אשירוב ואח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ ואח'

תביעת רוכשי דירת מגורים בגין ליקויי בנייה וירידת ערך.

כתב התביעה

1.בכתב התביעה המתוקן פורטו העובדות כלהלן: ביום 17.1.2017 נחתם הסכם מכר במסגרתו רכשו התובעים (להלן: אורי וליטל) מנתבעת מס' 1 (להלן: היזם) דירה בפרויקט אורנים במעלות (להלן: הפרויקט). נתבעת מס' 2 (להלן: הקבלן) ביצעה בפועל את בניית הדירה והבניין בפרויקט. ביום מסירת הדירה, 23.6.2019, הבחינו התובעים בליקויי בדירה אשר פורטו בפרוטוקול המסירה שנחתם "תחת לחץ" בכפוף לחוות דעת מהנדס אשר בוצעה והועברה לנתבעות. חרף פניות התובעים לנתבעות לתקן את הליקויים בהתאם לחוות דעת מהנדס, הן לא פעלו לתיקון מלוא הליקויים ואף הליקויים שתוקנו חזרו על עצמם. לתמיכה בכתב התביעה צירפו התובעים חוות דעת מיום 28.6.2019 של המהנדס מיכאל ולדמן שכוללת נספח מיום 7.1.2020 וכן חוות דעת מעודכנת של המהנדס ולדמן מיום 25.4.2021. בנוסף הגישו התובעים חוות דעת מומחה מיום 10.11.2021 של המהנדס והשמאי אברהם תורג'מן. נטען כי על הנתבעות חלה אחריות מכוח חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 וכן מכוח פקודת הנזיקין [נוסח חדש]. התובעים עתרו לקבלת הסעדים הבאים:

*57,593 ₪ - בגין נזקים כולל מע"מ ופיקוח הנדסי לפי חוות דעת המהנדס ולדמן מיום 25.4.2021. ובנוסף, 1,872 ₪ עבור שכר טרחת המומחה.

*99,792 ₪ - בגין נזקים (בסך 5,387 ₪) וירידת ערך (בסך כולל 94,000 ₪) כולל מע"מ ופיקוח הנדסי לפי חוות דעת המהנדס תורג'מן מיום 10.11.2021. ובנוסף, 5,500 ₪ עבור שכר טרחת המומחה.

*15,000 ₪ בגין עגמת נפש, אבדן ימי עבודה.

כתב הגנה מטעם היזם (נתבעת 1)

2.בכתב ההגנה מטעם היזם פורטו העובדות כלהלן: ביום 23.6.2019 קיבלו התובעים את החזקה בדירה וחתמו על פרוטוקול המסירה לאחר בדיקת הדירה – נושא שצריך להתברר מול הקבלן. התובעים נהגו בחוסר תום לב ובזמן שהיזם טיפל בבקשתם לתיקון הליקויים מול הקבלן, הם בחרו להגיש את התביעה הנוכחית. תמיכה לחוסר תום לב בהתנהלותם היא העובדה שכבר למחרת קבלת הדירה הם פנו למהנדס מטעמם, במקום לפנות לקבלן על מנת ליישב את המחלוקות. היזם טיפל בתלונות על ליקויים ושלח צוות של הקבלן לטפל בהם. בהתאם להסכם מיום 21.8.2016 בין היזם לבין הקבלן, נקבע שעל הקבלן, שבנה את הפרויקט, לשאת באחריות המלאה והבלעדית מכל תוצאה הנובעת מהבניה. לפיכך, ככל שייקבע שיש לפצות את התובעים בגין נזקיהם, יש להשית את התשלום על הקבלן בלבד.

כתב הגנה מטעם הקבלן (נתבעת 2)

3.בכתב ההגנה המתוקן שהגיש הקבלן נטען כלהלן: בהתאם להסכם בין התובעים לבין היזם קיימת תניה בה נקבע כי התובעים יהיו זכאים רק לתיקון אי התאמות ב"עין" ולא יהיו זכאים לפיצוי, שיפוי, דמי נזק או כל תרופה אחרת בגין אי התאמות. אף בהתאם לחוק המכר על הקונה לתת הזדמנות נאותה למוכר לתקן אי-התאמה בתוך זמן סביר. קיים הליך תלוי ועומד בין הנתבעות (ת"א 8524-09-20) בגין תביעה הגיש הקבלן נגד היזם בגין הפרות הסכם ביניהן ואי-תשלום במועד של תשלומים, כאשר הסעד המבוקש בתביעה שם הוא בסך 179,757 ₪. היזם הוא שהתקשר בהסכם מול התובעים והיה עליו לוודא את שלימות הנכסים ולא לגרום לנזקים לרוכשים ולקבלן. הקבלן ביצע את העבודות בצורה מקצועית ומיטבית בהתאם לרמה המקובלת. הודגש כי מדובר בפרויקט במחיר למשתכן. הקבלן מוכן לתקן את הליקויים עליהם הוא אחראי לפי החוק. לאחר מסירת הדירה, הקבלן תיקן את הליקויים עליהם התלוננו התובעים. הבעיה העיקרית הייתה באיטום קיר חיצוני של המבנה שאינו שייך לדירת התובעים והיה צורך להמתין על לסיום תקופת הגשמים וייבוש כדי לבצע את התיקון שבוצע ביום 11.11.2020 באמצעות מנוף. אשר לטענות בדבר ירידת ערך ופגמים בתכנון לקוי או החלטות שהתקבלו מתוך אילוץ, הן באחריות היזם. בהתאם להסכם המכר בין התובעים לבין היזם ובהתאם לחוק המכר, יש לאפשר לקבלן לתקן ליקויים. היזם קיבל את מלוא התמורה בגין הדירה אולם לא שילם לקבלן את התשלום שמגיע לו. הקבלן התחייב לבנות את הדירה באיכות טובה ומקובלת ולא ברמה "מעולה" כטענת היזם. בהתאם להסכם המכר, אין חבות פיצוי לתובעים שפעלו על דעת עצמם ללא מינוי מהנדס מוסכם או דרישה לצו עשה לתיקון הליקויים. בהתאם להסכם בין הקבלן לבין היזם, התחייב הקבלן לעמידות וליציבות המבנה ואינו אחראי על ליקויים אסתטיים שאינם קשורים ביציבות המבנה.

הקבלן צירף חוות דעת מיום 5.12.2021 של המהנדס דב דוד (עורך) והנדסאי אלי לוין (בודק) שהתייחסו לליקויים שפורטו חוות דעת המהנדס ולדמן מטעם התובעים, פירטו ליקויים והעריכו את עלות תיקונם בסך 12,950 ₪ בתוספת מע"מ. כמו-כן, צורפה חוות דעת מעודכנת שלהם מיום 21.9.2022, ללא שינוי בעלויות הסופיות.

מומחה מטעם בית המשפט

4.ביום 9.1.2023 מיניתי את המהנדס רפאל גיל על מנת שייתן חוות דעתו בשאלת קיומם של ליקויי בניה ורטיבות ועלות תיקונם, לרבות ירידת ערך. בחוות דעתו מיום 22.12.2023 פירט המומחה את הליקויים שמצא והעריך את עלות תיקונם בסך 49,428 ₪, לא כולל מע"מ וציין כי אם הם יבוצעו על ידי קבלן מזדמן תעלה העלות ב-30% (תוספת בסך 13,313 ₪). בתשובות מיום 22.12.2023 לשאלות הבהרה המומחה הבהיר כי חוות דעתו אינה כוללת התייחסות לנושא ירידת ערך, אליה התייחס השמאי תורג'מן מטעם התובעים, כיוון שאינו שמאי מקרקעין. הוא ציין ליקויים אותם ניתן לתקן והעריך את עלותם והבהיר כי לא ניתן לקבוע ליקוי בתחום האקוסטיקה ללא בדיקת מעבדה.

5.ביום 3.12.2024 הודיעו הצדדים על הסכמתם לקבל את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ככל הנוגע לנזקים ולסכומים המפורטים בחוות דעתו. אשר לרכיבי התביעה האחרים, שעיקרם ירידת ערך נטענת, הצדדים לא הגיעו להסכמות.

ירידת ערך

6.התובעים הגישו חוות דעת מיום 10.11.2021 של המהנדס והשמאי אברהם תורג'מן שפירט ליקויים נוספים בדירה בסך 4,950 ₪ לא כולל מע"מ והעריך ירידת ערך כלהלן (לא כולל מע"מ):

*36,000 ₪ – בגין רטיבות שלא תוקנה, כנגזרת מהפחתת דמי השכירות המוערכים לתקופה של שנתיים.

*16,500 ₪ – בגין סטייה בקירות המבנה.

*25,000 ₪ – בגין ליקוי בדלת ממ"ד ורוחב פרוזדור.

*8,300 ₪ – בגין ליקוי בפתח אוורור.

* 8,200 ₪ – בגין ליקוי בשטח מחסן.

סכום זה, בגין ירידת ערך בסך 94,000 ₪ (לא כולל מע"מ) הוא שנותר במחלוקת בין הצדדים. הנתבעות לא הגישו מטעמן חוות דעת בעניין ירידת ערך.

7.בחקירתו הנגדית, הסביר המומחה תורג'מן את אופן חישוב ראשי נזק של ירידת ערך. לדבריו, הוא נקב בירידת ערך במקרים בהם לא ניתן לבצע תיקון או לא משתלם לעשות זאת. המומחה ציין כי ניתן לתקן רטיבות אולם כאן מדובר ברטיבות מתמשכת במשך שנתיים בה התובעים סבלו מרטיבות ויש "אובדן הנאה" ו"ירידת ערך זמנית" והפחתה בדמי השכרה תיאורטיים.

עדות התובעים

8.לתמיכה בטענות שפורטו בכתב התביעה הגישו התובעים תצהירים של אורי ושל ליטל מיום 22.8.2024 אליהן צורפו, בין השאר, חוות הדעת מטעם התובעים של המהנדס מיכאל ולדמן (מתאריכים: 28.6.2019, 7.1.2020 ו-25.4.2021) ושל המהנדס אברהם תורגמן (מיום 10.11.2021). בישיבת ההוכחות ביום 4.12.2025 נחקרו התובעים בחקירה נגדית.

9.בחקירתה הנגדית של ליטל היא אמרה כי בחודש האחרון הם התחילו לתקן את הליקויים שהיו ולא ערכו שיפוצים נוספים. בחקירתו הנגדית של אורי הוא השיב כי לפני חודש הם עשו תיקון שכלל איטום חיצוני של הבניין.

10.בתום ישיבת ההוכחות סיכמו באי כוח הצדדים את טענותיהם בעל-פה.

הכרעה בשאלת האחריות

11.התביעה הוגשה נגד היזם עימו ערכו התובעים את הסכם המכר ונגד הקבלן שבנה את הדירה, במסגרת הסכם פנימי מול היזם. אין לקבל את טענת היזם כי אין לו אחריות כלפי התובעים. היזם נושא באחריות חוזית מכוח הסכם המכר ומכוח חוק המכר. חוק המכר מטיל אחריות על "המוכר" ואין הצדקה להטיל סיכונים על הקונים. אין באפשרות היזם להתנער מאחריות זו כלפי התובעים באמצעות חוזה פנימי עם הקבלן.

12.לעומת זאת, הקבלן המבצע, נושא באחריות בנזיקין בגין בנייה רשלנית, גם אם אין בינו לבין הרוכש חוזה ישיר. כמו-כן, יש לקבלן אחריות בהתאם להסכם עם היזם. לפיכך, יש לראות בנתבעות אחראיות כלפי התובעים ביחד ולחוד. זאת ועוד במקרה הנוכחי הנתבעות לא הגישו הודעה לצד שלישי אחת כלפי השנייה, למרות האפשרות לכך בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018. לפיכך, אינני נדרש להכריע בסוגיית חלוקת האחריות הפנימית ביניהן וקובע שהן אחראיות כלפי התובעים ביחד ולחוד ולא ניתן להפריד את חלקו של כל אחד מהן בנזק.

הכרעה בשאלת הנזק

13.אשר לליקויים בדירה, בהתאם לחוות דעת מומחה מטעם בית המשפט ובהתאם להסכם הצדדים על הנתבעות לשלם לתובעים סך של 62,741 ₪ ובתוספת מע"מ – 74,034 ₪.

14.אשר לירידת ערך, לגבי הליקויים לגביהם ציין המומחה מטעם בית המשפט כי יש למנות שמאי (ליקויים בממ"ד, ליקוי בפתח אוורור וליקוי במחסן) – בהיעדר חוות דעת נגדית, אני מקבל את הערכת מומחה מטעם התובעים וקובע פיצוי נוסף בסך 41,500 ₪ ובתוספת מע"מ 48,970 ₪. אשר לירידת ערך בגין ליקויים אחרים, כיוון שהמומחה מטעם בית המשפט פירט איך לתקן אותם והעריך את שווי התיקון, אין מקום לפצות בגינם.

15.אומנם לא קבעתי פיצוי בגין ירידת ערך בשל הרטיבות, אולם בשל קיומם של ליקויי רטיבות הממושכים אף במועד בדיקתו של המומחה מטעם בית המשפט ובגין כלל הליקויים האחרים שנמצאו, אני קובע בגינם פיצוי בגין עגמת נפש בסך 10,000 ₪.

התוצאה

16.אשר על כן, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע את הסכומים הבאים:

(1)133,004 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד חוות דעת מומחה בית המשפט, 9.1.2023, ועד לתשלום המלא בפועל;

(2)אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן, 15.12.2021, ועד לתשלום המלא בפועל;

(3)מחצית שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט אשר שולמה על-ידי התובעים בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד תשלומה ועד לתשלום המלא בפועל;

(4)שכר טרחת המומחים (ולדמן ותורג'מן) מטעם התובעים, בכפוף להצגת קבלות, בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד תשלומה ועד לתשלום המלא בפועל;

(5)שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ב טבת תשפ"ו, 01 ינואר 2026, בהעדר הצדדים.