שטרן נ' מנדיל ואח'

לפניי תביעה כספית להשבת כ-400,000 ₪ (להלן: "סכום ההשקעה") שהשקיע התובע במיזם דיור מוגן הכולל 60 יחידות דיור בארצות הברית (להלן: "המיזם" ו"הנכס נשוא המיזם"). לאחר שהמיזם כשל והתובע חדל לקבל תשואה, טוען התובע כי ההשקעה התבססה על מצגי שווא מהותיים, תוך הפרה יסודית של הסכם ההשקעה וניהול הכספים בניגוד למוסכם, ללא קבלת בטוחות או זכויות בגין סכום ההשקעה, באופן המצדיק את ביטול הסכם ההשקעה והשבת מלוא סכום ההשקעה.

1. התובע הוא אדם פרטי. הנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת") היא חברה ישראלית העוסקת בתחום ההשקעות. נתבע 1 הוא מנהל הנתבעת 2 (להלן: "הנתבע"). ההליכים נגד הנתבעת עוכבו בשל תניית בוררות. משכך התביעה מתברר נגד הנתבע במישור האישי בלבד.

2. במחצית שנת 2018 פנה מר אלי טילסון (להלן: "מר טילסון") לנתבעת והציג עצמו כעומד בראש מספר חברות בישראל וארה"ב המחזיקות ומנהלות נכסי נדל"ן. מר טילסון הציג מצג לפיו הוא רוכש את הנכס נשוא המיזם באמצעות שרשור חברות בבעלותו והציע לנתבעת לגייס משקיעים עבור המיזם. הנתבעת החליטה כי ההשקעה בפרויקט תבוצע באמצעות חברה אחות שהתאגדה בארה"ב ושמה MDK REAL ESTATE INVEST LLC     (להלן: MDK""). ביום 18.11.18 נחתם הסכם בין MDK לבין PMC PW WARRENTON HOLDING LLC  (להלן: PMC) באמצעות השותף הכללי ב- PMC  : PANCHO REAL ESTATE CAPITAL II LTD (להלן: "פנשו נדל"ן") ומנהלה מר טילסון. במסגרת ההסכם נקבע כי MDK תצטרף כשותף מוגבל ותשקיע הון תמורת זכות להשתתף ברווחים בהתאם לחלקה היחסי בהשקעה, תוך ציון כי אין התחייבות לחלוקה קבועה או מובטחת של תשואה.

3. הנתבעת פנתה לעו"ד ללום על מנת שינסח הסכם השקעה ויסביר לכל משקיע על תנאי ההסכם (להלן: "הסכם ההשקעה"). סעיף 1.1. להסכם ההשקעה קובע כי האמור בו גובר על כל מצג והסכמה קודמים. סעיף 4.3 להסכם ההשקעה קובע כי לכל משקיע תוקצה יחידה ב-MDK באופן יחסי לגובה השקעתו. סעיף 6.1.7 להסכם ההשקעה קובע כי זכות המשקיע לתמורה מותנית בכך שתמורה אכן תהיה. סעיף 6.1.9 להסכם ההשקעה קובע כי ההשקעה כרוכה בסיכון והמשקיע מבין זאת וסעיף 6.1.10 להסכם קובע כי המשקיע מוותר על כל טענה הקשורה במימוש סיכון זה. סעיף 18 להסכם ההשקעה קובע כי ההתקשרות היא על בסיס המצגים בהסכם ההשקעה וכל צד אחר מבוטל.

הנתבעת שיווקה את המיזם בקרב משקיעים ישראלים תוך שהבהירה, לטענתה, כי תפקידה מוגבל לשיווק המיזם תמורת עמלה בלבד. לצד הסכם ההשקעה נחתם גם הסכם תפעול (Operating Agreement) בין MDK למשקיעים ובכלל זה התובע. בהסכם התפעול נקבע בין היתר כי בתמורה להשקעה יקבל כל משקיע יחידה (Membership Interest) ב-MDK  באופן יחסי לגובה השקעתו ("The Subscriber Shall Receive A Membership Interest In The LLC Proportional To Its Capital Contribution"). עוד קבע הסכם התפעול, בין היתר, כי המשקיעים יהיו זכאים לחלוקת רווחים ככל ונוצרו כאלה ובהתאם להוראות הסכם התפעול. במקרה של מכירה או פירוק נקבע כי המשקיעים יהיו זכאים רק לחלק היחסי בתמורה נטו, לאחר סילוק התחייבויות. גם בהסכם התפעול צוין כי למשקיעים אין זכות ניהול או התערבות ולא קיים מצג לתשואה או רווח מובטחים.

4. ביולי 2019 נפגשו התובע והנתבע במשרדי הנתבעת. התובע טוען כי בפגישה הוצג לו שמדובר ברכישת נכס קיים המניב תשואה, תוך הבטחת שקיפות ודיווח שוטף. עוד הוצג לתובע, לטענתו, כי סכום ההשקעה יוחזק בנאמנות אצל הנאמן "אלטושלר שחם בנפיטס בע"מ" (להלן: "הנאמן"). מנגנון הנאמנות נועד להבטיח את השבת הכספים לתובע ככל שהנכס נשוא המיזם לא יירכש בתוך 90 ימים. עוד טען התובע כי הנתבע הציג לו מצג כי העסקה נטולת סיכונים בשים לב לכך שמדובר במיזם "דיור מוגן".

5. בעקבות הפגישה עם הנתבע, הופנה התובע למשרד עו"ד ללום לחתום על הסכם ההשקעה. לטענת התובע, למרות שהנתבע ציין כי עו"ד ללום מלווה את המשקיעים וימסור לו הסברים על מהות העסקה וסיכוניה, בעת שהתובע הגיע למשרד עו"ד ללום הוא הוחתם על הסכם ההשקעה בלי שהוסבר לו אודות העסקה וסיכוניה. התובע העביר את סכום ההשקעה באמצעות Covercy מתוך הסתמכות על המצג שלפיו הכספים יופקדו בחשבון נאמנות, כמצוין בהסכם ההשקעה. לטענת התובע, האישור שנשלח אליו לאחר ההפקדה חסר פרטים מזהים ואינו מבהיר את נתיב העברת הכספים.

6. התובע טוען כי הוצגו לו מצגי השווא הבאים: הנאמן לא מונה כנאמן בעסקה ולא נחתם הסכם נאמנות, לא נפתח חשבון נאמנות ולא הופקדו בו כספים. השימוש בסכום ההשקעה לא היה על פי הסכם ההשקעה ולתובע לא נמסרו פרטים על גורל ההשקעה ולא נמסרו לו דוחות או שטר על רכישת יחידה בהתאם להסכם ההשקעה. בנסיבות אלה, נטען כי התובע הולך שולל לחשוב כי סכום ההשקעה יועבר לידי הנאמן כאשר בפועל הועבר סכום ההשקעה לצד שלישי, בלי לתת לתובע ביטחונות על סכום ההשקעה. התובע טוען להפרה יסודית של הסכם ההשקעה ומוסיף כי לא היה מתקשר בו לו ידע על מצגי השווא והמחדלים. לנתבע, בהקשר זה, טוען התובע יש אחריות שווה לאחריות הנתבעת: הנתבע הוא " המוציא והמביא" בנתבעת, הוא ניהל מו"מ טרום חוזי עם התובע ושכנע אותו כי הוא מומחה להשקעות בארה"ב. הנתבע גם שכנע את התובע כי סכום ההשקעה יופקד בנאמנות ללא סיכון ואף התחייב לתובע כי ככל ולא תהיה עסקה – יושב לתובע סכום ההשקעה.

7. על רקע כל האמור עתר התובע לקבוע כי הסכם ההשקעה בטל ולהורות על השבת סכום ההשקעה לידיו עקב מעשי תרמית, מצגי שווא, אי גילוי עובדות מהותיות והפרת הסכם ההשקעה. בנוסף עתר התובע ליתן צו עקיבה וצו מתן חשבונות המפרטים את תנועת סכום ההשקעה מהרגע בו יצא מידי התובע לידי Covercy ואילך. עוד עתר התובע לחייב את הנתבע להשיב לו עמלת שיווק ששולמה בכפל. על פי הנטען, התובע שילם ישירות עמלת שיווק לנתבעת וקיבל אסמכתה. כמו כן, מהתכתבות עם ב"כ הנתבעים קודם להגשת התביעה התברר כי סכום זהה קוזז פעם נוספת מסכום ההשקעה, בלי ליידע את התובע.