קבוצת רכישה "צנטרל" ואח' נ' מיכאלי (מיכאלשווילי) ואח'

השופטת עינת רביד:

ערעור וערעור שכנגד על פסק דין מיום 12.11.2024 של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כב' השופט אילן רונן, ת"א 35883-11-18) בגדרו נדחתה תביעה שהגישו המשיבים (והמערערים שכנגד) כנגד המערערים (והמשיבים שכנגד) לתשלום סך של 800,000 ₪; והתקבלה חלקית תביעה שהגישו המערערים (והמשיבים שכנגד) כנגד המשיבים (והמערערים שכנגד) כך שהמשיבים חויבו בסך של סך של 49,140 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 13.2.2019, כאשר תביעת המערערים הייתה על סך של כ- 5,000,000 ₪. כמו כן לנוכח התוצאה לא נפסקו הוצאות בבית משפט קמא. המשיבה 3 היא חברה קבלנית, שנתבעה כצד ג' על ידי המערערים ומשהתביעה נגד המערערים נדחתה - נדחתה גם התביעה נגדה.

תמצית הרקע ופסק הדין קמא

1. המשיבים (והמערערים שכנגד) היו בעלי זכויות בחנות (להלן: בעלי החנות) שבקומת הקרקע (להלן: החנות) בבניין אשר ברחוב סלומון 16 בתל אביב (להלן: הבניין הישן), שרכשו ביוני 2012 לאחר שנים ארוכות בהן החזיקו בה כדיירים מוגנים והפעילו בה בית עסק לממכר מזון. המערערים (והמשיבים שכנגד) (להלן: קבוצת הרכישה) רכשו את הבניין הישן במרץ 2011 מתוך כוונה לקדם ולהוציא לפועל פרויקט בנייה (להלן: הפרויקט), שבמסגרתו ייהרס הבניין הישן ויבנה תחתיו בניין חדש הכולל שטחי מגורים ומסחר (להלן: הבניין החדש). בעלי החנות שהיו מודעים לפרויקט עת רכשו את החנות חתמו על כתב התחייבות (להלן: כתב ההתחייבות) במסגרתו נקבע, כעקרון, שהתובעים לא יתנגדו לקידום הפרויקט ובלבד שהפרויקט לא יפגע בזכויות התובעים בחנות.

2. כתב ההתחייבות קבע בחלקו הרלבנטי כך:

   "בכפוף לכך שבפעולותיכם כאמור, לא תפגעו בנכס כפי שהוא כיום (as is) ו/או בשימוש שלי בו, ותאפשרו לי להמשיך ולהשתמש ולהפעיל בו את המסעדה הפועלת כיום ללא הפרעות מעבר למינימום ההכרחי, אני מתחייב כדלקמן:

   לא להתנגד ו/או לא להפריע ו/או לא לעכב בדרך אחרת כלשהי, הליכי תכנון ורישוי כאמור וכן הליכי בנייה ו/או שיפוץ ו/או חיזוק של המבנה ושל הנכס עצמו לרבות עיבוי עמודים תומכים המצויים בנכס, ובלבד שהליכים אלה לא יכללו ו/או לא יחייבו הריסה ו/או השבתה של הנכס למעט הפרעות שאם וככל שתגרמנה לא תעלינה על המינימום המתחייב, ולחתום על כל מסמך אם וכל שיידרש בקשר עם רישוי כאמור, לרבות על הבקשה להיתר/ים.

   לא להתנגד ו/או לא להפריע ו/או לא לעכב בדרך אחרת כלשהי, את פעולות הבנייה במבנה בכלל ומפני רעידות אדמה בפרט, על פי תמ"א 38 ו/או כל תכנית ו/או תקן אחרים. ככל שידרש, לאפשר ביצוע פעולות חיזוק כאמור על ידי עיבוי עמודים תומכים המצויים בנכס".

3. משהחלו העבודות, הלינו בעלי החנות על שיבושים שנגרמים בפעילותם בחנות עקב עבודות הפרויקט וכן הלינו על התוכניות ועל שינויים שנערכו בשטח החנות בחדר המדרגות ועוד. התכניות שהוכנו לביצוע הפרויקט כללו גם עבודות בנייה בתוך החנות. בעיקר עבודות במסגרתן יונחו בתוך החנות רכיבים אנכיים (עמודים או קירות) שיתמכו בבנייה שמעל החנות. בהתאם, במהלך 2017 ועם התקדמות עבודות הבנייה בפרויקט, החלו בין הצדדים מגעים לקראת האפשרות שיחלו עבודות בנייה בתוך שטח החנות. שיחות אלו לא הניבו הסכמה, כאשר בעלי החנות סירבו לאפשר ביצוע עבודות בנייה בתוך החנות בטענה שאלו ישבשו את פעילותם בחנות לתקופה ממושכת.

4. ביום 26.4.2018 פנתה קבוצת הרכישה לבעלי החנות בכתב, וטענה שבעלי החנות מונעים ביצוע עבודות בנייה בתוך החנות, ובכך מפרים את כתב ההתחייבות. עוד טענה במכתב, שעמידת בעלי החנות על הסירוב לאפשר ביצוע עבודות בנייה בתוך החנות תסב לה נזקים כבדים, שכן היא תאלץ לשנות את תכניות ביצוע הפרויקט. בעלי החנות נדרשו לאפשר כניסה מידית לחנות לצורך ביצוע עבודות הבנייה במסגרת הפרויקט.

5. בעלי החנות לא נעתרו לדרישה לאפשר ביצוע עבודות בנייה בתוך החנות, בטענה שנערכו שינויים בתכניות ושמשמעות הבקשה לביצוע עבודות בחנות היא השבתת פעילות החנות למשך חודשים רבים. ביום 13.5.2018 פנו בעלי החנות בכתב לקבוצת הרכישה וטענו כי ביום 15.2.2018, בשעות היום ובעת שהחנות פעילה, קרס לפתע הקיר הצפוני של החנות. בעלי החנות סברו שקבוצת הרכישה אחראית לקריסת הקיר ולנזק שנגרם להם עקב קריסה זו, ודרשו מקבוצת הרכישה פיצוי על הנזק שנגרם להם עקב קריסת הקיר.

6. חילופי המכתבים לא הביאו להסכמות, קבוצת הרכישה המשיכה בקידום הפרויקט ובעלי החנות פנו במכתב מיום 6.11.2018 בטענה לנזקים נוספים שנגרמים להם כתוצאה מקידום הפרויקט.

7. בין הצדדים לא הושגה הסכמה והצדדים הגישו תובענות הדדיות.

   בעלי החנות הגישו תביעה בבית המשפט השלום על סך של 800,000 ₪ (118,500 ₪ בשל קריסת הקיר הצפוני והנזקים הישירים והעקיפים שנגרמו מכך; 1,700,000 ₪ בגין ירידת ערך החנות; פיצויים בשל נזק לא ממוני בסך 25,000 ₪, ועוד). קבוצת הרכישה הגישה הודעת צד ג' נגד הקבלן בכל הנוגע לטענות הרשלנות בבנייה.

   קבוצת הרכישה הגישה בבית המשפט המחוזי תביעה על סך כ- 5,440,000 ₪ (כ- 2,052,000 ₪ בגין נזקי הפסקת העבודה והתמשכות הביצוע, תכנון חדש, תשלום ליועצים לקבלן ותוספת פלדה; כ- 2,510,000 ₪ דמי שכירות בעקבות העיכוב בביצוע הפרויקט; כ- 440,000 ₪ בשל שווי השבחת החנות).

   שתי התביעות אוחדו בבית משפט השלום בהוראת נשיא בית המשפט המחוזי.

8. בפסק הדין מושא הערעור תביעת בעלי החנות נדחתה כולה. בית המשפט קבע שהופרכה טענת בעלי החנות להשבתת פעילות החנות עקב קריסת קיר, שתוקן עוד באותו יום, והופרך הניסיון לבסס את הטענות לנזק על חוות הדעת של שמאי מטעמם. כמו כן נדחתה הטענה על פגיעה בערך החנות משום שבית משפט קבע שבעניין זה לא הוכח דבר ולכן נדחתה תביעה זו לחלוטין. משכך, נדחתה גם הודעת צד ג' כנגד הקבלן.

9. תביעת קבוצת הרכישה גם היא נדחתה ברובה המכריע. לגבי ההשבחות, שנטען שקבוצת הרכישה ביצעה בחנות, לא הוכח שבעלי החנות נדרשו לשלם בגין כך או שהשירותים מעלים את ערך החנות (בהתחשב שקודם לכן היו לחנות שירותים בחוץ, שבוטלו בפרויקט).

   הטענה העיקרית של קבוצת הרכישה היא הפרת כתב ההתחייבות נוכח הסירוב לאפשר עבודות בנייה בחזית החנות ובתוך החנות. במהלך 2017 התנהלו מגעים בכדי שבעלי החנות יסכימו להסיר סוכך ושלט שהציבו בכניסה לחנות ויאפשרו כניסה לחנות לצורך ביצוע עבודות הבנייה, ברם הם התנגדו לבקשות אלו. נוכח סירוב זה, שהיווה לטענת קבוצת הרכישה הפרה יסודית של כתב ההתחייבות, כאשר הגיעו עבודות הבנייה לשלב המחייב ביצוע עבודות בחזית החנות ובתוכה, לא היה מנוס מהפסקת העבודות ביום 18.2.2018, והיערכות לתכנון אלטרנטיבי שיאפשר התמודדות עם סירוב בעלי החנות. תכנון חדש זה חייב השקעת משאבים רבים והביא לעיכוב של חודשים בהשלמת הפרויקט.

10. בפסק הדין נקבע שלפי לשון כתב ההתחייבות, בעלי החנות ידעו שהבנייה עשויה לחייב עבודות בתוך החנות, וידעו שהבנייה בתוך החנות תשבית את פעילות החנות, ובעלי החנות התחייבו לא להתנגד לעבודות כאלו ובלבד שההפרעה לפעילות החנות לא תעלה על "המינימום המתחייב".

    עוד נקבע בפסק הדין, שבעלי החנות הבהירו שלשיטתם לא הייתה להם כל חובה לאפשר ביצוע עבודות בנייה אם אלו משבשות את פעילות החנות אפילו ליום אחד. וכן נקבע שעמדה זו מעוררת קושי, כאשר לפי לשון כתב ההתחייבות הם הסכימו לאפשר עבודות בנייה אשר עלולות להשבית את פעילות החנות ובלבד שהשבתה זו לא תעלה על המינימום המתחייב. הביטוי "המינימום המתחייב" אינו מתיישב עם היעדר כל פגיעה בפעילות החנות. לשון כתב ההתחייבות מורה אחרת וכך אומד דעת הצדדים כפי שהשתקף בעדות עו"ד פלאי קרני אשר העיד מטעמם של בעלי החנות.

    בסעיף 36 לפסק הדין נקבע: "אני דוחה אפוא את גרסת (בעלי החנות), מקבל את גרסת (קבוצת הרכישה) וקובע כי התחייבות (בעלי החנות) בכתב ההתחייבות לאפשר עבודות בניה בחנות במסגרת הפרויקט כללה גם את ההסכמה לכאלו עבודות שיביאו להשבתת החנות לפרק זמן של כ-3 חדשים. כי התניה להפרעה שתהיה "במינימום המתחייב" כוונה להשתדלות לצמצום הפגיעה, אך לא להתחייבות להימנע מהשבתת החנות. סירובם של (בעלי החנות) לאפשר את העבודות בתוך החנות ובחזית החנות מהווים לפיכך הפרה של התחייבותם כלפי (קבוצת הרכישה)".

11. אשר לנזקים, נקבע כי הוכחה גרסת קבוצת הרכישה שנוכח הפרת התחייבות בעלי החנות לאפשר ביצוע עבודות בתוך החנות, נאלצה קבוצת הרכישה לפנות למתכננים מטעמה ולבקש את התכנון החדש של הקונסטרוקציה של הבניין החדש. לפיכך "הנזק" שנגרם לנתבעים כתוצאה מאותו צורך לתכנון מחודש של הפרויקט מתבטא בהפרש שבין העלות בפועל בה נשאו הנתבעים לביצוע אותה קונסטרוקציה חדשה לבין עלות ביצוע התכנון הישן. דא עקא, שקבוצת הרכישה לא התייחסה כלל לתכנון הישן ולא עשתה כל ניסיון לציין את עלויות ביצוע התכנון הישן, כאשר אין ולא יתכן ספק שגם התכנון הישן היה כרוך בעלויות. גם לפי התכנון הישן נדרשה בניית עמודים וקירות תומכים שעליהם יצמח הבניין החדש. לכן נקבע שבהיעדר נתון שכזה – כלל לא ניתן לחשב את ההפרש בין ביצוע התכניות וכך גם לא את הנזק שנגרם לקבוצת הרכישה.

    עם זאת נקבע שללקונה בראיות יש חריג. התכנון החדש הצריך את שירותיו של מתכנן ששכרו 49,140 ₪ (42,000 ₪ בצירוף מע"מ). טענה זו נתמכה בחשבון מיום 24.5.2018 ומשתלבת במכלול הראיות. ולכן זה הסכום שנפסק לקבוצת הרכישה.

12. אשר לנזק שנתבע בגין העיכוב בפרויקט - נקבע שכלל לא הוכח שהיה עיכוב בפרויקט, משום שלא הוכח שעבודות הבנייה בפרויקט נעצרו כליל בהמתנה לתכנון החדש. נהפוך הוא. הוצגו ראיות לכך שעבודות הבנייה נמשכו בחלקים אחרים של הפרויקט. לא הוכח מתי החלו עבודות הבנייה לפי התכנון החדש ואף לא מתי הסתיימו. ממילא לא הוכח שביצוע עבודות הבנייה לפי התכנון החדש הצריך פרק זמן שונה, ארוך יותר, מזה שנדרש לפי התכנון הישן. כמו כן לא ניתן לבסס מסקנה על עדותו של המפקח מטעם קבוצת הרכישה. כך אפוא, בהיעדר נתונים שיאפשרו לאמוד את מידת העיכוב שנגרמה לקבוצת הרכישה כתוצאה מאותה הפרת התחייבות בעלי החנות לאפשר את ביצוע התכנון הישן, אין אלא לדחות את הטענה לנזק שיש לחייב בו את בעלי החנות בגין העיכוב בהשלמת הפרויקט.

    תמצית טענות קבוצת הרכישה

13. לטענת קבוצת הרכישה היא הציגה ראיות חד משמעיות (שלא נסתרו), המצביעות על העלויות הנוספות והחריגות שנגרמו להם באופן ישיר מביצוע התכנון מחדש, וממילא שלא נדרשה להציג עלויות של התכנון הישן; אל מול צבר הראיות שהציגה, עומדת הכחשה גורפת של בעלי החנות.

14. בין היתר, הציגה את:

    1. תצהירו של מארגן קבוצת הרכישה, מר עמי פליישר (להלן: מארגן הקבוצה), שהצהיר שהתכנון החדש טמן בחובו עלויות נוספות בהן נשאה קבוצת הרכישה, תוך שצירף לתצהירו את נספח 16, שכותרתו "העתק טבלה המפרטת את סך עלויות הנזקים הישירים וכן אישורים על תשלומם" (להלן: נספח העלויות) המפרט את העלויות הנוספות (סעיפים 54-53 ו- 73 לתצהיר). בתוך נספח העלויות מופיע פריט, שכותרתו "חריג תקרה מרחפת מעל חנות 13 "המוזג", בו מפורטות העלויות הנוספות שנגרמו לקבוצת הרכישה בשל הצורך בביצוע התכנון מחדש. די בעיון בפירוט העלויות הנ"ל, כמו גם באישורים על תשלומם, כדי ללמד בנקל שמדובר בעלויות נוספות וחריגות, אותן נאלצה קבוצת הרכישה לשלם לקבלן וליועצים עבור ביצועו של התכנון מחדש. מקום בו הציגה קבוצת הרכישה את העלויות הייחודיות שנגרמו לה בשל הצורך בביצועו של התכנון מחדש, ממילא שזו אינה נדרשת להציג את העלויות של התכנון הישן.

    2. מכתבו של מר הדר שוויקי, מפקח הבניה (להלן: המפקח) מיום 13.11.2018 ,שכותרתו "עבודות נוספות מעל חנות 13 "המוזג" - פיין 1 תל – אביב" (נספח 2 לתצהירו), במסגרתו מבהיר כי העלות הישירה של התכנון מחדש מסתכמת בסך של 1,850,000 ₪.

    3. חשבון מאושר בסך של 1,417,000 ₪ הכולל את כלל העלויות הנוספות ששולמו לקבלן בשל הצורך בביצועו של התכנון מחדש (חשבון מס ' 45).

    4. חשבון מיום 16.7.2020, לפיו קבוצת הרכישה שילמה לאדריכל, מר ארז אלה, סך של 40,950 ₪, בגין היתר שינויים שהגיש עבור קבוצת הרכישה נוכח הצורך בביצוע התכנון מחדש.

15. עוד נטען, שקבוצת הרכישה הוכיחה נזק בגין עצירת העבודות והעיכוב בהשלמת הפרויקט. מהראיות שהוצגו לאורך ההליך עולה, שהשלמת הפרויקט התעכבה לפחות ב -5 חודשים בשל הצורך בביצוע התכנון מחדש מעל החנות, ושקבוצת הרכישה אף שילמה לקבלן עבור התארכות משך העבודות שנבעה כאמור בשל התכנון מחדש סך של 500,000 ₪ וכן שילמה ליועצים תוספת שכ"ט. בהודעת הערעור מפורטים מסמכים ועדויות המוכיחים לטענת קבוצת הרכישה את האמור. בין היתר, בתצהיר מארגן הקבוצה, החשבון המאושר בו מוזכר עיכוב של שלושה חודשים כאשר לא הוכח כל גורם אחר לעיכוב, תכתובת דוא"ל מיום 10.8.2017 ועוד מכתבים נוספים.

16. לטענת קבוצת הרכישה, גם אם היה קושי להתבסס על עדותו של המפקח, הרי שמוטל היה על ביהמ"ש קמא לערוך אומדנה, שכן מקום שהוכח קיומו של נזק, אין באי האפשרות לחשבו בדייקנות כדי לדחות את התביעה, תוך הפנייה לע"א 355/80 אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה (2) 800, 809 (1981).

    תמצית טענות בעלי החנות

17. בעלי החנות טענו שלמעשה בוצע שינוי תכנוני, שאמור היה להביא להרס החנות ולהשבתת העסק למשך תקופה לא ידועה, והביא להפרת ההסכמות וההתחייבויות על ידי קבוצת הרכישה באופן שהוביל לפתיחת משא ומתן חדש לאור התנאים החדשים שנוצרו. במסגרת המשא ומתן החדש שהתנהל בשנת 2018 עד חודש מאי 2018 סוכמו תנאים חדשים אולם לא נחתם הסכם חדש כיוון שקבוצת הרכישה לא יכלה להעמיד ערבות בנקאית נדרשת על מנת להבטיח את קניינם וזכויותיהם של בעלי החנות. למעשה בעלי החנות הסכימו לפרויקט מסוג "עיבוי פינוי" ולפתע נדרשו לפרויקט מסוג "פינוי בינוי" ללא הסכמתם, ללא ידיעתם וללא בטוחות. זה לב המחלוקת בין הצדדים ולכן לא בעלי החנות הם שהפרו את כתב ההתחייבות.

18. בעדות האדריכל ארז אלה והמהנדס ד"ר שלו אישרו כי על פי תכנית הגרמושקה שהוגשה לעירייה יועדה החנות להריסה וכך ניתנה לקבוצת הרכישה תוספת זכויות בניה של קומה מלאה נוספת. קבוצת הרכישה היא שחטאה בהתחייבות שלא להרוס את החנות ומלינה כלפי בעלי החנות על כך שנאלצה לתכנן את תכניות העבודה מחדש ללא הריסת החנות בהתאם להתחייבות המקורית ומשכך התעכבו בעבודות.

19. מדובר בפרויקט מורכב וארוך ללא קשר לבעלי החנות שעבודות הבנייה נעצרו מספר פעמים תוך החלפת קבלן מבצע מסיבות שאינן קשורות בבעלי החנות.

20. בעלי החנות טענו שמעולם לא התנגדו לביצוע העבודות של עיבוי העמודים הקיימים כאמור בכתב ההתחייבות, אולם משהבינו שקבוצת הרכישה מתכוונת להרוס את החנות ולהשבית את העסק לזמן לא ידוע וללא פיצוי ובטוחות ביקשו להגן על קניינם.

    ההליך בערכאת הערעור

21. ביום 12.1.2025 הגישה קבוצת הרכישה ערעור על פסק הדין.

22. ביום 12.3.2025 הגישו בעלי החנות "כתב תשובה מטעם המשיבים וערעור שכנגד". נציין כבר בשלב זה, שהערעור שכנגד הוגש בצוותא חדא ובאותו מסמך עם התשובה לערעור קבוצת הרכישה, ולא הוגש כנדרש בתקנות בהליך נפרד, ואף יתירה מכך לא שולמה בגינו אגרה, לא הופקדה ערובה ולא הוגשה בקשה לפטור משני אלה וממילא לא התקבלה.

23. ביום 2.4.2025 הגיש הקבלן בקשה לאורכה להגשת תשובותיו עד לקבלת תשובת קבוצת הרכישה לערעור שכנגד. בבקשה נטען שלא נמצא בערעור טענה כנגדו אך בתשובת בעלי החנות נטען כנגדו בעקיפין.

24. ביום 16.6.2025 הגישה קבוצת הרכישה תשובתה לערעור שכנגד ובגדרו ביקשה דחייתו על הסף ואף טענה לגופו.

25. בו ביום הודיעה הקבלן כי הוא מצטרף לטענות הצדדים, ככל שאין בהן להטיל עליה אחריות כלשהי.

26. בדיון ביום 27.10.2025 העלתה קבוצת הרכישה את הטענות המקדמיות לפיהן הערעור שכנגד לא הוגש בהליך נפרד, האגרה לא שולמה ואף לא הופקדה ערובה וחזרה על טענתה שכלל לא ברור שמדובר בערעור שכנגד כיוון שאין אבחנה בין כתב התשובה לבין הערעור שכנגד (עמוד 8 שורות 30-26).

27. בתום הדיון הציע ההרכב לצדדים הסדר פשרה, הצדדים ביקשו שהות לנהל משא ומתן. ובסוף השהות הודע לנו כי ההסדר לא צלח ויש לתת פסק דין.

    ערעור בעלי החנות ("ערעור שכנגד")

28. בהגשת ערעור בעלי החנות נפלו פגמים רבים, אשר הצטברותם מאלץ לדחותו על הסף.

29. הערעור הוגש כמקשה אחת וללא כל הפרדה בינו לבין כתב התשובה. אין כל הבחנה במסמך, שהוגש ונושא את הכותרת "המשולבת" "כתב תשובה מטעם המערערים וערעור שכנגד", בין התשובה לערעור שהגישה קבוצת הרכישה לבין הטענות שמהוות ערעור בעלי החנות. נזכיר כי בתקנות סדר הדין האזרחי, תקסד"א תשע"ט-2018, (להלן: התקנות) בוטל מוסד "הערעור שכנגד" והוקם מוסד חדש, "ערעור המשיב", שהוא הליך נפרד מהערעור המקורי, עצמאי ועומד ברשות עצמו (ראו תקנה 135(ב) לתקנות ודברי המלומד יששכר רוזן-צבי, הרפורמה בסדר הדין האזרחי, מורה נבוכים (2025) עמודים 587-586). לפיכך, הן מבחינה מהותית והן מבחינה פורמלית בהיעדר מסמך או לפחות מקטע נפרד שכותרתו "ערעור המשיב" ובו מובאות כסדרן טענות בנושא זה – אין אפשרות לקבל מסמך זה כערעור המשיב/בעלי החנות. אך מובן הוא שבית המשפט והצדדים אינם צריכים לנחש אילו טענות הן בגדר תשובה לערעור ואלו בגדר ערעור בעי החנות.

30. יתירה מכך ובנוסף, אין מחלוקת שבעלי החנות לא שילמו אגרה ולא הפקידו ערובה בגין הגשת הערעור שכנגד וזאת אף ללא שביקשו רשות לכך וממילא זו לא ניתנה להם. לפיכך דין הערעור שכנגד מחיקה ללא בירור לגופו (ראו תקנה 135(ג) לתקנות לעניין מחיקה עקב אי הפקדת ערובה; ולמשל, רעא 7788/23 פלוני נ' מדינת ישראל רשות האכיפה והגביה (10.12.2023) לעניין מחיקה עקב אי תשלום אגרה ואי הפקדת ערובה).

31. סוף דבר – שמכל הטעמים המצטברים לעיל, הערעור שכנגד דינו דחייה על הסף.

    ערעור קבוצת הרכישה

32. פסק הדין קיבל את גרסת קבוצת הרכישה לגבי כתב ההתחייבות והפרתו על ידי בעלי החנות. פסק הדין קבע ש"התניה להפרעה שתהיה "במינימום המתחייב" כוונה להשתדלות לצמצום הפגיעה, אך לא להתחייבות להימנע מהשבתת החנות" (סעיף 36(ח) בעמוד 20 לפסק הדין) ולכן התחייבות בעלי החנות בכתב ההתחייבות לאפשר עבודות בניה בחנות במסגרת הפרויקט כללה גם את ההסכמה לעבודות שיביאו להשבתת החנות לפרק זמן של כ-3 חדשים. מכאן, שסירובם של בעלי החנות לאפשר את העבודות בתוך החנות ובחזית החנות מהווים הפרה של התחייבותם כלפי קבוצת הרכישה.

33. מדובר בקביעה עובדתית שבית המשפט מפרט אותה ומנמק אותה כדבעי ואין הצדקה שבית משפט של ערעור יתערב בה.

34. יחד עם זאת, על מנת שלא לעשות מלאכתי קלה, אבחן את טענת בעלי החנות, לפיה, בתוכניות, שהוגשו להיתר הבנייה, החנות הייתה מיועדת להריסה ולכן קיבלה קבוצת הרכישה זכויות נוספות.

    בראש ובראשונה, טענה זו אין בה כל רבותא לעניין הנדון, משום שגם אם בהיתר הבנייה סומנה החנות להריסה אין לכך כל קשר להסדר בין הצדדים ולעיכוב שנבע מהתנהלות בעלי החנות, כאשר בתוכניות הביצוע בוודאי שהחנות לא סומנה להריסה והשינויים שנדרשו על ידי קבוצת הרכישה נגעו לתוכניות הביצוע ולא להיתר הבנייה.

    יתר על כן, מדובר בהרחבת חזית. בחנתי את כתב התביעה ואת כתב ההגנה בתביעת בעלי החנות ולא מצאתי טענה שלפיה בהיתר הבניה או בתוכניות החנות הייתה מיועדת להריסה. כך גם בחנתי את התצהירים מטעם בעלי החנות ולא מצאתי טענה שכזו. יש לציין שהייתה התנגדות להרחבת חזית מטעם קבוצת הרכישה ספציפית בנושא זה (בפרוטוקול בעמוד 223 שורות 25-14) ואכן, יש בכך הרחבת חזית ובעלי החנות מנועים מלטעון זאת בערעור.

    זאת ועוד, בחקירה הנגדית של מהנדס הפרויקט, ד"ר דורון שלו, נטען בפניו שבתוכניות החנות הייתה מיועד להריסה. ד"ר שלו חזר והדגיש שלא זכור לו שהחנות נתבקשה להריסה ובשום שלב של החקירה לא הוצגו בפניו התוכניות על מנת לאמת אותו עם טענה זו, אלא הוא התבקש לענות רק בהסתמך על זכרונו והוא שב וטען שאינו זוכר כדבר הזה ובכל מקרה הוא לא "בעד להרוס" (עמוד 146 שורות 21-19; עמוד 150 שורות 20-10, עמוד 168 שורות 30-20). בחקירה של מר אלה, המפקח העליון של הפרויקט, הוא מציין שגם אם החנות סומנה להריסה בהיתר הבנייה, הרי שבתוכניות הביצוע לא התבקש להרוס אותה (עמוד 191 שורות 26-22). מארגן הקבוצה העיד במפורש, ועדותו לא נסתרה, שגם אם המפקח העיד שבהיתר הבנייה החנות מיועדת להריסה, הרי "זה טעות היא לא נועדה מעולם לא נועדה מעולם להיהרס ובפועל בכל תכניות העבודה ובכל תכניות הקונסטרוקציה וגם בתוכניות האדריכליות היא לא נועדה להיהרס בשום שלב" (עמוד 214 לפרוטוקול דיון מיום 20.6.2023, שורות 30-27). לפיכך, גם במישור העובדתי, משנושא זה לא נטען במפורש בכתבי הטענות ובתצהירים מטעם בעלי החנות וגם העדים מטעם קבוצת הרכישה שכנעו שבוודאי לא הייתה כוונה להרוס את החנות וכך אף בתוכניות הביצוע החנות נותרה שלמה.

    לסיכום טענה זו של בעלי החנות נדחית.

35. וכעת אבחן את לוז הערעור של קבוצת הרכישה, דהיינו שאלת הנזק שגרמו בעלי החנות לקבוצת הרכישה. בית המשפט קמא דחה את עדותו של המפקח ולכן אין להסתמך עליה. יחד עם זאת, בית המשפט קיבל את גרסת קבוצת הרכישה ש"מעת שהתברר לנתבעים שהתובעים ממאנים לאפשר ביצוע עבודות בנייה בחנות עצמה ובחזיתה, לאחר שכשלו כל הניסיונות להגיע להסכמה עם התובעים, נאלצו הנתבעים לבקש מהמהנדס ד"ר שלו שיכין את התכנון החדש במקום התכנון הישן. כך בדיוק אכן עשה ד"ר שלו". אולם הוא קבע שלא הוכחה תקופת העיכוב בבנייה וכן קבע שלא הוכח סכום הנזק שנגרם, משום שלא הוכח הפער בין מה שתוכנן לבין התוספת שנדרשה כתוצאה מששינוי התוכניות.

36. אשר לסוגיית הנזק, קבוצת הרכישה הסתמכה גם על נספח העלויות שצורף כאמור כנספח 16 לתצהירו של מארגן הקבוצה ממנו ניתן ללמוד לטענתם בדיוק מה הנזקים שנגרמו לקבוצה מתוספת העבודה, אף בלא כל תוספת ראייתית או שמאות נוספת, ואף בלא הסתמכות על תצהירו ומכתביו של המפקח. לא אתעלם מכך, שבמסגרת ההסדר הצענו לצדדים לחזור לבית משפט קמא על מנת שימנה מומחה שייבחן את האמור בנספח העלויות, אולם הואיל ובעלי החנות לא הסכימו להסדר, הרי שאין מקום להשיב את הצדדים לבית משפט קמא בסוגיה זו, אלא בית משפט זה ייבחן את רכיבי הנזק הנטענים על פי מיטב שיפוטו.

37. נספח העלויות הוא "העתק טבלה המפרטת את סך עלויות הנזקים הישירים וכן אישורים על תשלומם" שצורפה לתצהירו של מארגן הקבוצה שעדותו נתקבלה על ידי בית משפט קמא. בחינת הטבלה מביאה לכך שיש פריטים שהם באופן מובהק תוספות כתוצאה מהבנייה שנדרשה בשל אי הכניסה לחנות ואותם ניתן לאשר כרכיבים אשר יחייבו את בעלי החנות.

38. אבחן את הרכיבים בנספח העלויות אחד לאחד ואכריע :

    1. רכיב 1 – תוספת פרופילי פלדה – ברכיב נקבע במפורש כי "הכמות תחושב על פי הביצוע בפועל". לא ברור האם הכמות המפורטת בטבלה ("31.50") היא מחושבת על פי "הביצוע בפועל" ולכן אין מקום לפסוק בגין רכיב זה בהיעדר הוכחה מהי הכמות הנדרשת.

    2. רכיב 2 – "זיון לתקרה לאזורים 4.30 וכו'" לעניין זה אין מניעה לאשר את מלוא הנדרש – 111,200 ₪.

    3. רכיב 3 – תוספת גלוון לפרופילי פלדה "על פי הצורך". לא הוכח הצורך ולכן אין מקום לפסוק.

    4. רכיב 4 – תוספת הגנה נגד אש "עפ"י צורך". לא הוכח ולכן לא ייפסק.

    5. רכיב 5 – תקרת פח אגן וכו' – אין מניעה לאשר – 59,404 ₪.

    6. רכיב 6 – סטאדים לתקרה – אין מניעה לאשר – 2,520 ₪

    7. רכיבים 11-7 (הסדרי תנועה, משטרה, מנופים, עבודות לילה, מדרגות) – לא הוכח קשר ישיר לעבודה הספציפית.

    8. רכיבים 13-12 – תוספת בטונים – ניתן לאשר בהיותו קשור לתוספת העבודה – 42,600+33,250 = 75,850 ₪.

    9. רכיב 14 – טיח – מותנה במדידה ולכן לא מאושר.

    10. רכיב 15 – תוספת צבע קירות חוץ – 21,504 ₪

    11. רכיב 16 – תוספת צבע לקירות פנים – מותנה במדידה ולכן לא מאושר.

    12. רכיב 17 – "תוספת בניית בלוק" – לא ברור ולכן לא מאושר.

    13. רכיבים 28-19 (צינורות, יציקה בשלבים וכו') – לא ברור הקשר לתוספת העבודה.

    14. רכיב 29 – "נסגר בישיבה מחיר פאושלי של פירוק כל התקרות בשני המפלסים,.. טפסנות, כולל מנופים...עבודות ברזל" – רכיב זה נראה על פניו חופף לרכיבים אחרים ולכן לא מאושר.

    15. רכיב 30 – תליית פיגום בעתיד - לא ברור אם בוצע.

    16. רכיבים 32-31 – ניסור הקורה – מאושר – 4,968+3,594 = 8,552 ₪.

    17. רכיב 33 – שכר עבודת המהנדס ד"ר שלו - נפסק בפסק הדין.

    18. רכיבים 36-35 (אין רכיב 34) – אינם מאושרים בהיותם שאלות של לוחות הזמנים אשר בית משפט קמא קבע בצדק שלא הוכחו.

39. לפיכך, ניתן לקבוע שבגין נספח העלויות יש לפסוק סך של 279,030 ₪.

40. אשר לטענה כי יש לאשר את שכר טרחת האדריכל ארז אלה - הרי שמכתבו מיום 16.7.2020 לעניין היתר שינויים אינו מהווה אסמכתא לכך שרק בגלל נושא החנות נדרש לפרויקט אותו היתר שינויים.

41. אשר לטענת העיכוב בבנייה והנזק שנגרם בעקבותיו, הרי שלא יכולה להיות מחלוקת שעיכוב שכזה התרחש, משום שנאלצו להכין תכניות חדשות ולשם כך עצרו את הבנייה באותו אזור. השאלה היא האם הוכח לכמה זמן נעצרה הבנייה בגין הצורך בתוכניות חדשות. אכן לא הוצגו לוחות זמנים ויומני עבודה שדרכם ניתן היה להוכיח סוגיה זו בקלות. אולם בחינה של מסמכי קבוצת הרכישה וביניהם מכתבו של הקבלן המתריע שיזדקק לזמן נוסף לנוכח התנהלות בעלי החנות (ראו תכתובת הדוא"ל מיום 25.1.2018 ותכתובת נוספת בנספח 18 א' – ד' לתצהיר המערערים) מעלה שניתן לקבוע שהעיכוב היה כשלושה חודשים (ראו מכתבו של הקבלן הקובע הארכה של שלושה חודשים בביצוע הפרויקט מיום 9.5.2028, עמוד 133 לנספחי מארגן הקבוצה). יחד עם זאת, סעיפי החשבון אליהם מפנים המערערים יש בהם כפילות לא מוסברת. ראו סעיפים 99.1.110, 99.1.120 ו- 99.1.125 לריכוז החשבון (עמוד 116 לנספחי הודעת הערעור). לכן ניתן לסכם ולומר שמכל האמור עולה שבחודשים פברואר עד אפריל 2018 היה עיכוב של כשלושה חודשים שנדרשה לו תוספת תשלום לקבלן של 234,000 ₪, ראו סעיף 99.1.120. לפיכך אני קובעת כי הוכח שהמערערים שילמו סך נוסף של 234,000 ₪ בגין העיכוב בבנייה.

    סוף דבר

42. הערעור מתקבל בחלקו ונפסק לקבוצת הרכישה סך של 513,030 ₪ בנוסף לסכום שנפסק להם בפסק הדין מושא הערעור.

43. כמו כן בעלי החנות (המשיבים) ישלמו לקבוצת הרכישה (המערערים) הוצאות בערכאה זו בסך של 30,000 ₪ וכן ישלמו הוצאות המשיבה 3 (צ.פ. חברה לבניין בע"מ) בסך של 5,000 ₪. לא נתערב באי פסיקת הוצאות בערכאה קמא, כיוון שגם לאחר התוספת שהוספנו עדיין הפער בין סכום התביעה (מעל חמישה מיליון ₪) לבין הסכום שנפסק אינו מצדיק פסיקת הוצאות בערכאה קמא.

44. הערובה שהפקידו המערערים – קבוצת הרכישה, על פירותיה, תושב לידיהם, וזאת באמצעות בא כוחם.

     

     

     

    

     

     

     

    עינת רביד, שופטת

     

     

    כבוד השופט נפתלי שילה:

    אני מסכים.

    נפתלי שילה, שופט

     

     

    

    כבוד השופט יחזקאל אליהו:

    אני מסכים.

     

    יחזקאל אליהו, שופט

     

    הוחלט בהתאם לפסק דינה של אב"ד השופטת רביד.

     

    המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

     

    ניתן היום, י' טבת תשפ"ו, 30 דצמבר 2025, בהעדר הצדדים.

     

     

    עינת רביד, שופטת אב"ד		נפתלי שילה, שופט		יחזקאל אליהו, שופט