קרטה נ' קראוסקופף

לפני תביעה כספית בסך 210,000 ₪ לתשלום דמי תיווך במקרקעין.

תמצית טענות הצדדים וההליך

1. התובע עוסק בתיווך מקרקעין. הנתבעת היא אלמנתו ויורשתו של המנוח דב קראוסקופף ז"ל (להלן: "המנוח").

    

2. כעולה מכתב התביעה בזמנים הרלוונטיים לתביעה היה בבעלותו של המנוח נכס באזור התעשייה בחדרה הידוע כגוש 10001 חלקה 27 (להלן: "הנכס") שהמנוח היה מעוניין למכרו. לטענת התובע, הוא והמנוח התקשרו בהסכם תיווך בעל פה לצורך איתור קונה לנכס. לטענתו, הוא הציג למנוח רוכש פוטנציאלי לעסקה ולבקשת המנוח אף שלח לו את פרטי הרוכש אך העסקה לא התקדמה בשל חוסר הסכמה על המחיר המבוקש.

    

3. לימים, ביום 13.7.2020 הלך המנוח לבית עולמו ולאחר מכן נמכר הנכס על ידי הנתבעת, יורשתו של המנוח, לאותו אדם אשר לטענת התובע הוא הציג למנוח.

    

4. התובע עותר לקבלת דמי תיווך בשיעור 2% מסכום אותה עסקה. התובע אינו מכחיש כי לא נחתם עם המנוח הסכם בכתב, אולם טוען כי הוא היה הגורם היעיל שהביא למכירת הנכס על אף היעדרו של הסכם בכתב.

    

5. התובע מוסיף וטוען כי הנתבעת וחתנה, תומר בן קיש, ידעו שהתובע הוא שקישר בין הרוכש לבין המנוח ושהוא הביא את הרוכש לעסקה. לטענת התובע, השניים ביקשו הנחה בתשלום דמי התיווך ומשלא הסכים להנחה המבוקשת הם התעלמו מפניותיו והנתבעת לא שילמה לו את שכרו. לטענת התובע, הימנעות זו מקימה את זעקת ההגינות בעניינו, זעקה אשר מכוחה יש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי התיווך גם בהעדר מסמך הזמנה בכתב.

    

6. הנתבעת כפרה בחבות כלשהי כלפי התובע. לטענתה, היא זו שמכרה את הנכס שבבעלותה ולא המנוח ולפיכך אינה חייבת בתשלום דמי תיווך כלשהם לנתבע. עוד טענה, כי בין התובע והמנוח לא היה כל הסכם או התחייבות כלשהי, אף לא בלחיצת יד. הנתבעת שוללת את טענת התובע כי היה הגורם היעיל בעסקה, וטוענת שעסקה זו יצאה לפועל ללא מעורבותו. הנתבעת מכחישה מכל וכל את טענת התובע לפיה ביקשה ממנו הנחה בדמי התיווך.

    

7. בכתב התשובה חזר התובע וטען כי הנתבעת ידעה על התחייבות המנוח כלפיו. התובע הסביר כי הסכם תיווך לא נחתם בשל מצבו הרפואי של המנוח באותה תקופה. לתמיכה בטענתו שהיה הגורם היעיל והיחיד לעסקה, צירף תצהיר של מתווך מקרקעין, מר ערן שמחון. עוד טען, כי התכחשות הנתבעת בעניין ההנחה הנטענת מהווה מרמה המצדיקה התגברות על דרישת הכתב הקבועה בחוק.

    

   הראיות

    

8. הצדדים הגישו תצהיריהם. מטעם התובע העידו התובע עצמו והמתווך ערן שמחון. מטעם הנתבעת העידו הנתבעת עצמה וחתנה מר בן קיש.

    

9. המתווך שמחון העיד כי תיווך בעסקה מצד הרוכש. לפי גרסתו, הרוכש חיפש מגרש ועל רקע זה הייתה לו פגישה עם התובע בנכס. כנטען בתצהירו, הוא הודיע ללקוחו על הנכס לאחר שהתובע פנה אליו ובעקבות פנייתו. מר שמחון העיד כי פנה למנוח וכי המנוח הסכים לדבר איתו ולהעביר לו פרטים על הנכס רק לאחר שאמר לו שהתובע הפנה אותו אליו. מר שמחון מסר כי לאחר שהתובע הציג לו ולרוכש את הנכס הם רצו לתאם פגישה עם המנוח שהיה חולה ולכן הוא והמנוח דיברו בטלפון בקשר לעסקה ובסופו של דבר הרוכש נפגש עם בתו של המנוח, שירלי. מר שמחון העיד כי לא פגש מעולם את המנוח. מר שמחון העיד כי ההתנהלות מול המנוח החלה בסביבות חודש פברואר או מרס 2020 (עמ' 8, ש' 7 ואילך).

    

10. בחקירתו הנגדית נשאל מר שמחון מדוע דיבר ישירות עם המנוח או מי מבני משפחתו אם היה לו מתווך, כנטען, והשיב כי פנה לתובע וביקש לארגן פגישה עם המנוח והתובע חזר והשיב לו כי המנוח חולה ואינו יכול להיפגש. מר שמחון העיד כי בתו של המנוח "לקחה את המושכות לידיים" והיתה למעשה אשת הקשר מולו ובאמצעותה אורגנה לבסוף הפגישה בין המנוח לבין הרוכש, ימים מעטים לפני מותו (עמ' 8, ש' 16 ואילך).

     

11. העד עומת בחקירתו הנגדית עם תכתובת וואטסאפ שלו עם התובע (נ/1) ובה כתב התובע ביום 26.2.2020: "ערן, תאשר לי שכל עסקה שאנחנו עושים, אם זה מגרש ואם זה מבנה, אתה לוקח מהקונה ואני מהמוכר, זה בעיה שלי"... העד נשאל מדוע היה צורך מצד התובע לקבוע כי התובע יקבל את דמי התיווך מהמוכר. מר שמחון הסתפק בתשובה כללית לפיה יש מצבים שבהם המתווכים לא סגרו ביניהם את מה שכל אחד מקבל בעסקה. מר שמחון מסר כי לא חשש שהתובע יבקש נתח מדמי התיווך ששמחון יקבל מן הרוכש.

     

12. התובע העיד כי החל לטפל בעסקה כבר בסוף שנת 2019 (עמ' 11, ש' 1) וכי המנוח החל להרגיש לא טוב מתחילת 2020 (עמ' 14, ש' 32). התובע העיד כי נפגש עם המנוח פעם אחת, בחודש יולי 2019 ואישר כי באותה תקופה המנוח נראה בריא, "אמרתי לו בוא תחתום על דמי תיווך והוא אמר לי ניפגש יותר מאוחר" (עמ' 11, ש' 33, וכן עמ' 12, ש' 9 ואילך). עוד העיד כי האמין שלא ייעשק והסביר "ההיגיון אומר שצריך לשלם כסף. אני לא חשמלאי רכב. למה הוא פנה אלי? " (עמ' 13 ש' 15). "אני יודע שתיווכתי בין הקונה למוכר ושם יש פרטים ומכרו את הנכס שבוע אחרי שהוא נפטר אחרי שנתתי את כל הפרטים גם למוכר וגם לקונה" (שם, ש' 24-25).

     

13. כאשר נשאל מדוע לא החתים את המנוח על הסכם התיווך עוד בתקופה שהמנוח היה בריא השיב: "דיברנו ונותק מגע משך שמונה חודשים. אני אבלבל לו את המח [כ]שאין לי קונה?" (עמ' 17, ש' 10-11).

     

14. התובע העיד: "אני הגורם היעיל. הקונה, היתה לו בעיה לקבל משכנתא, היה לו בערך 3 מיליון, הוא חיפש בנק מממן, נסעתי איתו לשמאי מוסמך לסכומים גדולים, עשו לו שמאות, קיבל משכנתא, לקחתי אותו למחלקת הנדסה, הוא בדק מה הוא יכול לבנות, זה עם הקונה בכדי שיביא אותו למצב שיקנה" (שם, ש' 32-35).

     

15. התובע עומת עם ההתכתבות עם המתווך שמחון (נ/1) ונשאל מדוע היה צריך לסכם עם שמחון את חלוקת דמי התיווך והאם ניתן ללמוד מכך שהתובע היה בעצם מתווך מטעם הרוכש ולא מטעם המנוח. התובע השיב כי "את הוואטסאפ לא תכננו מראש... " אולם לא מסר הסבר ענייני לתכתובת הזאת (עמ' 17, ש' 6). התובע לא נשאל, וגם לא הסביר מיוזמתו את פשר המשפט "אתה לוקח מהקונה ואני מהמוכר זה בעיה שלי" (הדגשה לא במקור).

     

16. לא למותר לציין כי התובע לא הגיש תצהיר מטעם הקונה, לא זימן אותו לעדות ולא הציג ראיה אחרת התומכת בגרסתו בעניין זה.

     

17. לתצהירו צירף התובע תמלילי שיחות שנערכו בינו לבין תומר קיש, חתנו של המנוח, בשבועות שלאחר מותו של המנוח (שיחה מיום 20.7.2020, שיחה מיום 5.8.2020 ושיחה מיום 11.8.2020) וכן תכתובות וואטסאפ שלו עם המנוח החל מחודש יולי 2019 ועד יום 17.3.2020 ועם מר קיש (החל מדצמבר 2020). התובע צירף לתצהירו תמלול של שתי הודעות קוליות ששלח לו המנוח ביום 17.3.2020. כעולה מן התמליל, באחת ההודעות אומר המנוח "...המחיר שאתה מבקש או מספר, כל דבר שאתה אומר, המחיר לא מתאים. אם אתה רוצה להיפגש איתי בצורה מסודרת , ככה זה לא ילך, המחיר צריך להיות הרבה יותר גבוה, ביי". בהודעה השנייה אומר המנוח, כך על פי התמלול, "וגם זה לא זמן, אווירה של עסקים, אני בעסקים שלי מאד עסוק עכשיו, יש בעיות ואני לא חושב שזה זמן טוב לקשור עסקה, ואם אתם רוצים בכל אופן, אני יכול לבקש 11 מיליון שקל" [ההדגשה הוספה ואינה במקור, י.ג.].

     

18. תומר בן קיש העיד כי כשבוע לפני פטירת המנוח ולבקשתו נערכה פגישה בין המנוח לבין הרוכשת, שבה נכחו גם הנתבעת, בתה ומר בן קיש עצמו. באותה פגישה סוכמו תנאי העסקה למכירת המגרש וכשלושה שבועות לאחר פטירת המנוח נחתמה עסקת המכירה בין הנתבעת לבין הרוכשת.

     

19. מר בן קיש הצהיר כי השיחה שצורפה לתצהיר התובע ומיוחסת על ידיו לתאריך 20.7.2020, כלומר כשבוע לאחר מותו של המנוח, התקיימה בתאריך אחר, 9.7.2020 או בסמוך לכך, לפני מותו של המנוח וזאת מכיוון שבימים שלפני מותו המנוח לא היה יכול לדבר ובני המשפחה, בהם מר בן קיש, ענו לטלפונים שלו (עמ' 23 ש' 7-8).

     

20. מר בן קיש העיד בתצהירו כי כאשר התובע יצר עמו קשר הוא סבר שהתובע פועל מטעם מי שרוצה לרכוש את הקרקע ורק במהלך חודש ספטמבר החל התובע לטעון בפניו כי מגיעים לו דמי תיווך. מר בן קיש העיד כי נפגש עם התובע לראשונה בחודש ספטמבר 2020, לאחר מותו של המנוח ולאחר שהמגרש כבר נמכר (ס' 5 לתצהירו(.

     

21. מר בן קיש נשאל אודות הצעת פשרה שהציע לתובע בפגישה ביניהם והשיב: "... זה חמש שנים אחורה, נפגשנו בבית קפה, טען שמגיע מה שמגיע, אמרתי לו תוכיח, תראה הסכם, או שהוא דיבר או שאני הצעתי דמי עמלה מופחתים ובזה הסתיימה השיחה. ... אני חושב ששוחחנו על 40,000 ₪. ... אין לי סמכות להציע דבר כזה, רק שאלתי שאלת תם (עמ' 20, ש' 11 ואילך). מר בן קיש הסביר כי הציע את ההצעה "בשביל להימנע מכל האנרגיות, זמן וכו'", הכרוכים בהליך משפטי.

     

22. מר בן קיש העיד כי ההידרדרות במצבו של המנוח החלה בסוף מאי 2020 וכי עד אז "היה חד כמו תער. במרץ הוא היה יכול לדבר. ההידרדרות היתה אחר כך לכיוון אמצע סוף מאי" (עמ' 24, ש' 1).

     

23. הנתבעת העידה כי למנוח ולה היו עוד נכסים, כי הייתה מעורה היטב בעסקי המנוח וכי המדיניות של המנוח ושלה הייתה כי אינם משלמים דמי תיווך בכל העסקאות שעשו כ"מדיניות גורפת" (עמ' 25 ש' 27 ואילך). לדבריה, המנוח נפגש עם התובע, "כמו שהוא נפגש עם הרבה מתווכים. ציון [התובע] רדף אחריו הרבה זמן ודובי [המנוח] אמר בואי נראה במה מדובר, הוא חזר ואמר ... אני לא עושה איתו עסק. ... לא היה מדובר על עסקה בכלל. ... דובי אמר לו מפורשות אני לא משלם דמי תיווך , לידיעתך... (עמ' 26, ש' 11 ואילך). עוד העידה כי על אף שהמנוח היה חולה, אנשים היו מגיעים אליו באישורו. לדבריה, ידעה שהיא הולכת לחתום עם הרוכש אך לא עלה על דעתה לבדוק, היא סמכה על האינטואיציות שלה וסמכה על המנוח והקונה היה נראה לה הוגן.

     

24. הנתבעת העידה כי בחודש מרס 2020 המנוח כבר היה חולה אבל למרות מצבו הרפואי נהג לפגוש אנשים: "אם דובי היה רוצה לפגוש אותו הוא היה נפגש. הגיעו אליו אנשים עסקים לפתח הבית ונכנסו. אם הוא היה רוצה שיגיעו אליו הוא..." (עמ' 27, ש' 9-10).

     

25. הנתבעת העידה כי הצעת הפשרה שהציע בן קיש לתובע לא היתה על דעתה וכי "אני אגיד לך מה אמרתי לתומר באותו רגע שהוא שאל אותי וזה בפירוש לא. ...הוא חזר הביתה וסיפר לי ... הוא שאל אם אני יכולה להתפשר ואמרתי לא, פשוט לא" (עמ' 28, ש' 11 ואילך).

    דיון והכרעה

26. אין מחלוקת כי לא נחתמו הסכם תיווך או הזמנה בכתב לקבלת שירותי תיווך בין התובע לבין המנוח, לא כל שכן בין התובע לבין הנתבעת, אשר מכרה את הנכס לאחר מותו.

     

27. הסוגיה המרכזית העומדת על הפרק היא השאלה האם צלח התובע את משוכת סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996 (להלן: "החוק"), ביחד עם סעיף 9(א) לאותו חוק. הוראתם המשולבת של סעיפים אלה מתנה את הזכאות לדמי תיווך, בין היתר, בהזמנה מפורטת בכתב ואין חולק כי מסמך בכתב לא נערך בין הצדדים. גם לו צלח התובע משוכה זו, היה עליו להראות כי היה הגורם היעיל בהתקשרות. ולו צלח התובע גם משוכה זו, היה עליו להראות כי חבותו הנטענת של המנוח מחייבת גם את הנתבעת, שירשה את נכסיו והיא שביצעה את עסקת המכר, כאשר התובע אינו טוען לקיומו של חוזה מול הנתבעת או להתחייבות ישירה כלשהי של הנתבעת כלפיו. ואפילו היה התובע צולח את כל אלה, היה עליו להוכיח את שיעור עמלת התיווך המוסכמת כביכול או הראויה בנסיבות העניין.

     

28. אקדים ואומר כי מצאתי שהתובע לא צלח את המשוכה הראשונה, הגבוהה, של הוכחת זכאות לקבלת דמי תיווך בהעדר הזמנה בכתב. לא רק שהתובע לא הצליח להיכנס לחריג כלשהו להוראת החוק, אלא שהתובע אף לא הוכיח כי התקיימה בינו ובין המנוח הסכמה בלתי כתובה כלשהי למתן תמורה בגין שירותי תיווך. למעלה מן הצורך אוסיף כי התובע אף לא צלח את המשוכה השנייה, משוכת הגורם היעיל בעסקה. באשר למשוכה השלישית, משהתובע לא הצליח להוכיח כי בינו ובין המנוח נכרת חוזה מחייב ולכל הפחות הסכמה הדדית על קבלת תמורה כלשהי, לא ניתן לקבוע כי הנתבעת נכנסת בדרך כלשהי בנעליו של המנוח כמי שחבה דבר מה לתובע מכח חבותו של מורישה, המנוח. בכל אלה ארחיב להלן.

     

29. סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו- 1996 (להלן: "החוק") קובע כך:

     

    (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

    1. הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

        

    2. הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

        

    3. הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

        

       • ...

          

         סעיף 9 (א) לחוק שכותרתו 'דרישה להזמנה בכתב' קובע כך:

          

         "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה".

         בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) תשנ"ז- 1997 נכללו הפרטים אשר חייבים להופיע בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, וביניהם שמות המתווך והלקוח, סוג העסקה, תיאור הנכס מושא פעולת התיווך, מחיר העסקה המבוקשת בקירוב ושיעור דמי התיווך המוסכמים. הדרישה לציון הפרטים הנזכרים בתקנות היא דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את זיהוי הצדדים ואת גמירות הדעת שלהם בעת חתימת ההסכם (ע"א (ת"א) 1413-04 מטרופוליס נ' מליק (30.10.2005)).

          

30. סוגיית חובת ההזמנה בכתב נדונה בהרחבה בע"א 3384,3894/16 מזרחי נ' מרקוביץ' (5.7.2018). באותו עניין קבע בית המשפט העליון מפי כב' השופטת דפנה ברק-ארז כי הזמנה בכתב היא דרישה קוגנטית שאין להתנות עליה וכי בהעדר הזמנה בכתב אין מקום לחייב את הלקוח בתשלום דמי תיווך. באותו עניין עמד בית המשפט העליון על תכלית דרישת הכתב, שהיא לספק ודאות צרכנית, לאזן את יתרון המתווכים על לקוחותיהם בעסקאות מסוג זה ולהגן על ציבור הנזקקים לשירותי תיווך. עוד נפסק כי העובדה שהמחוקק מצא לנכון לפרט בתקנות את הפרטים שצריכים להופיע בהסכם מלמדת על החשיבות היתרה שנתן המחוקק לעסקת התיווך אשר דורשת מסמך בכתב (פס' 48 לפסק הדין).

     

31. עוד נקבע בעניין מזרחי כי החוק אינו מבחין בהתקשרות שבין עסקה במקרקעין שעניינה רכישת דירה לבין עסקה במקרקעין שעניינה מסחר. בהקשר זה קבעה כב' השופטת ברק-ארז: 

     

    "... אין בידי לקבל את הטענה כי בכל מקרה של התקשרות בין מתווך לבין גורם עסקי ניתן לוותר כליל על דרישות הצורה שבחוק המתווכים. לקביעה כזו אין עיגון בלשון החוק, שאינו מבחין בין התקשרות עם גורם פרטי שמבקש לרכוש דירה, לבין התקשרות עם גורם עסקי לצורך עסקה מורכבת במקרקעין. יתר על כן, אף בעסקאות תיווך בין גורמים מתוחכמים יש ערך להעלאת ההסכמות על הכתב (וממילא, ניתן לצפות שבהתחשב במורכבות ובמשאבים המושקעים בעסקאות אלה הדברים יועלו כנדרש על הכתב). יתרה מכך, הבחנה חדה מדי בין גורמים פרטיים לגורמים עסקיים חוטאת לתכלית החוק, ככל שזו מכוונת ליצירת סדר וודאות בשוק התיווך, מעבר להגנה על רוכשי הדירות. לא למותר לציין בהקשר זה, כי בסופו של דבר הסדרתו של תחום התיווך בחקיקה מגנה אף על המתווך, שמטבע מקצועו מספק את שירותיו מראש, בטרם ניתן לו תשלום – ולעתים ללא בטוחה ממשית שיקבלו (ראו: זמיר, 237). זאת ועוד, הבחנה חדה בין גורמים פרטיים ומסחריים עלולה אף לעורר קשיים יישומיים רבים בכל הנוגע ל"קטגוריזציה" של מקרים (למשל, כאשר מדובר בגורם עסקי "קטן"). לבסוף, יש לזכור כי גם בהתקשרות בין מתווך לבין גורם עסקי, לא אחת המתווך הוא עדיין בעל הניסיון והמומחיות, ומכאן שגם במקרים אלה אין למהר ולהסיר את ההגנה מהלקוח.

     

    ... קשה לחשוב על מצב שבו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב על מנת להטיל חיוב בדמי תיווך. ... בעיקרו של דבר וכפי שיפורט בהמשך הדברים, אפילו קיימים מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב, איני סבורה כי המקרה דנן מצדיק קביעת גבולות ברורים באשר לאותם מקרים" (שם, פס' 49,50).

     

32. בטיעוניו ביקש התובע להכניס עצמו לאותם מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על דרישת ההזמנה בכתב. לטענתו, "זעקת הצדק" נשמעת במקרה הנוכחי ומבססת חריגה מהוראות החוק והפסיקה.

     

33. אין בידי לקבל את טענת התובע ומה שמתקרא על ידיו זעקת הצדק נשמעת באוזניי כצרימה. המקרה הנוכחי לא רק שאינו נמנה על מקרים קיצוניים וחריגים שאולי יצדיקו פסיקת דמי תיווך בהעדר מסמך בכתב, אלא שהוא מקרה מובהק שבו מתחייבת הקפדה יתירה על דרישת הכתב. להבנתי דווקא מקרים מסוג המקרה הנוכחי עמדו לנגד עיני המחוקק בקובעו את דרישת הכתב וככל שנשמעת זעקת צדק, הרי היא קוראת שלא לפטור את התובע מדרישות החוק ומאחריותו להתנהל בהתאם לדרישת החוק.

     

34. ענייננו בתובע המעיד על עצמו שהוא מצוי בעסקי התיווך מזה עשרות רבות של שנים ודרישת הכתב הקבועה בחוק מוכרת לו היטב. התובע ניסה לתלות את אי קיומו של מסמך בכתב במחלתו של המנוח ובחוסר יכולת לפגוש אותו, אולם כפי שהתברר מן הראיות, התובע פגש את המנוח בשנת 2019 עוד כשהיה במלוא כושרו אך לא חתם על הזמנה בכתב, לא באותה הזדמנות ולא משך חודשים ארוכים לאחר אותו מפגש, ובטרם הידרדר מצבו הבריאותי של המנוח.

     

35. עצם העובדה שהתובע פגש את המנוח ולא יצא מן הפגישה עם מסמך הזמנה בכתב מחזקת מאד את טענת הנתבעת כי המנוח לא היה מעוניין בכריתת הסכם תיווך עם התובע ואין לי ספק כי הדברים היו ידועים היטב לתובע. התובע פעל ביודעו כי אין בידיו הזמנה בכתב, תוך שהוא מנסה את מזלו, אולי מתוך תקווה כי בסופו של דבר מאמציו יניבו פרי, אם לא בדמות תגמול חוזי, אזי בדמות אחר מן המנוח. בכך פעל התובע תוך עקיפה מודעת של הוראת החוק ונטל על עצמו סיכון.

     

36. המנוח נפטר לאחר מחלה קשה והנה כחודשיים לאחר פטירתו צץ התובע בפני משפחת המנוח ודורש דמי תיווך שלטענתו מגיעים לו. במקרה הנוכחי הראתה הנתבעת כי היתה מעורבת בחיי העסקים של בעלה המנוח והכירה את מדיניותו בכל הקשור למתווכים.

     

37. במקרה אחר יכולים בני משפחתו של אדם שנפטר, שאינם בקיאים בעסקיו, להתעורר בוקר אחד והנה מתייצב מולם אדם הטוען כי המנוח עשה עמו עסקה לקבלת שירותי תיווך ודורש תגמול כספי בהתאם. מה יעשו אותם בני משפחה שאינם בקיאים בהתקשרויותיו של אבי המשפחה? כיצד יתנו מענה לדרישותיו של אותו אדם? האם ישלמו לו מבלי ידיעה כי הוא זכאי לתשלום או שימצאו עצמם נגררים לתביעה כספית שהיתה נמנעת בקלות לו נחתם מסמך בכתב. זעקת הצדק עשויה להישמע דווקא מפיהם של אותם בני משפחה ולא מפיו של מתווך מנוסה הפועל תוך התעלמות מופגנת מדרישת החוק.

     

38. בכתב התביעה טען התובע כי בינו לבין המנוח נכרת חוזה בעל פה, בסיכומיו טען כי אלמלא מצבו הרפואי של המנוח בוודאי שהיה נכרת בין השניים חוזה תיווך בכתב (ס' 11 לסיכומי התובע) בהמשך סיכומיו טען כי אין לדעת לו המנוח היה חותם על הסכם תיווך אם לאו והנתבעת ניצלה המידע שהועבר למנוח על זהות הרוכשים ומיהרה לכרות את הסכם המכר (ס' 14 לסיכומי התובע).

     

39. באשר לטענת קיומו של הסכם בעל פה, התובע לא הוכיח כי הסדיר את פרטי עסקת התיווך עם המנוח בשום צורה, לא בכתב, לא בעל פה ולא בהתנהגות. כאמור, הסעיף הקובע כי תנאי לקבלת דמי תיווך הוא חוזה כתוב הוא בלתי ניתן להתניה ומכל מקום, "כיום חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996, מתנה את זכאותו של מתווך לדמי תיווך בכל שהלקוח חתם על הזמנה בכתב, כך שהאפשרות לכריתת חוזה בהתנהגות אינה קיימת עוד" (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, כרך א', מהדורה שנייה, 2018, 246).

     

40. לא מצאתי כי בין המנוח לתובע התגבש הסכם כלשהו. בהקשר זה אני מקבל את עדותה של הנתבעת, שאותה מצאתי מהימנה, לפיה רבים שיחרו לפתחו של המנוח, בהם מתווכים שונים וכי בידי המנוח היתה נקוטה מדיניות לפיה אינו משלם דמי תיווך. מסקנה זו נתמכת, כאמור, בעצם העובדה שמאז הפגישה בין המנוח לתובע חלפו חודשים רבים והתובע, שידע את משמעות העדרה של הזמנה בכתב, אינו אוחז בידו הזמנה כזאת.

     

41. מסקנה זו נלמדת גם מהודעותיו הקוליות של המנוח, שצורפו לתצהיר התובע. שתי ההודעות מצביעות על ריחוק מן התובע. בהודעה הראשונה אומר המנוח לתובע: "... אם אתם רוצים, בכל אופן, אני יכול לבקש 11 מיליון". ניסוח זה מלמד שהמנוח ראה את התובע כמי שניצב מעברו השני של המתרס. גם מן ההודעה השנייה נלמד כי המנוח חש ריחוק אל התובע: "... המחיר שאתה מבקש או מספר, כל דבר שאתה אומר, המחיר לא מתאים. אם אתה רוצה להיפגש איתי בצורה מסודרת, ככה זה לא ילך ... תודה, ביי". ניסוח זה מצביע אף הוא על כך שהמנוח לא ראה את התובע כמי שנותן לו שירותים כלשהם או מי שנמצא "בצד שלו".

     

42. גם העובדה שהתובע לא הוזמן ולא נכח בישיבות שהתקיימו עוד בימי חייו של המנוח מול הרוכשת מצביעה על כך שהמנוח לא ראה את התובע כמי שיכול לסייע לו בגיבוש ההסכם מול הרוכשת ולא ראה עצמו מחוייב לתובע בדרך כלשהי.

     

43. באשר לעדותו של מר שמחון, עדות זו אינה מלמדת דבר על היחסים בין התובע והמנוח ואינה גורעת ממסקנתי שהתובע פעל כשהוא יודע שהמנוח אינו מתכוון להתקשר עמו בהסכם שיחייבו לשלם לתובע דמי תיווך כלשהם. לגרסתו של מר שמחון, התובע הוא זה שהציג לו את הנכס, אולם גם מר שמחון לא טען כי המנוח או מי מבני משפחתו אמרו לו שהתובע הוא מתווך מטעמם. נהפוך הוא, מר שמחון העיד כי ההתנהלות שלקראת ההסכם היתה מול בני משפחת המנוח ולא מול התובע.

     

44. במאמר מוסגר אציין כי גם אם התובע הוא שהסב את תשומת לבו של מר שמחון לנכס, בכך בלבד אין כדי להפוך אותו בהכרח לגורם יעיל כדרישת החוק. לא בכדי קבע מחוקק המשנה רשימת פעולות שביצוען או ביצוע כמה מהן יקים חזקה לכך שהמתווך שימש גורם יעיל (ר' תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), תשס"ה - 2004). התובע לא טען וממילא לא הראה כי עשה פעולות שיווק כלשהן.

     

45. בעניין זה העיד התובע "לא תליתי וגם לא פרסמתי וגם לא באינטרנט, יש לי את הקשרים שלי..." כשנשאל לאיזה מתווכים פנה בעניין זה השיב "אני מדבר עם כל מיני אנשים, לא אתן אינפורמציה עם מי אני מדבר..." ובהמשך דאג לפרט פעולות שביצע עבור הקונה דווקא ולא עבור המנוח, כגון ליווי הקונה לשמאי ולמחלקת ההנדסה (עמ' 15 ש' 32-35) אך לא פירט כיצד פעל לטובת המנוח – המוכר .

     

46. כל שניתן ללמוד מגרסתו של מר שמחון הוא שהתובע ידע שהמנוח מעוניין למכור קרקע והביא ידיעה זו, על דעתו, ולא בשליחות המנוח, לידי אחרים. מר שמחון עצמו העיד כי את פרטי הנכס לא קיבל מהתובע אלא מהמנוח בעצמו.

     

47. במקרה הנוכחי לא הוכח כי בין הצדדים נכרת הסכם תיווך או כי היה מפגש רצונות בין המנוח לתובע לפיו התובע ייתן למנוח שירותי תיווך. את מקומם של אלה מבקש התובע למלא בטענה ששימש גורם יעיל. במקרה הנוכחי, כאמור, לא הוכח שהתובע שימש גורם יעיל, אולם מעבר לכך גם לו היה התובע מראה כי שימש גורם יעיל בעסקה, האם די בכך בלבד כדי לכפות על מי שלא רצה את שירותי התיווך של התובע, לשלם לתובע דמי תיווך? במקרה הנוכחי שאלה זו אינה מצריכה מענה אולם הקושי הטמון בה ברור.

     

48. לטענת התובע, הנתבעת פעלה בחוסר תום לב ובמרמה כלפיו. טענה זו לא הוכחה ויש לדחות אותה. התובע פעל ביודעין ללא הסכם כתוב ואינני רואה כל הצדקה לייחס לנתבעת חוסר תום לב בכך שלא הסכימה לשלם לתובע דמי תיווך מכח בהעדר הסכם כזה. הנתבעת השלימה מהלך עסקי שתכנן בעלה המנוח – מכירת הנכס. לכל היותר ניתן לומר שהנתבעת ניצלה הזדמנות עסקית שנקרתה בדרכה. לא התרשמתי שהנתבעת פעלה במרמה או בחוסר תום לב, ודאי לא בנסיבות קיצוניות עד כדי כך שהיה מקום להרהר באפשרות לקבוע כי נסיבות אלה גוברות על דרישת ההסכם הקבועה בסעיפים 14 ו – 9 לחוק.  

     

49. מעבר לכך, גם טענת התובע כי הנתבעת היא שמנעה את הפגישה בין השניים לא הוכחה ולא ברור מה התועלת שהיתה צומחת לנתבעת בשל כך. כעולה מהראיות, גם בעת שהקונה הפוטנציאלית הוצגה למנוח, לא נעשה כל ניסיון מטעם התובע לרתום את המנוח לעריכת חוזה בכתב, שכן, נושא דמי התיווך והסדרת העסקה בין הצדדים לא הועלו בשום שלב לאורך הדרך. מהתכתבות בין התובע למנוח דווקא עולה התמונה לפיה המנוח כלל לא מעוניין בעסקה בשל פערים בין המחיר המבוקש למחיר המוצע ואף לא נראה מתלהב מקבלת שירותיו של התובע. הנתבעת העידה כי הייתה מעורבת בעסקים לצד המנוח וכי ההחלטות העסקיות התקבלו ביחד. הנתבעת ידעה כי המנוח נפגש עם התובע אך ידעה כי הוא לא מעוניין להתקדם איתו, גרסה זו עולה בקנה אחד עם תמלילי השיחה בין התובע למנוח אשר מודיע לתובע כי כדי לקשור עסקה יש להציע סכום גבוה יותר.

     

50. התובע מייחס משקל רב להצעת הפשרה שהעלה תומר בן קיש, חתנם של המנוח והנתבעת. לשיטת התובע, יש בהצעת הפשרה הודאה בחבות כלפי התובע. האמנתי לנתבעת כאשר העידה כי לא היתה מוכנה לשלם לתובע סכום כלשהו והאמנתי גם לבן קיש כשהעיד כי הצעת הפשרה נעשתה על דעתו וכל תכליתה היתה לחסוך את ההליכים המשפטיים, מבלי שהיתה בה הודאה כלשהי בחבות כלפי התובע או בקיומו של הסכם מחייב כלשהו. בהקשר זה אציין כי מתמלילי השיחות בין התובע לבין בן קיש קשה שלא לחוש את הלחץ שהתובע מנסה להפעיל על בן קיש כדי לחלץ מפיו הודאה בקיומו של חוזה או בקיומה של חבות.

     

51. בסיכומיו העלה התובע לראשונה טענה לזכות פיצוי מכח עילת עשיית עושר, וליתר דיוק מכח דוקטרינת Quantum Meruit, החלה, אליבא דתובע במשפט האמריקאי. התובע לא הראה כי דוקטרינה זו אומצה במשפט המקומי ועל כן אתייחס לטענה באספקלריה של הדין המקומי של עשיית עושר ולא במשפט.

     

52. ראשית ייאמר כי הטענה לא נטענה בכתב התביעה והועלתה לראשונה בסיכומיו וכבר משכל דינה להידחות. מעבר לכך, משלא הוכח כי התובע היה הגורם היעיל, נשמט הבסיס לטענתו כי הנתבעת עשתה עושר כתוצאה מפעילותו ובהעדר רכיב מרכזי זה, לא נותר דבר מן הטענה.

     

    סיכום ביניים

53. לאחר בחינת הראיות מצאתי כי התובע לא הראה כי התקיים בין הצדדים הסכם כלשהו, ממילא לא הסכם בכתב, כדרישת החוק. קיבלתי את גרסת הנתבעת לפיה המנוח נקט לאורך שנים מדיניות "גורפת" של אי תשלום דמי תיווך וברור כי עניינו של התובע לא היה חריג למדיניות זו. טענתו של התובע כי המנוח לא חתם על הסכם בכתב איתו הוכחה כטענה לא נכונה, מאחר שלפי גרסת התובע עצמו, הקשר עם המנוח החל עוד בשנת 2019, חודשים רבים לפני שמחלתו של המנוח החמירה. קיבלתי את עדות הנתבעת ומר בן קיש כי באותה תקופה היה המנוח כשיר לכל דבר ופגש את מי שרצה לפגוש. העובדה שהמנוח לא היה מעוניין לפגוש את התובע לא נבעה ממצב רפואי של המנוח אלא מחוסר עניין לפגוש אותו. השיחות ותמלילי ההודעות שבין התובע למנוח הצביעו על ריחוק ששידר המנוח ביחס לתובע ועל כך שראה בו מי שניצב מעברו השני של המתרס ולא מתווך מטעמו. התובע, שהוא מתווך ותיק ועתיר נסיון פעל ביודעין ללא מסמך בכתב, תוך שהוא מתעלם מהוראתו הברורה של החוק. התנהגות התובע מלמדת כי התובע ניסה לשלוח לחמו על פני המים, ככל הנראה כדי להתקדם ולנסות לחלץ מן העסקה פירות מאוחרים, גם בהעדר הסכם מחייב.

     

54. זעקת הצדק שהתובע טוען לה אינה זעקה כנה ואמיתית ועניינו של התובע רחוק מלהיכנס לגדר אותם מקרים קיצוניים וחריגים שבהם תישקל האפשרות לפסוק למתווך דמי תיווך גם בהעדר מסמך בכתב. המנוח, הנתבעת או מי מטעמם לא רימו את התובע ולא ניצלו אותו. התובע נטל על עצמו סיכון מודע ועליו לשאת בתוצאתו.

     

55. מכל המפורט לעיל דין התביעה להידחות.

    התובע יישא בהוצאות הנתבעת בהליך בסכום כולל של 20,000 ₪.

     

    זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בהתאם לתקנות.

     

    המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

     

    ניתן היום, י"ג אייר תשפ"ו, 30 אפריל 2026, בהעדר הצדדים.