סער זיו נ' יעקב זגורי

1.לפניי תביעה לחיוב הנתבעים בתשלום פיצויים בגין הפרת הסכם בסך 204,190 ₪.

א – הרקע להליך

2.ביום 9.12.2021 נחתם בין הצדדים הסכם למכירת דירת מגורים בשטח של 105.98 מ"ר (לה מוצמדים 31.45 מ"ר גג מרוצף וחניה) ברחוב דן 25, קריית ביאליק (גוש 11529, חלקה 91, תת חלקה 11) [להלן: "הדירה"] (הסכם המכר ונסח הרישום צורפו במסגרת נספח 4 לתצהיר התובע – ת/4).

בהתאם לסעיף 6.1 להסכם המכר, התחייבו הנתבעים למסור את הדירה לתובעים, לאחר שתשולם יתרת התמורה, כשהיא ריקה מכל אדם וחפץ וכשהיא במצב כפי שהייתה במועד חתימת ההסכם וכוללת את כל המחובר חיבור של קבע וכן את הפריטים הבאים: "מדיח כלים אינטגרלי, טוחן אשפה, מערכת בית חכם, כיריים אינדוקציה, וילונות, ארון קיר בחדר שינה, ארונות".

3.לטענת התובעים, ביום מסירת הדירה פורקו ממנה מערכות שהיו מחוברות חיבור של קבע וכן פריטים שצוינו בהסכם המכר, וביניהם: ידית הנעה ידנית (מָנוּאֶלָה) של הפרגולה, אריחים רזרביים שהיו במחסן, ארונות שהיו בחדרי הילדים, מערכת חימום מים בגז. כן טענו התובעים, כי הנתבעים פירקו מנורה שהייתה חלק בלתי נפרד מהפרגולה, פירקו שקעי חשמל בחדר שינה הורים, פירקו את מערכת הבית החכם (כולל גופי תאורה, טאבלט שהיה מחובר לקיר, מסך בקרה, חיישן אינפרה-אדום ותשתית הרמקול החכם באמבטיה). עוד טענו התובעים כי דוד השמש שהיה בדירה היה "מנוטרל", שכן הוא לא היה תקין. כמו כן נטען, שבית התריס ביציאה מהסלון למרפסת הוחלף לאחר קטן ובלתי תקני, כך שהתריס אינו יכול להיפתח במלואו.

4.התובעים טענו, כי הנתבעים הסתירו כי קיימת רטיבות חמורה במחסן והסתירו באמצעות הנמכת תקרה (בסלון ובמטבח) רטיבות חמורה שמקורה בגג הבניין. עוד טענו כי מקיר הסלון נדף ריח מצחין.

ב – ההליך

5.בתביעה שהוגשה ביום 15.1.2023 טענו התובעים כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית של ההסכם ולפיכך הם זכאים לתשלום הפיצוי המוסכם בסך 156,400 ₪.

כן עתרו לחייב את הנתבעים בעלות החלפת דוד שמש וקולט בסך 5,000 ₪.

בנוסף טענו התובעים כי נגרמה להם עגמת נפש והפסד ימי עבודה, ובשל כך הם זכאים לפיצוי בסך 40,000 ₪.

כן עתרו התובעים לחייב את הנתבעים בעלות בדיקת הריח בסלון (450 ₪) ובעלות חוות דעת השמאי מטעמם (2,340 ₪).

לכתב התביעה צירפו התובעים בדיקה שנערכה על-ידי "אבידן טכנולוגיות" לגבי מערכת הבית החכם (נספח ה') וכן חוות דעת של השמאי עמית גלקין (נספח ו').

6.בכתב ההגנה נטען, כי התובע הוא עורך דין העוסק מזה שנים בתחום המקרקעין, כך שהוא בקיא בפרקטיקה לגבי הסכמי מכר ואופן מסירת נכסים יד שניה. לטענת הנתבעים, הסתרת עובדה זו (שהתובע עורך דין בתחום המקרקעין) מהווה הפרה של חובת תום הלב המוגברת החלה על התובע והטעיה של בית המשפט.

לטענת הנתבעים, התובע הציע להם לייצגם בעסקת המכר של הדירה תמורת הנחה במחיר הדירה, אולם לאחר שנוכחו לדעת כי ההסכם שניסח התובע הוא לדבריהם "דרקוני וחד צדדי מובהק", הם החליטו לוותר על שירותיו ופנו לעורכת הדין ענבר קורן שתייצג אותם בעסקה. לטענת הנתבעים, עקב כך החליט התובע "להתנקם" בהם.

כן טענו הנתבעים בכתב ההגנה, כי אין זה ברור מדוע עתרו התובעים לפיצוי המוסכם, פיצוי בגין עגמת נפש ופיצוי בגין החלפת הדוד, אך לא תבעו החזרים בגין הפריטים שלדבריהם נלקחו מן הדירה.

7.לטענת הנתבעים, אין זה נהוג ולא מקובל כי מוצרים כגון גופי תאורה ורהיטים יוותרו בדירה. לטענת הנתבעים, לצורך הכללת פריטים אלה בעסקת המכר, יש לציין זאת במפורש או להכין נספח בעניין.

לטענתם, מערכת החימום בגז הותקנה בתנאי שכירות לתקופה של 5 שנים, והיא נרכשה על-ידי הנתבעים עובר למסירת הדירה. לטענתם, הדבר היה ידוע לתובעים ולכן המערכת לא נזכרה בהסכם או בטיוטת ההסכם.

8.באשר למערכת הבית החכם טענו הנתבעים, כי אין צורך בטאבלט או בשלט כלשהו לצורך הפעלת המערכת, אלא די בטלפון חכם. לדבריהם הטאבלט אינו חלק אינטגרלי של המערכת.

9.כן טענו הנתבעים, כי הליקוי במחסן תוקן על-ידי איש מקצוע מטעמם, על חשבונם, לשביעות רצונו של התובע. לגבי הרטיבות שמקורה בגג הבניין טענו הנתבעים, כי התובע היה מוּדע לכך שמדובר בדירה הממוקמת בקומה העליונה בבניין, ואין ספק שאם הייתה קיימת רטיבות הוא היה מגלה אותה.

10.בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 25.6.2023 ניתנו הוראות באשר להליכים המקדמיים, וכן הוריתי על הגשת ראיות הצדדים.

ביום 14.9.2023 הוגשו הראיות מטעם התובעים וביום 14.1.2024 הוגשו הראיות מטעם הנתבעים.

11.נוכח הפער בין מומחי הצדדים (השמאי עמית גלקין מטעם התובעים והשמאי יוסי דורון מטעם הנתבעים) מיניתי ביום 7.4.2024 את המהנדס דן אורמן כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה").

ביום 16.8.2024 הוגשה חוות דעת המומחה.

12.אִפשרתי לצדדים לשגר שאלות הבהרה למומחה.

הנתבעים שיגרו שאלות הבהרה למומחה ביום 11.11.2024. לטענת הנתבעים, בשגגה נשלח למומחה קובץ שאלות שגוי, ולפיכך ביום 8.12.2024 שלחו את קובץ שאלות ההבהרה הנכון (מוצג במ/2 א'). המומחה השיב לשאלות ההבהרה ביום 10.12.2024 (מוצג במ/2 ב').

13.ביום 19.10.2025 התקיימה ישיבת הוכחות במסגרתה העידו מטעם התובעים: מר אורן מויאל, מר משה אבידן, מר רפאל פלג, התובע והתובעת. מטעם הנתבעים העיד הנתבע.

14.ביום 2.11.2025 נשמעו סיכומי הצדדים בעל-פה.

15.להלן תמצית טענות התובעים בסיכומיהם:

א.הנתבעים הסתירו מהתובעים את מצב הדירה, את בעיות הרטיבות מהגג (כשלדברי המומחה מוקדי הרטיבות בדירה היו ישנים ולכן הם היו ידועים לנתבעים), בעיות הרטיבות במחסן והריח מהקיר בסלון, ואת הבעיה בתריס שהיא אינה ברת תיקון. לטענת התובעים, הנתבעים התעלמו מחובותיהם לגילוי מידע אודות הדירה ואף הצהירו הצהרות שאינן נכונות.

ב.הנתבע ידע על בעיות האיטום בגג ובמחסן, שכן שימש כיושב ראש וועד הבית 8 שנים. הנתבע אף הודה כי התקבלה הצעת מחיר לתיקון המעטפת החיצונית של הבניין.

ג.הנתבעים רצו "לנקום" בתובעים, ורצונם זה גרם להם לפרק ולהרוס את מערכת הבית החכם ואת גופי התאורה הכלולים בה, את הארונות, שאת חלקם (כך נטען) זרקו הנתבעים לפח. מאותו טעם לקחו הנתבעים את האריחים הרזרביים שהיו במחסן למרות שניתן היה להשתמש בהם רק בדירה זו.

ד.לא ניתן להשתמש במחסן נוכח הרטיבות בו, הגורמת לכל דבר שבמחסן להעלות עובש, כך שלמעשה נמכרה דירה ללא מחסן.

ה.ביצוע השיפוץ בדירה בסמוך למכירתה בוצע על מנת להסתיר את הליקויים. לו ידעו התובעים על הליקויים לא היו רוכשים את הדירה, שכן חלקם אינם ברי תיקון כלל.

ו.הנתבעים הסתירו שדוד השמש והקולט אינם מחוברים ואינם תקינים. לטענת התובעים, מערכת החימום בגז לא החליפה את דוד השמש, שכן הנתבע העיד שהמערכות משלימות זו את זו. קביעת המומחה שמדובר במערכות חלופיות – שגויה.

ז.הפרות הנתבעים הן הפרות יסודיות המצדיקות את פסיקת הפיצוי המוסכם.

16.להלן עיקרי טענות הנתבעים בסיכומיהם:

א.מחד גיסא טוען התובע שלא נמסרה מערכת הבית החכם בדירה. מאידך גיסא מאשר התובע שהושארו בדירה רכיבים של המערכת. בפועל, כל שחסר במערכת הוא הטאבלט, שאינו ייחודי למערכת, שכן ניתן להפעיל את המערכת מכל טאבלט או טלפון חכם.

ב.הטענה לגבי דוד השמש נטענה כחודש וחצי לאחר מסירת הדירה, מבלי שהתובע פנה בעניין לנתבעים. למומחה לא נמסרו תמונות המעידות על מצב הדוד טרם החלפתו ולפיכך לא יכול היה להעריך את מצבו.

ג.הנתבעים שכרו את מערכת הגז. לא מדובר במערכת שבקניין הנתבעים ולפיכך לא יכלו למכור אותה לתובעים. בפועל, אף לא נכללה המערכת בהסכם המכר. השאלה האם המערכת מחוברת חיבור של קבע, צריכה להיות מוכרעת בהתאם לתשובה לשאלה עד כמה קשה להפרידה מהנכס ללא גרימת נזק, עד כמה יש לאביזר קיום בפני עצמו כשהוא אינו מחובר לנכס, ומהי מטרת החיבור של האביזר בעיני המתבונן.

ד.בכל מקום שהיה גוף תאורה הוצב כבל פנדל (נורה עם חוט), כך שהדירה נמסרה עם גופי תאורה. מוסיפים הנתבעים וטוענים, כי גופי התאורה לא הוזכרו בהסכם למרות שזה נערך על-ידי התובע, שהוא עורך דין במקצועו.

ה.יש לייחס לתובע, שהוא עורך דין העוסק במקרקעין, ידע ומומחיות בתחום, באופן המשפיע על חובת הבדיקה המוטלת עליו.

ו.בהסכם המכר נקבע, כי הדירה נמכרת "As is", לאחר שתיבדק על-ידי התובעים - שביקרו בה לפחות פעמיים. משכך, מנועים התובעים מהעלאת טענות בדיעבד בנוגע למצב הנכס. לטענתם, הפסיקה קובעת באופן עקבי כי כאשר צד חותם על הסכם הכולל תניית "As is" לאחר בדיקה, אין לראות בכל פגם נטען כהפרת חוזה.

ז.התובע בנציגות הבית המשותף, אך לא הצליח לפעול לאיטום הגג.

ח.חוות דעת המומחה לא הטילה על הנתבעים אחריות לליקוי כלשהו. כל שנקבע במסגרת חוות הדעת הוא עלות תיקום ליקויים שהמומחה עצמו הצהיר שאינו יודע את מקורם.

ט.הסכום הנתבע גבוה באופן שחייב את הנתבעים לשכור שירותי מומחה ועורך דין, בעוד בפועל מדובר בתביעה הראויה להתברר בפני בית משפט לתביעות קטנות, והיא גזלה מזמנו היקר של בית המשפט.

17.בסיכומי התשובה טענו התובעים, כי התובע ניסה לטפל בבעיות האיטום במחסן, אך נתקל בחוסר היענות מצד הדיירים, כך שנוצר מצב בו לא ניתן להשתמש במחסן הדירה.

כן טענו התובעים, שאין ספק שהנתבעים שהתגוררו בדירה 13 שנים ידעו על הבעיות שבדירה. עוד טענו כי הנתבעים לא ביקשו כלל להתרשם מהריח בדירה, דבר המצביע על כך שהיו מודעים לבעיה. לטענתם, לא בכדי הנתבעת לא העידה למרות שהיא הגיעה לדיונים.

18.ביום 30.11.2025 הגישו התובעים הודעה, במסגרתה הפנו להקלטה שהגישו הנתבעים (במסגרת נספח 9 לתצהיר הנתבע – נ/2), שלדבריהם מצביעה על נקמנות ומוּדעות לנזק שגרמו הנתבעים.

19.ביום 2.12.2025 הגישו הנתבעים תגובה להודעת התובעים, לפיה ההודעה הוגשה שלא כדין, וכי התובעים קיבלו את ההקלטה עם הגשת התצהירים והחומר היה בידיהם זה מכבר, ומטרת ההודעה לבצע "מקצה שיפורים". הנתבעים ביקשו, שככל ויוחלט להשאיר את ההקלטה בתיק, שתינתן להם האפשרות להגיב לגופו של עניין.

בהחלטתי מאותו תאריך, אִפשרתי לנתבעים להגיש את תגובתם ביחס להקלטה.

20.בתגובת הנתבעים מיום 10.12.2025 נטען, כי הנתבעים לא "צהלו" על נזקים שגרמו, ודברי הנתבעת כי התובע "קיבל כאפה" התייחסו לכך שהתובע לא הצליח להלך עליהם אימים. לטענתם, התובעים ניסו להציג מצג שווא באמצעות ציטוטים חלקיים ושקריים, ובפועל התובע נהג בתוקפנות ובגסות כלפי הנתבעים. לטענתם, התובע נהג כך, היות והם בחרו שלא להיות מיוצגים על ידו בעסקת המכר מושא התביעה.

כן טוענים הנתבעים, כי התמלול מצביע על כך שמערכת הבית החכם עובדת וכי התובע הוא שמנע את הצגת תקינותה, וכי דבריהם ביחס לארונות משקפים את עמדתם, כי מעולם לא הסכימו למסור את הארונות שבחדרי הילדים לתובעים.

21.ביום 7.1.2026 הגישו התובעים את תשובתם לתגובת התובעים בה טענו כי הנתבעים לא צירפו תמלול מוסמך ביחס להקלטה.

כן טענו התובעים, כי בהקלטה ניתן לשמוע כי הנתבעים לקחו מהדירה שלושה ארונות, ולא שניים כפי שכתב המומחה.

ג – דיון והכרעה

22.בטרם אדוּן בטענות הצדדים בהליך זה, אזכיר את ההלכות הנוגעות למעמד חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט וכן את ההלכות הנוגעות לסוגיית קניית דירה יד שניה "As is".

ג.1 – מעמד חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט

23.בענייננו מוּנה המהנדס ושמאי המקרקעין מר דן אורמן כמומחה מטעם בית המשפט (עיינו בהחלטת המינוי מיום 7.4.2024), והוא הגיש לתיק בית המשפט חוות דעת מפורטת (במ/1) ואף השיב לשאלות הבהרה מטעם הנתבעים (השאלות הוגשו כמוצג במ/2 א' ותשובות המומחה להן הוגשו כמוצג במ/2 ב').

24.כידוע, הגם שאין בחוות דעת מומחה מטעם בית המשפט בכדי לכבול את שיקול דעת בית המשפט או להגביל את סמכותו, הנטייה תהא לאמץ את הממצאים שנקבעו בחוות דעתוֹ של המומחה, אלא אם הוצג טעם של ממש שלא לעשות כן (עיינו בדברי כב' השופט יוסף גולדברג ז"ל בע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563, 569 (1998)). בנוסף נקבע, כי סטייה מקביעות המומחה בחוות דעתוֹ תיעשה במשורה ובמקרים חריגים בלבד (עיינו: בדברי כב' השופט ש' אלוני ז"ל בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, פִסקה 4 [נבו] (23.4.1990); בדברי כב' השופט (בדימוס) א' רובינשטיין בע"א 544/10 פלונית נ' עיריית כפר קאסם, פִסקה כ"ט (12.3.2013); וכן בדברי כב' השופטת י' וילנר ברע"א 9828/17 אבני נ' ד. שליט בע"מ, פִסקה 7 (18.1.2018)).

25.הטעם להלכה זו נעוץ הן במעמדו נטול הפניות של מומחה מטעם בית המשפט, המשמש כידו הארוכה של בית המשפט, והן בכך שחוות דעתו של המומחה ניתנת בעניין שבמומחיותו (עיינו בדברי כב' השופט ד' לוין ז"ל בע"א 680/87 המגן חברה לביטוח נ' יוסף אליהו, פ"ד מו(4) 154, 161 (1992)), וכן עיינו בדברי כב' השופט (בדימוס) י' שינמן בת"א (מחוזי מרכז) 36334-11-10 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פִסקה 8 (9.1.2017) והאסמכתאות המובאות שם).

26.בענייננו, מצאתי את חוות דעתוֹ של המומחה מטעם בית המשפט מקצועית, מפורטת, הוגנת ומהימנה. זאת ועוד, הצדדים לא ביקשו לזמנו לחקירה על חוות דעתוֹ, כך שקביעותיו בחוות דעתו (במ/1) – לא נסתרו.

יחד עם זאת, עדיין יש לבחון את האחריות של הנתבעים לכל אחד מן הליקויים והחוסרים הנטענים וזאת בהתאם למצב המשפטי ולתשתית הראייתית שנפרשה לפניי.

ג.2 – קניית דירה "As is"

27.לטענת התובעים, הנתבעים הסתירו מהם ליקויים שהיו בדירה, לרבות ליקויי רטיבות מהגג, רטיבות במחסן, ריח מהקיר בסלון ובעיית התריס שאינה ניתנת לתיקון.

מנגד טוענים הנתבעים, כי בהסכם המכר נקבע שהדירה תימכר "As is" לאחר בדיקה מלאה של התובעים, שביקרו בדירה לפחות פעמיים, ולפיכך הם אינם רשאים להעלות טענות בדיעבד לגבי מצב הדירה.

28.בסעיפים 2.7-2.5 להסכם המכר נכתב במסגרת הצהרות המוכר (הנתבעים):

"2.5. כי למיטב ידיעתו אין בדירה ו/או במערכותיה כל מום או פגם נסתר;

2.6. כי למיטב ידיעתו הנכס במצב טוב ותקין, לא ידוע לו על כל פגם ו/או מום לרבות פגם ו/או מום נסתר בנכס וכי הנכס יישאר במצבו זה ולמעט בלאי סביר עקב שימוש סביר, עד מועד מסירת החזקה בנכס.

2.7. כי כל המערכות בממכר לרבות מערכת חשמל, המים, הביוב והניקוז פועלות ותקינות ומחוברות כדין ויהיו במצב זה בעת מסירת החזקה בממכר ולמעט בלאי סביר."

במסגרת הצהרות הקונה (התובעים נכתב בסעיפי 3.3-3.1 להסכם המכר:

"3.1. כי קודם לחתימת הסכם זה ביקר הקונה בדירה וניתנה לו הזדמנות לבדוק בעצמו/או על ידי מי מטעמו לרבות אנשי מקצוע – את המקרקעין, הדירה ואת סביבתם, את מצבם הפיזי, התכנוני והמשפטי... וכי הוא מוכן לרכוש את הדירה במצבה הנוכחי נכון למועד עריכת הסכם זה (AS IS) בכפוף לבלאי סביר אם יהיה עד מועד מסירת החזקה בנכס;

3.2 כי הוא רוכש את הנכס על סמך בדיקותיו, הערכותיו ותחזיותיו בלבד, הוא לא הסתמך לצורך הרכישה על הבטחות, מצגים, או התחייבויות של המוכר ו/או מי מטעמו, למעט התחייבויות והצהרות ומצגים שנעשו על ידי המוכר בכתב ובמפורש בהסכם זה;

3.3. כי הוא מוותר על כל טענות ו/או דרישות ו/או תביעות כלפי המוכר בדבר אי התאמה ו/או מומים ו/או פגמים ו/או פגמים נסתרים בדירה מכל מין וסוג;"

29.מכיוון שמדובר בדירה "יד שניה", הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 העוסקות באחריות המוכר – אינן חלות לגביה. החוק הרלוונטי הוא חוק המכר, התשכ"ח-1968 [להלן: "חוק המכר"].

סעיף 12 לחוק המכר קובע כדלקמן:

"אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 (להלן – אי-התאמה) אם ידע עליה בעת גמירת החוזה."

כן רלוונטיות לענייננו הוראות סעיפים 15-16 לחוק המכר:

"15. לא הייתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה ...

16. הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה."

30.כן רלוונטית לענייננו הוראת סעיף 12(א) לחוק החוזים, לפיה: "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". לגבי סעיף זה נפסק כי: "הפרה של חובת הגילוי בשלב הטרום-חוזי, עשויה גם לעלות כדי הפרת חובת תום-הלב במשא ומתן" (דברי כב' השופט (בדימוס) ע' פוגלמן בע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ, פִסקה 18 (6.6.2011); עיינו גם בדברי כב' השופט ס' ג'ובראן ז"ל בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין, פִסקה 19 (12.4.2011)).

יחד עם זאת "תום-הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום-הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים" (דברי כב' הנשיא (בדימוס) א' ברק בע"א 6370/00‏ קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ''ד נו(3) 289, 299 (17.2.2002)).

31. לפיכך, אחריותם של הנתבעים, כמוכרי הדירה, הייתה לגלות לתובעים - קוני הדירה, אודות פגמים בדירה אשר התובעים לא יכלו לגלותם באמצעות בדיקה סבירה. הנתבעים אינם נושאים באחריות לכל פגם שהתגלה בדירה, שכן פגם הגלוי לכולי עלמא ואשר ניתן להבחין בו ללא מאמץ, אינו מטיל עליהם חובת גילוי כמוכרים. הנתבעים נושאים באחריות רק לפגמים נסתרים עליהם ידעו, או שהיה עליהם לדעת אודותיהם (עיינו בעניין זה בדברי כב' השופטת מ' בן-פורת ז"ל (בדעת הרוב) בע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי ושות' בע"מ, פ''ד לד(1) 701, 707-708 (1979)).

32.העובדה שבהסכם המכר נזכר כי הדירה נמכרת ""As is וכי ניתנה לתובעים הזדמנות לבדוק את הדירה – אינה פוטרת את הנתבעים מחובת הגילוי המוטלת עליהם.

בעניין זה אני מפנה לדבריה של כב' השופטת (בדימוס) ע' ארבל בע"א 5267/03‏ פרג'-גשורי נ' מיטל, פ''ד נט(5) 337, 347 (2005):

"הטענה כי היה על הקונים להיזהר על-פי הכלל 'ייזהר הקונה' (caveat emptor) אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים חובת הגילוי מוטלת על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו...

זהירותו של הקונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו כאמור (ג' שלו דיני חוזים, בעמ' 221 ואילך)."

כן אני מפנה בעניין זה גם לדבריו של כב' השופט נ' סולברג בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, פִסקה 3 (11.2.2014) [להלן: "עניין עיני"]:

"החלתו של עיקרון 'יזהר הקונה' בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר: 'חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר' (א' זמיר, 'חוק המכר, תשכ"ח-1968', הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (המכון למחקרי חקיקה, התשמ"ז), 281) (להלן: זמיר)..."

33.ויודגש, ההוראה בסעיף 16 לחוק המכר ("הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם ...") היא הוראה קוגנטית, שלא ניתן להתנות עליה, למשל באמצעות תניה כי הדירה נמכרת "As is", או תניה דומה, שכן "אילו היה בעצם הכללתה של תניית as is בחוזה כדי לשלול או לצמצם מאוד את אחריות המוכר לאי-התאמות שלא ידע עליהן למעשה, היה בכך כדי לסכל את הקוגנטיות של סעיף 16" (איל זמיר, חוק המכר - פירוש לחוקי החוזים, כרך א (מהדורה שניה, 2023), עמ' 557 [להלן: "זמיר"]).

זאת ועוד, "התרשלותו של הקונה בבדיקת הממכר אחרי קבלתו (או אף הימנעותו מעריכת בדיקה כלשהי) לא תפגע בו, משום שלפי סעיף 16, די בעובדה שהיה על המוכר לדעת על אי-ההתאמה כדי לפטור את הקונה מנטל הבדיקה לפי סעיף 13" (שם, בעמ' 559).

בנוסף, כותב המלומד פרופ' זמיר (שם, בעמ' 560-559):

"ביסוד חוק המכר עומדת התפיסה של 'ייזהר המוכר'. מתפיסה זו נובע שאם אי-ההתאמה הייתה קיימת כבר במועד הכריתה ואם היא הייתה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה שהיה עורך הקונה, קל וחומר שהיה על המוכר לדעת עליה. ניתן להכיר בחריג לכלל זה כאשר המוכר הוא הדיוט והקונה הוא בעל מומחיות בקשר לחוזה."

34.הדברים נכונים אף כאשר הקונה הוא בעל מומחיות רלוונטית בנכס הנמכר. המקרה היחיד שלמומחיות הקונה יכולה להיות השפעה הוא כאשר המוכר אינו בעל ידע כלשהו בקשר לנמכר. המלומד פרופ' איל זמיר מביא דוגמה של משורר המקבל בירושה ציוד תעשייתי ומוכר אותו לתעשיינית – במקרה זה המוכר עשוי שלא להבין האם ישנם פגמים בציוד שמכר (שם, בעמ' 560). עם זאת, הרלוונטיות תהא רק באשר לשאלה האם היה על המוכר לדעת אודות הליקויים בממכר.

35.בענייננו, העיד הנתבע כי הוא ורעייתו התגוררו בדירה "שתים עשרה, שלוש עשרה שנה" (עמ' 81 לפרוט', ש' 33), והוא היה חבר בוועד הבית כשמונה שנים ועסק בניהול חשבון הבנק של הוועד (שם, ש' 27-21). בנסיבות אלה, ניתן לצפות כי לנתבעים תהיה ידיעה אודות פגמים שהיו בדירה.

התובע אינו שמאי מקרקעין, אינו מהנדס בניין ואינו בעל מומחיות אחרת בתחום אבחון ליקויים בנכסי מקרקעין. עובדת היות התובע עורך דין העוסק בתחום הנדל"ן – אינה מעניקה בידו מומחיות בתחום אבחון הליקויים בדירה. לפיכך, עצם העובדה שהתובע הוא עורך דין העוסק בתחום המקרקעין, אינה מפחיתה מאחריותם של הנתבעים באשר לליקויים שהיו קיימים בדירה במועד חתימת הסכם המכר ואשר עליהם ידעו או היה עליהם לדעתם אודותיהם.

36.אדון עתה בסוגיות אשר במחלוקת בין הצדדים בהליך זה.

ד – הליקויים והחוסרים הנטענים

ד.1 – אריחים רזרביים

37.לטענת התובעים, היו במחסן אריחים רזרביים שהתאימו לאריחים בדירה זו. למרות זאת, הנתבעים נטלו אותם.

לטענת הנתבעים, האריחים הרזרביים אינם בגדר מחוברים של קבע, ולכן לא הייתה מוטלת עליהם חובה להשאירם.

38.התובעת העידה כי היו במחסן אריחים חלופיים למקרה שיזדקקו להחליף אריחים, אך היא אינה יודעת כמה אריחים היו (עמ' 71 לפרוט', ש' 3-1).

מנגד, לדברי הנתבע לא היו אריחים רזרביים במחסן (עמ' 103 לפרוט', ש' 16-11).

39.המומחה כתב בעניין זה בסעיף 6.1 לחוות דעתוֹ (במ/1):

"אריחים רזרביים אינם אביזר קבע, לא מצאתי החרגה או תיעוד כל שהוא בהסכם לנושא זה, מכאן שרכיב זה אינו חלק מהתחייבות המוכר. יחד עם זאת היות ואריחי הריצוף שהיו לטענת הקונה בשטח המחסן מתאימים רק לנכס נשוא התביעה יש לצפות שיישארו במחסן לטובת הקונה."

 אוסיף, כי בסעיף 6.1 להסכם נכתב מהם הפריטים הכלולים במסגרת המכר, מלבד כל המחובר חיבור של קבע: "מדיח כלים אינטגרלי, טוחן אשפה, מערכת בית חכם, כיריים אינדוקציה, וילונות, ארון קיר בחדר שינה, ארונות". דהיינו, בהסכם המכר לא נמנו האריחים הרזרביים, ככל שהיו מצויים במחסן, כפריטים הנכללים במכר, ולפיכך התובעים לא הצביעו על חיוב מכוחו על הנתבעים היה להשאירם במחסן הדירה.

לפיכך, אני דוחה את טענת התובעים בעניין זה.

ד.2 – גופי התאורה

40.בעניין זה טוענים התובעים, כי הנתבעים רצו "לנקום" בהם, ולפיכך הם פירקו את גופי התאורה, שלטענתם מהווים חלק ממערכת הבית החכם, שלגביה נקבע בהסכם כי על הנתבעים להשאירה בדירה.

מנגד טוענים הנתבעים, כי אין זה נהוג להשאיר גופי תאורה במסגרת מכירת דירה יד שניה, וככל שהיו התובעים מעוניינים בהם, היה עליהם לדאוג שהדבר יצוין באופן מפורש בהסכם.

41.לגבי גופי התאורה, כתב המומחה בסעיף 6.2 לחוות דעתוֹ (במ/1), כי פורקו בסך הכל 29 גופי תאורה, וביניהם: "בארגז רוח גג הרעפים פורקו 2 גופי תאורה (פרוז'קטורים) ונותרו חורים חשופים".

המומחה כתב (שם), כי גופי תאורה אינם נחשבים לדבר המחובר "חיבור קבע" לדירה, ולכן במידה והתובעים היו מעוניינים בהם היה עליהם לדאוג לציין זאת בהסכם המכר. יחד עם זאת כותב המומחה (שם):

"... יחד עם זאת היה על המוכר להשאיר גופי תאורה זמניים (פנדלים) כחלופה לגופים שפורקו על ידו, לדוגמא בארגז הרוח של גג הרעפים במרפסת היה על המוכר להשלים 2 גופים מוגנים מים ולא להשאיר חורים פתוחים, לאור האמור לעיל יש לחייב את המוכר בעלות אספקת והתקנת 29 גופי תאורה זמניים, יוער כי כיום התקנת הגופים אינה רלוונטית שכן התובע כבר התקין גופי תאורה חדשים בשטח הדירה. עלות התיקון – (29 יח' * 70 ₪) = 2,030 ₪."

42.לטענת הנתבעים בכל מקום שבו היה גוף תאורה הותקן כבל פנדל (נורה עם חוט), כך שהדירה נמסרה עם גופי תאורה. בעניין זה הנתבעים מפנים לסרטון מסירת הדירה (נספח 8 לתצהיר הנתבע – נ/2).

אכן צפייה בסרטון מעלה, כי בארבעה מקומות שצולמו בסרטון, הושאר כבל פנדל (נורה עם חוט) במקומות בהם היה מותקן גוף תאורה, ולהלן שתי דוגמאות מתוך הסרטון:

43.התובע נשאל האם במקום גופי התאורה שהוסרו על-ידי הנתבעים הושאר גוף תאורה פנדל, דהיינו חוט עם בית מנורה ומנורה, ועל כך הוא השיב שבמרפסת לא היה, אך בשאר המקומות היו גופי תאורה פנדל (עמ' 52 לפרוט', ש' 7-2).

מכאן, שהחוסר הוא למעשה בשני גופי תאורה שבארגז הרוח במרפסת.

אציין, כי המומחה אף ציין בתשובה 3 לשאלות ההבהרה מטעם התובעים (מוצג במ/2 ב'), כי במידה והנתבעים יצביעו "כי הדירה נמסרה עם גופי תאורה זמניים (פנדלים) יידרש לשנות את כמות גופי התאורה הזמניים ...".

לפיכך, החוסר הוא של שני גופי תאורה בלבד, לפי 70 ₪ לגוף תאורה (לפי קביעת המומחה), כך שהעלות של גופי התאורה החסרים היא 140 ₪ (בצירוף מע"מ).

44.לגבי טענת התובעים, כי גופי התאורה מהווים חלק ממערכת הבית החכם, אתייחס לכך בהמשך במסגרת הדיון בטענתם בדבר חוסרים במערכת הבית החכם.

ד.3 – מערכת חימום מים בגז ודוד שמש

45.לטענת התובעים, הנתבעים הסתירו שדוד השמש והקולט אינם מחוברים ואינם תקינים. לטענתם, מערכת החימום בגז נכללה במכר והיא לא החליפה את דוד השמש, שכן הנתבע העיד כי שתי המערכות הופעלו ביחד. לפיכך, כך לטענתם, קביעת המומחה שמדובר במערכות חלופיות – שגויה. כן טוענים התובעים, כי מערכת חימום המים בגז מהווה חלק בלתי נפרד ממערכות הדירה ומהווה חיבור של קבע.

46.מנגד טוענים הנתבעים, כי הטענה לגבי דוד השמש נטענה כחודש וחצי לאחר מסירת הדירה, מבלי שהתובע פנה בעניין זה לנתבעים. עוד נטען כי התובעים לא מסרו למומחה תמונות של הדוד טרם ההחלפה ולפיכך הוא לא יכול להעריך מה היה מצבו טרם ההחלפה. כן טענו הנתבעים, כי מערכת חימום המים בגז הייתה בשכירות לתקופה של 5 שנים והדבר אף הובהר לתובעים ולכן המערכת לא נזכרה בהסכם או בטיוטת ההסכם.

47.בעדותו אמר הנתבע, כי מערכת חימום המים בגז הייתה בשכירות והדבר היה ידוע לתובע (עמ' 108 לפרוט', ש' 26-25). כן כתב הנתבע בתצהירו, כי כאשר ביקש להחזיר לספקית הגז את מערכת חימום המים בגז, הוצע לו לרכוש אותה בסכום של 2,145.32 ₪ וכך עשה (סעיפים 36-34 לתצהירו – נ/2).

הנתבע צירף לתצהירו מספר חשבוניות של חברת סופרגז, מהן עולה כי שילם במסגרת חשבון הגז על "מבצע מחמם 1 ₪ ליום" (נספח 15 לתצהירו – נ/2). כן צירף חשבונית בדבר רכישת מחמם המים ביום 15.9.2022 (מסירת הדירה הייתה ביום 21.9.2022, דהיינו, המערכת נרכשה על-ידי הנתבע כשבוע לפני מסירת הדירה; החשבונית צורפה כנספח 16 למוצג נ/2).

כן העיד הנתבע שהוא לא ידע על מצב דוד השמש, וכי אם הייתה נזילה מהדוד הוא היה יודע אודותיה (עמ' 107 לפרוט', ש' 37-31).

48.בעניין דוד השמש העיד מטעם התובע מר אורן מויאל, העוסק בין היתר בתיקון והתקנת דודי שמש. לדבריו, התובע התלונן שאין לו מים חמים בדירה (עמ' 4 לפרוט', ש' 6). לדבריו, כאשר עלה לגג הוא גילה כי המפסק של הדוד מכובה וכי הדוד והקולט נוזלים (עמ' 6 לפרוט', ש' 33-19). כשנשאל מר מויאל כמה זמן לדעתו הדוד לא עבד, הוא השיב שהוא אינו יודע (עמ' 7 לפרוט', ש' 13-4). לדבריו, כשהוא הדליק את המפסק בגג, והתובע הדליק את המפסק בדירה, הדבר גרם לחשמל בדירה "לקפוץ" (שם, ש' 19-16). כאשר נשאל מר מויאל מדוע לא הסתפק בהחלפת הפלאנג' (האוגן) של הדוד, הוא השיב שלא היה בכך טעם נוכח מצבו הרעוע של הדוד (שם, ש' 32-28).

49.לעניין דוד השמש ומערכת חימום המים באמצעות גז, כתב המומחה סעיף 6.3 לחוות דעתוֹ (במ/1):

"זו הייתה מותקנת מחוץ למרפסת השירות, במסתור הכביסה, נותרו חורי הברגים באמצעותם היא מקובעת לקיר וקצה צינור הגז – מערכת חימום בגז הינה מערכת משנה לחימום מים אשר נרכשה ע"י הנתבע, המערכת מחוברת לתשתית גז ומקובעת לקירות מסתור הכביסה ולכן מוגדרת כחיבור קבע. היה על הנתבעים להותיר את מערכת חימום הגז או לחלופין לדאוג לאמצעי חימום חלופי כדוגמת דוד שמש. עפ"י חשבונית שהוצגה ע"י התובעים מטעם אורן מויאל מתקין דוודים, נמצא כי דוד השמש שהיה מותקן בדירה היה תקול, מקצר ואף במצב ריקבון ונזילות, התובעים החליפו באופן עצמי את דוד השמש והקולטים, הוצגה בכתב התביעה חשבונית מס מספר 1177 על סך 4,273 ₪ לא כולל מע"מ, יש לאשר פיצוי לתובעים בגין החלפת הדוד והקולט. שיעור הפיצוי – 4,273 ₪."

50.התובעים טוענים כי המומחה שגה בכך שקבע כי המערכות (דוד השמש ומחמם המים בגז) הן חלופיות, אך הם לא ביקשו לזמנו לחקירה, ודברי המומחה בעניין זה לא נסתרו.

זאת ועוד, הנתבעים הוכיחו כי מערכת חימום המים באמצעות גז הייתה בשכירות (באמצעות נספחים 15 ו-16 לתצהירו של הנתבע – נ/2), כך שהיא לא הייתה במועד חתימת הסכם המכר בבעלות הנתבעים. לפיכך, הנתבעים לא הֵפרו את ההסכם בכך שפירקו את מערכת חימום המים בגז.

51.יחד עם זאת, היה על הנתבעים להשאיר בדירה מערכת חימום מים תקינה, ומעדותו של מר אורן מויאל עלה, כי דוד השמש והקולט היו במצב רעוע ביותר במועד ביקורו, דבר שחִיֵיב את החלפת הדוד והקולט בחדשים.

זאת ועוד, מר מויאל העיד כי המפסק של הדוד שהיה בסמוך לדוד על הגג – היה מכובה, דבר המצביע על כך שמאן דהוא דאג לכבותו, כדי למנוע "הקפצת" המפסק בדירה.

עדותו של מר מויאל עשתה עליי רושם אמין, וכאשר לא זכר פרט מסוים, הוא השיב בכנות כי אינו זוכר אותו.

52.אמנם הנתבע העיד כי לא היה ידוע לוֹ מצב הדוד, אך כמי שהתגורר בדירה פרק זמן ממושך (13-12 שנים), והעובדה שהמפסק בסמוך לדוד על הגג היה כבוי, מצביעה כי לכל הפחות הייתה ידועה לנתבעים העובדה שהדוד "מקפיץ" את המפסק בלוח החשמל, ולכן דאגו להעביר את המפסק שבסמוך לדוד (על הגג) למצב כבוי. לפיכך, מדובר בליקוי שהיה ידוע לנתבעים, או לכל הפחות, ליקוי שהיה עליהם לדעת אודותיו.

53.העלות שנקבעה על ידי המומחה מקובלת עליי, ואיני סבורה שיש להפחיתה לעלות דוד שאינו חדש כפי שהעלו הנתבעים בשאלות ההבהרה מטעמם (שאלה 2(ב) ב-במ/2 א'), שכן מצב הדוד והקולט חייבו את החלפתם בחדשים.

לפיכך, אני מחייבת את הנתבעים בעלות החלפת הדוד בסך 4,273 ₪ בתוספת מע"מ.

ד.4 – חוסרים ברכיבי מערכת הבית החכם

54.לטענת התובעים, הנתבעים פירקו את מערכת הבית החכם לרבות גופי תאורה, טאבלט, חיישן במטבח ותשתית של הרמקול החכם.

55.מנגד טענו הנתבעים, כי רק הטאבלט לא הושאר, אולם לדבריהם הוא אינו ייחודי למערכת הבית החכם, הוא אינו חלק אינטגרלי מהמערכת, ודי בטלפון חכם או בטאבלט אחר כדי להפעילה. מוסיפים הנתבעים וטוענים, כי מהסרטון שתיעד את מסירת הדירה (נספח 9 של תצהיר הנתבע – נ/2) עולה, כי מערכת הבית החכם עבדה וכי התובע הוא שמנע את הצגת תקינותה.

כן טענו הנתבעים, כי גופי התאורה שהיו מותקנים בדירה והוסרו היו גופים סטנדרטיים, שאין להם שום יתרון במערכת בית חכם.

56.בסעיף 6.1 להסכם המכר נכללה "מערכת בית חכם" במסגרת הפריטים הכלולים במכר (שאינם בגדר מחוברים חיבור קבע). משכך, היה על הנתבעים לדאוג כי מערכת הבית החכם כפי שהוצגה לתובעים – תיוותר בדירה במועד מסירת הדירה לידי התובעים.

57.מטעם התובעים העיד מר משה אבידן העוסק, בין היתר, בהתקנת מערכות בית חכם. מר אבידן הסביר, כי ביצע בדיקה של מערכת הבית החכם בדירה (עמ' 10 לפרוט', ש' 12-3). הוא אישר כי היו בבית מותקנים מפסקים של מערכת הבית החכם וכן חלקים אחרים של המערכת, אולם "המוח הראשי לא היה, לא יכולתי להפעיל את המערכת" (שם, ש' 26-25). לדבריו ה"מוח" הוא כמו רכזת ראשית של המערכת (עמ' 12 לפרוט', ש' 18-14; וכן עמ' 15 לפרוט', ש' 9-8).

כן הסביר מר אבידן שככל וה"מוח" של מערכת הבית חכם היה קיים, אזי היה ניתן לשלוט על המערכת באמצעות כל טאבלט או מכשיר טלפון חכם באמצעות יישומון מתאים (עמ' 17 לפרוט', ש' 15-11). לדבריו, אין צורך באינטרנט כדי להפעיל את המערכת, אלא רק לצורך שליטה בה מרחוק מחוץ לדירה (עמ' 23 לפרוט', ש' 31-1).

58.בעניין מערכת הבית החכם כתב התובע בסעיף 6 לתצהירו (ת/4):

"אדגיש כי הנתבע והמתווך עשו הצגה יפה, הציגו את מערכת החימום בגז, את מערכת הבית החכם, הפעילו אותה ... הנתבע אף הסביר וטען כי מערכת הבית החכם מחוברת ופועלת עם המיזוג, גופי התאורה, וכל התריסים החשמליים בדירה." (דברים דומים נכתבו בסעיף 6 לתצהיר התובעת).

בעדותו אישר התובע שהרמקול של "אלכסה" נמצא בדירה (הכוונה לרמקול Amazon Echo Dot 4th generation; עיינו בחשבונית שצורפה בדבר רכישת הרמקול במסגרת נספח 18 של נ/2). כן אישר התובע כי בדירה נמצאו מפסקים של מערכת הבית החכם בקירות (עמ' 43 לפרוט', ש' 8-4), אך לדבריו היו חסרים הטאבלט, מסך השליטה, הרמקול שהיה בחדר הרחצה, העינית אינפרא-אדום במטבח, חלק מגופי התאורה ו"חלק מהמערכת" (עמ' 43 לפרוט', ש' 29-16) ולדבריו: "(ו)מה שקיבלנו זה רכיבים שאנחנו לא יכולים להפעיל אותם ..." (עמ' 45 לפרוט', ש' 33-32).

כן העידה התובעת בעניין מערכת הבית החכם (עמ' 73 לפרוט', ש' 18-14):

"... בפעמיים שאני הייתי בבית ,כשהוצגה לנו הדירה במעמד המתווך, התאורה הייתה חלק בלתי נפרד מהשואו, במרכאות, של הבית. אני מאוד התלהבתי מהמערכות המתוחכמות, מהעושר הטכני שהוצג בפניי. התאורה עם התריס, עם מערכת הבית החכם, מחיאות כפיים ... הכול היה חלק ממערכת אחת, ככה זה הוצג לי, אני לא ראיתי משהו אחר ..."

59.הנתבע עצמו אישר כי מערכת הבית החכם "זה היה חלק מהיתרונות של הבית" (עמ' 87 לפרוט', ש' 14).

לפיכך, היה על הנתבעים להותיר את המערכת כפי שהייתה בעת שהוצגה לתובעים.

60.לדברי הנתבע מערכת הבית החכם עדיין קיימת בדירה, וכל שנדרש הוא להתאים אותה לאינטרנט המותקן בבית (עמ' 87 לפרוט', ש' 39-33), כשלדבריו לא נדרש לוח פיקוד, שכן:

"המוח בעצם זה האלכסה ... זה רמקול חכם ... אלכסה מתחבר לרכיבי קצה, כשברכיבי קצה הם ממתגים ... את יכולה לחבר אותו לרכל רכיב שצריך להפעיל אותו וברגע שאלכסה מזהה את הרכיב יש תקשורת אלחוטית ביניהם ועצם הפקודה שאת נותנת לאלכסה, בין אם זה קולית בין אם זה אפליקציה ... היא מתקשרת עם הרכיב ומבצעת את המיתוג, הפעלה, כיבוי" (עמ' 88 לפרוט', ש' 14-5).

לדברי הנתבע, לא ניתן היה להדגים את המערכת בעת מסירת הדירה, לא משום שאינה קיימת, אלא משום שלא היה מותקן אינטרנט בדירה באותו הזמן (עמ' 88 לפרוט', ש' 35-33).

הנתבע אישר בעדותו כי לקח את הטאבלט של מערכת הבית החכם, אך לדבריו ניתן להפעיל את המערכת גם בלעדיו (עמ' 106 לפרוט', ש' 13-1).

61.בסעיף 40 לתצהירו (נ/2) כתב הנתבע:

"לא רכשתי מערכת מוכנה מראש מידי ספק כלשהו, כך שאין ברשותי הסכם/מפרט מטעם ספק/מתקין. אני חשמלאי מוסמך לביצוע עבודות חשמל ולתכנון מתקנים. אני תכננתי בעצמי (כפי שתכננתי את יתר עבודות הרחבת תשתית החשמל בדירה) ורכשתי חלקים אותם בחרתי והזמנתי מ-AliExpress וכן מחב' עזריאלי אי קומרס בע"מ. התקנתי אותם בעצמי".

הנתבע צירף מסמכי רכישת מערכת בית חכם כנספח 18 לתצהירו (נ/2).

62.לגבי מערכת הבית החכם כתב המומחה בחוות דעתוֹ בסעיף 6.4 (במ/1):

"בדירה מותקנת מערכת 'בית חכם' לשליטה בתאורה ובתריסים החשמליים, בביקורי ניכר חוסר של מסך השליטה, מסך/רמקול ואחד החיישנים שהיה מותקן במטבח – עפ"י סעיף 6.1 להסכם המכר, התחייבו הנתבעים להשאיר בנכס מערכת בית חכם כפי שהוצגה במועד הרכישה במצב תקין, עפ"י בדיקה שנערכה ע"י אבידן טכנולוגיות נמצא כי ישנם חוסרים במערכת וכי לא ניתן להפעיל את המערכת במצב הנתון, לאור האמור לעיל יש לאשר לתובעים את עלות התיקון. עלות התיקון – 2,200 ₪."

63.הנתבעים אף שלחו למומחה שאלת הבהרה בעניין זה (שאלה 2(3) במוצג במ/2 א'), במסגרתה שאלו האם המומחה בדק האם המערכת עובדת, מהם החוסרים במערכת והאם נדרש טאבלט ייעודי לצורך הפעלתה?

על כך השיב המומחה (במ/2 ב'): "מערכת הבית החכם לא הופעלה על-ידי מאחר וטענת התובע מתייחסת לחוסרים של מסך שליטה, רמקול וחיישן. בביקור נמצא כי הפריטים הנ"ל לא נמצאים ...". כן ציין המומחה: "בביקור נמצא כי לא קיים מסך הפעלה, הוצג לפניי מקום בו היה קיים רמקול, נותר חיווט גלוי וסימן ע"ג התקרה כי היה מורכב בעבר רמקול/משדר במקום זה".

בנוסף כתב המומחה (שם), כי לא הוצגה לו הפעלה של המערכת, והוא מניח כי במידה ויושלמו החוסרים במערכת הרי שניתן להפעילה גם באמצעות טלפון חכם.

64.כפי שכתבתי לעיל, המומחה לא זומן לחקירה על חוות דעתוֹ על-ידי מי מן הצדדים וקביעותיו בחוות דעתוֹ לא נסתרו. המומחה אף הבהיר את קביעותיו בעניין במסגרת תשובותיו לשאלות ההבהרה (במ/2 ב') – ולפיכך אני מאמצת את קביעותיו בעניין.

המומחה קבע, כי עלות השלמת החוסרים במערכת הבית החכם היא 2,200 ₪ (בצירוף מע"מ), וקביעה זו מקובלת עליי.

65.הגם שהמומחה אישר בתשובותיו לשאלות ההבהרה (תשובה 1.1 במוצג במ/2 ב'), כי המערכת ניתנת להפעלה, לאחר השלמת החוסרים, גם באמצעות טלפון חכם, ולאו דווקא באמצעות הטאבלט, כפי שהודגמה המערכת לתובעים לפני חתימת הסכם המכר, הרי מעת שהמערכת הודגמה באמצעות הטאבלט, והואיל והמערכת בכללותה (ללא סייגים) נכללה במסגרת הסכם המכר (לפי סעיף 6.1 להסכם), הרי שהיה על הנתבעים להשאיר את המערכת, כולל הטאבלט, כפי שהיא הודגמה לתובעים.

לפיכך, אין מקום להפחית את עלות הטאבלט מהעלות שקבע המומחה בחוות דעתוֹ.

66.באשר לגופי התאורה, לא הוכח על-ידי התובעים שמדובר בגופי תאורה ייחודיים למערכת הבית החכם. הטענה אף לא נתמכה בעדות מר אבידן או חוות דעתו של ההמומחה מטעם בית המשפט.

לפיכך, אין להוסיף על הסכום שנקבע על-ידי המומחה לגבי גופי התאורה החסרים (שבסופו של דבר, כפי שאישר התובע, היו חסרים רק שני גופי תאורה; עיינו בדברי בעמ' 52 לפרוט', ש' 7-2)).

ד.5 – חוסר בידית הנעה ידנית (מָנוּאֶלָה) לתריס סוכך מתקפל

67.לטענת התובעים, המנואלה הנדרשת להרמת/הורדת תריס הגלילה בצמוד לחלון מטבח הדירה לא נמסרה להם.

68.בתצהירו טען הנתבע, כי המנואלה נשארה בדירה לאחר מסירת החזקה (סעיף 66 לתצהירו – נ/2). בעדותו הוסיף הנתבע: "היא הייתה בדירה, אני לא יודע מה קרה מאז" (עמ' 104 לפרוט', ש' 10).

הנתבעים הגישו סרטון של מסירת הדירה (נספח 8 לתצהיר הנתבע – נ/2), אולם הגם שלטענתם המנואלה הייתה בדירה, והגם שהדירה הייתה ריקה באותה עת, וניתן היה להבחין בסרטון בה בנקל במידה והיא אכן הייתה שם, הם לא הצביעו על כך.

69.בעניין זה כתב המומחה בסעיף 6.5 לחוות דעתוֹ: "במועד ביקורי נמצא כי ידית ההפעלה חסרה, היות והסוכך הינו חיבור קבע, באחריות הנתבעים היה לספק ידית הפעלה לסוכך, יש לפצות את התובעים בעלות אספקת הידית. עלות המוצר – 200 ₪".

משכך, אני קובעת שעלות המנואלה לסוכך היא 200 ₪, בהתאם לקביעת המומחה.

ד.6 – חוסר בארונות בגדים

70.לטענת התובעים, פורקו ונלקחו ארונות שהיו בחדרי הילדים, הגם שנקבע בסעיף 6.1 להסכם המכר כי על הנתבעים להשאירם בדירה. בכתב התביעה לא פורט בכמה ארונות מדובר, אך בחוות דעת השמאי עמית גלקין מטעם התובעים, נכתב כי מדובר בשלושה ארונות: "ארון אחד בעל 4 דלתות (ראה צילום בהמשך) ו-2 ארונות ללא מראות או זגוגיות" (עמ' 9 לנספח 7 של ת/4).

מנגד טוענים הנתבעים, כי הארונות בחדרי הילדים הם ארונות שאינם מקובעים (לא built-in) ולכן הם לא נכללו בארונות שצוינו בהסכם המכר.

71.לגבי הארונות כתב המומחה בסעיף 6.7 לחוות דעתוֹ (במ/1):

"ארונות הבנויים בתוך נישות/גומחות או מקיר לקיר נחשבים ריהוט קבוע, יחד עם זאת עפ"י סעיף 6.1 להסכם החתום בין הצדדים הוחרגו כלל הארונות בדירה בנוסף לארונות הקיר המקובעים לקיר. בפועל נותר ארון חדר שינה הורים באורך של כ-185 ס"מ, פונו מהדירה 2 ארונות חדרי ילדים, מדובר בארונות סטנדרט העשויים סיבית בעלי 2 דלתות באורך של כ-150 ס"מ. באחריות הנתבע לפצות את התובעים בעלות 2 ארונות חדר שינה ילדים. שיעור הפיצוי – 3,800 ₪."

כלומר, לפי המומחה, ובניגוד לדברי התובעים, נלקחו 2 ארונות חדרי ילדים, וארון אחד הושאר בחדר השינה ולפיכך הוא אינו חסר.

בתגובתם מיום 7.1.2026 טענו התובעים כי מהסרטון שתיעד את מסירת הדירה (נספח 9 של נ/2) עולה כי הנתבעים מדברים על שלושה ארונות. האזנתי להקלטה, ואכן בסוף ההקלטה, לאחר שהנתבעים כבר יצאו מהדירה, הם מזכירים את ארונות חדרי הילדים, כאשר הם מונים את שמות הילדים. ואולם, מדברים אלה לא עולה כלל שמדובר בשלושה ארונות בחדרי ילדים ולא בשניים.

זאת ועוד, התובעים לא שיגרו בעניין זה שאלות הבהרה למומחה ולא הזמינו את המומחה לחקירה– ודבריו בעניין זה לא נסתרו.

72.הנתבעים טענו כי היה עליהם להשאיר בדירה רק ארונות קיר, ולא ארונות שניתן להזיזם. טענה זו אין בידי לקבל, שכן בהתאם לפסיקה (עיינו בדברי כב' הנשיא י' עמית בע"א 2587/1 מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח אזור ירושלים, פִסקה 13 (8.7.2013)), "ארון קיר המותאם לגומחה שמידותיה מיוחדות" הוא בבחינת "מחובר של קבע", ולפיכך ארון מעין זה הוא חלק מהדירה הנמכרת, ואין צורך לציינו בנפרד כי הוא נמכר יחד עם הדירה.

לפיכך, ה"ארונות" שצוינו בסעיף 6.1 להסכם ברי שאינם ארונות קיר, ולכן אני דוחה את טענת הנתבעים, כי היה עליהם להשאיר בדירה רק ארונות קיר, וקובעת שהיה עליהם להשאיר בדירה גם את הארונות שהיו בחדרי הילדים.

לכן, אני מאשרת את הסכום שצוין בחוות דעת המומחה, דהיינו, 3,800 ₪ (לפני הוספת מע"מ).

ד.7 – נזקי רטיבות במחסן

73.לטענת התובעים, הנתבעים הסתירו רטיבות חמורה שקיימת במחסן מזה מספר שנים, וכי תיקונה דורש תיקון יסודי. התובעים אישרו כי הנתבעים ערכו תיקון במחסן על ידי איש מקצוע מטעמם לאחר מסירת הדירה, אך לדבריהם מדובר בתיקון קוסמטי שלא פתר את הבעיה.

מנגד, לדברי הנתבעים הם לא ידעו על בעיית הרטיבות במחסן, ולאחר שהתובעים פנו אליהם, תיקן איש מקצוע מטעמם את הבעיה לשביעות רצונו של התובע.

74.לגבי נזקי רטיבות במחסן, כתב המומחה בסעיף 6.7.1 לחוות דעתוֹ (במ/1), כי בבדיקה שערך (בקיץ) באמצעות מד לחות מסוג פרוטימטר נמצאה רטיבות פעילה בקיר חוץ של המחסן. לדברי המומחה, אופי ומיקום הרטיבות מצביעים על כך שמקורה ב"איטום מסדים לקוי של קירות המחסן הגובלים עם הקרקע, מדובר בליקוי לו אחראי הקבלן שבנה את הבניין, בהנחה שחלפו שנים רבות ממועד בניית הבניין הרי שהנושא אינו באחריות עוד של הקבלן, היות ומדובר בשטח ציבורי הרי שהאחריות לנושא הינה של וועד הבניין ...". בחוות דעתוֹ פירט המומחה את העבודות שיש לבצע על מנת לתקן את הליקוי. לדברי המומחה עלות התיקון היא 4,500 ₪ לא כולל מע"מ, והיא צריכה לחול על כלל דיירי הבניין (12 דיירים). לפיכך, על הנתבעים לשאת רק בחלק היחסי של העלות הכוללת (בהתאם לשמאות שנערכה על ידי השמאי דורון סולומון, בבניין 12 דירות; עמ' 3 לנספח 3 לתצהיר התובע – ת/4).

כן כתב המומחה, שבמחסן קיים ריח טחב הנובע מהרטיבות והוא הציע לשפר את אוורור המחסן באמצעות קידוח חור בקוטר 4 אינטש בקיר המחסן והתקנת וונטה עם טיימר הפעלה על מנת לגרום לסחרור אוויר במחסן.

75.בדיקת המומחה במחסן נערכה לאחר התיקון שבוצע על-ידי בעל המקצוע מטעם הנתבעים. מכאן שהתיקון שבוצע לא פתר את הבעיה, ויש לפעול לתיקון הבעיה בהתאם לדברי המומחה.

76.לדברי הנתבע הם נהגו להיכנס למחסן "אחת לשבוע, שבועיים" (עמ' 84 לפרוט', ש' 17).

כן אמר הנתבע, כי במועד בו הוצגה הדירה לתובעים היה המחסן מלא לחלוטין והוא לא הבחין כי הייתה בו רטיבות, אלא רק לאחר שהם פינו אותו (עמ' 93 לפרוט', ש' 19-12).

77.היות והנתבעים התגוררו בדירה, לפי דברי הנתבע "שתים עשרה, שלוש עשרה שנה" (עמ' 81 לפרוט', ש' 33), והם נכנסו לדברי הנתבע למחסן "אחת לשבוע, שבועיים" (עמ' 84 לפרוט', ש' 17), ונוכח ריח הטחב במחסן שהיה קיים במועד הבדיקה על-ידי המומחה, ברי שהיה על הנתבעים לדעת אודות הרטיבות במחסן.

78.אזכיר כי המילים "ידע או היה עליו לדעת" שבסעיף 16 לחוק המכר נבחנות בהתאם למבחן האדם הסביר (זמיר, לעיל, בעמ' 557-556):

"המבחן הוא מה אדם סביר היה יודע באותן נסיבות, והתוצאה לענייננו היא שגם מוכר שלא ידע בפועל על אי-ההתאמה עלול להיחשב כמי ש'העלים' אותה (כלשון הכותרת של הסעיף)... גם אם סבר שמדובר באי-התאמה קטנה או שולית וגם אם לא הייתה ודאות מלאה לגבי קיומה..."

בעניין זה ממשיך וכותב פרופ' זמיר בספרו (שם, בעמ' 560-559):

"מתפיסה זו נובע שאם אי-ההתאמה הייתה קיימת כבר במועד הכריתה ואם היא הייתה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה שהיה עורך הקונה, קל וחומר שהיה על המוכר לדעת עליה."

דברים אלה נכונים לענייננו, הרטיבות במחסן התגלתה מייד עם פינויו, כך שלא היה צורך בבדיקה מורכבת על מנת לגלותה, מה עוד שבמחסן היה ריח טחוב המעיד על רטיבות. מכאן, שגם אם אקבל את טענת הנתבעים כי לא ידעו על הרטיבות במחסן, הרי שאין הדבר פוטר אותם במקרה זה, בו בבדיקה סבירה הם יכלו לגלותה.

79.עלות תיקון הרטיבות לפי קביעת המומחה היא 4,500 ₪ (לא כולל מע"מ) כשעלות זו מתחלקת בין 12 דיירי הבניין, שכן לפי דברי המומחה מקור הליקוי הוא ברכוש המשותף. לפיכך החלק הרלוונטי בליקוי לדירה מושא ההליך הוא: 375 ₪ (לא כולל מע"מ).

ד.8 – מוקדי רטיבות בדירה

80.לטענת התובעים קיימת רטיבות שמקורה בגג הבניין. לטענתם ניסו הנתבעים להסתירה באמצעות הנמכת תקרה.

מנגד טוענים הנתבעים, כי התובע כעורך דין העוסק בתחום הנדל"ן היה צריך לדעת כי כאשר מדובר בדירה המצויה בקומה העליונה, יש צורך לבצע בדיקות לבירור קיומה של רטיבות מהגג, וחזקה כי הוא ביצע את הבדיקות ובמידה והייתה קיימת רטיבות באותו מועד, הוא לא היה מפספס אותה.

81.לדברי הנתבע, הוא לא ידע על הרטיבות בתקרה (עמ' 93 לפרוט', ש' 24-22), והוא לא התלונן בעניין לוועד הבית (עמ' 94 לפרוט', ש' 28-27). לדבריו: "הגג צריך לעבור טיפול כל שנה, ואם אתה, הוא לא יעבור טיפול כל שנה, יהיה חדירה של מים, וזה לא משנה גם אם עכשיו הוא תיקן את הגג, עוד שנה הוא יצטרך לתקן אותו שוב" (עמ' 95 לפרוט', ש' 34-32; עיינו גם בדבריו בעמ' 96 לפרוט', ש' 36-34).

82.לגבי הטענה למוקדי רטיבות בדירה כתב המומחה, כי בבדיקתו (שנערכה בקיץ) מצא סימני רטיבות יבשים במפגש קיר/תקרה במסדרון קיר מזרחי ובקיר חוץ בחדר שינה ילדים מול חדר האמבטיה (סעיף 6.8 לחוות הדעת – במ/1).

המומחה כתב, כי בגג שמעל הדירה נמצאו כשלי אטום רבים הכוללים צנרת חשמל החודרת את הגג עם איטום לקוי, שרוולי חשמל פתוחים, רגלי מתכת של דוד שמש המונחות ישירות על גבי מערכת האיטום, כבלים רבים המונחים על מערכת האיטום ומונעים ניקוז נגר עילי תקין של המים, קופסאות חשמל פתוחות, קילופים ופגיעות במערכת האיטום, ניקוז גג שבור ובגודל שאינו מתאים לשטח הגג.

83.המומחה עמד על העבודות שיש לבצע לתיקון הליקויים (בעמ' 17 של חוות הדעת – במ/1):

"בשטח הדירה יידרש לבצע תיקוני גמר במקומות אותם ציינתי לעיל בחוות דעתי. אין ספק כי מדובר במוקדי רטיבות ישנים ולא חדשים אשר היו קיימים בשטח הגג מזה סמן רב וגרמו לנזקי רטיבות בשטח הדירה. גג הבניין הינו רכוש משותף ואילו האחריות לתיקון כשלי האיטום והניקוז בשטח הגג הינה באחריות וועד הבית. בשל זה מתומחרת עלות תיקוני הגמר בלבד במוקדי הרטיבות בתוך הדירה. עלות התיקון – 1,000 ₪. עלות תיקון כשלי האיטום והניקוז בשטח הגג מוערכת על ידי בכ-8,000 ₪ (לא לסיכום)."

84.מדברי המומחה עולה כי הגג כולל ליקויי איטום רבים, ומוקדי הרטיבות הם ישנים, כך שברי שעל הנתבעים שגרו בדירה 13-12 שנים היה לדעת עליהם.

יתרה מכך, הנתבע העיד כי לטעמו, הגג צריך לעבור טיפול כל שנה, דבר שכמובן אינו מתיישב עם גג האטום באופן תקין. ומכאן שהיה על הנתבעים לדעת אודות ליקויי הרטיבות מהגג, מה עוד, שכפי שקבע המומחה מקורות הרטיבות ישנים.

85.בהתאם לקביעת המומחה, עלות התיקון בדירה עקב הרטיבות היא 1,000 ₪ (לא כולל מע"מ).

עלות תיקון הגג המהווה רכוש משותף היא 8,000 ₪, כשעלות זו מתחלקת בין כל דיירי הבניין (12 דיירים), ומכאן שעלות תיקון הגג המתייחסת לדירה מושא ההליך היא 667 ₪ (לא כולל מע"מ).

ד.9 – ריח מצינור אוויר שבקיר הסלון

86.לטענת התובעים, זמן קצר לאחר כניסתם לדירה הבחינו בריח חזק של ביוב הנודף מקיר הסלון.

לטענת הנתבעים, לא הייתה לתובעים טענה בקשר לריח גם לאחר שקיבלו את הדירה לחזקתם. עוד טענו הנתבעים כי לא הובאה כל אסמכתא לבדיקה בסך 450 ₪ שלטענת התובעים בוצעה בעניין.

87.באשר לריח הביוב הנודף מקיר הסלון כתב המומחה בסעיף 6.8.2 לחוות דעתו:

"נמסר לי על-ידי התובעים כי לאחר פתיחת הקיר בסלון נמצא כי במקום עובר צינור אוויר של מרפסת השירות/מכונות כביסה של הדירות מטה, הצינור נחתך ונסתם באמצעות פוליאוריטן מוקצף ע"י התובעים, עוד נמצא כי במקום עובר שרוול חשמל המשמש כקו הזנה לתריס החשמלי, ייתכן ובמהלך התקנת צינור החשמל נפגע צינור האוויר וגרם לריחות רעים בדירה, לאחר ביטול וסגירת הצינור מסר התובע כי הריחות בדירה פסקו. חל איסור מוחלט לסגור ולבטל את צינור האוויר, באחריות התובע שביטל את צינור האוויר לבצע תיקון הצינור לרבות תיקוני הטיח והצבע הדרושים. אין באפשרותי לדעת האם קו החשמל גרם לחור או נתק באזור הצינור ומי הגורם האחראי לכך, להחלטת כב' בית המשפט."

88.בעניין זה העיד מר רפאל פלג, מטעם התובעים, כי הוא הגיע לדירה בעקבות התלונה על ריח רע. לדבריו, כשהוא פתח את הקיר הוא גילה צינור PVC בקוטר 2 אינטש שלא היו בו מים, אלא רק שאריות שומנים. משכך, הוא ניתק אותו וסתם אותו (עמ' 27 לפרוט', ש' 38-34).

לדבריו, הריח לא היה תמיד, אלא לסירוגין (עמ' 28 לפרוט', ש' 19-18). כשעומת מר פלג עם דברי המומחה שמדובר בצינור אוויר של חדר הכביסה של הקומות שלמטה, הוא אמר: "כל צינור שמגיע לגג הוא חייב להיות מחובר למטבחים או למכונות כביסה או משהו כזה, חייב להיות צינור אוויר, כי כל צינור ניקוז בלי אוויר הוא לא יעבוד, הוא יוצר ואקום ... אבל הוא היה מחובר לשומנים, משהו של מטבחים, כי שם היה גושי שומן, בוודאות" (עמ' 29 לפרוט', ש' 28-23). לדבריו, השומנים בצינור אינם מתגבשים בזמן קצר, אלא במשך זמן ממושך "יכול להיות אפילו שנים, שנה, שנתיים, שלוש, ארבע ..." (עמ' 30 לפרוט', ש' 20).

89.בעדותה אמרה התובעת כי הריח בסלון החל מספר ימים אחרי שהם נכנסו לדירה (עמ' 76 לפרוט', ש' 39-36).

90.הנתבע העיד, כי הוא שיפץ את הדירה כחצי שנה לפני שהם מכרו אותה (עמ' 82 לפרוט', ש' 35-29), כשבאוגוסט 2021 הם סיימו לערוך את השיפוץ (עמ' 83 לפרוט', ש' 8-6), ובמסגרת שיפוץ זה הכין גם את התשתית של התריס החשמלי העוברת בסמוך לצינור האוויר (עמ' 83 לפרוט', ש' 36 עד עמ' 84, ש' 4; וכן עיינו בדבריו בעמ' 105 לפרוט', ש' 22-21).

הדעת נותנת, שאילו אכן היה מפגע ריח כֹה חמור, הנתבעים לא היו גרים עם ריח זה בדירה מבלי לטפל במפגע.

91.על כן, משלא הוצגו בפניי ראיות כי המפגע נגרם באשמת הנתבעים, ומשאין ראיה כי הוא היה קיים בעת שהם התגוררו בדירה, כאשר התובעת עצמה אישרה בעדותה שהריח התחיל רק לאחר מספר ימים שהם שהו בדירה (דהיינו, הריח לא היה קודם לכן), לא ניתן לקבוע שליקוי זה הוא באחריות הנתבעים.

אמנם הנתבע אישר כי התקין תשתית לתריס החשמלי בסמוך לצינור האוויר, אולם אף המומחה לא יכול היה לקבוע בוודאות הדרושה שפעולה זו היא שגרמה לפגיעה בצינור.

לפיכך, אני דוחה את טענת התובעים בסוגיה זו.

ד.10 – בית תריס לא תקני בתריס הגלילה ביציאה מהסלון למרפסת

92.לטענת התובעים, בית התריס ביציאה מהסלון למרפסת הוחלף לאחר שהוא קטן ובלתי תקני, כך שהתריס אינו יכול להיפתח במלואו. לטענתם, הדבר מונע מאנשים שגובהם מעל 1.8 מטר לעבור למרפסת מבלי להתכופף, וכן הדבר מהווה "מפגע" ויזואלי הפוגע ביופייה של הדירה ולא ברור האם ניתן לתקנו.

לטענת הנתבעים, בית התריס הוא פריט גלוי בדירה, שבמידה והתובעים סברו שקיימת בו בעיה הם יכלו לבדוק אותו טרם רכישת הדירה.

93.באשר לבית התריס ביציאה מהסלון למרפסת כתב המומחה בסעיף 6.8.3 לחוות דעתוֹ, כי התריס יורד מעבר לגובה ארגז התריס כ-20 ס"מ, ומהווה מכשול ביציאה, וכי ארגז בית הגלילה אינו מאפשר למקם את התריס גבוה יותר. לדברי המומחה, אין באפשרותו לדעת האם הנתבעים החליפו את מכסה ארגז התריס, אם כי זה אינו מוצר שמחליפים בדרך כלל.

94.היות ובית התריס, מידותיו, וכמה הוא מאפשר את גלילת התריס כלפי מעלה ומעבר חופשי למרפסת – אינם נסתרים, שכן בבדיקה ויזואלית ניתן היה להיווכח בדברים אותם מעלים התובעים, הרי שעל התובעים במועד חתימת הסכם המכר היה לדעת על הבעיה הקיימת בתריס.

התובעים טענו, שייתכן והנתבעים החליפו את בית התריס, אך לא הובאה כל ראיה בעניין.

היות שמדובר בפגם גלוי, אין התובעים זכאים לפיצוי בעניין ואין אי-גילוי הפגם על-ידי הנתבעים מהווה הפרה של חובת הגילוי המוטלת עליהם. על כן, אני דוחה את טענת התובעים בסוגיה זו.

ה – הסכומים הנתבעים

95.בכתב התביעה תבעו התובעים את הסכומים הבאים:

א.156,400 ₪ בגין הפרה יסודית של ההסכם;

ב.5,000 ₪ (כולל מע"מ) בגין החלפת דוד שמש וקולט;

ג.2,340 ₪ בגין עלות עריכת חוות דעת השמאי מטעם;

ד.450 ₪ בגין בדיקת הריח בסלון;

ה.40,000 ₪ בגין הוצאות, עגמת נפש והפסד ימי עבודה.

96.מלבד עלות החלפת דוד השמש והקולט (5,000 ₪) לא תבעו התובעים את עלות תיקון הליקויים והחוסרים שנטענו על ידם, אלא תבעו כי ייפסק גובה הפיצוי המוסכם, שכן לטענתם הסתרת הליקויים וכן התנהלות הנתבעים מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר (סעיפים 6.1, 2.5, 2.6 ו-2.7 להסכם המכר).

97.לפיכך אדוּן כעת האם התובעים זכאים לפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 10.2 להסכם המכר.

ה.1 – הפיצוי המוסכם

98.סעיף 10.2 להסכם המכר קבע את שיעור הפיצוי המוסכם:

"במקרה של הפרה יסודית של החוזה יהיה הצד המפר חייב לשלם לצד הנפגע סך של 156,400 ₪ (מאה וחמישים ושישה אלף וארבע מאוד שקלים חדשים) בתור פיצויים קבועים ומוסכמים מראש בלי צורך בהוכחת נזק ומבלי לגרוע מכל יתר הסעדים האחרים אשר הצד הנפגע זכאי להם על פי הוראות כל דין, ובלבד שהצד המפר לא פעל לתיקון ההפרה תוך 14 ימים מהמועד בו קיבל הודעה מוקדמת על כך מהצד האחר ו/או מי מטעמו."

הפיצוי המוסכם הוא הסכום העיקרי הנתבע בתביעה.

99.בסעיף 10.1 להסכם המכר נקבע לעניין הפיצוי המוסכם:

"הפרות הצהרות וההוראות המפורטות במבוא להסכם זה ובסעיפים 2, 3, 4, 5, 6, 7 ו-8 לעיל, חלקן או מקצתן, לתקופה העולה על 14 ימים תיחשב להפרה יסודית של הסכם זה, בכפוף לאמור בסעיף 10.4 להלן."

אציין: כי סעיף 10.4 להסכם עוסק באיחור בתשלום מצד התובעים. סעיף 2 כולל את הצהרות המוכר, סעיף 3 כולל את הצהרות הקונים, סעיף 4 עוסק במכירת הזכויות, סעיף 5 עוסק בתמורה, סעיף 6 עוסק במסירת החזקה, סעיף 7 עוסק במיסים, תשלומי חובה והוצאות, וסעיף 8 עוסק ברישום בלשכת רישום המקרקעין.

הסעיפים שלא נכללו בסעיף 10.1 הם סעיף 1 שהינו טכני (מבנה ההסכם והיות הנספחים חלק בלתי נפרד מההסכם), סעיף 9 העוסק בחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר וסעיף 11 שהוגדר כ"כללי" ובו הבהרות טכניות באשר להסכם.

100.סעיף 6סיפא לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") קובע כי:

"תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה".

שעה שהפרת מרבית סעיפי ההסכם, מלבד סעיפים טכניים והסעיף העוסק בייפוי כוח כללי, נקבעה בהסכם המכר כהפרה יסודית, מבלי שבוצעה הבחנה בין ההפרות השונות, הרי שמדובר ב"תניה גורפת" שאין לה תוקף, אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת הסכם המכר (לעניין ההבחנה בין תניה גורפת שהנה בטלה לפיסעיף 6סיפא לחוק התרופות לבין חוסר סבירות של הפיצוי המוסכם ראו: יצחק עמית, "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים",דין ודבריםכרך י2 (2018), עמ' 17, בעמ' 33-34).

101.במצב דברים זה, בו הצדדים להסכם כללו תניה (בסעיף 10.1 להסכם המכר), לפיה הפרת מרבית מסעיפי ההסכם, ללא הבחנה ביניהם, תהיה הפרה יסודית, לא ייתן לכך בית המשפט כל משקל, ובמקרה זה על בית המשפט לבחון כל תניה לגופה. לעניין זה אני מפנה לפסק דינו של כב' הנשיא מ' שמגר ז"ל בע"א 158/80 שלום נ' מוטה, פ"ד לו(4) 793, 803 (1982) שם נפסק:

"סיכומו של דבר, כפי שעולה מדברי השופט חשין, אין ללמוד על כוונת הצדדים מתוך הוראה גורפת, כגון זו שתוארה בפסק הדין בע"א 254/54, לפיה יוחסה מידה שווה של חשיבות לכל אחד מתנאי החוזה. הוראה כגון זו משמעה, שאין ביטוי מפורש לכוונת הצדדים בדבר עיקריותה של הוראה מסוימת זו או אחרת שבחוזה; או אז פונים אל בדיקת מהותה של ההוראה המסוימת מבחינת עיקריותה לפי ההלכה הקיימת."

ובהמשך (שם, בעמ' 805):

"... סעיף 6 רישא אינו דורש את הסבירות כתנאי נוסף לתוקפה של תניה מוסכמת, העושה הפרה ליסודית. רק הגריפה, היינו, רק שילובן יחד ללא הבחנה של מספר תניות, הוא השולל תוקפה, כל עוד לא הוכחה הסבירות, ... סיכומה של סוגיה זו, עצם הניסוח הגורף, שביטויו בקיבוצן של תניות שונות תחת הגג המשותף של הוראה משלבת אחת, הוא ששולל תוקפה, כל עוד לא הוכחה סבירותה בעת כריתת החוזה ... משנוסחה התניה הגורפת, אין לה תוקף, כל עוד לא שכנע מי שמעוניין בקיומה של התניה ובהסתמכות על הפרתה כיסודית - וזהו בדרך כלל הנפגע - כי הייתה סבירה ... יכול שהפרה, עליה הוסכם כיסודית, הייתה גם ממילא נחשבת להפרה כזאת, לו היו בוחנים אותה רק על-פי המבחן שברישא לסעיף."

102.אכן, "תניה העושה הפרות ליסודיות ללא הבחנה ביניהן, הרי היא גורפת, בין שהיא מתייחסת לכל ההפרות האפשריות, או רק לאחדות, או אפילו רק לשתיים מביניהן ..." (חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1971, פירוש לחוקי החוזים(המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, ג' טדסקי עורך, מהדורה 2, תשל"ט) 72, מובא בע"א 2106/91ציון מזור נ' יפעת וחידי, פ''ד מז(5) 788, פסקה 15 לפסק הדין) לעניין זה ראו גם פסק הדין בע"א 121/84יעל בר-עקיבא-מוזס נ' אלף. יוד. בית. דלת. בע"מ, פ''ד לח(4) 673 (1985). ועוד:

"בית המשפט העליון הפעיל בהקשר זה [פרשנותסעיף 6סיפא לחוק התרופות – ס.מ] מבחן מרחיב למדי, בעל אופי טכני, שעל פיו כל הוראה המפנה ליותר מאשר סעיף או חיוב בודד שבחוזה ומגדירה את הפרתם כיסודית – תיחשב כ'גורפת'. על פי גישה מחמירה זו, הדרך היחידה להבטיח כי תניה לא תיחשב כגורפת היא לפצל את ההוראות הקובעות אלו חיובים בחוזה יהיו יסודיים, כך שהיסודיות תיוחס לכל אחד מהחיובים היסודיים בנפרד, היינו – במסגרת סעיפים שונים של החוזה" (גבריאלה שלו, יהודהאדר, דיני חוזים – התרופות (תשס"ט), בעמ' 581 והאסמכתאות המובאות שם, ועיינו גם בדבריהם, שם, בעמ' 582).

בענייננו, התובעים לא הצביע על כך כי התניה הגורפת בסעיף 10.1 להסכם המכר הייתה סבירה בעת כריתת ההסכם, ולפיכך אכן מדובר בתניה גורפת שאין לה תוקף.

103.על כן, יש לבחון ביחס להפרות שהוכחו לעיל – האם מדובר ב"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה ..." (סעיף 6רישא לחוק התרופות).

ההפרות מושא הליך זה, שעניינם בליקויים שונים בדירה שעלות תיקונם אינה גבוהה (באופן יחסי) ובחוסרים שעלותם אף היא אינה גבוהה (באופן יחסי) – אינן הפרות שניתן להניח לגביהן שאדם סביר לא היה מתקשר בהסכם המכר אילו ידע מראש על ההפרות ותוצאותיהן.

על כן, אין התובעים זכאים לפיצוי המוסכם בגין הפרות אלה, ואני דוחה את תביעת התובעים לפסיקת סכום הפיצוי המוסכם.

ה.2 – פיצוי בגין הליקויים והחוסרים שהוכחו

104.יחד עם זאת, הואיל והליקויים והחוסרים נדונו בהרחבה במסגרת הליך זה, ואף עלות תיקון הליקויים והשלמת החוסרים נדונה בהרחבה (וייתכן אף בהרחבה יתרה על הנדרש), כך שהייתה הזדמנות לנתבעים להעלות את טענותיהם בעניין והם אף העלו את טענותיהם בעניין בהרחבה, הרי שבמצב דברים זה אין טעם שלא לפסוק את עלות תיקון הליקויים והשלמת החוסרים שהוכחה בהליך זה.

לפיכך אני פוסקת לזכות התובעים את הסכומים הבאים בגין תיקון הליקויים והשלמת החוסרים:

לאחר צירוף מע"מ מתקבל הסכום: 14,933 ₪.

לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מיום עריכת חוות דעת המומחה (8.8.2024) ועד היום, כך שמתקבל הסכום: 16,328 ₪.

ה.3 – עגמת נפש ואובדן ימי עבודה

105.לטענת התובעים נגרמו להם עגמת נפש, הוצאות והפסד ימי עבודה בשל ההפרות מצד הנתבעים.

אציין, כי את ההוצאות אקח בחשבון במסגרת הוצאות המשפט.

באשר לאובדן ימי עבודה, מדובר בנזק מיוחד. משלא הציגו התובעים ראיה המעידה על אובדן ימי עבודה, אני דוחה את התביעה ברכיב זה.

106.באשר לעגמת נפש, התובעים לא טענו דבר בתצהיריהם, למעט האמור בסעיף 49.7 לתצהיר התובע כי יש "לשלם לתובעים בגין הוצאות, עוגמת נפש והפסד ימי עבודה עד להגשת תביעה זו בסך של 40,000 ₪ ...".

107.   בפסיקה נקבעו הקריטריונים הבאים לקביעת הפיצויים בשל עגמת נפש בתביעה בשל ליקויי בניה:

"קביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש בשל ליקויי בנייה מחייבת התייחסות לשיקולים הבאים: טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בבית; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד." (דברי כב' השופטת (בדימוס) א' פרוקצ'יה בע"א 5602/03‏ סגל נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, פִסקה 16 (28.2.2005)).

בהביאי בחשבון את השיקולים שנקבעו בפסיקה, בשים לב להיקף הליקויים שלא גולו על-ידי הנתבעים, לאופן התנהלות הצדדים בניהול ההליך, לגובה הפיצוי בגין הליקויים והחוסרים, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש בסכום של 1,000 ₪ (נכון להיום).

ו - סוף דבר

108.אני מקבלת את התביעה באופן חלקי בלבד, ומורה לנתבעים, ביחד ולחוד, לפצות את התובעים בסכום של 16,328 ₪ (כולל מע"מ וכוללי הפרשי הצמדה וריבית כדין) בגין הליקויים והחוסרים, וכן סכום נוסף של 1,000 ₪ בגין עגמת נפש.

בסך הכל על הנתבעים לשלם לתובעים סך של 17,328 ₪.

109.כן אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים הוצאות משפט חלקיות בלבד בסכום כולל של 4,500 ₪ (בגין אגרת המשפט, שכר טרחת העדים מטעם התובעים, שכר השמאי מטעם התובעים וחלקם של התובעים בשכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט).

נוכח ההפרש בין הסכום שנפסק בסופו של דבר (17,328 ₪ הכולל הפרשי הצמדה וריבית) לבין סכום התביעה (204,190 ₪) וכן נוכח המשאבים הרבים שהוקדשו לדיון בתיק זה, בשל התנהלות התובעים, מצאתי לפסוק החזר הוצאות באופן חלקי בלבד.

110.בנוסף, אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 3,000 ₪.

111.הסכומים שפסקתי ישולמו על-ידי הנתבעים בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, כ"ה טבת תשפ"ו, 14 ינואר 2026, בהעדר הצדדים.