שרוני ואח' נ' אליו גבריאל ואח'

פתח דבר

העותרים בני הזוג שרוני (העותרים 1 ו-2) ובני הזוג הלוי מתגוררים בבית דו משפחתי צמוד קרקע ברחוב קדושי בלזן 19 (חלקה 25) באשדוד.

במגרש הצמוד לבית העותרים נערכה תכנית אשר הוכנה ע"י המשיבים 1 ו-2 שהם הבעלים של החלקה הצמודה לביתם(חלקה 24), תוכנית אשר והומלצה ע"י הוועדה המקומית אשדוד. בהתאם לתכנית שהינה בסמכות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום (להלן: "הוועדה המחוזית") אושרה תכנית נקודתית על פיה אושרה בנייתו של בניין בחלקה 24 בן 12 קומות.

העותרים המתגוררים כאמור בחלקה הסמוכה הגישו התנגדות אשר נדונה בפני וועדת המשנה להתנגדויות שליד הוועדה המחוזית, והעלו טענות רבות כנגד התכנית, בגין חוסר סבירותה, הפגיעה הרבה שיש בתכנית בעותרים, בביתם ובזכויותיהם. וועדת המשנה להתנגדויות שליד הועדה המחוזית(להלן:"ועדת המשנה להתנגדויות"), לאחר שקיימה שני דיונים בנוגע להתנגדות העותרים ואף הורתה על עריכת בדיקת הצללה ורוחות ע"י מגיש התכנית אשר תיבדק ע"י היועצת הסביבתית של הוועדה, מצאה לנכון בהחלטה ארוכה ומפורטת לדחות את התנגדות העותרים.

מכאן העתירה שבפני בה מבקשים העותרים להתערב בהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות בהיות התוכנית שאושרה בלתי סבירה, פוגעת באור השמש, מהווה מטרד משמעותי, פורצת את תכנית המתאר המתוכננת בעיר אשדוד, ויש בתוכנית משום פגיעה בזכויותיהם באופן בלתי מידתי ובלתי סביר.

סקירת ההליך התכנוני והחלטות הוועדה המחוזית וועדת המשנה להתנגדויות

התכנית מושא העתירה מתייחסת למגרש המצוי בפינת הרחובות קדושי בלזן ואבא הלל סילבר ברובע א' באשדוד.

המדובר במגרש בו קיים מבנה המיועד להריסה ובהתאם לתכניות הקיימות, המקרקעין מיועדים לאזור מגורים א' בו מותרת בניה של שתי יחידות דיור בגובה 2 קומות (מדובר בתכניות מלפני מספר עשורים). התכנית שהוצעה ע"י בעלי המקרקעין – המשיבים 1 ו-2 - והומלצה ע"י הוועדה המקומית אשדוד, הינה תכנית לשינוי יעוד ותוספת זכויות באותו מגרש, ומציעה שינוי יעוד ממגורים א' למגורים בתוספת זכויות בניה מ- 705 מטר עיקרי ל-5.45 מטר עיקרי, כאשר על פי התכנון יוקם בניין במבנה בן 11 קומות לכיוון רחוב אבא הלל סילבר ו-12 קומות לכיוון רחוב קדושי בלזן (בשל הבדלי טופוגרפיה). כמו כן התכנית מציעה כי 80% מיחידות הדיור יהיו יחידות דיור קטנות בנות 75 מ"ר לכל היותר ו-20% בגודל של עד מאה מטר, כשקומת הקרקע תהיה מיועדת למסחר. עוד מתוכננים במבנה שני גני ילדים בחזית האחורית של קומת הקרקע לטובת תושבי הרובע. עוד צוין כי 30% מהדירות בתכנית ייועדו להשכרה, לצורך הגדלת המאגר לדיור בר השגה בעיר אשדוד.

התכנית האמורה הוגשה לוועדה המקומית באשדוד עוד בשנת 2016, וזאת הגם שמדובר בתכנית שהסמכות לדון בה מסורה לוועדה המחוזית ומכאן בהתאם לסעיף 62(א) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965, (להלן: "החוק"), היה על הוועדה המקומית להעביר את התכנית לוועדה המחוזית בצירוף המלצתה; ובהתאם בשנת 2017 החליטה הוועדה המקומית להמליץ לוועדה המחוזית על התכנית.

החלטות הועדה המחוזית

הוועדה המחוזית בהחלטתה מיום 23.04.20 החליטה להפקיד את התכנית. הוועדה ציינה ברקע להחלטה, כי בתכנית המתאר הכוללנית המקודמת בעיר אשדוד אזור זה מיועד ליעוד "עירוני מעורב" – אזור מעורב למגרשים ומסחר, אשר גובה הבינוי המותר יהיה עד 9 קומות. עם זאת, בקדמת המבנה קיימים מבני מגורים בני 12 קומות שנבנו בשנים האחרונות. עוד ציינה הוועדה ברקע הדברים, כי מגיש התכנית התחייב בכתב כלפי העיריה, כי כל הדירות מיועדות לדיור בר השגה, ו-30% מהדירות מיועדות להשכרה, וגני הילדים המתוכננים במבנה הינם בהתאם לדרישת היחידה האסטרטגית בעיריית אשדוד.

עוד ציינה הוועדה המחוזית בהחלטתה, כי התכנית המוצעת מהווה המשך למגמות הפיתוח ברובע א', וכי יש מספר נושאים בתכנית אשר נדרשת לגביהם התייחסות.

באשר לגובה המוצע בתכנית החורג מהגובה המוצע באזור זה על פי תכנית המתאר הכוללנית שהומלצה ע"י הוועדה המקומית שהינו 9 קומות, ציינה הועדה כי החריגה היא של 2 קומות לשימושים עיקריים ומעבר לכך ניתנה קומה טכנית.

בעניין זה הבהירה הוועדה המחוזית את הייחוד במגרש: "המגרש נשוא התכנית שונה מן המגרשים הסמוכים לאור היותו מגרש גדול יותר, הממוקם בצומת רחובות, כשמולו בניה קיימת בת 11 קומות ע"ג קומת מסחר (סה"כ 12 קומות). כמו כן התכנית ייחודית בכך שניתנה התחייבות היום לבניית דיור בר השגה, הכולל גם 30% יח"ד להשכרה לטווח ארוך ויתר הדירות למכירה במחיר בהישג יד, כך שהגדלת כמות הזכויות והקומות מגדילה את היצע יחידות הדיור שבהישג יד בעיר. כמו כן הקצה היום, בקומת הקרקע של הבנין, שטח לבינוי ציבורי עבור שני גני ילדים.".

לצד זאת החליטה הועדה המחוזית, כי לאור החריגה מתכנית המתאר שבהכנה כאמור לעיל, יש לקבוע נסיגת הבניין מקו הבנין בשלוש הקומות העליונות בתאום עם לשכת התכנון.

כמו כן הוחלט על הוספת סעיף סטייה ניכרת בתוכנית לעניין גובה הבניין ומספר הקומות מאחר והלכה למעשה ניתנה כאן תוספת השקולה להקלה, כפי שהוועדה המקומית הייתה מוסמכת לתת במסגרת סמכותה.

הוועדה התייחסה גם לעניין תמהיל יחידות הדיור והחליטה, כי תמהיל הדירות המוצע בתכנית יציע גם מעט יח"ד בינוניות כך שיוצע תמהיל של 80% דירות קטנות עד 75 מ"ר ברוטו ו- 20% דירות בינוניות עד 100 מ"ר עיקרי.

בסופו של דבר החליטה הועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתיקונים שציינה, ובכלל זה אף צמצום תקן החניה בתכנית כך שמספר קומות מרתפי החניה לא יעלה על 3 קומות מלאות, בנוסף לחצי קומה הנובעת מהטופוגרפיה; ותיקון התכנית לעניין הסעיפים הנוגעים לדיור בהישג יד ודיור להשכרה.

לאחר הפקדת התכנית הוגשו ע"י העותרים התנגדויות לתכנית (ראה נספח ע/2 לעתירה).