-
התובע, מתווך מקרקעין, הגיש תביעה לשכר תיווך בסכום של 945,000 ₪ בצירוף מע"מ כנגד הנתבע, אשר חתם על הזמנת שירותי תיווך במקרקעין, בקשר למגרש בכתובת רחוב נווה שאנן 18 פינת רחוב בני ברק 11 תל אביב. משרד התיווך של התובע נמצא ברחוב נווה שאנן 20 פינת רחוב בני ברק 10 תל אביב, מול המגרש בגינו הוזמנו שירותי התיווך.
-
הנתבע הינו מהנדס בניין, בעל קשרים עם שמאים ואדריכלים, ופועל כמשקיע ויזם פרויקטים בתחום הנדל"ן.
טענות הצדדים
-
התובע טוען, כי ביום 22.6.2014 חתם הנתבע כלפי התובע על הסכם להזמנת שירותי תיווך, שלאחריו נערכו במשרד התובע פגישות במעמד הצדדים, וכן במעמד מר חגי קורח (להלן: "חגי"), שהיה איש אמונו של התובע, וניצל את אמונו הרב, והעלים את טופס ההתחייבות על מנת לשלול עמלת תיווך מהתובע.
לטענת התובע, הובהר לנתבע על ידי התובע, כי על המגרש קיים הסכם אופציה לרכישה, אשר עליו חתומים בעלי המגרש לטובת מר משה כהן, וכן הובהר שככל שמר משה כהן לא יממש את זכותו למכור בזמן האופציה, התובע יפגיש את הנתבע עם בעלי השטח, והוסכם ששכר התיווך יהא שני אחוז בתוספת מע"מ ממחיר השטח ביום הרכישה, לפי חוות דעת שמאית. עוד טוען התובע, כי הנתבע קיבל מידע על המגרש, והתובע הפגיש בין הנתבע למשה כהן במשרדו של משה, אלא שהנתבע וחגי דיווחו לתובע שהעסקה בוטלה, והנתבע ימשיך קשר טלפוני עם הבעלים על מנת לבדוק היתכנות העסקה.
לטענת התובע, התברר לו באמצע חודש יולי 2017, כי הנתבע וחגי פעלו נמרצות מול בעלי המגרש וקידמו עסקת רכישה, ובשל הסתרת העסקה על ידי הנתבע, נשללה מהתובע האפשרות לפנות לבעלי המגרש לקבלת שכר תיווך, וכן נמנעה מהתובע אפשרות לקבלת פירות עתידיים מבעלי המגרש, אשר יבחרו ביום מן הימים למכור חלקי הבניין שיבנה.
לטענת התובע, ביום 13.1.15 נרשמה על ידי הנתבע חברה בבעלותו של הנתבע, שהיא ייעודית לרכישה זו בלבד, וביום 11.4.16 נרשמה הערת אזהרה לטובת החברה בגין העסקה בין הבעלים לנתבע.
לטענת התובע, נהג הנתבע בחוסר תום לב, ובניגוד לסעיף 4 להסכם הזמנת שירותי תיווך, בו התחייב הנתבע להודיע ולשתף את המתווך בכל התפתחות בעסקה.
על-כן, דרש התובע שכר תיווך, שהם שני אחוז בתוספת מע"מ מערך השטח ביום חתימת ההרשאה, וכן חצי אחוז בתוספת מע"מ עקב התנהלות הנתבע ושלילת אפשרות תיווך וקשר עסקי עם בעלי המגרש, וכן שני אחוז בתוספת מע"מ בגין הפסד עתידי שנשלל לקבל מרוכשי חלקי הבניין.
יצוין, כי בהחלטת יום 28.6.20, לבקשת ב"כ התובע, נמחק הסעד המופיע בסיפא לסעיף 36 לכתב התביעה בעניין הפסד עתידי.
-
הנתבע טוען, כי מדובר בתביעה חסרת יסוד בדרישה לשכר תיווך בגין עסקה שכרתה החברה בשליטת הנתבע בהעדר כל זכות לקבלת שכר. הנתבע מודה, כי התקשר עם התובע לקבלת שירותי תיווך בחודש יוני 2014, אלא שהתקשרות זו הייתה לגבי עסקה אחרת שלא יצאה אל הפועל, והיא עסקה לסיחור אופציה לרכישת מלוא הזכויות במקרקעין, לפיה בעל האופציה אמור היה לסחר את האופציה שלו למספר רוכשים בהם הנתבע. לטענת הנתבע, עסקה זו לא יצאה אל הפועל, ובעל האופציה הודיע שחזר בו.
עוד טוען הנתבע, כי העסקה לגביה דורש התובע שכר תיווך הינה עסקה מאוחרת ושונה לחלוטין, ומדובר בעסקת רכישה בדרך של קומבינציה מול שניים מבעלי המקרקעין לגבי חלק מהזכויות במקרקעין, שנכרתה כשנתיים לאחר מכן במרץ 2016. לטענתו, לא נחתמה הזמנה בכתב לביצוע תיווך לגבי עסקה זו, ולתובע לא הייתה כל מעורבות בעסקה, ולא היה הגורם היעיל לכריתתה.
לעניין הסכם התיווך שצורף כנספח 2 לתביעה, טוען הנתבע, כי הוספו לו בשלב מאוחר באופן חד צדדי וללא הסכמת הנתבע, תוספות בכתב יד. הנתבע מציין, כי לא מופיעה חתימתו לצד התוספות המאוחרות. בסוף חודש מרץ 2016, נכרתה עסקה בין חברת א. מאיר לבין האדונים אפרתי לגבי זכויותיהם בחלק מהמקרקעין, כאשר לתובע לא הייתה כל מעורבות בעסקה עם אפרתי.
דיון והכרעה
-
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, ושמעתי את עדויות הצדדים ועדיהם, ועיינתי בסיכומי הצדדים עולה כי דין התביעה להידחות.
-
על-פי חוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו- 1996, בסעיף 14:
"(א)מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1)הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."
הלכה פסוקה היא, כי לעניין היות המתווך הגורם היעיל אשר הביא להתקשרות הצדדים בעסקה מן הדין שיתקיימו מספר גורמים המצביעים על מידת המעורבות והיעילות של המתווך.
ניתן לראות את המקרה הקלאסי, כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים, ובמהלך הפגישות ביניהם מתקיים משא ומתן אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק, ובסיומו נכרת הסכם, ויש לראות בפעולות המתווך כגורם יעיל שהביא להתקשרות בעסקה.
יחד עם זאת, יש לבחון גורמים נוספים המצביעים על מידת היעילות של המתווך בעסקה, והם הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה המתווך מעורב לבין ההסכם הסופי, הדמיון בין תנאי התשלום בהצעה המקורית לעומת ההסכם הסופי, חלוף הזמן בין ההצעה המקורית לבין כריתת ההסכם, היקף המגעים הפגישות והשיחות של המתווך עם הצדדים בניסיונו להביא לכריתת ההסכם, התערבות של גורם שלישי אשר הביא לכריתת ההסכם, תשלום הצד השני למתווך, וסממנים נוספים שיבחנו בכל עיסקה לגופה.
עוד נקבע בפסיקה, כי פעילות מצד גורם שלישי נוסף, אשר בא לאחר פעולת התיווך הראשונית, עשויה לחדש את המשא ומתן, אך גם עלולה לנתק את הקשר שבין פעילות המתווך לבין כריתת ההסכם כך שלא ניתן לראות במתווך כגורם היעיל בכריתת ההסכם.
(ראו: ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פד"י מח' 3 בעמ' 123- 124, וע"א 7247/97 יצחקוב נ' אביב, פד"י נו (1) בעמ' 846).
-
מן הכלל אל הפרט.
במקרה דנן, אכן הנתבע הזמין מהתובע שירותי תיווך לעסקה של סיחור אופציה מול אדם בשם משה כהן, שהחזיק באופציה לרכישת מגרש, אלא שעוד בחודש ספטמבר 2014 הסתבר לצדדים שעסקה זו לא צלחה. העסקה שנכרתה, והיא העסקה נשוא הדיון הינה עסקת קומבינציה שנכרתה בשנת 2016.
אין לקבל טענת התובע שהיה הגורם היעיל לכריתת עסקת הקומבינציה, ופעולות התיווך לצורך עסקת סיחור האופציה משנת 2014 לא הן שהביאו לכריתת עסקת הקומבינציה ב- 2016.
פער הזמנים בין עסקת סיחור האופציה שעמדה על הפרק בשנת 2014 ולא יצאה אל הפועל, לבין כריתת עסקת הקומבינציה ב-2016 מנתק את הקשר בין הפעולות שביצע התובע לגבי העסקה של סיחור האופציה, לבין פעולות שביצע התובע, אם בכלל ביצע, לקשירת עסקת הקומבינציה. יצוין כי התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח מהן הפעולות שביצע לצורך היכרות בין הצדדים לעסקת הקומבינציה ולהתקיימות העסקה.
יתר על-כן, לא מתקיימת זהות בין הצדדים בעסקת האופציה , שאז בעל האופציה היה אדם בשם משה כהן לעומת עסקת הקומבינציה , שאז בעל הקרקע היה אדם בשם אפרתי.
גם סוג העסקאות והתשלום בגינן שונים לחלוטין , ומרחיקים את התובע מהיותו גורם יעיל בהתקשרות העסקה. התובע אשר קידם את הנתבע בעסקת סיחור האופציה, לא הוכיח כי פעל לקידום עסקת הקומבינציה, מה גם שעסקת סיחור האופציה עסקה בתשלום במזומן בעוד שעסקת הקומבינציה עוסקת בתשלום באמצעות דירות.
לא רק שהתובע לא היה מעורב בעסקת הקומבינציה, אלא גם שנודע לו עליה רק בדיעבד, מאחר שלא פעל כל פעולה המסייעת לקשירתה.
על-כן, אין לקבל טענת התובע שהנתבע הסתמך על ידיעה שהתובע מסר לו.
-
הנתבע הביא עד מטעמו, בשם גדעון אברהם אשר הגיש תצהיר עדות ראשית לתיק בית- המשפט, ונחקר עליו בחקירה הנגדית. מדובר בעד בלתי תלוי וניטרלי בנסיבות העניין, ועל- כן, יש ליתן משקל לעדותו, מה גם שעדותו לא נסתרה ולא הופרכה בחקירה הנגדית.
בתצהירו טען מר גדעון אברהם, כי לאחר שפקעה האופציה נעזרו האדונים אפרתי בו בהיותו בן משפחה לנהל בשמם כמוכרים משא ומתן עם הנתבע.
עוד טען העד, כי שמע על הנתבע דברים טובים ממספר גורמים ובין השאר ממר אברמוב, שהינו מבעלי הזכויות בחלקה, ועל-כן ניהל בשם האדונים אפרתי משא ומתן עם הנתבע לעסקת קומבינציה, בה סוכם כי תמורת חלק מזכויות אפרתי הם יקבלו יחידות מהבניין החדש שיבנה.
מר גדעון אברהם העיד, כי לא נעזר בשום מתווך כדי להגיע אל הנתבע ולתובע לא הייתה כל מעורבות בעסקת הקומבינציה שנכרתה מול אפרתי, והתובע לא נטל כל חלק במשא ומתן הממושך שהתנהל בינו מטעם אפרתי לבין הנתבע, והתובע לא תרם לעסקה מאומה.
בחקירתו הנגדית של העד, הסביר כי הוא החתן של מר אפרתי והעיד:
" ש. הנתבע מספר שהוא ראה פרסומים תיווכים שונים על הקרקע הזה הוא ממציא את זה
ת. אני אישית לא יודע על זה שום דבר אני חיפשתי את האנשים הנכונים את הנתבע הכרתי דרך אמנון. הוא נמצא שם ליד. הם דיברו הכל.
...
ת. לפני שהולכים לעולמם חיפשתי שמעתי, היה אחד שלמה שאלתי את שלמה, לא ראיתי את המתווך התובע – אני נמצא שם 8 שנים אני אף פעם לא ראיתי אותו- התובע. והאדם הזה לא יפנה אליי לשכירויות, להשכיר את החנויות למכור."
(ראו: פרוטוקול מיום 1.9.2022 עמוד 37 שורות 5- 7, 14- 18).
מעדותו של מר גדעון אברהם עולה, כי מעולם לא ראה את התובע, ולא התובע הוא שהפגיש אותו עם הנתבע לצורך קידום עסקת הקומבינציה.
עדות זו לא הופרכה בחקירה הנגדית, וחיזקה ותמכה בגרסת הנתבע לפיה התובע לא היה הגורם היעיל שהפגיש בין הצדדים או שסייע לקשירת עסקת הקומבינציה.
-
גם התובע העיד, כי לא פנה לבעלים של הקרקע בעסקת הקומבינציה ולא החתים אותם על הסכם תיווך וטען כי הנתבע אמר לו שהוא יעדכן אותו מול הבעלים. מכאן, שהתובע לא דרש ולא החתים וגם לא קיבל שכר תיווך מהצד השני לעסקת הקומבינציה.
התובע הוסיף והעיד כי לא עסק בתיווך של עסקאות קומבינציה, וכל שעשה הפגיש את הנתבע עם מר משה כהן, אלא שבפגישה זו לא דובר כלל על עסקת קומבינציה:
" ש. אתה לא מסרת לו שום דבר על מה הבעלים מוכנים בעסקת הקומבינציה ?
ת. לא מסרתי לו.
ש. העסקה של משה כהן היתה לו אפשרות למכור את כל הנכס לא קומבינציה.
ת. נכון. "
(ראו: עדותו של התובע בפרוטוקול מיום 1.9.2022 בעמוד 31, ובעמוד 32 שורות 1- 12).
-
המסמך שהציג התובע בתמיכה לתביעתו הינו הזמנת שירותי תיווך במקרקעין, וזאת כנדרש בחוק. עיון במסמך מלמד כי בסעיף 3 להזמנת התיווך נרשמו הערות נוספות:
"לכל עסקה עם משה כהן ו/או הבעלים של השטח אברמוב אפרתי ואחרים.
ובקומבינציה גם 2% + מע"מ ממחיר השטח בהערכת שמאי"
התובע טען, כי המסמך נרשם במועד אחד של חתימת הזמנת שירותי התיווך, והנתבע טען כי ההערות הנוספות נרשמו כתוספת מאוחרת, שלא הופיעה במקור המסמך, והן הוספו שלא בידיעתו ושלא בהסכמתו.
עיון במסמך מלמד, כי אכן מדובר בכתב יד שונה בכל הנוגע לרישום ההערות הנוספות בסעיף 3 בהזמנת שירותי תיווך, לעומת הרישום שמופיע בכותרת למסמך.
הנטל להוכיח את הטענה, כי המסמך כולו נרשם במועד אחד בזמן חתימתו 22.6.2014 מוטל על התובע, אלא שהתובע לא הביא כל עד מטעמו כדי לתמוך בטענה זו.
לא ברור ולא הוכח לפני בית-המשפט האם ההערות הנוספות נרשמו בזמן החתימה או שהוספו בשלב מאוחר יותר, ובעניין זה לא הרים התובע את הנטל המוטל עליו.
לא רק שכתב היד בהערות הנוספות שונה משאר כתב היד במסמך, אלא שהנתבע גם איננו חתום ליד ההערות הנוספות.
העובדה שהתובע גם לא הפגיש את האדונים אפרתי, או את העד גדעון אברהם חתנם, עם הנתבע מלמדת על היעדר זכאותו לשכר תיווך בעסקת הקומבינציה.
-
בסעיף 60 ו-61 לתצהירו טען התובע, כי היה המום לגלות, כי בחודש יולי 2017, הנכס נרכש על-ידי חברה בבעלות הנתבע. העובדה שלא היה לתובע כל מידע קודם בעניין עסקת הקומבינציה והקשר עם האדונים אפרתי - מלמדת שהתובע לא היה פעיל ולא היה הגורם היעיל בכריתת עסקה זו.
-
לעניין חוות דעת השמאי, העיד השמאי מטעם התובע שחוות הדעת הוזמנה סמוך למועד עריכתה ביום 25.7.2018.
גם העובדה שחוות הדעת הוזמנה ונערכה רק בחודש יולי 2018 – כחצי שנה אחרי הגשת התביעה, מלמדת, כי נערכה לצורך התיק, והתובע לא ראה עצמו בזמן אמת כזכאי לקבלת דמי התיווך בסמוך לעסקה.
-
אשר על-כן, לאור כל הנימוקים לעיל, התביעה נדחית בזה.
התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 35,000 ₪, בתוספת מע"מ ובצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.
המזכירות תשלח עותק פסק הדין לצדדים.
המזכירות תבצע סגירת תיק.
ניתן היום, ג' אייר תשפ"ג, 24 אפריל 2023, בהעדר הצדדים.
