"ועדת ההנחות רשאית לאשר, לבקשת מחזיק ב'מבנה מגורים שאינו בשימוש', תקופות אשר לא תבואנה במניין תשעת החודשים אשר לגביהן יוכח, כי במהלך התקופה (לכל משכה) מתקיימים אחד או יותר מהתנאים הבאים:

1. נסיבות רפואיות ו/או סיעודיות, שבעטיין נבצר מהמחזיק להתגורר במבנה המגורים.

2. נסיבות רפואיות ו/או סיעודיות של קרוב משפחתו של המחזיק שבעטיין נבצר מהמחזיק להתגורר במבנה המגורים.

3. פטירת המחזיק במבנה המגורים וזאת למשך 12 חודשים מיום פטירתו.

4. מחזיק שבשל תפקידו בשירות המדינה (לרבות בטחוני ו/או צבאי) נבצר ממנו להתגורר במבנה המגורים.

5. אסיר שהנו הבעלים של הנכס בלבד, וקיים אישור מנציבות שירות בתי הסוהר על מאסר ותקופת מאסרו..."

 

עיקרי העובדות וההחלטה נשוא הערעור

5.כפי שצוין בראשית הדברים, המשיבה הנה חברה קבלנית. היא בנתה בירושלים פרויקט למגורים בשם "רמת דניה", הכולל ארבעה בניינים בני שמונה קומות כל אחד. 9 דירות מתוך 90 הדירות שנבנו בפרויקט, לא נמכרו ולא אוכלסו למגורים בתקופה מיום 1.12.2014 עד יום 1.12.2015 – היא התקופה שקדמה לשנת הכספים הנדונה לפניי (2016). בעקבות כך, חויבה המשיבה בארנונה בגין אותן 9 דירות בסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש", וזאת לפי סעיף 27 לצו.

 

6.המשיבה הגישה השגה על כך למנהל הארנונה, בטענה לפיה מדובר בדירות קבלן שאינן בגדר "דירות רפאים". ביום 18.6.2017 דחה מנהל הארנונה את ההשגה, וקבע כי הדירות יוותרו בסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש".

 

7. כנגד החלטתו האמורה של מנהל הארנונה, הגישה המשיבה ביום 10.7.2017 ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית ירושלים (להלן גם: ועדת הערר או: הוועדה). בכתב הערר צוין כי לגבי חלק מהדירות הנדונות התקבל טופס 4 בדצמבר 2013, ולגבי חלק אחר של הדירות התקבל טופס 4 בסוף יולי 2014. עוד צוין כי המשיבה עושה מאמצים למכור את 9 הדירות האחרונות שנותרו פנויות בפרויקט, אך הדבר טרם עלה בידה. נטען כי בכל מקרה, אין לראות בדירות קבלנים כדירות רגילות ואין להחיל עליהן את הסיווג של "דירות רפאים", שכן: "...ברור לכל כי אין כל היגיון מבחינתנו להותיר את הדירות ריקות ולשלם עליהן ארנונה מיותרת...דינן של דירות קבלן לא מכורות לא יכול להיות זהה לדינן של דירות השייכות לאנשים פרטיים שלא מוכרים אותן ולא משכירים אותן כי אין להם צורך או רצון". בהמשך הדרך, נטען כי תכלית הסיווג של "דירות רפאים" היא לעודד השכרת דירות ריקות, בעוד הדירות הנדונות מהוות מלאי עסקי ולא ניתן להשכירן לפי דיני המס (צורף בעניין זה מכתב של רואה-חשבון מטעם המשיבה).

 

מנגד, מנהל הארנונה טען כי סיווג הדירות כ"מבנה מגורים שאינו בשימוש" הנו כדין, שכן מדובר בדירות המיועדות למגורים שעמדו ריקות במשך 9 מתוך 12 החודשים שקדמו לשנת 2016, וזאת בהתאם ללשונו הברורה של סעיף 27 לצו הארנונה. עוד נטען כי הסיווג האמור תואם את תכליתו של סעיף 27 הנ"ל ואת תכליתן של תקנות הוראת השעה שהובילו לקביעתו, שכן יש בו כדי לזרז בעלי נכסים, ובהם המשיבה, להשכיר או למכור את הדירות שאינן בשימוש, ובכך להגדיל את כמות הדירות המשמשות בפועל למגורים בעיר ירושלים. נטען כי היותה של המשיבה חברה קבלנית אינה מוציאה אותה מגדר הסיווג הנדון, וכי אין לעודד מצב בו בשל שיקולים עסקיים-מסחריים, חברה קבלנית תעדיף שלא למכור דירות ברשותה ואלה יוותרו ריקות למשך תקופה ארוכה.

 

8.ועדת הערר ראתה לקבל את ערר המשיבה. בפתח החלטתה, קבעה ועדת הערר כי טענת המשיבה בתצהיר מטעמה ובסיכומיה בכתב לפיה היא עושה שימוש מינימאלי בדירות לצרכי ניקיון, מהווה הרחבת חזית פסולה ולפיכך אין מקום לאפשר טענה זו. בד בבד, נקבע כי טענת מנהל הארנונה לפיה אין לוועדת הערר סמכות לדון בטענות המשיבה בכל הקשור לפרשנות צו הארנונה, אף היא בגדר הרחבת חזית פסולה שאין מקום להתירהּ. לצד זאת, ועדת הערר הוסיפה כי אין מדובר בפרשנות שאינה בסמכותה.

 

לגוף הדברים, ועדת הערר ציטטה את סעיף 17 לכתב תשובתו של מנהל הארנונה בהליך לפניה, שם טען מנהל הארנונה כי רציונל הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" הוא: "...זירוז בעלי נכסים, כדוגמת העוררת [המשיבה בהליך לפניי-ד.כ.ל], להשכיר ו/או למכור את הדירות שאינן בשימוש, ובכך להגדיל את היצע הדירות הזמינות למגורים". בהתייחס לאמירה זו, ציינה ועדת הערר בהחלטתה כי המשיבה הגישה מכתב מרואה-חשבון מטעמה, המסביר כי הדירות נשוא הערר הן בגדר מלאי עסקי לצרכי מס, ולפיכך המשיבה אינה רשאית להשכירן. כמו כן, המשיבה הציגה אסמכתאות כי היא פעלה לשיווק לצרכי מכירה של הדירות הנדונות. בהתייחס לכך, קבעה ועדת הערר בהחלטתה כדלקמן:

 

"...שוק הדירות מכתיב לפעמים את הלך הרוח. ייתכן שאם היתה העוררת [המשיבה בהליך לפניי-ד.כ.ל] מורידה את מחירי הדירות היה סיכוי לשווקן מהר יותר ואולם לא ועדה זו יכולה לחייב את העוררת בחיוב בהתאם לסעיף 27 בשל שיקוליה העסקיים. בודאי שלא ניתן היה לחייב או לדרוש מאת העוררת להשכיר את הדירות בזמן שיווקן. מכתבו של רואה החשבון מסביר זאת ויש לקבל הסבר זה".

 

בהתחשב בטעמים האמורים, קבעה ועדת הערר כי דין הערר מטעם המשיבה להתקבל. עוד נקבע כי מנהל הארנונה יישא בהוצאות המשיבה בסך 2,500 ₪.

 

תמצית טענות הצדדים בערעור

9.מנהל הארנונה סבור כי החלטתה של ועדת הערר אינה יכולה לעמוד. לטענתו, לשון סעיף 27 לצו הארנונה לשנת 2016 היא ברורה ובלתי מסויגת, וכך גם לשון תקנות הוראת השעה. מהלשון המפורשת עולה כי המחוקק לא ראה להחריג מלאי עסקי של חברה קבלנית מגדרי הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש". מאחר שהחלטתה של ועדת הערר מנוגדת ללשונו של צו הארנונה, נטען כי החלטת הוועדה תוקפת את סבירותו של מעשה חקיקה, ולפיכך היא מהווה חריגה מסמכות לפי סעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר). מנהל הארנונה הוסיף וטען כי החלטתה של ועדת הערר אינה עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית המונחת בבסיס קביעתו של חיוב ארנונה מוגדל בגין "מבנה מגורים שאינו בשימוש". לפי הטענה, החלטתה של ועדת הערר עלולה לעודד הותרת עשרות ואף מאות דירות קבלן ריקות ברחבי ירושלים. בסיום כתב הערעור, ציין מנהל הארנונה כי מועצת העירייה קבעה כללים לגבי נישומים שנבצר מהם להשתמש בנכס לצרכי מגורים מנסיבות שאינן בשליטתם. לפי הנטען, מלאי עסקי של חברה קבלנית אינו מהווה חריג מסוג זה (שם, פס' 37).

 

10.מנגד, המשיבה סמכה ידיה על החלטתה של ועדת הערר, וטענה כי מדובר בהחלטה סבירה שאין עילה להתערב בה. נטען כי ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיבה לפיה מדובר בדירות שלא ניתן להשכירן בהיותן מלאי עסקי, וכי נעשים מאמצים כנים מטעם המשיבה למוכרן. בנסיבות אלה, נטען כי התכלית החקיקתית של עידוד בעלי נכסים להשכיר או למכור "דירות רפאים" באמצעות תעריף ארנונה מוגדל, אינה מתקיימת במקרה דנן. לשיטת המשיבה, מאחר שמדובר בהוראת שעה שתוקפה לא חוּדש לאחר סוף שנת 2016, יש להעדיף את התכלית על-פני הלשון. המשיבה הוסיפה וטענה כי ספק במישור הפרשנות התכליתית, צריך לפעול לטובת הנישום. לבסוף, המשיבה טענה כי במסגרת ערעור של חברה קבלנית אחרת, הסכים מנהל הארנונה כי נכסים דומים לאלה הנדונים בהליך שלפניי, יסווגו לצרכי ארנונה בסיווג של "מגורים" ולא בסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" (עמ"נ 24785-04-18 נופי בית וגן (2006) בע"מ נ' עיריית ירושלים). לפי הנטען, הדבר תומך בדחיית הערעור שבכותרת.

 

דיון והכרעה

(א) כללי הפרשנות

11.נקודת המוצא היא כי ועדת הערר מוסמכת לעסוק בשאלות פרשניות הנוגעות לצו הארנונה, וזאת כאשר השאלות הפרשניות מחייבות הכרעה לצורך בירור סוגיה של סיווג נכס לצרכי חיוב בארנונהסוגיה המצויה בסמכות הוועדה לפי סעיף 3 לחוק הערר. על המלאכה הפרשנית האמורה, להיעשות בהתאם לכללי הפרשנות הנוהגים בשיטתנו המשפטית, המשמשים גם לפירושה של חקיקת מס.

 

12.כלל יסוד בכללי הפרשנות של דבר חקיקה, הוא הכלל לפיו: "...אין שופט רשאי ליתן למלות החוק משמעות שהן אינן יכולות לשאת...אכן, גבול הלשון מבחין בין פרשנות לבין חקיקה. בפרשנות ניתן מובן לטקסט לשוני קיים. בחקיקה נוצר טקסט לשוני חדש" (אהרן ברק פרשנות במשפט-פרשנות החקיקה 82 (תשנ"ג)).

 

כלל פרשני זה, הנו חלק מההלכה הפסוקה מימים ימימה. כבר נקבע כי: "...הפרשן אינו רשאי להגשים מטרה שאין לה עיגון לשוני בחוק..." (דברי כ' השופטת בן-פורת בע"א 65/82 מנהל מס שבח מקרקעין נ' הרשקוביץ, פ"ד לט(4) 281, 289 (1985)). עוד נקבע כי: "נקודת המוצא היא הלשון שנקט המחוקק. אין לך משמעות 'נכונה' של דיבור, אם אין לה עיגון לשוני ולו מינימאלי בתורת הלשון. חייבת להיות נקודת אחיזה ארכימדית לפירוש הנכון בלשון החוק...אלא אם כן כל משמעות המעוגנת בלשון מביאה לאבסורד...לעולם יש לפתוח בלשון החוק, אך לעולם אין לסיים בה. מבין האפשרויות השונות שהלשון פותחת יש לבחור באחת ויחידה כאפשרות 'נכונה'. בחירה זו נעשית על-פי מטרת ההוראה ועל-פי תכליתה...כללים אלה, המשמשים לפירוש חוקים בדרך כלל, משמשים גם לפירושם של חוקי מסים. אין להם לחוקי המסים כללי פרשנות משלהם...כמו כל חוק אחר...נקודת המוצא היא לשון החוק, והשאלה היא, אם לאפשרויות השונות יש עיגון, ולו מינימאלי, בלשון ההוראה. מבין האפשרויות הלשוניות השונות יש לבחור אותה אפשרות, המגשימה את מטרתה של חקיקת המס" (דברי כב' השופט (כתוארו אז) ברק בע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פ"ד לט(2) 70, 74 (1985)).

 

 

(ב) פרשנות לשונית

13.בהתאם לכללי הפרשנות האמורים, יש לפתוח בלשונו של סעיף 27 לצו הארנונה, ובלשונן של תקנות הוראת השעה שמכוחן נחקק סעיף 27 הנ"ל (לציטוט נוסחן של הוראות אלה, ראו: פס' 2-3 לדבריי לעיל).

 

14.הלשון של הוראות החקיקה האמורות ברורה, והיא כוללת שלושה רכיבים מרכזיים:

 

ראשית, ישנה הגדרת הסיווג הקבועה בסעיף 27 לצו הארנונה לשנת 2016, התואמת במלואה את הגדרת "מבנה מגורים שאינו בשימוש" בתקנה 1 לתקנות הארנונה הכללית, כפי שתוקנו במסגרת תקנות הוראת השעה. בהתאם להגדרה זו, מבנה מגורים שלא התגורר בו איש דרך קבע בתשעה מבין שנים עשר החודשים שקמו ל-1 בדצמבר שלפני שנת הכספים שבעדה מוטלת הארנונה (בין ברציפות ובין במצטבר), יחויב בתשלום ארנונה בשיעור מוגדל כמפורט בצו (להלן: הרכיב הלשוני הראשון).

 

שנית, ישנו החריג שאף הוא קבוע בסעיף 27 לצו הארנונה, ואף הוא תואם את הגדרת "מבנה מגורים שאינו בשימוש" בתקנה 1 לתקנות הארנונה הכללית כפי שתוקנו במסגרת תקנות הוראת השעה. החריג קובע כי יש להוציא מראש מגדרי ההגדרה של "מבנה מגורים שאינו בשימוש", "דירה ציבורית" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, התשנ"ח-1998. עיון בחוק האמור מלמד כי "דירה ציבורית" הנה: "דירה שהיא בבעלות, בחכירה לדורות או בניהולה של חברה לדיור ציבורי" והמשמשת או מיועדת לשמש להשכרה ציבורית. "חברה לדיור ציבורי" מוגדרת בחוק הנ"ל כמדינה או מי מטעמה, חברה ממשלתית, חברה עירונית או חברה בשליטה של הסוכנות היהודית או של המגבית המאוחדת לישראל, או חברת בת של כל אחת מאלה, המנהלת דירות ציבוריות. יוער כבר כעת כי מן החריג האמור ניתן ללמוד בבירור, כי הסיווג הקבוע בסעיף 27 לצו הארנונה אינו חל רק על מחזיק פרטי, אלא הוא חל גם על מחזיק שהנו תאגיד. אחרת, לא היה צורך להחריג "דירה ציבורית" מגדר הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" בסעיף 27 הנדון. ודוק, הן בתקנות הארנונה הכללית והן בסעיף 27 לצו הארנונה, "דירה ציבורית" נקבעה כחריג יחיד שהוּצא מראש מגדרי ההגדרה של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" לצורך חיוב מוגדל בארנונה (להלן: הרכיב הלשוני השני).

 

שלישית, קיימת תקנה 13א לתקנות הארנונה הכללית, הקובעת מנגנון למתן פטור לפי בקשת מחזיק במבנה מגורים. בהתאם למנגנון הפטור שנקבע, מחזיק במבנה מגורים רשאי להגיש בקשה לוועדת ההנחות כמשמעותה בתקנה 6 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993 (להלן: ועדת ההנחות ו- תקנות ההנחה מארנונה, בהתאמה). יוער כי בהתאם לתקנה 5 ולתקנה 14ב לתקנות ההנחה מארנונה, ועדת ההנחות דנה בהנחות מארנונה לא רק בעניין מחזיק פרטי, אלא גם בעניין מחזיק של "בניין חדש, ריק, שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש"; מחזיק של "בניין המשמש לתעשייה חדשה"; וכן מחזיק של "עסק" – הכל לפי ההגדרות המפורטות בתקנות ההנחה מארנונה. בהתאם לתקנה 13א לתקנות הארנונה הכללית, ועדת ההנחות מוסמכת לאשר תקופות שלא יבואו במניין תשעת החודשים כאמור בהגדרת "מבנה למגורים שאינו בשימוש". על ועדת ההנחות להפעיל את שיקול-דעתה בעניין זה בהתאם לכללים שקבעה מועצת העירייה, וזאת ביחס למקרים בהם מבנה המגורים אינו בשימוש "בשל נסיבות שאינן בשליטת המחזיק" (להלן: הרכיב הלשוני השלישי).

 

הנה כי כן, לפנינו הסדר שלם הכולל שלושה רכיבים לשוניים ברורים: האחד, הגדרה לסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש". השני, חריג יחיד שעניינו "דירה ציבורית", אשר הוּצאה במפורש מגדרי ההגדרה האמורה. והשלישי, מנגנון פטור המצוי בסמכות ועדת ההנחות, אשר נועד לחול בנסיבות בהן העדר השימוש במבנה המגורים אינו בשליטת המחזיק לפי כללים שקבעה מועצת העירייה.

 

15.אשר להליך שלפניילאורך כל הדרך (בהשגה לפני מנהל הארנונה, בערר לפני ועדת הערר, וכן בעיקרי הטיעון בהליך שבכותרת), המשיבה לא אזכרה בטיעוניה את הרכיב הלשוני השלישי: היא לא הפנתה למנגנון הפטור הקבוע בתקנה 13א לתקנות הארנונה הכללית. ממילא, המשיבה לא התבססה בטיעוניה על מנגנון הפטור האמור. במילים אחרות: המשיבה לא טענה כי עניינה נכנס לגדרי הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש", אולם היא זכאית לפטוֹר לפי תקנה 13א לתקנות הארנונה הכללית. המשיבה אף לא הגישה בקשה לפטור מכוח תקנה 13א הנ"ל לוועדת ההנחות. גם ועדת הערר לא אזכרה את כל אלה בהחלטתה, ולא ביססה את הכרעתה עליהם.

 

הטיעון של המשיבה לאורך כל הדרך, לרבות לפני ועדת הערר, התייחס לרכיב הלשוני הראשון. לפי טענת המשיבה, מלכתחילה עניינה אינו נכנס לגדרי הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" לפי סעיף 27 לצו הארנונה לשנת 2016. הלכה למעשה, ביקשה המשיבה לקרוא לתוך ההסדר הקבוע בסעיף 27 הנ"ל, חריג שעניינו דירות ריקות המיועדות למגורים והמהוות מלאי עסקי של חברה קבלנית. דא עקא, חריג כאמור אינו קבוע בלשונו הברורה והמפורשת של סעיף 27, שכאמור קובע מראש חריג אחד בלבד שעניינו "דירה ציבורית".

 

16.ועדת הערר ראתה לקבל את עמדת המשיבה וקבעה כי הדירות נשוא ההליך שלפניי אינן נכנסות לגדרי הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" לפי סעיף 27 לצו הארנונה. עם זאת, עיון בהחלטתה של ועדת הערר מלמד כי אין במסגרתה התייחסות כלשהי למישור הלשוני. אמת, ועדת הערר התייחסה בהחלטתה לתכלית הנטענת של סעיף 27, אולם היא לא התייחסה כלל ללשונו. בכך שגתה ועדת הערר שהרי בהתאם לכללי הפרשנות שפורטו לעיל, לעולם יש לפתוח בלשון החקיקה.

 

לשונו של סעיף 27 לצו הארנונה, היא ברורה. לא מדובר בהוראה עמומה או סתומה מבחינה לשונית, אין בה אי-בהירות, והיא לא סובלת מכפל משמעות. יתרה מזאת; אין בה עיגון לשוני, ולו מינימאלי, לפירוש לו עותרת המשיבה, ולפיו דירות ריקות המיועדות למגורים והמהוות מלאי עסקי של חברה קבלנית, לא ייחשבו מראש בגדר "מבנה מגורים שלא התגורר בו איש דרך קבע" כאמור בסעיף 27 לצו.

 

17.בטיעוניה לפניי, ניסתה המשיבה להציע נקודת אחיזה לשונית לפירוש בו היא מצדדת:

 

ראשית, המשיבה טענה כי היא הציגה את הדירות לקונים פוטנציאליים ודאגה לניקיון שלהן מדי חודש, ולפיכך אין מדובר בדירות שלא היו בשימוש במשך תשעה חודשים במהלך שנת 2015. עוד נטען כי נעשה בדירות "שימוש כסחורה". דא עקא, ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי טענה זו מהווה הרחבת חזית פסולה. יתר על כן, ובכך העיקר- אפילו אם אניח לטובת המשיבה כי היא אכן הציגה את הדירות לקונים פוטנציאליים ודאגה לניקיונן השוטף כנטען על-ידה, לא יהיה בכך כדי לסייע לה, שכן אין חולק שמדובר בדירות המיועדות למגורים אשר איש לא התגורר בהן דרך קבע בתקופה הקבועה בסעיף 27 לצו הארנונה. בהתאם ללשונו הברורה והחד-משמעית של סעיף 27 הנ"ל, השימוש בו מדובר הוא שימוש בפועל למגורים דרך קבע, ולא שימוש אחר.

 

שנית, המשיבה ביקשה להתבסס על דעת-מיעוט שפורטה בהחלטת ועדת הערר שניתנה בהרכב אחר בתיק ערר 84/17 נופי בית וגן (2006) בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית ירושלים (להלן: פרשת נופי בית וגן). בפרשת נופי בית וגן היה מדובר בחברה קבלנית שברשותה מלאי דירות שטרם נמכרו במסגרת פרויקט של דירות מגורים המשווקות למכירה. בדומה למשיבה שלפניי, גם החברה הקבלנית בפרשת נופי בית וגן חויבה בארנונה בשיעור מוגדל בגין הדירות שטרם מכרה, וזאת בסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש". ועדת הערר באותה פרשה הכריעה בדעת-רוב (עו"ד אמיר שושני ועו"ד רונית אדהאן) כי יש לדחות את הערר של החברה הקבלנית. נפסק כי אין אחיזה בלשונו של סעיף 27 לצו הארנונה או בלשונן של תקנות הוראת השעה, להחרגת מלאי עסקי של חברה קבלנית מגדרי ההגדרה של "מבנה מגורים שאינו בשימוש". לפיכך, נקבע בדעת-רוב כי לא ניתן להגיע לתוצאה המבוקשת בדרך פרשנית. מנגד, דעת-המיעוט באותה פרשה (עו"ד תרצה גורטלר, רו"ח) סברה כי ניתן למצוא אחיזה לשונית לעמדתה של החברה הקבלנית, באמצעות חקיקה פיסקאלית שאינה בתחום הארנונה (פקודת מס הכנסה, חוק מס ערך מוסף ותקנים חשבונאיים). בהתאם לדעת-המיעוט, כאשר מדובר במלאי עסקי של דירות למכירה של חברה קבלנית, יש לפרש את הביטוי "מבנה מגורים" באופן שכלל יחידות הדיור בפרויקט ייחשבו כחטיבה אחת שייעודה מלאי עסקי ולא מגורים. המשיבה ביקשה לאמץ פרשנות זו בענייננו, ובדרך זו להוציא את הדירות הנדונות מגדרי סעיף 27 לצו. ואולם, הפרשנות האמורה אינה יכולה להתקבל. היא מנוגדת להסדר הבסיסי בדיני ארנונה הקבוע בסעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, ולפיו הארנונה הכללית מחושבת לפי יחידת שטח, באופן שלא ניתן להתייחס לפרויקט הבינוי כמכלול אחד לצורך החיוב בארנונה. במאמר מוסגר אוסיף כי בהתאם לגישת המשיבה, יש לחייב את הדירות נשוא ההליך שלפניי, בסיווג "מגורים" רגיל לפי סעיף 1 לצו הארנונה. הווה אומר- לפי שיטת המשיבה עצמה, יש לקבוע את החיוב בארנונה לכל דירה כיחידת שטח נפרדת, ולסווגה לצרכי ארנונה בהתאם לייעודה למגורים. הנה כי כן, הסיווג החליפי לו עותרת המשיבה, אינו מתיישב עם דעת-המיעוט שהמשיבה עותרת לאמצה.

 

18.סיכומם של דברים עד כה; אין עיגון לשוני, ולו מינימאלי, לטענה לפיה דירות ריקות המיועדות למגורים והמהוות מלאי עסקי של חברה קבלנית, אינן נכללות מלכתחילה בגדר ההגדרה של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" לפי סעיף 27 לצו הארנונה או לפי תקנות הוראת השעה. אין בהוראות החקיקה האמורות נקודת אחיזה לשונית, שבכוחה לאפשר את הפירוש שהוצע על-ידי המשיבה ואשר אומץ על-ידי ועדת הערר בפרשה שלפניי. לפיכך, לא ניתן לאמץ פירוש זה, ודינו של הערעור שבכותרת להתקבל.

 

(ג) מעבר לנדרשהתייחסות לתכלית החקיקה

19.משקבעתי כי הפירוש שאומץ על-ידי ועדת הערר אינו יכול לעמוד בהעדר אחיזה ולו מינימאלית במישור הלשוני, המסקנה המתבקשת היא כי אין צורך להידרש לתכלית החקיקתית. מעבר לנדרש, אעיר בהקשר זה שתי הערות:

 

20.במישור התכלית הסובייקטיביתהמשיבה טענה כי מן ההיסטוריה החקיקתית של תקנות הוראת השעה וסעיף 27 לצו הארנונה, עולה כי מטרת הוספת הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" הייתה לעודד הגדלה של היצע הדירות בעיר, וזאת בדרך של עידוד השכרה של דירות פנויות. המשיבה הפנתה בעניין זה לדבריה של ח"כ סתו שפיר בפרוטוקול הדיון בוועדת הכספים של הכנסת מיום 9.12.2013, במסגרתו נדונו תקנות הוראת השעה. במסגרת אותו פרוטוקול, התייחסה ח"כ שפיר לכוונה "...לגרום לאנשים, בעיקר תושבי חוץ ולאנשים מאוד עשירים שיש בבעלותם דירות שהם מחזיקים אותן ריקות ברוב חודשי השנה, להשכיר את הנכסים האלה...אנחנו רוצים ליצור פה כלי שהוא מספיק מרתיע כדי לגרום לאנשים להשכיר דירות" (שם, עמ' 8-9; ההדגשה הוספה-ד.כ.ל). עוד הפנתה המשיבה לבקשתה של עיריית ירושלים מיום 9.7.2015 שהופנתה למשרדי הפנים והאוצר, בעניין יצירת הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש". בנימוקי הבקשה, ציינה עיריית ירושלים כי מטרת יצירת הסיווג האמור היא: "...להרחיב את היצע הדירות להשכרה בעיר, מתוך הנחה שבעלי דירות, שאינם משתמשים בהן, יעדיפו להעמידן להשכרה ולא לשלם ארנונה גבוהה יותר...בנוסף יש לציין, כי בסביבה בה קיימות דירות רבות כאלה נוצרים מפגעים בטיחותיים וביטחוניים כתוצאה מקיומן ומהעובדה שמרבית המחזיקים אינם מאיישים את דירתם" (נספח 3 לעיקרי טיעון המשיבה; ההדגשות הוספו-ד.כ.ל). לטענת המשיבה, מדברים אלה עולה כי התכלית הסובייקטיבית של יצירת הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש", לא הייתה להחילו על דירות המהוות מלאי עסקי של חברות קבלניות, שכן דירות אלה אינן ניתנות להשכרה לפי דיני המס (כאמור, צורף אישור רואה-חשבון מטעם המשיבה בעניין זה). כמו כן, מדובר בדירות בודדות בפרויקט שמרבית הדירות בו כבר נמכרו לקהל הרחב, באופן שלא יוצר מפגעים בטיחותיים וביטחוניים כאמור בבקשת העירייה לאישור השרים.

 

בהתייחס לטענות אלה של המשיבה, אציין כי מן ההיסטוריה החקיקתית אכן עולה שהמטרה העיקרית של יצירת הסיווג בדבר "מבנה מגורים שאינו בשימוש" תוך קביעת שיעור ארנונה מוגדל בגינו, הייתה לעודד השכרת דירות המוחזקות על-ידי בעלים פרטיים בעלי ממון, אשר משיקולים שלהם הותירו את דירותיהם ריקות במשך מרבית חודשי השנה. יחד עם זאת, ראוי לציין כי מן ההיסטוריה החקיקתית ניתן ללמוד כי אין מדובר בתכלית יחידה. כך למשל, באתר עיריית ירושלים אליו הפנתה המשיבה בעיקרי הטיעון מטעמה, נכתב במפורש לגבי הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" כי: "מטרתו, בין היתר, להרחיב את היצע הדירות להשכרה בעיר" (שם, נספח 2; ההדגשה הוספה-ד.כ.ל). המילים "בין היתר" מצביעות על כך שעידוד השכרת דירות ריקות אינה תכליתו היחידה של הסיווג הנדון, ואין לשלול קיומה של תכלית נוספת שעניינה עידוד מכירת דירות ריקות. זאת ועוד; מפרוטוקול הדיון בוועדת הכספים של הכנסת מיום 9.12.2013 שהוזכר לעיל, עולה כי נציגי משרד הפנים ומשרד האוצר ציינו בראשית הדיון ובמהלכו, כי מטרתן של תקנות הוראת השעה היא: "...הטלת כפל ארנונה על דירות שאינן בשימוש, וזאת מתוך כוונה ליצור תמריץ שהדירות האלה יהפכו דירות בשימוש, שיושכרו או שישתמשו בהן" (שם, עמ' 2; ההדגשה הוספה-ד.כ.ל). עוד צוין כי: "...השארת דירות ריקות פוגעת בשני פרמטרים מרכזיים. אחד, היא תוספת מקום נכסים ריקים, שאילו לא היו נשארים ריקים היו מושכרים או היו נמכרים לאדם שמתכוון לגור, פעם אחת. פעם שנייה, היא פוגעת במרקם העירוני, ביכולת של הרשות לתפקד, ביכולת של הרשות לנהל עיר שבה גרים תושבים, ולכן יש פה פגיעה ברמת הרשות המקומית" (שם, עמ' 23; ההדגשה הוספה-ד.כ.ל). הנה כי כן, מדבריהם של נציגי משרד הפנים ומשרד האוצר עולה כי מטרתן של תקנות הוראת השעה הייתה לעודד הפיכת דירות ריקות לדירות מאוישות שמתגוררים בהן דרך קבע, וזאת לא רק בדרך של עידוד השכרתן אלא גם בדרך של עידוד מכירתן. דרך ההילוך האחרונה (קרי-עידוד מכירת דירות ריקות על-מנת שיתגוררו בהן) עשויה להיות רלוונטית גם בנוגע לדירות ריקות המהוות מלאי עסקי של חברות קבלניות, אשר מסיבות שונות לא נמכרו. ודוק, בניגוד למחזיק פרטי, הרי בעניינן של חברות קבלניות בדרך-כלל אין מדובר בדירה ריקה אחת בלבד, אלא במספר גדול יותר של דירות ריקות.

 

מכל מקום, לא יכול להיות חולק כי הן בבקשתה של עיריית ירושלים לאישור השרים, והן בפרוטוקול הדיון בוועדת הכספים של הכנסת, לא הוזכרה ולא נדונה סוגיית המלאי העסקי של חברות קבלניות. לפיכך, אין לומר שההיסטוריה החקיקתית מלמדת על כוונה סובייקטיבית להוציא מלאי עסקי של חברות קבלניות מגדרי הגדרת הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש".

 

21.במישור התכלית האובייקטיביתמטרת הוספתו של הסיווג הנדון, הייתה להגדיל את ההיצע בשוק הדיור הסובל ממחסור בדירות. בהתאם להמלצות ועדת טרכטנברג, הדבר נעשה בדרך של הגדלת שיעור הארנונה בגין דירות מגורים העומדות ריקות במשך מרבית ימות השנה. המשיבה טענה כי אין כל היגיון בהטלת ארנונה בשיעור מוגדל לגבי דירות ריקות המהוות מלאי עסקי של חברה קבלנית, וכי מדובר בתוצאה אבסורדית. כך, הן מאחר שכאמור מדובר בדירות שלא ניתן להשכירן, והן מאחר שלחברה קבלנית ישנו אינטרס למכור דירות אלה ולא להותירן ריקות. דא עקא, אינני סבורה כי הגדלת שיעור הארנונה בגין דירות ריקות המהוות מלאי עסקי של חברות קבלניות, מובילה בהכרח לתוצאה אבסורדית כנטען על-ידי המשיבה. האינטרס הנטען של חברה קבלנית למכור דירות ריקות שנותרו בחזקתה, אינו אבסולוטי. הוא יכול להיות מושפע משיקולים שונים (מסחריים-עסקיים או אחרים) לרבות מחירי שוק בעת הנוכחית, צפי לעלייה או להוזלה של מחירי דירות בעתיד, מיקום הדירות ועוד. כהמחשה לכך אציין כי בדיון לפניי התברר כי מתוך תשע הדירות נשוא המחלוקת בהליך שבכותרת, נמכרו מאז שנת 2015 ועד היום שתי דירות בלבד, בעוד שלמיטב הבנתי שבע הדירות הנותרות לא נמכרו והן מוחזקות על-ידי המשיבה כדירות בלתי מאוישות שאין מתגוררים בהן דרך קבע. ודוק, גביית ארנונה בשיעור מוגדל בגין דירות כאמור, אין משמעותה כפייה על החברה הקבלנית למכור דירות אלה בכל מחיר, כפי שאין משמעותה כפייה על בעלים פרטיים להשכיר את דירתו הריקה בכל מחיר. המשמעות היא יצירת תמריץ כלכלי למכירה או להשכרה של דירות ריקות, וזאת על-מנת להגדיל את כמות הדירות בעיר שמתגוררים בהן בפועל דרך קבע. היקף התמריץ הכלכלי בעניין זה, מתבטא בהפרש שבין תעריף הארנונה בסיווג "מגורים" רגיל, לבין תעריף הארנונה בסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש"; והכל, ביחס לשנים בהן חלה הוראת השעה, אשר תוקפה לא הוארך לאחר פקיעתה (לעניין תוקפה המוגבל של הוראת השעה עד סוף שנת 2016 בלבד, ראו דברי נציג אגף התקציבים במשרד האוצר: פרוטוקול הדיון בוועדת הכספים של הכנסת מיום 9.12.2013, עמ' 13).

 

22.אדגיש כי הדברים האמורים בנוגע לתכלית החקיקתית, צוינו מעבר לנדרש. כפי שהוסבר לעיל, הפירוש לו עותרת המשיבה ולפיו מלכתחילה מלאי עסקי של חברה קבלנית אינו נכלל בגדר הסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש" – נעדר אחיזה כלשהי בלשונן הברורה של הוראות החקיקה בהן אנו דנים. די בטעם זה כדי לדחות את הפירוש האמור.

 

 

 

(ד) תחולה למנגנון הפטור בתקנה 13א?

23.לאחר תום הדיון שהתקיים לפניי במעמד הצדדים, הגישה המשיבה ביום 10.10.2019 תגובה בכתב ובה העלתה טענה לפיה ועדת הערר מהווה "נתיב מקביל" לסמכות הנתונה לוועדת ההנחות לפי תקנה 13א לתקנות הארנונה הכללית (שם, פס' 3). ככל שהצלחתי להבין נכונה של הדברים, טענת המשיבה בהקשר זה היא כי ועדת הערר הנה בעלת סמכות מקבילה לזו של ועדת ההנחות, והיא רשאית לא למנות תקופות שבהן מבנה מגורים אינו בשימוש בשל נסיבות שאינן בשליטת המחזיק.

 

אומר מיד כי אין מקום להתיר טענה זו שכן היא מהווה הרחבת חזית, והיא גם נוגדת הסכמה דיונית שקיבלה תוקף של החלטה בתום הדיון לפניי. כפי שצוין לעיל, לאורך כל הדרך המשיבה טענה כי הדירות בהן עסקינן בתיק זה, אינן נכללות מלכתחילה בגדר הגדרת "מבנה מגורים שאינו בשימוש" כאמור בסעיף 27 לצו הארנונה לשנת 2016. טענת המשיבה בהליך בכללותו נסובה, אפוא, על הרכיב הלשוני הראשון כפי שפורט בפס' 14 לדבריי לעיל. לעומת זאת, הטענה האחרונה שהעלתה המשיבה לאחר תום הדיון לפניי, נסובה על רכיב לשוני אחר. משמעות הטענה היא כי הדירות בהן עסקינן נכללות בגדר ההגדרה של "מבנה מגורים שאינו בשימוש", אולם ראוי לפטור אותן משיעור ארנונה מוגדל, וזאת מחמת נסיבות שאינן בשליטת המשיבה כאמור בתקנה 13א לתקנות הארנונה הכללית. מדובר, אפוא, בטענה הנוגעת לרכיב הלשוני השלישי כפי שפורט בפס' 14 לדבריי לעיל. דא עקא, אין מקום להעלאת טענה זו לראשונה בתגובה בכתב שהוגשה לאחר תום הדיון בערעור במעמד הצדדים, בלא שהטענה האמורה הועלתה לפני ועדת הערר. בוודאי שאין מקום לכך, כאשר הצדדים באו להסכמה דיונית שקיבלה תוקף של החלטה בסיום הדיון לפניי, ולפיה: "ככל שהמשיבה תודיע שהיא עומדת על מתן פסק דין מנומק, הצדדים מסתפקים בטיעונים בכתב ובעל פה כפי שנשמעו בדיון היום".

 

24.לפנים משורת הדין, והרבה מעבר לנדרש, אציין כי אינני סבורה שטענתה האחרונה של המשיבה, יכולה לשנות מן המסקנה אליה באתי. על-מנת שהטענה האמורה תסייע למשיבה, עליה לצלוח מספר משוכות: ראשית, יש לקבוע כי הסדר הפטוֹר הקבוע בסעיף 13א לתקנות הארנונה הכללית, אינו בסמכותה הייחודית של ועדת ההנחות, וכי לוועדת הערר נתונה סמכות מקבילה בעניין. במילים אחרות: יש לקבוע כי במקביל לוועדת ההנחות, גם ועדת הערר מוסמכת לאשר בקשה מטעם מחזיק שלא למנות תקופות בהן מבנה המגורים לא היה בשימוש, וזאת מחמת נסיבות שאינן בשליטת המחזיק כאמור בתקנה 13א הנ"ל. שנית, הכללים שקבעה מועצת עיריית ירושלים מכוח תקנה 13א לתקנות הארנונה הכללית, אינם מחריגים מלאי עסקי של חברה קבלנית (לציטוט נוסחם של הכללים, ראו: פס' 4 לדבריי לעיל). על-מנת שהכללים האמורים לא יעמדו בדרכה של המשיבה, עליה לשכנע כי הכללים שקבעה מועצת העירייה בנוגע לנסיבות בהן יחול הפטור הנדון, אינם בגדר רשימה סגורה, ולחלופין אין בהם כדי לכבול את ועדת הערר. עם זאת, המשיבה לא העלתה טיעונים ממשיים במישורים אלה, לא לפני ועדת הערר ולא לפניי. ממילא המשיבה לא הרימה את הנטל בנוגע אליהם.

 

25.ודוק, אפילו אם אלך כברת דרך לטובת המשיבה ואתעלם מכל האמור לעיל, נראה כי הדבר לא יועיל לה. כך, שכן המשיבה לא הוכיחה כי הדירות נשוא המחלוקת שלפניי, אינן בשימוש מגורים בשל נסיבות שאינן בשליטתה. אמת, המשיבה אינה רשאית להשכיר את הדירות הנדונות לפי דיני המס בהיותן בגדר מלאי עסקי. ועדת הערר עמדה על כך בפס' 13 להחלטתה, ואינני רואה להתערב בקביעה זו. עם זאת, אני סבורה כי לא הובאה לפני ועדת הערר הוכחה לכך שהדירות לא נמכרו עקב נסיבות שאינן בשליטת המשיבה. כל שהציגה המשיבה בעניין זה לפני ועדת הערר, הן ראיות לכך שהיא פרסמה את פרויקט הבינוי במסגרת מאמצי שיווק לצורך מכירה. ואולם במאמצים שיווקיים-פרסומיים, אין די כדי להוכיח שהדירות הנדונות לא נמכרו מסיבות שאינן קשורות במשיבה ושאינן בשליטתה כנדרש בתקנה 13א לתקנות הארנונה הכללית. קביעה אחרת עלולה לרוקן מתוכן את סעיף 27 לצו הארנונה ואת תקנה 13א לתקנות הארנונה הכללית, שכן די בכך שהמחזיק יפרסם את הנכס להשכרה או למכירה, בלא קשר לדרישות ולתנאים שיציב לצורך כך, על-מנת לזכות בפטוֹר מהסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש".

 

בסיום הדברים האמורים, ולמקרה שיטען הטוען כי אין מקום למבחן של "נסיבות שאינן בשליטת המחזיק" שכן הדבר עלול להוביל לבחינת שיקולי כדאיות כלכלית לצורך פטור מארנונה (השוו: בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עירית תל אביב יפו (30.12.2009)) – אציין כי המבחן שעניינו "נסיבות שאינן בשליטת המחזיק", נקבע במפורש בתקנה 13א לתקנות הארנונה הכללית. שאלת חוקיותו או סבירותו של ההסדר החקיקתי האמור, ואף שאלת חוקיותם או סבירותם של הכללים שקבעה מועצת העירייה מכוח תקנה 13א הנ"ל, אינן בסמכותה של ועדת הערר. ממילא, שאלות אלה אינן בסמכותו של בית-משפט זה ביושבו כערכאת ערעור על החלטת הוועדה האמורה.

 

(ה) הערה לפני נעילה

26.במסגרת ערעור שנדון לפני כב' השופט שחם בבית-משפט זה בפרשת נופי בית וגן שהוזכרה לעיל (עמ"נ 24785-04-18), הסכים מנהל הארנונה כי נכסים דומים לאלה שנדונים בהליך שבכותרת (קרי-דירות ריקות המיועדות למגורים והמהוות מלאי עסקי של חברה קבלנית שכן טרם נמכרו), יסווגו לצרכי ארנונה בסיווג של "מגורים" ולא בסיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש". המשיבה טענה כי הסכמתו האמורה של מנהל הארנונה בפרשת נופי בית וגן, צריכה להוביל לדחיית הערעור לפניי.

 

דין טענה זו להידחות. באת-כוח מנהל הארנונה הסבירה בעל-פה ובכתב כי מרשהּ הסכים להמלצתו של כב' השופט שחם בפרשת נופי בית וגן שלא לעמוד על עמדתו המשפטית, וזאת מאחר שהמחלוקת בין הצדדים באותה פרשה נגעה לשתי דירות בלבד כך שהיקף החוב הכספי היה קטן. נתון זה, בצירוף העובדה שמדובר בהוראת שעה שכבר אינה בתוקף, הובילו את מנהל הארנונה להסכים מטעמים מעשיים להמלצת כב' השופט שחם, בלא שנערך דיון מעמיק לגוף הערעור שהיה מונח לפניו. מנגד, המחלוקת בין הצדדים לפניי נוגעת ל-9 דירות, כאשר השווי הכולל של המחלוקת הכספית בנוגע לדירות אלה הוא מעל 150,000 ₪ (מנהל הארנונה טוען לחוב של כ-200,000 ₪, ואילו המשיבה טוענת לחוב של כ-160,000 ₪. ראו: פרוטוקול דיון לפניי מיום 6.10.2019, עמ' 1). נוכח היקפה הכספי של המחלוקת, הודיע מנהל הארנונה כי בניגוד לפרשת נופי בית וגן, הוא עומד על בירור ערעורו בהליך זה. לא מצאתי פסוּל בכך. אשר על כן, ובהעדר הסכמה אחרת בין הצדדים בהליך שלפניי, נדון הערעור והוכרע לגופו.

 

סוף דבר

27.נוכח מכלול הטעמים שפורטו, הערעור מתקבל. בהתאם לכך, החלטתה של ועדת הערר מיום 29.8.2018 (לרבות החיוב בהוצאות שנקבע במסגרתה) מבוטלת. הדירות נשוא הערעור שבכותרת, תחויבנה בארנונה עבור שנת 2016 לפי סיווג של "מבנה מגורים שאינו בשימוש".

 

המשיבה תישא בהוצאות ובשכ"ט ב"כ המערער בהליך זה, בסך כולל של 20,000 .

 

ניתן היום, ט"ז תשרי תש"פ, 15 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.

 

Picture 1

 

 


בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

 



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ