פלוני נ' טרמי ואח'

לפניי תביעה כספית על הסך של 154,000 ₪ בגין הפרה נטענת של הסכם מכר בין הצדדים.

תמצית הטענות בכתב התביעה

על פי הנטען בכתב התביעה, התובע רכש מהנתבעים את ביתם בכתובת XXX, נווה נוי בבאר שבע, הרשום בלשכת רישום המקרקעין בבאר שבע כגוש XXX חלקה XXX (להלן: "הבית").

לטענת התובע, הנתבעים מכרו לו את הבית, תוך הסתרת פרטים מהותיים העולים כדי הפרת ההסכם הפרה יסודית, וזאת על מנת להטעותו, שכן אחרת היה נזהר ונמנע מלרכוש את הבית.

על פי הנטען בכתב התביעה, ביום 8.1.2020, התקשרו הצדדים בהסכם מכר, שבמסגרתו מכרו הנתבעים לתובע את הבית בתנאים שבהסכם המכר (להלן: "ההסכם").

התובע מציין בכתב התביעה, כי הנתבעים הצהירו בעל פה בעת המשא ומתן לרכישת הבית ובכתב במסגרת ההסכם בין הצדדים כי לא ידוע להם על כל הליכים משפטיים המתנהלים בקשר לבית

ואין כל הגבלות על הבעלות ואין כל זכויות לצד ג', לרבות לא זיקת הנאה.

לטענת התובע, לאחר שקיבל את החזקה בבית התברר לו כי בין הנתבעים, לשכנים, ציון וטובה דאי (להלן יחד: "משפחת דאי"), בעלי החלקה הסמוכה, היה סכסוך שכנים מתמשך בקשר לזיקת הנאה שיש לחלקה של משפחת דאי בנכס נשוא הליך זה, וסכסוך זה הגיע לכדי הליכים משפטיים במסגרת ת.א. 47327-06-15.

לטענת התובע, ההליך בין משפחת דאי לנתבעים החל בשנת 2015, כך שבמועד עריכת עסקת המכר הנתבעים ידעו על ההליך ועל הטענה לזיקת הנאה במקרקעין נשוא הליך זה.

לטענת התובע, בשל הצהרותיהם השקריות של הנתבעים והסתרת המידע האמור, התובע ומשפחתו מצאו עצמם באופן כמעט מיידי, כלשון כתב התביעה, תחת שורה של פעולות מצד משפחת דאי נגדם, לרבות תלונות שווא במשטרה, הליכי סרק משפטיים והליכי סרק מנהליים ומוניציפאליים מול עיריית באר שבע והוועדה המקומית לתכנון ובניה. כל זאת, בקשר לשימוש החורג שלשיטת משפחת דאי, הם רשאים לעשות בשביל מכוח זיקת ההנאה.

התובע ציין עוד כי בגין כל אלה, הוא נאלץ לפנות לייעוץ לעורך דין ולשכור את שירותיו על מנת שייצג אותו בהליכים המשפטיים והמנהליים הרבים שנקטו נגדו משפחת דאי, בעלות של 60,000 ₪.

התובע פירט עוד בכתב התביעה לגבי נסיבותיו האישיות והמשפחתיות, היותו מטופל בשני קטינים עם צרכים מיוחדים והעובדה כי הוא סובל מפוסט טראומה בשל שירותו הצבאי.

על פי הנטען בכתב התביעה, לאחר קבלת החזקה בבית, החל התובע בביצוע התאמות בבית, כנדרש למשפחה עם ילדים בעלי צרכים מיוחדים, אך התובע והעבודות שביצע לא נשאו חן בעיני השכנים - משפחת דאי.

ציון דאי, לדברי התובע, התחיל להטרידו בטענות על הסגת גבול, ואף איים שיהרוס לו את החיים וידאג שיעזוב את הבית כמו שדאג שהדיירים הקודמים עזבו. כן נטען כי מאז ועד היום משפחת דאי פועלת ככל יכולתה כדי למרר לתובע ומשפחתו את החיים, למנוע מהם לסיים את העבודות, וכך לגרום להם להתייאש ולהסתלק.

התובע טען כי כך התברר לו שלמרות שהנתבעים הצהירו מפורשות שאין לכל צד שלישי כל זכות בקשר לבית או לחלק מהבית, לרבות לא זיקת הנאה, יש לחלקה 22 של משפחת דאי זיקת הנאה בחלקה נשוא העסקה.

עוד נטען כי בנוסף התברר שלנתבעים הייתה ידיעה מלאה אודות אותה זיקת הנאה, שכן בין הנתבעים לבין משפחת דאי התנהל הליך משפטי בעניין זה (ת.א. 47327-06-15).

לטענת התובע הנתבעים הפרו את חובת תום הלב המוטלת עליהם וחובת הגילוי במהלך המשא ומתן ואף הצהירו בעל פה ובכתב בהסכם שאין כל הליכים משפטיים שמתנהלים בקשר לבית ולא ידוע להם על כאלה.

התובע טען כי אילו היה יודע על כל האמור, היה נמנע מלרכוש את הבית.

עוד נטען בכתב התביעה, כי התובע ומשפחתו מצאו עצמם חלק מסכסוך שכנים מתמשך, תוך שמשפחת דאי הגישה כנגדם תביעה בבית משפט, תלונות במשטרה, הליכים בוועדה לתכנון ובניה בעניין זיקות ההנאה, וגרמו להם לעוגמת נפש, והכל תוך שסכסוך השכנים, לדידו של התובע, מסכן את בריאותם ובטיחותם של ילדיו שכן בשל זיקת ההנאה נאלצו התובע ובני משפחתו להתמודד עם כניסות ויציאות של משפחת דאי בחצרם, תוך שמשפחת דאי משאירים את השער פתוח באופן שמסכן את חייהם של ילדי התובע שוב ושוב.

בכתב התביעה פירט התובע את ההליכים שנאלץ, כלשונו, לנהל כנגד משפחת דאי לרבות בקשה לצו למניעת הטרדה מאיימת; תביעה אזרחית; בקשה לסעדים זמניים; בקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט; הליכים מנהליים שונים ופניות לוועדות.

התובע ביקש להדגיש את התנהלותם השערורייתית של הנתבעים, כלשון כתב התביעה, לאור העובדה שהנתבעים עצמם סבלו סבל רב מהשכנים, ניהלו הליכים משפטיים וידעו לאיזה צרות צרורות הם מכניסים את התובע ומשפחתו.

הנתבעים, לדברי התובע, אף ידעו שהתובע מגדל שני ילדים בעלי צרכים מיוחדים, וכי מטרת רכישת ביתם של הנתבעים היא רכישת מבנה הניתן להנגשה. בנסיבות העניין, לטענתו, היה על הנתבעים לצפות כי התובע ומשפחתו יסבלו סבל רב מהשכנים וכי יתקשו לשמור על אורח חיים נורמלי בנסיבות העניין.

לטענת התובע, ההליכים המשפטיים הרבים, בצירוף ההתעללות הקשה, כלשון כתב התביעה, שעוברים בני משפחתו מידי משפחת דאי – לרבות הצקות, תלונות במשטרה, זריקת זבל, פגיעה בפרטיות, תיעוד בני משפחתו בתוך ביתם והסגת גבול חוזרת ונשנית, הופכים את תוצאות ההסתרה לבלתי נסבלים.

עוד נטען בכתב התביעה, כי אף אדם סביר לא היה מתקשר בעסקה כאמור מתוך ידיעה אודות המחלוקת הקניינית והחוזית, וודאי שהתובע עצמו, המתמודד עם פוסט טראומה, ומקדיש ימיו ולילותיו לטיפול מיטבי בילדיו הסובלים מצרכים מיוחדים – לא היה מתקשר בעסקה מסוג זה.

התובע הפנה לסעיפים בהסכם המכר בין הצדדים מהם הוא מבקש ללמוד כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית.

על פי הנטען בכתב התביעה, אם התובע היה מודע לקיומה של זיקת ההנאה, בכלל זאת לטענות ודרישות השכנים, לסכסוך השכנים, לטיבם של השכנים, כלשונו, להליך המשפטי שהנתבעים ניהלו עימם, הוא לא היה מתקשר בהסכם ולא קונה את הבית.

לדידו, הדברים הוסתרו במודע ובמכוון על ידי הנתבעים, אחרת לא היו מצליחים למכור את הבית. לשם כך, לטענת התובע, הנתבעים הצהירו הצהרות כזב, בעל פה ובהסכם בכתב, ונודע לתובע על העובדות רק לאחר שרכש את הבית, קיבל את החזקה והשקיע כספים בתכנון ובביצוע בפועל של השיפוץ והתאמתו למגורים ולילדים.

עוד טען התובע, כי אי-גילוי פרטים מהותיים אלה מהווה הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן לקראת כריתת הסכם ובעת כריתתו, כקבוע בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") והפנה לפסיקה התומכת, לשיטתו, בהיקף חובת הגילוי הרחבה החלה על מוכר דירה.

התובע טען כי סכום הפיצויים המוסכמים בשיעור של 10% מהתמורה על פי ההסכם, הינו סכום המתגמד ביחס לנזק האמיתי שנגרם לו ולמשפחתו בשל אותה הסתרה והפרה יסודית של ההסכם, לאור ההליכים המשפטיים הרבים שנאלץ לנהל כתוצאה מהפרה יסודית זו, לאור ההוצאות הכספיות הגבוהות שנדרשו ממנו לצורך ניהול ההליכים המשפטיים, ולאור עוגמת הנפש הרבה והפגיעה בשמו הטוב.

תמצית הטענות בכתב ההגנה

על פי הנטען בכתב ההגנה, יש לדחות את התובענה דנן על הסף מחמת שיהוי ניכר מצד התובע בהגשתה.

הנתבעים טענו כי הסכם המכר נשוא התובענה נחתם בתחילת שנת 2020, ואילו התובענה הוגשה לבית המשפט הנכבד רק בחודש יוני 2022, כשנתיים ומחצה לאחר חתימת הצדדים על ההסכם.

עוד נטען על ידי הנתבעים, כי השיהוי הניכר בו נקט התובע נגוע בחוסר תום לב ממשי, כלשון כתב ההגנה, שכן הגשת התביעה נולדה רק לאחר זמן רב בו מתנהלים ההליכים כנגד משפחת דאי.

לשיטת הנתבעים, אין מחלוקת כי לאחר שהחלו הליכים משפטיים בין משפחת דאי לבין התובע בחודשים מאי ויוני 2020, כבר ידע התובע אודות קיומה של זיקת ההנאה וקיומו של ההליך בין משפחת דאי לבין הנתבעים, ועל כן לא ברור מדוע לא הוגשה תובענה זו מיד לאחר מכן.

לטענת הנתבעים, התובע ידע על קיומו של ההליך המשפטי ביניהם לבין משפחת דאי ועל קיומה של זיקת ההנאה עוד בטרם חתם על הסכם המכר.

עוד טענו הנתבעים בעניין השיהוי, כי התובע גרם להם לנזק ראייתי ולקושי בהשגת ראיות נוספות, שכן בין הצדדים היו התכתבויות ווטסאפ ושיחות אשר כעת לא ניתן לשחזר, ולו היה התובע פועל בזמן אמת – הייתה לנתבעים היכולת להוכיח את ידיעתו של התובע.

הנתבעים הוסיפו וטענו כי הסכסוך בינם לבין משפחת דאי לא התנהל בקשר לבית, ולפיכך גם בהנחה שלא היו מיידעים הנתבעים את התובע אודות קיומו, הרי שאין בעובדה זו משום הפרת ההסכם בין הצדדים.

על פי הנטען בכתב ההגנה, קודם לחתימת ההסכם בין הצדדים, התנהל משא ומתן ובמסגרתו ציינו הנתבעים באוזני התובע כי בינם לבין משפחת דאי מתנהל סכסוך בין כותלי בית המשפט.

לטענת הנתבעים, הם והתובע לא ירדו לפרטי הפרטים המופיעים בהסכם המכר, וסמכו על עורכי דינם בעניין זה. לטענתם, היה ידוע לכלל הצדדים כי בינם לבין משפחת דאי מתנהל הליך משפטי, והיה ברור כי התובע יודע זאת כאשר רכש את הבית.

הנתבעים הבהירו כי ההליך שהתנהל בינם ובין משפחת דאי איננו סכסוך בקשר למקרקעין עצמם, ואף אחד מהצדדים לא טען לזכות או הכחיש קיומה של זכות במקרקעין של משנהו.

הסכסוך, לשיטת הנתבעים, לא נסב סביב הזכויות בנכס, אלא סביב השאלה האם משפחת דאי רשאית להציב פח אשפה בשטח המקרקעין נשוא התובענה אשר היה בבעלות הנתבעים דאז, וכן סביב טענת הנתבעים כי נגרם נזק לרכבם עקב הצבת אותו הפח.

הנתבעים טענו כי דבר קיומה של זיקת ההנאה מצוין בבירור בנסח הטאבו אשר צורף להסכם המכר כנספח א'.

הנתבעים חזרו על טענתם כי בטרם חתימת ההסכם ציינו בפני התובע את עובדת קיומו של ההליך המשפטי בינם ובין משפחת דאי, הסבירו לו כי מדובר בסכסוך סביב מיקומו של פח האשפה וסביב טענות הנתבעים על נזקים שנגרמו לרכבם.

הנתבעים הוסיפו כי לא ניהלו מספר הליכים משפטיים עם משפחת דאי, כי אם הליך משפטי אחד בלבד אשר הגיע לסיומו זה מכבר על דרך הפשרה, ועליו הצהירו והבהירו לתובע כי הוא עודנו מתנהל.

לטענת הנתבעים, ההליך שהתנהל בינם לבין משפחת דאי עסק בשאלת פרשנותה של זיקת ההנאה, ואין בו כל שאלה קניינית או אחרת הנוגעת לבעלותם של הנתבעים בנכס.

הנתבעים טענו כי את הסכמי המכר עורכים עורכי הדין, אשר ברוב המקרים מסתמכים על הסכמים קיימים, ומשנים את הפרטים בהתאם למקרה הרלוונטי.

על פי הנטען בכתב ההגנה, בהסכם שבין התובע לנתבעים, על אף קיומה של זיקת ההנאה לא טרח מי מהצדדים לדרוש מעורכי הדין לשנות את נוסח ההסכם לאור קיומה, וכך גם לעניין ההליך המשפטי.

לטענת הנתבעים, שני הצדדים ידעו כי קיים הליך משפטי וכי קיימת זיקת הנאה, אך מסיבה שאינה ידועה לנתבעים, עורכי הדין לא התייחסו לכך בהסכם המכר.

עוד טענו הנתבעים, כי לא ניתן לדרוש סעד של פיצוי מוסכם רק בגין טעות שכזו. הנתבעים, לטענתם, סמכו ידם על עורכי הדין שהסכם המכר יבטא את ההסכמות בין הצדדים, אך הדברים לא נעשו בצורה מיטבית.

השתלשלות הדיון בתביעה

ביום 14.5.2023 התקיים דיון קדם משפט לפני כב' הש' הבכירה עירית קויפמן ולא עלה בידי הצדדים להגיע להבנות שיסיימו את ההליך.

ביום 13.6.2023 הודיעו ב"כ הצדדים כי הם מבקשים לקבוע את התיק לשמיעת הראיות.

ביום 16.6.2023 הורתה כב' הש' הבכירה עירית קויפמן לצדדים להגיש תצהיריהם ומוצגיהם.

ביום 18.9.2023 הוגשו תצהירי התובע לתיק בית המשפט וביום 29.2.2024 הוגשו תצהירי הנתבעים.

ביום 3.3.2024 הוגשה בקשת הנתבעים לזמן את עו"ד עינב וקנין-חימי לדיון בבית המשפט ללא הגשת תצהיר וכב' הש' קויפמן נענתה לבקשה.

ביום 26.3.2024 התקיים קדם משפט ונקבע דיון לשמיעת הראיות.

ביום 31.3.2024 הוגשה בקשתה של הגב' י' ר', גרושתו של התובע, לצירופה כצד נוסף בהליך זה.

ביום 24.6.2024 עבר תיק זה לטיפולי בהחלטת כב' סגן הנשיא הש' יורם ברוזה.

בהחלטתי מיום 2.7.2024 דחיתי את בקשתה של הגב' י' ר' להצטרף כצד נוסף בהליך זה מהנימוקים המפורטים בה.

ביום 17.7.2025 נשמעו חקירותיהם של העדים: עו"ד עדי טוויזר, התובע והנתבעים וביום 5.11.2025 נשמעה חקירת של עו"ד עינב וקנין-חימי.

הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב.

דיון והכרעה

שתי שאלות עובדתיות דרושות להכרעה בהליך זה, בטרם אדון בשאלות המשפטיות.

האחת, האם ידע התובע על זיקת ההנאה בטרם חתם על הסכם המכר?

השנייה, האם ידע התובע על הליך משפטי שהתנהל בין הנתבעים למשפחת דאי בטרם חתם על הסכם המכר?

לגבי השאלה הראשונה, עו"ד עדי טוויזר, באת כוחו של התובע במעמד חתימת הסכם המכר העידה, באופן חד משמעי, כי ידעה על זיקת ההנאה ואף הסבירה לתובע על משמעויותיה (ראה תשובותיה בעמ' 4 לתמלול פרוטוקול ההוכחות מיום 17.7.2025, שורות 12-34 ובעמ' 7 שורות 20-21).

אני מעדיף עדות זו על פני עדותו של התובע שהוא בעל אינטרס ישיר בהליך ובתוצאתו, במיוחד כאשר עדה זו זומנה על ידו וממילא ידיעתה שקולה כידיעתו לאור הכלל הקבוע בסע' 2 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965 לפיו "שלוחו של אדם כמותו".

לפיכך, אני קובע כי התובע ידע על זיקת ההנאה של משפחת דאי במקרקעין בטרם רכש את הנכס.

לגבי השאלה השנייה – בדבר היקף ידיעת התובע על ההליך המשפטי שהתנהל בין הנתבעים למשפחת דאי, לפני החתימה על הסכם המכר, נחלקו עדי הצדדים בעדויותיהם.

מחד גיסא, התובע ובאת כוחו במעמד החתימה, עו"ד טוויזר, העידו בבית המשפט כי במשא ומתן ובמעמד חתימת הסכם המכר לא נאמר דבר על ידי הנתבעים או באת כוחם בדבר הליך משפטי קודם בינם לבין משפחת דאי (ראה עמ' 6 לתמלול פרוטוקול ההוכחות מיום 17.7.2025, שורות 1-3; ובעמ' 21 שורות 22 – 38).

מאידך גיסא, הנתבע 1 ובאת כוחו במעמד החתימה, עו"ד עינב וקנין-חימי, העידו בבית המשפט כי הנתבע 1 הזכיר את דבר קיומו של הליך משפטי קודם, בין הנתבעים למשפחת דאי, במעמד החתימה על הסכם המכר והתובע אף פטר זאת בלא כלום, באמירה כי הוא מיודד עם בנם של בני הזוג דאי (ראה עמ' 26 לתמלול פרוטוקול ההוכחות מיום 17.7.2025, שורות 11-14; ועמ' 15 שורות 11-36).

בהכרעה בין גרסאות מנוגדות אלה ולאחר ששקלתי את כלל הראיות, המסמכים וסימני האמת שלפניי, הגעתי למסקנה כי יש להעדיף את עדויותיהם של התובע ובאת כוחו על פני עדויותיהם של הנתבע 1 ובאת כוחו בנקודה זו שבמחלוקת.

להלן יפורטו נימוקיי:

ראשית, עדויות הנתבע 1 ובאת כוחו אינן תואמות בכל הנוגע לשאלה מי נכח בחדר בזמן שבחר הנתבע 1 לגלות, לכאורה, את עובדת קיומו של הליך משפטי בינו לבין משפחת דאי.

בעוד שמעדותה של עו"ד עינב וקנין-חימי עולה כי עו"ד עדי טוויזר טרם הגיעה בעת מסירת המידע משום שאיחרה למפגש (ראה בעמ' 15 לתמלול פרוטוקול ההוכחות מיום 17.7.2025 שורות 11-36); הרי שמתצהירו של הנתבע 1 עולה תמונה אחרת, ולפיה מסר את המידע בעת שעורכות הדין, שתיהן, נכחו במקום (סעיפים 9-10 לתצהיר העדות הראשית של הנתבע 1).

שנית, אין זה סביר כלל ועיקר שעורכות הדין תיחשפנה, לראשונה, להליך משפטי תלוי ועומד בין הנתבע 1 לבין שכנו, שהוא כבר טרח לחשוף את קיומו, ולא תבקשנה לעיין באף מסמך הכרוך בו, גם לא בכתבי הטענות, כדי לבחון את משמעותו להסכם המכר שאמור להיחתם בסמיכות זמנים ממש, בין הצדדים.

שלישית, הגילוי הנטען, בעל-פה, מנוגד להצהרותיהם של הנתבעים, בכתב, בסע' 5.1 ו- 5.3 להסכם המכר לפיהן, בין היתר, הדירה נקייה מכל הליך משפטי והזכויות בה נקיות וחופשיות מכל תביעה או הליכים משפטיים. אין שום הסבר מניח את הדעת מדוע לא שונו, אפוא, סעיפים אלה בהסכם.

רביעית, גם לפי גרסתו של הנתבע 1, ה"גילוי" הנטען, החלקי, בעל-פה, בו נקט לכאורה ב"דקה האחרונה", רגע לפני חתימת הסכם המכר, היה גילוי לקוני וחסר.

הנתבע 1 טען בתצהיר כי אמר מפורשות, כלשונו, ש"מתנהל הליך משפטי, ביני לבין משפחת דאי, בעניין הנזק שנגרם לרכבי בעקבות פח שממוקם בסמוך לכניסה לחנייתי. שוחחנו על נושא זה קלות, חזרתי והבהרתי כי מתנהל הליך משפטי סביב נושא זה...". (ההדגשות שלי – י.ב.).

לפי תיאור "רזה" זה, האדם הסביר היה מגיע למסקנה שמדובר בתביעה כספית גרידא, שעוסקת בנזק שכבר נגרם (בעבר) ואין לה שום קשר לזיקת הנאה או לענייני מקרקעין בכלל.

דא עקא שעיון בכתב התביעה המתוקן שהגיש הנתבע 1 עצמו בת"א 47327-06-15, כבר ביום 20.1.2016 (קרי – כ- 4 שנים לפני חתימת הסכם המכר), מגלה כי אין זהו הסעד היחיד המבוקש ולא זוהי המחלוקת המרכזית בין הנתבעים למשפחת דאי.

למעשה, הנתבע 1 ביקש מבית המשפט ליתן צו עשה וצו לסילוק יד כנגד משפחת דאי, שיאסור עליהם לבצע כל שימוש במקרקעין שבבעלות התובע, הידועים כגוש 38254, חלקה 21, למעט השימוש המותר להם על פי שטר זיקת ההנאה, קרי, מעבר הולכי רגל בלבד וכן ביקש לחייב אותם לסלק מיטלטלין השייכים להם ונמצאים בתחום המקרקעין שבבעלות התובע.

אם לא די בכך, הרי שכתב התביעה המתוקן שהגיש הנתבע 1 מתאר את עמדתם של משפחת דאי לפיה "פח האשפה" מצוי בשטח שהוא "בבעלותם ובחזקתם", והנתבע 1 ציין בכתב התביעה בהליך שם כי הוא "מבוהל בדבר מצב זכויותיו במקרקעין אותן רכש זה עתה". (סע' 7 לכתב התביעה המתוקן בת"א 47327-06-15 – ההדגשות שלי – י.ב.).

כתב התביעה המתוקן בת"א 47327-06-15 ממשיך ומתאר את "עמידתם החד משמעית של הנתבעים (הכוונה למשפחת דאי – י.ב.) על האמירה הכוזבת לפיה זכויות הבעלות בשביל הגישה שייכות להם בלבד ומתוקף כך זכאים הם לעשות בשטח זה כל שברצונם, לא הותירה לתובע כל ברירה אלה להגיש תובענה זו, שתעמיד את הדברים על דיוקם ותמנע כל התגרות עתידית נוספת של הנתבעים.". (ההדגשות שלי – י.ב.).

הנתבע 1 אינו רשאי לטעון דבר והיפוכו בשני הליכים משפטיים שונים וזאת מכוח כלל ההשתק השיפוטי.

יפים לעניין זה הדברים הבאים: "בתמצית, כלל ההשתק השיפוטי, אשר התגבש בפסיקה, קובע כי בעל דין אינו רשאי לטעון טענות סותרות בהליכים שונים, אפילו מדובר ביריב אחר [.......] כלל זה מקורו בעקרון תום הלב ותכליתו היא למנוע ניצול לרעה של הליכים משפטיים וכן למנוע מתן הכרעות סותרות באופן שיביא לפגיעה בטוהר ההליך הציבורי ואמון הציבור במערכת המשפט..." (מתוך ע"א 2705/23 עזבון המנוח תאופיק יונס ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 1.12.2025) – ההדגשות שלי – י.ב.‏‏).

לפיכך, אין בדעתי לאפשר לנתבע 1 לטעון, בעת ובעונה אחת, כי הוא היה "מבוהל בדבר מצב זכויותיו במקרקעין" כאמור בסע' 7 לכתב התביעה בהליך שניהל נגד משפחת דאי, ומאידך, כי המדובר היה בסכסוך ש"אינו סכסוך בקשר למקרקעין עצמם" (סע' 15 לכתב ההגנה בהליך זה).

לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את גרסתו של התובע לפיה הנתבעים לא גילו לו את פרטיו של ההליך המשפטי שהתנהל בינם ובין משפחת דאי, בעת החתימה על הסכם המכר בין הצדדים.

כאן המקום לציין כי לא מצאתי ממש בטענות הנתבעים לגבי שיהוי בהגשת התביעה שגרם להם, על פי הנטען, לנזק ראייתי.

ההלכה היא כי על הטוען לנזק ראייתי להראות שקיימים חוסרים או אי דיוקים, לפרטם ולהראות כי החוסרים הנטענים מנעו ממנו להוכיח עובדות שנדרשות להוכחת טענותיו (ראה לעניין זה למשל: ת"א ‏(‏מחוזי חי'‏)‏ 52592-08-20 פלוני נ' מגן דוד אדום ‏(פורסם ב‏נבו, 22.1.2026‏)‏‏ והפסיקה המובאת שם).

בתצהירי הנתבעים אין כל התייחסות לטענה זו של נזק ראייתי, לא פורט אילו תכתובות, מסמכים או ראיות נמחקו לכאורה והחל ממתי, והטענה סתמית, כללית ואינה מפורטת.

האם עולה אי-גילוי זה כדי הפרה יסודית של הסכם המכר, המזכה את התובע בפיצויים המוסכמים?

בסע' 10 להסכם המכר, שכותרתו: "הפרת וסעדים" קבעו הצדדים את ההוראות הבאות:

"על הוראות והפרות הסכם זה יחול חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל״א - 1970. הוראות סעיפים 3,4,5,6 ו-7,8,9 וכן, הצהרות הצדדים במבוא להסכם (ה'הואילים׳) הנן מעיקרו של הסכם זה והפרתן תחשב כהפרה יסודית, כמשמעה בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל״א - 1970. [....]

מבלי לגרוע מהאמור לעיל מוסכם בזה כי צד אשר יפר הוראה יסודית של הסכם זה מעבר ל-14 יום יהיה חייב לשלם לצד השני פיצויים קבועים מוערכים ומוסכמים מראש בסך של 10% משווי הסכם זה שישולמו בשקלים חדשים וזאת בנוסף לכל זכות ו/או תרופה ו/או סעד העומדים לרשותו של הצד הנפגע לפי כל דין ו/או ע״פ הוראת הסכם זה בגין כל נזק ו/או הפסד ו/או הוצאה שנגרמו לו כתוצאה מן ההפרה.

תשלום פיצויים זה כאמור בסעיף קטן 10.3.1 איננו מותנה בהוכחת נזק כלשהו.". (ההדגשות שלי – י.ב.).

כפי שציינתי לעיל, בסע' 5 להסכם המכר הצהירו הנתבעים הצהרות שאינן מתיישבות עם קיומו של ההליך המשפטי שהתקיים בינם ובין משפחת דאי והסתיים רק ביום 25.5.2020 (למעלה מ- 4 חודשים לאחר חתימתו של הסכם המכר).

בין היתר הצהירו הנתבעים תחת הצהרות המוכר כי: "...הדירה נקיה מכל חוב ו/או שעבוד ו/או הליך משפטי ו/או צו הריסה ו/או עיקול ו/או כל זכות אחרת לטובת צד ג׳ ו/או מניעה. המוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו אין בדירה כל אי התאמה ו/או פגם ו/או מום נסתר ו/או גלוי.

כי הינו בעל זכויות הבעלות הבלעדי של הדירה והינו בעל החזקה הייחודית, כי אין כל מניעה חוקית ו/או משפטית ו/או עובדתית ו/או חוזית ו/או אחרת להתקשרותו בחוזה זה ולמכירת מלוא זכויותיו בדירה לרוכש, לקיום מלוא התחייבויותיו בהתאם להסכם זה במלואן ובמועדן, להשלמת העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום מקרקעין ו/או בכל מוסד או גוף שיידרש ולרישום של הזכויות בדירה על שם הרוכש, לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש בגין הסכם זה ולמסירת החזקה הבלעדית בדירה לקונה.

כי למיטב ידיעתו הדירה וזכויותיו בדירה נקיות וחופשיות מכל חוב, ו/או שעבוד, תביעה, הליכים משפטיים, עיקול, צו הריסה, צו מניעה ו/או צו מנהלי ו/או צו שיפוטי ו/או כל זכות אחרת לטובת צד ג׳ ו/או מניעה ו/או משכנתא.". (ההדגשות שלי – י.ב.).

ודוק, אינני מקבל את טענת הנתבעים כאילו ההליך המשפטי שהתנהל בינם ובין משפחת דאי בקשר לשטח זיקת ההנאה אינו הליך משפטי בנוגע לזכויותיהם בדירה.

ה"דירה" מוגדרת בהסכם המכר כ"דירת מגורים בשטח של כ-649 מ״ר בת 4 חדרים + ממ״ד, דירת קרקע ברח' צבר 23 בבאר שבע והרשומה בלשכת רישום המקרקעין בבאר שבע כגוש 38254

חלקה 21 (להלן - "הדירה" ו/או "הממכר")", כאשר מנסח הטאבו ניתן ללמוד שחלק מ- 649 מ"ר ומחלקה 21 זו, כפופים לזיקת ההנאה של משפחת דאי.

במילים אחרות, הממכר או הדירה, אליהם מתייחס הסכם המכר, כולל גם את השטח הכפוף לזיקת ההנאה.

לפיכך, אני קובע כי הצהרת הנתבעים בסע' 5 להסכם המכר, לפיה הדירה הייתה נקייה מהליכים משפטים או תביעות, הייתה הצהרה שאינה אמת ודי בכך, לאור סע' 10 להסכם המכר, כדי לבסס הפרה יסודית של ההסכם על ידי הנתבעים.

מעבר לאמור, יפים לעניינו הדברים הבאים מתוך רע"א 1565/95 סחר ושירותי ים בע"מ נ' חברת שלום ויינשטיין בע"מ, פ''ד נד (5) 638:

"אחד מביטוייה המובהקים של חובת תום הלב היא החובה לגלות לצד האחר את כל העובדות החשובות שיש בהן כדי להשפיע על הכרעותיו. חובה זאת, המוטלת על המתקשר בחוזה כלפי המתקשר האחר – אפילו היה זה יכול לגלות את העובדות בכוחות עצמו". (ההדגשה שלי – י.ב.).

בענייננו, חובת תום הלב חייבה את הנתבעים לגלות לתובע אודות קיומו של הליך משפטי שהתנהל על זכויותיו במקרקעין, בוודאי כאשר ההליך עודו מתנהל בזמן שהסכם המכר נחתם.

סביר מאוד להניח, כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם מכר, אילו היה יודע שהליך משפטי בנוגע לזכויות הממכר עדיין מתנהל ותוצאתו הסופית טרם ידועה.

לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי הוכח לפניי, במאזן ההסתברויות, כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, הפרה יסודית, באי גילוי עובדה מהותית ובהצהרה המנוגדת למצב הדברים שהיה ידוע להם בעת החתימה.

סע' 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, קובע כהאי לישנא:

"(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה." (ההדגשות שלי – י.ב.).

ב"כ הנתבעים לא התייחס בסיכומיו כלל לסכום הפיצויים המוסכמים ולא טען שאין יחס סביר בינו לבין הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

עם זאת, למען שלמות התמונה, מאחר שב"כ הנתבעים בסיכומיו העלה טענות בנוגע לאשם תורם וקשר סיבתי, אציין כי נקודת המבט של סע' 15(א) הנזכר לעיל אינה הנזק שנגרם בסופו של יום, כי אם הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

בית המשפט העליון קבע בהקשר זה כי: "סעיף 15(א) לחוק התרופות קובע את סמכותו של בית המשפט להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים "אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". בית משפט זה קבע לא אחת כי נטיית בתי המשפט היא לכבד את רצון הצדדים כך שייעשה שימוש מצמצם בסמכות זו. כן נקבע כי בית המשפט לא בוחן את הנזק שנגרם בפועל, וכל עוד מתקיים יחס סביר כלשהו, ולוּ דחוק, בין הסכום שנקבע בפיצוי המוסכם לבין גובה הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה, ראוי להותיר את הפיצוי המוסכם על מכונו (ע"א 4481/90 אהרן נ' ג.פרץ מ.בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427, 434-433 (1993); ע"א 3846/98 דהן נ' ביטון, פ"ד נד(4) 566, 575 (2000); עניין סיני, בעמ' 327). כאמור, נטל השכנוע ונטל הבאת הראיות מוטל על הטוען להעדר כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת מן ההפרה (ענין זאבי, בפסקה 8; ענין קרסו מוטורס, בפסקה 18).".

(מתוך ע"א 7902/22 מדינת ישראל נ' טר ארמה בע"מ (פורסם בנבו, 28.9.2023) – ההדגשות שלי – י.ב.).

בענייננו, הצדדים קבעו פיצוי מוסכם של 10% ממחיר הדירה, כפיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית.

ההפרה היסודית בה עסקינן נוגעת לאי גילוי מידע, על הליך משפטי תלוי ועומד, שהנתבעים עצמם ציינו במסגרתו כי נקטו בו משום שהיו מבוהלים באשר לזכויותיהם במקרקעין.

המבחן הוא אובייקטיבי והשאלה איננה מה הצדדים צפו בפועל בעת כריתת החוזה אלא מה ניתן היה לצפות באופן סביר בעת כריתת ההסכם, כתוצאה מסתברת של הפרה שכזו.

הליכים משפטיים מובילים, לא אחת, לעלויות ליטיגציה משמעותיות, לאי-וודאות ולעגמת נפש.

לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי הנתבעים לא טענו וממילא לא הוכיחו שסכום הפיצוי המוסכם נעדר כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת מן ההפרה.

לאור כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן:

הנתבעים ישלמו לתובע את הסך של 154,000 ₪, בצירוף ריבית חוקית מיום הגשת התביעה 26.6.2022 ועד לתשלום המלא בפועל.

כמו כן, הנתבעים ישלמו לתובע את הסך של 17,990 ₪ בגין שכ"ט עו"ד ו- 5,000 ₪ בגין הוצאות המשפט, בצירוף ריבית חוקית מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע בתוך 60 ימים מיום קבלת פסק הדין.

פסק הדין ניתן היום, 9 במרץ 2026, כ' באדר תשפ"ו, בלשכתי, בהעדר הצדדים.