כהן נ' מליחי

האם מסמך הנושא את הכותרת "הסכם", אשר נחתם בין הצדדים בשנת 2013 להעברת זכויות במקרקעין, הוא בגדר חוזה מכר מחייב? זו השאלה העומדת להכרעה בתובענה זו.

רקע וצדדים לתובענה

1. במוקד הסכסוך שלפניי, מסמך שנחתם ביום 9.4.2013 בין התובע והנתבע שכותרתו "הסכם" ומהותו העברת זכויות במושע מהנתבע לתובע בחלק מהמקרקעין הידועים כגוש 8569, חלקה 59, ברחוב בני בנימין בנתניה (להלן בהתאמה: "המסמך"; "המקרקעין").

2. בעת החתימה על המסמך היה הנתבע זכאי להירשם כבעלים במושע של 1/8 חלקים מהמקרקעין ולטובתו הייתה רשומה הערת אזהרה על אותו חלק. בהמשך נרשם הנתבע כבעלים של אותו חלק במקרקעין.

3. בין הצדדים נטושה מחלוקת עקרונית בדבר מעמדו המשפטי של אותו מסמך והתוצאות הנובעות מכך. מחד, לטענת התובע, מהווה המסמך "הסכם מכר" לפיו הוא רכש מהנתבע זכות במושע במקרקעין, בשיעור שיאפשר בנית דירת מגורים ממוצעת (שלא תפחת מ- 5 חדרים, מקומה שניה ומעלה). לשיטתו, מדובר על הסכם בכתב, שלם, גמור ומפורט; התובע שילם לנתבע את מלוא התמורה עבור הרכישה בסך של 300,000 ₪; ההסכם נחתם על ידי הצדדים; הגם שהנתבע התחייב בהסכם לדווח על העסקה לרשויות ולהשלים את רישום זכויות התובע בלשכת רישום המקרקעין, התעלם הנתבע במשך השנים כליל מהתחייבויותיו, תוך הפרה בוטה של הסכם המכר וביום 22.7.2019, משכלו כל הקיצין, דיווח התובע בעצמו לרשויות המס אודות העסקה, שילם את מס הרכישה, תוך שחויב בתשלום קנסות מינהליים בגין האיחור בדיווח; ביום 24.6.2019 רשם התובע בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה בגין זכויותיו במקרקעין מכוח הסכם המכר.

4. מאידך, לטענת הנתבע, כלל לא מדובר בהסכם מכר, אלא בטיוטה בלבד וכראיה, מאוחר יותר, בשנת 2016 ובשנת 2018 הוחלפו בין הצדדים טיוטות נוספות, שלא הבשילו לכדי הסכם מכר מחייב. לשיטתו, המסמך שימש כטיוטה לשם העברתה לעו"ד לצורך ניסוח הסכם וטיפול בו; התובע עצמו לא חתם על המסמך; התובע לא שילם לנתבע את התמורה בגין הסכם המכר הנטען ולכן, ככל שהיה הסכם מכר, הודיע הנתבע בכתב הגנתו על ביטולו; הנתבע לא פעל לרישום "זכויות" במקרקעין על שם התובע שכן אין כאלו; עד לשנת 2020 לא העלה התובע בפני הנתבע טענה לקיומו של הסכם מכר מחייב ובמשך השנים לא רשם התובע הערת אזהרה בגין זכויותיו הנטענות; גם אם יש ממש בטענות התובע, אזי זכויותיו מכוח המסמך היו לכל היותר בשיעור של 1/73.6 מהמקרקעין בהתאם לזכות לקבלת דירה לפי ה"תב"ע המופקדת" כהגדרתה במסמך.

5. ביום 31.12.2020 הגיש התובע את התובענה דנן, במסגרתה עתר להורות לנתבע להשלים את רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין ורישום הערת אזהרה וכן חיוב הנתבע בפיצויים כספיים בגין הפיצוי המוסכם שצוין במסמך ובגין הקנסות שהוטלו על התובע בשל האיחור בדיווח.

6. בתחילה, נוהל ההליך בפני כב' השופט קינר וביום 13.7.2023 הועבר לטיפולי. בהתאם להסכמת הצדדים, בהחלטת השופט קינר מיום 27.10.2022, נמחקו מהתובענה הסעדים הכספיים.

    

   עדים ועדויות