פרובשטיין נ' גבאי ואח'

לפניי תביעה לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו.

התובע הוא הבעלים של מושכר הידוע כמשק מספר 244 במושב אשבול, גוש 100246, חלקה 10 (להלן: "המושכר").

הנתבעים שוכרים את המושכר בהתאם להסכם שכירות שנתחם ביום 25.10.2018, לתקופה של 24 חודשים שהחלה ביום 1.11.2019 ועד יום 30.10.2020 (להלן: "הסכם השכירות").

רקע עובדתי

טענות התובע

התובע טוען כי בין הצדדים נחתם ביום 8.11.2018 נספח להסכם השכירות (להלן: "הנספח להסכם השכירות") הקובע שהנתבעים יקזזו מדמי השכירות סך שך 5,000 ₪ בגין רכישת שלושה מזגנים חדשים וכי האחריות להתקנת המזגים תחול במלואה על הנתבעים ותיעשה על חשבונם.

לטענת התובע, ביום 23.6.2019 לאחר שהנתבעים הודיעו לתובע כי שלושת המזגנים נרכשו על ידם, התגלה לתובע כי הנתבעים רכשו שני מזגנים בלבד. התובע מוסיף כי פנה לנתבע 1 וביקש לברר עימו מדוע לא עמד בהתחייבותיו - ומאותו רגע החלו הנתבעים לאיים, להטרידו ולבצע במושכר עבודות ותיקונים ללא הסכמתו.

עוד טוען התובע, כי עד לאותו מועד, הוא דאג לטפל בכל פנייה של הנתבעים, אם באמצעות התקשרות עם בעלי מקצוע מטעמו ואם באמצעות קיזוז מידי חודש בחודשו מדמי השיכרות בגין תיקונים אשר הנתבעים ביקשו לבצע בעצמם אשר מגיעים לסך של 7,197 ₪.

ביום 3.7.2019, ימים ספורים לאחר שהחלה המחלוקת בין הצדדים, שלח ב"כ הנתבעים דאז – עו"ד משה רביעי, מכתב לתובע, ובו העלו הנתבעים שלל טענות ובניהן תיקונים ועבודות שביצעו במושכר כאשר לטענתם על התובע היה לבצעם, וליקויים נוספים שישנם במושכר שטרם תוקנו והאחריות של התובע לתקנם (נספח י"ד לכתב התביעה).

ביום 8.7.2019, השיבה ב"כ התובע בכתב לטענות הנתבעים, וכן הודיעה לנתבעים כי הם מפרים את הסכם השכירות במספר הפרות שונות כגון אי העמדת מלוא הבטחונות, טענות בנוגע למזגנים וכדומה, ודרשה את תיקונן של ההפרות. בנוסף, הנתבעים הופנו לבעלי מקצוע שונים מטעם התובע לביצוע עבודות שבגדר אחריותו (נספח ט"ו לכתב התביעה).

ביום 26.7.2019 ב"כ התובע הודיעה לנתבעים, כי הואיל ולא תיקנו את הפרותיהם כמפורט במכתבה מיום 8.7.2019, וכן לאור הטרדותיו הבלתי פוסקות של הנתבע את התובע – הרי שהסכם השכירות מבוטל והנתבעים נדרשים לפנות את המושכר בתוך 14 ימים (נספח י"ח לכתב התביעה).

התובע טוען כי ביום 2.8.2019 פנה הקבלן מטעמו לנתבע וביקש לתאם עימו מועד לביקת טענותיו לגבי ליקויים במושכר, ובעיקר לצורך בדיקת טענות הנתבעים בדבר הסדקים ורטיבות מהמזגן - אך הנתבע הודיע לקבלן כי הוא תיקן את הליקויים וכי אין צורך בהגעת הקבלן (העתק שיחה בין הנתבע לקבלן – נספח י"ט לכתב התביעה).

לטענת התובע, למרות שהנתבע סירב לביקורו של הקבלן בטענה שהוא ביצע את התיקונים במושכר, ביום 4.8.2019 שוב פנה הנתבע אליו בהודעות שעדיין יש סדקים ורטיבויות במושכר. התובע מציין כי שב וביקש מהקבלן לתאם מועד עם הנתבע לבדיקת המושכר.

התובע טוען כי הקבלן תאם עם הנתבע, ופעמיים הנתבע ביטל את הקבלן והודיע כי הוא מסרב שהקבלן יגיע למושכר וכי הוא מבצע את התיקונים בעצמו, וכי סיפור דומה היה עם תיקון נזילה של מים מדוד השמש.

התובע טוען כי מאחר שהנתבע המשיך להטרידו בהתכתבויות, החליט לחסום אותו לחלוטין משירות הוואטסאפ ואף הגיש נגדו תלונה במשטרת ישראל בגין הטרדה.

מכאן, שהתובע טוען כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות, והן את הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "החוק") בדברים הבאים:

• הנתבעים לא העמידו את מלוא הבטחונות, בניגוד להתחייבותם בסעיף 18.א להסכם השכירות, אשר הפרתו מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות;

• הנתבעים לא ערכו את פוליסות הביטוח, בנגיוד להתחייבותם בסעיף 17.א להסכם השכירות, אשר הפרתו מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות;

• הנתבעים מסרבים לאפשר לבעלי מקצוע מטעם התובע להיכנס לבצע תיקונים במושכר או לבדוק את המשוכר ומבצעים במשוכר עבודות או תיקונים ללא קבלת הסכמת או אישור התובע, והכל בניגוד להוראות סעיף 13 להסכם השכירות ונביגוד להוראות סעיפים 9(ב), 9(ד), 17, ו- 25ח לחוק.

• הנתבעים הפרו את התחיבותם בנספח להסכם השכירות ולא העבירו לתובע אסמכתאות לרכישת שלושה מזגנים חדשים ובהספקים המוסכמים בין הצדדים;

• הנתבעים מטרידים את התובע באמצעי התקשורת השונים, מאיימים עליו, מזלזלים בו ומוצאים את דיבתו, והכל בניגוד להוראות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

  התובע טוען כי לאחר שפנה אל הנתבעים ונתן להם ארכה לקיום החיוב ותיקון ההפרה – הנתבעים לא עשו כן, ולכן קמה לו הזכות לביטול הסכם השכירות מכוח הוראות סעיף 7 (ב) ו-8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970.

בנוסף, מבקש התובע להתיר לו לפצל את סעדיו בגין עילות התובענה ולאפשר לו להגיש תביעה כספית נוספת לכשיתגבשו הסעדים כמפורט לעיל. אולם כאשר התביעה מוגשת על פי סדר הדין המיוחד הקבוע בפרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984, ממילא אין צורך בהיתר לפיצול סעדים.

טענות הנתבעים

הנתבעים פירטו בכתב ההגנה רשימה של ליקויים שישנם במושכר, וטענו כי פנו אל התובע שיגיע למושכר לראות את התקלות אך הוא לא עשה זאת, ולרק לאחר מספר חודשים של תלונות מצדם הוא העביר בהודעת וואטסאפ מספרי טלפון של בעלי מקצוע שבסופו של יום אף לא טיפלו בליקויים במלואם.

הנתבעים טוענים כי סיכומו עם התובע שיתיקנו שני מזגנים – אחד חדש והשני משומש מאביו של הנתבע, והסכום יקוזז מדמי השכירות. עוד טוענים הנתבעים כי רכשו עוד מזגן אך בחרו להתקין בהתחלה רק שניים, אך נכון ליום 1.7 הותקנו שלושת המזגנים בדירה. הנתבע מוסיף כי מתוך רצון טוב סיכם עם התובע כי הוא יתקין את המזגנים אולם בסופו של דבר התברר כי צריך להזמין בעל מקצוע מאחר שהצנרת בקירות לא הייתה מוכנה להתקנת המזגנים.

לטענת הנתבעים, התובע לא העלה באף אחת מהשיחות עימם כי חסרים בטחונות או שלא נעשה ביטוח לדירה - אלא רק טענות בנוגע למצב הדירה והמזגן המשומש שהותקן בדירה (שלטענת הנתבעים כאמור – אישר התובע את התקנתו).

הנתבעים צירפו לכתב ההגנה מטעמם הודעה שהתובע שלח אליהם (להלן: "ההודעה"), בזו הלשון:

"1. להחליף צ'ק של 25 אלף שח ב 5 צ'קים של 5 אלף.

2. חתימה של ערב על שטר ערבות [תוך חודש].

3. תימסר סחורה כבטוחה בשווי של כ 40 אלף ₪. במידה וימסר ערבות בנקאית תוחזר הסחורה." (ראו תמונה מספר 1 שצורפה לכתב ההגנה).

בכל הנוגע לסעיף 1, הנתבעים טוענים כי העבירו לתובע חמישה שיקים על סך 5,000 ₪ בנוסף לשיק בסך 25,000 ₪ שמסרו לידיו קודם לכן, אך לא קיבלו את השיק בסכום זה בחזרה.

בכל הנוגע לסעיף 2, הנתבעים טוענים כי התובע ציין בהודעה כי נדרש ערב אחד ולא שני ערבים, ומאחר שאחותו של הנתבע חתמה על כתב ערבות, הם עמדו בהתחייבויותיהם לערב.

בכל הנוגע לסעיף 3, הנתבעים טוענים כי מסרו לידי התובע כעירבון 1,402 כיפות, במחיר ממוצע של 50 ₪ ליחידה, כך שלשיטתם, היקף הבטוחה שנמסרה עומד על סך של 70,000 ₪. הנתבע מוסיף כי שלח הודעת דואר אלקטרוני לתובע ובה מסר כי ברגע שיקבל לידיו בחזרה את הכיפות, הוא יעביר את הערבות הבנקאית. התובעים מוסיפים כי התובע דרש ערבות של 40,000 ₪, היא ערבות העולה בהיקפה על המותר בהתאם לסעיף 25י לחוק.

הנתבעים מציינים כי הם משלמים את דמי השכירות ללא שום עיכוב למרות כל הנזקים הכספיים שגרם להם התובע, ואף על פי שהם מתמודדים על כל הליקויים במושכר לבדם (ראו נספח "תשלומים" המצורף לכתב ההגנה).

דיון והכרעה

אדון כעת בכל טענות התביעה, לפי הסדר.

הנתבעים לא העמידו את מלוא הבטחונות

כאמור, סעיף 18.א להסכם השכירות מחייב את הנתבעים במתן בטחונות בהתאם לכתוב בו. אולם מעיון בהתכתבויות התובע והנתבעים מיום 26.10.2018 ( ראו נספח "התכתבויות בווצאפ" שצירפו הנתבעים לכתב ההגנה) עולה כי התובע דרש מהנתבעים את מסירת הבטחונות כמפורט בהודעה בסעיף 21 שלעיל.

בכל הנוגע לכתוב בהודעה – המשקף לטעמי הסכמה מאוחרת בין הצדדים, המהווה תיקון ושינוי להסכם המקורי – אין מחלוקת כי הנתבעים עמדו במלוא הדרישות, ואבאר.

ראשית, הנתבעים העבירו לתובע שיק על סך 25,000 ואין מחלוקת על כך (ראו עמ' 2 ש' 25-20 לפרוטוקול).

שנית, התובע דרש חתימה של ערב אחד – ואחות הנתבע חתמה כאמור על ערבות (ראו נספח "ערבות 3" המצורף לכתב ההגנה של הנתבעים).

שלישית, בהסכם השכירות מצוין כי הנתבעים יעבירו לתובע ערבות בנקאית בסכום של 20,000 השווים לארבעה חודשי שכירות (ראו סיפא של סעיף 18.א להסכם השכירות). ודוק: הדבר מנוגד לקבוע בסעיף 25י(ב) לחוק שקובע שעל הנתבע לשלם סכום השווה לשלושה חודשי שכירות שהתחייב על פי החוזה (שכן זהו הסכום הנמוך בענייננו מבין שתי החלופות הנקובות בחוק).

בנוסף, בהודעה דרש התובע מהנתבע ערבות בסך 40,000 ₪ ערבות בנקאית (סכום שכאמור חורג במידה משמעותית מהיקף הביטחונות המותר על פי חוק) וכי אם תימסר הערבות הבנקאית, יחזיר התובע את הסחורה שנמסרה לידיו כעירבון. מטענות הנתבעים בכתב ההגנה וגם מן הדברים שאמרו בדיון, נראה כי הייתה להם נכונות להעביר לתובע ערבות בנקאית והנתבע אף ביקש מהתובע שימסור לו את הסחורה בכפוף למתן הערבות הבנקאית (ראו עמ' 3 ש' 7-13 לפרוטוקול).

מכאן, שדרישת התובע לביטחונות, כפי שבאה לידי ביטוי בסעיפים 1 ו-2 להודעתו התממשו בפועל, והאמור בסעיף 3 בדרישה – אינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, ומעבר לכך – לנתבע הייתה נכונות (ועדיין קיימת) לעמוד בדרישה זו. מכאן שדין טענת התובע לעניין הבטחונות להידחות.

הנתבעים לא ביטחו את המושכר כנדרש

כאמור, סעיף 17.א להסכם השכירות מחייב את השוכר לבטח על חשבונו את המושכר. הנתבעים צירפו לכתב טענותיהם נספח "ביטוח" ממנו ניתן ללמוד כי ערכו ביטוח מבנה לדירה שתוקפו מיום 14.7.2019 ועד - 31.7.2020 - כלומר הביטוח נכנס לתוקף בטרם הגשת הודעה בדבר ביטול הסכם השכירות שנשלחה ביום 26.7.2019 (ראו נספח י"ח לכתב התביעה). מכאן, שגם אילו סברתי שהנתבעים הפרו את ההסכם, הרי שהפרה זו תוקנה, והיא אינה מקימה עילה לביטול החוזה.

הנתבעים מסרבים לאפשר לבעלי מקצוע מטעם התובע להיכנס לבצע תיקונים במושכר או לבדוק את המשוכר

מעיון בהודעה בדבר ביטול הסכם השכירות, ניתן לראות כי כל טענות התובע בדבר ביטול הסכם השכירות, כפי שמופיעות בתביעה זו מופיעות בהודעה, מלבד הטענה כי הנתבעים מסרבים לבעלי מקצוע מטעמו לבצע תיקונים במושכר.

בנוסף, הצדדים צירפו את ההתכתבויות ביניהם, מהם לא ניתן להסיק את האמור, להפך- נראה כי הנתבעים משתפים פעולה עם התובע בכל הנוגע לתיקונים וליקויים במושכר, הן על ידי דרישות לתיקון הליקויים על ידי בעלי מקצוע והן על ידי ביצוע תיקונים בדירה בעצמם.

משכך, התובע כלל לא ציין הפרה זו בהודעת ביטול ההסכם מטעמו ואף לא הביא ראיות מהימנות לעניין זה (למשל –תצהיר ועדות של הקבלן או של עובדיו), והנתבע לא נשאל כל שאלה בנושא זה בחקירתו הנגדית, יש לקבוע כי הוא לא הוכיח את הטענה, ודינה להידחות.

הנתבעים לא העבירו לתובע אסמכתאות לרכישת שלושה מזגנים חדשים ובהספקים המוסכמים

כאמור, הצדדים חתמו על נספח להסכם השכירות שקובע כי הנתבעים ירכשו שלושה מזגנים חדשים מדגם שיבחר על ידם, ויתקינו אותם בדירה בכפוף לקיזוז של 5,000 ₪ מדמי השכירות (ראו נספח ב' לכתב התביעה).

ודוק: הנתבע טוען כי הודיע לתובע שאחד מהמזגנים יהיה מזגן משומש ואף צירף הקלטה ותמלול של שיחה בינו לבין התובע מיום 24.6.2018 בעניין זה.

בכל הנוגע להתקנת המזגנים, הרי שבנספח להסכם השכירות לא מצוין מועד ספציפי להתקנת המזגנים, מה גם שאין מחלוקת כי ביום 1.7.2019 הותקנו שלושת המזגנים בדירה (ראו עמ' 4 ש' 7-4 לפרוטוקול). כך שככל שהייתה הפרה – היא תוקנה, וממילא עד להחזרת המושכר לתובע, הנתבעים הם הנדרשים לגור בבית נטול מזגן, ומכאן שדין טענה זו להידחות.

הנתבעים מטרידים את התובע באמצעי התקשורת השונים, מאיימים עליו, מזלזלים בו ומוצאים את דיבתו

מדובר בטענות שלא מהוות הפרה של תנאי מתנאי הסכם השכירות, וכפי שטוען התובע בעצמו בכתב התביעה – יש לו מלוא הזכויות להגיש תביעת לשון הרע (או כל תביעה אחרת) בגין טענות אלו. אוסיף – כי ככל ככל שהצדדים מעוניינים לתבוע בגין נזקים כספיים שנגרמו להם לטענתם – הם רשאים לעשות כן בהליכים המתאימים.

סוף דבר

משלא קמה עילה לביטול הסכם השכירות, ממילא אין הצדקה לפינוי הנתבעים, והתביעה נדחית במלואה.

התובע יישא בהוצאות הנתבעים בסך 7,500 ₪ בגין ההליך. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ו' כסלו תש"פ, 04 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.