פס"ד בתביעה להורות על ביטול הסכם לרכישת דירה בשל ליקויי רטיבות

לפניי תביעה להורות על ביטול הסכם לרכישת דירה ברמלה בשל ליקויי רטיבות.

להלן עיקרי הטענות בכתב התביעה:

1. הנתבע היה בעל זכויות בדירת מגורים הנמצאת בבניין ברחוב אלי כהן 8 ברמלה הידועה כגוש 5605, חלקה 4 (להלן ובהתאמה: הבניין ו-הדירה). התובעים רכשו מהנתבע את הדירה בהסכם מכר מיום 12.8.2021 (להלן: ההסכם), וכנגד תשלום מלוא התמורה המוסכמת בסך של 1,190,000 ₪, קיבלו את החזקה בדירה ביום 31.12.2021 [בכתב התביעה נכתב בטעות התאריך 31.12.2022].

    

2. בסעיף 3.5 להסכם התחייב הנתבע למסור לתובעים את הדירה במצבה כפי שהיא ביום חתימת ההסכם, כשהדירה ותשתיותיה תקינים. בסעיף 3.6 להסכם הצהיר הנתבע שלא ידוע לו על פגם או על מום גלוי או נסתר בדירה שלא גילה לתובעים על אודותיו. בסעיף 1 להסכם נקבע שהפרת סעיפים 3.5 ו-3.6 הנ"ל מהווה הפרה יסודית המזכה את התובעים בביטול ההסכם ובפיצוי מוסכם.

    

3. התובעים ביקרו בדירה בטרם רכישתה, אך לא התאפשר להם לבדוק אותה ביסודיות, בשל העובדה שהנתבע התגורר בה יחד עם אשתו ושלושת ילדיהם, וגם בשל כך שהייתה מרוהטת. במעמד קבלת החזקה בדירה, ולאחר שהנתבע פינה אותה מרהיטיו ומטלטליו, ראו התובעים כתם רטיבות בפינת תקרת חדר הילדים שהייתה מוסתרת בעבר על ידי ארון בגדים. כאשר שאלו את הנתבע על כך, הוא הסביר להם שבעבר היה ליקוי רטיבות במקום, אך הוא תיקן אותו והבעיה נפתרה. התובעים האמינו לנתבע והסכימו לקבל ממנו את החזקה בדירה, על סמך המצג שהציג בפניהם כי הוא תיקן את ליקוי הרטיבות, אך במהרה התגלה להם שלא כך הם פני הדברים. ימים ספורים לאחר מכן, כשביקש התובע לצבוע את הדירה לפני כניסתם אליה, התברר שאותו כתם בפינת תקרת חדר הילדים עדיין לח, והתובע לא הצליח למרוח שכבת שפכטל מעליו כדי לתקנו ולצבוע את התקרה.

    

4. התובעים סברו לתומם שייתכן שבחלוף עונת החורף, הכתם יתייבש והבעיה תיפטר מאליה. ואולם עם חלוף הזמן, הסתבר שיש בדירה ליקויי רטיבות חמורים במוקדים רבים שרק הולכים ומתרחבים, ואינם בני תיקון. כתם הרטיבות בתקרת חדר הילדים הלך והתפשט, עד כדי כך שמים החלו לטפטף מהתקרה על גב הארון שבחדר וגרמו נזקים לארון. התובעים נאלצו לכסות את הארון בפלסטיק ולהניח קופסה כדי לאסוף את המים המטפטפים. הרטיבות התפשטה לתקרת הסלון, ואף משם החלו לטפטף מים על הרצפה. עוד הסתבר שיש רטיבות גם בקיר חדר השינה של ההורים ובתקרת חדר הרחצה.

    

5. ערב חתימת ההסכם ידע הנתבע היטב על ליקויי הרטיבות, או לפחות היה עליו לדעת עליהם מכוח מגוריו בדירה. הנתבע לא הצליח לתקן ליקויים אלה כראוי, ולכן החליט למכור את הדירה לתובעים ולהיפטר ממנה, תוך הסתרת הליקויים מהתובעים והטעייתם.

    

6. למרות זאת, ועל אף שברור שמדובר בהפרה יסודית של ההסכם, ביקשו התובעים להימנע מביטול ההסכם, וניסו לפתור את ליקויי הרטיבות בעצמם. לכן, מצד אחד פעלו לרישום הדירה על שמם בחברת לורם וברמ"י, ומצד שני איתרו מספר הטלפון של בעל הדירה שמעל דירתם, דירה 4, שבה נמצאים מוקדי הרטיבות ומקורותיהם. לבקשת התובעים, ביום 25.05.2022 שוחח בא כוחם עם בעל דירה 4, וביקש ממנו לטפל בבעיה, אך הוא דיבר באלימות מילולית, טען שדירתו מוחזקת מזה שנים בידי פולשים עבריינים שאינם משלמים לו דמי שכירות והוא חושש להתקרב לדירתו, ולאחר מכן ניתק את הטלפון. בעקבות אותה שיחה שוחח ב"כ התובעים עם הנתבע וביקש ממנו לדבר עם בעל דירה 4, אך הנתבע הסביר שלא ניתן לתקשר עימו. הנתבע טען שגם הוא סבל בעבר מנחת זרועו של בעל דירה 4, במסגרת מחלוקת ביניהם שנוצרה בשל ליקויי הרטיבות, אך לטענת הנתבע, הם התפשרו והליקוי תוקן.

    

7. כשליקויי הרטיבות התפשטו והחמירו, אזר התובע אומץ ועלה למחזיקים של דירה 4 כדי לבקש מהם לבצע את התיקון הנדרש. התובע התרשם מהתנהגותם באופן שאינו משתמע לשתי פנים שאין בכוונתם לתקן את הליקויים שגורמים לרטיבות בדירה, וגם לא לאפשר לאף גורם להיכנס לדירה 4 או לפנות אליהם בכלל בעניין.

    

8. ביום 3.8.2022 פנה ב"כ התובעים לב"כ הנתבע בהסכם, עו"ד ויקטור רנתיסי, וביקש שהנתבע ינסה לפתור את ליקויי הרטיבות, כפי שלטענתו פתר אותם בעבר, לפני מכירת הדירה לתובעים, שאם לא כן, התובעים מבקשים לבטל ההסכם. עו"ד רנתיסי דיבר עם הנתבע, אשר יצר קשר עם ב"כ התובעים ביום 8.8.2022 והבטיח לדבר עם השכנים ולשכנע אותם לתקן את הליקויים שגורמים לרטיבות בדירה.

    

9. כמצוות סעיף 1 להסכם, פנו התובעים לנתבע ביום 1.9.2022 במכתב רשמי, בדרישה לתקן את ההפרה. התובעים הבהירו לנתבע שהסתרת ליקויי הרטיבות בהסכם והטעייתם מהווים הפרה יסודית, ודרשו ממנו לתקן את ההפרה באמצעות תיקון ליקויי הרטיבות בתוך 14 ימים, שאם לא כן, יבקשו לבטל את ההסכם ולבצע השבה.

    

10. הנתבע השיב למכתב הנ"ל בהודעת וואטסאפ מאותו יום כי הוא מטפל בבעיה, אף שאינו חייב לעשות זאת, והוסיף: "מסרתי את הדירה לשביעות רצון הקונה הוא נכנס וראה הכל מתוקן. כל מה שקרה אחרי זה לא קשור אלי. זה קשור לשכנים למעלה. אני בסה"כ מנסה לעזור מתוך כוונה טובה". תשובת הנתבע מהווה הודאת בעל דין בכך שהוא ידע על ליקויי הרטיבות, והסתיר אותם מהתובעים. אם "הכל מתוקן", מדובר בתיקון קוסמטי וזמני שנועד להטעות את התובעים, להציג בפניהם מצג שווא שלפיו הדירה תקינה, לרמות אותם ולגרום להם להתקשר עם הנתבע בהסכם. עצם העובדה שנותרו ליקויי רטיבות עקשניים, פעילים ומתפשטים בדירה מוכיחה שהנתבע לא הצליח לתקן אותם כנדרש.

     

11. התובעים פנו למומחה לצורך איתור הנזילות ומקורות הרטיבות. המומחה ערך ביקורת מורחבת בכל הדירה ביום 21.9.2022, בעזרת מכשור וכלים מיוחדים, והתייחס בחוות דעתו לליקויים כדלקמן: א. רטיבות חמורה ופעילה בתקרת חדר הילדים המלווה בטפטוף על הארון שגרם לריקבון ולהתפרקות; ב. התקלפות וסימני רטיבות בקיר פנימי של חדר שינה הורים המהווה גם חדר ממ"ד; ג. רטיבות בתקרת חדר המקלחת; ד. ארבעה מוקדי רטיבות בתקרת הסלון. המומחה קבע שליקויי הרטיבות בתקרת הדירה נובעים מכשלים בדירה 4, שלצורך תיקונם נדרש טיפול יסודי שם. מכיוון שלא התאפשר למומחה לבקר בדירה 4, הוא לא היה יכול להמליץ כיצד לטפל בכשלים בדירה זו, אך ציין שיש לבצע בדיקה יסודית בכל מערכות המים שלה.

     

12. הנתבע לא עשה דבר, ולכן ביום 6.10.2022 הודיעו לו התובעים על ביטול ההסכם. גם מהודעה זו המשיך הנתבע להתעלם, והתובעים ממשיכים לסבול מליקויי הרטיבות. מדובר בליקויי רטיבות במוקדים רבים ובהיקף נרחב השוללים כל הנאה ושימוש סבירים בדירה, אשר אין כל דרך לתקנם בהיעדר גישה לדירה שמעליה, דירה 4. ודאי שבמצב דברים זה אין לצפות שהתובעים ימשיכו לגור בדירה פגומה.

     

13. הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית וכן הפר את סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר) ואת סעיפים 12 ו-15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). לפי סעיף 16 לחוק המכר והפסיקה המתייחסת אליו, כאשר המוכר אינו מגלה מידע שהיה עליו לגלות, אין להחיל את הכלל של "יזהר הקונה", ורק ידיעה ממשית של הקונה תפטור את המוכר מחובתו לשאת בתוצאות אי הגילוי.

     

14. התובעים טוענים כי הם זכאים להשבה של כל סכום ששילמו עבור הדירה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, כמפורט בכתב התביעה, ובסה"כ 1,258,427 ₪.

     

להלן עיקרי הטענות בכתב ההגנה:

1. הן בעת החתימה על ההסכם והן במועד מסירת הדירה, לא היה ידוע לנתבע על כל מום נסתר בדירה, והוא לא הסתיר מהתובעים מומים נסתרים שהיו ידועים לו. באותה עת, כל מערכות הדירה היו תקינות, והנזילה המתוארת בכתב התביעה החלה רק לאחר מועד מסירת החזקה בדירה לתובעים.

    

2. לחלופין, אף אם הייתה נזילה במועד מסירת החזקה, הרי שבמועד החתימה על ההסכם, הנתבע לא ידע ולא היה עליו לדעת כי קיימת נזילה מדירה 4 שמעל דירתו, ולכן לא היה לו מה לגלות לתובעים במעמד החתימה.

    

3. בעת מסירת החזקה, ערכו התובעים יחד עם הנתבע סיור בדירה, וגילו כי בפינה של החדר ששימש חדר ילדים קיים כתם יבש המעיד שהייתה במקום רטיבות שהתייבשה. באותו מקום היה ארון בגדים בגובה של עד כ-5 ס"מ מהתקרה, ולכן אם הייתה נזילה, הנתבע מעולם לא ידע עליה ולא היה יכול לדעת עליה. התובעים בדקו שהכתם יבש, והודיעו לנתבע כי ממילא הם מתכוונים לצבוע את הדירה, ולכן הם יצבעו בעצמם את התקרה. מטענות התובעים עולה כי הכתם התגלה רק לאחר הסרת ארון הבגדים שהיה בנוי בצמוד לקיר, ומכאן שהתובעים עצמם מודים שלא הייתה אפשרות לראות את המום שהיה נסתר.

    

4. לאחר מסירת החזקה, ולצורך רישום הזכויות בדירה על שם התובעים, בחודשים ינואר עד מרץ 2022 היה תובע 1 (להלן: התובע) בקשר טלפוני עם הנתבע, הם החליפו ביניהם מסמכים, ולא עלתה שום תלונה כי קיימת נזילה בדירה. רק בסביבות אפריל או מאי 2022, כארבעה עד חמישה חודשים לאחר מועד המסירה, פנה לראשונה התובע לנתבע והודיע לו כי קיימת בעיית נזילה בדירה, וכי הוא מתבקש לתקן אותה. הנתבע הבהיר כי הדירה נמסרה תקינה לחלוטין, למעט הכתם שהוסכם במועד המסירה שהוא יבש לגמרי ושהתובעים יצבעו את הדירה בעצמם.

    

5. למרות זאת, הנתבע פנה אל בעל דירה 4, וביקש ממנו לתקן את הנזילה. תשובתו הייתה שהנזילה תוקנה. פנייה זו נעשתה בניסיון לעזור לתובעים לפתור את הבעיה שלהם בלבד, ואין בכך בכדי להעיד שהנתבע הבין כי הוא מחויב לפעול לתיקון הנזילה. די בעובדה שהנזילה התגלתה רק בחודש אפריל 2022, כארבעה חודשים לאחר המסירה, כדי להוכיח שבמועד מסירת הדירה לא הייתה כל נזילה פעילה. ראיה נוספת לכך היא כי ארון הבגדים, שמאחוריו התגלה הכתם, פורק ונבנה מחדש בדירתו החדשה של הנתבע, והוא לא סבל מנזקי מים כלל. כמו כן, במעמד המסירה לא הייתה כל רטיבות בממ"ד. לו אירעה הנזילה לפני מועד המסירה, היא הייתה מתפשטת לכל הפחות לממ"ד שהוא סמוך לחדר הילדים.

    

6. בניגוד לנטען בכתב התביעה, מספר שנים לפני מכירת הדירה לתובעים הייתה נזילה לא משמעותית מהדירה בקומה העליונה, שמקורה היה בכלל בחדר האמבטיה. הנתבע פנה אל בעל הדירה, והוא או מי מטעמו תיקן את הנזילה לאלתר.

    

7. לא מתקיימות הוראות סעיף 15 לחוק החוזים, שחלות רק כאשר מדובר בהטעיה של הצד השני לחוזה או של מי מטעמו. הנתבע מפנה לפסיקה שלפיה לא מתקיימת הטעיה כאשר הצד השני אינו מודע לפרט מסוים.

    

8. כשמונה חודשים לאחר מועד המסירה, ולאחר שהחלו התובעים לסבול מהתגברות הנזילה, הם פנו שוב לנתבע בבקשה שיעזור להם להתנהל מול בעל דירה 4 או המחזיקים בה, כדי שיתקנו את הנזילה. פנייה זו נעשה לאחר שארבעה חודשים קודם לכן, מתוך רצון טוב, ניסה הנתבע לעזור לתובעים ופנה לשוכרים שמתגוררים בדירה 4.

    

9. מדובר בדירה יד שניה שאיננה חדשה, ואין כל סיבה שהמוכרים ייטלו על עצמם לתקן תיקונים או לדאוג ליישב סכסוכים בין התובעים ליתר בעלי הזכויות בבניין. ממכתב ההתראה שנשלח לנתבע ביום 1.9.2022 עולה כי התובעים יודעים שמקור הנזילה הוא מהדירה שמעליהם, אך מבקשים לקבוע כי הנתבע, שהיה בעל הדירה עד ליום 21.17.2021, חייב בתקופת אחריות כלפי התובעים.

    

10. דוח השמאי הוא מיום 21.9.2022, למעלה מתשעה חודשים לאחר מסירת החזקה בדירה, ואין בו כדי להוכיח את התביעה כלל. כל שעולה מהדוח הוא שנכון לחודש ספטמבר 2022 קיימת בעיית נזילה שמקורה בדירה 4 שמעל דירתם, ויש צורך לבצע תיקונים. לא נקבע בדוח כי במועד מסירת החזקה בדירה, דהיינו ביום 31.12.2021, הייתה נזילה פעילה בדירה. אם הדוח נכון, היה על התובעים להגיש תביעה נגד בעלי דירה 4 או השוכרים המתגוררים בה, ולתבוע את נזקיהם.

     

11. התובעים ניסו להסדיר את בעייתם מול הבעלים של דירה 4, שמקור הנזילה ממנה, אולם מאחר שלא עלה בידיהם לעשות זאת, הם מנסים, בדרך עקיפה, לתלות את האשמה בנתבע. התובעים מבקשים לבטל את ההסכם עם הנתבע, כאילו הוא צד לסכסוך שבין התובע לבעל דירה 4.

     

12. לאור כל האמור לעיל, הנתבע כלל לא הפר את הוראות ההסכם. אם בכל זאת ייקבע שהנתבע הפר את ההסכם, הרי שלפי הפסיקה, על בית המשפט לשקול את מכלול הנסיבות שאירעו החל ממועד כריתת ההסכם ועד למסירת החזקה לתובעים, כולל בחינת אשמו התורם של כל צד.

     

המותב הקודם שדן בתיק החליט למנות מומחה מטעם בית המשפט כדי שיבדוק את הנזילות בדירה, יחווה דעתו אם מדובר בנזילות חדשות או שהיו נזילות חוזרות ונשנות בעבר בעת שהנתבע התגורר בדירה, ויתייחס למקור הנזילות ולדרכי התיקון. המומחה הראשון שמונה הודיע שאינו יכול לקבל על עצמו את המינוי, וכך גם המומחה השני. שני המומחים התייחסו בהודעותיהם, בין היתר, למורכבות חוות הדעת המבוקשת ולמשאבים הרבים שיידרשו לצורך הכנתה. לבסוף הגיעו הצדדים להסכמה בעניין מינוי מומחה שלישי, מר ארז רובין מחברת תרמוטסט. בהחלטת בית המשפט מיום 23.7.2023 נקבע כי על מר רובין להתייחס למקור הרטיבות והנזילות בדירה ולקבוע אם גם בעבר, בתקופה שבה החזיק בדירה הנתבע או מי מטעמו, אותו מקור גרם לנזילות חוזרות ונשנות. המומחה לא התבקש להציע דרכים לתיקון הנזילות. מר רובין הציג בחוות דעתו את ממצאי הבדיקות התרמיות והוויזואליות שערך, וקבע שממצאים אלה מעידים על חדירת מים אל תקרת הדירה לאורך שנים, ולפי הערכתו יותר משלוש שנים. בהמשך השיב מר רובין בכתב לשאלות הבהרה של הנתבע.

לאחר הגשת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, הוגשו תצהירי עדות ראשית והתיק הועבר לטיפולו של הח"מ. מטעם התובעים הוגשו תצהירים של התובע, תובעת 2 (להלן: התובעת), בנם של התובעים - מוחמד בן טוחי (להלן: מוחמד), בתם - איה טוחי (להלן: איה) ושני שכנים בבניין – פאדי אבו קאשף (להלן: פאדי) וזיאד אבו גאנם (להלן: זיאד). כמו כן הוגשה חוות דעת של מומחה מטעם התובעים, מר עופר טולדנו, שנערכה לפני הגשת התביעה. מטעם הנתבע הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבע עצמו ושל אשתו - אמנדה אל חורי, וכן הוזמן לעדות המתווך בעסקה בין הנתבע לתובעים - מר פרח ואהב. לאחר הגשת התצהירים ולפני דיון ההוכחות הראשון, ביקשו התובעים להגיש חוות דעת משלימה של המומחה מטעמם. בקשתם התקבלה כנגד תשלום הוצאות לנתבע, ונקבע שהנתבע יהיה רשאי להגיש חוות דעת נגדית. חוות הדעת המשלימה מטעם התובעים הוגשה ביום 19.9.2024, וימים ספורים לפני דיון ההוכחות, ביום 29.10.2024, הוגשה חוות דעת של מומחה מטעם הנתבע, מר אלכס הלר.

התקיימו שני דיוני הוכחות שבמהלכם נחקרו כל העדים והמומחים הנ"ל. בהמשך הוגשו סיכומים מטעם הצדדים בכתב.

דיון

עדויות על נזילות בעת שהנתבע ובני משפחתו התגוררו בדירה

פאדי, שכן שגר בעבר בקומה הרביעית בבניין, הצהיר כי במשך שש-שבע שנים לפני שהנתבע מכר את הדירה לתובעים, הוא התלונן על רטיבות ועל נזילות חוזרות ונשנות בדירה שהייתה בבעלותו. לפי תצהירו של פאדי, מדובר בבעיית רטיבות קשה שכל הדיירים בבניין סובלים ממנה. כמו כן הצהיר כי הנתבע ביקש ממנו להעיד שלא היו בעיות רטיבות בדירה, אך הוא סירב לעשות זאת.

בחקירתו הנגדית חזר פאדי והעיד כי הנתבע ביקש ממנו לתת עדות שקר שלפיה לא הייתה שום רטיבות בדירה (עמ' 83 ש' ש' 10-1). עוד עלה מעדותו של פאדי כי בעת שהנתבע גר בדירה, הוא ביקש ממנו עזרה בפנייה לשכנים מלמעלה בעניין בעיית הרטיבות. פאדי העיד שהוא היה אצל הנתבע בדירה וראה כי "החדר הימני ואמצע מהסלון היה לו רטיבות". בהמשך העיד פאדי שביקר בדירה פעמיים וראה שהבעיה ממשיכה:

"והייתה הבעיה של הרטיבות והיא נמשכה. בחדר זה בכלל הכל היה שחור... ראיתי את זה בעיניים שלי... איזה פעמיים... כן. בין כל פעם לפעם בערך איזה 5-4 חודשים... בזווית של הקיר... הכל שחור, כתם ברוחב של מטר ומשהו והולכת טיפה לכיוון הסלון... ממש כאילו הטיח כמעט יורד" (עמ' 81 ש' 35-21).

לשאלת בית המשפט מתי היה בדירה וראה את כתמי הרטיבות, השיב: "זה היה לפני שייקנו את הבית [לפני שהתובעים קנו – מ"ת] לפחות בשנתיים. מינימום שנתיים" (עמ' 87 ש' 33-26). כשנשאל אם נכנס לדירה וראה אותה גם לפני המועד הנ"ל או אחריו, השיב בשלילה, והעיד שמאז ועד שהתובעים נכנסו לדירה, הוא לא נכנס אליה (עמ' 89 ש' 28-21).

פאדי העיד שהוא ניסה לסייע לנתבע לפנות לשכנים בדירה שמעל לצורך תיקון הבעיה, אך הם סירבו לשתף פעולה: "פנינו לבעלים, לא נתנו יחס, לא רוצים לתקן ולא רוצים לשפץ" (עמ' 81 ש' 12). בהמשך העיד: "פנינו לשכן, לא נתן יחס. אמרנו 'בוא נעשה אינסטלציה זה, תעזור לבן אדם הזה', לא היה יחס ולא עזר לו בכלום." (עמ' 82 ש' 4-3). לפי עדותו של פאדי, השוכר של דירה 4, אבו גאנם, לא נתן להם להיכנס לדירה שלו, אך הם נכנסו לשם פעם אחת: "אבו גאנם לא היה נותן לנו. נכנסנו פעם אחת לריצוף, ראינו את המקלחת וזה... פנינו לזה, בעל הדירה. לא היה יחס בכלל" (עמ' 83 ש' 30-26).

אציין כי הנתבע ואשתו טענו שבצאתו של פאדי מאולם בית המשפט, הוא איים עליהם ואמר בין היתר שידקור את הנתבע ויהרוג אותו (עמ' 118-117). לא ברור מה היה לדידם הרקע לאיום, שכן לכאורה אין לפאדי כל עניין אישי בתיק זה, ואף עלה מעדותו שהוא עזב את הבניין בחודש אוקטובר 2023, כשנה לפני מועד הדיון (עמ' 83 ש' 33-31). פאדי לא הוזמן להיחקר בשנית, ולכן לא ניתנה לו הזדמנות להציג את גרסתו בנוגע לאירוע הנטען.

זיאד, שמתגורר יחד עם בני משפחתו בשכירות בדירה 4 החל משנת 2018, הצהיר כי במשך שנים לפני שהנתבע מכר את הדירה לתובעים, הוא התלונן על רטיבות ונזילות חוזרות ונשנות בדירה שבבעלותו. גם זיאד הצהיר שמדובר בבעיה קשה שממנה סובלים כל הדיירים בבניין, וטען שאף אחד אינו יודע לפתור אותה. לפי תצהירו של זיאד, הוא נאלץ לבצע לפחות שני תיקונים בדירתו בעת שהנתבע גר בדירה שמתחתיו. בהקשר זה הצהיר שפירק את כל ריצוף השירותים והחליף את הצנרת, אך הבעיה לא נפתרה.

בחקירתו הנגדית העיד זיאד שיש לו "המון המון קבלות וחשבוניות" על תיקונים שביצע בדירה שהוא מתגורר בה (עמ' 228 ש' 25-24). כשנשאל מתי בוצעו התיקונים אצלו, העיד כך:

"שנייה תוקן פעמיים בוא בוא נתחיל מזה תוקן פעמיים שהיה לפני טוחי שהיה בבית... זה לפני זה לפני 22 2022 זה, זה אולי לפני ב-2018 זה כבר על הקיר בוא נתחיל מזה. כן אני תיקנתי כמה פעמים אבל אם יש בעיה בצנרת עצמה שהצנרת היא לא טובה אז זה לא אשמתי. יש קבלות יש עניינים..." (עמ' 234 ש' 29-22).

לאחר מכן העיד זיאד שאין נזילה בכל הבניין אלא רק בקומה של התובעים ובקומה שלו. לגבי הקומה שמעליו, העיד כי הייתה נזילה שתוקנה, ועכשיו הוא לא יודע אם עדיין יש שם נזילה או לא (עמ' 234 ש' 36-33). כך תיאר את הנזילות ואת התיקונים שבוצעו:

"אני תיקנו מיליון אלף פעם ולא פעם ואמרתי לך גם סימון יכול להעיד על זה. הוא ראה את התיקונים בעיניים שהיינו שוברים שירותים, שוברים שירותים ומרכיב את הכל מחדש מול העיניים שלו..." (עמ' 235 ש' 14-6).

בהמשך העיד ש"כבר נמאס לי מרוב שסימון דיבר על הנזילה" (עמ' 235 ש' 36-25). לשאלת בית המשפט אילו תיקונים בוצעו, השיב זיאד שבמקלחון פתחו את המרצפות והחליפו שם את כל הצנרת. לשאלה מתי בוצע תיקון זה, השיב: "זה היה ב-2021" (עמ' 236 ש' 27-7).

בהמשך הבהיר זיאד כי ביצע תיקונים בדירתו שלוש פעמים בתקופה שבה הנתבע התגורר בדירה (עמ' 238 ש' 18). לפי עדותו של זיאד, בפעם השלישית, הנתבע פנה אליו לאחר שמכר את הדירה, וזיאד הציע לעשות אצלו תיקון נוסף, ימים ספורים לפני מועד כניסתם של התובעים, אך לא הצליחו לתקן את הנזילה:

"יש לנו, כבר לפני שיצא סימון היה לנו כמה בעיות. סימון מכר את הבית אמר שאני יוצא, אז אמרתי לו אין בעיה אנחנו נבצע תיקון. ביצעתי תיקון, הוא יודע על זה, הוא יודע על כל התיקונים סימון, והצעתי תיקון לפני שהם ייכנסו בכמה ימים ועדיין הנזילה עדיין זה לא לא, הבאתי מישהו מומחה מטעמי אני ואמר שזאת הבעיה מהצנרת שיש בבניין הצנרת של הביוב" (עמ' 238 ש' 29-24).

לקראת סוף החקירה חזר ושאל בית המשפט מתי בוצע התיקון האחרון בעת שהנתבע התגורר בדירה. על כך השיב זיאד ש"האחרון, אם אני לא טועה, אם אני לא טועה, זה היה בסוף 2021", והוסיף שאז החליפו את הצינורות לפלסטיק ועשו תיקון בשתי מקלחות. לפי עדותו, "אחר כך חודש לא שמעתי מהנתבע, ואז הוא בא להתלונן על עוד נזילות" (עמ' 242 ש' 21-8).

התובע העיד שלאחר שעברו לגור בדירה, השכנים אמרו להם שכל הזמן היו שם בעיות: "אחרי שאני גרתי שם כל השכנים אומרים לי: 'זה הבית, כל הזמן יש בו בעיות, איך קנית את זה?' מאיפה אני יודע? אני גר ביפו לא ברמלה". כמו כן העיד ששמע שהיו לנתבע בעיות עם השכנים: "...היה לו סיפור גדול עם השכנים שלו למעלה... ולא רצו לשפץ, מעליו" (עמ' 173 ש' 35-22). לשאלה אם כך, איך הנתבע עשה את הדירה שלו כזו יפה, השיב: "כי היה לו, תשמע הוא היה, היה הולך לשכנים כמה פעמים ומבקש מהם והיה נכנס, והעד שבא ביניהם עם השכנים היו מסדרים, שוב פעם חוזרת הבעיה... כל שנתיים היו עולים" (עמ' 191 ש' 32-22). בהמשך העיד התובע כי היו שכנים נוספים שידעו על הרטיבות, אך הם לא הרגישו בנוח להעיד נגד הנתבע שהיה שכן שלהם במשך זמן רב (תחילת עמ' 216).

מנגד, בסעיף 31 לכתב ההגנה נטען כי מספר שנים לפני מכירת הדירה לתובעים הייתה "נזילה לא משמעותית מהדירה בקומה העליונה", שמקורה היה בכלל בחדר האמבטיה. עוד נטען כי הנתבע פנה אל בעל הדירה, והוא או מי מטעמו תיקן את הנזילה לאלתר. ואולם, בתצהיר עדותו הראשית של הנתבע שכולל טענות משפטיות רבות והפניות לפסיקה, אין התייחסות עובדתית כלשהי לנזילה שהייתה בדירה שבקומה העליונה או לתיקון הנזילה. ברי כי היה על הנתבע להתייחס לעניין זה בתצהירו, לציין מתי התגלתה הנזילה (תוך ציון המועד המשוער, גם אם לא זכר את התאריך המדויק), ולפרט ממה היא נבעה, אילו סימני רטיבות נראו לעין בדירתו ומה נעשה כדי לתקן את הנזילה.

בחקירתו הנגדית של הנתבע, כשהופנה לטענה בסעיף 31 לכתב ההגנה בעניין הנזילה מהקומה העליונה, השיב כך:

"לא הייתה נזילה בוא נתחיל מזה, לא הייתה נזילה היה כתם, היה כתם במקלחת. זה לא היה נזילה אפילו, זה היה כתם במקלחת, שבזמנו ביקשתי מהשכנים לבדוק מה מה, מה הבעיה וזהו. והיה שם איזושהי בעיה בין האריחים שתיקנו את זה וזהו 4 שנים לפני" (עמ' 291 ש' 12-6).

לשאלה כמה זמן נמשך התיקון בדירה שמעליו, השיב הנתבע: "לא יום יומיים. שבוע, לא יותר מזה". לאחר מכן העיד שהשכן תיקן משהו מסביב לביוב, וכשנשאל אם עשה רובה מסביב, השיב: "מה שצריך לתקן הוא תיקן כי לא היה שום דבר אחרי זה". מעדותו של הנתבע עלה שהוא ראה במו עיניו את התיקון שעשה השכן: "אני עליתי אליו למעלה לראות איך הוא תיקן". כשנשאל באיזו שנה בוצע התיקון, השיב תחילה: "אם אני לא טועה, 18 19 18", אך לאחר מכן העיד שבאותה תקופה כבר היו לו שני ילדים, ובנו השני נולד ב-30.11.2019, כך שלשיטתו, התיקון בוצע לכל המוקדם בסוף שנת 2019 (עמ' 293 ש' 35 עד עמ' 295 ש' 11). בהמשך נשאל הנתבע שוב אם ביקר בדירה שמעל, והשיב: "אמר[תי] זה היה פעם אחת שהיה את הבעיה וזהו... אז שהיה את התיקון במקלחת זה הכל". לשאלה אם זה היה כשעשו את הרובה, השיב הנתבע בחיוב, וכשנשאל אם "לא פירוק ריצוף לא פירוק ריצוף והחלפת צנרת ואסלות וזה לא היה", השיב: "אף פעם בחיים לא" (עמ' 320 ש' 25-18).

לגבי פאדי העיד הנתבע שהיחסים איתו היו "טובים מאוד" ושהוא "לא יודע מה עשיתם והתחיל לאיים עליי מחוץ לבית המשפט". הנתבע הופנה להצהרתו של פאדי כי הנתבע ביקש ממנו להעיד שמעולם לא היו נזילות ורטיבות בדירה, ועל כך השיב: "אני לא ביקשתי ממנו [מפאדי – מ"ת] שיעיד לטובתי בוא נתחיל מזה לא ביקשתי ממנו שיעיד לטובתי ביקשתי ממנו שיבוא יעיד על הדברים איך שהם..." (סוף עמ' 313 ותחילת עמ' 314). כשהתבקש להתייחס להצהרותיו של פאדי בנוגע לרטיבות שראה בדירה, השיב הנתבע: "פאדי אף פעם לא היה אצלי בדירה". לאחר מכן העיד "פעם אחת שהוא היה בדירה שלי כששיפצתי את הדירה" (עמ' 320 ש' 17-13). בהקשר זה אציין שהועלו גרסאות סותרות לגבי מועד השיפוץ. המתווך, פרח ואהב, העיד שבשנת 2020 פרסמו את הדירה למכירה, ובמודעה נכתב שהדירה עברה שיפוץ כללי לפני שנה, אך לדבריו הוא העתיק את הדברים מפרסום קודם של הדירה משנת 2019, כך שלמעשה לפי מה שהנתבע אמר לו, הדירה עברה שיפוץ בשנת 2018 לערך (עמ' 108 ש' 35-17). לעומת זאת, הנתבע העיד ששיפץ את הדירה פעם אחת בלבד, בשנת 2014, לפני שהוא ואשתו נכנסו לגור בה (עמ' 289), ואילו אשתו העידה שהשיפוץ נעשה בשנת 2015 (עמ' 337).

אשתו של הנתבע, אמנדה אל חורי, חתמה על תצהיר עדות ראשית בן שורות ספורות ובו הצהירה שהתובעים ביקרו בדירה מספר רב של פעמים לפני רכישתה ולדבריה, "מעולם לא היו פגמים בדירה והטענות מופרכות" (סעיף 4). גם אשתו של הנתבע לא התייחסה בתצהירה כלל לנזילה שלפי הנטען בסעיף 31 לכתב ההגנה, התגלתה ותוקנה בעבר.

בחקירה הנגדית נשאלה אשת הנתבע אם היא יודעת משהו על רטיבות או נזילה שהייתה באמבטיה, והשיבה: "פעם ראיתי לפני הרבה זמן קצת בפינה כתם יבש. ובעלי סידר אותו ואף פעם לא ראיתי אני אחרי זה עוד פעם" (סוף עמ' 329). תחילה העידה שלא ראתה את הנזילה בחדר השירותים אלא "בחדר של האמבטיה", אך כשנשאלה אם הרטיבות הייתה בחדר שיש בו גם אסלה וגם מקלחון, השיבה "במקום שיש רק אסלה", ושחוץ מחדר השירותים לא היו כתמים או רטיבויות במקומות אחרים בדירה (עמ' 330 ש' 27-2). כשנשאלה "איך הוא תיקן, את יודעת?", השיבה אשת הנתבע: "אני לא יודעת. הייתי בירושלים". לאחר מכן העידה שבעת ביצוע התיקון היא יצאה מהבית למשך סוף השבוע (עמ' 330 ש' 35-29), וזאת בניגוד לעדותו של הנתבע כי התיקון נמשך כשבוע. לגבי מועד ביצוע התיקון, העידה אשת הנתבע שהיא לא זוכרת מתי הוא נעשה, אך אישרה כי היו לה אז שני ילדים. בעקבות זאת נשאלה אם מדובר אפוא על אחרי 30.11.2019, והשיבה "פלוס מינוס" (סוף עמ' 330 ותחילת עמ' 331). כשנשאלה אם היא יודעת שבשביל לתקן את הרטיבות בדירה שלהם היה צריך לתקן משהו בדירה של השכן, השיבה שאיננה יודעת (עמ' 331 ש' 20-8).

מכאן שקיימות סתירות רבות בין העדויות שלפניי, בין היתר בנוגע לשאלות אלה: באילו מועדים התגלתה רטיבות בדירת הנתבע? מה היה היקף הרטיבות? אילו תיקונים בוצעו בדירה שמעליה, דירה 4, לצורך טיפול בבעיה ובאיזה היקף? האם התגלה מקור הרטיבות? האם הבעיה נפתרה או שחזרה על עצמה? והאם השכן מדירה 4 הציע לנתבע לבצע תיקונים נוספים ימים ספורים לפני כניסתם של התובעים לדירה?

משהודה הנתבע בכתב ההגנה שלפני מכירת הדירה לתובעים הייתה נזילה מהדירה שמעל, אשר לטענתו תוקנה על ידי בעל הדירה או אחרים מטעמו, עבר הנטל לנתבע לבסס מתי התגלתה הנזילה, מה היה היקפה, אילו ליקויים נמצאו בדירה שמעל (דירה 4) ואילו עבודות בוצעו כדי לתקן אותם. הנתבע לא הרים את הנטל הנדרש, ואף התרשמתי שלא חשף את כל האמת בנוגע לבעיית הרטיבות שהתגלתה, וניסה למזער אותה ככל האפשר. בתצהיר עדותו הראשית אין כל התייחסות לעניין זה, שנמצא בלב המחלוקת בתיק. רק בחקירתו הנגדית העיד הנתבע לראשונה שכשנתיים לפני המכירה התגלה כתם רטיבות נקודתי בחדר האמבטיה שבדירה בלבד, ולצורך הטיפול בו נדרשו תיקונים קלים בדירה שמעל. הנתבע התחמק מלהשיב בפירוט ובבירור לשאלה אילו תיקונים בוצעו, הגם שלדבריו הוא היה אצל השכן בדירה 4 וראה איך הוא תיקן. השכן בדירה 4 – זיאד ושכן נוסף - פאדי העידו שבעיית הרטיבות הייתה חמורה יותר מזו שתיארו הנתבע ואשתו, התפשטה לחדרים נוספים, חזרה על עצמה ולא נפתרה גם לאחר מספר תיקונים משמעותיים שבוצעו בדירה 4 במועדים שונים. מנגד, הנתבע לא הציג ראיות כלשהן כדי לבסס את גרסתו הכבושה בנוגע לבעיית הרטיבות והטיפול בה, ואף לא ביקש להזמין עדי הזמה, כגון בעל המקצוע שביצע את התיקונים בדירה 4 ושכנים אחרים בבניין.

הכתם שהיה קיים בחדר הילדים ביום המסירה והתפשטותו

התובעים ובנם מוחמד הצהירו כי במועד קבלת המפתחות לדירה, הם נכנסו אליה יחד וראו כתם רטיבות בפינת תקרת חדר הילדים שהייתה מוסתרת בעבר על ידי ארון בגדים. לפי תצהיריהם, כשהתובע שאל את הנתבע על כתם זה, הסביר לו הנתבע ש"הייתה בעבר בעיית רטיבות במקום" אך הוא תיקן אותה, הבעיה נפתרה ואלו רק שרידיה. התובעים הצהירו כי תחילה חשבו שבחלוף עונת החורף הבעיה תיפתר מאליה, אך הרטיבות רק החמירה והתפשטה גם לחדרים נוספים בדירה, כפי שעולה מהתמונות שצורפו בנספח 9 לתצהירים.

התובעת העידה בחקירתה הנגדית כי "כשקיבלתי את הדירה אני ובעלי והילדים שלי ראינו את הכתם האפור" (עמ' 51 ש' 29-28). בהמשך העידה כי כשראו את הכתם ביום המסירה, הנתבע אמר לתובע ש"זה כלום, זה מתייבש" (עמ' 57 ש' 15 עד עמ' 58 ש' 12). כמו כן העידה שבתחילה הכתם היה קטן, אבל אחר כך התחיל להתפתח (עמ' 69 ש' 26-10).

התובע העיד שכשראו את הכתם, הנתבע טען שלא הבחין בו קודם לכן כי היה שם ארון, ואמר שזה כתם יבש. עוד עלה מעדותו של התובע כי כשניסה לתקן את הכתם, ראה שהוא רטוב: "לקחתי סולם למחרת וניסיתי. ראיתי שזה רטוב מים ואף חומר לא יושב על זה, לא תופס. הבנתי שהנזק זה לא העניין של יבש, זה יש פה משהו" (עמ' 170 ש' 33-29). התובע העיד שבתו איה צילמה את הכתם, והפנה לתמונה שבעמוד 31 לתצהירי התובעים (עמ' 171). בתמונה שאליה הפנה רואים בבירור כתם רטיבות אפור כהה בולט על התקרה, סמוך לפינת החדר. לפי עדותו של התובע, הכתם החל להתפשט כעבור ימים ספורים ונזקי הרטיבות החמירו לאחר תקופה קצרה של מספר שבועות (עמ' 174 ש' 27-11, סוף עמ' 179 ותחילת עמ' 180).

בתם של התובעים, איה טוחי (להלן: איה) אישרה בחקירתה הנגדית כי היא זו שצילמה את התמונה בעמוד 31 הנ"ל, והציגה תאריך בטלפון שלה שלפיו התמונה צולמה ב-1.1.2022, יום לאחר מסירת המפתחות לתובעים. איה העידה שכך נראה הכתם בעת שהם נכנסו לדירה, ואביה ניסה לתקן אותו ללא הצלחה כי החומר שמרח עליו התפורר (עמ' 40 ש' 32-1). לפי עדותה, בהמשך התפשט הכתם לכל החדר שלה ויש בו רטיבות ממש קשה (עמ' 44 ש' 20-17).

מוחמד העיד כי כשנכנסו לדירה עם הנתבע הם ראו את הכתם שבתמונה 31, ותיאר את השיחה שהתנהלה בעניין זה (עמ' 198 ש' 18):

"ת: שאלנו את סימון מה זה, הוא אמר שזה היה משהו מזמן והוא תיקן את זה.

ש: תיקן את זה?

ת: כן. היה לו עוד משהו בשירותים והוא תיקן את זה גם.

ש: זה מה שהוא אמר?

ת: כן.

ש: אוקיי ואתה שמעת אותו?

ת: כן, בטח."

מכאן שלפי עדותם של התובע ומוחמד, הנתבע אמר להם במעמד המסירה שבוצעו תיקונים גם מעל אזור שבו ראו את הכתם בחדר, וזאת בניגוד לעדותו של הנתבע כי מעולם לא הייתה רטיבות כלשהי בחדר זה בעבר. אומנם בתחילה העיד מוחמד כי הכתם היה יבש, אך בהמשך העיד, כפי שעלה גם מעדותו של התובע, כי ביום המסירה הם כלל לא עלו למעלה לבדוק את הכתם. רק למחרת, הוא ואביו התחילו לצבוע את הדירה יחד עם פועל ו"כשהתחלנו לעשות שפכטל כאילו זה לא נתפס, היה כל הקיר כאילו מים" (עמ' 199 ש' 31). מוחמד העיד כי הכתם החל להתפשט לאחר ימים ספורים והחמיר לאחר כשבועיים (עמ' 200 ש' 18-17). לפי עדותו, אחרי שלושה-ארבעה ימים בדירה כבר החל טפטוף של מים (סוף עמ' 206).

זיאד העיד כי סמוך לאחר שהתובעים נכנסו לדירה, התובע אמר לו שהארון של הילדה שלהם נהרס מהרטיבות, והוא נכנס לדירה פעם אחת כדי לראות. כשנשאל אם ראה שם רק נקודה של רטיבות ליד הארון, השיב זיאד: "זה שלוליות של מים אחי זה לא רק נקודה", ובהמשך העיד: "...אני חשבתי שבא קרא לי ואמר לי זה לא אני חשבתי טיפות. שנכנסתי אצלו בפנים נשבע לך זה אשכרה שלולית מים" (עמ' 240 ש' 36-22).

הנתבע טען בסיכומיו שקיימות סתירות רבות בעדויות התובעים והעדים מטעמם. ואומנם, קיימות סתירות מסוימות בין העדויות בשאלות כגון מתי בדיוק החלו התובעים להבחין בטפטוף של מים, האם ומתי הפסיקה איה לישון בחדרה בעקבות בעיית הרטיבות, ואילו עבודות שיפוץ עשו התובעים בדירה. עם זאת, התרשמתי שסתירות אלה אינן משמעותיות, אינן נוגעות לעניינים המצויים בלב המחלוקת בתיק זה ואין בהן כדי לגרוע ממהימנות העדויות מטעם התובעים בכללותן. הנתבע הפנה בסיכומיו גם לעדויות נוספות שלטענתו סותרות זו את זו, אך למעשה הן יכולות לעלות בקנה אחד. כך למשל, העדויות שלפיהן התובעים החלו לעשות שיפוץ בהיקף כזה או אחר עם כניסתם לדירה, אינה סותרת את עדות התובע כי כשניסה לצבוע את הכתם, ראה שהוא רטוב והבין שאי אפשר לשפץ שם. העדויות שמהן עולה כי זמן קצר לאחר מועד המסירה החלה החמרה ברטיבות, יכולות להתיישב עם העדויות שלפיהן התובעים ניסו בתחילה לטפל בבעיה בעצמם ובאמצעות פנייה לשכנים בדירה 4, והמתינו עד סוף החורף כדי לראות אם יש הטבה. יובהר שבניגוד לנרמז בסיכומי הנתבע, התובעים לא העידו כי סברו שמקור הבעיה הוא ממי גשמים. ייתכן שחשבו שנותרה רטיבות לאחר ביצוע התיקונים, והיא עשויה להתייבש כשמזג האוויר יתחמם. העדויות על כך שקיימת בעיית רטיבות חמורה בדירה אינן סותרות את עדותו של התובע כי הוא מוכן לפנות את הדירה תמורת 1,500,000 ₪, שהוא סכום גבוה מזה ששולם. התובע הסביר בעדותו כי זהו הסכום שיידרש לו כדי לרכוש דירה דומה אחרת באותו אזור, ושהוא איננו יכול להציע את הדירה נושא תיק זה למכירה, כיוון שבמצבה הנוכחי, לא ירצו לקנות אותה (עמ' 163 ותחילת עמ' 164).

מהתמונות שצורפו בנספח 9 לתצהירים מטעם התובעים עולה בבירור שנזקי הרטיבות בדירה החמירו והתפשטו במידה ניכרת. אומנם עלה מהעדויות שרוב התמונות צולמו רק מספר חודשים לאחר מועד כניסתם של התובעים לדירה, כך שככל הנראה לא הוצג תיעוד של מצב הדירה בשבועות הסמוכים למועד המסירה, אך בנסיבות העניין לא מצאתי לנכון לזקוף זאת לחובת התובעים. בהקשר זה נתתי דעתי לעדויות מטעם התובעים שלא נסתרו כי בתחילה הם חשבו שהבעיה תיפטר מאליה או שיוכלו לטפל בה בעצמם, ורק לאחר מספר חודשים, כשהבינו שהבעיה נמשכת ושהם לא מצליחים לתקן אותה, פנו לקבלת ייעוץ משפטי. ראו למשל עדותו של התובע בעמ' 177 ש' 28 עד עמ' 178 ש' 11, שם חזר על האמור בתצהירו, ועדותו בעמ' 184 ש' 34-11, שם העיד: "אני חשבתי, עוד פעם, כי הנזק הזה יכול להיות שאני אפטר [צ"ל –אפתור] אותו, אני יכול לעשות משהו ואני לא אגיע למצב כזה, משפטים וזה". כן ראו עדותו של מוחמד בעמ' 202 ש' 30 עד עמ' 203 ש' 4, שם נשאל מדוע לא פנו לעו"ד קודם לכן, והשיב: "כי אבא שלי חשב שזה משהו קטן, הוא רצה לתקן את זה...". נוסף על כך, וכפי שיוסבר בהרחבה בהמשך, סבורני כי אין לאפשר לנתבע להישמע בטענה שהתובעים לא תיעדו את נזקי הרטיבות כנדרש, בנסיבות שבהן הנתבע ידע עוד במועד המסירה על קיומו של הכתם בחדר הילדים, לא בדק אם הוא רטוב ומה מקורו, וגם כאשר נאמר לו שבעיית הרטיבות מחמירה, הוא לא מצא לנכון להגיע לדירה, לבחון את הנזק ולתעד אותו.

בסעיף 13 לכתב ההגנה נטען כי בעת שהתובעים ערכו עם הנתבע סיור בדירה, הם גילו שבפינת החדר קיים "כתם יבש המעיד כי במקום הייתה בעבר רטיבות ואשר היא התייבשה". לעומת זאת, בתצהיר עדותו הראשית לא הציג הנתבע גרסה עובדתית כלשהי בעניין הכתם.

בחקירתו הנגדית העיד הנתבע שלפני המכירה לא הייתה נזילה בתקרה, ורק אחרי שהוציא את הארון נראה כתם יבש (עמ' 290 ש' 32-27). אציין כי הכתם היה על תקרת החדר, מעל הארון, אין חולק שהיה רווח בין הארון לתקרה שעליו הונחו חפצים, והנתבע לא פירט בתצהירו או בעדותו אם הזיז את החפצים הללו לפני מועד הפינוי והמסירה. הנתבע העיד ששאל את התובע אם לצבוע את הכתם, והתובע השיב לו שאין צורך כי בכל מקרה הוא מתכוון לצבוע את כל הבית (עמ' 298 ש' 13-12). בהמשך העיד הנתבע כי "ביחד שנינו עמדנו באותו מקום ושנינו הראיתי לו את הכתם ואמרתי לו אתה רואה שזה יבש", אך כשנשאל לאחר מכן אם "מישהו עלה על כיסא או סולם ונגע?" השיב: "לא לא, לא היה צריך כי רואים שזה יבש" (עמ' 299 ש' 8-3). עדותו זו של הנתבע מעלה תמיהות. ראשית, הנתבע לא הסביר כיצד היה יכול לראות שמדובר בכתם יבש מבלי לגעת בו. שנית, אם הנתבע לא ידע על קיומה של בעיית רטיבות קודמת בחדר הילדים, על סמך מה אמר שמדובר בשארית של רטיבות שהייתה בעבר והתייבשה, כפי שנטען בכתב ההגנה?

הנתבע נשאל אם "הסברת להם ממה זה נגרם הכתם הזה בתקרה?", והשיב: "אין לי מה להסביר. אם הייתי יודע הייתי מסביר...". לאחר מכן נשאל אם לדעתו, עכשיו כשהוא מסתכל לאחור, הוא חושב שזה קשור לאותה בעיה שהייתה לו בחדר האמבטיה, והשיב: "אין לי מושג. אני לא אינסטלטור ולא יודע אין לי מושג". גם בהמשך, כשנשאל אם כשראה את הכתם הבין למעשה שיכול להיות שהייתה בעיה, השיב: "אין לי מושג. אל תשאל אותי שאלות שאני לא יודע לענות לך עליהם" (עמ' 299 ש' 29-3).

אשת הנתבע העידה שלא הייתה בדירה כשפינו אותה, אלא רק שמעה מבעלה שהיה משהו קטן על הקיר, והנתבע הציע לתובע לתקן אותו. תחילה העידה כי בעלה והתובע נגעו בכתם והוא היה יבש, אך כשנשאלה אם הם עלו על סולם או כיסא, השיבה: "לא התעניינתי לשאול יותר מדי", והודתה שהנתבע לא אמר לה איך הגיע למסקנה אם הכתם היה רטוב או יבש, והיא גם לא שאלה אותו (עמ' 332 ש' 17 עד עמ' 333 ש' 23).

אם כן, אין חולק שבמועד המסירה ראה הנתבע את הכתם על תקרת חדר הילדים, ואמר לתובעים שמדובר בכתם יבש, אך לא בדק זאת. משנמנע הנתבע מלבדוק את הכתם, יש לזקוף זאת לחובתו ולקבל את עדויותיהם של התובע ומוחמד שלפיהן יום אחד בלבד לאחר המסירה הם נגעו בכתם, ראו שהוא רטוב ולא הצליחו לכסות אותו בצבע. לפיכך, אני דוחה את טענת הנתבע בסעיף 23 לסיכומיו שאם הייתה נזילה, היא אירעה זמן רב לאחר מועד המסירה, ומקבל את גרסת התובעים כי התברר שמדובר בכתם רטוב שהתפשט ומעיד על רטיבות פעילה.

פניות התובעים לנתבע בעניין הרטיבות והתנערותו מאחריות

התובע הצהיר כי הודיע לנתבע שהכתם אינו מתייבש ושהבעיה מחמירה וביקש ממנו לטפל בעניין, וזאת הן כחודש לאחר קבלת המפתח, כשהנתבע הגיע לדירה לקחת את הדואר שלו, והן טלפונית לאחר מכן. בחקירתו הנגדית חזר והעיד התובע כי "פניתי לסימון... בא לקחת מכתבים של הדואר מאצלו, מאצלי בבית... ואז אני אומר לו ככה 'יש בעיה, הבעיה... כאילו נהיה יותר נזק אחרי תקופה של חודש ימים" (עמ' 186 ש' 25-19). איה אישרה אף היא בתצהירה כי הנתבע הגיע לדירה כעבור חודש לקחת את הדואר (סעיף 8 לתצהיר), ולא נחקרה על הצהרתה זו. לפי עדותו של מוחמד, אביו התובע החל להתלונן לנתבע על בעיות הרטיבות כבר אחרי שבוע-שבועיים (עמ' 200 ש' 18-2).

לפי תצהירו של התובע, הנתבע נשבע לו שהבעיה לא הייתה קיימת כשהוא מכר את הדירה, ושראה את הכתם רק כשהזיז את הארון. התובע הצהיר שדיבר גם עם בעל דירה 4 שטען כי דירתו מוחזקת על ידי פולשים עבריינים וניתק את הטלפון, ובהמשך פנה לשוכר של דירה 4 שאמר לו כי למרות כל המאמצים שלהם ושל בעל הדירה בכל השנים שעברו, לא ניתן לתקן את הבעיה. עוד עולה מתצהירו של התובע כי בא כוחו פנה לנתבע ביום 3.8.2022 בבקשה שיטפל בליקויים, והנתבע יצר עימו קשר טלפוני ביום 8.8.2022 והבטיח לדבר עם השכנים ולשכנע אותם לבצע את התיקונים הנדרשים. התובע הפנה בתצהירו גם לפנייה מיום 1.9.2022 (נספח 5 לתצהירי התובעים) שבה כתב ב"כ התובעים לנתבע כי בהמשך לשיחתם הטלפונית מיום 8.8.2022, נדרש הנתבע לתקן את כל הליקויים בתוך 14 ימים, ואם לא יעשה כן, יבקשו התובעים לבטל את ההסכם ולבצע השבה. הנתבע השיב למכתב זה בהודעת וואטסאפ מאותו יום (נספח 6 לתצהירי התובעים) שבה כתב כך (ההדגשה שלי – מ"ת):

"מסרתי את הדירה לשביעות רצון הקונה. הוא נכנס וראה הכל מתוקן. כל מה קרה אחרי זה לא קשור אלי. זה קשור לשכנים למעלה. אני בסה"כ מנסה לעזור מתוך כוונה טובה".

בהודעת וואטסאפ נוספת מיום 5.9.2022 כתב הנתבע לאמור:

"דיברתי עם השכן מלמעלה בקשר לנזילה החדשה והוא הודיע לי כי תיקן את הנזילה, אני פניתי לשכן כפי שהבטחתי לך מתוך כוונה לעזור למרות שהעניין לא קשור אליי שכן הנזילה החדשה קרתה 6 חודשים לאחר שמסרתי לך את הדירה".

הצהרות התובעים בעניין פניותיו של בא כוחם לנתבע בחודשים אוגוסט וספטמבר 2022 ותשובות הנתבע לפניות אלה, אינן שנויות במחלוקת. כך עולה במפורש, בין היתר, מהדיווח המקדמי של ב"כ הצדדים שהוגש לתיק ביום 27.2.2023, בסעיפים 14-10 לרשימת ההסכמות.

בכתב ההגנה, בסעיף 17, נטען כי "באזור חודש אפריל או מאי 2022, כארבעה עד חמישה חודשים לאחר מועד המסירה", פנה התובע לראשונה לנתבע והודיע לו שקיימת בעיית נזילה בדירה ושהוא מתבקש לתקן אותה. בסעיף 21 נטען שוב בהדגשה כי התובע פנה לנתבע לראשונה רק "לאחר כארבעה חודשים ממועד המסירה". לעומת זאת, בתצהיר עדותו הראשית של הנתבע, בסעיף 29, הוצהר ש"אין חולק כי רק בחלוף שנה – פנו התובעים לנתבע". הצהרה זו של הנתבע עומדת בסתירה מוחלטת לנטען בכתב ההגנה שהוגש מטעמו, ואף איננה מתיישבת עם רשימת ההסכמות שהגישו הצדדים, כמפורט לעיל.

בחקירתו הנגדית הודה הנתבע שכחודש לאחר מסירת המפתחות לתובעים, הוא הגיע לבניין לקחת את הדואר, אך לטענתו הוא היה רק מבחוץ, לא נכנס לדירה והתובע לא אמר לו שהכתם אינו יבש וממשיך להתפשט (עמ' 300 ש' 35-22). עם זאת, בניגוד להצהרתו של הנתבע כי התובע פנה אליו רק כעבור שנה, בחקירה הנגדית העיד הנתבע כי "אחרי 5 חודשים לא יודע כמה זמן שהוא פנה אליי טלפונית... ביקש ממני שאני אדבר עם השכנים שאם אני יכול להיות צד בעניין לתווך בינו לבין השכן בשביל לתקן את הנזילה..." (עמ' 301 ש' 8-6). בהמשך העיד הנתבע ש"הוא [התובע – מ"ת] גר בדירה אחרי 4 חודשים הוא בא מבקש ממני דבר כזה" (עמ' 303 ש' 16). לפי עדותו של הנתבע, בעקבות פנייה זו של התובע הוא הלך לדבר עם זיאד במקום עבודתו בתחנת הדלק ולהגיד לו שיש בעיה, וזיאד אמר לו שהם כבר תיקנו אותה. כשנשאל אם נכון ש"למרות התיקון, מג'די אומר לך שהוא עדיין סובל?" השיב הנתבע: "אז אם הבן אדם אמר לי שאני תיקנתי מה אתה רוצה שאני יכול לעשות אחרי זה?" (עמ' 301 ש' 19-12). תשובה זו מחזקת את עדותו של התובע שלפיה הנתבע אמר לו שניסה לעזור ולדבר עם השכן מלמעלה, אבל הוא לא יכול לעשות יותר מזה (עמ' 185 ש' 3 עד עמ' 187 ש' 34). הנתבע אף הודה שהתובע הטיח בו בשיחה זו שהוא מכר את הדירה בעת שידע שאין אפשרות לתקשר עם השכנים או להיכנס אליהם הביתה. כך העיד הנתבע בעניין זה (עמ' 302 ש' 3-1):

"הוא אמר לי שהוא תיקן את זה וזה מה שאמרתי לו גם בטלפון. אחרי זה מג'די אמר לי בטלפון אתה מכרת לי את הדירה לעבריינים ואני לא אי אפשר לדבר איתם אי אפשר להיכנס הביתה זה מה שהוא אמר לי בטלפון".

הנתבע נשאל מדוע לא התייחס כלל בתצהיר עדותו הראשית לפניית התובע אליו כארבעה חודשים לאחר מועד המסירה, לשיחה שניהל עם זיאד בתחנת הדלק ולשיחתו הטלפונית עם התובע לאחר מכן. על כך השיב הנתבע: "זה לא צריך להיות כתוב בתצהיר. אני אומר לך מה היה" (עמ' 302 ש' 5-4). לשאלה אם באותה נקודת זמן לא עניין אותו לבוא ולראות על אילו נזילות התובע מדבר, השיב הנתבע לאמור:

"הוא גר בדירה אחרי 4 חודשים הוא בא מבקש ממני דבר כזה אז אני מטוב ליבי אני בא לעזור לו לא מעבר לזה אני לא צריך לבוא לדירה לראות מה קורה שם מה לא קורה שמה אני לא צד בעניין הזה".

אין חולק שהנתבע קיבל את מכתבו של ב"כ התובעים מיום 1.9.2022 הנ"ל (שיש בו התייחסות גם לפניות קודמות לנתבע), והשיב עליו באותו יום בהודעת וואטסאפ שבה כתב שכשהתובע נכנס לדירה, הוא ראה ש"הכל מתוקן". כשהתבקש הנתבע להסביר מה בדיוק תיקן, השיב "הכוונה שלי במתוקן זה תקין", ובהמשך העיד כי "שום דבר לא תיקנתי כלום בדירה" (עמ' 307 ש' 25-3). אין לקבל את גרסתו זו של הנתבע שהועלתה לראשונה בחקירתו הנגדית. המילה "מתוקן" מלמדת בבירור על תיקונים שנעשו בדירה קודם לכן, והנתבע אף הודה שהייתה בעבר בעיית רטיבות שתוקנה לטענתו. בהודעת וואטסאפ נוספת של הנתבע מיום 5.9.2022 נטען שמדובר בנזילה חדשה שקרתה שישה חודשים לאחר המסירה, אך כפי שנקבע לעיל, הרטיבות הייתה קיימת עוד במועד המסירה בהיקף מצומצם, והיא התרחבה והחמירה בהמשך.

מכאן שקיימות סתירות בין העדויות בכל הנוגע למועד שבו פנה התובע לנתבע לראשונה לאחר המסירה בעניין הרטיבות. בהיעדר כל התייחסות בתצהירו של הנתבע להצהרות התובע כי הוא פנה לנתבע בעל פה חודש בלבד לאחר המסירה, ובהמשך גם בשיחות טלפוניות, נראה שיש לקבל בעניין זה את גרסת התובע. אולם גם אם נקבל את גרסתו האחרונה של הנתבע שלפיה התובע פנה אליו לראשונה כארבעה חודשים לאחר המסירה, סבורני שבנסיבות המקרה דנן, אין בכך כדי לגרוע מאחריותו של הנתבע כלפי התובעים. כאמור לעיל, הנתבע ידע על קיומו של כתם הרטיבות בחדר הילדים עוד במעמד המסירה, ולא מצא לנכון לבדוק אם הוא רטוב ומה מקורו. גם לאחר שהתובע אמר לנתבע, לכל המאוחר כעבור ארבעה חודשים, שהכתם היה רטוב ושהרטיבות התפשטה והחמירה, לא ביקש הנתבע להגיע לדירה ולבחון זאת במו עיניו. כמו כן, פרט לשיחה אחת עם זיאד, לא ניסה הנתבע לסייע לתובעים בפתרון בעיית הרטיבות וטען שהיא נובעת מנזילה חדשה, אף שידע שכבר הייתה בעבר רטיבות שמקורה בדירה 4 ואף שבחר לא לבדוק את הכתם שהתגלה במועד המסירה.

העדויות בעניין ההתנהלות מול השכנים בדירה 4

לפי עדותו של התובע, כשבועיים או חודש לאחר המסירה, אחרי שהליקויים התפשטו בדירה והחמירו, הוא עלה לנסות לדבר עם השוכרים שגרים בדירה שמעליו, משפחת אבו גאנם. בהקשר זה העיד התובע כך:

"אי אפשר לדבר עם שכנים כאלה כאילו... שכנים שהוא מכיר אותם טוב מאוד זה שמכר לי... שהוא בעצמו לא יכול לדבר איתם. וכל זה אחר כך זה מגלה את כל הדברים הרעים... פחד של שכנים שאתה לא יכול לדבר איתם מילה אחת" (עמ' 179 ש' 34 עד עמ' 180 ש' 21).

בהמשך העיד התובע כי הוא מפחד מהשוכרים, משפחת אבו גאנם, וכי "היה לי סכסוך, ריב איתם. אולי היה נגמר בחיסול או משהו כזה רע" (עמ' 192 ש' 30 עד עמ' 193 ש' 12).

התובעת העידה אף היא כי השכנים מלמעלה לא שיתפו פעולה עימם. כשנשאלה מדוע לא נכנסו לדירה 4, השיבה כי לא אפשרו להם להיכנס, והוסיפה:

"בעלי קיבל קללות ואיימו עליו ויש, היה עוד דברים וגם שלחו לו מישהו גם דרך סימון. שלח לו מישהו שיאיים עליו... אבו גאנם גם לא נותנים לו להיכנס" (עמ' 64 ש' 36-12).

קיימות גם עדויות נוספות לכך שהבעלים יורם והשוכרים, משפחת אבו גאנם, עוררו חשש ופחד, ולא אפשרו להיכנס לדירה 4 ולבצע בה תיקונים או בדיקות. איה נשאלה אם נכון ש"עם אבו גאנם אתם לא מתעסקים?", והשיבה: "לא". כשנשאלה אם "מפחדים ממנו?", השיבה: "סוג של" (עמ' 45 ש' 22-19). מעדותו של מוחמד עלה שהוא ניסה לדבר עם הבעלים של דירה 4, יורם, והגיע אליו לעסק. בהקשר זה העיד כי "יש לו [ליורם – מ"ת] פה מלוכלך והוא ניסה גם לדבר... הוא דיבר איתנו לא יפה... אני לא אכניס שיפוצניקים הביתה. יהרגו אותי, יעשו לי זה, זה, זה". לשאלת בית המשפט אם הוא מפחד מיורם השיב בחיוב (עמ' 211 ש' 31 עד עמ' 212 ש' 24). פאדי השכן העיד כי פנו לשכנים מדירה 4 וביקשו לבצע שם תיקונים, אך הם לא התייחסו ולא עזרו (עמ' 80 ש' 23 עד עמ' 82 ש' 4). לדבריו, אבו גאנם לא נתן להם להיכנס לדירה שלו, אך הם נכנסו פעם אחת (עמ' 83 ש' 28-26). כשנשאל למה כולם מפחדים מאבו גאנם, השיב פאדי שהוא עזב את הבית מהסיבות האלה, כיוון שאבו גאנם לקח לו חניות ולא הייתה אפשרות לדבר איתו (עמ' 90 ש' 22-12). אעיר כי לא ברור מעדותו של פאדי אם הוא התייחס לזיאד אבו גאנם או לבן משפחה אחר. המומחה מטעם התובעים, מר טולדנו, העיד שהשוכר של דירה 4, שהוא איננו יודע מה שמו אך ראה שהוא ערבי, פתח לו את הדירה ולא אפשר לו לעשות בדיקות פיזיות כלשהן אלא רק צילומים. לפי עדותו של מר טולדנו, השוכר דיבר אליו יפה, אך "חששתי ממנו מאוד, כן... חד משמעי חששתי ממנו" (עמ' 138 ש' 23-19). גם מעדותו של טולדנו לא ברור מי מהשוכרים היה עימו בדירה, ואם מדובר בזיאד. המומחה מטעם בית המשפט העיד כי הבעלים של הדירה פתח לו את הדלת אך הוא לא דיבר איתו, כיוון ששני עורכי הדין הנחו אותו לעשות את העבודה שלו וללכת בלי לשאול שאלות (עמ' 259 ש' 13-7).

אל מול זאת, כשזיאד נשאל בחקירתו הנגדית אם יש בעיה מבחינתו לעשות תיקונים בדירה שהוא מתגורר בה, השיב: "לא אני אין לי בעיה שיבצעו תיקונים וגם אם אני צריך לצאת מהבית ולהשכיר בית בחוץ ושיבצעו תיקונים אז אין לי בעיה גם" (עמ' 227 ש' 27-19). כשנשאל לגבי העדויות שלפיהן פוחדים ממנו, העיד שהוא איננו יכול להיכנס לתחושות של האנשים ולרגשות שלהם, אך הדגיש שביצע תיקונים רבים בדירה שלו, ושהנתבע פנה אליו פעמים רבות וראה במו עיניו את התיקונים שנעשו (עמ' 228 ש' 19 עד עמ' 229 ש' 11). כמו כן העיד שהוא אף פעם לא מנע מהתובעים לבצע תיקונים (עמ' 230 ש' 5-1) ואף פעם לא סירב לבקשות של הנתבע או של התובעים (עמ' 230 ש' 16-8). זיאד העיד כי התובע "ביקש ממני אמר לי וואלה בוא תראה הארון של הילדה שלי נהרס מהמים שיורד מאצלכם. באתי ראיתי עשיתי ביצעתי תיקון בן אדם אחרי שבוע וחצי הוא אומר לי נוזל אצלי עוד פעמיים זה לא, זה לא אשמתי" (עמ' 239 ש' 22-19). כמו כן, כאמור לעיל, הנתבע הצהיר כי כשגילה רטיבות בדירתו בעבר, הוא ביקש מהשכנים בדירה 4 לבצע תיקונים, והם טיפלו בכך. הבעלים של דירה 4, יורם, לא הוזמן להעיד מטעם מי מהצדדים ולא הציג את גרסתו.

לגבי הביקור של המומחה מטעם התובעים, זיאד נשאל אם הוא זוכר אותו והשיב שהוא זוכר שהגיע איזה מומחה עם מצלמה ואינו זוכר אם הוא היה מטעם התובעים או מטעם בית המשפט. כשהופנה זיאד לעדותו של מר טולדנו כי חשש מהשוכר של הדירה שהיה במקום ונצמד אליו, השיב שהוא בכלל לא היה בבית כשעשו את הבדיקה (עמ' 230 ש' 25-17). אציין כי המומחה מטעם בית המשפט, מר רובין, העיד שהוא אינו זוכר שראה את השוכר של דירה 4. לפי עדותו, מי שפתח להם את הדלת היה הבעלים, והיו שם גם שני עורכי הדין וכמה נשים שהכניסו אותן לחדר (סוף עמ' 256 עד עמ' 257 ש' 16). לפיכך, ייתכן שעדותו של זיאד כי הוא לא היה בדירה בזמן הבדיקה מתייחסת לביקור של המומחה מטעם בית המשפט ולא לביקור המומחה מטעם התובעים. כך גם לא ברור אם מי שהיה נוכח בעת הביקור של המומחה מטעם התובעים הוא זיאד או בן משפחה אחר שמתגורר בדירה 4. נתתי דעתי גם לכך שהתובעים הם שהזמינו את זיאד להעיד לטובתם, ומכאן שלכל הפחות לצורך העדות הוא שיתף פעולה עימם.

אם כן, קיימות עדויות סותרות בנוגע להתנהלות הבעלים והשוכרים של דירה 4 ובנוגע למידת שיתוף הפעולה שלהם לצורך ביצוע בדיקות לאיתור הליקויים ותיקונם. כך או כך, סבורני כי התובעים הרימו את הנטל הנדרש כדי לבסס שניסו לטפל בבעיה גם מול השכנים בדירה 4, ללא הצלחה. אף אם יש לקבל את עדותו של זיאד כי הוא שיתף פעולה עם התובעים וביצע תיקונים בדירה 4 לבקשתם, אין חולק שגם לשיטתו, הבעיה לא נפתרה.

עדויות המומחים

המותב הקודם שדן בתיק החליט כאמור למנות מומחה מטעם בית המשפט כדי שיבדוק אם מדובר בנזילות חדשות או שהיו נזילות חוזרות ונשנות בעבר בעת שהנתבע התגורר בדירה, ויתייחס למקור הנזילות ולדרכי התיקון הנדרש. שני בעלי מקצוע שבית המשפט ביקש למנותם בתחילה כמומחים בתיק – שניהם מהנדסים מנוסים בתחום של רטיבות ונזילות – לא קיבלו על עצמם את המינוי. המהנדס דוד אופיר כתב בהודעתו לבית המשפט מיום 4.6.2023 כי לצורך מתן חוות הדעת, יש לבצע שורה של בדיקות שעלותן גבוהה ושמצריכות מספר ביקורים בדירה שבקומה העליונה. המהנדס דוד מרטון הביע ביום 8.6.2023 את עמדתו שזוהי למעשה חוות דעת די חריגה, ואף שנתן חוות דעת מסוג זה בעבר, לא בטוח שניתן לקבוע בוודאות את מועד תחילת הנזילות. כמו כן ציין כי חוות דעת כזו תדרוש ביצוע בדיקות פיזיות רבות ומורכבות שפורטו בהודעתו, וכן בחינה מעמיקה של טענות הצדדים, תוך הישענות על ההיגיון, הניסיון ומבחן הסבירות. המומחה שמונה בסופו של דבר מטעם בית המשפט, ארז רובין, עוסק מזה שנים רבות באינסטלציה ובבדיקות תרמיות לאיתור נזילות, אך איננו מהנדס או הנדסאי (ראו עמ' 1 לחוות דעתו ועדותו סוף עמ' 119 ותחילת עמ' 120).

לעניין המועד שבו החלה הנזילה, מר רובין שנתן את חוות דעתו יותר משנה וחצי לאחר מסירת החזקה, קבע בחוות דעתו על יסוד התרשמות ויזואלית, ללא בדיקות פיזיות וללא שימוש במכשור מיוחד פרט למצלמה תרמית, כי הממצאים "מעידים על חדירת מים לאורך שנים, לפי הערכתי יותר מ-3 שנים" אל תקרת דירה 2 שבה מתגוררים התובעים. בתשובה לשאלת הבהרה שהופנתה אליו בעניין זה, ציין המומחה כי נזקי הרטיבות שהבחין בהם בדירה שמעל (דירה 4) לא היו יכולים להיגרם במשך שנה או שתיים בלבד, וכי בדירה 2 נושא תיק זה ראה רטיבות חזקה בתקרה וירוקת בקירות החיצוניים - "דבר לא יכול להיגרם בתקופה קצרה" (ראו תשובות המומחה שנסרקו לתיק ביום 8.2.2024, בסעיף 1). ואולם, בחקירתו הנגדית, לאחר שנאמר לו שהמומחים הקודמים שבית המשפט ביקש למנותם אמרו שמדובר בבדיקה נדירה וכמעט בלתי אפשרית, העיד מר רובין כך: "אני אומר שהבדיקה זו בדיקה חריגה, וגם נאמר לשני הצדדים שיהיה קשה מאוד להגיע להחלטה במקום הזה, כי אין, זה לא בדיקת מעבדה שאפשר להסתמך על בדיקה מסוימת של תגיד זה היה לפני המכירה או אחרי המכירה. אפשר רק לשערך" (עמ' 248 ש' 34-11).

המומחה מטעם התובעים, עופר טולדנו, כלל לא ציין בחוות דעתו מתי להערכתו החלה בעיית הרטיבות, ובחקירתו הנגדית העיד שאיננו יודע מה היה מצב הדירה כשהתובעים קנו אותה (עמ' 123 ש' 23-21). בהמשך העיד שהיו ממצאי רטיבות נראים לעין בדירה העליונה, אך כשנשאל אם נכון ש"אין לך מושג מתי הם החלו?" השיב: "לא, אין לי מושג" (עמ' 143 ש' 31-26).

המומחה מטעם הנתבע, אלכס הלר, ציין בחוות דעתו, בין היתר, שלא ניתן לקבוע מתי החלו הנזילות, אך לא שלל את האפשרות שהרטיבות הייתה קיימת במועד המכירה בממדים קטנים. בחקירתו הנגדית העיד: "לא התבקשתי לבדוק ממתי התחילו הנזילות בדירה... וגם אי אפשר לבדוק את זה" (עמ' 266 ש' 7-3). מר הלר העיד כי קיימת סבירות גבוהה מאוד שהרטיבות מגיעה מהשכן מהקומה מעל, אך חזר על עדותו כי אין אפשרות לדעת מתי החלה הנזילה, והוסיף כי ישנן רטיבויות שמתפתחות בתוך פרק זמן קצר, וישנן כאלה שמתפתחות בהדרגה (עמ' 282 ש' 25-21). בהמשך הודה מר הלר כי ייתכן שהחלה איזושהי בעיית רטיבות בדירה לפני המכירה ולא שמו לב אליה (סוף עמ' 285).

בכל חוות הדעת תוארו ממצאים המעידים על בעיות רטיבות חמורות מאוד. המומחה מטעם בית המשפט קבע בחוות דעתו כי בקירות החיצוניים הגובלים בדירות 2 ו-4 "זוהו כתמי רטיבות וירוקת הבוקעים מהקירות עקב תכולת רטיבות גבוהה מתחת לריצוף בדירות". כמו כן התייחס המומחה ל"עוצמת הרטיבות וריקבון משקופי הדלתות" בדירה 4. בחקירתו הנגדית העיד כי "אני אומר שאפילו לא צריך בדיקת מעבדה כדי לראות תכולת רטיבות. רואים את הדירה נוזלת מכל הכיוונים" (עמ' 249 ש' 12-11). גם בחוות הדעת של המומחים מטעם הצדדים יש התייחסות לנזקי רטיבות משמעותיים באזורים שונים בדירה, לרבות כתמי עובש, המעידים על רטיבות מתמשכת.

לגבי מקורות הרטיבות, דרכי הטיפול ועלויות התיקון, מר רובין קבע בחוות דעתו כי זיהה חדירת מים מדירה 4 לדירה נושא תיק זה, אך גם חדירת מים לדירה 4 מהקומה שמעליה, כך שקיימת "רטיבות וחדירת מים משורשרת מהדירות מעל". בהקשר זה צוין כי לא בוצעה בדיקה בדירה שבקומה 3, שמעל דירה 4, עקב חוסר תיאום לבדיקה זו. מר רובין לא התייחס בחוות דעתו לליקויים שגרמו לבעיית הרטיבות. בחקירתו הנגדית העיד מר רובין שכדי להשלים את הבדיקה, צריך לעלות ולבדוק את הדירה בקומה 3 ואת הגג, וכשנשאל אם נכון שבהיעדר בדיקות בקומות אלה "לא יודעים מה מקור הנזילה", השיב: "את זה אני מסכים איתך לגמרי". בהמשך אישר שבכל הנוגע למקור הנזילה, כל עוד לא בדקו למעלה "אי אפשר לקבוע שום ממצא" (עמ' 258 ש' 30 עד עמ' 259 ש' 27).

המומחה מטעם התובעים הודה שאף הוא לא ביקר בדירה שמעל דירה 4, ואישר שהיה צורך לבקר בה כדי לקבל "אינדיקציות יסודיות" (עמ' 127 ש' 28-25). כמו כן העיד שהשוכר שפתח לו את הדלת בדירה 4 "לא נתן לי יותר מדי מקום לזוז. הוא נתן לי, הוא הסכים לי להיכנס, לא יכולתי לעשות יותר מדי בדיקות פיזיות..." (עמ' 138 ש' 12-11). בהמשך העיד מר טולדנו שהוא חשש מהשוכר, שלא אפשרו להיכנס לכל החדרים בדירה ואף לא אפשרו לו לבצע בדיקות פיזיות שונות. בעקבות זאת אישר שהבדיקה שלו היא "לא בדיקה רגילה... לנוכח החשש והמורא" (עמ' 139 ש' 10 עד עמ' 140 ש' 33) ושהביקור בדירה נמשך רבע שעה בלבד (עמ' 141 ש' 18-15). עוד עלה מעדותו של טולדנו כי ייתכן שחלק מבעיות הרטיבות נובעות מדודי השמש (עמ' 141 ש' 30 עד עמ' 142 ש' 12) או מקירות חיצוניים (עמ' 152 ש' 11 עד עמ' 154 ש' 10), אך גם לשיטתו המים חודרים בעיקר מדירה 4. מר טולדנו התייחס בחוות דעתו לתיקונים שיש לבצע בדירה 4 ובדירה נושא תיק זה בעלות כוללת של 167,445 ₪ (אציין כי בניגוד לנטען בסעיף 48 לסיכומי הנתבע, ההערכה בסך של 3,500 ₪ + מע"מ שהתייחסה לתיקונים בממ"ד דירה 2 בלבד ניתנה בחוות דעתו הקודמת של טולדנו מספטמבר 2022, לפני שהתאפשר לו לבקר בדירה 4. באותה חוות דעת צוין במפורש שיש לבצע תחילה טיפול יסודי בדירה שבקומה העליונה). עם זאת, לשאלת בית המשפט אם הוא יכול להצביע "על המקור או על מספר מקורות של מים במדויק" שמהם נובעת הרטיבות, חוץ מהחיבור הלקוי של האסלה והטפטוף מברז המים בדירה 4, השיב טולדנו: "לא. אני לא יכול להגיד דבר כזה...". לפי עדותו, האיטום בדירה 4 לקוי, אך הוא אינו יכול לקבוע אם ישנן בעיות נוספות כגון חורים בצנרת (עמ' 149 ש' 20 עד עמ' 151 ש' 9).

גם מעדותו של המומחה מטעם הנתבע, מר אלכס הלר, עלה שהוא אינו יכול לקבוע בדיוק מהם מקורות הרטיבות. מר הלר קבע בחוות דעתו כי מקור הרטיבות הוא בדירה מעל (דירה 4), אך לא ניתן היה להיכנס אליה כדי לבדוק את מצבה. כשנשאל אם אין חשיבות לביקור בדירה שמעל, השיב שלו היה בודק אותה עכשיו הוא היה מביא מאתר נזילות ומבצע שורה של בדיקות נוספות "בשביל להגיע למצב מה בדיוק לתקן", אך הוא לא התבקש לבדוק את זה אז וגם לא היה יכול להיכנס (עמ' 270 ש' 13-8). כשנשאל מדוע לא הסתמך על בדיקותיו של המומחה מטעם התובעים, העיד כי "בשביל לבדוק שם משהו צריך להפעיל מאתר נזילות עם הרבה מאוד ציוד, בשביל בכלל להגיד שהוא הגיע לאיזשהו מסקנה" (עמ' 273 ש' 16-11). גם בהמשך הבהיר מר הלר כי הוא אינו יכול לומר מהם הליקויים שגרמו לרטיבות: "יכול להיות בעיית איטום... יכול להיות בעיית נזילה מצינור ניקוז או מצינור מים, או טפטוף מצינור מים. זה יכול להיות גם משולב. בשביל לדעת את זה צריך להפעיל מאתר נזילות" (עמ' 276 ש' 31-26).

אם כן, מעדויותיהם של כל המומחים עלה שהם אינם יכולים להצביע בבירור על כל מקורות הרטיבות, ואף אינם יכולים לקבוע חד משמעית אם בעיות הרטיבות החלו לפני מועד המכירה. ואולם, כל המומחים העידו שבעת ביצוע הבדיקות הבחינו בנזקי רטיבות חמורים, וקבעו בוודאות או בסבירות גבוהה מאוד שקיימת חדירת מים מדירה 4 לדירה נושא תיק זה. אומנם המומחים לא שללו את האפשרות שהרטיבות נובעת גם ממקורות נוספים, כגון מהקומות שמעל דירה 4, אך אין באף אחת מחוות הדעת כדי לתמוך בהשערה שהעלה ב"כ הנתבע בסעיף 88 לסיכומיו כי ייתכן שהרטיבות נוצרה בשל פגיעה בצינור במהלך שיפוץ שעשו התובעים בדירה (שקיימת מחלוקת לגבי היקפו, כפי שעולה מסעיף 39 לסיכומי התשובה). יתרה מזאת, ב"כ הנתבע עצמו חזר והדגיש בסיכומיו כי אין חולק שמקור הרטיבות הוא מדירה 4, ואף מתח ביקורת על ב"כ התובעים שלטענתו ניסה להטיל בכך ספק.

אין חולק כי בעת שהנתבע התגורר בדירה התגלתה בה בעיית רטיבות שטופלה באמצעות תיקונים שנעשו בדירה 4. לכן, גם בהיעדר קביעות ודאיות בחוות הדעת בנוגע למועד שבו התחילו בעיות הרטיבות ומקורן, הנתבע הוא שנשא בנטל לבסס את גרסתו שבעיית הרטיבות הקודמת הייתה מינורית ותוקנה במלואה כשנתיים לפני מועד המכירה, והוא לא הרים נטל זה. כמו כן, כאמור לעיל, משאין חולק כי במועד המסירה ראה הנתבע את הכתם על תקרת חדר הילדים ולא בדק אותו, יש לקבל את גרסת התובעים כי מדובר בכתם רטוב שהתפשט, ומכאן שבאותה עת הייתה במקום רטיבות פעילה.

הוראות חוק המכר

שני הצדדים התייחסו בסיכומיהם להוראות הרלוונטיות בחוק המכר. בסעיף 11 שענייננו אי התאמה, נקבע שמוכר לא קיים את חיוביו, בין היתר, אם מסר לקונה נכס שאינו מתאים למה שהוסכם בין הצדדים. לפי סעיף 12, קונה אינו זכאי להסתמך על אי התאמה, אם ידע עליה בעת ההתקשרות בחוזה. בסעיף 13(א) נקבע כי על הקונה לבדוק את הממכר מיד לאחר קבלתו, ובסעיף 14(א) נקבע שעל הקונה להודיע למוכר על אי התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה לפי סעיף 13(א) או מיד לאחר שגילה אותה, לפי המוקדם יותר. בסעיף 14(ב) נקבע שאם לא הודיע הקונה למוכר על אי ההתאמה כאמור בסעיף קטן (א), הוא אינו רשאי להסתמך עליה. לפי סעיף 15, אם אי ההתאמה לא הייתה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, הקונה זכאי להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה. בסעיף 16 נקבע כי אם אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן בעת ההתקשרות בחוזה והוא לא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה, על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה.

בסיכומי התובעים נטען כי גם בהנחה שהנתבע לא ידע ולא יכול היה לדעת על הפגם, או שהניח כי בעיה נפתרה, אין בכך כדי לגרוע מאחריותו כלפי התובעים לפי חוק המכר, משום שאחריות חוזית בגין אי ההתאמה היא מוחלטת (בהקשר זה מפנים התובעים לע"א 458/93 אלכסנדר פרטין נ' וילי סלומון, מז(5) 537). התובעים טוענים כי סעיפים 11 ו-15 לחוק המכר מטילים אחריות על המוכר במקרה של אי התאמה בממכר, בין אם ידע על אי ההתאמה ובין אם לאו, ולכן די בכך שהמוכר מסר לקונים דירה שונה מזו שהתחייב למסור כדי להטיל עליו אחריות. עוד טוענים התובעים כי שאלת הידיעה או אי הידיעה של הנתבע רלוונטית רק לצורך כדי להכריע אם עסקינן בהעלמת אי התאמה במובן סעיף 16 לחוק המכר או באי התאמה נסתרת במובן סעיף 15 לחוק המכר.

הנתבע מודה בסיכומיו כי אי ההתאמה נבחנת במועד מסירת החזקה, והפנה בהקשר זה לפסק הדין ברע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום, פ"ד נג(3) 516. בהקשר זה טוען הנתבע כי די בכך שבמועד המסירה הפנה את תשומת ליבם של התובעים לקיומו של הכתם והציע לתקנו. אולם כפי שנקבע לעיל, התיקון שהציע הנתבע היה קוסמטי בלבד, והוא לא מצא לנכון לבדוק מה מקור הרטיבות ולטפל בו. טענה נוספת בסיכומי הנתבע היא כי התובעים השתהו שכן הם פנו אליו לראשונה רק 5-4 חודשים לאחר מסירת החזקה. בהקשר זה חזר והפנה ב"כ הנתבע לפסק דין שנתן הח"מ בעת שהיה שופט בבית משפט השלום בתל-אביב: ת"א 57221-03-14 עזורי נ' לוי (נבו 19.1.2017). אלא שבניגוד לענייננו, באותו מקרה נקבע שהרוכשים ידעו מראש עוד לפני ההתקשרות בהסכם המכר שקיימת בעיית רטיבות בדירה, ולא ביצעו בדיקות כדי לגלות מה מקור הבעיה. לכן נקבע שהיה עליהם לצפות מראש שבעיות הרטיבות יחמירו או שיתגלו בדירה נזילות נוספות. לפיכך, ועל רקע נסיבות נוספות שפורטו שם ושהיו רלוונטיות לאותו מקרה, נקבע כי אף שהמוכרים באותו מקרה הפרו את הסכם המכר, לא מדובר בהפרה יסודית. בענייננו, אין חולק כי בעת ההתקשרות בהסכם, התובעים לא ידעו דבר על בעיית רטיבות, גילו זאת רק במועד המסירה, וחשבו שיוכלו לטפל בבעיה בכוחות עצמם או באמצעות פנייה לשכנים בבקשה לביצוע תיקונים, אך הבעיה החמירה ולא נפתרה.

שני הצדדים הפנו לפסק הדין שניתן בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס (נבו 11.2.2014). בסיכומי הנתבע נטען כי פסק הדין תומך בעמדתו, משום שהוא מכיר באחריות הקונה לבצע בדיקה סבירה של הנכס, ומאפשר להתחשב בהתנהלות רשלנית של הקונה בקביעת היקף האחריות והיקף הפיצוי. מנגד, התובעים הפנו בסיכומיהם לקביעותיו של השופט סולברג בפסק הדין. בסעיף 12 לחוות דעתו קבע השופט סולברג לאמור:

"עולה מלשונו של סעיף 16 לחוק המכר... כי לא נדרשת ידיעה ממשית מצדו של המוכר על אודות אי-ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות כדי לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה... אין נפקא מינה אם סבר המוכר כי מדובר באי-התאמה שולית או בלתי חשובה; גם אז עליו לגלותה לקונה."

כן ראו והשוו לעניין זה פסק דין שניתן לאחרונה בת"א (מחוזי י-ם) 9788-04-21 אוברמן נ' אלבלק (נבו 11.5.2025), שם נקבע כך:

"צודקים התובעים בטענתם כי קיימת חובת גילוי למוכר הדירה ובגדרה מצופה כי יימסר על בעיה של נזילה, אף אם בד בבד, מציינים כי זו טופלה כבר לפני מספר שנים והנתבעים סבורים שלא נותרה עוד בעיה... אף שעדות הנתבע באשר לכך שסבר שהבעיה תוקנה כבר חמש שנים לפני המכירה, הייתה בעיני אמינה - אין בכך די כדי לפתור את הנתבעים מלדווח עליה והיה מצופה כי כך יעשו."

אם מצופה ממוכר לגלות לקונה על קיומה של נזילה שתוקנה חמש שנים לפני המכירה, קל וחומר שהיה על הנתבע בענייננו לגלות לתובעים על קיומה של נזילה שהתגלתה ותוקנה לטענתו לכל המוקדם שנתיים לפני מועד המכירה. כן יש לתת את הדעת לכך שלפי עדותו של השכן בדירה 4 שלא נסתרה, בעיות הרטיבות המשיכו, ובוצעו תיקונים נוספים גם ימים ספורים לפני מסירת הדירה לתובעים.

לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי הנתבע לא קיים את חיוביו לפי סעיף 11 לחוק המכר, משמסר לתובעים דירה שאינה תואמת למה שהוסכם בין הצדדים. כמו כן אני קובע לא חל בעניינו סעיף 12 לחוק המכר, היות שהתובעים לא ידעו על אי ההתאמה בעת ההתקשרות בהסכם, והחלו לגלות אותה רק בעת שנכנסו לדירה. הנתבע ידע על אי ההתאמה לכל המאוחר במועד המסירה, כשראה את הכתם על תקרת חדר הילדים. למרות זאת, הנתבע לא בדק את הכתם ולא טיפל בו, אף לאחר שהתובעים הודיעו לו שבעיית הרטיבות החמירה ושהם אינם מצליחים לטפל בה בכוחות או באמצעות פנייה לשכנים. נוסף על כך, לפי הוראות סעיף 16 לחוק המכר, משלא גילה הנתבע לתובעים בעת ההתקשרות בהסכם על הנזילה שהייתה מדירה 4, הוא חב באחריות מלאה כלפי התובעים, גם אם סבר שמדובר בליקוי שולי שתוקן.

הפרת ההסכם וביטולו

בסעיף 3.5 להסכם נקבע כך:

"המוכר מתחייב למסור לקונה את הדירה במצבה כפי שהוא ביום חתימת הסכם זה (AS IS) בהתחשב בגיל הדירה, למעט בלאי הנובע משימוש סביר בדירה, כשהדירה וכשכל תשתיות הדירה תקינים, מחוברים ופועלים כראוי."

בסעיף 3.6 להסכם נקבע, בין היתר, לאמור:

"המוכר מצהיר כי לא ידוע לו על שום פגם ו/או מום גלוי ו/או נסתר בדירה ו/או במערכותיה ו/או בתשתיותיה ו/או במתקניה, שאודותיו לא גילה לקונה וכי מערכות החשמל, המים, האינסטלציה, מיזוג האוויר והביוב בדירה תקינות ופועלים כתקנם, ומתחייב שיישארו כך עד למועד מסירת החזקה בדירה לקונה".

הנתבע הפר את הוראות סעיפים 3.5 ו-3.6 להסכם, הן בכך שלא גילה לתובעים לפני חתימת ההסכם על בעיית הרטיבות הקודמת שהייתה בדירה (והיה עליו לעשות זאת, גם אם סבר שמדובר בבעיה שולית שתוקנה), והן בשל אי ההתאמה בין מצב הדירה כפי שהיה ביום חתימת ההסכם למצבה במועד המסירה. אוסיף שבניגוד לנטען בסיכומי הנתבע, התובעים לא נדרשו להוכיח כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים במועד המסירה. די שהוכיחו כי הנתבע הפר את ההסכם, ואף לאחר שניתנו לו הזדמנויות לתקן את ההפרה, הוא לא עשה זאת, ובכך גרם להחמרה משמעותית של הנזק.

אזכיר מושכלות יסוד כי גם מוכר שלא התרשל ושנהג בתום לב כלפי הקונים נושא באחריות להפרת ההסכם עימם. ראו לעניין זה רע"א 7642/97 שטרית המאוזכר לעיל, שאליו הפנו שני הצדדים בסיכומיהם, שם נקבע בפסקה 17 לאמור:

"אחריותו של המוכר להפרת חוזה אינה מותנית בשיטתנו ביסוד של אשמה כלשהי. לכן, במסגרת הקביעה של הפרת חוזה בגין אי התאמה, אין כל חשיבות לשאלה אם המוכרים נהגו בחוסר תום לב או בהיעדר רשלנות. חיובם הוא להשיג את התוצאה של מילוי התניה החוזית..."

לפיכך, אינני נדרש להכריע אם התנהלותו של הנתבע עולה כדי רשלנות, הפרה של חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים או הטעיה לפי סעיף 15 לחוק החוזים. די בכך שהנתבע הפר את הוראות ההסכם כדי לזכות את התובעים בתרופות הקבועות בחוק.

לפי סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות) נפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרתו הייתה יסודית.

לגבי הפרה שאינה יסודית, נקבע בסעיף 7(ב) לחוק הנ"ל לאמור:

"הייתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות העניין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול."

בסיכומי התובעים נטען כי לפי סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות) והפסיקה שפירשה אותו (למשל ע"א 187/89 רובין נ' זוהר, פ"ד מה(5) 824, 836), רק נפגע מהפרה לא יסודית רשאי להתגונן בטענה שביטול החוזה בלתי צודק בנסיבות העניין. ב"כ הנתבע אינו מכחיש זאת בסיכומיו, אך טוען כי בענייננו מדובר לכל היותר בהפרה לא יסודית של ההסכם.

בסעיף 11 להסכם בין הצדדים נקבע כי סעיפים רבים בהסכם, ובהם סעיף 3, הם תנאים עיקריים שהפרתם תיחשב כהפרה יסודית. אעיר כי אומנם קיים טעם לפגם בכך שרוב סעיפי ההסכם נכללו בסעיף 11 הנ"ל וסווגו כתנאים עיקריים, אך בית המשפט סבור שלגבי סעיפים 3.5 ו-3.6, אכן היה ראוי ומוצדק לסווגם כתנאים עיקריים שהפרה משמעותית שלהם מהווה הפרה יסודית. לפיכך, משהופרו תנאים אלה, ולנוכח חומרתה של בעיית הרטיבות שהתגלתה ולא טופלה, התובעים היו זכאים לבטל את ההסכם.

גם לו היה מקום לקבל את טענת הנתבע כי לא מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, משהודיעו התובעים לנתבע על ההפרה, נתנו לו הזדמנות לתקן אותה (בין היתר במכתב מיום 1.9.2022 – נספח 5 לתצהירי התובעים) והנתבע לא עשה זאת, הרי שהתובעים היו רשאים לבטל את ההסכם, ועשו זאת בהודעה של בא כוחם מיום 6.10.2022 (נספח 8 לתצהירי התובעים). הנתבע הודה שקיבל הודעה זו וכלל לא מצא לנכון להתייחס אליה. כשנשאל הנתבע מדוע לא הגיב למכתב, השיב: "אני לא עו"ד להבין מה אתה רוצה ממני", וכשנשאל מדוע לא פנה לעו"ד, השיב שלא ייחס לכך חשיבות, וחזר על טענתו כי לא היה יכול להבין את מכתבו של עורך הדין (עמ' 311 ש' 33 עד עמ' 312 ש' 7). ואולם, מדובר במכתב רשמי קצר שבו נכתב בבירור בכותרת "הנדון: הודעה על ביטול הסכם", ובסעיף 2 נכתב כי משלא תוקנה ההפרה שעליה הודיעו במכתב הקודם בחלוף למעלה מחודש, מודיעים התובעים על ביטול הסכם המכר. לכן, אין לקבל את טענת הנתבע כי הוא לא הבין במה מדובר ולא ייחס לכך חשיבות, בפרט לאור עדותו של כי היה באפשרותו לפנות לעורך דין והוא אף עשה זאת, אך אינו זוכר אם פנה אליו לאחר המכתב הקודם מיום 1.9.2022 או לאחר המכתב מיום 6.10.2022 (עמ' 310 ש' 27-23). לפיכך, אני קובע שהנתבע לא התנגד לביטול ההסכם זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול, ועל כן, לפי הסיפא של סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות), הוא אינו יכול להישמע בטענה שביטול ההסכם בלתי צודק בנסיבות העניין.

בסיכומי הנתבע נטען כי תמוה שהתובעים נמנעו מלבטל את הסכם המכר סמוך לקרות המקרה, הגם שבא כוחם הוא אחיו של התובע. ואולם, כאמור לעיל, התובעים העידו כי בתחילה חשבו שמדובר בבעיה נקודתית שתיפטר מאליה אחרי עונת החורף או שיוכלו לטפל בה בעצמם. משלא הצליחו לעשות זאת פנו לנתבע, לכל המאוחר באפריל – מאי 2022, כארבעה חודשים לאחר מועד המסירה. הנתבע הביע נכונות לטפל בבעיה מול השכנים, אך בספטמבר 2022 התנער מאחריותו, ובעקבות זאת הודיע לו ב"כ התובעים באוקטובר 2022 על ביטול ההסכם. לפיכך התרשמתי שהתובעים פעלו באופן סביר.

לאור כל האמור לעיל, אני קובע שהתובעים הודיעו לנתבע על ביטול ההסכם כדין, ומשלא השיב לפנייתם והתנגד לביטול, הוא אינו יכול להישמע כעת בטענה שהביטול בלתי צודק.

טענת הנתבע לניתוק הקשר הסיבתי ולאשם תורם

בסיכומי הנתבע נטען כי היות שהתובעים פנו אליו לראשונה רק 5-4 חודשים לאחר המסירה, נותק הקשר הסיבתי בין ההפרה הנטענת של ההסכם לנזק שנגרם לתובעים. אין לקבל טענה זו. ראשית, כפי שנקבע לעיל, קיימות סתירות בגרסתו של הנתבע בעניין המועד שבו הודיעו לו התובעים לראשונה על התפשטות הרטיבות, וזאת אל מול גרסת התובע כי פנה לנתבע כעבור חודש בלבד. שנית, אין לאפשר לנתבע להישמע בטענה שהתובעים השתהו בפנייה אליו, משעלה כי הנתבע ראה את הכתם במועד המסירה ולא בדק אם הוא רטוב, מה מקורו ואם הוא נובע מנזילה פעילה. בסיכומי הנתבע נטען כי משגילו התובעים שהכתם רטוב, היה עליהם לבצע בדיקות לגילוי מקור הרטיבות, אך בנסיבות העניין, האחריות לביצוע הבדיקות ולטיפול ברטיבות הייתה מוטלת על הנתבע שהתחייב הנתבע למסור לתובעים את הדירה כשהיא תקינה ללא ליקויים, ולא גילה להם דבר על בעיות רטיבות קודמות.

טענה נוספת בסיכומי הנתבע היא כי התובעים נושאים באשם תורם מהותי, כיוון שלא עשו דבר כדי להקטין את נזקם. גם טענה זו – דינה להידחות. כל המומחים העידו שאין באפשרותם לקבוע במדויק את כל הגורמים לרטיבות, אך ברור שקיימת חדירת מים מדירה 4, וכדי לפתור אותה, יש לבצע בדיקות ותיקונים בדירה הנ"ל. כפי שנקבע לעיל, לא נסתרה עדותם של התובעים כי הם פנו לשכנים בדירה 4 וביקשו את עזרתם, וגם אם השכנים אכן ניסו לבצע תיקונים ולסייע, כפי שהעיד זיאד, הבעיה לא נפתרה והרטיבות החמירה. אין לקבל גם את טענת הנתבע כי היה על התובעים לכל הפחות להגיש תביעה נגד השכנים, בנסיבות שבהן הנתבע לא גילה לתובעים לפני ההתקשרות בהסכם על הנזילה שהייתה מדירה 4, לא מצא לנכון לבדוק את מקורו של כתם הרטיבות שראה במועד המסירה והתנער מחובתו לפעול לתיקון הליקוי. הנתבע הוא שנשא באחריות למסור לתובעים דירה תקינה ללא ליקויי רטיבות, ואין לאפשר לו לגלגל את האחריות לתיקון הליקויים לפתחם של התובעים.

התנהלות הצדדים בהליך

ב"כ הנתבע חזר והעלה לכל אורך סיכומיו טענות חמורות כלפי התובעים ובא כוחם, שלפיהן הם פעלו בחוסר תום לב משווע, ניסו להוליך את בית המשפט שולל בהצגת חצאי ראיות ועדויות והגישו את התביעה בניסיון לעשות עושר ולא במשפט. אין בטענות אלה כל ממש.

ב"כ הנתבע טען, בין היתר, כי התובעים פעלו בחוסר תום לב כיוון שניסו לטשטש את העובדה שמקור הנזילה הוא מדירה 4, ושהם פחדו לגשת לשכן ולכן העדיפו להגיש תביעה נגד הנתבע. אולם ראשית, התובעים הודו עוד בתחילת ההליך שהנזילה נובעת מדירה 4, כפי שעולה מדברי בא כוחם בדיון מיום 23.6.2024 בעמ' 24 ש' 14-13 (שאותם ציטט ב"כ הנתבע בעמ' 2 לסיכומיו באופן חלקי ומטעה) וכן מההסכמות בין הצדדים שתועדו עוד בדיווח המקדמי מיום 27.2.2023, בסעיף 16. כל שעלה מדברי ב"כ התובעים הוא שהם לא ידעו באותה עת מה בדיוק המקור לרטיבות, כלומר מהם הכשלים הספציפיים שגורמים לחדירות המים. שנית, הנתבע התחייב למסור לתובעים דירה תקינה, ומשלא עשה זאת ואף התנער מאחריותו לתקן את הליקויים, בין אם הם נובעים מדירה 4 או ממקור אחר, קמה לתובעים עילה לביטול ההסכם.

טענה נוספת בסיכומי הנתבע היא כי ב"כ התובעים פעל בחוסר תום לב כאשר הגיש הודעות וואטסאפ בינו ובין הנתבע כחלק מתצהירו של התובע, ואף טען שהנתבע לא טרח להגיב להודעות, תוך שהוא משמיט את ההודעות עם תגובת הנתבע. טענתו זו של ב"כ הנתבע אינה ברורה. התובע ציין במפורש בתצהירו כי בא כוחו (אחיו) הוא זה ששלח לנתבע את מכתב ההתראה מיום 1.9.2022, והנתבע הגיב למכתב זה בהודעת וואטסאפ (ראו סעיפים 17-16 לתצהיר התובע). התובע ציטט בסעיף 20 לתצהירו גם את הודעת הוואטסאפ הנוספת ששלח הנתבע ביום 5.9.2022. ב"כ הנתבע לא ציין בסיכומיו אילו הודעות הושמטו לטענתו מההתכתבות. בסעיף 43 לתצהירו של הנתבע הודבק צילום מסך (קטן ומטושטש) של ההתכתבות שנטען כי נקטעה בצורה מכוונת, אך כל ההודעות המופיעות בצילום מסך זה מופיעות גם בצילומי המסך שבנספח 6 לתצהירי התובעים (בעמ' 27-26). דווקא הנתבע הוא זה שהשמיט מתצהירו את ההודעות האחרונות בהתכתבות – שתי הודעות ששלח אליו ב"כ התובעים ביום 6.10.2022, ובהן המכתב על ביטול ההסכם וחוות דעת מומחה. כאמור לעיל, הנתבע הודה בחקירתו הנגדית שכלל לא הגיב למכתבו של ב"כ התובעים מיום 6.10.2022.

ב"כ הנתבע לא פעל כראוי גם כשניסה לזרוע ספק בכך שהמומחה מטעם בית המשפט ביקר בדירת השכנים שמעל הדירה נושא תיק זה. בסעיף 45 לסיכומיו הדגיש ב"כ הנתבע את קביעת המומחה מטעם בית המשפט בחוות דעתו כי "לא בוצע בדיקות חדירת מים מדירת השכן בקומה מעל, בקומה 3, עקב חוסר בתיאום לבדיקת דירה זו", מבלי להבהיר שהדירה בקומה 3 איננה זו שנמצאת מעל הדירה שבה מתגוררים התובעים, אלא שתי קומות מעליה. בסעיף 47 לסיכומיו הפנה ב"כ הנתבע לפרוטוקול קדם המשפט מיום 23.6.2024, וטען כי בית המשפט "שאל את ב"כ התובעים אם המומחה ביקר בדירה למעלה, אולם אינו מקבל תשובות ברורות". אלא שעיון בפרוטוקול מעלה כי ב"כ התובעים השיב במפורש שהמומחה מטעם בית המשפט "ביקר בדירה למעלה", ואף הפנה לתמונות שצילם המומחה באותה דירה (עמ' 26 ש' 19-16). רק בסעיף 80 לסיכומיו ציין ב"כ הנתבע לראשונה כי המומחה העיד שבדק את הדירה בקומה למעלה, דירה 4 (וזאת לאחר שבמהלך החקירה ניסה ב"כ הנתבע להטעות את המומחה בנוגע למיקום הדירה שביקר בה – ראו עמ' 251 ש' 21 עד עמ' 254 ש' 28). ב"כ הנתבע טען בסיכומיו כי התמונות שהמומחה ציין בחוות דעתו שצולמו בדירה 4, נראות כאילו מדובר בדירה ריקה מאדם ללא ריהוט, ולכן הוא "לא יכול שלא לתהות, אולי שמא מדובר בתמונות שצולמו בכלל מדירה אחרת". אולם עיון בחוות הדעת מעלה שהמומחה תיעד בתמונותיו רק את מוקדי הרטיבות, בפינות התקרה וסמוך לרצפה ולא את החדרים במלואם. ב"כ הנתבע הגדיל לעשות והעלה סברה חסרת יסוד כי התמונות צולמו בדירתו של שכן אחר בבניין, פאדי, שהעיד כי נאלץ לעזוב את דירתו. אלא שפאדי העיד כי עזב את הדירה רק באוקטובר 2023, מספר חודשים לאחר ביקור המומחה (באוגוסט 2023). כך גם לא נסתרה או הוכחשה עדותו של המומחה, מר רובין, כי הוא ביצע את הבדיקה בדירה 4 בלווי עורכי הדין מטעם שני הצדדים.

אף לגבי המומחה מטעם התובעים, טולדנו, העלה ב"כ הנתבע בסעיף 135 לסיכומיו טענה מטעה שלפיה "בגדרה של העדות ציין שהוא אפילו לא טרח לבקר בדירה למעלה ואולם, אין זה מנע ממנו לקבוע קביעות חד משמעיות וחותכות כי המדובר בנזילות מהדירה מלמעלה". אלא שמעדותו של טולדנו עלה שהוא ביקר בדירה 4 (שנמצאת מעל הדירה נושא תיק זה), והדירה שלא נכנס אליה היא הדירה שמעליה, בקומה 3. למעשה, המומחה מטעם הנתבע הוא זה שנתן את חוות דעתו מבלי לבקר בדירה 4, ובכל זאת קבע בבירור בסיכום חוות הדעת כי "מקור הרטיבות נמצא בדירה מעל".

לפיכך אני דוחה את הטענות בעניין חוסר תום לב והטעיה של התובעים ובא כוחם, וקובע כי ב"כ הנתבע הוא זה שהתנהל באופן פסול, והעלה בסיכומיו טענות מטעות וחסרות בסיס.

הסעד המבוקש

התובעים מבקשים לחייב את הנתבע להשיב להם את התמורה ששולמה לפי ההסכם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. בסעיף 45 לכתב התביעה נטען מדובר בסך כולל של 1,258,427 ₪, תוך פירוט הסכומים ששולמו, מועדי התשלום והפרשי ההצמדה והריבית ממועד ביצועו של כל תשלום ועד למועד הגשת התביעה. בכתב ההגנה נטען בכלליות כי סעיף זה מוכחש, ללא כל התייחסות פרטנית לסכומים ששולמו, למועדיהם ולתחשיב שהוצג. אין כל התייחסות לכך גם בתצהיר הנתבע או בסיכומיו. לפיכך, יש לקבל את טענות התובעים בעניין סכום ההשבה.

בתביעה שלפניי לא נתבעו סעדים כספיים עקב הפרת ההסכם, לרבות פיצוי מוסכם, ואף לא הוגשה תביעה שכנגד של הנתבע לסעדים כספיים, לרבות בגין מגוריהם של התובעים בדירה גם לאחר ביטול ההסכם. אין בפסק דין זה כדי למנוע הגשת תביעות של הצדדים לסעדים כספיים, וזאת בכפוף לאמור בהחלטה מיום 15.8.2024. בהחלטה זו נדחתה בקשת התובעים לפיצול סעדים, ונקבע בסעיף 10 שהתובעים אינם רשאים להגיש לבית המשפט המחוזי תביעה נפרדת, כספית או אחרת, בנוגע להפרת ההסכם מושא תביעה זו. עם זאת, בסעיפים 8 ו-11 הובהר כי היות שהתביעה הוגשה לפני מתן פסק הדין ברע"א 2299/23 זילברברג נ' פרו (נבו 15.8.2023), התובעים רשאים להגיש לבית משפט השלום תביעה לסעד כספי המסור לסמכותו בגין אותה עילה, ללא צורך בפיצול סעדים.

סוף דבר

התביעה מתקבלת במלואה, ואני קובע בזאת כי הסכם המכר בין התובעים לנתבע מיום 12.8.2021 למכירת הדירה בוטל כדין.

הנתבע ישיב לתובעים סך של 1,258,427 ₪, שכולל את הסכומים ששולמו בגין הדירה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד העברתו של כל תשלום ועד למועד הגשת התביעה. לסכום זה תתווסף ריבית שקלית כדין מיום הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל. כנגד התשלום הנ"ל, התובעים יפנו את הדירה מכל אדם וחפץ וזאת בהיעדר החלטה אחרת.

אני ממנה בזאת את ב"כ התובעים, עו"ד אלטוחי וסים, לכונס נכסים ומסמיך אותו לחתום בשם הנתבע על כל מסמך הדרוש לצורך ביטול העסקה ולבצע כל פעולה המתחייבת מביטול ההסכם, וזאת בכפוף לקבלת אישור בית המשפט מראש.

הנתבע ישלם לתובעים סך של 40,000 בגין הוצאות משפט, וסך של 80,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד. סכומים אלה ישולמו בתוספת ריבית שקלית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ‏ח' חשון תשפ"ו, ‏30 אוקטובר, 2025, בהיעדר הצדדים.