עזבון המנוח שלו עמוסי ז"ל ואח' נ' סביטלנה אסתר גולקרוב

מבוא

1. תביעה זו עניינה בניין המצוי ברחוב חירותנו 24 (שכונת עזרא) בעיר תל אביב-יפו והידוע כיום כחלקה 41 בגוש 7377, ואשר לשעבר היה ידוע כחלק מחלקה 78 בגוש 6136 (להלן: "המקרקעין" או "הבניין").

   אין מחלוקת, כי כיום הנתבעת רשומה במרשם המקרקעין כבעלים יחיד של המקרקעין בשלמותם.

2. בהתאם לחוות דעת השמאי אבי בירון שהוגשה לתיק, ולמעשה אינה שנויה במחלוקת, הבניין כולל כיום 4 יחידות דיור, כדלקמן: בקומת קרקע, יחידה אחת אשר אינה מיועדת למגורים, בקומה א' שתי יחידות דיור, וכן קומה חלקית עליונה, הכוללת יחידת דיור אחת.

3. התובעות 4-5 הן המחזיקות (באמצעות שוכרים) של היחידה בקומת הקרקע (להלן: "יחידת הקרקע") התובעים 1-3 הינם המחזיקים (באמצעות שוכרים) ביחידה הצפונית בקומה א' (להלן ולשם הנוחות: "היחידה הצפונית"), והנתבעת הינה המחזיקה (באמצעות שוכרים) של היחידה המזרחית בקומה א' (להלן ולשם הנוחות: "היחידה המזרחית").

4. אין פרטים לגבי המחזיק ביחידה בקומה העליונה (להלן: "היחידה העליונה"), ואף השמאי בירון לא קיבל הרשאה מהמחזיקים ביחידה העליונה לבחון את היחידה, למרות צו של בית המשפט.

   להלן תרשים סכמטי (אשר אינו משקף את היקף השטחים של כל יחידה) של הבניין, רק לשם ההתמצאות:

   יחידת הגג מחזיקים לא ידועים
   היחידה המזרחית הנתבעת	היחידה הצפונית התובעים 1-3
   יחידת הקרקע התובעות 4-5

    

5. הצדדים אינם חולקים על כך, כי סביטלנה אסתר גולקרוב, הנתבעת (להלן: "הנתבעת"), הינה הבעלים החוקי, ובעלת הזכות להחזיק, ביחידה המזרחית.

   המחלוקת בין הצדדים הינה ביחס ליחידת הקרקע וליחידה הצפונית, כאשר התובעים טוענים כי הזכויות ביחידת הקרקע הינן של התובעות 4-5 והזכויות ביחידה הצפונית הינן של התובעים 1-3, ואילו הנתבעת טוענת מנגד, כי כלל הזכויות במקרקעין, לרבות כלל הזכויות בכלל היחידות בבניין, שייכות אך ורק לה.

6. לפיכך בתיק זה עליי להכריע מי בעל הזכויות ביחידת הקרקע וביחידה הצפונית.

   רקע - ההליכים בתיק

7. ההליך שלפני נפתח בכתב התביעה המקורי שהוגש על ידי התובעים 1-3 כנגד הנתבעת כאן וכן כנגד מדינת ישראל.

8. במסגרת כתב התביעה המקורי טענו התובעים, כי המנוח שלו עמוסי ז"ל, התובע 1, רכש ביום 21.7.1982 ממר שאול מנשה ז"ל את היחידה הצפונית, אשר הינה דירה בת חדר אחד בשטח של 17 מ"ר.

   הסכם המכר צורף לכתב התביעה.

   הסעד שהתבקש בכתב התביעה המקורי היה סעד הצהרתי לקבוע כי התובע 1 המנוח, ולאחריו יורשיו התובעים 2-3 (אשר צורפו להליך), הם בעלי הזכויות ביחידה הצפונית, וכן צו עשה לרישום החלק היחסי של התובעים 1-3 במקרקעין. כן התבקש צו כנגד רשות המיסים להמצאת אישורי המיסים הנדרשים.

9. הנתבעת הגישה כתב הגנה לכתב התביעה המקורי, במסגרתו הסבירה הנתבעת, כי זכויותיה במקרקעין הינן תוצאה של הסכם במסגרתו רכש אביה "את נכס דירה ברח חירותנו 4..." במסגרת כינוס נכסים בת"א 26004/95.

   בסיכום כתב ההגנה מציינת הנתבעת, בין היתר:

   "אין לי תביעות ביחס לשטח נשוא התביעה (אם אכן מדובר ב 17 מ"ר)"

   וכן:

   "אני משאירה את הנושא לשיקול דעת בית המשפט להחליט למי שייך השטח נשוא התביעה ובלבד שזכויותיי על ההסכם שאבי עשה לא ייפגעו..."

10. המדינה הגישה אף היא כתב הגנה, במסגרתו תיארה את השתלשלות העניינים ביחס למקרקעין שבנדון, לרבות העסקאות שנעשו במקרקעין.

11. ביום 6.12.2022 התקיים קדם משפט ממושך. במסגרת הדיון התברר, כי רישום הזכויות במקרקעין במלואן על שם הנתבעת נעשה לאור טבלאות האיחוד והחלוקה של תכנית תא/מק/3553 (להלן: "תכנית 3553"), אשר היוזמת שלה הייתה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב.

12. מכאן, הורה בית המשפט להגיש כתב תביעה מתוקן, במסגרתו יצורפו עיריית תל אביב-יפו והוועדה המקומית תל אביב-יפו (להלן ולשם הנוחות יכונו שני הגופים: "הוועדה המקומית").

    הוועדה המקומית הגישה כתב הגנה, במסגרתו טענה, כי מבחינתה הליך האיחוד והחלוקה מכוח תכנית 3553, לרבות הרישום, נעשה כראוי וכדין, ומכאן אין מקום לשינוי הרישום כיום.

13. ביום 24.4.2023 התקיים קדם משפט נוסף, בנוכחות הצדדים, לרבות הוועדה המקומית.

    בסיום קדם המשפט הוריתי לתובעים להגיש חוות דעת שמאית ביחס לבניין וכן סקר מחזיקים.

14. בשלב זה, ביקשו התובעים 1-3 לצרף לתביעה את התובעות 4-5, אשר טוענות לזכויות בקומת הקרקע, ובית המשפט נעתר ביום 7.11.2023 לבקשה וכן קבע מועדים להגשת כתבי הגנה מתוקנים וראיות.

15. ביום 20.10.2023 הוגשה חוות דעת השמאי אבי בירון, הכוללת גם מדידה וסקר מחזיקים.

16. ביום 1.10.2024 הגישה הנתבעת כתב הגנה מתוקן. במסגרת כתב ההגנה המתוקן שינתה הנתבעת את גרסתה ביחס לזכויותיה במקרקעין.

    במקום הטענה, כי אין לנתבעת תביעות ביחס לשטח שנתבע על ידי התובעים 1-3, טענה הנתבעת, כי היא זכאית למלוא הזכויות במקרקעין, לרבות כל הבנוי עליהם, ואף טענה, בין היתר בסעיף 36 לכתב ההגנה, כי רישום מלוא הזכויות במקרקעין משקף את השטח הבנוי של דירתה.

17. הצדדים הגישו ראיות בכתב.

    מטעם התובעים הוגשו התצהירים של הגב' רעות עמוס, הגב' טל חייט ושל מר יהונתן לוי ומטעם הנתבעת, התצהיר של הנתבעת עצמה. בית המשפט אישר לתובעים הגשת תצהיר הזמה.

    המדינה והוועדה המקומית הגישו בקשה למחוק את התביעה כנגדן.

18. ביום 29.10.2024 התקיים קדם משפט, אשר בסיומו ניתנה החלטה מפורטת. במסגרת ההחלטה פירט בית המשפט את התנהלות הנתבעת, ועל בסיס זה הציע הצעות לפתרון המחלוקת בדרך של הסכמה, הצעה, שלצערי, לא נתקבלה.

    עוד הורה בית המשפט למחוק את הוועדה המקומית וכן את המדינה, וזאת כאשר אלו הצהירו, כי ככל שבית המשפט יסבור שיש הצדקה לתיקון הרישום, אין מבחינתן מניעה לתקן את הרישום בחלקה הספציפית.

    ביום 4.3.2025 התקיים קדם משפט נוסף וזאת בניסיון לקדם הסדר בין הצדדים, אולם הסדר שכזה לא הושג, ונקבע מועד להוכחות.

19. ביום 17.3.2025 התקיים הליך ההוכחות בתיק זה במסגרתו נחקרו - הגב' טל חיים, מר יהונתן לוי, הגב' רעות עמוס והנתבעת, הגב' סביטלנה אסתר גולקרוב.

20. הצדדים הגישו סיכומים בכתב, לרבות סיכומי תשובה. אתייחס לטענות הצדדים בסיכומים מטעמם בפרק הדיון והכרעה.

    דיון והכרעה

    פתח דבר

21. עיון בטענות הצדדים בכתבי הטענות ובסיכומים מטעמם מגלה, כי מדובר בטענות בשני מישורים.

    המישור הראשון, הינו המישור העובדתי של זכויות כל אחד מהצדדים במקרקעין בהתאם להסכמי הרכישה של זכויות אלו. כלומר, במישור זה טען כל אחד מהצדדים לגבי הזכויות הנטענות שלו במקרקעין, כאשר כל צד תמך את טענותיו במסמכים המתאימים.

    המישור השני, הינו המישור המשפטי, ובמסגרתו טענו הצדדים מה היא המשמעות של תכנית האיחוד והחלוקה והרישום בלשכת רישום המקרקעין על המחלוקת בין הצדדים.

22. מכאן, הנטל על התובעים בתביעה זו הינו נטל קשה מאוד, כאשר עליהם לעבור ארבע משוכות על מנת שתביעתם תתקבל:

    המשוכה הראשונה, עליהם להוכיח כי רכשו זכויות במקרקעין נשוא התביעה;

    המשוכה השנייה, עליהם להראות כי זכויות אלו אינן "מתנגשות" עם זכויות הנתבעת;

    המשוכה השלישית, עליהם להראות, כי תכנית 3553 בכלל, וטבלאות האיחוד והחלוקה בפרט, לא איינה את הזכויות שלהם;

    והמשוכה הרביעית, עליהם להראות כי קיימת הצדקה לשינוי הרישום במרשם המקרקעין.

23. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בראיות, בעדויות הצדדים ובסיכומים, אני סבור כי התובעים הוכיחו את תביעתם, וצלחו את כל המשוכות האמורות לעיל, כך שדין תביעתם להתקבל.

    אנמק את מסקנתי, כאשר אדון במשוכות לפי סדרן.

    משוכה ראשונה - זכויות התובעים 1-3

24. טענת התובעים 1-3 הינה כי התובע 1 המנוח, רכש את היחידה הצפונית בבניין ברחוב חירותנו 24 בשנת 1982.

    לשם הוכחת טענה זו צירפו התובעים 1-3 שורה של מסמכים המלמדים על שרשרת העסקאות שנעשו במקרקעין. לאחר שבחנתי את המסמכים, אני סבור כי יש בהם די על מנת להוכיח את זכותו של התובע 1 המנוח ביחידה הצפונית, וארחיב.

25. ראשית ראוי להבהיר, כי התובעות 2-3 הינן היורשות של התובע 1 המנוח, וזאת כפי שעולה מצו קיום הצוואה של התובע 1 המנוח מיום 23.6.2020. מכאן, ככל שאקבע כי הזכויות בדירה נרכשו על ידי התובע 1 המנוח, הרי הזכויות כיום הינן של התובעות 2-3, יורשותיו החוקיות.

    אבחן כעת את שרשרת ההסכמים שהוגשו לבית המשפט.

26. התובעים הציגו הסכם מכר מיום 21.7.1982 במסגרתו נרכשה על ידי התובע 1 המנוח דירה ממר שאול מנשה ז"ל (ההסכם צורף כנספח ט' לסיכומי התובעים - אעיר כי בפסק הדין אפנה לשם הנוחות לסימון הנספחים כפי שצורפו לסיכומי התובעים, אולם מדובר במסמכים שהוגשו כולם במסגרת תצהירי הצדדים).

    עיון בהסכם מגלה מספר פרטים חשובים לענייננו.

27. ראשית, ההסכם מלמד כי המוכר, מר שאול מנשה, רכש יחד עם אשתו, הגב' שאול חביבה, מקרקעין בשטח של 168 מ"ר אשר הזיהוי שלהם בהסכם היה כתת חלקה 12 חלקה (20)-78 בגוש 6136.

    עוד עולה מההסכם, כי המוכר מר שאול מנשה ואשתו הגב' חביבה שאול, רכשו את המקרקעין ממר זאב רוזנהויז והקימו על המקרקעין בניין בן 2 קומות. ההסכם אף מציין את החלוקה של היחידות בבניין בין הגב' שאול חביבה אשר קיבלה את קומת הקרקע לבין מר שאול מנשה, אשר קיבל את הקומה השנייה.

    שנית, ההסכם מתאר באופן ברור את הממכר שנמכר לתובע 1, כאשר ההסכם מגדיר את הדירה כדירה בקומה ב', ששטחה 17 מ"ר ואשר פונה לצד צפון, כאשר צמודים לה 17 מ"ר במושע.

    שלישית, ההסכם מסביר מדוע לא נרשמו עד למועד חתימת ההסכם הזכויות על שם המוכר מר שאול מנשה ואף מציין, כי לאור פטירתו של מר רוזנהויז, המוכר, גם יהיה קשה לבצע את הרישום בעתיד.

    רביעית, ההסכם כולל את יתר הפרטים הנדרשים לשם ביצוע עסקת מכר, כגון, תמורה, מיסוי, העברת החזקה ועוד.

28. לאור האמור לעיל, ניתן להגיע למסקנה ברורה וחד משמעית, כי מדובר בהסכם מפורט וברור למכירת היחידה הצפונית לתובע 1, מר עמוסי ז"ל.

    זאת ועוד, במסגרת ההסכם חתם המוכר מר שאול מנשה, על ייפוי כוח בלתי חוזר, מאומת על ידי נוטריון, אשר במסגרתו מזוהה הנכס וכן רשומים עיקרי תנאי ההסכם.

29. התובעים 1-3 לא הסתפקו בהצגת ההסכם וייפוי הכוח הבלתי חוזר, אלא גם צירפו מסמכים המלמדים על יישום ההסכם.

    כך, צורף כנספח יא' לסיכומים מטעמם, אישור של שאול מנשה, כי קיבל את מלוא התמורה מכוח ההסכם, לרבות התאריכים המדויקים של התשלומים.

    כך, צורף כנספח יב' לסיכומים, מכתב מעיריית תל אביב, הממוען לתובע 1 המנוח, אשר מתייחס לדירה בת חדר אחד ברחוב חירותנו 24 בתל אביב, ומבקש מהתובע 1 לטפל במפגעים בדירה.

    וכך, מרשימת מחזיקים שהוגשה במסגרת כתבי טענות של הוועדה המקומית, עולה, כי התובע 1 המנוח החזיק בדירה ברחוב חירותנו 24. בנוסף, מחשבונות הארנונה שצורפו עולה, כי אלו נשלחו ליורשי התובע 1 ושולמו על ידם.

30. תמיכה נוספת לתוקפו של ההסכם ניתן למצוא בתדפיס רישום משנת 2017 מרשות המיסים ביחס לתובע 1 המנוח (נספח ט"ו לסיכומי התובעים). במסגרת תדפיס זה מצוין, כי לתובע 1 נכס בגוש 6136, חלקה 20, תת חלקה 12, כאשר תאריך הרכישה של נכס זה הינו 29.7.1982, כלומר כמעט במדויק תאריך הסכם הרכישה של התובע 1.

31. תמיכה חזקה נוספת לכך שהתובע 1 המנוח לא רק חתם על הסכם לרכישת הדירה, אלא שההסכם בוצע בפועל, הינה צוואת התובע 1 המנוח, נספח יח' לסיכומים, אשר במסגרתה התובע 1 המנוח כלל במסגרת עזבונו באופן מפורש את הדירה ברחוב חירותנו 24 בתל אביב במסגרת הנכס שהוא מוריש לתובעות 2-3.

32. מעבר למסמכים אלו, אשר לטעמי די בהן לכונן הוכחה מוצקה, כי אכן התובע 1 המנוח רכש את היחידה הצפונית בשנת 1982, קיימות גם ראיות עקיפות לכך.

    ראיה ראשונה לכך, הינו אישור מס רכוש לצורך רישום בספרי המקרקעין, המציין את התובע 1 המנוח כבעלים של המקרקעין בגוש 6136 חלקה 20 תת חלקה 12 (ר' נספח ט"ז לסיכומים).

     

    ראיה נוספת, חלשה יותר, הינה האישור שצורף כנספח י"ז לסיכומי התובעים, המוכיח כי כאשר התובע 1 המנוח רכש דירה ברחוב איל, בחולון שילם מס רכישה כדירה שנייה וכן הודעת רשות המיסים מיום 10.2.2021 כי לתובע 1 המנוח לא מגיע פטור ממס שבח היות ויש לו שתי דירות (נספח י"ט לסיכומי התובעים).

33. תמיכה נוספת לכך שהתובע 1 רכש את הדירה ואף מימש את הרכישה, הינה הסכסוך של התובע 1 המנוח עם מר שאול ימין.

    לצורך פסק דין זה, אין צורך להיכנס לפרטי הסכסוך בין מר שאול ימין לתובע 1 המנוח, ודי לנו בכך שבית משפט בת"א 8253-08-11 קבע בפסק דין בהסכמה מיום 3.1.2012 כי הסכם הדברים במסגרתו כביכול נמכרה הדירה למר שאול ימין מבוטל, וכי המרצת הפתיחה בתיק 40650-06-13 במסגרת ביקש מר ימין להצהיר כי יש לו זכויות בדירה נמחקה.

    החשיבות של סכסוך זה לענייננו הינה, כי לא הייתה כל מחלוקת שם, כי הדירה בת החדר ברחוב חירותינו 24 בתל אביב, נרכשה על ידי התובע 1 המנוח, והייתה בבעלותו ובחזקתו, והמחלוקת הייתה רק האם התובע 1 מכר זכותו זו בדירה למר שאול ימין, כאשר הוכרע, כאמור, כי הדירה לא נמכרה.

34. ראיות ברורות אלו לרכישת הדירה על ידי התובע 1 המנוח, נתמכות בתצהירה, ובעיקר בעדותה, של הגב' רעות עמוס, התובעת 2. התובעת 2 העידה בבהירות ובקוהרנטיות על סבה, התובע 1 ז"ל, על הביקורים שלה בדירה ועל ההליכים נגד שאול ימין, כאשר עדותה זו עמדה גם בחקירה נגדית וגם בשאלות של בית המשפט.

    ר', למשל, עדותה הברורה בעמ' 57 לפרוטוקול הדיון מיום 17.3.2025:

    "כב’ הש’ הס:וזה בקומת קרקע?

    העדה, גב’ עמוס:למעלה קומה א'.

    כב’ הש’ הס:קומה א' זה מה שאת אומרת?

    העדה, גב’ עמוס:כן קומה א'.

    כב’ הש’ הס:ומה שטח הדירה את זוכרת?

    העדה, גב’ עמוס:17.

    כב’ הש’ הס:כאילו מה זה חדר היה?

    העדה, גב’ עמוס:זה חדרון.

    כב’ הש’ הס:ושם הוא גר?

    העדה, גב’ עמוס:סבא שלי היה גרוש.

    כב’ הש’ הס:אוקי.

    העדה, גב’ עמוס:הוא לא היה צריך יותר מזה, היה לו טוב בזה.

    כב’ הש’ הס:הוא גר שם עד שהוא נפטר?

    העדה, גב’ עמוס:לא, ב-2005 הוא עבר לחולון, סבא שלי נפטר ב-2015."

35. עוד ראוי לציין, כי בעת עדות התובעת 2 הציג בית המשפט את הבניין נשוא התביעה במסגרת מערכת הגוגל מפס לצדדים, כאשר הצדדים זיהו את הבניין במסך המחשב, והתובעת 2 זיהתה באופן ברור את הבניין כבניין נשוא התביעה כאן.

36. לאור האמור לעיל, אני סבור כי התובעים 1-3 הוכיחו באופן ברור וחד משמעי, כי התובע 1 המנוח רכש בתמורה מלאה את היחידה הצפונית בשטח של 17 מ"ר בבניין ברחוב חירותינו 24 בתל אביב, הוא הבניין נשוא התביעה.

    מכאן, חצו התובעים 1-3 את המשוכה הראשונה, ובכפוף לבירור יתר טענות הנתבעת, היה מקום להורות על רישום יורשיו של התובע 1, כלומר, התובעות 2-3, כבעלות הזכויות בדירה ובמקרקעין.

    משוכה ראשונה - זכויות התובעות 4-5

37. כפי שאפרט להלן, גם התובעות 4-5 הוכיחו כי רכשו את יחידת הקרקע בבניין, יתרה מזו, הראיות בדבר רכישת קומת הקרקע על ידי התובעות 4-5 משתלבות ומתאימות לראיות של רכישת היחידה הצפונית על ידי התובעים 1-3, ואנמק.

38. ההסכם הראשון שהונח בפני בית המשפט בעניין הינו הסכם מיום 10.8.1971 במסגרתו רכש מר שלמה מערבי ז"ל את יחידת הקרקע בבניין ברחוב חירותנו 24 בתל אביב, אשר היה ידוע אז כחלק מחלקה 78(20) בגוש 6136 בתל אביב.

    הסכם זה, שצורף כנספח כ"ז לכתב התביעה, מציין, כי הממכר הינו דירת שני חדרים בקומת קרקע ברחוב חירותנו 24. עוד מצוין בהסכם כי המוכרת הינה גב' שאול חביבה, כאשר הבעלים המקורי של הנכס הינו זאב רוזנהויז, כאשר הזכויות טרם נרשמו על שמם של שאול חביבה ומנשה.

    ניתן, אפוא, לראות, כי הסכם זה, שכמובן אינו קשור להסכם הרכישה של התובע 1 המנוח, מתאר תיאור זהה במדויק של שרשרת הרכישות המתוארות בהסכם רכישת התובע 1, כלומר קביעה, כי הבעלים המקורי הינו מר זאב רוזנהויז, אשר מכר לזוג חביבה ומנשה שאול את מכלול הזכויות, וכאשר אלו בנו בניין על המקרקעין וחילקו ביניהם את יחידות הדיור בבניין.

39. ביום 12.3.1978, נחתם הסכם מכר בין מר שלמה מערבי למר יהונתן לוי (צורף כנספח כ"ח לסיכומי התובעים).

    בהסכם המכר מוגדר הממכר באופן ברור, כיחידת דיור, המשמשת כחנות, בקומת הקרקע בחלקה 20 גוש 6136, רחוב חירותנו 24. כך, שאין כל ספק, כי ענייננו של ההסכם מיום 12.3.1978 הינה יחידת הקרקע נשוא פסק דין זה.

    ההסכם מציין בנוסף, כי זכויות המוכר אינן רשומות, וכי לא ניתן להתחייב על רישום הזכויות. גם נתון זה מחזק את האמור בהסכם הרכישה של התובע 1 המנוח.

    הסכם המכר כולל גם את התנאים הרגילים של הסכם מכר מקרקעין, כגון תמורה, מסירת חזקה וכו'.

40. ביום 16.10.85 נחתם אישור של מר יהונתן לוי, כי מחצית מהחנות שייכת לאחיו מר נחמיה לוי (צורף כנספח כ"ט לסיכומי התובעים). אציין, כי גם בנספח זה, קיים תיאור מפורט ומזהה של היחידה בקומת הקרקע בבניין נשוא פסק הדין.

41. ביום 7.7.1996 נחתם הסכם מכר במסגרתו רכש נחמיה לוי את מחצית הזכויות של יונתן לוי ביחידת הקרקע, ההסכם צורף כנספח ל' לסיכומי התובעים. גם בהסכם זה קיים תיאור ברור וחד משמעי של הממכר, תיאור התואם במדויק את יחידת הקרקע נשוא תיק זה.

42. נחמיה לוי ז"ל נפטר ביום 4.1.2005, והותיר אחריו צוואה, המחלקת את רכושו בשווה לארבעת ילדיו (ר' נספח ל"א לסיכומי התובעים).

    יורשי נחמיה לוי ז"ל חתמו ביום 20.10.2010 על הסכם חלוקת עיזבון נחמיה לוי ז"ל (נספח ל"ב לסיכומי התובעים). הסכם חלוקת העיזבון מתייחס מפורשות ליחידת הקרקע נשוא התביעה כאן, כאשר הוא מגדירה כדירת 2 חדרים ומחסן ברחוב חירותינו 24 בתל אביב, אשר מתנהל בה העסק של המנוח נחמיה לוי ז"ל והוא עסק לשיווק והתקנת זכוכית.

    במסגרת הסכם זה מוותרים כל צאצאי המנוח נחמיה לוי ז"ל על זכויותיהם עבור מר אביחי רצון לוי.

43. ביום 22.12.2017 נפטר מר אביחי רצון לוי והוריש את רכושו, לרבות הזכויות ביחידת הקרקע בבניין, לתובעות 4-5, ר' נספח כ"ו לסיכומי התובעים שהינו צו קיום צוואת המנוח אביחי רצון לוי ז"ל, כפי שהושלם לאור החלטת בית המשפט בנושא.

44. מן האמור לעיל עולה, כי התובעות 4-5 ביססו היטב את השרשרת ההסכמית במסגרתה ירשו את הזכויות בדירת הקרקע בבניין נשוא פסק הדין, זכויות שנרכשו על ידי מורישן.

    אציין, כי אין כל טענה של הנתבעת בסיכומיה בדבר האותנטיות של הסכמים אלו, וכאמור, הסכמים אלו אף תואמים את האמור בהסכמים הרלוונטיים שהציגו התובעים 1-3 לגבי יחידת הדיור אותה רכשו בקומה א'.

45. בדומה לתובעים 1-3, גם התובעות 4-5 הוכיחו, כי לא רק שנחתם הסכם רכישה, אלא שהוא גם בוצע בפועל.

46. ראשית, התובעות 4-5 הוכיחו כי משנת 1978 ועד היום המשפחה שלהם מחזיקה ביחידת הקרקע. יתרה מזו, התובעות 4-5 הוכיחו, כי עד לפטירת אביחי רצון ז"ל שכן במקום העסק המשפחתי של בית מלאכה לזכוכית.

    עדויות אלו של התובעות 4-5 מגובות בעשרות חשבוניות בדבר תשלומים שוטפים ששולמו למשך עשרות בשנים בגין יחידת הקרקע, כפי שצורפו בנספח ל"ג לסיכומי התובעים.

47. ראיה נוספת לכך שהיחידה נרכשה והוחזקה על ידי המוריש של התובעות 4-5 הינה הרישומים של עיריית תל אביב, בהם רשומה משפחת לוי כמחזיקה ביחידת הקרקע עשרות בשנים.

48. תמיכה משמעותית נוספת יש למצוא בתצהירים של הגב' חייט, וכן של מר יהונתן לוי, אח של הסב של התובעות 4-5, ובפרט בעדותם המפורטת והברורה בבית המשפט.

    כך, מר לוי העיד בבית המשפט, כי החזיק בנכס משנת 1978 ועד שנת 1996, כאשר אז העביר את הזכויות לאחיו, אביחי רצון לוי, הסב של התובעות 4-5 (ר' עמ' 45-46 לפרוטוקול מיום 17.3.2025).

    אציין, כי עדותו היה רהוטה, ברורה, כאשר הוא ענה לכלל השאלות, לרבות לשאלות בית המשפט.

    תמונה דומה מצטיירת מעדותה הברורה, האמינה והקוהרנטית של התובעת 5, ר', לדוגמא עמ' 42 לפרוטוקול שם:

    "כב’ הש’ הס:כלומר שאת זוכרת את עצמך בתור ילדה את זוכרת את הנכס הזה?

    העדה, גב’ חייט:בוודאי.

    כב’ הש’ הס:איך את זוכרת?

    העדה, גב’ חייט:אני הייתי הולכת לשם עם אבא שלי עוד שהוא היה עובד שם, בחופשים.

    כב’ הש’ הס:רגע רגע עובד שם. תסבירי לי מה נקרא עובד שם.

    העדה, גב’ חייט:היה לו עסק לזכוכיות שם.

    כב’ הש’ הס:עסק לזכוכיות.

    העדה, גב’ חייט:נכון.

    כב’ הש’ הס:במקום הזה בחירותנו 24?

    העדה, גב’ חייט:בוודאי.

    כב’ הש’ הס:בזה.

    העדה, גב’ חייט:כן לפני זה היה שייך לסבא שלי שלפני זה היה של סבא שלי ושל דוד של אבא שלי.

    כב’ הש’ הס:רגע לאט לאט סבא שלך זה מי?

    העדה, גב’ חייט:נחמיה לוי.

    כב’ הש’ הס:נחמיה?

    העדה, גב’ חייט:לוי.

    כב’ הש’ הס:לוי, ודוד ומי היה שזה היה שייך למי עוד?

    העדה, גב’ חייט:דוד של אבא שלי.

    כב’ הש’ הס:שמי זה?

    העדה, גב’ חייט:יוני.

    כב’ הש’ הס:יוני מה?

    העדה, גב’ חייט:יוני לוי. שנמצא פה.

    כב’ הש’ הס:אז כלומר את אומרת מאז שאת ילדה את זוכרת שהיה הנכס שהיה שייך למשפחה, לסבא לדוד ואבא שלך הפעיל שמה עסק?

    העדה, גב’ חייט:נכון."

    ולטעמי, הדברים ברורים.

49. לאור האמור לעיל, אני קובע כי גם התובעות 4-5, בדומה לתובעים 1-3, הוכיחו כי רכשו את הזכויות ביחידת הקרקע בבניין ובמקרקעין נשוא הליך זה.

50. לפיכך, אני קובע כי התובעים כולם עברו את המשוכה הראשונה, והוכיחו כי רכשו את הזכויות ביחידה צפונית (התובעים 1-3) וביחידת הקרקע (התובעות 4-5).

    מכאן, יש לבחון את שלושת המשוכות הבאות, כלומר, האם הנתבעת רכשה זכויות באותם המקרקעין, כך שקיימת תחרות בין זכויות, האם תכנית 3553 איינה את זכויות התובעים וכן את השפעת הרישום על התוצאה.

     

    משוכה שנייה - זכויות הנתבעת במקרקעין

51. עיון בראיות שלפניי, ובטענות הנתבעת, מגלה באופן ברור, כי לנתבעת זכויות אך ורק ביחידה המזרחית, הזכויות אותן רכש אביה, וכי אין לה כל זכויות ביחידה הצפונית וביחידת הקרקע.

52. בפתח הדברים ראוי לציין, כי יש להצטער על התנהלות הנתבעת בהליך זה. הנתבעת בראשיתו של ההליך, הודתה הן בכתב ההגנה המקורי, והן בדיון בעל פה בפני בית המשפט, כי אין לה זכויות ביחידות התובעים, או לכל הפחות, ביחידת התובעים 1-3, וכי היא רק מבקשת שישמרו על זכויותיה בדירה שרכש אביה.

    אלא, שבשלב כלשהו, שינתה הנתבעת את גרסתה, והחלה לטעון כי כל המקרקעין בבעלותה, וכי לתובעים אין כל זכויות במקרקעין, ובכך ביקשה לנשל, פשוטו כמשמעו, את התובעים, מהזכויות שלהם במקרקעין, זכויות אשר כאמור נרכשו על ידי משפחותיהם, ואשר מוחזקות על ידם שנים רבות.

    בכל מקרה, לא מצאתי כל תמיכה ראייתית לטענות החדשות של הנתבעת בדבר בעלות בכלל המקרקעין, כאשר לא ניתן לבסס טענות אלו על בסיס מסמכי הרכישה, המוכיחים לטעמי אחרת, ובוודאי שלא ניתן לבסס את הטענה לרכישת מלוא הזכויות בבניין על עדותה של הנתבעת, אשר סבלה מחוסר אמינות ניכר.

    וארחיב.

53. אין מחלוקת, כי המקרקעין של הנתבעת נרכשו על ידי אביה של הנתבעת במסגרת הליך של כינוס נכסים בת"א 2139/97 בבית משפט המחוזי בתל אביב (להלן: "תיק הכינוס").

    בחינת מלוא המסמכים מתיק הכינוס, החל מהחלטת הכינוס, דרך הסכם המכר ועד להחלטה בדבר אישורו, הן כמכלול והן כל מסמך בפני עצמו, מבהירה באופן חד משמעי, כי אביה של הנתבעת רכש דירה אחת בלבד בבניין ברחוב חירותינו 24 בתל אביב, ולא רכש את כלל המקרקעין או את כל הבניין.

    יתרה מזו, בחינה זו של מסמכי תיק הכינוס, אף מחזקת את תוקף ההסכמים מכוחם רכשו התובעים את הזכויות שלהם במקרקעין, ואסקור את הראיות הרלוונטיות.

54. הראיה הראשונה הינה המסמכים מת"א 2139/96 בבית המחוזי בתל אביב, תיק במסגרתו ביקשו הגב' ולנטינה שאול ומבקשים נוספים (להלן ושלם הנוחות: "המבקשים בתיק המחוזי") למנות את עו"ד שי ניצן לכונס נכסים לצורך רישום המקרקעין.

    התובעים צרפו את פרוטוקול הדיון מיום 7.12.1997 בתיק זה, אשר בסיומו ניתן פסק דין.

    בפרוטוקול זה העיד מר שאול מנשה ז"ל, אשר כאמור הוא ואשתו, שאול חביבה ז"ל, חתומים גם על הסכמי המכר שהובילו לזכויות התובעים. בעדותו זו מסביר מר שאול מנשה לבית המשפט, כי הזכויות במקרקעין אינן רשומות, דבר התומך בגרסת התובעים.

    מכאן, פסק הדין נעתר לבקשת המבקשים שם, ומגדיר בצורה ברורה את הנכס שאמור להירשם על שם המבקשים, ולאור חשיבות הנושא אצטט:

    "עניינה של התובענה מתן הצהרה כי זכויות החזקה והבעלות בדירה בת 2 חדרים בקומה ב' ברח' חירותינו 24, בת"א הידועה כחלקה 78 בגוש 6136 היא של המבקשים"

    והדברים ברורים, המבקשים טענו לבעלות וחזקה אך ורק בדירה בת 2 חדרים בקומה ב', לא במקרקעין כולם, ולא בבניין כולו, כך עולה הן מדבריו של שאול מנשה בדיון והן מפסק הדין הברור.

55. המבקשים בתיק המחוזי ניהלו הליך פירוק שיתוף בת"א 26004/95 במסגרתו ביקשו למנות כונס נכסים לשם מכירת הדירה, אשר כאמור הוגדרה בפסק הדין לעיל, כדירה בת 2 חדרים בקומה ב' (ר' את הבקשה למינוי כונס נכסים נספח ז' לסיכומי התובעים).

56. במסגרת תי"א 26004/95 הגיעו הצדדים שם להסכם פשרה, כי עו"ד שי ניצן ימכור את הדירה למבקשים בתיק המחוזי, וביום 12.10.1997 מונה עו"ד שי ניצן ככונס הנכסים, ר' נספח ה' לסיכומי התובעים.

57. ביום 10.2.1998 נחתם המסמך המכונן את זכויות אביה של הנתבעת, מר שלום כהן, במקרקעין, והוא הסכם המכר בין המבקשים בתיק המחוזי באמצעות כונס הנכסים עו"ד שי ניצן לבין מר שלום כהן, אביה של הנתבעת (להלן ולשם הנוחות: "הסכם רכישת הנתבעת"), ההסכם צורף כנספח ב' לסיכומי התובעים.

    ההואיל הראשון להסכם רכישת הנתבעת מגדיר את הממכר:

    "168/10090 במקרקעין מסוג מירי הידועים כחלקה 78 בגוש 6136, המהווים, דירה בת שני חדרים, מטבח וח"ש הנמצאים בקומה השניה ברחוב חירותינו 24 תל אביב"

    חשוב לציין, כי ההסכם מפנה לפסק הדין בת"א 2139/96 לעיל, אשר כאמור הגדיר את מקרקעין כך:

    "עניינה של התובענה מתן הצהרה כי זכויות החזקה והבעלות בדירה בת 2 חדרים בקומה ב' ברח' חירותינו 24, בת"א הידועה כחלקה 78 בגוש 6136 היא של המבקשים"

    מכאן, הסכם רכישת הנתבעת אמנם מתייחס למקרקעין המהווים שיעור של 168/10090 מחלקה 78 בגוש 6136, אולם מגדיר באופן מפורש וחד משמעי, מה הם אותם 168/10090 חלקים - דירה בת שני חדרים בקומה השנייה. חד וחלק.

58. ביום 19.2.1998 הוגשה לבית המשפט שם בקשה לאישור הסכם המכר, אשר במסגרתה מוגדרות הזכויות הנמכרות, כך:

    "לאשר מכירת זכויות הצדדים בדירה ברחוב חירותינו 24 בתל אביב הידועה גם כזכויות במושע 168/10090 חלקים בחלקה 78 בגוש 6136 (להלן: "הדירה")..."

    בית המשפט אישור ביום 23.2.1998 את המכר, ר' נספח ו' לסיכומי התובעים.

    לטעמי מדובר בלשון ברורה של החלטת האישור, הממכר הינו דירה אחת ויחידה ברחוב חירותינו 24, כפי שהיא מוגדרת היטב לאורך כל הדרך, החל מפסק הדין בת"א 2139/96, דרך הסכם המכר ועד לאישורו.

    מכאן, המסקנה הינה, כי אביה של הנתבעת לא רכש מגרש, לא רכש בניין, ולא רכש זכויות ערטילאיות, אלא רכש דירה ספציפית ומוגדרת.

59. ואם לא די בכך, הרי הסכם רכישת הנתבעת דווח לרשויות המס, דיווח אשר במסגרתו קיים תיאור של הדירה הנמכרת, כך:

    

    כלומר, אב הנתבעת מצהיר לרשויות המס, כי רכש דירה בשטח של 65 מ"ר בת 2 חדרים בקומה השנייה. הא ותו לא.

60. מכאן, לא ברור, כיצד הנתבעת, אשר אביה רכש דירה בת 2 חדרים בקומה השנייה בבניין, אשר אביה דיווח על רכישת דירה בת 2 חדרים בקומה השנייה, ואשר אביה החזיק רק בדירה בת 2 חדרים בקומה השנייה, מבקשת לעצמה את היחידות של התובעים ואת הבניין כולו.

    בכל מקרה ברור, כי המסמכים בקשר לרכישת דירת הנתבעת אינם תומכים בטענתה זו, אלא סותרים אותה לגמרי.

61. אציין, כי לא רק שמסמכי הרכישה אינם מוכיחים, כי אבי הנתבעת רכש דבר מלבד דירה בת 2 חדרים בקומה שניה, אלא כך גם התנהלותה ועדותה של הנתבעת.

62. כאמור לעיל, בכתב ההגנה ציינה הנתבעת, כי רכשה רק דירה בת 2 חדרים, וכי אין לה תביעה ביחס לחלק אותו תבעו התובעים אז.

    בדיון שהתקיים ביום 24.4.2023 הנתבעת העלתה אמנם תרעומת על התנהלות התובעים, ואי הוכחת שרשור הבעלות מטעמם, עם זאת הודתה בפניי בית המשפט באופן ברור, כי אינה טוענת לבעלות במלוא הבניין, ואצטט (עמ' 26 לפרוטוקול מיום 24.4.2023):

    "עו"ד ירום: כל הבניין שלך?

    גב' גולקרוב: רק שניה.

    עו"ד ירום: כל הבניין שלך?

    גב' גולקרוב: לא.

    כב' הש' הס: לא, לא, לא.

    גב' גולקרוב: לא."

63. ביום 1.2.2024 הגישה הנתבעת כתב הגנה מתוקן, במסגרתו בפעם הראשונה טענה, כי מכוח תכנית 3553, כלל המקרקעין, ומכאן כלל הבניין, הינם בבעלותה, וכי המחזיקים האחרים במקרקעין מלבדה הינם בגדר "פולשים" (ר' סעיף 37 לכתב ההגנה המתוקן).

64. הנתבעת חזרה על עמדה זו גם בתצהירה, כאשר היא מנמקת עמדה זו בעיקר בטיעונים משפטיים על סמך ייעוץ משפטי שקיבלה.

    בדיון שהתקיים ביום 29.10.2024 הבהירו הנתבעת וב"כ הנתבעת, כי טענת הנתבעת הינה כי כלל הבניין שייך לה, וכי היא מבקשת להרוס את הבניין כולו, לרבות היחידות אשר התובעים טוענים לזכויות בהן, ר', למשל, עמדת ב"כ הנתבעת בעמ' 3 לתמלול פרוטוקול הדיון מיום 29.10.24, וכן ור' גם עמדת הנתבעת עצמה בעמ' 4, שם.

    לאור דיון זה הוגשה ביום 14.11.2024 בקשה לצו מניעה זמני בקשר לזכויות הנתבעת במקרקעין וכן להפקדת ערובה להוצאות.

65. ביום 3.12.2024 הגישה הנתבעת תשובה לבקשה זו, אשר במסגרתה שוב שינתה את גרסתה, והפעם טענה, כי היא לא הבעלים של כל המקרקעין ולא של יתר הדירות בבניין, ואצטט:

    "הנתבעת הבהירה כי היא לא הבעלים של כל הבניין, היא לא הבעלים של כל המקרקעין, היא לא הבעלים של יתר הדירות בבניין, וכי אין לה יד בדבר ברישומה כבעלים של מלוא הזכויות במקרקעין."

    וכן:

    "ויודגש, הנתבעת חזרה והבהירה, טענה ואף הזדעקה, אין ספור פעמים, כי היא הבעלים של דירה אחת בבניין בלבד. זאת בכל דרך אפשרית, הן ישירות לשאלות ביהמ"ש הנכבד במהלך הדיונים, הן במסגרת כתבי ההגנה אותם היא הגישה, והן באמצעות המסמכים הרבים אותם היא הגישה לביהמ"ש הנכבד, המוכיחים כי אביה ז"ל רכש דירה אחת בבניין." (הדגשה שלי - ג.ה.).

66. למעשה, ניתן היה לסבור, כי על סמך עמדה ברורה זו, ניתן היה לסיים את המחלוקת בתיק זה, ולהסכים על דרך מכובדת להסדרת הרישום, או באמצעות הסכם חלוקה, או רישום בית משותף, או דרך אחרת, כאשר הסכמה זו תבטיח מצד אחד את מלוא זכויות הנתבעת בדירה אותה רכש אביה, ומצד שני, את זכויות התובעים ביחידות הדיור שנרכשו על ידי מורישיהם.

    זו הייתה גם סברתם של התובעים, אשר הגישו ביום 29.12.2025 בקשה למתן פסק דין, על סמך עמדה זו של הנתבעת מיום 3.12.2024, בקשה במסגרתה התבקש בסעיף 5.7 סעד רישום המבטיח את זכויות הנתבעת בדירתה ואת זכויות התובעים ביחידות הדיור להן הם טוענים.

67. אלא, שביום 13.1.2025 הגיש הנתבעת תשובה מפורטת, רוויה בטענות דיוניות, משפטיות ועובדתיות, אשר השורה האחרונה שלהם, הינה, כי הנתבעת טוענת לבעלות בכלל המקרקעין ובכלל הבניין, וכי היא מבקשת כי בית המשפט יידחה את התביעה מטעמים שונים.

68. עדותה במועד ההוכחות לא שפכה אור על גרסתה בעניין היקף המקרקעין להם היא טוענת, האם מדובר בדירה אחת בקומה 2 בניין, או שמא מדובר בכלל הבניין וכלל המקרקעין כפי שרשום בנסח המקרקעין הנוכחי.

    אציין, כי עדותה לא השרתה אמינות, ונראה כי למרות שהנתבעת מודעת לכך שהיא ירשה דירה אחת בלבד בקומה 2, היא מבקשת להסתמך על טיעונים משפטיים, אותם היא לא מבינה עד הסוף, על מנת לקבל בעלות בכלל המקרקעין ובכלל הבניין ובכך לנשל את התובעים מזכויותיהם.

    ואדגים.

    הנתבעת בתחילת העדות מודה בהגינותה, כי היא בעלת דירה אחת בלבד, ואצטט מעמ' 68 לפרוטוקול הדיון מיום 17.3.2025:

    "ש:המרקור הראשון, אני מקריא לך שוב מתחילת ההליך דנן הנתבעת זאת את טענה בכתב הגנתה כמו גם בשני הדיונים במעמד הצדדים כי היא, את הבעלים של דירה אחת בלבד בבניין. היא הדירה שמצויה בקומה הראשונה של הבניין הפונה לכיוונים צפון מזרח זה נכון או לא נכון הטענה הזאת?

    ת:יש לי דירה אחת.

    ש:מה?

    ת:נכון יש לי דירה אחת.

    ש:את הבעלים של דירה אחת בבניין?

    ת:דירה אחת נכון, אני רוצה להוסיף."

    אלא שעמדה הגונה זו מחזיקה מספר דקות בלבד, כאשר לאחר מכן היא טוענת, כי יש לה זכות ל- 149 מ"ר (נזכור, כי הדירה שרכש אביה, בהתאם לדיווח לרשויות המס, הייתה בשטח של 65 מ"ר בלבד), ואצטט:

    "עו"ד איימנס:נמשיך עם התגובה המרקור השני תסתכלי בבקשה את טוענת את הנתבעת הבהירה כי היא לא הבעלים של כל הבניין היא לא הבעלים של כל המקרקעין והיא לא הבעלים של יתר הדירות בבניין זה נכון?

    העדה, גב' גלקרוב:לפי החוק היום בטאבו אני בעלים של 149 מטר רבוע."

    נראה, כי סתירה זו משקפת את האופן חסר תום הלב בו ניהלה הנתבעת את ההליך כולו. כאשר מצד אחד, היא יודעת היטב כי אביה רכש דירה אחת ויחידה בבניין, בקומה שניה, בשטח של 65 מ"ר, ומצד שני, היא מבקשת להשתלט על כל המקרקעין בשטח של 149 מ"ר, לרבות הבניין הבנוי עליהם, וזאת על סמך הרישום הקיים בלבד ללא כל טענה מהותית מאחוריה.

69. הנתבעת ממשיכה ומסבכת את הסתירה האמורה בין הטענה כי רק הדירה שלה, לבין הטענה כי כלל המקרקעין והבניין שלה, וזאת כאשר היא טוענת בעמ' 73, שם:

    "כב' הש' הס:אדוני אז זה היופי בעניין שהיא פה. אז הקרקע שלך.

    העדה, גב' גלקרוב:נכון.

    כב' הש' הס:הבניין שבנוי על הקרקע שלך?

    העדה, גב' גלקרוב:המבנה הוא לא חוקי והוא לא שלי."

    כלומר, הנתבעת מעלה כאן תזה חדשה, המקרקעין בשטח 149 מ"ר כולם שלה, אלא שהבניין עצמו אינו חוקי, והוא לא שלה.

    לא ניתן לקבל תזה זו. מבחינה דיונית, אין טענה לרכישת מקרקעין בשטח של 149 מ"ר לא בכתב ההגנה המקורי ולא בכתב ההגנה המתוקן. מבחינה מהותית, כמבואר לעיל, אביה של הנתבעת לא רכש מקרקעין בשטח של 149 מ"ר, אלא כאמור רכש דירה בקומה שניה בשטח של 65 מ"ר.

70. העדה ממשיכה לסתור את גרסאותיה, וכן את המסמכים בכתב, כאשר היא טוענת כי אביה כלל לא רכש דירה, אלא רכש זכויות במושע במקרקעין, ואצטט:

    "ש:אבא שלך שהוא קנה הוא קנה מגרש או דירה?

    ת:תקרא בהסכם, כתוב.

    ש:אני שואל אותך,

    ת:אבא שלי קנה. כל הסביבה הזאת מהייעוד שקיבלתי אוקי הייתה סביבה וכל הרישומים היו במושא עד תוכנית איחוד וחלוקה.

    ש:מגרש או דירה? אחד מהשניים הוא קנה.

    ת:סליחה, אבא שלי קנה זכויות של 168 מטר רבוע מקרקע מתוך עשרת אלפים 90 באישור בית משפט מחוזי זה."

    אזכיר, כי טענה זו לגבי רכישה של זכויות של 168 מ"ר במושע סותרת את הסכם הרכישה ואת הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין עליהם חתום אביה של הנתבעת, וסותרת אף את כל אותם המקרים בהם הודתה הנתבעת כי רכשה דירה בלבד.

71. עיון בהמשך עדותה של הנתבעת מגלה, כי הנתבעת ממשיכה שלא לתת תשובות ברורות, כאשר מצד אחד היא מגלה ידע משפטי ממשי (למשל ציון העובדה כי המקרקעין הם מסוג "מירי") ומצד שני טוענת, כי אין לה כלל ידע משפטי בנושא.

72. הנתבעת גם התחמקה מלתת תשובות לשאלות קשות. כך, למשל, שאל אותה ב"כ התובעים שאלה חשובה ורלוונטית, האם פנתה לדיירים האחרים בדרישה לעזוב את הבניין, וזאת לאור טענתה כי כלל המקרקעין שלה והמחזיקים בדירות הם "פולשים", ולאור טענתה החדשה, כי הבניין לא חוקי. הנתבעת התחמקה מלהשיב, ואצטט בעמ' 83 מהפרוטוקול:

    "ש:הבנתי, את אי פעם פנית למישהו מבעלי היחידות האחרות בבניין ואמרת להם רבותיי זה היחידות שלי צאו החוצה?

    ת:האם יש חוק כזה שמחייב אותי לפנות?

    ש:אני שאלתי אותך.

    ת:אני עונה לך.

    ש:את לא שואלת שאלות,

    ת:אני עונה לך.

    ש:אני שואל שאלות,

    ת:בסדר, אני עונה.

    כב’ הש’ הס:תודה. תודה. כן.

    עו”ד איימנס:פנית או לא פנית?

    גב’ גלקרוב: אני עונה האם יש חוק שמחייב אותי לפנות? ואם כן אני אשמח לדעת אם יש חוק כזה."

    ורוח הדברים ברורה.

    סיכום ביניים

73. לאור האמור והמנומק לעיל, אני קובע כי אביה של הנתבעת רכש דירה בשטח של 65 מ"ר בקומה השנייה, בבניין נשוא הערעור.

    אכן, אין מחלוקת כי הבניין לא היה רשום כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, ולמעשה מדובר בחלקה בשטח נרחב, אשר הבעלות בה הייתה רשומה במושע, כך שנרשם כי הדירה מהווה 168/10090 מהחלקה שהייתה רשומה באותה עת.

    אולם, וזה העיקר לענייננו, מהות הסכם הרכישה של אבי הנתבעת הוא רכישת דירה, ולא רכישת זכויות במושע, מהות זו של רכישת דירה נלמדת מהבקשה למינוי כונס נכסים, כך גם נרשם בהסכם הרכישה עצמו, כך אושר על ידי בית המשפט וכך דווח לרשויות המס.

    יתרה מזו, אבי הנתבעת, ולאחריו הנתבעת עצמה, קיבלו חזקה אך ורק בדירה האחת שנרכשה ולא במקרקעין אחרים.

74. הנתבעת בסעיף 10 לסיכומיה, מציינת את "שרשרת הזכויות" מכוחה היא זכאית לבעלות במכלול המקרקעין. החוליה הראשונה בשרשרת זאת הינה לטענת הנתבעת: "10(א) כינוס נכסים שקיבל גושפנקא שיפוטית". אלא, שכמבואר לעיל, לטעמי במסגרת כינוס נכסים זה רכשה הנתבעת (או ליתר דיוק אבי הנתבעת) דירה אחת בלבד ולא את הבניין כולו.

75. בנסיבות אלו, אין בתיק שלפניי סיטואציה של זכויות "מתחרות", זכויות "מתנגשות" או 'תאונה משפטית', כאשר כל אחד מהצדדים רכש מקרקעין אחרים, ואין כל חפיפה בין הסכמי הרכישה השונים.

    התובעים 1-3 רכשו את היחידה הצפונית בשטח של 17 מ"ר, מורשי התובעות 4-5 רכשו את יחידת הקרקע, ואילו הנתבעת רכשה את היחידה המזרחית.

    אין כל חפיפה בין הזכויות שרכשו הצדדים מחביבה ושאול מנשה ז"ל, כאשר קיימת חלוקה ברורה של היחידות בבניין, אף אם חלוקה זו אינה רשומה ואף אם אין היתר לבניין.

76. מכאן ברור לטעמי, כי ככל שלא הייתה מאושרת תכנית 3553, אשר במסגרתה אושרו גם טבלאות איחוד וחלוקה, אשר נרשמו במרשם המקרקעין, ניתן היה לסיים את פסק הדין כאן, להורות על קבלת התביעה, וכן על רישום היחידה הצפונית על שם התובעים 1-3, יחידת הקרקע על שם התובעות 4-5 והיחידה המזרחית על שם הנתבעת.

    אלא, שכאמור, תכנית 3553 אושרה, ומכוח טבלאות האיחוד והחלוקה שלה, נוצרה יחידת רישום חדשה חלקה 41 בגוש 7377 אשר רשומה כולה על שם הנתבעת.

    לפיכך, הנתבעת טוענת בסיכומיה, כי אף אם מדובר בטעות, הרי כאשר נרשמו זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין, וכאשר נערכו טבלאות האיחוד והחלוקה, אין אפשרות לתקנם, או לשנותם, לאור הוראות הפסיקה והדין בנושא.

    מכאן יש לדון בטענה, כי תכנית 3553, טבלאות האיחוד והחלוקה שנעשו במסגרתה, ובפרט הרישום בלשכת רישום המקרקעין מכוחה, יש בהם לשנות מהמסקנה כי התובעים זכאים להירשם כבעלי הזכויות ביחידות שרכשו מורישיהם, כאשר זאת למעשה הטענה המרכזית של הנתבעת בסיכומיה.

    איני מקבל טענה זו. ואפרט.

    משוכה שלישית - האם תכנית 3553 וטבלאות האיחוד והחלוקה מונעים את התאמת הרישום?

    כללי

77. ההלכה בעניין תקיפת טבלאות איחוד וחלוקה אשר אושרו במסגרת תכנית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 הינה, כי לא ניתן לתקוף את טבלת האיחוד והחלוקה במסגרת הליך אזרחי.

    הדרך הנאותה והראויה לתקוף את טבלאות האיחוד והחלוקה הינה על ידי הגשת התנגדות לתכנית, ולאחריה עתירה מנהלית. במקרים חריגים, יורשה לתקוף את טבלאות האיזון גם לאחר התכנית, וזאת במסגרת של עתירה מנהלית ולא תביעה אזרחית.

78. על רקע הלכה זו ביקשה הנתבעת לדחות את תביעת התובעים, אשר לעמדתה מהווה בקשה לתקן את טבלאות האיחוד והחלוקה, תיקון אשר כאמור אינו מותר במסגרתה של תביעה אזרחית. מכאן, גם טענה הנתבעת להעדר סמכות עניינית.

    איני מקבל טענה זו של הנתבעת, כאשר טענת הנתבעת נדחית בשני מישורים.

    במישור הראשון, הלכה למעשה, התובעים אינם מבקשים לתקן את טבלאות האיחוד והחלוקה, אלא לתקן את הרישום הנוכחי בלשכת רישום המקרקעין.

    המישור השני, גם אם אראה את התביעה כתביעה לתיקון טבלאות האיחוד והחלוקה, הרי מדובר במקרה בו ראוי להתיר את התיקון.

    ואפרט לגבי שני המישורים.

    המשור הראשון - לא נדרש סעד של תיקון טבלאות האיחוד והחלוקה

79. במישור הראשון, המקרקעין נשוא המחלוקת רשומים היום כחלקה 41 בגוש 7377, על שם הנתבעת, והבקשה של התובעים הינה לתקן את הרישום בחלקה זו בלבד בלשכת רישום המקרקעין. כך, שקבלת התביעה, או דחייתה, אין לה כל השפעה על טבלאות האיחוד והחלוקה, ובוודאי שלא על הבעלים האחרים שנכללו בטבלאות האיחוד והחלוקה או נכללו בתחום התכנית.

    יוטעם, ככל שתתקבל התביעה וישונה רישום של בעלי הזכויות בחלקה 41 בגוש 7377, אין בכך השפעה כלשהי על טבלאות האיחוד והחלוקה, על החלוקה התכנונית או על בעלים אחרים בתחום התכנית.

    אציין בהקשר זה, כי גם הנתבעת ערכה שינוי דומה ברישום לאחר טבלאות האיחוד והחלוקה, כך שבמסגרת טבלאות האיחוד וחלוקה היה רשום כבעלים נוסף במקרקעין חלילי אליהו (בן זוגה לשעבר של הנתבעת), וזאת הן במצב הנכנס והן במצב היוצא, ואילו היום הנתבעת רשומה כבעלים יחיד.

80. די בכך שלא מתבקש סעד של תיקון טבלאות האיחוד והחלוקה על מנת לדחות גם את הטענה, כי לא קיימת סמכות עניינית לבית משפט זה, כאשר אין עוררין, כי בית משפט זה מוסמך במסגרת תביעה אזרחית להורות על תיקון מצבת הזכויות במרשם המקרקעין.

81. עם זאת, היות ואכן הנתבעת נרשמה כבעלת הזכויות במקרקעין מכוח טבלאות האיחוד והחלוקה, ולשם הזהירות, אבחן גם את המישור השני, של אפשרות תיקון טבלאות אלו.

    המישור השני - תיקון טבלאות האיחוד והחלוקה

82. תכנית 3553 הינה תכנית בסמכות ועדה מקומית, אשר בהתאם לדברי ההסבר שלה, מטרתה:

    "מתחם גדיש היורה ממוקם בשתי חלקות ללא פרצלציה, מגרשים וזכויות מוגדרות.

    התכנית מסדירה את הפרצלציה במתחם, זכויות בקרקע וזכויות בניה בכדי לפתח את המתחם..."

83. כלומר, אחת ממטרותיה העיקריות של תכנית 3553 הייתה ליצור פרצלציה (חלוקה) של שתי החלקות הגדולות בין כלל הבעלים הרשומים כבעלי זכויות במקרקעין.

84. לתכנית צורפו "עקרונות שומה לתכנית איחוד וחלוקה", אותם ערך השמאי אינג' שמואל פן (להלן: "עקרונות השומה"), ואשר על בסיסם הוכנו טבלאות האיחוד והחלוקה ולוח ההקצאות.

85. במסגרת עקרונות השומה, מובהר, כי:

    "מטרת תוכנית האיחוד והחלוקה הינה הבטחת זכויות כל הבעלים הרשומים וזאת ע"י הסדרת זכויות הבעלים המתגוררים בשכונה, מיסוד תפיסות הקרקע ומציאת פתרון להסגרת זכויות הבעלים שאינם תופסים קרקע בשכונה"

    עוד נקבע בתכנית, כי:

    "זכויות הבעלים והחלק היחסי שלהם בחלקות הן עפ"י נסחי הרישום של החלקות המשתתפות בתכנית"

86. הנתבעת רשומה בטבלאות האיחוד והחלוקה במספר הסידורי 69, 70 ו- 71, על שמה ("חלילי (גולקרוב) סבטלנה") ועל שם בן זוגה לשעבר ("חלילי אליהו").

    במסגרת המצב הנכנס של טבלאות אלו נרשם, כי חלק הנתבעת בזכות הינו 84/5045. עוד נרשם, כי השטח של זכויות הנתבעת הינו 167 מ"ר ברוטו וכי השטח נטו הינו 125.95 מ"ר.

     

    במסגרת המצב היוצא מוקצה לנתבעת מגרש 45 בשלמותו, כאשר שטחו של המגרש הינו 149 מ"ר. אין התייחסות במצב היוצא של טבלאות האיחוד והחלוקה לבנוי על המגרש, אולם, אין מחלוקת כי מגרש 45 הוא המגרש עליו בנוי הבניין נשוא התביעה הנוכחית ובה מצויה הדירה שרכש אבי הנתבעת.

    למעשה, טבלאות האיחוד והחלוקה, אינן עורכות שינוי מהותי במגרש נשוא פסק הדין. כך, במצב הקודם מדובר על מגרש בשטח ברוטו של 168 מ"ר, עליו בנוי הבניין בן 2 הקומות, וכך במצב החדש מדובר על מגרש בשטח נטו של 149 מ"ר, כלומר, באופן גס, שטח זהה למצב הקודם, אחרי הפרשה לצורכי ציבור, ועליו אותו הבניין.

87. עיון בתשריט התכנית מגלה, כי המקרקעין נשוא הערר מופיעים בשני מצבי התכנון, המצב היוצא והמצב הנכנס. זאת ועוד, בשני מצבי התכנון מסומן הבניין הבנוי על המקרקעין, ואף נכתב "ק-2", כלומר מבנה בן 2 קומות.

88. לטעמי, אין בתכנית 3553 ובטבלאות האיחוד והחלוקה שנערכו במסגרתה, בכדי לשנות ממסקנתי בדבר חלוקת הזכויות במקרקעין בהתאם להסכמי הרכישה, ואסביר.

89. תכנית 3553 בפן הקנייני שלה למעשה תרגמה את המצב הקנייני שהיה קיים טרם התכנית למצב הקנייני החדש, בכך שהפכה את הרישום המשותף ב- "מושע" לרישום נפרד. התכנית וטבלאות והאיחוד והחלוקה לעיל אף הבהירו, כי את הזכויות במצב החדש מקבל כל בעלים, למעט חריגים, במקרקעין אותם הוא החזיק במצב הקודם.

90. לפיכך, במקרה שלפניי, במקרקעין נשוא ההליך שלפני, אשר במצב הקודם היו מגרש ועליו בניין בן שתי קומות, ואשר היוו 168/10090 חלקים מהחלקה, הפכו מכוח התכנית לחלקה 41 בגוש 7377 בשטח של 149 מ"ר.

    בעניין זה אין כל טעות בתכנית 3553, ובמסמך עקרונות השומה שהינו חלק מהתכנית. למעשה, אין גם לתובעים כל טענה בעניין המרת הזכויות במצב הקודם למגרש החדש.

    לפיכך, פעולת ההמרה שמתבצעת מכוח תכנית 3553 וטבלאות האיחוד והחלוקה במסגרתה מומר השיתוף במושע במגרש נפרד, נותרת על כנה באופן מלא גם היה והתביעה מתקבלת.

91. הטענה של התובעים הינה, כי הטעות הינה ברישום הבעלים במצב הקודם של תכנית 3553 בכלל וברישום הבעלים במסמך עקרונות השומה בפרט, כך שהבעלים של אותם 168/10090 חלקים מהחלקה אינם רק הנתבעת כפי שנרשם בטעות, אלא גם התובעים, ואין טענה של התובעים כנגד טבלאות האיחוד והחלוקה עצמן.

92. מכאן, אין מקום לטענות הנתבעת, כי התובעים מבקשים 'לבטל' את התכנית 3553, או כי טענות התובעים מצריכות שינוי מהותי בטבלאות האיחוד והחלוקה, אלא דרישת התובעים הינה, כי יתבצע שינוי נקודתי במצבת הבעלים במצב הנכנס, כך שלגבי אותו מגרש ובניין במצב הקודם, ירשמו גם התובעים לפי חלקם היחסי, כפי שהוכח ממסמכי הרכישה כמפורט לעיל.

    יוטעם, כי ככל שתתוקן מצבת הזכויות במצב הנכנס, כך שזו תשקף את מצבת הזכויות הנכונה, הרי פועל יוצא מכך, ובהתאם לאמור בטבלאות האיחוד והחלוקה, יתוקן המצב היוצא. כך, שלגבי חלקה 41 בגוש 7377, שהינה פועל יוצא של המגרש במצב הקודם, ירשמו בעלי הזכויות באותו היחס שהיה במצב הקודם.

    לפיכך, קבלת טענות התובעים אינה מחייבת לנקוט בהליך תכנוני חדש ואינה מחייבת תיקון מהותי של תכנית 3553 או של טבלאות האיחוד והחלוקה.

93. אציין, כי גם לנתבעת לא יגרם נזק כלשהו מהתיקון המאוחר של זהות הבעלים בטבלאות האיחוד והחלוקה, בהנחה כי הבניין אינו כולו שלה, אלא רק דירה אחת בשטח של 65 מ"ר אותה קנה אביה, וזאת כאשר החלק היחסי המשקף את הדירה שרכש אבי הנתבעת, במצב היוצא של טבלאות האיחוד והחלוקה נותר זהה.

    אדגים זאת על גבי טבלת האיחוד והחלוקה.

94. טבלת האיחוד והחלוקה קובעת כך, לגבי המקרקעין נשוא ההליכים שלפניי.

    לגבי המצב הנכנס של המקרקעין:

    

    ולגבי המצב היוצא:

    

95. מכאן, קבלת התביעה אינה משנה את מהות טבלת האיחוד והחלוקה לעיל, לא לגבי המצב היוצא ולא לגבי המצב הנכנס, השינוי היחיד הינו בזהות הבעלים של תא המקרקעין הספציפי והחלוקה הפנימית בין בעלים אלו.

96. לפיכך, קבלת התביעה, אין משמעותה התערבות בנושא תכנוני שקבעה התכנית, ואף לא התערבות בנושא שמאי כלשהו שקבעו התכנית או שקבעו טבלאות האיחוד והחלוקה כפי שאלו אומצו על ידי מוסד התכנון, אלא משמעותה הינה רק תיקון שמות הבעלים בתא שטח מסוים בו עוסקת טבלת האיחוד והחלוקה.

97. מכאן, ככל שאכן נפלה טעות בולטת ברישום הבעלים במצב הנכנס במסמך עקרונות השומה ובטבלאות האיחוד והחלוקה, הרי קיימת הצדקה לתקן את הטעות.

    לטעמי, אכן נפלה טעות ברישום מצבת הזכויות במצב הקודם, ולטעמי בנסיבות תיק זה, כאמור, קיימת הצדקה לתיקון הטעות, ואנמק.

    הטעות ברישום מצבת הבעלים במצב הנכנס

98. אין מחלוקת, כי בנסח הרישום של חלקה 78 בגוש 6136 הייתה הנתבעת, וקודם לכן אבי הנתבעת, רשומים כבעלי זכויות בשיעור של 168/10090 במושע, וכך כאמור נרשם במצב הנכנס של טבלאות האיחוד והחלוקה.

    מכאן, על התובעים מוטל הנטל הכבד להוכיח כי מדובר ברישום שמקורו בטעות.

    אני סבור, כי התובעים עמדו בנטל זה, ואנמק.

99. כאמור, בעת הרישום, נרשם על שם הנתבעת מלוא המגרש והבניין אשר משקפים שיעור של 168/10090 חלקים מחלקה 78 בגוש 6136, ורישום זה נקלט גם במצב הנכנס של טבלאות האיחוד והחלוקה, רישום זה אינו משקף את מצבת הבעלויות האמתית במקרקעין ערב אישור תכנית 3553.

    לטעמי, כאמור, מדובר במסקנה ברורה העולה ממכלול הראיות שהוצגו לפניי, לרבות מהמסמכים עליהם מסתמכת הנתבעת עצמה. ואפרט את עיקרי הדברים באופן מוסדר, הגם שיש בכך חזרה מסוימת על הדיון בזכויות הצדדים לעיל.

100. המסמך הראשון המלמד על קיומה של חלוקת זכויות במגרש, ומכאן מלמד על הטעות ברישום המצב הנכנס כאילו כלל המגרש הינו של הנתבעת, הינו חוזה הרכישה בין התובע 1 המנוח למר שאול מנשה ז"ל, הסכם המפרט את השתלשלות הרכישות ואת חלוקת הזכויות במקרקעין. אקדים ואציין, כי האמור בהסכם זה מאומת בעדותו של מר שאול מנשה ז"ל בתיק ה"פ 2139/96.

     וכך בהואיל הראשון להסכם זה מציין ההסכם כי שאול מנשה ואשתו, הגב' שאול חביבה, רכשו ביום 13.1.1958 מרוזנהויז מקרקעין שהם - "300 פיקים מרובעים ושהם 168 ממ"ר, גוש 6136 חלקה (20)-78 מס' 78/20 תת חלקה 12 להלן "האדמה"".

     מכאן, ברור כי מלוא המגרש שרכשו בני הזוג שאול הינו בשטח של 168 מ"ר, וזה שיעורו בחלקה 78 בגוש 6136 (להלן: "חלקה 78").

     תמיכה לנתון זה ניתן למצוא בנסח ההיסטורי של חלקה 78 בגוש 6136 (צורף כנספח ל"ד לסיכומי התובעים) במסגרתו רשום רוזנהויז כבעלים של 168/10090 מהזכויות בחלקה 78, כאשר כלל החלקים הללו נמכרו לשאול מנשה וחביבה.

     ההואיל השני להסכם מסביר באופן מדויק את חלוקת הזכויות במקרקעין ובבניין שנבנה עליהם, חלוקה התקפה עד היום, ואצטט:

     

      

     כלומר, ההסכם מסביר באופן ברור בשלב הראשון, כי נבנה בניין על המקרקעין ובשלב השני, את החלוקה של השטחים בבניין, לרבות החלוקה לקומות וליחידות דיור.

     לפיכך, ברור מהסכם זה, כי שאול מנשה ז"ל לא יכול היה למכור לאביה של הנתבעת שיעור של 168/10090 מחלקה 78, או מגרש בשטח של 168 מ"ר, היות ובעת המכר לאביה של הנתבעת, כבר נבנה הבניין על המקרקעין, הבניין חולק ליחידות דיור, אשר חלקן כבר נמכרו לאחרים, לרבות לתובעים.

101. חלוקה זו של המקרקעין (כלומר, המקרקעין והבניין שנבנה עליהם) כפי שהיא מפורטת בהסכם הרכישה של התובע 1 המנוח, נתמכת במקור חיצוני והוא המכתב ששלחו מר שאול ומר סלח לרוזנהויז, מכתב אשר מעגן הן את קיומו של הבניין על המקרקעין והן את החלוקה ליחידות נפרדות, ואצטט:

     

102. נתון זהה של הבניין הבנוי על המקרקעין וחלוקתו בין בעלי הזכויות, עולה גם מיופי הכוח הבלתי חוזר שניתן במסגרת עסקת הרכישה של התובע 1 המנוח:

      

     ושוב, הדברים ברורים, "השטח הכללי של האדמה" הוא 168 מ"ר, כאשר מתוך זה נמכרו לתובע 1 המנוח 17 מ"ר. מכאן ברור, כי מר שאול מנשה לא יכול היה למכור לאבי הנתבעת 168 מ"ר, והוא גם לא מכר.

     מר שאול מנשה מאשר את האמור בהסכם המכר האמור לעיל, בעדותו מיום 7.12.1997 בתיק 2139/96 שצורפה במסגרת נספח 2 לכתב ההגנה המקורי של הנתבעת (נספח ד' לסיכומי התובעים).

103. אלא, שלמרבה הצער, וזה מקור הטעות שהובילה למחלוקת שלפניי, פסק הדין שניתן בתיק 2139/96 לא היה ברור דיו.

     בפתח פסק הדין מבהיר בית המשפט את עניינה של התובענה:

     "עניינה של התובענה מתן הצהרה כי זכויות החזקה והבעלות בדירה בת 2 חדרים בקומה ב' ברח' חירותינו 24, בת"א הידועה כחלקה 78 בגוש 6136 היא של המבקשים".

     אין ספק, כי הרישא של פסק הדין מהווה את ההגדרה הראויה של הדירה נשוא פסק הדין, ואין חולק, לרבות הנתבעת בהליך זה, הסיפא של התיאור שגוי, היות וחלקה 78 בגוש 6136 הינה חלקת ענק שאינה מהווה את הדירה.

     לאחר מכן, נכתב בפסק הדין, כך:

     "הדירה הראשונה עדיין על שם המשיב 1 (רוזנהויז ז"ל - ג.ה.), כזכויות במושע 168/10090 חלקים במקרקעין מסוג מירי"

     כאן חלה אי בהירות בפסק הדין, כאשר החלק במושע 168/10090 אינו מהווה רק את הדירה, אלא את המקרקעין של רוזנהויז במלואם.

     כלומר, נדרשת פרשנות של פסק הדין, אשר מצד אחד, מבהיר כי מדובר "בדירה בת 2 חדרים בקומה ב' ברח' חירותינו 24", אולם, ומצד שני, מגדיר את הזכויות כ- 168/10090 מהזכויות בכלל החלקה.

     יוטעם, בהליך שלפניי איני נדרש "לתקן" את פסק הדין, ואיני נדרש לשמש כערכאת ערעור על אשר נקבע במסגרתו, אלא רק להכריע בדבר פרשנותו הראויה. הפרשנות נדרשת לאור כך שפסק הדין מתאר את הדירה באופן מלא וראוי בפתחו של פסק הדין, אולם לאחר מכן מציין שיעור זכויות במושע שאינן משקפות את הדירה שנמכרה.

     מכאן, יש מקום לפרש את אשר נקבע במסגרת פסק הדין.

104. כאמור, לטעמי, לאור מכלול הראיות שהוצגו לעיל, וכפי שפירטתי בהרחבה, הפרשנות הראויה לפסק הדין הינה, כי פסק הדין ניתן רק לגבי דירת המגורים בת 2 החדרים ולא עבור כלל המקרקעין בשיעור של 168/10090 משטח החלקה.

105. בהמשך ההליכים של כינוס הנכסים של הדירה, הדירה שבסופם של דברים נמכרה לאבי הנתבעת, לרבות הסכם המכר ולאחר מכן אישורו, נמשך התיאור הכפול והסותר של הממכר.

     מצד אחד נרשם, כי מדובר בדירה בת 2 חדרים בקומה השנייה, אולם ומצד שני, נרשם כי מדובר במכר של זכויות בשיעור של 168/10090. כאמור לעיל, לטעמי, מדובר בסתירה המחייבת פרשנות, כאשר הפרשנות הראויה הינה שיש להעדיף את התיאור הספציפי, כפי שדווח לשלטונות מיסוי מקרקעין, כי נמכרה דירה בת 2 החדרים בקומה השנייה בשטח של 65 מ"ר, ויש לדחות את הפרשנות כי נמכר כלל המגרש והבניין בשיעור של 168/10090 מחלקה 78.

      

106. יוטעם ויודגש לעניין זה, הנתבעת לא הצביעה על מסמך כלשהו במסגרתו מתואר הממכר שרכש אביה כ- 168/10090 מחלקה 78 באופן ברור ויחיד, ובכל מקום בו מוזכר שיעור זה, מצוין מפורשות, ומוסבר בנוסף, כי מדובר בדירת 2 חדרים בקומה שנייה, כך בהסכם המכר, כך בבקשות כונס הנכסים וכך בהחלטות ובפסק הדין של בית המשפט, כמבואר לעיל.

     יתרה מזו, בדווח לרשויות המס קיים תיאור ברור של הממכר - דירה בקומה 2, 65 מ"ר, בת 2 חדרים. תיאור מדויק וממצה, כדלקמן:

     

107. מכאן, כאשר בפסק הדין בתיק 2139/96 קיימים שני תיאורים סותרים לממכר שרכש אביה של הנתבעת, אני סבור כי ממכלול המסמכים שלפני בית משפט זה, ברור באופן חד משמעי, כי הפרוש הנכון לפסק הדין הינו, כי הממכר הינו דירה בת 2 חדרים בשטח של 65 מ"ר ולא שיעור של 168/10090 מהזכויות בחלקה 78.

108. כלומר, הראיות שלפניי מוכיחות באופן ברור, כי אביה של הנתבעת רכש דירה בת 2 חדרים בשטח של 65 מ"ר בקומה השנייה, ולא רכש שיעור של 168/10090 מחלקה 78, שיעור זה של 168/10090 מבטא את הבניין כולו, ולא רק את דירת הנתבעת 2.

     אלא, שבשיטת הרישום הישראלית, כאשר במצב הקודם לא בוצעה פרצלציה של החלקה, וכאשר לא נרשם בית משותף, לא ניתן היה לרשום את הזכויות האמתיות והנכונות של אביה של הנתבעת במקרקעין, זכויות המשקפות דירה בת 2 חדרים בשטח של 65 מ"ר. מכאן נרשמו בטעות, ועקב פרשנות מוטעית של פסק הדין, זכויות אבי הנתבעת כשיעור של 168/10090 משטח חלקה 78, למרות ששיעור זה אינו משקף דירה בת 65 מ"ר שרכש אבי הנתבעת, אלא את הבניין כולו לרבות המקרקעין עליהם הוא בנוי.

     על סמך רישום מוטעה זה, נרשמה מצבת הזכויות השגויה בטבלאות האיחוד והחלוקה, כמפורט לעיל.

109. מכאן, ברור כי כאשר בטבלאות האיחוד והחלוקה נרשמה הנתבעת (ובן זוגה) כבעלת חלק יחסי של 168/10090 מחלקה 78, מדובר בטעות בולטת, כאשר יחס זה משקף את מלוא המקרקעין עליהם בנוי הבניין בן 2 קומות בניין אשר בו 4 יחידות דיור, השייכות לבעלים שונים, ולא דירה בת 2 חדרים בקומה שניה בשטח של 65 מ"ר.

110. הרישום הנכון בטבלאות האיחוד והחלוקה היה אמור להיות, כי במסגרת תא שטח זה, ירשמו גם התובעים אשר הוכיחו את זכויותיהם במצב הנכנס. כלומר, התובעים 1-3 אשר רכשו דירה המהווה שיעור של 17/168 מחלקה 78, והתובעות 4-5, אשר רכשו יחידה המהווה שיעור של 52/168 מחלקה 78, כפי שפורט לעיל בהרחבה, ירשמו ביחסים אלו במצב הנכנס והיוצא של טבלאות האיחוד והחלוקה.

111. בנסיבות אלו, כאשר ברור כי רישום מצבת הזכויות בטבלת האיחוד והחלוקה הינה שגויה ומבוססת על רישום שגוי, וכאשר לתיקון אין השפעה תכנונית או שמאית כלשהי על בעלים אחרים, ראוי לתקן את טבלאות האיחוד והחלוקה בהתאם למצבת הזכויות האמתית.

112. מכאן, בנסיבות החריגות של תיק זה, יש לתקן את טבלאות האיחוד והחלוקה, בנושא זה בלבד, וכתוצאה מכך את הרישום.

     משוכה רביעית - שינוי הרישום בלשכת המקרקעין?

113. סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, קובע:

     "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969."

114. לכאורה, סעיף זה תומך בעמדת הנתבעת, כאשר הרישום לזכותה, מהווה ראיה "חותכת" לתכנו, וכאשר אין טענה לתחולת סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת הסדר הזכויות").

115. אלא, שהפסיקה קבעה בשורה ארוכה של פסקי דין, כי במקרים חריגים ונדירים, כאשר מוכח כי הרישום בלשכת רישום המקרקעין מוטעה, ניתן לתקן את הרישום, וזאת למרות האמור בסעיף 125(א) לחוק המקרקעין.

     ר', למשל, פסק הדין הוותיק בעניין ע"א 371/85 חיים פיליפ נ' שלום רוזנברג [פורסם בנבו] (14.4.1988) (להלן: "עניין חיים פיליפ"):

     "ערה אני לכך, ש"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים" מהווה "ראיה חותכת לתכנו": סעיף 125(א) לחוק המקרקעין. אולם אין לפרש את האמור בסעיף קטן זה, כקובע, שבשום נסיבות אין לקעקע את המשקל הראייתי של הרישום (פרט לסעיפים 93- 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש]).

     מסכימה אני לדברי חברי הנכבד, השופט חלימה, כי סעיפים 93- 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש] עוסקים במצב דברים מסוים ומוגדר, ואין להם כל שייכות לענייננו. עם זאת, גם רישום, שבוצע על-פי הצהרה שאינה תואמת את הנתונים המהותיים בחוזה, או שבוצע במירמה ואפילו בטעות בתום-לב וכיוצא באלה מקרים, יכול הבעלים האמיתי לתקוף אותו בתביעה משפטית." (הדגשה שלי - ג.ה.)

     ור', לאחרונה, בעניין ת"א (ת"א) 10492-03-20 חניון בניין מרכז הטקסטיל בע"מ נ' נספיר בע"מ [פורסם בנבו] (24.7.2025):

     "ההלכה הפסוקה הרחיבה את המקרים שבהם ניתן לתקן את המרשם וקבעה כי תיקון אפשרי גם במקרים שבהם הרישום בוצע על פי מרמה, הצהרה שאינה תואמת את הנתונים המהותיים בחוזה, או אפילו בטעות בתום לב. במקרים אלו, על בית המשפט להעדיף את "האמת" על "היציב" ולתת את הסעד הדרוש לתיקון המעוות, כדי שהרישום ישקף את המצב הקיים בפועל"

     ור' עמדה דומה גם בת"א (י-ם) 48585-12-21 אשר וקנין נ' צחי זיזי [פורסם בנבו] (25.11.2024) פסקה 50; ת"א (חי') 31294-08-19 עזבון המנוח ליאו פריש ז"ל נ' דרורה פריש [פורסם בנבו] (22.3.2023) פסקאות 18-19 והאסמכתאות שם.

116. חשוב לחזור ולציין, כי המקרים בהם אכן יתוקן המרשם במקרקעין מוסדרים הינם חריגים, והנטל להוכיח כי קיימת טעות במרשם הינה על מבקש התיקון, ר', ע"א 1445/11 אברהם מרטינז נ' איתן רילוב [פורסם בנבו] ( 25.11.2012):

     "תכליתו של סעיף 125(א) לחוק המקרקעין הינה הבטחת פומביות, אמינות, ודאות וסופיות הרישום במרשם, בכל הנוגע לזכויות הטעונות רישום במקרקעין מוסדרים (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 60 (2003)). נוכח התכלית הנ"ל והצורך להבטיח את יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים, לא בנקל ייעתר בית המשפט לתביעה שמטרתה תיקון הרישום, והפסיקה מורה כי נטל ההוכחה על הטוען לתיקון הרישום, הינו כבד (ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (לא פורסם, 21.2.07)". (הדגשה שלי - ג.ה.).

117. כפי שקבעתי לעיל, אני סבור כי המקרה שלפניי נמנה על אותם המקרים החריגים בהם ראוי לשנות את הרשום במרשם.

     מצאתי, כאמור, כי התובעים הוכיחו כי אבי הנתבעת רכש רק דירה בת 2 חדרים בשטח של 65 מ"ר, והם אף הוכיחו כי הם רכשו כדין יחידות דיור אחרות בבניין.

     עוד הבהרתי לעיל, את מקור הטעות ברישום כך שקיימת סתירה בפסק הדין המצריכה פרשנות, כאשר בפסק הדין נכתב מצד אחד, כי נמכר שיעור של 168/10090 מהזכויות בחלקה 78, יחס המבטא את הבניין כולו, אולם, ומצד שני, נרשם כי מדובר במכר של בדירה בת 2 חדרים בלבד.

     כאמור, פרשנות נכונה וראויה לסתירה זו, הינה כי יש להעדיף את התיאור המדויק בפסק הדין של דירה בת 2 חדרים, כפי שאף דווח לרשויות המס, על פני השיעור המספרי.

118. בנסיבות אלו, כאשר אבי הנתבעת רכש רק דירת בת 2 חדרים, לא יהיה זה צודק, נכון והוגן משפטית, או אחרת, כי רק עקב רישום שהתבסס על פרשנות שגויה של פסק הדין תזכה הנתבעת לבעלות במגרש ובבניין כולו ולא יהיה זה גם צודק, הגון ונכון, כי התובעים אשר רכשו בתמורה מלאה יחידות דיור בניין יוותרו בחוסר כל, רק לאור הרישום השגוי.

119. למעלה מן הצורך אציין, כי אף אם לא הייתי מקבל, כי התיקון לרישום ראוי בהתאם להלכה שנקבעה בעניין חיים פיליפ לעיל, הרי שניתן היה לתקן את הטעות מכוח סעיף 95 לפקודת הסדר הזכויות כטעות סופר, וזאת בהתאם לפרשנות כב' השופט גרוסקופף למהות תיקון טעות סופר מכוח סעיף 95 בעניין ע"א 1409/23 חיים שוורץ נ' דורון חדד [פורסם בנבו] (29.10.2025).

120. לאור האמור לעיל, וכאשר הוכח כי התובעים 1-3 רכשו דירה המהווה שיעור של 17/168 מהמקרקעין, וכי התובעות 4-5 רכשו דירה המהווה שיעור של 52/168 מהמקרקעין, הרי יש לתקן את הרישום, כך שבנסח רישום המקרקעין יירשמו בעלי הזכויות כדלקמן בחלקה 41 בגוש 7377, וזאת חלף זכויות הנתבעת בחלקים אלו בלבד.

     התובעים 1-3 - 17/168 מהחלקה;

     התובעות 4-5 - 52/168 מהחלקה;

     כאשר בעתיד, ככל שיירשם בית משותף, ייוחדו לתובעים 1-3 ולתובעות 4-5 יחידת הדיור אותן רכשו.

121. יובהר ויודגש הסעד שהתבקש בתביעה שלפני הינו לקבוע את זכויות התובעים במקרקעין ולא את היקף זכויות הנתבעת, או את זכויות המחזיקים בדירה העליונה בבניין הבנוי במקרקעין.

     לפיכך, איני קובע בפסק דין זה דבר ביחס לזכויות הנתבעת או זכויות המחזיקים בדירה העליונה, וככל ובין צדדים אלו תיווצר מחלוקת ביחס להיקף הזכויות במקרקעין, הרי שאיני מכריע בפסק דין זה ביחס למחלוקת, ככל שקיימת, בין צדדים אלו.

     המשמעות של העדר היתר בניה לבניין

122. הנתבעת בסיכומיה ביקשה ליתן משקל לטענה כי הבניין נבנה ללא היתר, והוא בסכנת הריסה.

     לא מצאתי כל רלוונטיות לנושא היתר הבניה, או סכנת ההריסה של הבניין, למחלוקת שלפניי, ואבאר.

123. כפי שפירטתי בהרחבה לעיל, הן הנתבעת והן התובעים רכשו יחידות דיור ספציפיות בבניין, כמפורט בחוזי הרכישה שלהם. העובדה כי לבניין בו נרכשו יחידות הדיור, יש או אין היתר בניה, אינה משנה את המהות הקניינית של הרכישה ואף לא את הזכות החוזית להירשם כבעל הזכויות באותה דירה.

     אי קיומו של היתר בניה בבניין בו נרכשו יחידות דיור, אינו מבטל את הקניין ואינו מאיין את הזכות שנרכשה הן על ידי הנתבעת והן על ידי התובעים.

     היה ואכן יוכח, כי הבניין נבנה ללא היתר, חשופים התובעים, כמו גם הנתבעת, שהינם בעלי זכויות בבניין ומחזיקים ביחידות דיור בו, לסנקציות פליליות ואחרות, ולחובה להסדיר את הרישוי של הבנין.

     אולם, וזה העיקר לתיק שלפניי, גם אם הייתי משוכנע כי היום לא קיים היתר לבניין, הרי כאשר אין מחלוקת כי הבניין בנוי בפועל, וקיימות בו יחידות הדיור נשוא המחלוקת, וכאשר הוכח אלו יחידות דיור רכשו התובעים ואלו הנתבעת, אי קיום היתר הבניה אינה מהווה עילה לדחיית התביעה.

124. דין דומה חל על הסכנה להריסת המבנה. כאמור, הצדדים כולם, רכשו את יחידות הדיור כאשר הבניין עומד על תילו, ומחזיקים בהן עד היום. החשש, כי הבניין ייהרס אינה משנה ואינה מאיינת זכות זו. כך ככל שהבניין ייהרס, הרי קיימת מערכת דינים החולשת על מקרה בו נרכשו זכויות, חוזיות, או קנייניות, במבנה שנהרס, אולם, ברור שאין בחשש זה בכדי לאיין את זכויות התובעים, אשר כאמור, הוכיחו באופן ברור כי רכשו יחידות דיור במקרקעין.

     סיכום והוצאות

125. לאור האמור והמפורט לעיל, אני קובע כי דין התביעה להתקבל.

126. לפיכך, ניתן בזאת צו הצהרתי, כדלקמן:

     התובעים 2-3 הינם הבעלים של מלוא הזכויות בדירת מגורים בשטח של 17 מ"ר בקומה הראשונה של הבניין הבנוי על חלקה 41 בגוש 7377, דירה המהווה 17/168 חלקים מחלקה 41 בגוש 7377.

     התובעות 4-5 הינם הבעלים של מלוא הזכויות ביחידה בשטח של 66 מ"ר בקומת הקרקע של הבניין הבנוי על חלקה 41 בגוש 7377, יחידה המהווה 52/168 חלקים מחלקה 41 בגוש 7377.

127. התובעים יפעלו, בהתאם לנוהלי הרישום, לתיקון הרישום, כך שחלקים אלו בלבד יגרעו מזכויות הנתבעת ויירשמו על שמם, והם זכאים להגיש לצורך כך פסיקתא לחתימת בית המשפט.

128. לאור העובדה שבמסגרת פסק הדין קיבלתי את הסעד העיקרי המבוקש בתביעה, לא מצאתי לנכון להידרש לבקשות לסעדים זמניים, ומכאן אין צורך להידרש לטענות המפורטות של הנתבעת לעניין הסעדים הזמניים במסגרת הסיכומים מטעמה.

129. לעניין ההוצאות, הכלל במשפט הישראלי לעניין פסיקת שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט הינו, כי שכר הטרחה וההוצאות אמורות להשתלם לצד הזוכה במשפט, כך שעל צד שטענותיו נדחו לשלם לצד שטענותיו התקבלו את ההוצאות שהוצאו על ידו.

     עם זאת, בית המשפט מבהיר כי מדובר בנקודת מוצא בלבד, וכי יש לשקול שיקולים נוספים, ובפרט יש לבדוק האם מדובר בהוצאות סבירות לניהול ההליך בהתחשב בכלל נסיבות העניין, ר' ע"א 2617/00‏ מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נצרת עילית [פורסם במאגר נבו] (30.6.2005).

130. כללים אלו לפסיקת הוצאות עוגנו בפרק י"ח לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט - 2018. כך, תקנה 151(א) קובעת את החיוב לשפות את הצד שזכה בהוצאות שהוציא מצד אחד, ואת הצורך להביא בחשבון את המשאבים שנדרשו והתנהלות בעלי הדין מהצד השני, וכך, תקנה 153(ג) קובעת פרמטרים נוספים שיש לשקול עת פסיקת ההוצאות.

     בית המשפט העליון חזר על העקרונות הללו בעניין ע"א 7627/20 ‏אייזלר החברה לניהול בע"מ נ' תפן מדיקל בע"מ [פורסם במאגר נבו] (24.2.2022).

131. במקרה שלפניי, התביעה התקבלה במלואה, כאשר מדובר בתביעה מהותית הנוגעת לדירות מגורים. עוד יש לזכור כי התקיים הליך משפטי מלא ומורכב, הכולל קדמי משפט, הגשת ראיות, חקירות וסיכומים.

132. כמו כן, יש להביא בחשבון לחובת הנתבעת את התנהלות הנתבעת, כפי שמתואר לעיל, אשר בשלב הראשון טענה כי אין לה התנגדות לרישום זכויות התובעים בשיעור לו הם טוענים, אולם, לאחר מכן, ביקשה להישאר רשומה כבעלת הזכויות במלוא שטח המגרש ובכלל הבניין, לרבות ביחידות שרכשו התובעים.

     אציין לעניין זה, כי איני מקבל את העמדה המיתממת של הנתבעת בסיכומיה כאילו אין בסיס עובדתי או משפטי לטענה כי היא מבקשת לתפוס את הבעלות בכל הבניין (ר', למשל, סעיף 68 לסיכומים מטעמה), היות ודחיית התביעה שלפניי (וזה הסעד שמבקשת הנתבעת בסיכומיה) משמעותה הברורה, המיידית והיחידה הינה, כי הנתבעת תהיה בעלת מלוא הזכויות במלוא המגרש ובמלוא הבניין.

     לפיכך, אכן הנתבעת פעלה "בהגינותה" כאשר הדגישה כי אביה רכש דירה ולא מגרש, אבל פעלה שלא בהגינות ושלא בתום לב, כאשר טענה לאחר מכן, לרבות בסיכומים, כי זכויות התובעים בדירות שרכשו "הוכחדו", ר', למשל, סעיף 1 לסיכומי הנתבעת: "גם אם היה לתובע/ת ו/או לקרוב ו/או למוריש דבר מה - הוא הוכחד", כאשר המשמעות של "הכחדת" זכויות התובעים, לעמדת הנתבעת עצמה באותה פיסקה בסיכומים מטעמה, הינה כי הזכויות "שהוכחדו" הינם שלה היום.

133. מכאן, אילו הנתבעת הייתה אכן הוגנת כטענתה, הנתבעת הייתה אמורה לבקש להתאים את הרישום לרכישות שנעשו בפועל, כלומר, לעובדה שהיא רכשה רק יחידת דיור אחת, והתובעים רכשו יחידות דיור אחרות באותו הבניין, ולא לטעון, כפי שהיא טוענת בסיכומיה, כי זכויות התובעים הוכחדו, וכי היא אמורה להישאר רשומה כבעלת הזכויות בכלל הבניין.

134. לאור האמור לעיל, לאחר שהבאתי בחשבון לטובת הנתבעת את מצבה האישי, וכן הבאתי בחשבון את מכלול האמור לעיל, לרבות העובדה, כי התובעים מימנו מכיסם גם חוות דעת שמאי, אני קובע כי הנתבעת תישא בשכר טרחת עורך דין התובעים ובהוצאותיהם בסך כולל של 120,000 ₪ (כולל מע"מ).

     ניתן היום, ז' כסלו תשפ"ו, 27 נובמבר 2025, בהעדר הצדדים.