אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> הר נוף נ' שמואלי ואח'

הר נוף נ' שמואלי ואח'

תאריך פרסום : 14/11/2019 | גרסת הדפסה
ת"א
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
43431-08-15
03/11/2019
בפני השופטת הבכירה:
רחל ברקאי

- נגד -
התובע:
רונן הר נוף
עו"ד ללקין ועו"ד דחוח
הנתבעים:
1. דוד שמואלי
2. צדוק שמואלי
3. Se Dor properties SRL 21256240

עו"ד רון בר ניר ועו"ד שי בר ניר
פסק דין

 

עניינה של תביעה זו נוגעת להשקעה כספית שביצע התובע בנדל"ן ברומניה, באמצעות הנתבעים, במהלך שנת 2007 וכעת מבקש הוא את השבת ההשקעה בצירוף תשואה מובטחת, לטענתו.

 

העובדות שאינן שנויות במחלוקת

 

  1. התובע, הציג עצמו כמי שעוסק בסחר ביהלומים, התקשר עם הנתבעים כדי להשקיע בשוק הנדל"ן ברומניה.

    הנתבע 1 (להלן: "דוד") והנתבע 2 (להלן: "צדוק") הינם אחים אשר לטענת התובע הציגו את עצמם כמי שעוסקים, בין היתר, בהשקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל.

     

  2. הנתבעת 3 הינה חברה פרטית זרה (להלן: "חברת דור") הרשומה ברומניה ואשר, על פי הצהרת דוד, מוחזקת בחלקה על ידי דוד ועל ידי יוסף שמואלי, אביהם של הנתבעים 1-2, וכן על ידי חברה קפריסאית בשם "BOLDWORLD INVESTMENT LIMITED", שנמצאת גם היא בבעלות הנתבעים 1-2. חברות הללו נשלטות על ידי הנתבעים.

     

    טענות התובע

  3. לטענת התובע, במהלך שנת 2007 לערך, הכיר את צדוק, באמצעות חבר משותף מר אליאס. במסגרת אותו מפגש שמע לראשונה מצדוק שהוא עובד ומשקיע בנדל"ן ברומניה, יחד עם אחיו, דוד, שמנהל עסקים ברומניה מזה כעשור שנים וכי הם מנהלים עסקיהם בשותפות עם מר שלום סרי, אותו הכיר התובע כמי שהינו יהלומן, ותיק, אמיד, אמין ומוכר בשוק היהלומים.

     

  4. טוען התובע, כי צדוק הציג בפניו מצג ולפיו הוא ואחיו, דוד, מתמחים ועוסקים בתחום הנדל"ן ברומניה וכי מדובר בהשקעה בטוחה, מהירה ונוחה, המניבה תשואה גבוהה למשקיעים בנדל"ן ברומניה, כאשר הם אחראים אישית להשבת הכספים בכל עת שיבקש.

     

  5. עוד טען, כי במסגרת אותה שיחה צדוק שיתף אותו בדוגמא להשקעה שהשקיע אצלו אזרח ישראלי, המתגורר באמסטרדם ושהיה מקורב למר שלום סרי בעסקי היהלומים, ושהשקעה זו הניבה לאותו משקיע רווחים גבוהים מאוד, לדבריו פי עשר מגובה ההשקעה.

    לטענת התובע, צדוק ציין בפניו שמות של משקיעים ישראלים נוספים, יהלומנים, עורכי דין ואנשי עסקים שמסרו לידיו הנאמנות סכומי כסף ניכרים ואשר גורפים רווחים גבוהים מאד בטווח קצר וללא כל סיכון.

    לטענת התובע, בעקבות מפגש זה נוצר קשר חברי טוב בינו לבין צדוק, קשר שהתהדק למפגשים ובילויים משותפים, ולאורך תקופה ארוכה חיזרו אחריו הנתבעים ודאגו לטפח ולבסס יחסי אמון עמו, הכל במטרה לשכנע אותו למסור לידיהם כספים לצרכי השקעה בנדל"ן ברומניה.

     

  6. לטענת התובע, בכל אותם מפגשים דאג צדוק להזכיר לו שכדאי לו להשקיע את כספו אצלם וכי הוא נותן הבטחתו והתחייבותו כי הוא ואחיו דוד אחראים אישית לכספים שיושקעו על ידו, תוך שהוא מדגיש בפניו, כי כספי ההשקעה יניבו רווחים גבוהים בתוך פרק זמן קצר ביותר וכי בכל שלב יוכל לקבל את כספי ההשקעה חזרה לידיו, בתוספת רווחים גבוהים.

     

  7. לגרסת התובע, לאחר מספר פגישות בינו לבין צדוק, הוא השתכנע כי אכן מדובר בהשקעה כדאית, אשר תניב לו רווחים גבוהים ומהירים והחליט להשקיע כספים בשוק הנדל"ן ברומניה, באמצעות דוד וצדוק. בהתאם, העביר מחשבונות הבנק שלו בהונג קונג ובישראל לידיהם, על פי הנחיות שקיבל מהם, סך של 1.2 מיליון דולר במספר פעימות.

    בהתאם להנחיות שקיבל העביר התובע את הכספים לחשבון חברה בקפריסין בשם קרוסברי, ועל כך אין חולק.

     

  8. לטענת התובע, בסיס ההסכמות בין הצדדים היה בהינתן המצגים הבאים:

    • דוד וצדוק פועלים בשותפות ומומחים בהשקעות בתחום הנדל"ן ברומניה.

    • דוד וצדוק יודעים לאתר קרקעות חקלאיות, אותן הם רוכשים ישירות מהחקלאים הרומנים, במחיר נמוך ממחיר השוק, ולאחר השבחת הקרקע על דרך של שינוי יעוד הקרקע לבניה, הם מוכרים את הקרקעות והמשקיעים נהנים מתשואה גבוהה בהשקעה זו.

    • דוד וצדוק התחייבו להשקיע את כספי התובע והתחייבו, כי בכל עת שבה יחפוץ יקבל את הכספים בחזרה בצירוף תשואה גבוהה.

    • דוד וצדוק התחייבו שכספי התובע בטוחים וכי הוא לא יספוג כל הפסד כספי מהשקעתו אצלם.

    • דוד וצדוק הצהירו, כי הם אינם מרוויחים כספים מההשקעה אלא במועד שבו תמומש ההשקעה, או אז יהיו זכאים לשכר על בסיס הצלחה בשיעור של 20 אחוז מהרווח שיהיה לתובע וליתר המשקיעים.

    • דוד וצדוק יפעלו בהגינות, בשקיפות ובגילוי מלא עם התובע וימסרו לו כל מידע שיידרש.

       

  9. אין חולק, כי הפגישות וההסכמות שבין הצדדים נעשו בעל פה וכי הסכם בכתב מעולם לא נחתם בין הצדדים. כמו כן, אין חולק כי בסופו של יום העביר התובע, מעת לעת ועד לחודש אוגוסט 2008, סך כולל של כ - 1.2 מיליון דולר, וביתר דיוק סך של 1,181,425 דולר ארה"ב.

     

  10. כשמונה חודשים לאחר השלמת העברת הכספים היה זקוק התובע בדחיפות לכסף, וזאת בשל רכישת בית אותו רכש באותה עת, ולפיכך פנה אל הנתבעים וביקש מהם חזרה סך של 300,000 דולר, כשלטענתו ציפה לקבל רווחים גבוהים כמובטח בגין סכום השקעה זה.

    ואכן, ביום 30.6.09 החזירו הנתבעים לתובע את הסכום האמור באמצעות הפקדה לחשבון הבנק של התובע בהונג קונג, מבלי שצורפה לסכום זה כל תשואת רווחים.

    לטענת התובע כאשר ביקש לברר מדוע לא קיבל תשואה בגין כספו, נענה בתואנות שונות תוך מתן הבטחה כי יפוצה בהמשך.

    יוער, כי לעניין סכום זה טוענים הנתבעים כי היתה זו הלוואה שהעמיד התובע לרשות חברת דור והיא הוחזרה בהתאם למוסכם. עניין זה יקבל התייחסות בהמשך.

    בהינתן האמור, יתרת הכספים שנמצאה באותה עת בידי הנתבעים, נכון לסוף חודש יולי 2009, עמדה על סך של 881,465 דולר ארה"ב (להלן: "יתרת כספי ההשקעה").

     

  11. לטענת התובע, החל משנת 2009 פנה הוא אל דוד וצדוק מספר פעמים ודרש מהם להשיב לו את יתרת כספי ההשקעה בצירוף התשואה כמובטח. לדבריו, בכל פעם שפגש את דוד וצדוק ו/או דיבר עמם בטלפון, ניסו הם להרגיע אותו, כי כספי ההשקעה בטוחים ומושקעים וכי מדובר בהשקעה אשר תניב רווחים וכי הם ממתינים לרגע הנכון למכירת הקרקעות ברומניה בהן הושקע כספו, בהינתן משבר הנדל"ן העולמי שארע בסוף שנת 2008.

    לדברי התובע, בשלב מאוחר יותר ולאחר פניות חוזרות ונשנות, הבטיח לו צדוק, כי בשנת 2012 יוכל לקבל את יתרת כספי ההשקעה בצירוף הרווחים, מבלי שהוא התכחש להתחייבותו להשיב לו את כספי השקעתו.

    על אף התחייבות זו, טען התובע כי יתרת כספי ההשקעה לא הוחזרה אליו, לא בשנת 2012 וגם לא בשנת 2013, וגם לא לאחר מכן בשנים 2014 ו-2015. לדבריו, דוד וצדוק דחו פניותיו וחזרו וטענו בפניו, כי משבר הנדל"ן פגע גם בהם ובהשקעתו וכי בכוונתם לעמוד בהתחייבותם כלפיו, אלא שהם ממתינים לרגע הנכון של מכירת שטחי המקרקעין במקום שנקרא "אוטופן" ברומניה, שם הושקעה יתרת כספי ההשקעה של התובע.

    הוסיף התובע וטען, כי דוד הבטיח לו באותם זמנים, כי חברת האחזקות שבבעלותם החלה לבצע מכירות של שטחי מקרקעין מסוימים וחזר והתחייב להשיב לו את כספו ללא קשר למכירת קרקעות כלשהן. בהמשך אף הציגו בפניו תכנית לבניה ופיתוח של המקרקעין.

     

  12. לטענת התובע, במהלך שנת 2015, משהבין כי צדוק ודוד מתחמקים מהשבת יתרת כספי ההשקעה בצירוף פירות ותשואה, בניגוד להתחייבותם לעשות כן.

     

  13. לטענתו, רק בדיעבד הבין לראשונה כי דוד וצדוק רכשו זכויות במקרקעין באמצעות חברה רומנית, חברת דור, אשר בעלת המניות בה הינה חברה קפריסאית עלומה, מבלי ליידע אותו כלל אודות מהות העסקה, מבנה ההשקעה ותנאיה, תוך שהנתבעים עושים בכספי ההשקעות שלו ושל אחרים כאוות נפשם והכל מבלי שטרחו לערוך הסכמים מסודרים, או למסור כל מידע ו/או דיווח אמיתי לתובע ולמשקיעים אחרים בכל הנוגע להשקעות שניהלו, לזהות השותפים בהשקעה, לתנאי ההשתתפות בהשקעה, לתכניות ההשבחה והמכירה של המקרקעין.

     

  14. נטען כי התנהלותם של דוד וצדוק נגועה בחוסר תום לב הן בשלב טרום ההסכם והן בקיומו של הסכם. כמו כן נטען, כי פעלו ברשלנות תוך הצגת מצגי שווא רשלניים הנגועים בהפרת חובת נאמנות הטעיה ותרמית של התובע ושל משקיעים אחרים כמותו. לעניין זה, נטען, כי צדוק ודוד רכשו בכספי התובע ומשקיעים רבים נוספים אחרים, קרקעות ברומניה, באמצעות רשת סבוכה של חברות, כשהם עושים שימוש בכספי המשקיעים מבלי למסור מידע מפורט ועדכני אודות מצב ההשקעה ו/או מבלי לרשום זכויות כלשהן על שם המשקיעים, והכל תוך שהם מצויים בניגוד אינטרסים קיצוני.

     

  15. אשר לשיטת התרמית וההונאה שביצעו הנתבעים כנגד המשקיעים, לרבות התובע, בכל הנוגע לעצם ההשקעה בנדל"ן, נטען כי הנתבעים הציגו מצג לפיו רכשו את הקרקע במחיר מסוים כאשר בפועל המחיר שהוצג היה גבוה לאין שיעור מהמחיר ששולם בפועל בגין אותה עסקה.

    ביתר פירוט נטען כי שיטת רכישת הקרקעות הנגועה במרמה היתה כדלקמן:

    • הנתבעים היו פונים לבעל קרקע רומני ומציעים לו לרכוש ממנו את הקרקע, שהיתה לרוב קרקע חקלאית, בשווי של 100 יורו לדונם.

    • אותו בעל קרקע רומני קיבל הצעה זו.

    • הנתבעים היו מעסיקים איש קש רומני אשר היה רוכש בעבור הנתבעים את המקרקעין מידי החקלאי הרומני ומציידים אותו בסכום של 100 יורו, שלטענתם היה השווי האמיתי של הקרקע וכן משלמים עמלה לאותו איש קש רומני.

    • בד בבד היו הנתבעים פונים למשקיעים שונים בישראל ומשכנעים אותם להשקיע ברכישת המקרקעין תוך שהם מציגים מצג למשקיעים הישראלים כי עלות רכישת הקרקע מהחקלאי הרומני עומדת על סך של 250 יורו לדונם, בעוד שבפועל עלות הקרקע עמדה על 100 יורו לדונם.

    • בהסתמך על מצג והתחייבויות הנתבעים, הזרימו המשקיעים כספים לנתבעים מבלי לדעת כי השווי האמיתי של הקרקע עמד למעשה על 100 יורו לדונם בלבד. בהינתן האמור, נטען כי הנתבעים גרפו לכיסם רווח של 150 יורו במכפלה של אלפי דונמים של קרקע, על בסיס מצג מטעה כלפי המשקיעים.

    • מעבר לכך, דרשו הנתבעים מהמשקיעים כספים נוספים לצורך "הכשרת הקרקע לבניה", עלויות אשר נטען כמנופחות ביותר.

       

  16. לטענתו, משנמצא כי הנתבעים הפרו כלפיו את חובת הנאמנות החלה עליהם, כמי שקיבלו לידיהם הנאמנות כספי השקעה בנדל"ן, וכי רק להם קיימת זיקה לכספי ההשקעה ולנדל"ן, ומשנמצא כי בפועל הפרו הם את חובת הנאמנות והציגו בפניו מצגים כוזבים והסתירו מפניו מידע אמת, וחזרו וסרבו להחזיר לו את כספי השקעתו, קמה לו הזכות לבטל את ההסכם ולקבל חזרה לידיו את מלוא יתרת כספי ההשקעה בצירוף תשואה כפי שהובטח לו.

  17. ציין התובע, כי אין הוא בקיא בהשקעות מסוג זה וכי נתן את מלוא אמונו בנתבעים ובמצגים שהציגו בפניו, וכיום, בדיעבד, הוא מבין כי הם ניצלו את האמון שנתן בהם ולא גילו בפניו עובדות מהותיות שהיה עליהם לגלות ובכך הפרו באופן בוטה את חובת הגילוי החלה עליהם.

     

  18. בהינתן האמור נטען לביטול הסכם בשל הפרת חובת הנאמנות ו/או הפרת השליחות, מכוח הוראות חוק הנאמנות, תשל"ט-1979 (להלן: "חוק הנאמנות") ו/או חוק השליחות, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק השליחות")

     

  19. כמו כן, נטען לביטול ההסכם והשבת ההשקעה בצירוף פירות ההשקעה, והכל בשל הפרת הסכם ו/או ניהול משא ומתן בחוסר תום לב ו/או הטעיה ו/או תרמית, מכוח הוראות חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים כללי"), ומכוח הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1971 (להלן: "חוק החוזים תרופות"). כמו כן, נטען לרשלנות הנתבעים במילוי תפקידם כנאמנים ו/או שלוחים ו/או מנהלים בחברות ו/או משקיעים מומחים העושים שימוש בכספי התובע.

    התובע הוסיף וביסס תביעתו על עילה של התעשרות הנתבעים שלא כדין, מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

     

  20. התובע הוסיף וטען לתרמית בניהול קרן השקעות, משלא קיימו את הוראות חוק הסדרת העיסוק ביעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, התשנ"ה-1995, בכך שפעלו בניגוד מוחלט להוראות ולחובות החלים עליהם מכח החוק, בין השאר בכך שלא ערכו עמו הסכם בכתב, לא הסבירו לו את היקף הסיכונים, לא דיווחו במהלך השנים על פעילות הקרן, לא ניהלו רישומים לגבי כספי התובע בנפרד מכספי משקיעים אחרים ועוד.

     

  21. במסגרת הסעדים המבוקשים, עתר התובע לביטול ההסכם בשל כל אחד מהטעמים להם טען, כמפורט לעיל, ובהתאם עתר לחיוב הנתבעים, יחד ולחוד כדלקמן:

    • השבת יתרת כספי ההשקעה - בסך של 881,465 דולרים, ובשקלים סך של 3,097,468 ₪ (על פי השער הידוע ביום 25.8.08).

    • חיוב הנתבעים בתוספת ריבית שנתית בשיעור של 10%, כאשר על פי חישוביו, המדובר בתוספת בסך של 2,561,528 ₪.

    • חיוב הנתבעים לשפות אותו בגין אובדן הזדמנויות ו/או אובדן רווחים ו/או עשיית עושר ולא במשפט, בעקבות רווחים שהפיקו הנתבעים על חשבון כספי התובע בסך של 2.4 מיליון ₪.

  22. התובע שלל את גרסת הנתבעים, כי מדובר בהסכם שעניינו רכישת קרקעות עבורו, בהעדר כל רישום זכויותיו במקרקעין כמו גם בהעדר יכולת שליטה בזכויותיו במקרקעין. התובע חזר וטען, כי המדובר היה בהשקעה בחברה ו/או קרן המתמחה בנדל"ן, וכי הוא התקשר עם דוד וצדוק בהסכם ולפיו מסר לידיהם כספים בהם יעשו שימוש כדי לקדם מיזם של רכישה והשבחת קרקעות, מיזם אשר אמור להניב רווחים מהירים ומידיים, כפי שהציגו בפניו.

     

  23. נטען, כי העסקה לא היתה אל מול חברת דור, כפי שטוענים הנתבעים, אלא אישית אל מול דוד וצדוק, אשר הציגו בפניו את מצגי השווא והפרו את חובת הנאמנות כלפיו, וכמי שהתחייבו באופן אישי ולקחו אחריות אישית על השקעתו וחזרו והדגישו בפניו, כי השקעתו מצויה בידיים טובות וכי הם פועלים בנאמנות עבורו.

     

    לחילופין נטען, כי יש להרים את מסך ההתאגדות מעל חברת דור ולייחס לנתבעים 1-2 המשמשים בה כמנהליה ו/או כמורשי חתימה, כמי שחבים ישירות אל מול התובע. נטען כי דוד וצדוק פעלו בניגוד עניינים מוחלט תוך הפרת חובת הנאמנות שלהם באופן אישי, כלפי התובע וכן במרמה והונאה המחייבת אחריות אישית של דוד וצדוק, ואין לאפשר לדוד וצדוק להסתתר מאחורי החברה תחת העיקרון של אישיות משפטית נפרדת.

    טענות הנתבעים

  24. בראשית הדברים טענו הנתבעים בכתב הגנתם, כי יש לדחות התביעה, כנגד חברת דור, על הסף מחמת פורום לא נאות, מאחר ומדובר בחברה פרטית המאוגדת כדין ברומניה וכי עניינה של התובענה בקרקעות אשר רכש התובע ברומניה. בהינתן האמור נטען, כי מירב הזיקות הרלוונטיות הינן לבית המשפט ברומניה ועל כן מדובר בפורום לא נאות לדון בתביעה זו.

    מעבר לכך נטען, כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות מאחר ועילתה של התביעה והסעדים המבוקשים כוחם ומקורם בכספים שהעביר התובע לנתבעים, לכאורה במהלך שנת 2007 ובתחילת שנת 2008, בעוד שהתביעה הוגשה בחודש אוגוסט 2015.

    יש לציין כי טענות הנתבעים בעניין פורום בלתי נאות וטענת ההתיישנות נדחו על ידי בית המשפט (כב' השופט אלטוביה) בהחלטה מיום 28.3.16.

    במסגרת אותה החלטה גם נדחתה התביעה כנגד הנתבע 3 יוסף שמואלי, הוא אביהם של דוד וצדוק.

     

  25. לגופו של ענין, טענו הנתבעים, כי התובע העביר לידיהם כספים לשם רכישת קרקעות ברומניה וכי אין המדובר בהשקעה בקרן השקעות או חברת, כפי שטען התובע.

    לטענתם, בשנת 2007 הצטרף התובע ביחד עם איש עסקים נוסף, מר בני ראובן (להלן: "ראובן"), לקבוצת אנשי עסקים ישראלים שהתעניינו ברכישת קרקעות ברומניה, אשר כללה בין השאר את אפי אליאס ויחיאל סרי (להלן בהתאמה: "אליאס " ו -"סרי").

    לטענתם, באותה תקופה ראו ישראלים רבים ברכישת קרקעות ברומניה פוטנציאל עסקי גדול, ובהתאם גורמים עסקיים רבים, הן פרטיים והן חברות ציבוריות מהגדולות בישראל, רכשו קרקעות ברומניה, כאשר הפוטנציאל העסקי היה בגריפת רווח מרכישת קרקעות חקלאיות ומכירתן לאחר שהוסבו לקרקעות לבניה.

     

  26. לטענתם, בשנת 2008 כשהחל המשבר הפיננסי העולמי ובמיוחד לאחר קריסת בנק ההשקעות האמריקאי ליהמן ברדרס, בספטמבר של אותה שנה, נפגע קשות שוק הנדל"ן ברומניה ומחירי הקרקעות צנחו באופן ניכר ביותר ולא התאוששו עד היום.

     

  27. הנתבעים בקשו לתאר את עיסוקה של חברת דור כמי שעוסקת באיתור קרקעות ברומניה בעלות פוטנציאל, כאשר המודל העסקי על פיו היא פועלת הינו רכישת קרקעות חקלאיות, שינוי יעוד בהן, הוצאת תכניות להשבחת המקרקעין ומכירתן.

    עוד הסבירו הנתבעים, כי רומניה איננה מאפשרת רכישת קרקעות על ידי זרים שאינם אזרחי רומניה, ועל כן חברת דור, שהינה חברה רומנית, רכשה קרקעות בכספי השקעות של משקיעים שונים ובהתאם נרשמו הקרקעות על שמה של חברת דור. ומנגד, כך נטען, הנפיקה חברת דור לאותו רוכש אישור על חלקו היחסי בקרקע שנרכשה וכך גם הנפיקה אישורים לתובע.

    במילים אחרות, טענה חברת דור, כי משקיעים ישראלים שביקשו לרכוש באמצעותה קרקעות ברומניה, העבירו לידיה את הכספים כאשר הקרקע נרשמה על שם חברת דור והמשקיעים קיבלו אישור על חלקם היחסי בקרקע שנרכשה, על פי רישומים שעשתה חברת דור.

    לטענת הנתבעים, בפני התובע, כמו גם בפני משקיעים אחרים, הוצגה תכנית עסקית של חברת דור לגבי כל השקעה ברכישה של קרקע, המספקת מידע למשקיע איך מתורגמת השקעתו הכספית לחלקו היחסי בקרקע הנרכשת. במסגרת אותה תכנית מחושבים מחיר רכישת הקרקע, הוצאות ניהול עורכי דין רו"ח ועוד.

    מעבר לאמור, נטען כי חברת דור מציעה לאותם משקיעים, אשר רכשו קרקע באמצעותה, אף שירותי ניהול לתקופה שעד לביצוע עסקת המכירה של הקרקע, הכוללים בין השאר הכנת תכניות להשבחת הקרקע, תשלום המיסים וכיוצ"ב, וכי בתמורה לשירותים אלו גובה חב' דור דמי ניהול בעת מימוש מכירת הקרקע, הנגזרים באחוזים מתוך הרווח של הרוכש בעסקה.

     

  28. אשר להשקעות התובע, נטען כי זה רכש קרקעות באזור המכונה "לקו מורי", ולאחר מכן, משבוטלה רכישת הקרקע בלקו מורי, רכש הוא חלק יחסי בשני מגרשים במקום שנקרא "אוטופני", תחילה רכש חלק יחסי במגרש בשטח של 20,000 מ"ר, ולאחר מכן רכש חלק יחסי במגרש נוסף בשטח של 7,700 מ"ר. ביתר פירוט נטען כדלהלן:

     

    הקרקע בלקו מורי

  29. נטען כי הקרקע בה התעניין התובע, בשלהי שנת 2007, הייתה קרקע בשטח של 7,800 מ"ר באזור המכונה "אגם מורי" שברומניה והידוע קדסטרל 7618 הרשום בספר הקרקעות של בוקרשט מספר 59897 תחת A1 + B3 במשרד הרישום סקטור 6 בבוקרשט.

    לטענתם, חברת דור הציגה בפני התובע תכנית עסקית לרכישת הקרקע בלקו מורי, לפיה עלות הקרקע תסתכם בכ- 1,053,000 יורו (35 יורו למ"ר) ובתוספת הוצאות הרכישה, הסתכם תקציב הרכישה בסך של 1,200,000 יורו.

    התובע ביקש לרכוש יחד עם מר ראובן, חלק יחסי בקרקע בלקו מורי בתמורה לסך של 615,000 יורו. התובע וראובן העבירו אל הנתבעים סך של 455,000 דולרים כל אחד (לפי 1.48 דולר ליורו), ועל כן ניתנו לתובע ולראובן אישורים על השתתפות באופן יחסי ברכישת הקרקע בלקו מורי לאחר שתירכש, בסכום של 307,692 יורו כל אחד (ראו נספחים 2-3 לתצהיר דוד).

     

    בסופו של יום לא מימשה חברת דור את האופציה שניתנה לה לרכישת הקרקע בלקו מורי, והנתבעים הודיעו לתובע שהעסקה לא תצא אל הפועל רק ביום 18.08.2012, כ- 5 שנים לאחר שהעביר הכספים. (ראו נספח 5 לתצהירו של דוד)

    הנתבעים טוענים, כי הוצע לתובע לקבל את כספו בחזרה כפי שהוצע לראובן, ואולם, בניגוד לראובן אשר קיבל את כספו בחזרה, ביקש התובע להעביר את הכסף ששילם לרכישת קרקע ב"לקו מורי" עבור רכישת חלק יחסי נוסף במגרש 20,000 מ"ר באוטופני.

    יוער כבר עתה כי התובע הכחיש כל פנייה של הנתבעים אליו בנדון. התייחסות בנדון בהמשך.

     

     

    אשר להשקעת התובע בנדל"ן נכון להיום, להלן גרסת הנתבעים:

  30. מגרש 20,000 מ"ר באוטופני - הנתבעים טוענים, כי הקרקע בה התעניין התובע וראובן הייתה בעיירה "אוטופני" שברומניה, קרקע המחולקת לחלקות של כ – 2,500 מ"ר בשטח כולל של 20,000 מ"ר.

    עלות 4 חלקות (כ- 10,000 מ"ר) לפי התכנית העסקית שהוכנה הסתכמה בכ- 1,280,000 יורו (128 יורו למ"ר) ובתוספת הוצאות רכישה הסתכם תקציב הרכישה בסך של 1,390,000 יורו, כפי שמפורט בתוכנית העסקית שהוכנה על ידי הנתבעת 4 (ראו נספח 7 לתצהירו של דוד).

    הערכת שמאי שנערכה בחודש אוגוסט 2007 העלתה, כי שווין של 8 חלקות (כ- 20,000 מ"ר) מסתכם בכ – 3 מיליון יורו (ראו נספח 8 לתצהיר דוד).

    לטענת הנתבעים, ביום 18.01.2008, השלימה חברת דור את רכישת כל 8 החלקות במגרש 20,000 מ"ר בתמורה לסך של כ- 2,640,000 יורו.

     

  31. נטען, כי התובע ביקש לרכוש חלק יחסי בקרקע, יחד עם מר ראובן, בתמורה לסך של 139,000 יורו כל אחד. הכסף הועבר על ידי התובע בדולרים בסכום של 201,000 דולר (לפי שער של 1.44 דולר ליורו). מר ראובן העביר את הסכום ביורו (139,000 יורו).

     

  32. בהמשך ניתנו לתובע ולראובן אישורים בכתב המאשרים השתתפות באופן יחסי ברכישת חלק יחסי מחלקה בגודל של כ- 2,500 מ"ר מתוך מגרש בגודל של 20,000 מ"ר (ראו נספחים 9 ו – 10 לתצהיר דוד). לציין, כי האישורים האמורים אינם נושאים תאריך וגם לא נכתב מפורשות מה חלקם בקרקע.

     

    עוד יצוין כי עיון בנספחים מלמד על אישור השקעה באופן יחסי בחלק יחסי מחלקה בגודל של 2,500 מ"ר מתוך מגרש בשטח כולל של 10,000 מ"ר באוטופני, ולא 20,000 מ"ר, כפי שנטען.

    נטען כי בשנת 2010 אושרה תוכנית לבנייה רוויה בקרקע, תכנית שהינה בתוקף גם היום.

     

  33. מגרש 7,700 מ"ר באוטופני - הנתבעים טוענים, כי התובע השקיע ברכישת חלק יחסי בקרקע חקלאית בגודל 7,700 מ"ר בעיירה "אוטופני". עלות רכישת הקרקע הסתכמה בסך של כ – 985,000 יורו, ובתוספת הוצאות רכישה, בהתאם לתכנית עסקית שהוכנה, הסתכם תקציב הרכישה בסך של 1,095,000 יורו (ראו נספח 16 לתצהיר דוד).

    שמאות שהציגה חברת דור מיום 9.1.2008 העריכה את שווי הקרקע בכ- 1,155,000 יורו (ראו נספח 17 לתצהיר דוד).

    ביום 18.01.08 רכשה חברת דור את מגרש 246 באוטופני בתמורה לסך של - 1,070,685 יורו וביום 5.2.08 נרשמו הזכויות במגרש 246 על שמה של חברת דור.

    נטען, כי ביום 29.02.08 רכש התובע חלק יחסי ממגרש 246 באוטופני בתמורה לסך של 150,000 יורו, וחברת דור העבירה לתובע אישור בכתב על הרכישה. (ראו נספח 20 לתצהיר דוד).

    לסיכום טענו הנתבעים, כי התובע רכש חלק יחסי במגרש באוטופני שהינו בשטח של 20,000 מ"ר, על פי תכנית עסקית שהוצגה בפניו, בתמורה לסך של 446,982 אירו, המהווה לטענתם 16.07% מהמגרש.

    כמו כן, נטען, כי רכש חלק יחסי במגרש 246 באוטופני שהינו בשטח כולל של 7,700 מ"ר, על פי תכנית עסקית, בתמורה לסך של 150,000 אירו, המהווה לטענתם, 13.7% מהמגרש.

  34. הסכם הלוואה לחברת דור - בנוסף, טענו הנתבעים כי ביום 25.8.2008, העמיד התובע לרשות חברת דור הלוואה בסך של 300,000 דולר ארה"ב, נושאת ריבית של 5% לתקופה של 11 חודשים. (ראו נספח 22 לתצהיר דוד).

    נטען, כי בפועל העביר התובע סך של 299,960 דולר ארה"ב (יש להניח שסך של 40 דולר נגבה עבור שירותי העברת הכספים), וכי סכום זה הוחזר אל התובע ביום 30.6.2009, לאחר שהוחתם, ביום 3.4.2009, על נספח להסכם המבטל את חיובי הריבית (ראו נספח 23 לתצהיר דוד).

     

  35. הנתבעים לא הכחישו את העובדה, כי התובע העביר לידם סך כולל של כ 1.2 מיליון דולר ארה"ב, לרכישת זכויות בקרקעות ברומניה, כשלטענתם מתוך הסכום האמור הועבר סך של 300,000 דולר ארה"ב כהלוואה לטובת חברת דור, כמפורט לעיל.

     

  36. דוד בתצהירו טען, כי ממועד רכישת הקרקעות ועד סמוך למועד הגשת התביעה עמד התובע בקשר רציף עמו וקיבל עדכונים לגבי הקרקעות שרכש ומצב השוק העדכני ברומניה, ולא העלה טענות אותן הוא מעלה בתביעתו זו.

     

    לטענת הנתבעים, במסגרת התשובות שניתנו לתובע, חזרו והסבירו לו, כי המשבר העולמי בענף הנדל"ן לא דילג על שוק הנדל"ן ברומניה, וכי חברת דור איננה צופה כי תתבצע עסקה למכירה של הקרקעות על אף שהציגו בפניו מידע ולפיו הקרקע הוסבה לבניה ואף קיימות תכניות בניה למיזם המתוכנן על הקרקע.

     

  37. לטענת הנתבעים, פניותיו הטורדניות של התובע אליהם החלו במקביל להליך משפטי שהתנהל ברומניה בין חברת דור לבין מר שלום סרי כשבסופו נרשמו חלק מהקרקעות על שמו של סרי ואליאס, באמצעות חברה רומנית שהקימו.

    עוד נטען, כי בתחילת שנת 2015 התקיימה פגישה עם התובע ובא כוחו באותה עת, כאשר במסגרת אותה פגישה הובהר לתובע, כי לאור המצב ברומניה, אין צפי לביצוע עסקה באחת הקרקעות בשנים הקרובות. ואולם, לצד זאת הוצע לתובע, בדומה להסדר שנעשה עם מר סרי, להקים חברה ברומניה שתהיה בבעלותו ואז ניתן יהיה להעביר את הקרקעות אשר יוחדו על שמו של התובע לבעלותו, על מנת שהוא יוכל להוציא לפועל עסקה של מכירת הקרקעות, לפי ראות עיניו.

    יוער כבר עתה, כי עיקרי הצעה זו היו לחתום על הסכם מכר בין חברת דור לחברה שיקים התובע וכנגד העברת תשלום של כ- 600,000 דולר ארה"ב, אותו הבטיח דוד להחזיר לתובע לאחר שיקבל לידיו הסכום, יתבצע רישום הזכויות על שם התובע (ראו תמליל שיחות בין התובע לדוד).

     

  38. הנתבעים חזרו והדגישו, כי התובע לא הפקיד כספים בנאמנות בידיהם ואין לראות בהשקעותיו כהשקעה בקרן השקעות או בחברת השקעות, כי מעולם לא עסקו ב"ייעוץ השקעות" וכי בפועל רכש התובע, באמצעות חברת דור, קרקעות ברומניה. לטענתם, עיסוקה של חברת דור הוא ביזום נדל"ן ברומניה ואין היא פועלת כלל כחברת השקעות.

     

  39. אשר להבטחות להן טען התובע, חזרו וטענו הנתבעים, כי מעולם לא ניתנה כל הבטחה לא לתובע ולא למשקיעים אחרים ולפיה כספי השקעתם זמינים בכל רגע שיחפצו, עם תשואה מובטחת, כפי שטען התובע. (ראה תצהירי עדות צדוק ודוד)

     

  40. הנתבעים הוסיפו והטעימו, כי רכישת נדל"ן ברומניה ובמזרח אירופה כלל, היתה וגם היום ידועה כרכישה בעלת סיכון גבוה. לפיכך, כשם שהצלחה יכולה להיות מירבית, כך הנפילה יכולה להיות מרסקת.

    הנתבעים ציינו, כי עד שנת 2007 שוק הנדל"ן ברומניה היה בשיאו ומשקיעים רבים גרפו רווחים גבוהים ומהירים בעסקאות נדל"ן שעיקרן היה רכישת קרקעות חקלאיות, בפרוטות, ולאחר שינוי יעוד והשבחה, נמכרו הקרקעות ברווח גדול. לדבריהם, זו היתה גם הסיבה שמשקיעים ישראלים רבים ראו בשוק הנדל"ן הרומני כהשקעה קצרה ומהירה, אולם לדידם, השקעה שכזו נגועה תמיד בסיכון גבוה.

     

  41. לגרסתם, הוסבר לתובע וכן למשקיעים אחרים, כי חברת דור פועלת להשבחת קרקעות חקלאיות אותן היא רוכשת, וככל שימצא קונה מתאים לביצוע העסקה באחת הקרקעות בהן רכש התובע חלק יחסי, יקבל הוא את כספו בצירוף הרווחים שיצטברו. ואולם, לטענתם, לאור מצב שוק הנדל"ן ברומניה היום, לא צפויה עסקה שכזו לצאת לפועל בטווח הזמן הקרוב.

     

  42. הנתבעים דחו את טענות התובע וטענו, כי לא הוצג בפניו כל מצג שווא וכי הם לא פעלו להטעותו, ולהיפך, התובע יחד עם ראובן, הצטרפו לקבוצת אנשי עסקים אשר שיתפו פעולה בעבר עם חברת דור, בנסיעה לרומניה, בחיפוש אחר רכישת קרקע ברומניה. באותה קבוצה היו גם אליאס וסרי.

    לטענתם, רכישת הקרקעות על ידי התובע היתה רק לאחר שביקר ברומניה ולאחר שהציגו בפניו את הקרקעות במובן זה שכל המידע הנוגע לרכישה הובא בפניו.

    לאחר שהתקבעה מחלוקת בין הצדדים סביב דרישתו של התובע להשבת כספי השקעתו הציעו לו הנתבעים להקים חברה רומנית אליה יועברו זכויותיו בקרקע, על פי החלק היחסי השווה להשקעתו. על הצעה זו חזרו הנתבעים גם בסיכומי טענותיהם.

     

  43. נטען, כי אם קמה לתובע עילת תביעה הרי שזו יכולה להיות מופנית אך כלפי חברת דור עמה עשה את העסקאות וכי יש לדחות על הסף התביעה כנגד דוד וצדוק בשל העדר יריבות ו/או עילה.

    לחילופין ומעבר לאמור נטען, כי יש לדחות התביעה כנגד צדוק, מאחר והוא אינו בעל תפקיד בחברת דור, אינו בעל מניות בחברת דור ואינו עוסק בענייניה.

    הנתבעים הכחישו את כל הטענות המיוחסות לצדוק כשלטענתם צדוק שימש אך כגורם אשר קישר בין התובע לבין אחיו דוד.

     

  44. דוד הודה, כי הנו מנהל בחברת דור ומחזיק במניותיה באמצעות חברה בשם BOLDWORLD INVESTMENTS LIMITED, (להלן: "BOLD") חברה המאוגדת כדין בקפריסין.

    דוד גם הודה, כי הוא זה אשר הנחה את התובע בכל הנוגע לביצוע העברת הכספים ואישר שהכספים הועברו לחברת קרוסברי בקפריסין. לטענתו, מחברת קרוסברי הכספים הועברו לחברת BOLD וממנה לחברת דור.

    בחקירתו הנגדית לא ידע דוד להסביר מי עומד מאחורי חברת קרוסברי, אליה הועברו כספי השקעת התובע, על פי ההנחיות שנתן, אך, חזר וטען כי ההשקעות שביצע התובע היו בחברת דור.

     

  45. עמדתם של הנתבעים, כך גם כעולה מסיכום טענותיהם, הינה כי התובע רכש קרקעות ברומניה ואין לראות בהעברת הכספים לחברת דור כהשקעה בחברת השקעות; כי לא בוצעה כל עסקת תרמית עם התובע בקשר עם עסקאות רכישת הקרקעות ברומניה וכי הגורם המונע כיום השבת יתרת כספי ההשקעה לידי התובע, נובע ממשבר הנדל"ן העולמי ובפרט נפילת מחירי הקרקעות ברומניה, כאשר לטענתם, עד היום לא התאושש שוק הנדל"ן, ורק כאשר ימומשו הקרקעות, יוכל התובע לקבל חזרה את השקעתו, ובמידת האפשר בליווי פירות ותשואות המצטברות על ההשקעה.

     

    תשובת התובע

  46. התובע דחה את טענות הנתבעים ולפיהם הוצע לו כספו בחזרה משלא גובשה עסקת לקו מורי. התובע גם דחה את גרסת הנתבעים כי העביר לידיהם או לידי חברת דור, כנטען, הלוואה בשיעור של 300,000 דולר ארה"ב. לטענתו, היו אלה חלק מכספי השקעתו אותם קיבל בחזרה על פי בקשתו. התובע אישר כי כנגד קבלת הכספים נדרש לחתום על מסמכים אך לא ידע ולא בדק על מה הוא חותם כי האמין לנתבעים.

    בנוסף, טען כי החזרת סך של 300,000 דולר ארה"ב מחזקת את גרסתו כי דוד וצדוק נתנו הבטחתם להשבת הכספים בכל עת.

     

    השאלות השנויות במחלוקת

  47. מהות העסקאות שנעשו בין התובע לנתבעים:

    • האם המדובר בעסקאות לרכישת קרקעות ברומניה, או, כטענת התובע, המדובר בהשקעת כספים בתשואה מובטחת בחברת השקעות ו/או קרן השקעות, תוך התחייבות הנתבעים להחזיר לו את כספו בכל עת בה יחפוץ.

    • האם כל הכספים שהעביר התובע היו כספים להשקעה בנדל"ן ו/או לרכישת נדל"ן או שמא העביר כספים לנתבעים במסגרת הסכם הלוואה?

    • האם קמה עילה לביטול ההסכמים והשבת הכספים? האם הוכיח התובע כי הנתבעים הטעו אותו בביצוע העסקאות, האם הפרו חובת נאמנות ו/או שליחות בהצגת מצגי שווא ו/או ביצעו כלפיו מעשי תרמית המהווים עילה להשבת הכספים.

    • ככל שכן- כיצד יש לחשב את סכום ההשבה?

    • יריבות – האם דוד וצדוק הינם צד נכון לתביעה זו? או שמא רק חברת דור?

       

      דיון

  48. הימים של תחילת שנות האלפיים סימנו את רומניה כיעד כלכלי פורח בתחום הנדל"ן. יזמים רבים החלו לקדם מיזמי נדל"ן בין השאר על דרך רכישת קרקעות חקלאיות ושינוי הייעוד בהן לבניה, באופן המאפשר מכירתן במחיר רווחי ביותר.

    הנתבעים, דוד וצדוק, היו בין אותם יזמים, ועד שנת 2008, שנת משבר הנדל"ן העולמי, נהנו מרבית היזמים מתקופת פריחה אשר הניבה להם רווח מהיר וגבוה.

    הנתבעים אשר ראו "כי טוב" ביקשו להרחיב השקעותיהם ברומניה ולשם כך, נדרשו לסכומי כסף ניכרים, אותם גייסו ממשקיעים שונים.

    כך, כעולה מן העדויות הרבות של משקיעים שונים אשר באו בפני, החל צדוק לנצל את קשריו והאמון הרב שנתנו בו חברים כמו גם הורי תלמידיו, תלמידי חוג הקרטה בו הדריך ברמת השרון, ושכנע אותם בדבר כדאיות ההשקעה ברומניה.

     

    היה זה חוק העדר שפעל באותם זמנים, שכן מן התמונה שהובאה בפני על דרך של עדויות העדים מטעם התובע, עולה כי אנשים חסרי כל הבנה וניסיון בהשקעה בנדל"ן בכלל והשקעה בנדל"ן בחו"ל בפרט, על בסיס אמון עיוור בצדוק, ומבלי שהוצגו בפניהם הסכמים מפורטים המסדירים את מהות ההתקשרות, העבירו כספים רבים לידי הנתבעים מתוך אמונה, כי חסכונותיהם מוחזקים בידיים טובות ונאמנות וכי התעשרותם ממתינה מעבר לפינה.

    רבים מהם העבירו את הכספים לידי הנתבעים בהעדר כל הבנה בסיסית כיצד מתבצעת העסקה, ומהם הביטחונות שניתנים להם כנגד העברת הכספים. כך, גם רבים מהם לא מצאו לנכון לקבל יעוץ מקצועי מתאים על השקעה כספית שכזו, לא מעורכי דין וגם לא מרואי-חשבון ולא טרחו ללמוד ולהבין מקרוב את פשר ההשקעה שהם עושים. היה זה אמון מוחלט ובלתי נתפס בדוד וצדוק, וכל מי שהשקיע באופן האמור, לקח על עצמו סיכון גבוה ביותר.

     

  49. התובע, בדומה לאחרים, בחר אף הוא להשקיע כספים בנדל"ן ברומניה, וכמפורט לעיל, העביר סכום ניכר לידי הנתבעים במהלך שנת 2007 .

    מהימנה עלי עדותו של התובע, המקבלת חיזוק מעדותם של המשקיעים האחרים שמסרו עדות בפני, ולפיה "חיזרו" אחריו דוד וצדוק כי ימסור בידיהם כספים לצורך השקעה בנדל"ן ברומניה.

    כדי לרכוש אמונו הם ראו לנכון לציין בפניו, כי יהלומן ידוע בשם לסרי הינו שותף ו/או משקיע יחד עמם. כך, נשבה התובע בקסמם של דוד וצדוק כשהוא מקבל חיזוקים מהסביבה כאשר הבין כי אחרים משקיעים כספיהם בהשקעה זו, ועל כן החליט גם הוא להשקיע כספיו בנדל"ן ברומניה באמצעות הנתבעים.

    ההתקשרות בין הצדדים נעשתה ללא כל הסכם בכתב, מבלי שמוגדרים הצדדים לעסקה ומבלי שמשמעות ההשקעה מוגדרת ומוסברת למשקיע.

    כעת, מתגלגלת לפתחו של בית המשפט המלאכה לעשות "סדר" בדיעבד במערכת ההסכמית שבין הצדדים, מקום שמוטב היה אילו היו מקדימים להעלות ההסכמות ביניהם על הכתב באופן שהיה מייתר, ולמצער מקצר, המחלוקת בין הצדדים.

     

     

  50. השאלה הראשונה שעומדת בלב המחלוקת נוגעת למהות העסקאות שבוצעו.

    האם, כטענת התובע, המדובר בהשקעה זמינה, במובן זה שהועברו כספים לידי הנתבעים תוך מתן התחייבות של הנתבעים להחזירם בכל עת שיבקש התובע בצירוף תשואה מובטחת?

    לחילופין, האם המדובר בהשקעה בחברה המתמחה במיזמי נדל"ן ברומניה או השקעה באמצעות קרן השקעות המתמחה בנדל"ן, שניהלו הנתבעים?

    או שמא, יש לקבל את עמדת הנתבעים ולקבוע, כי המדובר בעסקה במסגרתה רכש התובע חלק יחסי בקרקעות ברומניה, באמצעות חברת דור, כאשר חברת דור רשומה כבעלים בקרקע וזכויותיו של התובע רשומות בספרי חברת דור?

     

  51. האם היתה זו השקעה זמינה ונזילה כפי שטען התובע? - טענת התובע, אשר חזרה לאורך כל ההליך, החל מכתב התביעה, דרך תצהיר העדות ולאחר מכן חקירתו, היתה כי מדובר היה בעסקת השקעה זמינה עם תשואה מובטחת. לטענתו, הובטח לו כי יקבל את כספו חזרה בכל עת שיבקש בתוספת תשואה גבוהה, כשהוא מדגיש כי צדוק חזר והבטיח לו, כי כספי ההשקעה יניבו לו רווחים נאים בתוך זמן קצר וכי בכל שלב יוכח לקבל את כספי ההשקעה חזרה לידיו בתוספת רווח.

     

  52. לעניין זה הביא התובע עדים רבים, אשר השקיעו את מיטב כספם בידי הנתבעים, כאשר מעדותם נהיר היה, כי מהות העסקה לא היתה מובנת לאשורה למשקיעים התמימים, אשר לא נמצא בידיהם כל הסכם בכתב חתום. כולם כאחד הבינו "בערך". כולם כאחד סיפרו, כי הבינו שמדובר בהשקעה ברכישת אדמות ברומניה, בדומה לקבוצת רכישה, כולם כאחד דיברו על האמון המוחלט שנתנו בדוד וצדוק, כל אחד על פי הקשרים עם כל אחד מהם, בחלקם טענו, כי הובטח להם, שבכל רגע נתון יוכלו לקבל הכספים בחזרה בצירוף תשואה מתאימה.

    כך סיפר בעדותו בפני רן טוביס:"... ומה שצדוק כל החיים צחק ודיבר איתי שאם אי פעם אני אצטרך את הכסף, כל הזמן הזה היה הדיבור, שאני אקבל אותו בחזרה, מתי שאני רוצה, בכל זמן נתון.... הוא לא צריך לתת לי בכתב, מבחינתי אם צדוק היה אומר לי משהו, הייתי מאחוריו במאה אחוז." (עמ' 11 לפרוטוקול ש' 15-18).

     

    גם גלעד הוכמן העיד, כי הובטח לו שבכל עת יוכל לקבל את כספי השקעתו בחזרה. כדבריו: "נפגשתי עם צדוק בבית קפה, סיפר לי על הנכס, המליץ לי להשקיע. באותו זמן אני פרשתי לגמלאות והיה לי מעט כסף נזיל, עוד לא היה ברור מה התוכנית שלי, בקשתי לוודא שמתי שאני צריך את הכסף הוא נזיל ובצורה... וצדוק בעל פה, הבטיח שכשאני אזדקק לכסף, אני אקבל אותו חזרה אם אני ארצה לצאת." (עמ' 38 – 41 לפרוטוקול)

     

    הוכמן הדגיש בעדותו, כי היה לו חשוב לוודא כי ככל שיידרש לכסף יקבל אותו חזרה. לדבריו, צדוק הבטיח לו מפורשות כי יקבל כספיו חזרה בכל עת שיבקש. ואכן בשלב כלשהו ולבקשתו קיבל הוכמן בהתאם לדרישתו את כספו בחזרה באמצעות המחאות צד שלישי שהועברו אליו (ראה עדותו בפרוטוקול עמ' 41).

     

    גם הגב' שרית אליאס ומר בני ראובן, אחרים שהשקיעו באמצעות הנתבעים בנדל"ן ברומניה, חזרו על אותם דברים, כאשר ראובן מאשר כי חלק מהכספים הוחזר לו.

     

    כולם כאחד חזרו והדגישו, כי הובטח להם כי בכל מקרה לא יפסידו בהשקעה זו במובן זה שגם אם יהיו הפסדים יקבלו חזרה את סכום הקרן שהשקיעו (ראו עדותו של ראובן עמ' 9 ש' 15).

     

    יתר על כן, מתמלולי השיחות שקיים התובע עם דוד במהלך שנת 2015 ולאחר מכן בשנת 2016 עולה הבטחתו של דוד, כי בכל מקרה התובע לא יאבד מסכום הקרן של הכספים שהעביר לידיהם. כדברי דוד: "אתה היחיד שיש הבטחה... באיזשהו מקום, תקבל את הגרוש וחצי שלך. כאילו יותר הגון מזה לא יכול להיות. ... אין לאף אחד את ההבטחה הזאת תדבר עם מי שאתה רוצה, אף אחד אין לו את ההבטחה הזאת." (ראו תמלול שיחה בין התובע לדוד מחודש יולי 2007 – נספח 27 לתצהיר התובע עמ' 20 ש' 9-13).

     

  53. לביסוס טענה זו הוסיף וטען התובע, כי סך של 300,000 דולר ארה"ב, אשר אין חולק כי הוחזר לו בחודש אפריל 2009, תאם את ההבטחה שקיבל מדוד וצדוק, כי יוחזר לו כסף בכל עת שיבקש, למעט העובדה כי לא צורף לסכום זה כל תשואת רווחים.

     

    התובע דחה את טענות הנתבעים, כי סכום זה העביר לחברת דור כהלוואה ולטענתו העביר את כל הכספים לידי הנתבעים ו/או על פי הנחייתם, לטובת השקעה בנדל"ן ברומניה. לדבריו, בשלב כלשהו, כאשר נדרש לחלק מן הכספים בחזרה, לשם רכישת דירה, ולבקשתו, הוחזר לו סכום של 300,000 דולר ארה"ב, כנגד החתמתו על מסמכים, כאשר לטענתו בזמן אמת לא קרא את המסמכים ובחר להאמין לדברי דוד כי הוא חותם על מסמכים המאשרים את החזרת הכספים. לטענתו, רק בדיעבד הבין כי הוחתם על הסכם ההלוואה ולאחר מכן על מסמך בו הוא מוותר על חיובי הריבית הנקובים בהסכם ההלוואה (ראו נספחים 22 ו- 23 לתצהיר דוד).

    התובע חזר וטען, כי נתן אמון מוחלט בדוד ובצדוק וכאשר פגש לזמן קצר את דוד ברכבו וזה ביקש ממנו לחתום על מסמכים, כנגדם יקבל חזרה הסכום האמור, כלל לא קרא אותם וחתם כשהוא מאמין כי הוא חותם על מסמך המאשר החזרת הסכום האמור.

     

  54. מהעדויות שבאו בפני עולה, כי התובע עצם עיניו ולא השקיע כל מחשבה באשר למהות העסקה אותה הוא מבצע אל מול הנתבעים עת מסר לידיהם סך של כ- 1.2 מיליון דולר ארה"ב להשקעה בנדל"ן ברומניה.

    התובע לא טרח לעגן השקעה זו בהסכם המסדיר את מהות העסקה, הביטחונות להשקעתו וכיוב'. כך גם לא נתן הדעת לחתימתו על הסכם ההלוואה עליו הוחתם על ידי דוד, כתנאי להחזרת הסך של 300,000 דולר.

    על נסיבות של חתימה על מסמך מבלי לקרוא ולהבין תוכנו, הלכה היא משכבר הימים, כי חתימה על מסמך מהווה ראיה כי החותם הבין וקרא על מה חתם. אלא, שבנסיבות העניין נחה דעתי, כי כל הכספים אותם העביר התובע לידי הנתבעים היו לצורך השקעתו בנדל"ן וכי הקונסטרוקציה של הסכם ההלוואה נוצרה בדיעבד, כאסמכתא להחזרת הכספים, לצורכי הרישומים בחברת דור, הנדרשת להסביר פשר הוצאת כספים זו מחשבונותיה.

    ברור לכל, הן מעדות התובע והן מהעדויות הרבות של משקיעים אחרים שבאו בפני, כי כולם העבירו כספים להשקעה בנדל"ן וכי לא דובר על הסכמי הלוואה.

    מהימנה עלי אפוא עדותו של התובע, כי לא הלווה כספים לנתבעים וכי ההחזרה של הסך של 300,000 דולר ארה"ב נעשתה מכספי ההשקעה באופן המחזק גרסתו בדבר קיומה של הבטחה של הנתבעים להחזיר לו כספים כשיידרש לכך. כך גם הסכם ההלוואה והסכם ביטול ההלוואה (נספח 22 – 23 לתצהיר דוד), נערכו ונחתמו כתנאי להשבת הכספים ובדיעבד מבלי שקרא והבין תוכנם של המסמכים. התובע נתן אמון עיוור בנתבעים, לדבריו בדומה לנוהג סוחרי היהלומים, עולם עסק לו הוא שייך ובו הוא מתנהל.

     

  55. אשר לגרסת התובע בדבר הבטחות שניתנו לו, כי השקעתו תוחזר לו במלואה, בכל עת שיבקש, בצירוף תשואה ראויה, מצאתי את גרסת התובע מהימנה עלי.

    גרסה זו, על אף היותה לכאורה בלתי סבירה, מאחר ובדומה לכל השקעה אחרת לצד הסיכוי להשיא רווחים עומד מנגד הסיכון לספוג הפסדים, קיבלה חיזוק בעדויות משקיעים אחרים שהעידו בפני הן לעניין עצם מתן ההבטחה והן לעניין החזרת הכספים בפועל (ראה עדותו של אליאס וראובן).

    כך נמצא, כי בימים הטובים של טרום משבר הנדל"ן העולמי בסוף שנת 2008, אכן החזירו הנתבעים כספים למשקיעים השונים, כמו גם לתובע, עת ביקשו החזר השקעתם, ולחלקם אף בצירוף תשואה.

    יש להניח כי באותם עיתים, עובר לשנת משבר הנדל"ן, נהנו הנתבעים מתזרים מזומנים שוטף וגובר שהתקבל ממשקיעים שונים, שראו בשוק הנדל"ן ברומניה מכרה זהב וביקשו להשקיע באמצעות הנתבעים. כמו כן, הנתבעים נהנו מתזרים מזומנים יש להניח בעקבות הצלחות במיזמי הנדל"ן שקידמו, כפי שהעידו, באופן אשר אפשר גלגול כספים והחזרת כספי ההשקעה למשקיעים השונים ואף בצירוף רווחים מהירים וגבוהים.

    על כן, שוכנעתי כי במסגרת "מסע" גיוס הכספים ממשקיעים שונים, שהובילו דוד וצדוק, אכן פוזרו "הבטחות" שכאלו להחזרת כספים לצד רווחים מובטחים ומהירים.

    ואולם, יודע המבין כי הבטחות שכאלו הינן אמירות ריקות מתוכן, שיש בהן אך כדי להטעות את ציבור המשקיעים, מאחר ואין הן עולות בקנה אחד עם המציאות הכלכלית כאשר מדובר בהשקעה בנדל"ן. השקעה בנדל"ן יכולה להיות רווחית ביותר – בין אם בתוך פרק זמן קצר ובין אם לאורך זמן, ויכולה להיות הפסדית כפי שקרה, לצער כל הנוגעים בדבר, בשוק הנדל"ן ברומניה של סוף שנת 2008.

    הנתבעים, אנשי עסקים המנוסים בתחום הנדל"ן, ידעו ואף היו צריכים לדעת זאת ובהתאם היה זה אך מחובתם להזהיר את המשקיעים, אשר מסרו את מיטב כספם בידיהם, באשר לסיכונים הקיימים בהשקעה שכזו.

    מן הצד האחר, ככל שהאמינו המשקיעים, לרבות התובע, להבטחות שווא ומטעות אלו, יש ליחס להם אשם תורם נוכח העיוורון המוחלט בו נמצאו אל מול הסיכונים הקיימים בעסקה ערטילאית שכזו שעניינה השקעה בנדל"ן ברומניה.

     

  56. נשאלת כעת השאלה האם עסקת התובע אל מול הנתבעים היתה עסקה של רכישת נדל"ן או השקעה בחברת השקעות ו/או קרן השקעות? ומה המשמעות שיש לכך לצורך תביעת ההשבה, הנטענת?

     

    כאמור, אקדים ואומר כי בהעדר כל הסכם בכתב עליו הוחתמו המשקיעים, כמו גם התובע, מוטל נטל ההוכחה על כתפי הנתבעים להוכיח, כי התובע בכספיו רכש זכויות במקרקעין וכי הוא מובטח כבעל זכויות בקרקע.

    גם אם נטל ההוכחה הראשוני באשר למהות העסקה רובץ לפתחו של התובע החב בהוכחה מכוח האמרה "המוציא מחברו" הרי משלא הומצא בפני כל מסמך המאשר, כי לתובע זכויות במקרקעין ברישומים הרשמיים ברומניה או כל הערת אזהרה המעידה על זכויותיו בקרקע, די בכך כדי להעביר נטל ההוכחה אל כתפי הנתבעים.

     

    כאמור, הנתבעים ידעו להלהיב אזרחים תמימים להשקיע באמצעותם בנדל"ן ברומניה ואולם, לא טרחו להבטיח השקעתם בהסכם מסודר בכתב המסדיר את מהות העסקה ואת התחייבויות הצדדים.

    כעולה מעדויות המשקיעים אשר באו בפני, ההשקעה נעשתה בעקבות אמונם האישי בצדוק ו/או בדוד ואולם, מרביתם אם לא כולם לא הבינו עד תום מהי בפועל העסקה המתבצעת. מבחינתם היתה זו הבנה, כי הכספים שלהם מושקעים בנדל"ן ברומניה באמצעות ידיהם הנאמנות של דוד וצדוק וכי בכל עת שיבקשו יוכלו לקבל כספם בחזרה, בצירוף תשואה. כל המשקיעים שבאו בפני חזרו והדגישו את האמון שרכשו לדוד ולצדוק וכי אלמלא אמון זה לא היו מוסרים בידיהם כספי חסכונות.

     

    מנגד וכמפורט לעיל, טענת הנתבעים היתה כי כל המשקיעים, כמו גם התובע, רכשו קרקעות באמצעות חברת דור. לעניין זה ביקשו להסתמך על אותם מסמכים שהוצאו על ידי חברת דור לידי התובע המאשרים את קבלת הכספים שהעביר ואשר בהתאם הוא ישתתף באופן יחסי בהשקעה הכוללת בקרקע הספציפית.

    בלשון המסמך :

    According to the transfer you will participate proportionally to the total investment inside the property…"

     

    גם מר סרי, שותפם לשעבר של הנתבעים בהשקעות בנדל"ן ברומניה, ניסה להסביר כי הרעיון היה בבניית "מעין" קבוצת רכישה כאשר הנתבעים רכשו אדמות ברומניה בכספי המשקיעים בקבוצה, כאשר כל משקיע נרשם כבעל זכויות במיזם בהתאם לסכום ההשקעה וביחס להערכת השווי של המיזם הנדל"ני שהוצג בפני המשקיעים.

     

  57. לאחר שחזרתי והפכתי במסמכים ובעדויות שבאו בפני שוכנעתי כי אין המדובר בעסקת רכישת קרקע או בקיומה של קבוצת רכישה לרכישת הקרקע.

    הנתבעים לא הרימו נטל הוכחה כבד זה הרובץ לפתחם. אכן רובץ לפתחם, מאחר ובהיותם יזמים אשר עסקו בגיוס כספים ממשקיעים תמימים, היתה מוטלת עליהם החובה להסדיר את ההשקעות בהסכמים מפורטים המסדירים את מהות ההשקעה. משלא עשו כן, ובהעדר כל הסכם בכתב מוטל עליהם נטל ההוכחה להוכיח את מהות ההשקעה, וכי כטענתם התובע רכש זכויות בקרקע.

    הנתבעים כאמור, בקשו להסתמך על אותו מסמך של חברת דור – כאסמכתא לרישום זכיותיו של התובע בקרקעות שרכשה חברת דור. לעניין זה אתייחס בהרחבה בהמשך, וכבר עתה אציין כי הוא נעדר משקל ראייתי משלא השכילו הנתבעים לפרוס בפני את כל מסמכי חברת דור באופן המשקף לפרטים כיצד בוצעו הרכישות וההשקעות וכיצד נוהלו הרישומים בחברת דור. שונים היו הם פני הדברים אלו היו מתבצעות רכישות הקרקע על ידי חברה ייעודית המסדירה את מניות המשקיעים בנאמנות בצורה מסודרת המבטיחה את כספי המשקיעים.

    בעניין זה העיד עו"ד גבר המתמחה בעסקאות נדל"ן ברומניה כי מרבית השקעות הנדל"ן "המסודרות" נעשו על דרך של הקמת חברה ייעודית שבבעלותה הקרקע שנרכשה בלבד, בה השקיעו משקיעים, באופן שאפשר הבטחת זכויות המשקיעים.

     

    הנתבעים גם לא ניהלו את רכישת הקרקעות עבור המשקיעים באמצעות קבוצת רכישה, הם לא ידעו למסור לתובע מי הם בעלי הזכויות הנוספים בקרקע בה לטענתם רכש התובע זכויות, באופן המעיד על קיומה של קבוצה, שמא יתקבצו כולם כעת ויחליטו יחדיו על מכירת הקרקעות, וגם לא הוצגו רישומי החברה המעידים על זכויות המשקיעים בקרקע וחלקם במיזם. לכן, לא ניתן ליחס משקל כלשהו למסמך הבודד אשר הוצא על ידי חברת דור לתובע בנדון. אין לדעת מה טיבו.

    השליטה בניהול הקרקע נותרה בידי חברת דור, ולא ניתנה כל אפשרות למשקיעים לקבל החלטות לגבי הקרקע אותה, כטענת הנתבעים, רכשו כקבוצה. מעבר לכך, גם אין כל עדות להעברת מידע שוטף ושקוף למשקיעים, אותה קבוצה לקיומה הם טוענים, לא בזמן אמת וגם לא במהלך שמיעת הראיות בפני.

     

    עדותו של דוד בעניין זה, אשר התבקש למסור מידע ופרטים מלאים אודות משקיעים נוספים בקרקעות מושא הדיון, היתה מתחמקת ומתחכמת עת טען תחילה כי חברת דור מנהלת ספרים בצורה מסודרת, ובהמשך טען, כי העביר את כל החומר של חברת דור לידי באי כוחו ובמענה לחקירה נגדית השיב כי המסמכים נותרו מאחור ברומניה.

     

    דוד הודה כי בבעלותה של חברת דור שטחי נדל"ן רבים ונוספים ברומניה.

    דוד גם הודה בחקירה כי :" והיו אנשים שהשקיעו כספים שרצו לצאת ורונן החליף אותם שם".

    דברים אלו מלמדים כי היתה זו השקעה כספית מתגלגלת בחברת דור אשר אפשרה לנתבעים להחזיר כספים למשקיעים שביקשו למשוך השקעתם ולא היתה זו רכישה פיסית של קרקעות, אלא לכל היותר הצמדת כספי ההשקעה לקרקע מסוימת שרכשה חברת דור.

     

    הנתבעים נמנעו מלהציג בפני תמונה כוללת כיצד נוהלו ונרשמו ההשקעות של המשקיעים בחברת דור. התנהלות הנתבעים מלמדת כי רב הנסתר על הגלוי וההסתמכות על אותם אישורים שנמסרו לתובע מחברת דור אינם מהווים עדות לזכות קניינית של התובע בקרקע. ככל שביקשו הנתבעים לבסס טענתם בדבר בעלות בקרקעות היה עליהם להציג את הסכמי ההתקשרות של משקיעים והכיצד ועל אלו הסכמים הוחתמו בעת שמשכו את השקעתם.

     

  58. לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי הנתבעים לא הרימו את נטל ההוכחה הרובץ לפתחם, להוכיח כי התובע רכש באמצעותם זכויות במקרקעין. על אף שניתנה לנתבעים ההזדמנות להסביר ולהוכיח את טיב העסקאות שנעשו אל מול המשקיעים הרבים, אשר מסרו את מיטב כספם בידי הנתבעים, וכן להסביר הכיצד ניהלה חברת דור את רכישת הקרקעות והכיצד הובטחו ונרשמו זכויות המשקיעים ביחס לקרקעות, בחרו הם להותיר תמונה עמומה ביותר בכל הנוגע לפעילותה העסקית של חברת דור.

    השקעתו של התובע, כמו גם של אחרים, היתה אפוא השקעה בחברת השקעות המתמחה בשוק הנדל"ן ברומניה, כאשר בשונה מהשקעה רגילה בחברה בה מוצמדת ההשקעה למניות המקנות לבעל המניות חלק יחסי בכל נכסי החברה, בעניינו של התובע, על אף שלא הוקמה חברה יעודית למיזם הקרקעות מושא השתתפותו, היתה השקעתו צמודה לשווי הקרקעות באוטופני, על פי חלקו היחסי במיזם הרכישה.

    קביעה זו מתיישבת עם התנהלות הנתבעים אשר החזירו כספים על פי דרישה של משקיע ולאו דוקא על פי מימוש. כך, החזירו כספי השקעה לראובן באמצעות שיקים של משקיע אחר. כך גם נמצא כי החזיקו בחלק מכספי התובע, אשר יועדו תחילה להשקעה בקרקע בלקו מורי, במשך 5 שנים עד להעברת כספים אלו להשקעה בקרקע אחרת באוטופני, מבלי לידע התובע, באופן המלמד כי החזיקו בכספי ההשקעה לצרכיהם ולא היו אלה רכישות בפועל של קרקעות עבור קבוצת המשקיעים. אילו היו אלה רכישות בפועל היו טורחים להחזיר לתובע את כספו משלא יצאה אל הפועל עסקת לקו מורי. טענת הנתבעים כי קיבלו הסכמת התובע להמשיך ולהחזיק בכספו אינה מהימנה בעיני. הנתבעים כמי שביקשו לנהל עסק מורכב של קרקעות עבור משקיעים שונים היו חייבים לנהל רשומים מסודרים ולהוציא מכתבים בנדון. הם לא עשו כן ובנטל הוכחה הכבד שרבץ לפתחם לא עמדו.

    הנתבעים עשו בכספי המשקיעים כדי לקדם מיזמים שלהם מבלי להבטיח את זכויות המשקיעים.

     

     

  59. האם קמה עילה לביטול הסכם ההשקעה? מחמת הטעיה? מצג שוא? מרמה? הפרת חובת נאמנות ו/או שליחות?

     

    טען התובע כנגד הנתבעים, כי נעשתה כנגדו תרמית בעסקה ולחילופין הטעיה ו/או מצג שווא ו/או רשלנות, המצדיקה את ביטול הסכם ההשקעה. כן נטען להפרת חובת הנאמנות ו/או השליחות.

     

    את טענת התרמית צמצם התובע לטענה, כי הנתבעים רכשו קרקעות בזול באמצעות איש קש והציגו תכנית עסקית למשקיעים על פי מחיר רכישה גבוה יותר ממחיר הרכישה בפועל, כמפתח השקעה, כאשר הם גורפים רווח על הקרקע כבר בשלב ההשקעה ולא כפי שהציגו כי את שכר עמלם יגבו רק בשלב מכירת הקרקעות, לאחר שינוי היעוד וכפועל יוצא מן התשואה הכללית שתתקבל.

     

    חמישה יסודות נדרשים לצורך ביסוס עוולת התרמית, לפי סעיף 56 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], ואלה הם:

    היצג כוזב של עובדה, העדר אמונה באמיתות ההיצג, כוונה שהתובע יוטעה על ידי ההיצג ויפעל בהסתמך עליו, התובע הוטעה ופעל על סמך טעותו, התובע סבל נזק ממון עקב פעולתו על סמך ההיצג.

     

    כזכור, רף ההוכחה הנדרש בטענת מרמה הוא רף גבוה ביותר העומד ביחס ישיר לחומרת הטענה (ראו ע"א 3546/10 מישאלי נגד קליין (ניתן ביום 24.4.12) וכן ע"א 3725/08 חזן נגד חזן (ניתן ביום 3.2.11), שם נאמר:

    "ייחוס לאדם התנהגות שיש בה חוסר ניכיון כפיים, מרמה או כזב, מחייב בראיות בעלות משקל ואמינות. כשם שלא בנקל יוכיח בעל דין טענות בדבר תרמית, המחייבות ביסוס ברמת הוכחה גבוהה במיוחד, כך גם טענות בדבר פיקטיביות של עסקה, המשיקות לטענות מרמה, מצריכות רמת הוכחה התואמת במשקלה לרצינותה ולחומרתה של הטענה הנטענת."

     

    בעניין זה, לא שוכנעתי כי התנהלות הנתבעים בכל הנוגע לתוכנה של התוכנית העסקית נגועה במעשי מרמה או מצג שווא כלפי המשקיעים.

    התובע מבקש לבסס את טענת המרמה על מידע שאדם מסוים, בשם "צ'רצ'יו", מסר בשנת 2011 למר לסרי, אודות קיומה של תרמית בסכום רכישת הקרקעות.

    ראשית, לדברים אלו לא ניתן לתת כל משקל, מאחר ואותו צ'רצ'יו לא הוזמן לתת עדות בפני וגם אין בנמצא כל עדות למסמך בכתב ממנו המאשר את הדברים.

    יתר על כן, הוכח כי אותו צ'רצ'יו, עליו מבקש התובע לבסס טענתו בדבר מרמה ברכישת הקרקעות, לא היה מעורב ברכישת הקרקעות בהן השקיע התובע ועל כן ככל שנאמרו מפיו דברים, אין להם כל רלוונטיות להשקעותיו של התובע כאן.

    אשר לעלות הקרקעות, מהימנה עלי בנדון גרסתו של דוד אשר קיבלה חיזוק בעדותו של עו"ד גבר ולא נסתרה, ולפיה רכישת הקרקעות נעשתה באמצעות מתווכים ולרוב בסכומים ששולמו במזומן לחקלאים, מכוח המציאות הקיימת ברומניה, כאשר המחיר ששולם לחקלאי, הראשון בשרשרת הרכישה, אינו משקף את עלות הרכישה בפועל בסוף הדרך, מאחר ולמחיר המדווח התווספו סכומי כסף אשר שולמו במזומן, בין השאר תשלומים למתווך בעסקה, שלרוב היה זה ראש הכפר אשר גייס את החקלאים באופן מאוחד לבצע את עסקת המכירה.

     

    כאמור, תמיכה לגרסה זו נשמע מפיו של עו"ד גבר שעוסק בין השאר ביזמות נדל"ן ברומניה. גם עו"ד גבר אישר בעדותו, המהימנה והמקצועית, כי עסקאות רכישת הנדל"ן מהחקלאים ברומניה היתה מורכבת. כדבריו, לא היתה כל תועלת ברכישת קרקע מחקלאי אחד, מאחר ומדובר בשטח חלקה קטן, ועל כן היה צריך לגייס כשלושים חקלאים לצורך מכירת קרקעותיהם על מנת שהרכישה תהיה כדאית. כך גם הסביר, כי מי שהיה מארגן את אותם חקלאים היה ראש האגודה החקלאית, או ראש העיריה, אשר היו מקבלים דמי תיווך בגין עבודתם.

    אשר לדמי התיווך, ציין עו"ד גבר, כי לעיתים סכומים אלו הגיעו ל- 50 ול - 60 אחוז משווי הרכישה, באופן שיצר פער ניכר מהמחיר ששולם לחקלאי ולמחיר שהוצא בפועל לצורך רכישת הקרקע.

    בהינתן האמור, לא שוכנעתי כי התובע הניח תשתית ראייתית מבוססת דיה כדי לבסס את עילת התרמית בכל הנוגע לתוכנה של התכנית העסקית אשר הוצגה בפני התובע.

     

    חובת נאמנות

  60. משקבעתי לעיל, כי הכספים הועברו לידי הנתבעים על מנת שינהלו עבורם השקעות ברומניה וכי השקעות אלו בוצעו באמצעות חברת דור, חבים הנתבעים חובת נאמנות כלפי התובע שהרי, לנתבעים ורק להם הזיקה לנכסים בהם הושקעו כספי התובע.

    דוד לא חלק על העובדה, כי חבים הם חובת נאמנות לתובע והוא אף הציע לתובע בשיחת טלפון עמו (ראו תמלול שיחה – נספח 20 לתצהיר תובע עמ' 1), כי הוא יעביר אליו הסכם מסודר המסדיר את יחסי הנאמנות ביניהם.

    מכוח חוק הנאמנות, בין אם קיים הסכם בכתב ובין אם איין, חב הנאמן להחזיק או לפעול בנכס לטובת הנהנה, כאשר תחילתה של הנאמנות נוצרת עם יצירת הזיקה של הנאמן לנכס. שהרי מטרתה של הזיקה היא להקנות לנאמן שליטה בנכס הנאמנות.

    במקרה דנן, לנתבעים זיקה ישירה לכספי התובע ולנדל"ן שנרכש משלקחו על עצמם לנהל השקעתו ובכך יש לראות בהם נאמנים על כספי התובע .

     

    משקבעתי את דבר קיומה של נאמנות הנתבעים על כספי התובע נמצא, כי הנתבעים הפרו וממשיכים להפר חובת נאמנות זו בניהול ההשקעה, הבאה לידי ביטוי בהעדר כל שקיפות אודות ההשקעה על דרך של מסירת מידע ודיווח שוטף על ענייני הנאמנות. בכך יש לראותם כמי שמפרים את הוראת סעיף 7 לחוק הנאמנות.

    כמו כן, יש לראותם כמפרים את הוראות סעיף 10 לחוק הנאמנות, משהעבירו את כספי התובע מחברת קרוסברי לחברת דור, מבלי להסביר ולדווח דבר משמעות העברת הכספים תוך העדפת עניינם הכלכלי - עסקי על פני חובתם לשמור על כספי המשקיעים ולדווח להם אודות ההעברות הכספיות בין החברות כפי שנעשה בכספם.

    כפי שכבר צוין לעיל, הנתבעים נהגו מנהג בעלים בכספי המשקיעים מבלי שראו לנכון למסור מידע ודווח שוטף, שקוף ועדכני למשקיעים. לא הוצג בפני אף לא מסמך אחד המשקף דווח שוטף למשקיעים. הנתבעים בחרו שלא לפתוח את ספרי חברת דור ו/או קרוסברי ולהסביר כיצד ולמה הועברו הכספים וכיצד נוהלו והובטחו כספי המשקיעים.

    כאשר נדרשו הנתבעים לפניות התובע ומשקיעים אחרים בכל הנוגע להשקעתם דחו הנתבעים פניות אלו בטענה גורפת כי שוק הנדל"ן קרס מבלי להוסיף כל מידע . כך היו הם פני הדברים בסוף שנת 2008 ובסמוך לאחר מכן. ואולם, מאז ולאורך 10 השנים שחלפו, לא טרחו הנתבעים להוציא כל מידע כתוב למשקיעים וגם לא לתובע אודות מצב השקעתם וגם בפני ממלאים הם פיהם מים בהעדר כל חוות דעת אודות מצב שוק הנדל"ן ברומניה ושווי הקרקעות הנדונות היום שמא ניתן לקדם מימוש הקרקעות על דרך מכירתן ולהחזיר למשקיעים את כספם.

    הטעיה – מצג כוזב

  61. אם לא די באמור לעיל, נמצא מן התשתית הראיתית שבאה בפני, כי התנהלות הנתבעים ובפרט של דוד וצדוק אל מול התובע, וכך גם אל מול משקיעים אחרים, היתה נגועה במצגי שוא, הטעיה ורשלנות, כשכל אחד מן העילות בפני עצמה, ואך מובן שבהצטברותן, מצדיקה את ביטול ההסכם אל מול הנתבעים.

    התנהלות זו של הנתבעים באה לידי ביטוי תחילה בעצם העובדה, כי לא ניהלו את עסקי השקעתם בנדל"ן בצורה שקופה ומסודרת. הנתבעים לא החתימו את התובע ומשקיעים אחרים על הסכם השקעה המסדיר את תנאי ההתקשרות. בשלב הטרום חוזי הנתבעים לא הסבירו לתובע, וגם לא למשקיעים אחרים, את מבנה ההשקעה וכיצד מנהלים הם את ההשקעות באמצעות חברת דור, כשהם מפזרים אמירות והבטחות חסרות בסיס והגיון כלכלי. כך גם לא ניתן הסבר מדוע הכספים עוברים מחברת קרוסברי, אליה הופקדו כספי התובע, אל חברת דור, דרך חברת בולד, דברים שהתבררו רק בדיעבד.

    ככל שטענו, כי התובע קיבל אסמכתא על רכישת המקרקעין וכך גם אחרים, בהעדר חשיפת ספרי חברת דור על רישומיה, אין במסמכים אלו די כדי להעיד דבר על אמינות הרישום והבטחת זכויות התובע. המצגים אשר הוצגו בפני התובע היו מצגי שוא. כך נמצא במצגי הנתבעים אודות ביטול העסקה של רכישת הקרקע בלקו מורי. תחת השבת הכספים במהלך שנת 2009, שאז היה ידוע לנתבעים כי עסקת לקו מורי לא תצא לפועל, המשיכו להחזיק בכספים עד לשנת 2012 מבלי לדווח דבר לתובע.

    התובע כאמור, הכחיש, כי היתה פניה אליו בנדון וטען כי אילו היו מוצגים בפניו הדברים כפי שנטען היה מבקש את כספו חזרה לידיו כבר באותה עת מאחר וביטול רכישת האדמות בלקו מורי היה בשנת 2009 בשיא משבר הנדל"ן וככל שהיה יודע היה מציל כספים אלו ולא משקיע אותם בקרקע אחרת. כפי שכבר ציינתי לעיל, מהימנה עלי עדותו של התובע בנדון, הגיון רב יש בה מאחר ובאותם זמנים המשבר היה בשיאו וככל שלא נרכש נדל"ן בלקו מורי מכספי התובע היה על הנתבעים להשיב הכספים לתובע.

    יחוס הכספים בדיעבד, בשנת 2012, לנדל"ן באוטופני בערכים של שנת 2008, כפי שהעיד דוד (ראו עמ' 42 לפרוטוקול מיום 4.7.2018), אך מחזק את המסקנה בדבר מצגי השוא ושיטות הדווח המטעה שהוצגו לתובע. הנתבעים לא טרחו להוציא כל מסמך כתוב ולדווח לתובע בזמן אמת. רק בשנת 2012, כשהתובע חזר ודרש לקבל את כספי השקעתו בחזרה קיבל הוא מסמך המאשר כי כספי השקעתו, אשר היו מיועדים לנדל"ן בלקו מורי, הועברו מעסקת לקו מורי לעסקת הקרקע באוטופני והכל בדיעבד ולא בזמן אמת, כאשר רב הנסתר על הגלוי.

    עולה אפוא מן האמור, כי הנתבעים הציגו מצג כוזב בפני התובע בכל הנוגע לנעשה בכספו, וכי מקום בו לא יצאה לפועל עסקת לקו מורי, היה עליהם להחזיר לתובע את מלוא כספי השקעתו.

     

    התנהלות הנתבעים מלמדת, כי השליטה בכספי התובע ומשקיעים אחרים היתה בידיהם, מבלי שהם נזהרים בכספי המשקיעים ומבטיחים השקעתם, לא על דרך הקצאת מניות בחברת דור ובוודאי שלא בחברה ייעודית שעל פניו מן הראוי היה להקים בגין כל מיזם ומיזם, כפי שהעיד בנדון עו"ד גבר.

     

    ניסיונו של דוד לתקן בדיעבד את מחדליו ולהעביר אל התובע הסכם השקעה והסכם נאמנות, הינו ניסיון כושל שאין בו כדי לתקן את מחדלי הנתבעים. כספי התובע הושקעו בחברה שאין כל מידע לגביה והנתבעים במכוון סרבו לחשוף מידע רלבנטי, מלבד האמירה הכללית שבבעלות חברת דור נכסי נדל"ן רבים.

    נמצא כי בעבר ניהלו הנתבעים את השקעות הנדל"ן באמצעות חברות ייעודיות באופן אשר הבטיח את מסוימות ההשקעה, בין אם על דרך הענקת מניות למשקיעים ובין אם על דרך של החזקת המניות בנאמנות בידי עו"ד – כפי שהעיד עו"ד גבר.

    הנתבעים בעדותם ובסיכומי טענותיהם חזרו ועמדו על המשבר העולמי אשר מוטט לטענתם את שוק הנדל"ן ברומניה. אמנם, ציינו בעדותם כי כיום השוק מתעורר בחזרה ואולם כל אמירות אלו נעשו מהפה אל החוץ ללא כל בסיס ראייתי בנדון שמן הראוי היה להביאו בפני.

    כך, גם לא טרחו הנתבעים להציג בפני כל חוות דעת מומחה אודות שווי הנדל"ן ברומניה וככל שטענו כי השקעתו של התובע צמודה לשתי קרקעות באוטופני היה זה מן הראוי להציג חוות דעת הנוגעת לשווי קרקעות אלו.

    כאשר התבררו תביעות מסוג זה בשנים 2009 - 2010 (פסקי דין עליהם מבקשים הנתבעים להסתמך בסיכומי טענותיהם – ע"א 3824/13 Wing overseas Real estat investment Ltd. נ' אמנון יניב (פורסם בנבו 1.3.2016) וע"א 4948/13 עו"ד יעקב הרכבי נ' מיכאל אבני (פורסם בנבו 15.3.2015)), עדיין עמד משבר הנדל"ן בשיא עוצמתו ואולם, כיום בחלוף למעלה מ- 10 שנים מן הראוי היה להציג תמונת מצב לאשורה עדכנית ומבוססת ולא להמשיך ולטעון באופן ערטילאי להמשך קיומו של משבר הנדל"ן כהנמקה לאי החזרת ההשקעה לידי התובע, מבלי להניח תשתית ראיתית מקצועית אודות שוק הנדל"ן ברומניה בכלל ובאופן ספציפי הקרקעות בהן השקיעה חברת דור את כספי המשקיעים.

     

    אין זאת כי אם נדבך נוסף בהתנהלותם הרשלנית והמטעה של הנתבעים. כך גם הפרו הנתבעים את חובת הנאמנות שלהם כלפי התובע כמו גם הפרו את חובת תום הלב וקיום התחייבויותיהם.

     

    טענת הנתבעים, כי האחריות בנדון נופלת לפתחו של התובע, עת גילה אדישות בכל הנוגע למהות ההשקעה בנדל"ן וכי מעולם לא ביקש מסמכים המעידים על הכספים שהושקעו ברכישת הקרקעות מהחקלאים וגם לא פרטים באשר לתכנית ההשקעה שהוצגה בפני המשקיעים ובפני התובע, מן הראוי היה כי לא תשמע. שהרי, אין בהתנהלותו הרשלנית של התובע כדי לרוקן מתוכן את החובה של הנתבעים, המקבלים לידיהם כספים כה רבים לצרכי השקעה, לעגן הדברים בהסכם כתוב ולנהוג בשקיפות בתום לב וביושר כלפי המשקיעים. חובה זו חלה עליהם ועליהם בלבד, כמי ששאבו לידיהם כספים כה רבים ממשקיעים.

    גם אם נפל לידיהם משקיע תמים, כדוגמת התובע ומשקיעים תמימים רבים נוספים, אשר נתנו אמונם המוחלט והעיוור בצדוק ודוד, עדיין החובה להסדיר ההשקעות בהסכמים מסודרים וליצר שקיפות מוחלטת במסירת דיווח שוטף ואמין לגבי ההשקעה - מוטלת על הנתבעים והדבר כאמור לא נעשה.

     

    אמינה על, אפוא, טענת התובע כי הוצגו בפניו מצגים כוזבים ומטעים ושאילו היה יודע אותם בעת ההשקעה, לא היה מבצע את ההשקעה האמורה, ועל כן זכאי הוא לביטול ההסכם והשבת כספי השקעתו.

     

    יריבות - אחריות אישית של דוד? צדוק?

  62. טענת דוד וצדוק להעדר יריבות ו/או העדר אחריות אישית נדחית. יש לראות את שניהם אחראים במידה שווה בכל הנוגע להתחייבויות שמסרו לתובע. אך מובן כי אין ליתן יד לניסיונם של דוד וצדוק להסתתר כיום מאחורי חברת דור.

    מי שניהל את המו"מ הטרום חוזי עם התובע היו במפורש צדוק ודוד, אשר הציגו עצמם כיזמים המשקיעים בנדל"ן ברומניה וכי ניתן להשקיע באמצעותם.

    כפי שצוין לעיל, הן התובע והן המשקיעים האחרים, אשר העידו בפני, מסרו עדות מהימנה ולפיה השקיעו מיטב כספם בידי הנתבעים, בעקבות המצג שהציג בפניהם צדוק ושכנועיו כי הכספים מצויים בידיים אמינות וכי הוא נותן את אחריותו לכך. צדוק פעל לגיוס המשקיעים ושכנע ושידל את כל מי שבא בסביבתו למסור לידיו ולידי דוד, את מיטב כספו, בין אם מדובר במשקיעים בעלי ממון ובין אם לאו, כשלא אחת היה מודע צדוק כי הורי תלמידיו מוסרים בידיו את חסכונותיהם הדלים.

    גם דוד מסר הבטחתו ודבר אחריותו האישית להחזרת הכספים לתובע כשהוא שב ומבטיח כי "אני אחראי על הכסף שהוא השקיע" וכי הוא מתחייב אישית להחזיר לתובע את כספי השקעתו. (ראו תמליל השיחה עמ' 7 ועמוד 101).

    דוד אף הסביר באחת השיחות לתובע, כי הקרקע לא תהיה רשומה על שמו וכי זכויותיו בקרקע מצויות בידיו הנאמנות – של דוד – על פי הסכם נאמנות.

     

    בהינתן האמור, אין לי אלא לקבוע דבר אחריותם האישית של דוד וצדוק לכספי התובע.

    אחריות זו מושתת עליהם גם מכוח קביעותי לעיל בדבר חובת הנאמנות והטעייתם את התובע. הן משלא נערכו הסכמים ברורים והוסברה עד תום מהות ההשקעה, הן מהטעם כי דבר קיומה של חברת דור והקונסטרוקציה המשפטית בה מושקעים הכספים לא הוסברה ונותרה עלומה והן בהעדר שקיפות והעברת מידע שוטף למשקיעים.

    מי שעמד אל מול התובע והמשקיעים האחרים היו אלה דוד וצדוק והם אלה האחראים באופן אישי ושווה למצגים ולמחדלים, להפרות ולהטעיות, אשר בוצעו אל מול התובע ולא יוכלו להסתתר תחת מסך ההתאגדות של חברת דור שעל קיומה ופועלה לא קיבל התובע כל מידע, אלא רק בדיעבד. התובע הוכיח כי העביר הכספים, על פי הנחיות דוד לחברת קרוסברי, מבלי שהוסבר לו כי הכספים מועברים משם לחברה אחרת – חברת בולד – וממנה לחברת דור.

    הצעתו של דוד – כעולה מתמלול השיחה עמו, לנסח חוזה מכר בין התובע לבין חברת קרוסברי, המעגן ומסדיר את השקעותיו הכספיות של התובע, אך מעיד על אי הסדרים שבהתנהלות הנתבעים, שהרי דוד בעצמו הודה בחקירתו הנגדית בפני כי אינו יודע מי עומד מאחורי חברת קרוסברי. (ראו עמ' 493 לפרוטוקול הדיון מיום 2.7.18)

     

  63. מהו סכום ההשבה – האם זכאי התובע לראשי הפיצוי הנטענים

    שקלתי דרישת התובע לקבל לידיו תשואה נטענת מובטחת וכן פיצוי בגין אובדן השקעות אחרות שיכול היה לבצע באותם כספים, אולם מצאתי לנכון לדחות תביעתו בראשי נזק אלה.

    אשר לתשואה מובטחת, הרי שלא הוכח שיעור התשואה בהעדר מסמך בכתב או עדות מהימנה אחרת הנוקבת בשיעור התשואה.

    ככל שביקש התובע להוכיח, כי כיום ניתן למכור את הקרקעות בתשואה ריאלית גבוהה, יכול היה לתמוך תביעתו בחוות דעת שמאי מתאימה. ואולם, בהעדר כל חוו"ד בנדון, רב הנעלם על הגלוי בכל הנוגע לשווי הקרקעות היום באוטופני ברומניה, ואין בידי כל ראיה לביסוס טענה זו.

     

    אשר לדרישת הפיצוי בגין מניעת רווחים, גם כאן לא ראיתי לנכון להוסיף ולהעניק לתובע פיצוי מחמת אשם תורם שמן הראוי ליחס לו בהתנהלותו הרשלנית, משבחר ללכת שבי אחר דוד וצדוק בעיניים עצומות כשהוא מסכן את כספו בהשקעת נדל"ן בחו"ל, בלתי מסודרת ומבלי להסתייע בליווי מקצועי מתאים המבטיח את זכויותיו והשקעותיו. גם אם עולם היהלומנים מתנהל על בסיס אמון, ואין בידי כל דרך לקבוע כי כך הם הדברים, היה על התובע, אשר העיד על עצמו כי ביצע עסקאות נדל"ן בעבר, להבין כי מן הראוי להבטיח השקעתו בהסכם בכתב.

     

    אשר על כן, ומשקבעתי כי התובע זכאי לבטל את הסכמי ההשקעה עם הנתבעים, מחמת הטעיה, רשלנות, מצג שווא והפרת חובת נאמנות, זכאי הוא להשבת כספי השקעתו. ואולם, לכספי השקעתו יתווספו אך הפרשי הצמדה וריבית חוקית, ללא כל רכיב פיצוי או ריבית חריגה לה טוען התובע.

    בהשבה זו חבים כל הנתבעים ביחד ולחוד, ודוד וצדוק לא יוכלו להסתתר מאחורי גבה של חברת דור. אחריותם הינה אישית וישירה אל מול התובע.

    הם האחראים למצגים הרשלניים ומצגי השווא והמטעים שהוצגו בפני התובע, הם אלה שהתחייבו בפניו בכל הנוגע לטיב ההשקעה וניהולה והם אלה אשר הפרו את חובת הנאמנות כלפיו.

     

    לפיכך, סכום ההשקעה שהשקיע התובע כשהוא מתורגם מדולרים לשקלים, ליום הגשת התביעה, וממועד הגשת התביעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד היום, ישולמו לתובע.

    סוף דבר

  64. ראיתי לנכון לקבל את התביעה באופן חלקי במובן זה שתקבע דבר זכותו של התובע לבטל את הסכם ההשקעה מחמת הטעיה מצגי שוא, רשלנות ובפרט הפרת חובת נאמנות.

    אין לכחד כי רשלנות תורמת יש ליחס לתובע על ניהול עסקת השקעה בסכום לא מבוטל של 1.2 מיליון דולר, בצורה כה חובבנית ועיוורת למציאות.

    אציין כי לא נעלמו מעיני טענות נוספות שהעלה התובע ואולם, נוכח התוצאה לעיל, לא ראיתי עוד לנכון להידרש להן.

     

    לפיכך, הנתבעים ישיבו לתובע את יתרת כספי השקעתו בסכום של 881,465 דולר ארה"ב.

    סכום זה המוצמד לשער הדולר ביום ביצוע העברת הכספים לידי הנתבעים (שער 3.5140 נכון ליום 25.8.2008) שווה ל- 3,097,468 ₪.

    סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאותו מועד (25.8.2008) ועד מועד התשלום בפועל.

     

    בנוסף, הנתבעים יישאו בהוצאות התובע בסך של 100,000 ₪ וזאת לאחר שנתתי את הדעת לסכום התביעה אל מול הסכום שנפסק ואשמו התורם של התובע.

     

    ניתן היום, ה' חשוון תש"פ, 03 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.

     

    Picture 1


בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ