בלוזיורצב ואח' נ' יואב את רמי בניה ניהול ופיקוח בע"מ

בשלהי שנת 2019, ראשית שנת 2020, טרם פרוץ מגפת הקורונה בישראל, חתמו התובעים על הסכמי מכר דירה במחיר למשתכן, מול הנתבעת שזכתה במכרז לבניית שלושה בנייני מגורים, 94 יחידות דיור, ברחוב הצדפים בשכונת עיר ימים בצפון אשקלון. בסעיף 10 להסכמי המכר התחייבה הנתבעת למסור לרוכש את החזקה בדירה עד ליום 31.12.21.

למרות שתעודת גמר לבניינים ניתנה ביום 6.2.22, הכוללת אישור לחיבור מוני חשמל, באותה עת טרם חובר חשמל קבוע למבנים. הדירות נמסרו בפועל לרוב התובעים מראשית חודש אפריל ואילך, ולכן עותרים הם לפיצוי בגין איחור במסירה בהתאם לחוק סעיף 5א לחוק המכר (דירות), (להלן: החוק).

השאלות העיקריות הדורשות הכרעה הן האם הייתה זכאית הנתבעת לדחות את מועד המסירה בגין הקורונה, והאם ניתן לראות את מועד המסירה כמועד בו הוצע לתובעים להתחבר לחשמל זמני.

רקע וטענות הצדדים

1.התביעה העיקרית (15850-02-23) היא תביעת דיירים של 53 דירות בבניינים שהתאגדו בייצוג משותף. לתביעה זו אוחדו 5 תביעות נוספות שהחלו דרכן בבית המשפט לתביעות קטנות. שתי תביעות נוספות הסתיימו בהסכמה.

טענות הדיירים פשוטות ונשענות על מועד המסירה החוזי בהסכם המכר, מול מועד המסירה בפועל, באופן שמשך האיחור במסירה של רוב הדירות נע בין 3 - 4.5 חודשי איחור. נטען כי בתגובה לדרישה לפיצוי טענה הנתבעת שלל טענות שלא טענה בזמן אמת, עת נדחה מועד המסירה.

התביעה מפנה לתכתובת בין הנתבעת לדיירים, לרבות הצעתה לחבר את הבניינים לגנרטור, אשר לטענתם אינה חוקית. לשיטתם, ניסיונה של הנתבעת להטיל האשם בגורמים חיצוניים כחברת החשמל, מגפת הקורונה ומבצע צוק איתן, אין בסיס ומנוגד לעמדת הממונה על חוק המכר מיום 24.5.21 בנוגע לאיחור במסירת דירות עקב משבר הקורונה.

2.לשיטת הנתבעת התביעה היא תביעה כפוית טובה של דיירים, שחלקם רכשו את הדירה להשקעה, אשר רכשו דירה במחיר זול וקיבלו אותה סמוך למועד החוזי, בתקופה מאתגרת, ומבקשים להתעשר על חשבון הנתבעת.

מאחר ותעודת גמר התקבלה ביום 6.2.22, במועד שאינו מקנה זכות לפיצוי הואיל ונמצא בתוך תקופת החסד של 60 ימים ממועד המסירה החוזי, הציעה התובעת לדיירים התחברות לחשמל זמני, וטוענת כי סירבו במטרה לקבל פיצוי כספי.

הנתבעת טוענת כי עומדת לה מספר עילות המצדיקות את דחיית מועד המסירה, עקב נסיבות שאינן בשליטתה, בהתאם לזכות החוזית העומדת לה בסעיף 10.4 להסכם, העולה בקנה אחד עם הוראת החוק. הנסיבות המעכבות עליהן נסמכת הנתבעת היא מגפת הקורונה, מבצע שומר חומות, ועיכובים בלתי צפויים מצד החברה המפתחת וחברת החשמל. לתמיכה במשך האיחור עקב גורמים אלו, תמכה הנתבעת טענתה, כבר בכתב ההגנה, בחוות דעתו של המהנדס אברהם יאיר אמר אמד את משך העיכוב בגין נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת בחודשיים ו- 24 ימים. על כן, מבקשת הנתבעת להפחית מניין ימים אלו מהאיחור הנטען, ולכן לשיטתה התובעים לא זכאים לפיצוי.

הנתבעת מפרטת כי למרות קבלת תעודת גמר במועד הנ"ל, חברת החשמל חיברה חשמל זמני רק ביום 27.3.22, ולאחר שהתברר כי יהיה קושי להקדים החיבור העמידה הנתבעת גנרטור באתר והציעה לרוכשים לחבר חשמל זמני, אולם להצעה זו לא היה מענה. בעניין זה מפנה הנתבעת למכתבה מיום 30.1.22 שנשלח לדיירים, וטוענת כי הדיירים התעלמו מפניה זו בחוסר תום לב.

בנוסף נטען כי חלק מהתובעים איחרו בביצוע התשלומים, ומכוח סעיף 10.12 להסכם ניתן לדחות את מועד המסירה בהתאם למשך האיחור בתשלום.

הנתבעת כפרה בשיעור דמי השכירות הראויים להם טענו התובעים, ונסמכה על שומה מטעמה.

דיון והכרעה

מועד המסירה – חשמל זמני – האמנם מהווה מסירת דירה ראויה למגורים?

3.התובעים נסמכים על מועדי מסירת הדירות בפועל לידיהם, רובם במהלך אפריל 2022, עת קיבלו הדירות וחתמו על אישור קבלת החזקה. הנתבעת מנגד נסמכת על מכתבה הנ"ל מיום 30.1.22 בו נדרשו הרוכשים לשלם את התשלום האחרון, וליתן עמדתם לחיבור חשמל זמני. הואיל ולא ניתן מענה וחלק מהתובעים לא השלימו התשלום, מבקשת הנתבעת לראות במועד תעודת הגמר ביום 6.2.22 כמועד המסירה, וכפועל יוצא לקבוע כי מדובר באיחור שאינו מקנה זכות לפיצוי הואיל ונמצא בתוך תקופת החסד בת 60 הימים. על כן, יש להכריע בשאלה האם חיבור חשמל זמני עונה על הוראות ההסכם והחוק למסירת דירה לרוכש.

נקודת המוצא היא לשון החוזה הקובעת בפרק 10 הדן במסירת החזקה בדירה, בסעיף 10.9:

"הדירה תחשב כראויה למסירה...כאשר הדירה תהיה ראויה לשימוש למגורים, לאחר קבלת טופס 4,... כשהיא מחוברת למערכות הביוב, המים והחשמל..."

לשון פשוטה זו מלמדת על חיבור הדירה למערכת החשמל, קרי לחשמל מחברת החשמל. אין אזכור בסעיף זה לעניין חשמל זמני ומה טיבו.

הנתבעת נסמכת על סעיף 17.9, בפרק מיסים ותשלומים בגין הדירה, העוסק בשאלה של עשיית עושר, קרי חיוב הרוכש בתשלום בצריכת חשמל בדירה, במידה והחברה תתקין חיבור זמני לחשמל לדירה.

אמנם סעיף 1.4 להסכם קובע כי כותרות ההסכם הן לצרכי נוחיות ולא ישמשו כלי עזר לפרשנות, אולם סעיף 1.3 קובע כי הפרשנות תבוצע מתוך ועל סמך הכתוב בהסכם. יש משמעות לחלוקת ההסכם לפרקים וסדר עניינים הנדונים במאוגד. בחינת לשון ההסכם בכללותו אינה תומכת בפרשנות הנתבעת כי עצם האפשרות לחייב דייר על שימוש בחשמל זמני מהווה אישור למסירת דירה באופן זה. עדיפה בעיני פרשנות התובעים כי הדרישה בסעיף 10.9 להסכם למסור דירה מחוברת למערכת החשמל, משמעותה מחוברת למערכת החשמל הקבועה של חברת החשמל, ולא לפתרון ארעי אחר. כפי שיובהר להלן, פרשנות זו מחייבת מכוח ההלכה הפסוקה והמנחה.

4.בסיכומי הנתבעת הפנתה לראשונה לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), תשפ"א – 2021, כבסיס נורמטיבי להכרה בחיבור חשמל זמני לצורך מסירת דירה. תקנה 2(2) לתקנות קובעת תנאי להוכחת דירה שבנייתה הושלמה:

"המוכר חיבר את הדירה לתשתית חשמל קבועה או זמנית, ואישור על כך התקבל מחברת החשמל או מהרשות המקומית שבתחומה נמצאת הדירה".

הנתבעת לא צירפה אישור חברת החשמל לחיבור תשתית זמנית לדירות בבניינים, אלא הציעה לחבר חשמל זמני בעצמה באמצעות גנרטורים, ועל כן התקנות האמורות אינן מסייעות לטיעוניה. יתרה מכך, תקנות אלו הותקנו מכוח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), ומיועדת לקבוע תנאים בהם יתאפשר למוכר להחליף את הערובות שימסור לקונה. על כן, אין מקום להקיש מתקנות אלו לשאלה מתי הושלמה בניית הדירה לצורך סעיף 5א לחוק.

5.בע"א (מחוזי י-ם) 21885-09-11 טללי נתניה בע"מ נ' צבי ברונפן, 2.4.2012, הובהרה ההלכה בענייו זה ונקבע שם בעמ' 5 ואילך:

"בנושא זה מקובלים עלינו דבריו של כב' השופט י' מילנוב ב-ת"א (שלום – ירושלים) 22994/97 בקאל נ' "לי – מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ (לא פורסם, 30.9.02) – "קיומו של טופס 4 הוא תנאי סף, שאין בלתו, לא סופי ולא קונקלוסיבי, לעניין היות דירה או בניין מושלמים וראויים למגורים". דברים אלו הובאו בפסק דינו של בית משפט קמא וכן ראה ת"א (מחוזי – ירושלים 1651/97 חי נ' פסגת חנה (נכסים דירות והשקעות) בע"מ (לא פורסם, 31.12.06 – כב' השופט מ' דרורי בפסקה 53 לפסק הדין).

לפיכך, אף אם נמסרה הדירה בפועל למשיבים, אולם למסירה זו לא נילווה טופס 4, ואף אם הם השכירוה, אין לראות בכך משום קיום של התנאי הקבוע בחוזה, בדבר מסירת דירה מושלמת וראויה למגורים.

...

הנה כי כן, לא ניתן לומר, כטענת המערערות, כי טרם קבלת טופס 4 הייתה הדירה מושלמת וראויה למגורים, וכי המשיבים לא נפגעו מהאיחור בקבלת טופס 4. זאת ועוד, לדעתנו יש להקפיד על חיבור חשמל כדין, שכן "כל 'סידור' אחר של אספקת חשמל ומים אך בעיקר של חשמל, ע"י הקבלן, ושלא ע"י ספק חשמל מורשה, לאמור חברת החשמל לישראל בע"מ או חברת החשמל למחוז ירושלים בע"מ (ס' 157א(א) לחוק התכנון והבניה), הוא בלתי חוקי ומסוכן, שכן המדובר בסידורים 'פרוביזוריים' בלתי תקניים של מתיחת כבלי חשמל, ללא בדיקה וללא אישור הגורם המוסמך (חברת חשמל)" (כב' השופט י' מילנוב בפרשת בקאל הנ"ל)".

ניתן גם להקיש מע"א 166/87בנימין צבי סיון חמני נ' רחל אדטו-לוי, פ"ד מג‏(‏3‏)‏ 104 ‏(‏1989‏)‏‏, עמ' 108, אשר אמנם לא דן במפורש בחוק המכר (דירות) אלא בהתחייבות חוזית לחבר את הבניין לרשת חשמל, וכך קבע כב' השופט י' קדמי:

"אכן, התחייבות לחבר בית לרשת החשמל בנסיבות כגון דא משמעותה, בלשון בני אדם, לחבר "חיבור של קבע"; שחיבור ארעי לרשת לאו "חיבור" הוא, אלא יצירת "קשר" ארעי בלבד. משמעות זו מתחייבת, במקרה דנן, לא רק מן המובן המקובל של הדיבור "חיבור לרשת החשמל", אלא גם מן ההקשר שבו ננקט דיבור זה. לשון ההתחייבות בחוזה כורכת יחד חיבור של הבניין "לרשתות החשמל, המים והביוב". והדעת אינה נותנת, שהמובר בחיבור ארעי לרשתות המים והביוב. קריאת הפסיקה האמורה בחוזה אינה מותירה מנוס מן המסקנה, כי המדובר ב"חיבור של קבע".

(וראה גם, ע"א ‏(‏מחוזי ירושלים‏)‏ 2266/01ששון לוי נ' וינדזברג דינה, 17.11.2002‏, כמו לפסקי הדין הנ"ל, אליהם הפנו ב"כ התובעים, לרבות לפסיקה ענפה נוספת מבתי משפט השלום).

החלת פרשנות זו על הוראות ההסכם מלמדת כי רק חיבור של קבע מהווה השלמת דירה הראויה למסירה.

מנגד, הנתבעת לא תמכה טיעוניה בפסיקה ואין בסיס לטענתה כי גם לו הייתה מחברת את הדירות, בשלושה בניינים, לרשת גנרטורים, היה הדבר נחשב כמסירת דירה מוכנה למגורים.

6.לאור האמור לעיל, עולה כי הצעת הנתבעת לדיירים להתחבר לחשמל זמני לא מהווה תחליף למסירת דירה ראויה למסירה, גם לו היו הדיירים מסכימים לחיבור מעין זה. אשר על כן, אין בסיס לטענת הנתבעת כי העדר היענות של הדיירים להצעה זו מנוגדת לחובתם להקטנת הנזק. הדיירים לא חייבים להסכים לקבל דירה שאינה מחוברת חיבור של קבע לחשמל, והימנעותם מלעשות כן לא יכולה להיחשב כמנוגדת לחובת הקטנת הנזק. הנטל על הנתבע להוכיח כי התובע, אשר נפגע מהפרת ההסכם, לא עשה די כדי להקטין את נזקו (ע"א 462/81 שמחון נ' יוסף בכר חברה לבנין ופיתוח בע"מ, פ"ד לט(1) 701 (1985). הכלל המעוגן בסעיף 14(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) הוא כי התובע צריך לפעול באמצעים סבירים, למנוע או להקטין את הנזק, אין התובע חייב לצאת מגדרו למניעת הנזק. שעה שחיבור חשמל זמני אינו נחשב כהשלמת בניית הדירה, לא הייתה חובה על הדיירים להסכים לפתרון זה.

ההצעה לחיבור חשמל זמני ותגובת הדיירים

7.לאור המסקנה המשפטית לעיל, כל הדיון העובדתי סביב טיב ההצעה ותגובת הדיירים, למעשה מיותר. למרות זאת, אבחן להלן את טיב הצעת הנתבעת והאם אמנם נערכה לספק חשמל זמני לדירות. הנתבעת נסמכת על תצהירו של מנהלה, רמי חדד, אשר מפנה למכתב החברה מיום 30.1.22, כחודש לאחר מועד המסירה החוזי, ובו הציעה החברה לדיירים להתחבר לחשמל זמני. המכתב עוסק בבקשה מהדיירים לערוך גמר חשבון, לקראת קבלת תעודת גמר (שאכן התקבלה ביום 6.2.22). בסעיף 4 למכתב ישנה פניה לדיירים בנושא החשמל הזמני כהאי לישנה:

"חברת החשמל עתידה לחבר את חדר הטרפו במהלך התקופה הקרובה, במידה והתקבל (צ"ל יתקבל, ע.כ) טופס 4 ולא יהיה חשמל קבוע, יסופק חשמל זמני ע"י חברתנו. ע"מ שנוכל להעריך (צ"ל להערך, ע.כ), נבקש לדעת מי מעוניין בחשמל זמני".

לתמיכה בטענה כי החברה הייתה ערוכה לספק חשמל זמני צורפה הצעת מחיר מיום 20.1.22 להשכרת גנרטור תלת פאזי בעלות של 16,000 ₪ לחודש. לא ברור מהצעה זו כמה גנרטורים נדרשים לצורך חיבור כל הבניינים. בתצהירו של חדד פירט את עלות הגנרטור ועלות הדלק לחודש, בסך של 258,624 ₪. נטען בתצהיר כי רק רוכש או שניים הביעו רצונם לחשמל זמני, אולם בהיעדר היענות לא היה כדאי לגלגל (מכוח סעיף 17.9 להסכם) הוצאה אדירה זו על הדיירים המעטים שהסכימו.

די בגרסה זו של הנתבעת כדי ללמוד כי לא פעלה בפועל לאספקת חשמל זמני לדירות. החברה פנתה בשאלה כללית כדי לדעת אם להיערך לספק חשמל זמני, אולם לא עשתה דבר מעבר לכך. יתרה מכך, נדמה כי גם פרשנותה לסעיף 17.9 לחוזה היא לרעה הדיירים, שעה שההסכם מטיל חיוב בהוצאה על הדייר לצריכת החשמל הזמני, ולא לעלות אספקת החשמל הזמני בו תישא החברה. עולה כי החברה רצתה כי הדיירים יממנו את עלות התשתית לחשמל הזמני, חובה שלא עולה מהוראות ההסכם, ומאחר והדיירים לא הביעו רצון למתווה זה, לא פעלה לאספקת חשמל זמני בפועל. יתרה מכך, מדובר בפניה כללית, בה אין פירוט של מהות החיוב לחשמל זמני והעלויות הנטענות, וכמה יידרש כל דייר לשלם לשיטת הנתבעת. על כן, ברי כי רוב מוחלט של הדיירים התעלם מפניה זו בכל הנוגע לחיבור חשמל זמני.

יוער כי בפניות הבאות לדיירים לא חזרה הנתבעת על הצעתה לחיבור חשמל זמני. במכתבה מיום 9.2.22, בו אוזכרו העיכובים בחיבור חשמל קבוע אין התייחסות לחלופה זו. כך גם בדוא"ל מיום 28.2.22 בו ביקשה מהדיירים להפעיל לחץ על חברת החשמל לזרז את החיבור, אין עוד התייחסות לסוגיית החשמל הזמני. עולה כי למעט בחינת אפשרות, בפועל לא נערכה הנתבעת לאספקת חשמל זמני, והצעתה לחיבור מעין זה, הייתה למעשה מהשפה אל החוץ.

8.בחקירתו הנגדית של חדד שמט הקרקע תחת טענת הנתבעת כי ניתן לאכלס ללא חשמל קבוע ואישר כי אסור לאכלס במצב כזה (עמ' 28, ש' 4). עוד טען כי חיבור חשמל זמני הוא לא סטנדרטי, ולכן ביקשה החברה את הסכמת הדיירים. עוד טען כי לו הדיירים היו נענים להצעה היו מוסרים להם את הדירות עם חיבור חשמל לגנרטור.

התובעים בתביעה העיקרית הגישו תצהירים לקוניים, זהים בעיקרם, אשר מפנים להצעת הקבלן, ובטענה כי בעקבות פניית שתי דיירות לחיבור (יוליה פלסקוב ומרינה פרוינד), הסתבר כי הקבלן וויתר על הצעה זו לאור העלויות הגבוהות הכרוכות בה.

לתצהירה של יוליה צורף דוא"ל מיום 6.2.22 לחברה בו ביקשה לקבל חיבור זמני של חשמל, לו לא השיבה החברה. לתצהירה של מרינה צורפה הודעה מטעמה בה מעדכנת: כי דיברה עם דגנית מטעם החברה אשר אמרה לה שכרגע אין חיבור חשמל, וחשמל זמני מטעם הקבלן יוצא יקר מאוד ולכן הם ירדו מהרעיון. בהתאם להחלטה בדיון ההוכחות הוגש העתק הודעה זו שפורסמה ביום 9.2.22 בקבוצת הדיירים "שכני מגרש 2 עיר ימים" .

בחקירתה הנגדית של יוליה אישרה את תוכן הודעתה, כי זה מה שנמסר לה בטלפון, והבהירה כי הפיצה הודעה זו בקבוצת הדיירים. למרות שלא מדובר ברמת הוכחה גבוהה, מאחר ומדובר בהוכחת "רכיב שלילי" הנטל עבר לנתבעת לסתור כי דגנית הבהירה לה בשם החברה בראשית פברואר 2022, כי אין למעשה חלופה של התחברות לחשמל זמני.

הנתבעת לא עמדה בנטל לסתור טענה זו, הואיל ובתצהירה של דגנית אין כלל התייחסות לעניין זה. יתרה מכך, הנתבעת סיפקה תשתית עובדתית דלה למאמציה לחבר חשמל זמני, ולכן המסקנה היא כי הבינה כי לא כדאי לה או קשה טכנית לחבר חשמל זמני לשלושה בניינים.

אכן מחקירת שלל התובעים, אשר על חקירת כולם עמד ב"כ הנתבעת, עלה כי חלקם לא היו בקיאים עד תום על תוכן התצהיר עליו חתמו. במקרה אחר, ייתכן והיה מקום לתת משקל לעובדה כי חלק מהתובעים שהוחתמו בעקבות אסיפת דיירים על התצהירים האחידים, לא היו בקיאים מספיק בתוכן התצהיר. עם זאת במקרה הנדון, עולה תמונה כללית כי הדיירים קיבלו בקבוצת הוואטסאפ עדכון כי למעשה אין פתרון של חשמל זמני. אמנם חלק מהתובעים ידעו ענין זה כשמועה, חלקם כעדות מפי השמועה ממקור שני, אולם עולה כי המידע כי הנתבעת בפועל לא מספקת חשמל זמני התפשטה כאש בשדה קוצים.

אכן ממכלול הראיות ומהעדר היענות של הדיירים עולה כי הנתבעת וויתרה על פתרון החשמל הזמני, הואיל ורצתה כי הדיירים יממנו פתרון זה. עם זאת, לגופו של עניין למעט הצעה כללית לדיירים לתת עמדתם לחיבור חשמל זמני, לא פעלה הנתבעת לקדם פתרון זה.

לאור כל האמור לעיל, הן מחמת הטעמים המשפטיים שפורטו לעיל לפיהן חשמל זמני לא מהווה מסירת דירה ראויה למגורים, והן מאחר ובפועל לא קידמה הנתבעת פתרון חלופי זה, לא זכאית הנתבעת לראות במועד מתן תעודת הגמר כמועד בו ניתן היה למסור את הדירות.

איחור בתשלומים כעילה לדחיית מועד המסירה

9.הנתבעת טענה כלפי רוב התובעים כי איחרו בתשלום התמורה החוזית ונסמכת על סעיף 10.1.1 להסכם הקובע כי תנאי למסירת הדירה הוא תשלום מלוא התמורה ועל סעיף 10.12 להסכם המאפשר דחיית מועד המסירה בגין איחור בתשלומים. אין חולק כי היה על הדיירים לשלם את התשלום האחרון בתשלומים עד 7 ימים טרם המסירה.

בתצהירה של דגנית דעי, מנהלת החשבונות של החברה, צורפו טבלאות על בסיס מועדי התשלום בפועל של הדיירים מול מועד התשלום החוזי, המסכמות את משך האיחור בתשלום של כל דייר. לגבי כל הדיירים חושב התשלום האחרון לפי מועד המסירה החוזי, 31.1.22, וכפועל יוצא למרבית הדיירים חושב איחור בתשלום האחרון. כאמור לעיל, קבעתי כי לא ניתן לראות במועד תעודת הגמר כמועד המסירה, ולכן תחשיב הנתבעת באשר למשך איחור התובעים בתשלום פגום מיסודו.

לפי הוראות ההסכם ברור כי התשלום האחרון צריך להיות משולם במקביל למסירת החזקה וכתנאי למסירה. עולה כי החיוב לשלם את יתרת התמורה והחיוב של המוכר למסור את הדירה הם חיובים שלובים, כאמור בסעיף 23 לחוק המכר. לעניין זה נקבע בע"א 1632/98 ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' – חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה(3) 913 (2001), בעמ' 921 – 922 לפסק דינה של כב' השופטת ד' דורנר:

"שילוב חובת הקונה לשלם את מלוא מחיר הממכר עם חובת המוכר למסור ולהעביר את הממכר לבעלות הקונה איננו מתקיים רק כאשר חיובי הקונה והמוכר אמורים להתבצע באותו הזמן. השילוב משקף, כאמור, את אומד-הדעת של צדדים לעיסקת מכר טיפוסית. על-כן בהיעדר הוראה בחוזה השוללת את השילוב, או, למצער, הוראה משתמעת כזאת הנובעת מן התכלית הכלכלית של העיסקה, התחקות אחר אומד-הדעת של הצדדים – שמייחסים להם הוגנות וסבירות – מובילה למסקנה בדבר כוונה לשילוב חובות המוכר עם חובות הקונה. ...

כלל פרשני זה, החל על כל חוזה, חל על אחת כמה וכמה לעניין חוזה אחיד, שיש לפרשו על סמך ההנחה כי הספק מנסח החוזה, שהוא הצד החזק בעיסקה, קבע את תנאיה כך שישקפו את אומד-הדעת המשותף של הצדדים, ולא יקפחו את הצרכנים. על-כן, ככלל, כאשר מדובר בחוזה אחיד, ויתור על ההגנה שבסעיף 23 לחוק המכר, המשקף את אומד-הדעת הטיפוסי של צד לעיסקה, צריך להיות מפורש.

...

במקרה שלפנינו תכלית העיסקה הייתה להסדיר את בניית הדירות והעברתן לבעלות הקונים. ברי, כי כוונת הצדדים, העולה גם מההיגיון הכלכלי של עיסקת המכר, הייתה לשלב את חובת הקונים לשלם את מלוא התמורה בגין הדירות עם חובת החברה להעביר להם את החזקה ואת הבעלות בדירה במועד המוסכם. אין זה מתקבל על הדעת, כי הקונים הסכימו לשלם את המחיר בלא לקבל את החזקה בדירה במועד שנקבע בהסכם".

על כן, שילוב הוראות ההסכם ותכליתו מלמדת כי לקונים הייתה זכות לדחות את התשלום האחרון עד 7 ימים טרם המסירה בפועל, ולכן לא היו חייבים לשלם את התשלום האחרון במועד החוזי 31.1.22. יתרה מכך, סעיף 10.4 להסכם קובע כי אם נדחית המסירה יידחה אף התשלום האחרון שעל הקונה לשלם.

10.לאור המסקנות לעיל עולה כי במועד המסירה החוזי, בו התחייבה הנתבעת למסור את הממכר בנוי ומושלם, הדירה לא הושלמה. הנתבעת בפניותיה לדיירים הודתה כי המסירה מתעכבת ותלתה את האשם בעיקר בחברת החשמל, כפי שיורחב להלן. בנסיבות אלו לא העדר התשלום מנע את מסירת הדירה וקיום החיובים השלובים, ולכן לא חלה הוראת סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים (חלק כללי) והנתבעת לא הייתה רשאית לדחות המסירה עד לביצוע התשלום. (לעניין זה השווה ת"א (מח' י-ם) 451/94 שחר נ' הירש (צבי) כהן בע"מ, 27.7.97). כמו כן ראה הפסיקה אליה הפנו ב"כ התובעים בסיכומיהם, כגון ת"א ‏(‏שלום ת"א‏)‏ 52389-01-19מיכל גזבר יזכירוביץ נ' א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ, 19.7.2021‏, והאסמכתאות שם, מפסיקה זו עולה כי כדי לתת תוקף לתניה הדוחה את מועד המסירה עקב פיגורים בתשלום יש להוראות קשר סיבתי בין האיחור בתשלום לאיחור במסירה, ועמידה על איחור במסירה עקב איחור בתשלום שלא גורם לעיכוב מהווה חוסר תום לב.

במקרה הנדון אין צורך להידרש לפסיקה או לשאלת תום הלב, הואיל ומדובר בהסכם שהוראותיו מאוזנות נוכח העובדה כי נוסח על ידי משרד הבינוי והשיכון, וקבע בפרק מסירת החזקה, בסעיף 10.12 את נפקות איחור בביצוע תשלומים על ידי הרוכש. נקבע שם כי אם איחר הרוכש בביצוע תשלומים "אשר איחורים אלו גרמו לעיכוב במסירת הדירה", רק אז יתיר הדבר דחייה בהתאמה של מועד המסירה בהתאם למניין ימי העיכוב שנגרמו במועד המסירה.

מדובר בהוראה חוזית ברורה המטילה נטל לא פשוט על הקבלן להוכיח קשר סיבתי בין איחור בתשלום לאיחור במסירה. תכלית הוראה זו ברורה, הואיל וממילא יש סנקציה כלכלית על איחור בתשלומים, אין בדרך כלל הצדקה לעכב מסירה בגין איחור בתשלומים. הנתבעת לא טענה כלל כי האיחורים בתשלומים גרמו לאיחור במסירה, וודאי שלא הוכיחה טענה זו. תצהירה של דגנית בוחן באופן טכני את מועד התשלומים בפועל מול המועדים בחוזה, אולם אין כל בחינה מהותית בראיות הנתבעת אודות הקשר הסיבתי בין איחור בתשלומים לאיחור בהשלמת הבניה.

יתרה מכך, בחקירתם הנגדית של עדי הנתבעת אישרו הם כי למעשה לא היה קשר בין מימון המיזם על ידי הבנק המלווה לקצב התשלומים, ולא הייתה בעיית נזילות במהלך הבנייה. על כן, עולה כי האיחורים בתשלומים של חלק מהדיירים, ככל והיו, לא גרמו לאיחור בהשלמת הבניה. על כן, כשלה הנתבעת בהוכחת התנאים בסעיף 10.12 אשר היו מאפשרים דחיית מסירה.

11.יתרה מכך סעיף 10.5 להסכם קובע מנגנון המחייב את המוכרת, לאחר שנודע לה על הצורך לדחות את המסירה בגין אחת הסיבות בסעיף 10, להודיע לקונה על איחור דחיית מועד המסירה ולפרט בהודעתה את הסיבות לדחייה וכן את מועד המסירה החדש, ככל וניתן לקבוע אותו. הנתבעת לא עמדה בחובה חוזית זו, הואיל ולא צירפה כל הודעה מעין זו בגין איחור בתשלומים, ולמעשה גם לא בגין טענותיה הנוספות בהליך זה, ודי במחדל זה כדי למנוע מהנתבעת להסתמך על איחור בתשלומים כעילה לדחיית מועד המסירה.

לאור עיגון חובה זו בחוזה, אין צורך להידרש לפסיקה. מעבר לדרוש הפנו ב"כ התובעים לפסיקה אשר הטילה חובה על קבלן להודיע לרוכש על איחור בתשלומים, במידה ומבקש לדחות את המסירה בגין איחורים אלו. (ראה, ע"א ‏(‏מחוזי ת"א‏)‏ 2176-06-21ס.י. אבן יזמות בע"מ נ' נסים חדד, 14.4.2022‏, שם אמנם הכיר בית המשפט באופן עקרוני בתוקפה של תניה חוזית מעין זו, אולם הבהיר כי יש לבחון אם הזכות החוזית הופעלה בתום לב). שעה שההסכם קובע במפורש חובת הודעה, והנתבעת לא פעלה בהתאם, מנועה היא להסתמך על ההפרה הנטענת במועדי התשלום כעילה לדחיית מועד המסירה.

12.לאור מסקנות אלו, גם בעניין מועדי התשלום מתייתר הצורך לבחון את משך האיחורים הנטענים של כל דייר ודייר. גם כאן עמד ב"כ הנתבעת על חקירת כל הדיירים, באופן שהאריך הדיון שלא לצורך. אמנם ההצהרה הכללית של רוב הדיירים כי לא איחרו כלל בתשלומים התבררה בחלקה כלא מדויקת, אולם נוכח המסקנה לעיל אין צורך לבחון את משך האיחור בתשלום של כל דייר ודייר. יובהר רק כי לאחר בחינת טבלת האיחורים לשיטת הנתבעת מול טבלת האיחורים בסיכומי התובעים, מצאתי להעדיף את התחשיב מטעם התובעים. בעת בחינת משך האיחור לכל דייר, אתייחס במידת הצורך למקרים פרטניים הדורשים התייחסות.

אשר על כן, גם הטענות בגין מועדי התשלום אינן מזכות את הנתבעת בזכות לדחות את מועד המסירה.

דחיית המסירה בגין נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת

13.סעיף 5א(ג) לחוק כלשונו במועד החל על הסכמי המכר הנדונים קובע:

"על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו"

בתיקון 9 לחוק שונה הניסוח ונקבע כי הפטור הוא לפי תנאי הסיכול בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), אולם גם לפי הנוסח הקודם התייחסה הפסיקה לנטל ההוכחה כמו של טענת סיכול.

סעיף 10.4 להסכם המכר למעשה מאמץ את הוראות סעיף 5א(ג) לחוק ומפרט גורמים שונים כדוגמה למקרים בהם ייתכן ומדובר בגורמים שאינם תלויים במוכר ואין לו שליטה עליהם. במקרים אלו נקבע כי יידחה מועד המסירה בתקופת זמן המתחייבת באופן סביר מהעיכוב שנגרם. בין הגורמים המנויים בסעיף: כוח עליון, מלחמה, מחסור כללי או הגבלת כניסת פועלים, תופעות טבע חריגות.

סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) מאפשר להתנות על איחור במסירה בגין אירועים שאינם בשליטת המוכר. עם זאת, הנטל להוכיח פטור מחמת אירוע מסכל מעין זה מוטל על המוכר. מדובר בתנאי של סיכול והפסיקה המסורתית קבעה מבחנים נוקשים לשימוש בכלי זה.

כאמור בע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 (1993)שם נקבע:

"שראוי להתייחס בחשד לטעמים שמעלה צד לחוזה באשר לסיבות - סיבות סבירות, לטענתו - שגרמו לו להפר חוזה שנתחייב בו. הסכם, כל הסכם, אמור ליצור איזון כלשהו בחלוקת סיכונים וסיכויים בין הצדדים לו, וצד שנטל סיכון על עצמו (ובצדו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון, וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו (השווה ע"א 345/89 נאות דברת נ' מעליות ישראליפט י.מ.ש. אילן נהול והשקעות בע"מ וערעור שכנגד (להלן - פרשת נאות דברת [9]), בעמ' 355-356). אכן, אין פלא בדבר שהוראת הסיכול בחוק התרופות - והיא בסעיף 18 לחוק - נתפרשה בצמצום, והרי דוקטרינת חלוקת הסיכונים היא שהביאה לצמצום גדר תחולתה."

טענת הנתבעת נסמכת על חוות דעת המהנדס אברהמי מטעמה, אשר ניתח תקופה מסוימת מתהליך הבניה ומצא על בסיס ניתוח דוחות יציקת הבטון כי האתר למעשה הושבת בתקופות אלו. המומחה מצא כי נגרמו עיכובים מצטברים בבניה של כמעט שלושה חודשים (חודשיים ו- 24 ימים, תקופה זו מורכבת מהקורונה לה ייחס עיכוב של חודשיים ו- 13 יום וממבצע "שומר חומות" אשר השבית את האתר למשך 11 ימים).

דרך הילוכה של הנתבעת בהוכחת גורמים שאינם בשליטתה אשר גרמו לעיכוב במסירה היא בעייתית. למעשה מבקשת הנתבעת לאתר תקופות מסוימות בתהליך הבניה אשר גרמו לעיכוב בבניה או עצירתה, לצרפן במצטבר, ולהפחית אותן מסך תקופת האיחור במסירה, באופן שהתוצאה תוביל ביחס לרוב הדיירים לאיחור קטן הנמצא בתוך תקופת החסד של 60 הימים, בהתאם לסעיף 10.3 להסכם. כדי להוכיח כי הגורמים השונים גרמו לאיחור במסירה, היה על הנתבעת להציג "תרשים גאנט" , ציר זמן מתחילת הבנייה ועד למסירה, ולהבהיר כיצד העיכובים הנ"ל, מנעו מסירת הדירות. עוד היה עליה להבהיר כי לא יכלה באמצעים סבירים למנוע או להקטין את העיכוב בהשלמת בניית הבניינים. כפי שיובהר להלן, הנתבעת לא עמדה בנטל זה. (השווה תא"מ ‏(‏שלום פ"ת‏)‏ 42039-06-16שלמה אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ, 3.5.2018‏)‏‏

14.ככלל, הפסיקה המסורתית קבעה כי אין לראות במלחמה באופן אוטומטי כגורם מסכל, קל וחומר ביחס ל"מבצעים" שונים ברצועת עזה. כך לדוגמה, בחינת הפסיקה ביחס למבצע "צוק איתן" אשר נמשך למעל מחודש מיום 8.7.14 עד ליום 26.8.14, מלמדת כי טענות דומות של קבלנים לאיחור בגין המבצע נדחו, מחמת אי הוכחת הקשר הסיבתי בין המבצע לאיחור. (ראה ת״א (כ״ס) 38721-10-15 דוידוביץ נ׳ רמי צרפתי חברה לבניה בע״מ, 2.11.17, תא״מ (ת״א) 6510-08-16 כהן נ׳ גינדי מגדלי הלאום בע״מ, 29.6.17 והאסמכתאות שם).

גם ביחס למבצע "שומר חומות", מבצע קצר יחסית שנמשך מיום 10.5.21 עד ליום 21.5.21, עמדת הפסיקה דומה. ראה רת"ק ‏(‏מחוזי מרכז‏)‏ 38872-09-24יעקבי יוניברסל ייזום והשקעות בע"מ נ' אלעד נחום, 29.1.2026‏, אשר עוסק בעיקר בעניין הקורונה.

בפרק הדן בשומר חומות ציין המומחה כי מעיון בדוחות יציקת הבטון באתר מצא כי עבודות השלד הסתיימו ביום 19.4.21, ולכן מתחילת מאי ואילך העבודות הדרושות הן עבודות רטובות, המצריכות תשומות עבודה רבה של עובדים מקצועיים. לאור התקופה של המבצע, קבע המומחה כי הקבלן לא יכול היה למנוע היעדרות עובדים מהאתר ולא יכול היה להחליף את עובדי העבודות הרטובות והגמר שכבר החלו בביצוע בעובדים אחרים.

בתצהירו של חדד נטען באופן כללי כי מבצע שומר חומות גרר סגר מוחלט באזור והעבודה באתר הושבתה. יובהר כי אחד הפגמים בחוות בדעת הוא העדר תשתית עובדתית לקביעות שבה. המומחה מניח הנחות, מבלי שהתשתית העובדתית בבסיסן מגובה בתצהיר ומסמכים של בעל הדין. ביחס לשומר החומות, אין כל ראיה כי אכן האתר הושבת כליל מעבודה, והמומחה לא טרח לבחון את יומני העבודה לאשש טענה זו של הנתבעת. יוער כי בתקופת מבצע זה חל סוף שבוע וחג שבועות, ולכן העיכוב בגין המבצע אינו מהותי. יתרה מכך, גם אם אכן הושבת האתר מספר ימים, מדובר בעיכוב שעל קבלן לצפות ולהתגבר עליו, במיוחד שבין העיכוב האמור למועד המסירה הייתה כחצי שנה נוספת בה ניתן היה להשלים את הפער.

על כן, לא מצאתי שהוכח כי ניתן לקזז את מניין מבצע שומר חומות מתקופת האיחור במסירה.

הקורונה כאירוע מסכל

15.באופן עקרוני, ניתן להבין את תחושות הקבלן כי עשה מאמץ להשלים הבניה במועד, ויש להתחשב בו בגלל מגפת הקורונה, שהיא אירוע חריג בכל קנה מידה. האיחורים במסירה נעים רובם בין 3-4 חודשים, אמנם לא עניין של מה בכך, אולם בהתחשב בצוק העיתיים, לא מדובר באיחור משמעותי.

מוכן אני לקבל את הטענה העקרונית כי הקורונה יכולה וצריכה להיחשב כאירוע של כוח עליון שהוא בבחינת אירוע מסכל. התובעת הפנתה בסיכומיה לת"א ‏(‏שלום ת"א‏)‏ 53477-11-21קניון העיר תל אביב בע"מ נ' סי.אי. אנד איי. או. תעשיות מתכת בע"מ, 13.8.2025‏, אולם אין הנדון דומה לראיה. שם דובר במערכת יחסים של שוכר משכיר, ונקבע כי בתקופת סגרים בהם לא ניתן היה להפעיל חנות במושכר, מדובר באירוע מסכל ויש לחלק את הנזקים בין הצדדים.

בעניין קבלני בניין המסקנה מורכבת יותר ולא חד משמעית. כפי שהובהר ברת"ק ‏(‏מחוזי מרכז‏)‏

38872-09-24 הנ"ל, בפסקה 11:

"כפי שנפסק לא אחת, 'משבר הקורונה' אינה מילת קסם, ונדרש להוכיח בכל מקרה ומקרה את הנסיבות האובייקטיביות, ושהן גרמו לכך שלא היה בידי הקבלן לקיים את התחייבותו למסירה במועד (ע"א (ת"א) 56554-08-23‏ ‏דוברת בן דוד נ' י.זילברמינץ ובנו בע"מ (30.6.2024), פס' 11(ב-ג) וההפניות שם; בקשת רשות הערעור נדחתה, רע"א 39401-09-24‏ (22.9.2024); רת"ק (ב"ש) 20101-04-23 גלעד מאי חברה להשקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' איפרגן ענבר (2.7.2023), פס' 22; רת"ק (נצרת) 10118-05-22 חסון מ.ש. שדרה (1993) בע"מ נ' מתן משה (23.6.2022))".

לאור ההלכה הפסוקה, יש לבחון האם הנתבעת עמדה בנטל ההוכחה כי מחמת הקורונה לא יכולה הייתה למסור את הדירות במועד.

16.חוות דעתו של המהנדס אברהמי חורגת הרבה מעבר לחוות דעת הנדסית, ומתיימרת לקבוע נתונים כלליים אודות השלכות מגפת הקורונה על ענף הבניה, ללא תשתית עובדתית מספקת לקביעותיו. חוות דעתו מתייחסת לתקופה מפברואר ועד מאי 2020 ומפרטת באופן כללי את השפעת הקורונה על ענף הבניה, למרות שהענף הוחרג מהסגרים של המגפה. מסקנתו היא כי במהלך שלושת החודשים בין פברואר לאפריל הייתה השפעה גדולה של הקורונה על עבודות השלד.

בהמשך מציין שהקבלן היה בתקופה זו בתחילת עבודות השלד ולכן הקורונה גרמה לעיכובים. המומחה הפנה למסמך של הצוות הבין משרדי אשר המליץ לקבוע בחקיקה כי יש לדחות את מועד המסירה ב- 40 ימים. (יוער כי המסמך עליו הסתמך המומחה לא צורף לחוות דעתו). מסעיף 108 ואילך לחוות דעתו מפרט המומחה כי היתר ניתן ביום 9.12.19 ובהמשך מפרט כי מעיון בדוחות בדיקת יציקות בטון מצא כי לאחר יציקת כלונסאות טרם ההיתר חזר הקבלן לעבודה ביום 26.11.19 ובוצעה יציקה ועם תחילת הקורונה הופסקו העבודות באתר לכל חודש פברואר עד מחצית אפריל. המומחה מציין את הסיבה: "נמסר לי שהדבר היה בשל כך שהקבלן בסין, קבלן הביצוע איתו חתמו על חוזה לביצוע העבודה, הקורונה מנעה מהקבלן הסיני לספק עובדים". עוד מתאר את היות אותו קבלן חלק מתאגידי בנייה שהובאו אז ארצה והקושי שלהם באספקת עובדים נוכח הקורונה. אף צורף מכתב בעברית, לכאורה מהקבלן הסיני, המתאר את הקשיים באספקת העובדים.

המומחה מצא כי המשך היציקות בוצע ביום 23.4.20 ובהתחשב בהכנות ליציקה הסיק כי לא עבדו באתר בין 31.1.20 ועד ליום 13.4.20, קרי עיכוב בביצוע של כ- 73 ימים.

17.אמנם הנתבעים לא הגישו חוות דעת נגדית, וכפועל יוצא לא נסתרו ממצאי המומחה כי בתקופה האמורה אכן לא היו עבודות, או לכל הפחות עבודות מהותיות, באתר. עם זאת, יש לבחון האם די בחוות דעת זו כדי לקבוע קשר סיבתי בין העיכוב בעבודות להשלמת הבניה.

גם בעניין זה, חוות דעת המומחה אינה נשענת על תשתית עובדתית בראיות הנתבעת. תצהירו של חדד לא מפרט באופן מסוים את הקשיים עמם התמודדה הנתבעת וכיצד ניסתה להתגבר עליהם, אלא טוען באופן כללי כי השפיעה על מחסור בכוח אדם וחומרי גלם.

בחקירה הנגדית עלה כי המומחה הסתמך על המלצה של צוות בין משרדי מיום 7.7.20. בעדותו עמד על טענתו כי היה מחסור בפועלים שהשפיע על עבודות מקצועיות של יציקה. עם זאת, כאשר נשאל מה עשו עם פועלים שהיו בארץ קודם לכן ועבדו ביציקות או פועלים אחרים לא מסין, השיב כי אין לו מידע מה נעשה בפועל (עמ' 78, ש' 33-36).

18.לאחר בחינת חוות הדעת בכללותה, על רקע יתר הראיות בתיק, עולה כי אמנם לא נסתרה קביעת המומחה ביחס לתקופה בה לא בוצעו עבודות יציקה באתר, אולם לאור פער הזמנים בין עיכוב זה ועד למועד המסירה, יותר משנה וחצי, תקופה אליה לא התייחס המומחה, לא מצאתי כי די בחוות הדעת כדי לקבוע קשר סיבתי בין העיכוב בעבודות היציקה עקב הקורונה לבין האיחור במסירה. אין מקום באופן מלאכותי לדחות את מועד המסירה בגין כל תקופת עיכוב במהלך עבודות הבניה, אלא יש להוכיח כי עיכוב זה גרם לעיכוב בסוף הדרך ולהסביר מדוע לא ניתן היה במהלך התקופה באמצעים סבירים למנוע או להקטין את העיכוב בהשלמת הבנייה. הנתבעת לא הציגה כל ראיות לעניין זה ולכן לא הוכיחה כנדרש את הקשר הסיבתי בין העיכובים בתחילת היציקה לבין השלמת הבניה.

זאת ועוד, טענות המומחה ביחס למחסור פרטני בעובדים לא הוכחו, שעה שלא סופק לו מידע מטעם הנתבעת בנוגע להיקף כוח האדם שעמד לרשותה. המומחה לא בחן יומני עבודה ונסמך רק על עניין היציקות, ולאחר בחינת מכלול הנסיבות, לא מצאתי כי די בחוות דעתו כדי לעמוד בנטל ההוכחה הכבד המוטל על הנתבעת להוכיח כי לא יכלה למנוע את העיכוב בהשלמת העבודות במועד.

19.יוער כי שני הצדדים הפנו לעמדת המאסדר, אולם יובהר כי הפנית המומחה הייתה לטיוטת המלצות שנתן צוות בין משרדי ביום 7.7.20, ולכן אין כל משקל למסמך המלצות מעין זה. מנגד, התובעים הפנו לעמדת הממונה על חוק המכר – איחור במסירת דירות, שפורסמה ביום 24.5.21.

כפי שהובהר בדנ"א 4960/18שולמית זליגמן נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ, 4.7.2021‏, אין מקום לאמץ את עמדתו הפרשנית של המאסדר ביחס להנחיות שיצאו תחת ידו כברירת מחדל. יש לשמוע את עמדת המאסדר ולבחון אותה בהתאם להלכה הפסוקה באשר לבחינת העמדה הפרשנית של רשות מינהלית ביחס להסדר נורמטיבי שעל ביצועו היא אמונה ולפי אמות מידה ייחודיות, ורק אז להכריע בדבר המשקל שיש ליתן לה.

עם זאת, במקרה הנדון ניתן להיעזר בעמדת הממונה, במיוחד נוכח טיבו של ההסכם של מחיר למשתכן, אשר נוסח למעשה על ידי המאסדר. נייר העמדה של הממונה על חוק המכר כולל המלצות ליישום תניית הפטור בחוק ומהן נסיבות שאינן בשליטת המוכר, תוך התייחסות גם למשבר הקורונה. הממונה מציין כי איחור במסירה עקב התנהלות רשות ציבורית כמו חברת החשמל אינה יכולה לשמש נסיבה שאינה בשליטת המוכר.

ביחס למשבר הקורונה העמדה היא, אשר מעמדה כהמלצה לציבור, כי מועד מסירה יידחה בהסכמה למשך 40 ימים, ביחס לדירות אשר מועד מסירתן נקבע בחוזה המכר בין 18.3.20 ועד ליום 31.12.20. עמדה זו למעשה מחלקת את הנזק בין הרוכש לקבלן, לאור הנתונים שעלו כי היה איחור ממוצע בן 80 ימים במסירת הדירות. יובהר כי הצעה זו, שאינה מחייבת את הצדדים, וודאי שאינה מחייבת את בית המשפט, לא עוגנה בחקיקה.

בחינת עמדת המאסדר מלמדת כי המליץ על השפעה מתונה של הקורונה על דחיית מועד מסירה, כ- 40 ימי עיכוב, בגין דירות שהיו אמורות להימסר ממרץ עד לסוף שנת 2020. עמדה זו הגיונה בצידה, כי דירות שהיו צריכים להשלים אותן סמוך לפרוץ הקורונה, ברור יותר הקשר הסיבתי בין הקורונה לאיחור במסירה. בחינת המלצה זו על נסיבות המקרה הנדון מלמדת כי אין מקום לאפשר דחיית מועד המסירה בגין הקורונה. לנתבעת היה כשנה וחצי בין גורמי העיכוב עד למועד המסירה, כדי להתגבר על העיכוב שנוצר, ולא הוכיחה היא כי דווקא העיכוב בגין הקורונה הוא שגרם לאיחור במסירה.

20.יתרה מכך, גם ביחס לטענה לעיכובים בגין הקורונה, לא עמדה הנתבעת בחובתה החוזית בסעיף 10.5 להסכם הקובע מנגנון המחייב את המוכרת, לאחר שנודע לה על הצורך לדחות את המסירה בגין אחת הסיבות בסעיף 10, להודיע לקונה על איחור דחיית מועד המסירה ולפרט בהודעתה את הסיבות לדחייה וכן את מועד המסירה החדש, ככל וניתן לקבוע אותו. אין חולק כי לא נשלחה הודעה לקונים במהלך מאי 2020 כי מועד המסירה צפוי להידחות בגין העיכובים בבניית השלד עקב הקורונה, ולכן מנועה הנתבעת להסתמך על עיכובים אלו כעילה לדחיית מועד המסירה.

זאת ועוד, מהודעות הנתבעת ועדותו של חדד עולה במפורש כי הבניה הסתיימה במועד המתוכנן, אולם העיכוב נוצר לשיטת הנתבעת, בגין מחדלי חברת החשמל. חדד אישר בעדותו כי הדבר היחידי שעיכב את המסירה היה נושא החשמל (עמ', 30, ש' 19), וכן בעמ' 31, ש' 13-32, הבהיר כי למרות העיכובים של הקורונה גמרו את הבניה בזמן, אולם נתקלו בקושי מול חברת החשמל.

בפניה לדיירים מיום 30.1.22 מודיעה הנתבעת כי בקרוב צפויה להתקבל תעודת גמר וחברת החשמל עתידה לחבר את חדר הטרפו בתקופה הקרובה. במכתב מיום 9.2.22 נטען כי החברה השלימה את מלוא התחייבויותיה במועד ואף קיבלה טופס 4 למרות הקורונה וסבבי הלחימה, אולם ישנם עיכובים הקשורים בעיקרם לחברת החשמל. על עמדה זו חזרה הנתבעת בהודעת דוא"ל לדיירים מיום 28.2.22.

לאור כל האמור לעיל עולה כי הנתבעת לא הוכיחה כי זכאית הייתה לדחות את מועד המסירה בגין מגפת הקורונה.

עיכובים בגין חברת החשמל

21.ככלל, הפסיקה קובעת באופן גורף כי עיכוב בגין צדדים שלישיים עמם מתקשר הקבלן, לרבות חברת החשמל הוא באחריות הקבלן, אשר עליו להיערך בהתאם. כאמור לעיל, גם המאסדר מחזיק בעמדה זו.

ראה הפניית התובעים לע"א ‏(‏מחוזי י-ם‏)‏ 27638-07-19אזורים בנין ‏(‏1965‏)‏ בע"מ נ' איתי פלד, 19.3.2020‏, שם נקבע בפסקה 26:

"עיכובים מן הסוג הנדון, הנעוצים בפעילות רשויות או מוסדות, הם ככלל צפויים מראש ועל המוכר לקחת אותם בחשבון בעת עריכת לוחות הזמנים (השוו ת"א(חי') 2334-03-15 אדרעי נ' גלבוע (2.12.18); תא"מ 4239-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובניין בע"מ (3.5.18)). קבלת עמדת המערערת משמעה כי כל איחור במסירה עקב נסיבות שאינן בשליטתה מזכה אותה בפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור, ולכל הפחות בהפחתת הפיצוי. עמדה זו אין לקבל. סעיף 5א(ג) קובע מפורשות שלא די בכך שלמוכר אין שליטה על הנסיבות אלא בנוסף יש להראות כי "הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן" אינו מוטל עליו".

גם בעניין חברת החשמל, לא הציגה הנתבעת תשתית עובדתית ממנה ניתן להסיק כי העיכוב לא היה בשליטתה ואין מקום להטיל את הסיכון בגין עיכוב חברת החשמל עליה. תצהירו של חדד לא מפרט כלל את המועד בו הושלמו העבודות באופן שניתן היה לפנות לחברת החשמל, ומתי נערכה הנתבעת וביצעה פניה מעין זו. כל שנטען הוא כי היו עיכובים בלתי צפויים בהשלמת עבודות התשתית מצד החברה המפתחת ועל ידי חברת החשמל. לא הובאו כל ראיות להוכחת טענות אלו, ואין כל טיעון מדוע הסיכון להתרחשות עיכובים אלו לא צריך לחול על הנתבעת. הטענות ביחס לעבודות הפיתוח לא הובאה כל ראיה להוכחתם.

מכל האמור לעיל עולה כי הנתבעת לא הצליחה להוכיח כי חלו נסיבות אשר הצדיקו את האיחור במסירה.

בסיס הפיצוי – דמי שכירות ראויים

22.נקודת המוצא היא לשון החוק הקובעת את הבסיס לפיצוי:

"סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה".

הנתבעת הגישה חוות דעת שמאי מטעמה, אברהם תורגמן, ומבקשת לאמץ אותה נוכח ההסכמה הדיונית מכוחה לא נחקרו השמאים. לשיטתה, בנסיבות כאלו לא נסתרה חוות הדעת ואין עדיפות לחוות הדעת מטעם התובעים. עוד מפנה ללשון החוק ולקביעת הפיצוי הסטטוטורי המוגדל, 150% במשך 8 חודשים ראשונים כלשון החוק החלה על ההסכמים, וטוענת כי אין הכרח לשום כל דירה על מאפייניה הייחודיים וניתן לאמץ את השומה מטעמה אשר קבעה דמי שכירות ראויים למועד הקובע, ינואר 2022, לפי גודל וסוג הדירות.

עמדה עקרונית זו של הנתבעת מקובלת עליי. החוק קובע פיצוי בגין דירה דומה בגודלה ובמיקומה, מתוך הנחה כי משלמים לדייר פיצוי בו יוכל לשכור דירה דומהב באזור בו רצה לרכוש דירה בתוספת פיצוי סטטוטורי, המשקף סנקציה על הפרת ההסכם וכן פיצוי נוסף לדייר על הוצאות נלוות ואי הנוחות. פיצוי מעין זה דומה באופיו לפיצוי בגין דיור חלוף עת נמכרת דירת מגורים בהליכי מכר כפוי. אין הכרח לתת פיצוי זהה לדירה שרכש הדייר או הדירה הנמכרת, אלא פיצוי דומה בגין דירה להשכרה באזור בו נרכשה הדירה ובגודל דומה. על כן, מקבל אני את הטענה העקרונית של הנתבעת. בנוסף, יש בסיס לטענה כי מאחר והשמאים לא נחקרו ניתן לאמץ את הניתוח העקרוני של שמאי הנתבעת שמצא כי דמי השכירות הראויים לפי סוג וגודל הדירות הם:

דירת 3 חדרים – 3,600 ₪, דירת 4 חדרים – 4,150 ₪, דירת גן 4 חדרים – 5,400 ₪, דירת דופלקס 5 חדרים – 6,800 ₪.

אל מול שוהה זו הגישו התובעים בתביעה העיקרית שומה של רם מילוא, אשר התייחס למאפיינים המיוחדים של כל דירה. אכן שומה זו תואמת יותר לכל דירה, אולם שעה שמקבל אני את הטענה כי בפיצוי לפי חוק המכר אין הכרח לתת פיצוי זהה לדירה שנרכשה, אלא רק פיצוי בגין דירה דומה, אין הכרח לבחון נתוניה של כל דירה. יתרה מכך, בנסיבות המקרה הנדון נוכח משך האיחור המצומצם על רקע הקשיים בתקופת הבניה, אין להחמיר עם הקבלן וניתן לאמץ את השומה על הצד הנמוך יותר של השמאי מטעם הנתבעת. אמנם יש פערים לא מבוטלים בין השומות, אולם לא נסתרה הטענה כי שומת הנתבעת משקפת מחירים סבירים לדירות דומות, ולכן מצאתי כי יש לאמץ את השומה מטעם הנתבעת.

23.מכוח שיקולים אלו, מצאתי לאמץ חוות דעת הנתבעת גם בעניינם של יתר התובעים הפרטניים. בתביעתה של אריאלה רביב (14645-06-22) נסמכת על הסכם שכירות של הדירה הנדונה, ממאי 2022, בו השכירה דירתה בסך של 4,700 ₪ לדירה בת 4 חדרים. למרוץ שסכום זה משקף באופן המדויק ביותר את הסכום שניתן לקבל בגין הדירה הנדונה, פער של כ- 12% בין סכום זה לקביעת השמאי מטעם הנתבעת, אינו מצדיק סטייה מהשיקולים שפורטו לעיל.

תביעתם של יוסי ואיבט עמר (13912-12-22) נסמכת על טענה כי דמי השכירות הראויים לדירתם בת 4 חדרים הם 4,500 ₪. סכום זה לא נשען על כל אסמכתא חיצונית, ולכאורה ניתן היה לדחות התביעה מחמת העדר הוכחת שיעור הנזק. אולם שעה שהתביעות נדונו במאוחד והנתבעת הודתה בשיעור דמי שכירות ראויים לכל סוג דירה, יש לפסוק מכוח הודאת בעל דין זו, הואיל ואין מחלוקת כי נגרם נזק.

תביעתם טטיאנה ובן מסיקה, 64117-12-22, רק נוקבת בסכום תביעה בלי תחשיב איך הגיעו לסכום זה ומה דמי השכירות הראויים, אולם מהנימוקים לעיל גם כאן אאמץ שומת הנתבעת.

הוא הדין ביחס לתביעתו של יניב יצחקי, 26846-12-22, אשר אמנם עתר בתביעתו לפיצוי לפי דמי שכירות של 4,500 ₪ לחודש, אולם לא הציג ראיות.

בתביעתה של מירב איבון, 46710-10-22, נסמכה על הסכם שכירות מאפריל 2022 בו הצליחה להשכיר דירה בת 4 חדרים בסך של 5,100 ₪, עם זאת, מהשיקולים שפירטתי לעיל, מצאתי מקום לקובע את דמי השכירות לפי שומת הנתבעת.

שיעור הפיצוי לכל תובע

24.נוכח הממצאים שפורטו לעיל, סכום הפיצוי הוא תחשיב מתמטי של מספר חודשי האיחור במכפלת דמי השכירות הראויים כפול 1.5, הפיצוי הסטטוטורי. ישנם מספר תובעים ביחס אליהם יש מחלוקת עובדתית אחרת, בה אדון ביחד עם תחשיב הפיצוי.

מירב איבון, תא"מ 46710-10-22, תבעה לפי מועד מסירה ביום 3.4.22, על בסיס הודעת הנתבעת לעירייה לצרכי ארנונה. על כן משך האיחור שנתבע הוא 3.066 חודשים. הנתבעת לא הפנתה למועד אחר. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,086 ₪.

יניב יצחקי, תא"מ 26846-12-22, תבע בגין איחור של 3 חודשים. הנתבעת לא הפנתה למועד אחר. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, בגין 3 חודשים מגיע לסך של 18,675 ₪. יתר ראשי הנזק בתביעה לא הוכחו, ונזנחו בסיכומים. יובהר כי אין מקום לפיצוי בגין עוגמת נפש מעבר לפיצוי הסטטוטורי בגין איחור במסירה.

טטיאנה ובן מסיקה, תא"מ 64117-12-22, תבעו 29,250 ₪ מבלי לפרט תחשיב ובתביעה דרשו פיצוי בגין איחור של כ- 3 חודשים לאחר שקיבלו את הדירה ביום 6.4.22. הנתבעת לא הפנתה למועד אחר. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, בגין 3 חודשים מגיע לסך של 18,675 ₪.

יוסי ואיבט עמר, תא"מ 13912-12-22, תבעו לפי מועד מסירה ביום 7.4.22, על בסיס הודעת הנתבעת לעירייה לצרכי ארנונה. על כן משך האיחור שנתבע הוא 3.23 חודשים. הנתבעת לא הפנתה למועד אחר. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 20,128 ₪.

אריאלה רביב, תא"מ 14645-06-22, תבעה לפי פרוטוקול מסירה מיום 14.4.22, קרי 3.466 חודשי איחור. הנתבעת לא הפנתה למועד אחר. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 21,580 ₪.

הפיצוי לתובעים בתביעה העיקרית

25.התובעים נסמכים על כתב אישור על קבלת החזקה שערכה הנתבעת, ונוכח הממצאים לעיל, חישוב משך האיחור ביחס למרבית התובעים הוא פשוט תחשיב של משך האיחור בין מועד המסירה החוזי למועד קבלת החזקה בפועל. הפיצוי יחושב לפי שומת הנתבעת: דירת 3 חדרים – 3,600 ₪, דירת 4 חדרים – 4,150 ₪, דירת גן 4 חדרים – 5,400 ₪, דירת דופלקס 5 חדרים – 6,800 ₪.

תובעים 1-2, מסירה ביום 12.4.22, 3.4 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 3 חדרים, 3,600 ₪ לחודש, מגיע לסך של 18,360 ₪.

תובע 3, מסירה ביום 30.4.22, 4 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 24,900 ₪.

תובעים 4-5, מסירה ביום 7.4.22, 3.23 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת גן 4 חדרים, 5,400 ₪ לחודש, מגיע לסך של 26,163 ₪.

תובעים 6-7, מסירה ביום 3.4.22, 3.1 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,298 ₪.

תובעים 8-9, מסירה ביום 3.4.22, 3.1 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 5 חדרים, 6,800 ₪ לחודש, מגיע לסך של 31,620 ₪.

תובעים 10-11, מסירה ביום 4.4.22, 3.13 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 5 חדרים, 6,800 ₪ לחודש, מגיע לסך של 31,960 ₪.

תובעים 12-13, מסירה ביום 3.4.22, 3.1 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,298 ₪.

תובעים 14-15, מסירה ביום 4.4.22, 3.13 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,484 ₪.

תובעת 16, מסירה ביום 5.4.22, 3.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,671 ₪.

תובעים 17-18 , מסירה ביום 6.4.22, 3.2 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,920 ₪.

תובעים 19-20, מסירה ביום 13.4.22, 3.43 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 21,373 ₪.

תובעים 21-22 , מסירה ביום 6.4.22, 3.2 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,920 ₪.

תובעים 23-24, מסירה ביום 4.4.22, 3.13 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,484 ₪.

תובעים 25-26 , מסירה ביום 6.4.22, 3.2 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,920 ₪.

26.התובעים 27-28, דירה 30 בצדפים 4, דירת דופלקס בת 5 חדרים, טוענים כי יש לראות את מועד המסירה רק ביום 16.5.22, הואיל ובמועד קבלת החזקה ביום 7.4.22, לא הותקן ברז במטבח. על גבי אישור על קבלת החזקה, מיום 7.4.22, הוספה הערה בכתב יד: "הדירה אינה ראויה למגורים כרגע עקב חוסר בברז בכיור שטיפה במטבח" ליד הערה זו יש חתימה של הדייר דניאל ברוסאן וחתימה נוספת הנחזית להיות של נציג הקבלן.

בתצהירו של דניאל נטען כי במועד מסירת החזקה ביום 7.4.22 התגלה כי אין ברז במטבח וזה הותקן רק ביום 16.5.22. צורף טופס בדיקת כלים סניטריים מיום 7.4.22 המציין לגבי המטבח כי יש לעשות חור לכיור ולהתקין ברז. בתוספת בכתב יד נרשם כי התקבל הברז והתקנה בוצעה ביום 16.5.22 ע"י לידור.

בחקירתו הנגדית של דניאל, עמ' 79 ואילך, ציין כי ציין בפני נציג החברה אוראל כי אין ברז בכיור ולא יכול לחיות בבית ללא מטבח, ולפי הנחיית אוראל רשם כי הדירה אינה ראויה למגורים וחתם ליד, וגם נציג הקבלן חתם. עוד אישר כי באותו מעמד, 7.4.22, קיבל מפתח לדירה, אולם טען כי הדירה לא הייתה למגורים. שנשאל מתי עבר בפועל לדירה השיב תשובה עמומה: "עברתי לגור בערך אחרי שהתקינו את הברז, שעזבתי את הבית בשכירות ועברתי לשם" (עמ' 81, ש' 38). לאחר מכן השיב כי לדעתו עבר לדירה ביום 20.5.22.

לאחר בחינת מכלול הנסיבות מצאתי כי אין זה סביר לראות את מועד המסירה רק במועד התקנת הברז. שני הצדדים לא הציגו ראיות בדבר המאמצים שנעשו להתקין את הברז ומעדות התובע לא ניכר כי פעל לקבל את הדירה קודם לכן. על התובע חובת הקטנת נזק וניתן היה למצוא פתרון ארעי, כמו להתקין ברז זמני, לו רצה התובע להיכנס לדירה קודם לכן. יש להניח כי הנתבעת הייתה מחישה פעילותה לו ידעה כי התובע מסרב לקבל את הדירה ללא הברז, למרות הרישום על גבי אישור קבלת החזקה כי הדירה לא ראויה למגורים. על כן, מצאתי לקבוע את מועד המסירה ליום 15.4.22.

על כן, ביחס לתובעים 27-28, נקבע מועד מסירה ליום 15.4.22, 3.5 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 5 חדרים, 6,800 ₪ לחודש, מגיע לסך של 35,700 ₪.

27.תובעים 29-30 מסירה ביום 5.4.22, 3.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,671 ₪.

תובעים 31-32 , מסירה ביום 18.4.22, 3.6 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 3 חדרים, 3,600 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,440 ₪.

תובעים 33-34 מסירה ביום 5.4.22, 3.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,671 ₪.

תובעים 35-36 מסירה ביום 5.4.22, 3.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,671 ₪.

תובעים 37-38 מסירה ביום 7.4.22, 3.23 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 20,128 ₪.

תובעים 39-40 מסירה ביום 5.4.22, 3.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,671 ₪.

תובעים 41-42 מסירה ביום 5.4.22, 3.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,671 ₪.

תובעים 43-44 מסירה ביום 5.4.22, 3.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,671 ₪.

תובע 45 , מסירה ביום 7.4.22, 3.23 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 3 חדרים, 3,600 ₪ לחודש, מגיע לסך של 17,442 ₪.

תובעים 46-47 מסירה ביום 7.4.22, 3.23 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 20,128 ₪.

תובעים 48-49 מסירה ביום 10.4.22, 3.33 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 20,750 ₪.

תובעים 50-51 מסירה ביום 5.4.22, 3.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,671 ₪.

תובע 52, מסירה ביום 5.4.22, 3.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,671 ₪.

תובע 53 , מסירה ביום 6.4.22, 3.2 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 3 חדרים, 3,600 ₪ לחודש, מגיע לסך של 17,280 ₪.

תובעים 54-55 , מסירה ביום 7.4.22, 3.23 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 3 חדרים, 3,600 ₪ לחודש, מגיע לסך של 17,442 ₪.

תובעים 56-57 , מסירה ביום 14.4.22, 3.46 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 3 חדרים, 3,600 ₪ לחודש, מגיע לסך של 18,684 ₪.

תובעים 58-59 , מסירה ביום 8.5.22, 4.26 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 3 חדרים, 3,600 ₪ לחודש, מגיע לסך של 23,040 ₪.

תובעים 60-61 , מסירה ביום 6.4.22, 3.2 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,920 ₪.

תובעים 62-63 , מסירה ביום 6.4.22, 3.2 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,920 ₪.

תובעים 64-65 , מסירה ביום 6.4.22, 3.2 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,920 ₪.

תובעים 66-67 , מסירה ביום 4.5.22, 4.13 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 25,730 ₪.

תובע 68 , מסירה ביום 6.4.22, 3.2 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,920 ₪.

תובעים 69-70 , מסירה ביום 6.4.22, 3.2 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,920 ₪.

28.בנוגע לתובעים 70-71, רן ולירז יונה, ישנה מחלוקת עובדתית בדבר המועד בו נדרשו להשלים את יתרת התמורה ודרישתם לקזז הפרשי הצמדה וריבית מהפיצוי המגיע להם. התובעים מבקשים לראות במועד המסירה ביום 6.10.22, מועד בו קיבלו הדירה בפועל. מההתכתבות שצורפה לראיות הנתבעת עולה כי ביום 13.6.22 שלח עו"ד גלעד ישעיהו מכתב בשם משפחת יונה בו טען כי עד למועד המכתב לא קיבלו הודעה בדבר מועד המסירה הצפוי ומבקש לפרטו ובהתאם ישלמו את יתרת התמורה, בקיזוז פיצוי לו הם זכאים בגין איחור במסירה.

מכתב זה נענה ביום 26.6.22 והתובעים הופנו למכתב החברה מיום 30.1.22 בו נדרשו להשלים את יתרת התמורה ולעובדה כי ביום 17.2.22 שילמו התובעים סך של 82,916 ₪ מתוך סך של כ- 104,916 ₪ שהיה עליהם לשלם במועד דרישת החברה. מאחר והתובעים לא פעלו בהתאם למכתב זה, הוציאה החברה מכתב נוסף ביום 28.9.22 ובו הודיעה על ביטול הסכם המכר מחמת הפרתו היסודית עקב אי התשלום. לאחר הודעה זו שילמו התובעים ביום 3.10.22 את יתרת התמורה בסך 23,798 ₪ וקיבלו החזקה בדירה ביום 6.10.22.

בחקירתו הנגדית של רן יונה, עמ' 28 ואילך לדיון מיום 6.4.25, אישר כי נותרה מחלוקת של תשלום הפרשי ההצמדה ולטענתו ביקש לקזז יתרה זו כנגד פיצוי בגין איחור במסירה והחברה סרבה. רן אישר כי קיבל את דרישת הנתבעת מיום 30.1.22 לבצע גמר חשבון וטען כי הנתבעת סירבה למסור לו את הדירה בטרם ישלם את ההפרש. לשאלת בית המשפט מדוע כאשר החלה הנתבעת למסור דירות בפועל, באפריל 2022 לערך, עדיין לא שילם את היתרה, לא נתן מענה מספק והשיב כי רק לאחר איום בביטול ההסכם שילם.

אין חולק כי תנאי לביצוע המסירה הוא תשלום מלוא התמורה. אכן ראוי כי קבלן יתחיל לשלם פיצוי בגין איחור במסירה בהתאם להוראות החוק, פיצוי עיתי בחלוף 60 ימי החסד, ולחילופין ראוי כי יגיעו הצדדים להסכמה לקיזוז הפיצוי מיתרת התמורה. אולם במקרה הנדון הייתה מחלוקת כנה בדבר עצם זכאות הדיירים לפיצוי. קביעתי כי לא הייתה לנתבעת זכות לדחות את המסירה, אינה שוללת את המסקנה כי בזמן אמת סברה הנתבעת בתום לב כי לא מגיע לדיירים פיצוי, ולכן עמדה לה הזכות החוזית לעמוד על קבלת מלוא התמורה כתנאי למסירה. המועד המוקדם ביותר בו מסרה הנתבעת דירות בפועל היה 3.4.22, ובנסיבות העניין, מצאתי לקבוע מועד זה כמועד המסירה. התובע התנהג באופן לא סביר, כאשר סרב לשלם את יתרת התמורה בסך של כ- 24,000 ₪, ולא הקטין נזקו וסרב למעשה לקבל את הדירה.

אשר על כן ביחס לתובעים 71-72 , אני קובע מועד מסירה ליום 3.4.22, 3.1 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,298 ₪.

29.תובעים 73-74, מסירה ביום 7.4.22, 3.23 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 20,128 ₪.

תובעים 75-76, מסירה ביום 4.4.22, 3.13 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,484 ₪.

תובעים 77-78, מסירה ביום 10.4.22, 3.33 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 20,750 ₪.

30.ביחס לתובע 79, דוד בן אשר, יש מחלוקת הנוגעת להתקנת מעקה בגרם המדרגות בדירת הדופלקס, דירה מס' 29 ברח' הצדפים 8. התובע הצהיר כי הדירה נמסרה ללא מעקה במדרגות לקומה העליונה, אשר בפועל הותקן ביום 17.7.22 ולכן יש לראות מועד זה כמועד המסירה.

במסמכים שצירפה הנתבעת עולה כי ביום 3.5.22 נחתם כתב אישור על קבלת החזקה ובו לא נרשם דבר ביחס למעקה. נרשם בסיפא למסמך כי הוא כפוף לקבלת דו"ח מהנדס לגבי ליקויים.

בחקירתו הנגדית של דוד, עמ' 70 ואילך לדיון מיום 23.3.25, הסתבר כי טענתו כי לא היה מעקה בדירה נסמכת על חוות דעת הנדסית שנערכה עבורו סמוך לאחר קבלת החזקה, ולכן רשם בקבלת החזקה כי היא בכפוף לדו"ח מהנדס. יוער כי בהליך המאוחד הוריתי על מחיקת הסעדים בגין ליקויי בניה, והתובע לא צירף לתצהירו את חוות הדעת כדי להוכיח טענת חוסר במעקה.

יתרה מכך, עיון באותה חוות דעת שצורפה לכתב התביעה, חוות דעתו של המהנדס אריה שטופמכר מיום 8.5.22, בה מפרט כי מדובר בבדיקה חוזרת מיום 3.5.22 לאחר בדיקה קודמת מיום 26.12.21, לא עולה כי במועד בדיקתו אין כלל מעקה בדירה. נהפוך הוא, בסעיף 16 לחוות הדעת דן המהנדס במעקה הקיים וטוען לקיומו של ליקוי מסוים במרווחים בין הניצבים האנכיים של המעקה, ואומד את עלות התיקון בסך של 400 ₪ וכן דורש תוספת מאחז יד בצד גרם המדרגות בעלות נוספת של 1,000 ₪. לא מדובר בהעדר מעקה ושעה שהמהנדס לא העיד, לא הוכח כי מדובר בליקוי המונע אכלוס, וממילא ניתן היה להקטין הנזק ולבצע התיקון על ידי התובע בעלות הנמוכה שהמליץ המומחה מטעמו.

בהמשך עדותו אישר דוד כי קיבל את הדירה ביום 3.5.22, וטען כי הליקויים הבטיחותיים בדירה מנעו מגורים בה (עמ' 78, ש' 13). עולה כי התובע נסמך על דוח המהנדס מטעמו, אולם כאמור לעיל לא מצאתי שהוכח כי היו בעיות בטיחות שמנעו אכלוס. עוד אישר כי לאחר קבלת החזקה העביר דברים לדירה, אולם לטענתו לא גר בה עד ליום 17.7.22, אולם לא הציג כל אסמכתא כי במועד זה בוצע תיקון של הליקוי הבטיחותי הנטען.

אשר על כן, לא נסתר המסמך בכתב כי החזקה נמסרה ביום 3.5.22 ולא הוכח כי התובע היה רשאי לסרב לקבל את הדירה עד ליולי.

על כן, ביחס לתובע 79, נקבע מועד מסירה ליום 3.5.22, 4.1 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 5 חדרים, 6,800 ₪ לחודש, מגיע לסך של 41,820 ₪.

31.תובעים 80-81, מסירה ביום 5.4.22, 3.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,671 ₪.

תובע 82, מסירה ביום 10.5.22, 4.33 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 3 חדרים, 3,600 ₪ לחודש, מגיע לסך של 23,400 ₪.

תובע 83, מסירה ביום 10.4.22, 3.33 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 20,750 ₪.

תובעים 84-85, מסירה ביום 11.4.22, 3.36 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 20,958 ₪.

תובעים 86-87, מסירה ביום 5.4.22, 3.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 19,671 ₪.

תובעת 88, מסירה ביום 12.4.22, 3.4 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 3 חדרים, 3,600 ₪ לחודש, מגיע לסך של 18,360 ₪.

תובעים 89-90, מסירה ביום 10.4.22, 3.33 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 20,750 ₪.

תובעים 91-92, מסירה ביום 5.5.22, 4.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 4 חדרים, 4,150 ₪ לחודש, מגיע לסך של 25,938 ₪.

תובעים 93-94, מסירה ביום 11.4.22, 3.36 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת 5 חדרים, 6,800 ₪ לחודש, מגיע לסך של 34,340 ₪.

תובעים 95-96, מסירה ביום 5.4.22, 3.16 חודשי איחור. על כן, הפיצוי בגין דירת גן 4 חדרים, 5,400 ₪ לחודש, מגיע לסך של 25,650 ₪.

סיכום כלל הפיצויים לדיירים בתביעה העיקרית מגיע לסכום כולל של 1,155,071 ₪.

סוף דבר

32.הנתבעת אשר זכתה במכרז לרכישת מגרש ובניית שלושה בניינים במחיר למשתכן, התחייבה בהסכמים למועד מסירה אחיד ביום 31.12.21. בפועל מסרה את הדירות מחודש אפריל ואילך. יובהר כי אין יסוד לטענות הנתבעת כי יש להתחשב בעובדה כי התובעים רכשו דירות מוזלות במחיר למשתכן. לא מצאתי בסיס לטענות הנתבעת כי הייתה זכאית למסור הדירות עם חשמל זמני או כי מחדל חלק מהתובעים ביחס למועדי התשלום הקנה לה את הזכות לדחות את מועד המסירה.

בכל הנוגע לטענות לאיחור במסירה בגין גורמים שאינם בשליטת הנתבעת, למרות קשיים אובייקטיביים בתקופת הבניה, לא עלה בידי הנתבעת להוכיח כי גורמים אלו מנעו את מסירת הדירות במועד, או כי ראוי להטיל על הרוכשים את הסיכון בהתממשות הנסיבות שגרמו לעיכוב. על כן, על הנתבעת לשלם לתובעים פיצויים בגין איחור במסירה כמפורט להלן.

מעבר לסכומי הפיצוי, הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בגין אגרה, הוצאות השמאי מטעמם, ובשכר טרחת עו"ד שיפורט בנפרד. אשר לשכר טרחת עו"ד, מצאתי כי למרות שיש בסיס לטענה כי הנתבעת האריכה את הדיון שלא לצורך, יש לפסוק שכר טרחה לפי התעריף המומלץ המינימלי, נוכח משך האיחור מול הקשיים במועד הבניה. לנתבעת זכות דיונית למרות ריבוי התובעים לבחון את גרסתם, גם אם בסופו של יום בית המשפט לא קיבל עמדתה המשפטית.

ההוצאות יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד כל הוצאה והוצאה. ביחס לאגרה, תובעים פרטניים אשר לא שילמו מחצית שנייה של האגרה, המזכירות תוציא להם דרישת תשלום, והנתבעת תשלם לתובעים גם את עלות המחצית השנייה של האגרה.

לתובעת מירב איבון, תא"מ 46710-10-22, תשלם הנתבעת סך של 19,086 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה. בנוסף תישא בהוצאות התובעת בסך 750 ₪, מעבר לאגרה.

לתובע יניב יצחקי, תא"מ 26846-12-22 , תשלם הנתבעת סך של 18,675 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה. בנוסף תישא בהוצאות התובע בסך 750 ₪, מעבר לאגרה.

לתובעים טטיאנה ובן מסיקה, תא"מ 64117-12-22, תשלם הנתבעת סך של 18,675 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה. בנוסף תישא בהוצאות התובעים בסך 750 ₪, מעבר לאגרה.

לתובעים יוסי ואיבט עמר, תא"מ 13912-12-22, תשלם הנתבעת סך של 20,128 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה. בנוסף תישא בשכר טרחת עו"ד איציק עמר בסך של 3,600 ₪.

לתובעים אריאלה רביב, תא"מ 14645-06-22, תשלם הנתבעת סך של 21,580 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה. בנוסף תישא בשכר טרחת עו"ד דרור ענתבי בסך של 4,000 ₪.

בתביעה העיקרית, ת"א 15850-02-23, תשלם הנתבעת סך של 1,155,071 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה, (זכות כל תובע בנפרד פורטה לעיל). בנוסף תישא בשכר טרחת עו"ד יוסף שגב ועו"ד מאיר קייקוב בסך 63,460 ₪.

ניתן היום, כ"ז ניסן תשפ"ו, 14 אפריל 2026, בהעדר הצדדים.