חתואל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בעמ(פורמלי) ואח'

עסקינן בתובענה מיום 31.12.2020 שעניינה פיצויים בגין נזקים שנגרמו עקב ליקויי בנייה. התובעים עותרים לפיצויים בגובה 304,272 ₪ בתוספת ריבית והצמדה, מע"מ, הוצאות משפט ושכר טרחה.

כעולה מכתב התביעה, התובעים רכשו בשנת 1982 דירה (להלן: "הדירה") מידי הנתבעת 3, לאחר שזו רכשה את הדירה מהנתבעת 1 שבנתה אותה. במרוצת השנים הנתבעת 1 התמזגה עם הנתבעת 2 וחוסלה. לימים בשנת 2014, התובעים ביקשו לשפץ את דירתם והתברר להם כי קיימים ליקויי בנייה חמורים ומסוכנים במבנה.

תחילה, הוגש כתב התביעה כנגד נתבעות 1 ו-2 בלבד, אולם בהמשך ביקשו התובעים לצרף לכתב התביעה גם את נתבעת 3 והגישו כתב תביעה מתוקן. לפיכך, הגישו הנתבעות 1 ו-2 כתב הגנה מתוקן. במהלך ניהול ההליך נעשה ניסיון ליצור קשר עם הנתבעת 3, ללא הצלחה, ולכן אין בתיק זה התייחסות מטעמה והתובעים ביקשו מתן פסק דין כנגדה בהיעדר הגנה.

הצדדים והרקע להגשת התביעה:

התובעים, מר וגברת משה וג'ולייט חטואל, הינם בעלי הזכויות בדירת מגורים בקומת הקרקע ברחוב הצבר 203 בשכונת גילה בירושלים, הרשומה כתת חלקה 57 בגוש 28050 חלקה 30.

הנתבעת 1, חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, הינה חברה אשר עסקה בתקופה הרלוונטית במתן שירותים עבור משרד השיכון וחוסלה לאחר מיזוג עם הנתבעת 2.

הנתבעת 2, חברת אזורים בנין (1965) בע"מ, הינה חברה קבלנית שהתמזגה עם הנתבע 1, ועקב המיזוג הנתבעת 1 חוסלה.

הנתבעת 3, חברת רלפו ישראל בע"מ, הינה החברה ממנה רכשו התובעים את הדירה מושא תובענה זו.

ביום 02.08.1982 נכרת הסכם בין התובעים לנתבעת 3 לפיו תימכר הדירה לבני הזוג כשהיא חדשה לגמרי וללא ליקויים ידועים. בשנת 2014 החליטו בני הזוג לשפץ את הדירה ובמהלך עבודות השיפוצים נתגלה כשל הנדסי חמור בבניית הבניין שהביא לפינוי התובעים מדירתם וגרר עלויות, ישירות ועקיפות שהושתו על התובעים, לצורך תיקונו.

טענות הצדדים

טענות התובעים

במקור, הבניין בו מצויה דירת התובעים נבנה בהתאם להיתר בנייה מספר 175 ונמכר לנתבעת 3 על ידי הנתבעת 1 עוד בטרם אכלוסו. הנתבעת 1, לידיעת התובעים, היא שבנתה את הבניין כחלק מיוזמה ממשלתית.

ביום 02.08.1982 נכרת הסכם בין התובעים לנתבעת 3 לפיו תימכר הדירה לבני הזוג בתמורה ל- 1,417,000 ₪ לאחר שבנייתה הסתיימה תוך שהצהירה הנתבעת 3, בסעיף 11 לחוזה המכר, כי לא נעשה בה שום שימוש ולא ידוע לה על ליקויים כלשהם.

בחודש ינואר 2014, לאחר יציאת התובעת 2 לגמלאות, החליטו התובעים לערוך שיפוץ בדירה במטרה לשדרג את המטבח ולהעבירו לאזור אחר בבית, וכן להחליף את הריצוף הקיים.

במהלך עבודות השיפוצים זיהה הקבלן שקיעה ברצפת הדירה ומצא כי חול המילוי החל לזלוג לתוך חלל שקיים מתחת לדירה.

לאחר שהעלה הקבלן חשש שרצפת הדירה נעדרת תמיכה מספקת, פנו התובעים למהנדס לב ניסמן אשר גילה, לאחר שביקש מהקבלן לפעור חור בקיר החיצוני של הבניין, כי מתחת לרצפת הדירה קיים חלל. על מנת לבצע בדיקה הנדסית הורה לקבלן להגדיל את החור בקיר החיצוני של הבניין. לאחר ביצוע בדיקה נוספת, סבר שקיים כשל הנדסי בזמן הבנייה והמליץ לתובעים לפנות למהנדס אחר לקבלת חוות דעת הנדסית נוספת.

במקביל, ביום 30.01.2014, הגיע מהנדס מבנים מסוכנים מטעם עיריית ירושלים, מר דן פוליאקוב, וביצע בדיקה שתוצאותיה הצביעו על כך שהבניין מהווה סכנה.

הכשל הנ"ל, לפי מהנדס העירייה, הוביל לליקויי בנייה חמורים אשר חייבו את התובעים לבצע על חשבונם עבודות חיזוק בחלל שהתגלה מתחת לדירתם.

בנוסף, נאלצו בני הזוג להתפנות מדירתם עד להסרת הסכנה עקב צו סגירת המבנה מיום 30.01.2014.

זאת ועוד, במהלך עבודות החיזוק התגלה כי עמוד התמך של הבניין אשר נמצא באותו חלל נבנה במקור במידות שאינן מספקות את ייעודו, ולכן התובעים חויבו לחזק גם אותו.

בהמשך למתואר, הוגש כנגד בני הזוג כתב אישום ביום 14.10.2015 בגין בנייה ללא היתר של החלל שהיה פעור מתחת לביתם. כתב אישום זה בוטל ביום 24.04.2017.

ביום 09.09.2015 פנו התובעים לנתבעת 2 בדרישה להחזר העלויות שמקורן במחדלי הנתבעת 1, אולם הנתבעות בחרו להתעלם מאחריותן ולתובעים לא נותרה ברירה אלא להזמין מומחה שיאבחן את הכשל שגרם לליקויי הבנייה האמורים ושיאמוד את מלוא הנזקים.

ביום 20.02.2020 ביקר המהנדס מר מיכאל קרבצ'יק בדירת התובעים ומצא כי בניית התקרה בחלל שמתחת לדירת הזוג בעובי של 5 ס"מ, כפי שנבנתה במקור בניגוד להיתר הבנייה ולכללים והתקנים המקובלים, הובילה לליקויי בנייה חמורים בדירה.

לפי חוות דעת המהנדס, שצורפה לכתב התביעה וסומנה כנספח ט', עלות העבודות שבוצעו לצורך חיזוק המבנה עומדת על 228,472 ₪. בנוסף לכך, עותרים בני הזוג לקבלת פיצויים בגין עוגמת נפש, שכירות חלופית לזמן העבודות ושכר טרחה.

טענות הנתבעות 1,2:

הנתבעות טענו להתיישנות התביעה וזאת מאחר וזו לא הוגשה תוך 10 שנים מיום אירוע הנזק הנטען הרי שמדובר בהתיישנות המצדיקה דחיית התביעה וזאת על בסיס סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1985 ותקנה 43(2) לתקנות סדר הדין האזרחי תשע"ט-2018, בנוסף, טענו לאי יריבות בין הצדדים מאחר שהתובעים רכשו את הדירה מהנתבעת 3 ולא מהנתבעות 1 ו-2.

בתקופה הרלוונטית הנתבעת 1 עסקה בניהול ושיווק קרקעות לבניה עבור משרד השיכון, באמצעות צדדים שלישיים, ולא שימשה בעצמה כקבלן מבצע, וכלל לא עסקה בבנייה.

בנוסף, טוענות הנתבעות כי אין עילה חוזית לתביעה שעה שלא נחתם חוזה בין הצדדים ובהעדר עילה לפי חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973. תיקון 5 לחוק המכר, המכליל את התובעים כ"קונה" להגדרת החוק, הינו תיקון מאוחר וחסר תחולה רטרואקטיבית.

לעניין הנזק הנטען, טוענות התובעות כי זליגת החול התרחשה מחפירת חלל מתחת לדירה לאחר שימוש של למעלה מ-40 שנה בדירה . זאת ועוד, בשכונה בה נמצא הבניין נערכו עבודות בנייה רחבות ללא היתר תוך ביצוע עבירות בנייה באופן שהשפיע על מצב הבניינים והדירות.

לבסוף, טוענות הנתבעות כי אין בידי התובעים להוכיח כי הנזקים הנטענים על ידם התגבשו במועד הבניה, ולא כתוצאה מבלאי טבעי או פעולות שנעשו לאחר הבנייה.

תצהירי הצדדים

תצהיר התובעים:

התובעים 1 ו-2, הגישו שני תצהירים נפרדים אך, מטבע הדברים, דומים. בדיון ההוכחות ביום 10.03.2025 הגיש בא כוח התובעים דו"ח סיכום מהמרפאה הנוירולוגית אודות התובע 1, לפיו התובע 1 אינו כשיר להיחקר בשל מחלה שלקה בה ולכן תצהירו נמשך מהתיק.

התובעת 2 הצהירה כי ביום 02.08.1982 רכשו בני הזוג את הזכויות בדירה מחברת ראלפו, דירה הממוקמת מעל קומת מסד מוגבהת בתת חלקה 57, גוש 28050, חלקה 30. הבניין בו מצויה הדירה נבנה על ידי הנתבעת 1 כחלק מיוזמה ממשלתית ונמכרה לנתבעת 3 על ידה עוד בטרם אכלוס הבניין. בהמשך, מכרה הנתבעת 3 את הזכויות לבני הזוג תוך שהתחייבה שלא נעשה בדירה כל שימוש ולא ידוע לה על ליקויים.

למיטב ידיעת התובעים, בשלב מסוים, התמזגו הנתבעת 1 והנתבעת 2, ולכן הנתבעת 1 חוסלה.

בינואר 2014, לאחר שהחליטו לשדרג את המטבח, גילו בעזרת בעלי מקצוע כשל הנדסי חמור שמקורו בזמן הבנייה של הבניין. רצפת חדר המגורים בדירה בעובי של 5 ס"מ בלבד. בהמשך, כפי שמתואר בכתב התביעה והובא לעיל בפסק דין זה, נאלצו בני הזוג לעזוב את הדירה ולתקן את הליקויים לשם חיזוק המבנה.

מוסיפה התובעת ומצהירה שמאז רכישת הדירה הוצגה הנתבעת 1 כמי שיזמה ובנתה את הבניין, בין בעצמה ובין באמצעות קבלן מבצע, הנתבעת 1 ערכה את המפרט שנלווה למכירת הדירה ופנתה לכלל הדיירים בנוגע לפעולותיה לרישום הבניין כבית משותף. המפרט אותו פרסמה הנתבעת 1 מצורף להגשת התצהיר ומסומן כמוצג יב. פניית הנתבעת 1 אל התובעים בקשר לפעולותיה לרישום הבניין כבית משותף מצורף לתצהיר ומסומן כמוצג יג.

מהנדס מטעם התובעים, מר לב ניסמן, מצהיר כי התובעים פנו אליו לאחר שהקבלן שעבד בדירתם זיהה שקיעה ותזוזה חריגה ברצפת דירתם. לבקשתם, ביקר בדירה וגילה כי רצפת חדר המגורים בדירה היא בעובי של 5 ס"מ בלבד. משסבר שמדובר בכשל הנדסי חמור שמקורו בזמן הבנייה של הבניין, המליץ לפנות למהנדס מר שי שטרית לקבלת חוות דעת הנדסית.

תצהירי הנתבעות 1 ו-2:

מהנדס הבניין מטעם הנתבעות, מר אלי ארקין, מצהיר שמשמש כמפקח פרויקטים אצל הנתבעת 2. ביום 05.09.2021 ביקר בדירת התובעים עם מהנדס מומחה מטעם הנתבעות. מהביקור עלה כי בדירתם בוצעה בנייה נוספת, בהיקף נרחב, למיטב ידיעתו ללא היתר בנייה. בין היתר נבנה מחסן החורג מקו הבניין, ועל גג המחסן מרפסת.

מלכתחילה התקיים חלל מתחת לדירת התובעים, בחלק העליון של החדר, שהינו חלק מקורי מהבניין. לצד זאת, נעשתה עבודת חפירה משמעותית תוך יציקת קירות ורצפת בטון להעמקת החלל. למיטב הבנתו, עבודות החפירה הנוספות השפיעו על יציבות הבניין ומצבו. הסבירות שמדובר בזליגה של חול מילוי היא קלושה.

עיון בתיק הבניין בעיריית ירושלים מעלה כי הרצפה בבניין תוכננה כרצפה תלויה עם פלטת בטון עליונה בעובי 5 ס"מ, ולכן סביר כי זו הפלטה בה נתקלו גורמי המקצוע.

חוות דעת:

חוות דעת מטעם התובעים:

המהנדס מיכאל קרבצ'יק ערך ביום 20.02.2020 ביקור בדירת התובעים ומצא, לפי חוות דעתו, ליקוי בנייה של הקבלן שבנה את המבנה בשנת 1975. חוות הדעת מצורפת לכתב התביעה ומסומנת כנספח ט'.

המהנדס מצא כי המקום עבר שיפוץ ושיקום ובהתבסס מסמכים מצורפים עלה כי עובי התקרה הקיימת לפני העבודות היה 5 ס"מ כשהתקן הישראלי קובע עובי מינימלי של 16 ס"מ. בנוסף מביע פליאה על כך שתקרה בעובי 5 ס"מ החזיקה 45 שנה.

המהנדס מצא כי הוצאות התובעים לצורך ביצוע העבודות, המגובות בקבלות עמדו על 98,022 ₪.

הוצאות שאינן מגובות בקבלות אך מגובות במסמכים רלוונטיים, עמדו על 1,505.7 ₪.

דמי השכירות של בני הזוג עבור 6 חודשי שכירות בזמן העבודות, 19,800 ₪.

הוצאות שאינן מגובות בראיות עומדות על 130,450 ₪.

לארח קיזוז של חלק מהעבודות שבעלי המקצוע תכננו לבצע, עלויות השיקום לפי המהנדס, הכוללות דיור חלופי, עומדת על 248,272 ₪.

חוות דעת מטעם הנתבעות 1-2:

ביום 05.09.2021 ערך המהנדס, אלי בנואליד ביקור בדירת התובעים. הדירה נמצאת בבניין משותף בקומת קרקע מעל קומת מסדים ומעל השביל התחתון. הפרש המפלסים בין הכניסה לדירה לבין השביל המזרחי התחתון מצביע על טופוגרפיה היוצרת חלל מתחת לרצפת הדירה. בצמוד לדירה נבנתה תוספת מחסן בגובה פנימי נמוך מ-2.2 מ' המתאים למחסן. תקרת המחסן מהווה מרפסת לסלון הדירה. כמו כן, נבנתה גדר גבוהה לאורך השביל התחתון, כך שנוצרה חצר פרטית במפלס השביל.

תמונות החצר מצורפות לחוות הדעת שהוגשה ביום 19.10.2021 ומסומנות במספרים 1,2.

בקיר מסד המזרחי בוצע פתח לדלת ממנו ניתן להיכנס לחלל הקיים מתחת לדירה. העבודה ליצירת החלל כללה חפירה, תקרת בטון חדשה לחלל המהווה את רצפת הסלון והמטבח הנוכחיים וקירות היקפיים. בחלל קיימות נקודות חשמל בתקרה ומוכן לקבלת עבודות גמר.

עפ"י החישובים הסטטיים המקוריים של הבניין שנערכו בשנת 1975, רצפת הבניין תוכננה כרצפה תלויה, תקרת צלעות בעובי כולל של 19 ס"מ, כאשר פלטת הבטון העליונה היא בעובי 5 ס"מ ומתחתיה מסודרים בלוקי בטון חלולים בגובה 14 ס"מ בין צלעות הבטון ברוחב 10 ס"מ.

לדעת המהנדס, לא סביר שהייתה קיימת רצפת בטון בעובי 5 ס"מ כפי שטענו התובעים, שהרי רצפה כזו אינה תקנית. רצפה כזו לא הייתה מתפקדת כ-40 שנה והייתה מתמוטטת באופן מיידי לנוכח העומס הקיים עליה.

מוסיף המהנדס ומסביר שרצפת בניין מבוצעת באופן אחיד בבניין, ולא בחלקים, כלומר שלפי טענת התובעים, כל הבניין אמור להיות עם רצפה בעובי 5 ס"מ, ולכן נשאלת השאלה מדוע הכשל לא התרחש בכלל הבניין. המהנדס מסיבר שיתכן שהקבלן גרם לנזק ברצפה שגרם למהנדס מהמחלקה למבנים מסוכנים לראות רק את הפלטה העליונה.

דיון ההוכחות:

ביום 10.03.2025 התקיים בפניי דיון הוכחות. בדיון העידו התובעת 2, מר מיכאל קרבצ'יק, מהנדס מטעם התובעים, מר לב ניסמן, מר אלי בנואליד ומר אלחנן ארקין, מהנדסים מטעם הנתבעות. יצוין כי התובע 1 לא העיד שכן חלה ותצהירו הוצא מהתיק כאמור לעיל.

הגברת חטואל, התובעת 2, חזרה בעדותה על כך שבני הזוג רכשו את הדירה מחברת רלפו, הנתבעת 3, בשנת 1982 והחליטו לשפץ אותה שנת 2014. במסגרת עבודות השיפוץ תכננו להעביר את המטבח ולהחליף ריצוף (עמ' 7-8 לפרוטוקול). בהמשך הסבירה שבמהלך העבודות ובעקבות גילוי שקיעת הרצפה הגיע לדירה מהנדס מטעם העירייה, מר פוליאקוב, וטען שאינם יכולים להשתמש בסלון מסיבות בטיחותיות. לפיכך, נבנתה בתוך ביתם מחיצה המפרידה את הסלון מחדר השינה והמטבח של בני הזוג. בשלב מסוים במהלך עבודות השיפוץ, משהבינו בני הזוג את הנזקים שאליהם נקלעו, פנו לנתבעת 1 תוך פירוט השתלשלות האירועים, אך נענו בדחייה וחוסר עניין מצידה. בניסיון ליצור קשר עם הנתבעת 3, הבינו כי החברה נסגרה ואין למי לפנות בעניין. אשר לפעולות שדרש מהנדס העירייה מבני הזוג לבצע, ציינה העדה את הטיפול בעמוד במרתף, דיפון קירות המרתף ומיגון מפני רעידות אדמה (עמוד 10 לפרוטוקול). כמו כן ציינה כי מהנדס העירייה דרש מהם להסיר ולחזק את כל אזור הרצפה בדירתם שמצויה מעל לחלל (עמ' 11 שורות 6-19 לפרוטוקול):

ש: והרצפה שעשיתם זה בעצם בשטח של הסלון נכון? של המרתף מלמטה.

ת: זה היה מעבר לזה אפילו.

ש: מה זה מעבר לזה?

ת: מעבר לזה זאת אומרת זה היה כל ההנחיה שאנחנו קיבלנו זאת אומרת מה זה הנחיה פול יעקב נתן הוראה להוריד את כל הרצפה שהיא סלון וחדר שינה שהיה ליד ופרוזדור, כל האזור הזה

ש: איפה זה מופיע? כל הדבר הזה שאת מספרת לנו עכשיו

ת: כל הרצפה שאנחנו בנינו

ש: איפה איפה פול איפה ההנחיה להוריד לכם את הרצפה של חדר שינה? את יכולה להראות לי את זה?

ת: זה לא חדר שינה, זה היה כאילו הוא הצביע זה השטח שמקביל

ש: למרתף.

ת: למרתף, נכון

ש: הבנתי

ת: הוא סימן את הרצפה שלנו לכל האזור ששייך למרתף.

עוד מציינת כי לאורך כל שנות מגוריהם בדירה כלל לא היו מודעים לחלל המצוי מתחת לדירתם: "ש: אוקיי. המרתף הזה, מתי הוא נוצר בעצם? מה היה כשבאתם לגור שם במרתף?

ת: תראה זה אזור שאנחנו לא ידענו בכלל על קיומו, כי אתה יודע קנינו דירה, קנינו דירה וזאת הייתה הדירה שלנו, אני עד אותו רגע שהקבלן שראה שמתוך החור הזה שהוא התחיל להסיר את האריחים החור הלך וגדל והחול חלחל פנימה והוא זהו אני לא יכול לקבל את האחריות מאותו רגע אני הבנתי שמתחתיי יש מקום, זאת אומרת שזה לא כמו אצל שאר השכנים שזה רצפה כאילו, זה קומת קרקע אז קומת קרקע זה צמוד לקרקע, ואז הבנתי אחרי שלא הייתה לו שום אפשרות להגיע ולראות מה יש שם עד אותו רגע שהוא פתח ועם הנייד שלו האיר את הרצפה פנימה, אז הבנו שיש יש מתחתינו חלל." (עמ' 11 שורות 20-26 לפרוטוקול).

העדה סיפרה כיצד גילוי החלל מתחת לדירתם התרחש באופן אקראי ולא מתוכנן ואילץ אותם להיכנס להשקעה כספית גדולה לצורך התיקון בעקבות הוראותיו של מהנדס העירייה. משנשאלה בחקירה נגדית על המחסן שנבנה מתחת לביתה כתוספת, השיבה שזה נבנה תקופה משמעותית טרם עבודות השיפוץ נשואות תביעה זו. לצד זאת ציינה כי אין קשר בין המחסן שבנו לבין החלל שנתגלה בעבודות.

מר קרבצ'יק, מהנדס מטעם התובעים, העיד כי לא בחן את ההיתר של המחסן שבנו בני הזוג, אולם האזור בו הוא נבנה אינו רלוונטי לאזור בו הייתה הבעיה. בנוסף, ציין כי מבדיקות ובחינות שערך הבין כי יצקו את רצפת הקרקע של דירת התובעים בעובי של 5 ס"מ בלבד ולכן נסדקה, זאת לצד מילוי החול שעשו לרצפה ושקע במהלך השנים, אלה, בניגוד להיתר בפרויקט שמחייב עובי רצפה של 20 ס"מ. עם זאת, בחן נקודתית את המקום ולא ביצע בדיקה לבחון האם כל הקומה בנויה באותה השיטה.

מר לב ניסמן, מהנדס נוסף מטעם התובעים שהגיש תצהיר לתיק, העיד כי הגיע לדירה זמן קצר לאחר גילוי הבעיה הרצפה הייתה מסוג רצפה 'מונחת' ולא תלויה כפי שהייתה אמורה להיות והייתה אמורה להיות בעובי 17 ס"מ לפחות ולא בעובי שהייתה (עמוד 36 שורות 32-33 לפרוטוקול), כמו כן מעיד כי כשהגיע למקום פתחו עבורו פתח בקיר על מנת שיוכל לראות את החלל והעבודות שבוצעו היו בדירת התובעים וכלל לא התבצעו עבודות בחלל והוא היה מלא בחול וסלע. לדבריו אמר לתובעים כי צריך להביא למקום מהנדס יותר מנוסה ממנו ולבצע חיזוקים (עמוד 37 שורות 1-25 לפרוטוקול) .

מר אלי בנואליד, מהנדס הנתבעות, העיד כי לפי חוות דעתו, יצירת החלל בוצעה לאחר הקמת הבניין ודרשה עבודות חפירה וחציבה לשם כך, הוסיף וטען כי הרצפה הינה רצפה מונחת. מסקנות אלה מבוססות לטענתו על חישובים סטטיים שמצא באתר העירייה. לאחר הצגת תכנית הדירה בפניו במהלך החקירה הנגדית, העיד כי התכנית מציגה רצפה תלויה. כלומר, התמונות לפיו הסיק שמדובר ברצפה מונחת, מציגות מצב שונה מזה המתואר בתכניות המאושרות של הדירה.

מר אלי ארקין, מהנדס מטעם הנתבעות, העיד כי בוצעה חפירה מתחת לדירה שהביאה ליצירת חלל יותר גבוה ממה שהיה כשיצקו את הקיר המקורי, אולם אין בידו מידע על הביצוע המקורי בהקמת הבניין.

סיכומי הצדדים:

סיכומי התובעים:

התובעים בסיכומיהם ביקשו להתייחס תחילה לטענת ההתיישנות מצד הנתבעות והפנו לפסיקה לפיה כיוון שלא ידעו על המחדל והנזק, הרי שלא היה בידם כוח לתביעה קונקרטית ולכן חל חוק ההתיישנות, היינו מרוץ ההתיישנות הוא מיום גילוי הנזק בשנת 2014 ולפיכך לא חלה התיישנות על המקרה. לדידם, סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין לא חל בעניינם מאחר שתקפותו למקרים בהם רק הנזק התגלה בחלוף 10 שנים, ולא כאשר יתר רכיבי העילה התגלו לאחר תקופה זו. זאת ועוד, הסעיף הנ"ל חל על עוולות נזיקיות ולא על עילות חוזיות או עילות מכח חוק המכר.

אשר למקור הנזק, חזרו על הטענה כי עובי הרצפה הוא 5 ס"מ, וזאת על סמך חוות דעת המהנדס ניסמן והמהנדס פוליאקוב מטעם העירייה שהגיע למקום בזמן העבודות.

בהתייחסות לחוות דעתו של המהנדס מטעם הנתבעות, מר בנוואליד, טענו כי שינה טענתו שמדובר ברצפה תלויה, והעיד שמדובר ברצפה מונחת שאינה תואמת את התכנון. על בסיס שינוי מהותי זה בעדותו טענו כי אין עוד משקל לעדותו.

סיכומי הנתבעות 1-2:

הנתבעות חזרו על טענתן כי מאחר שהעוולה הנטענת כוללת מרכיב נזק, הרי שחוסה תחת פקודת הנזיקין ולכן סעיף 89(2) חל בעניינם ודין התביעה להידחות על פי התיישנות.

מעבר לטענת ההתיישנות, העלו התובעות טענת היעדר יריבות והיעדר עילה כיוון שהתובעים רכשו את הדירה מהנתבעת 3, ולא מהנתבעות 1-2. בנוסף, הנתבעת 1 עסקה בניהול ושיווק קרקעות לבנייה עבור משרד השיכון, ואין בעובדה שטיפלה ברישום הבית המשותף בשביל להטיל עליה חבות על אופן הבנייה.

בהתייחס לנזק הנטען, טענו התובעות כי כלל אנשי המקצוע שהעידו ונתנו חוות דעתם בתיק היו תמימי דעים לכך שרצפת בטון בעובי 5 ס"מ לא הייתה מחזיקה מעמד 40 שנה. יש בעובדה שבחרו התובעים לא לזמן את מר פוליאקוב לעדות וכן בהיעדר ראיה פוזיטיבית וחד משמעית ביחס למבנה הרצפה בדירה, בכדי להראות על ניתוק הקשר הסיבתי הנטען.

התובעים בנו מחסן ומרפסת בהמשך ישיר לשטח שנמצא מתחת לסלון ולא הציגו היתר לשיפוץ. פעולותיהם הביאו להיחלשות המבנה ולהשתלשלות האירועים.

דיון והכרעה:

לאחר ששמעתי את הצדדים והעדים ועיינתי בכלל המסמכים שצורפו לכתבים ולתצהירים השונים ובחוות הדעת השונות, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל במלואה.

תחילה אדון בטענת ההתיישנות שהעלו הנתבעות 1-2, כמו גם בשאלת אחריותן לנוכח העובדה שהדירה נרכשה מהנתבעת 3 ושהנתבעת 1 טוענת שלא אחראית לבניית הבניין, ולבסוף, קיומו של קשר סיבתי בין התגבשות הנזק לאופן הבנייה בהקמת הבניין.

טענת ההתיישנות

כאמור, טענת הנתבעות להתיישנות מבוססת על סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] לפיו התובענה בגין עוולה נזיקית תתיישן לכל המאוחר בחלוף עשר שנים מיום אירוע הנזק. לשיטת הנתבעות, הרכיב שלא נתגלה מצד התובעים הוא רכיב הנזק, ולכן חל סעיף האמור בפקודת הנזיקין. מצד שני, התובעים, כפי שנכתב לעיל, טוענים לגילוי כלל רכיבי העוולה לאחר יותר מ-10 שנים ולכן לא חל הסעיף מפקודת הנזיקין, אלא סעיף 8 לחוק ההתיישנות בלבד.

עיון בלשון החוק של כל אחד מהסעיפים הללו, וכן בהלכה הפסוקה, מלמד על תקפות הסעיפים הנ"ל לנידון.

סעיף 8 לחוק ההתיישנות

התיישנות שלא מדעת *

8. נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה.

סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין

תחילת התיישנות

89. לענין תקופת התיישנות בתובענות על עוולות - "היום שנולדה עילת התובענה הוא אחד מאלה:

(2) מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל – היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע – היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק.

במקרה של ליקוי בנייה שנתגלו באיחור, חלוקת התפקידים בין הסעיפים קובעת כי סעיף 89(2) יחול עם מגבלת 10 השנים אם רק הנזק התגלה באיחור. אם עובדות מהותיות נוספות המגבשות את עילת התובענה התגלו באיחור, יחול סעיף 8 לחוק ההתיישנות ויגבר על הסעיף מפקודת הנזיקין.

בעניינינו, התובעים קנו את הדירה בשנת 1975 וגילוי ליקוי בנייה בשנת 2014. משלא ידעו התובעים על העובדות המהוות את עילת התובענה מעבר לנזק עצמו, יחול סעיף 8 לחוק ההתיישנות. מירוץ ההתיישנות החל רק מיום גילוי עובדות אלו, ללא מגבלת 10 שנים.

התובעת 2, שמצאתי את עדותה מהימנה ביותר, סיפרה כאמור לעיל כי בכל שנות מגוריהם בדירה לא היו מודעים לקיומו של אותו חלל מתחת לרצפת דירתם ורק עם תחילת השיפוצים התגלה החלל. הדבר עולה בקנה אחד גם עם מסמכי המהנדס מטעם העירייה שהוגשו על ידי התובעים.

עוד אציין כי פרשנות הנתבעות 1-2 לפיה הנזק הוא אותו ליקוי בנייה אינה מקובלת עלי. אכן ליקוי הבנייה התרחש עוד בעת בנייתו של הבניין יחד עם זאת הנזק, שקיעת הרצפה בדירת התובעים והסכנה למבנה, התרחשו בשנת 2014 עת החלו עבודות השיפוצים (ראו בין רבים, ע"א 8210/19 פלוני נ' לאומית שרותי בריאות (14.02.2021)).

האחריות על בניית הבניין

אשר לאחריות על הקמת הבניין, הנתבעת 1 טענה כי לא הקימה את הבניין, אלא עסקה בניהול עבור משרד השיכון. אין חולק כי הנתבעת 1 עסקה בפעולות רישום הבית משותף, פרסמה את מיפרט הבנייה ועל כן ניתן להגדירה כ"יזמית הפרויקט". שעה שלא הוצגה ראיה על ידי אף אחד מהצדדים שתיתן מענה על שאלת הקבלן המבצע של הבניין, נשאלת השאלה, האם הגדרת הנתבעת 1 כיזמית הפרויקט, מטילה את החבות לליקויי הבנייה עליה. עיון נוסף בהלכה גם בהקשר זה מפרט באריכות את תפקידה של חברה הנוטלת לעצמה את האחריות לניהול ושיווק של פרויקט מגורים ואת העובדה שנטילת אחריות מסוג זה טומנת בחובה גם את האחריות לסיכונים וליקויים העשויים לבוא עם הקמת הבניין. אחריות זו מקבלת משנה תוקף מקום שבו בסעיף 11 להסכם המכר בין התובעים לנתבעת 3 (נספח א' לתצהיר התובעת 2) מוצהר כי הדירה נרכשה מהנתבעת 1 במקור. בע"א 6341/12 יהלומית פרץ עבודות בנין ופיתוח בע"מ נ' בן צבי טלי ויצחק ואח' (27.1.14) התייחס בית המשפט לעניין אחריות זו:

37. הדיון בערעור שבפנינו מחייב לפתוח בהגדרת היקף האחריות של חברת הבנייה. לא יכול להיות ספק כי חברה שנוטלת על עצמה את התפקיד של הקמת מבנה היא הנושאת כלפי הדיירים באחריות לסיכונים הנובעים מן הפרויקט ושאותם יכלה לחזות. מסקנה זו נובעת קודם כל מן התפקיד של החברה בקידום הפרויקט. היא המתווה אותו, היא השוכרת את שירותיהם של אנשי המקצוע המתאימים והיא הרוכשת את אמצעי הייצור האחרים הדרושים לצורך הקמת המבנה. היא גם המשווקת של הפרויקט וחותמת על הסכמי המכר מול הדיירים. בכל פעולותיה אלה היא צריכה להגדיר את תחומי האחריות ולוודא את הביצוע המתאים (ראו: ע"א 451/66 קורנפלד נ' שמואלוב, פ''ד כא(1) 310, 316-315 (1967) (להלן: עניין קורנפלד); ע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' אורן, פ"ד לה(4) 253, 261 (1981)). חוק המכר דירות נותן ממשות לאחריות זו בכך שהוא מטיל על מוכר הדירה את האחריות כלפי הקונה במצב שבו התגלתה "אי התאמה" בדירה בתקופת הבדק או בתקופת האחריות, לפי העניין (סעיף 4 לחוק המכר דירות). לחוק זה יש כמובן מטרה חברתית שמבקשת להבטיח את האינטרס של רוכש הדירה אשר מקבל את המוצר מידי המוכר, שהוא במקרה הרגיל גם הקבלן (גם אם לא בהכרח), גם לנוכח פערי הכוחות המובנים בין הצדדים לחוזה מכר של דירה חדשה. בשל כך, אף נקבע בחוק כי לא ניתן להתנות על הוראותיו אלא לטובת הרוכש (סעיף 7א(א) לחוק זה).

38.אחריותה של החברה מקבלת משנה תוקף כאשר מדובר בסיכונים הנוגעים להיבטים בטיחותיים. אין בכך כדי לגרוע מן האחריות לאיכות הכללית של הממכר. אולם, כאשר מדובר בהיבטים בטיחותיים ניתן אף לומר שמידת ההקפדה עם חברת הבנייה אף מתעצמת. (פסק דינה של כבוד השופטת ד. ברק-ארז, ההדגשות שלי; ח.פ.).

האחריות בין קבלן לקונה משנה

הנתבעות טוענות להיעדר אחריות שעה שנרכשה הדירה על ידי התובעים מידי הנתבעת 3. כאמור לעיל התובעים צירפו לתצהירם מיום 10.08.2021 את הסכם רכש הדירה המסומן כמוצג א' משנת 1982. בהסכם זה, בסעיף 11, מצהירים התובעים כי נאמר להם על ידי הנתבעת 3 שהדירה נרכשה מידי הנתבעת 1 על ידה וכי לא נעשה בה שימוש ולא ידוע לה על ליקוי כלשהו בדירה, תוך העברת התחייבויות בין הנתבעת 1 לנתבעת 3 לידי התובעים.

בכתב הגנתן, טענו הנתבעות כי אינן חוסות תחת הגדרת "מוכר" לפי חוק המכר (דירות) כיוון שתיקון מספר 5 לחוק זה נכנס לתוקף בשנת 2011. מקובלת עליי טענה זו, אך ההלכה מלמדת כי אף לפני תיקון 5 לחוק, אחריות חברת הבנייה כלפי קוני משנה, דהיינו התובעים בעניינינו, אינה מוגבלת ליחסים החוזיים שבין הצדדים וחלה בין החברה לקוני המשנה כשם שחלה בין החברה לקונה הישיר בטרם העביר זכויותיו. (ראו פסקה 9 לפסק דינו של כבוד השופט א. ריבלין בע"א 8265/96 רמט בע"מ נ' בריברום, נז(1) 486 (01.12.2002)).

קבלן חב אחריות כלפי קונה משנה מכוח המחאת זכויות מהקונה המקורית, הנתבעת 3, לטובת התובעים, ואין חובת שימוש בתיקון מספר 5 לחוק בכדי לבסס טענה זו.

קשר סיבתי בין הנזק לליקויי הבנייה

התובעים טוענים לליקוי בנייה לפיו נבנתה רצפת דירתם בעובי של 5 ס"מ בלבד, ולא לפי ההיתר בעובי של 20 ס"מ. בעת ביצוע העבודות נתגלה הליקוי והביא לנזקים כספיים בגין עלות העבודות שנאלצו בני הזוג לבצע לאחר שהוצא על ידי מהנדס העירייה צו מבנה מסוכן לדירתם. הנתבעות מצידן, טוענות כי על פי חוות דעת המומחים שהגישו לא יתכן שרצפה בעובי 5 ס"מ תחזיק זמן כה רב, ולמעשה, הנזק נגרם מבניית מחסן ומרפסת בנכס המדובר, הבנייה שבוצעה ללא היתר והביאה להיחלשות המבנה ולנזקים שנגרמו לבני הזוג.

ממסמכי ועדויות הצדדים עולה כי למעשה לא קיימות מחלוקות באשר למסקנה שעובי הרצפה בדירת התובעים על פי ההיתר צריך היה לעמוד על 20 ס"מ. על עובי הרצפה ומצבה בעת הגילוי ניתן ללמוד גם מחוות דעתו של מהנדס העירייה פוליאקוב מיום 30.01.2014 שצורפה לכתב התביעה וסומנה כנספח ב'.

מהנדס מטעם התובעים, מר קרבצ'יק, העיד כי בניית המחסן שבוצעה על ידי בני הזוג אינה קשורה לאזור בו נגרם הנזק וכי לא קיים קשר סיבתי בין הבנייה להיחלשות המבנה וליקוי הבנייה.

"ש: עכשיו המחסן שיש היום מתחת למרפסת, בדירה שלהם אתה יודע מתי הוא נבנה?

ת: אני לא יודע מתי הוא נבנה אבל הוא לא רלוונטי לדעתי בכלל לאזור שהייתה הבעיה כמה שאני יודע.

ש: הוא לא צמוד לאזור הזה?

ת: כן אבל מה זה קשור אם יש לי רצפה שהיא בעובי שהתפרקה כמעט?" (עמ' 16 שורות 28-32 לפרוטוקול)

מנגד, לא עלה בידי הנתבעות להוכיח, ולו לערער, את מסקנת המהנדס מטעם התובעים. יתירה מכך, בחוות דעתו של מר בנואליד מהנדס מטעם הנתבעות, ניתן לראות בבירור, עפ"י תמונות שצורפו, כי המחסן נמצא בצידו המזרחי של הבית, בזמן שבתמונה מספר 3 מצורפת תמונה של מטבח הדירה, הנמצא בצד המערבי ועליה נכתב: "האזור בו הריצוף שקע", כלומר, גם על פי חוות דעתו של המהנדס מטעם הנתבעות ניתן לראות כי אזור המחסן שבנו בני הזוג והאזור השנוי במחלוקת בתביעה זו, הם שני אזורם נפרדים.

ביחס לעדותו של המהנדס מטעם הנתבעות הרי שלא ראיתי ליתן משקל ממשי לחוות דעתו שכן כאמור במהלך העדות שינה זה את מסקנותיו ביחס להיות הרצפה בדירת התובעים 'תלויה' או 'מונחת' ויש לתמוה בעניין זה. אציין כי ניסיון הנתבעות לטעון, בין היתר על ידי המהנדסים מטעמן, כי החלל מתחת לרצפת התובעים נוצר על ידי התובעים לצורך שימוש כיחידת דיור הינו ניסיון תמוה שלא צלח. מעדות התובעת 2 וכן ממסמכי מהנדס העירייה עולה כי כלל העבודות שבוצעו במרתף בוצעו על ידי התובעים לאחר גילוי ליקוי הבנייה ועל פי הוראות המהנדס מטעם העירייה שביקש מהתובעים לדפן את קירות המרתף וכן את הכלונס שתמך ברצפתם. התובעת 2, שכאמור לעיל מצאתי לתת אמון מלא בעדותה, מסרה כי המהנדס מטעם העירייה הורה להם לערוך עבודות רבות במרתף ועבודות נוספות וזאת כתנאי לחזרתם למגורים בבית וזאת עקב הסיכון שנוצר עקב ליקוי הבנייה והנזק (ראו נספח ג' לתצהיר התובעת).

מהנדס העירייה פוליאקוב לא הובא לעדות

לטענת הנתבעות בסיכומיהן העובדה כי התובעים לא הביאו לעדות את מהנדס העירייה פועלת לרעתם במובן זה שמדובר בעד חיוני מטעמם והעובדה שלא הביאוהו לעדות פועלת לרעתם.

יש לדחות טענה זו ולקבוע כי דווקא ההפך הוא הנכון ולטעמי על הנתבעות, ככל שרצו להפריך את קביעותיו של מהנדס העירייה, היה להזמינו לעדות ומשחדלו לעשות כן פועל הדבר לחובתם. התובעים צרפו לכתב תביעתם מסמכים שנחזים להיות רשמיים שהוצאו על ידי המהנדס מטעם העירייה לאחר שביקר בדירת התובעים, קבע כי מדובר במבנה מסוכן וכן קבע הנחיות והוראות לתיקון המבנה. ככל שהנתבעות ביקשו לחלוק על חוות דעתו או על קביעותיו היה עליהן להזמינו לעדות וכאמור, משלא עשו כן פועל הדבר לחובתן.

השטח שניזוק בדירת התובעים

לטענת הנתבעות השטח של החלל מתחת לדירת התובעים היה בגודל 40-41 מטר ועל כן התיקון ברצפת דירת התובעים אמור להיות בגודל זה ולא כפי שעלה מחוות דעת מומחה התובעים המהנדס קרבצ'יק. בעדותו בפני למעשה קרבצ'יק מאשר האמור (עמ' 29 שורות 22-35):

כ.ה. חיים פס: עזוב רגע את הרצפה אבל השאלה היא פשוטה, התקרה שהיה צריך לעשות אותה מחדש הרצפה למעשה התקרה של המרתף

ת: 40 מטר 41 מטר

כ.ה. חיים פס: 40 מטר

ת: 41 מטר

כ.ה. חיים פס: אז למה

ש: אז אתה אומר לנו

כ.ה. חיים פס: (לא ברור, מדברים ביחד) 75?

ש: אתה אומר לנו בסעיף 1 המחיר ששולם סביר בהחלט.

ת: יכול להיות שלקחתי את זה

ש: יכול להיות שזה קשקוש?

ת: יכול להיות שלקחתי את זה כמו שאמרתי בגלל שאת הריצוף עשו על 75 מטר אז לקחתי את הרצפת בטון גם כן על השטח של ה- 75 מטר ולא על 41 מטר שמדדתי.

בסיכומיהם טוענות הנתבעות ביחס לסכום התביעה כי זה מופרז והוכנסו בו הוצאות שאינן קשורות לעניין התיקונים שנדרשו בעקבות הנזק. למשל, טוענות נתבעות כי התובעים חישבו כחלק מכתב התביעה את עבודות הנגרות (מטבח) על אף שמימלא התכוונו לבצע עבודות אלו כחלק מהשיפוץ וכן הכניסו לחישוב את עבודות חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה שנדרשו לבצע על ידי מהנדס העירייה ולמעשה לא היו נדרשות כחלק מתיקון הנזק.

עיון בחוות דעתו של המהנדס קרבצ'יק דווקא מציגה תמונה לפיה הוא ערך חישובים הנוגעים לעלויות תיקון הנזק שנגרם ולא לדברים אחרים שנדרשו. בעמוד 10 לחוות דעתו קרבציק מתייחס לעלויות השונות תוך שמציין במפורש כי לא כלל את עלות האריחים שכן ממילא היה תכנון להחליף אריחים, כמו כן לא כלל בחישוב הוצאות עבור כלים סניטריים ובסה"כ לא כלל בחישוב סך של 39,295 ₪ של הוצאות שלא היו קשורות בתיקון הנזק.

טענת הנתבעות כי היה צריך לתקן שטח רצפה בגודל 34 או 41 מ"ר בלבד הינה טענה מיתממת. לא ניתן ליצוק מחדש ריצפה בשטח מוגבל בלבד אלא כאשר קיים נזק נרחב יש ליצוק רצפה חדשה באופן מלא – קביעה זו אינה דורשת חוות דעת מומחה והיא בגדר ידיעה שיפוטית. יש לציין כי התובעת 2 אף מסרה בעדותה כי המהנדס מטעם העירייה סימן בדירה את שטח הרצפה שכלל לא רק את אזור הסלון אלא אף את המסדרון וחדר נוסף שהיו כולם מעל לחלל שהתגלה והיה עליהם להחליף כל אזור זה. משהתגלה החלל הנרחב מתחת לרצפת דירת התובעים היה עליהם לבצע הוראות מהנדס העירייה כלשונן לצורך תיקון הליקויים והסרת צו המבנה המסוכן לדירה.

עוד אציין כי ניסיון הנתבעות לטעון כי מאחר והנזק התגלה באזור הסלון יכלו התובעים להתגורר בדירה בזמן התיקון והשיפוץ הוא היתממות ויש לדחותו בשתי ידיים. כאשר נדרשות עבודות נרחבות לרבות יציקת רצפה מחדש ועבודות נוספות ברי כי אין יכולת ממשית להתגורר בדירה, ודאי כאשר מדובר באנשים מבוגרים.

עגמת נפש

נדמה כי די בקריאת כתב התביעה ושמיעת עדותה של התובעת 2 בפניי כדי להתחיל ולשער את עגמת הנפש, הטרדה ומפח הנפש האדיר שנגרמו לתובעים עקב האמור לעיל. מדובר בזוג מבוגר שלאחר שגרו עשרות שנים בדירתם ועם יציאתם לפנסיה ביקשו לערוך שיפוץ מינורי יחסית בדירתם ולשם כך אף ייחדו כספים שחסכו לאורך שנים. והינה, שוד ושבר, הסתבר לתובעים כי דירתם נבנתה ברשלנות, הוצא לדירתם צו מבנה מסוכן, הם נאלצו מומחים ולשכור דיור חלופי ואף נדרשים להוצאות גדולות ומרובות על מנת לעמוד בתנאים שנקבעו על ידי מהנדס העירייה לצורך תיקון הליקויים וחזרה לדירתם. נקל לשער את עגמת הנפש ואף החרדה שאחזה בתובעים נוכח כל האמור ובשל כך מצאתי לקבל את מלוא תביעתם בגין ראש נזק זה.

סוף דבר

מכל האמור לעיל אני מורה כי הנתבעות, יחד ולחוד, ישלמו לתובעים את תביעתם כמפורט להלן:

• 228,472 ₪ בגין עלות העבודות שבוצעו לשם תיקון הליקוי.

• 69,800 ₪ בגין עוגמת נפש והוצאות שונות של התובעים לרבות שכירת דיור חלופי בעת השיפוצים.

• 6,000 ₪ שכר טרחת מומחה.

• לאור היקף המסמכים שהוגשו בתיק והדיונים שנדרשו (2 דיוני קדם משפט ודיון הוכחות) פוסק שכר טרחת עורך דין בסך 54,768 ₪ בצרוף מע"מ כחוק.

ביום 20.12.2023 ניתנה החלטה ע"י כבוד השופט ג. ארנברג לפיה על התובעים לצרף פסק דין פורמלי לחתימה כנגד נתבעת 3 בהעדר הגנה אולם, התובעים לא עשו כן. בהיעדר חתימה על פסיקתא קודמת ביחס לנתבעת 3 חייבות בפסק הדין הנתבעות 1-3 כולן ביחד ולחוד.

הסכומים האמורים ישולמו בתוך 30 יום מהיום כשהם נושאים הפרשי ריבית שקלית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, ט' כסלו תשפ"ו, 29 נובמבר 2025, בהעדר הצדדים.