פלוני נ' וינצה ואח'

התובע, דייר מוגן, עתר בתביעה כנגד הנתבעות, בעלות הבית, לחייב אותן לקבל לחזקתן את המושכר המוגן (חנות), לשלם לו דמי פינוי (הוצגו שתי חלופות בתביעה באשר לאומדן דמי הפינוי או הפיצויים) (להלן – דמי פינוי) ולהצהיר כי הוא פטור מתשלום של דמי שכירות, החל מיום 1.1.2024 ועד למועד קבלת החזקה במושכר.

התובע אינו זקוק למושכר. מזה תקופה ממושכת הוא אינו משלם את דמי השכירות.

דרישתו לזכות בתשלום של דמי פינוי נסמכת על החלטת בית הדין לשכירות, מיום 25.5.2011, שניתנה בגדרו של תיק ש' 6087-10-10, במסגרת בקשה שהגיש התובע לשינוי של החלטה המחייבת אותו בתשלום של דמי שכירות בשיעורים ריאליים (נספח ב' לכתב ההגנה). עלה מהטיעון שהוא טען כבר אז, כי המושכר סגור מזה תקופה ממושכת (הנסיבות תוארו בפרוטוקול הדיון והן עולות מההחלטה), והוא אינו רואה הצדקה לשלם דמי שכירות בשיעורים ריאליים (היינו: כשהמושכר משוחרר מתקרת דמי השכירות הקבועה בדיני הגנת הדייר). בית הדין לשכירות קבע כי הוא אינו מוסמך לשנות את החלטתו (כאשר באותה העת היה תלוי ועומד ערעור עליה (ראו עמ' 10 לפרוטוקול (נספח 2 לכתב ההגנה), ש' 1), והוסיף: "בית המשפט מבין את קשייו של המשיב לאור מחלת בנו, אולם לא נראה לי כי בית משפט זה יכול לשנות מהחלטתו הקודמת. תרופתו של המשיב הינה או במציאת דייר אחר, או במכירת הזכויות חזרה לבעל הבית, או בניהול עסק שמטרתו תואמת את חוזה השכירות ושאינו ברשימת המטרות המביאות להסרת מגבלות החוק ובדמי השכירות" (ההדגשה אינה במקור – י.נ.).

את האמירה הזו מפרש התובע כהוראה המחייבת את הנתבעות לקנות ממנו את זכויותיו במושכר, ולמעשה – לשלם לו דמי פינוי, אגב השבת החזקה במושכר לידיהן.

הוראה זו עמדה במוקד הדיון בהליך נוסף שנוהל בין הצדדים (ת"א 10198-09-13 בבית משפט השלום בתל-אביב), כאשר הדיון בתביעה עסק בסיפא של אותה אמירה, לפיה אם יבחר התובע להפעיל במושכר עסק שמטרתו תואמת את חוזה השכירות ושאינה ברשימת המטרות המביאות להסרת מגבלות החוק על שיעור דמי השכירות, הוא לא יידרש לשלם דמי שכירות בשיעורים ריאליים.

בעיקרם של דברים, בית משפט השלום פירש את אותה הוראה כך שחזרה של התובע "לאחור", לניהול פעילות אחרת במושכר, שאינה מזכה את בעלות הבית בגבייה של דמי שכירות ריאליים, היא אמנם אפשרית, ובלבד שמדובר "בחזרה מוסכמת לאחור" (עמ' 8 לפסק הדין, ש' 9, נספח 3 לכתב ההגנה; ההדגשה במקור – י.נ.)). ערעור שהגיש התובע לבית המשפט המחוזי – נדחה, בהסכמת הצדדים, ומשכך – ללא נימוקים (נספח 4 לכתב ההגנה; גם הערעור שכנגד נדחה). בפרוטוקול הדיון בהליך הערעור ציין בית המשפט המחוזי, באשר לאותן שלוש חלופות שציין בית הדין לשכירות בהחלטתו, נספח 2 לכתב ההגנה, כך: "גם הפרשנות של השופט היימן מתקבלת על הדעת לפיה מדובר בשלוש דוגמאות שתלויות בהסכמת בעל הבית ולא דוגמאות מוחלטות".

פסק דינו של בית המשפט השלום עסק, באופן ישיר, בפרשנות המתייחסת לאפשרות של התובע לשוב לאחת ממטרות השכירות המקוריות. הוא לא עסק במישרין בחלופה האחרת של "מכירת הזכויות חזרה לבעל הבית". פסק הדין של בית המשפט המחוזי ניתן בהסכמה, ועל-אף ההערה בפרוטוקול, לפיה "מדובר בשלוש דוגמאות שתלויות בהסכמת בעל הבית", לכאורה אין תוקף אופרטיבי להערת בית המשפט, שלא שולבה בפסק הדין עצמו. אניח, לצורך האמור, כי התובע אינו מנוע מלטעון את טענותיו בהליך, באשר למשמעות האמירה בדבר "מכירת הזכויות חזרה לבעל הבית" (כאמור בהחלטת בית הדין לשכירות בבקשה לעיון חוזר), וזאת בעקבות פסק הדין של בית המשפט השלום ופסק הדין של בית המשפט המחוזי.

הנחה זו, לזכות התובע, אינה מסייעת לו. החלטת בית הדין לשכירות דחתה למעשה בקשה לעיון חוזר שהגיש התובע. החלטת בית הדין לשכירות אינה נושאת אופי אופרטיבי (ב"כ התובע הסכים עם מסקנה מתחייבת זו. התובע עצמו סבור אחרת (עמ' 10, ש' 7-1, 23-20; עמ' 11, ש' 10-2; עמ' 13, ש' 4-3)), ואין בה כדי לקבוע את שמבקש התובע ללמוד מאותה החלטה. בית הדין לשכירות, אגב דחיית הבקשה לעיון מחדש, ציין לפני התובע את האפשרויות העומדות לפניו. הוא לא התיימר להקנות לו, אגב דיון בבקשה לעיון מחדש, זכות שאינה קיימת. "זכות" של דייר להגיע עם בעל הבית להסכם פינוי, כנגד תשלום דמי פינוי, לעולם קיימת. היא מבוססת על הסכמה רצונית בית שני צדדים: משכיר ושוכר. ההסכמה היא שעומדת ביסוד אותה הזכות, ובאין הסכמה – אין זכות קנויה לקבל דמי פינוי אגב השבת המושכר לבעל הבית.

יש לקרוא בהחלטתו של בית הדין לשכירות את הדרישה ל"הסכמה", כחלק בלתי נפרד מהאמור בה. אני מאמץ אפוא את הפרשנות של בית משפט השלום, בפסק דינו, ואת הפרשנות של בית המשפט המחוזי, בפרוטוקול הדיון. מסקנה אחרת אינה עולה בקנה אחד עם הלשון, עם מהות ההליך בו צוינו הדברים על-ידי בית הדין לשכירות, עם דיני הגנת הדייר, ובעיקר – עם כללים של סבירות, שיקול דעת והגיון.

בניגוד לטענות התובע – הסכם השכירות אינו לצמיתות. הוא חל כל עוד לא מתקיימת עילה המזכה את בעלות הבית, הנתבעות, לפנות אותו, כל עוד לא פעל התובע – בהתאם להוראות דיני הגנת הדייר, לאתר דייר במקומו, כל עוד הוא לא פעל בהתאם להוראות סימן ג' בפרק ב' בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר), וכל עוד לא בחר התובע – הדייר – לעזוב את המושכר. דיני הגנת הדייר הם הסדר ספציפי, אשר כוללים איזונים בין זכויות הבעלים בנכס לזכויותיו של הדייר. ככלל, אין מקום לשנות מן האיזונים הכלולים באותו הסדר. קיימת אמנם מגמה לצמצם בהגנת הדייר, שהיא תופעה בת זמנים עברו. עם זאת, אין לפגוע בזכות מהותית של דייר, אלא בהתאם להוראות הדין (עמדתי על הקווים המנחים בדיני הגנת הדייר בת"א (שלום ב"י) 23140-03-21 ג'ורג'י נ' עיריית רמת גן, פסקאות 12-11 (16.5.2024)). על-אף ש"הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק. [...] משתקיימו תנאי החוק [...] יקבל הזכאי לכך הגנה" (רע"א 7907/16 קול נ' נקב (17.11.2016)).

דינים אלו מחייבים את בעל הבית, בכל הקשור למערכת היחסים בינו לבין הדייר, ולהיפך. דייר אינו זכאי לכפות על בעל בית הסדר שחוק הגנת הדייר אינו מכיר בו. אין לומר כי בחירה של הנתבעות בקו פעולה שתואם את דיני הגנת הדייר מהווה פעולה בחוסר תום לב, פעולה שנוגדת את הצדק או פעולה שמנוקדת לעיקרון הסבירות.

עמדה לפני התובע הזכות לאתר דייר חלופי. הוא לא עשה כן. יש להניח כי קיים קושי לאתר דייר מוצע, במיוחד בהינתן שיעור דמי השכירות. עם זאת, הוא זכאי היה לפעול בהתאם להליך המתאים, הקבוע בסימן ג' בפרק ב' לחוק הגנת הדייר. הוא בחר שלא לנהוג בדרך זו (למעשה, הוא אינו מתייחס בטיעוניו באופן מפורש להוראות האמורות בחוק הגנת הדייר). דרך אחרת – שהיא אינה תולדה של הסכמה – אין.

מעבר לאמור, ולמעלה מהדרוש: כשבוחנים את כתב התביעה, רואים שהתנהל דין ודברים בין הצדדים, ואף הוצעה לתובע הצעה מכובדת (סעיף 35 לכתב התביעה). דרישת התובע (כאמור בסעיף 48(ו) לכתב התביעה) היא הצעה לא ריאלית, שהרי שיעור הפיצוי המבוקש מתייחס למצב שבו הדייר מבקש להיוותר במושכר, הוא עצמו לא הפר את הוראות הסכם השכירות, והוא נאלץ להתפנות בשל סיבה התלויה בבעל הבית: כוונת בעל הבית להרוס את המושכר ולבנות בניין חדש.

המצב בענייננו שונה בתכלית, ועל כן אין ממש בניסיונו של התובע להסתמך על האמור בפסק הדין שניתן על ידי בת"א (שלום ב"י) 32240-05-15 ר.ב. אור דור השקעות בע"מ נ' איכבום (4.8.2020)).

ההצעות שהעלה התובע (כאמור בסעיף 35 לכתב התביעה; בין היתר, איתור קונה שירכוש את הבניין מהנתבעות, והכל - על-מנת שהוא יזכה בתשלום של דמי פינוי עבור החנות), מעידות על קושי של התובע להעריך באופן ריאלי את מעמדו. אין לומר כי הנתבעות, שלא נענו לדרישותיו (שהן ממילא קיצוניות ובלתי סבירות), נהגו בחוסר תום לב כשלא הגיעו עמו להסכמות. כאמור, כל האמור בפסקה זו נאמר למעלה מהדרוש.

התנהלות התובע, והתביעה – הן תולדה של חוסר הסכמה עם הקביעה לפיה עליו לשלם דמי שכירות בשיעורים ריאליים. המענה שהתובע מחפש אינו נמצא בכפייה על בעלות הבית להעניק לו דמי פינוי, אגב השבת המושכר לחזקתן, במיוחד כשהתובע הפר את הוראות הסכם השכירות, באופן המקים עילת פינוי כנגדו.

התובע, אפוא, לא הראה מקור חוקי המזכה אותו לדרוש מבעלות הבית לקבל את המושכר ולשלם לו דמי פינוי. המקור עליו הוא נסמך – אינו מקור המוכר בדין. בהיעדר הסכמה, מודעת ורצונית, מצד הנתבעות – אין בסיס לסעד האמור בתביעה.

אשר לסעד האחר – הצהרה על זכאות התובע לפטור מתשלום דמי שכירות מאז 1.1.2024: התובע אינו משלם לנתבעות את דמי השכירות מזה תקופה ממושכת. הוא קשר בין הימנעות הנתבעות מלהסכים לשלם לו דמי פינוי לחובה המוטלת עליו כשוכר לשלם את דמי השכירות (ראו סעיפים 15 ו-40 לכתב התביעה). התובע נטל על עצמו סיכון בלתי סביר. בכך שגה התובע, שגיאה חמורה, בעלת השלכות משמעותיות. מדובר בהפרה מובהקת של הוראות הסכם השכירות. למעשה, מדובר בהפרה המשמעותית ביותר שעשויה לבוא מצדו של דייר מוגן, וככלל – הפרה כאמור מקימה עילה לפינוי של הדייר המוגן – התובע. על-מנת להימנע מקביעה כאמור לחובת התובע, הוא מבקש להעניק לו פטור רטרואקטיבי מתשלום דמי השכירות. אלא שהוא לא הראה מקור חוקי המזכה אותו בפטור כאמור. למעשה, לבית המשפט אין סמכות לפטור שוכר מקיום החובה הבסיסית המוטלת עליו – תשלום דמי שכירות. התובע הפר את הסכם השכירות, בכך שהוא נמנע מלשלם לנתבעות את דמי השכירות מזה תקופה ממושכת, באופן המקים עילת פינוי כנגדו. אין עילה לבטל את ההפרה כאמור, שהיא מובהקת, על-ידי הצהרה על פטור רטרואקטיבי מתשלום החובה לשלם דמי שכירות.

סוף דבר, תביעת התובע אינה מבוססת, ואני מורה על דחייתה.

התובע יישא בהוצאות הנתבעות ובתשלום של שכר טרחת באת כוחן על-סך כולל של 18,000 ₪. בקביעת שיעור שכר הטרחה הבאתי בחשבון את השלב המוקדם שבו ניתן פסק הדין – בשלב קדם המשפט, טרם שהצדדים נדרשו להגיש את ראיותיהם בהליך.

ההוצאות ישולמו בתוך 30 יום, שאם לא כן יתוספו להן דמי פיגורים מהיום ועד התשלום בפועל.

המזכירות מתבקשת לסגור את התיק, להמציא את פסק הדין לצדדים, וכן לסרוק את פסק הדין בתיקים הבאים: 16889-03-25; 37053-04-25.

ניתן היום, ב' שבט תשפ"ו, 20 ינואר 2026, בהעדר הצדדים.