אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ת"א 4478-12-13 ציפורי מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' ביתן ואח'

ת"א 4478-12-13 ציפורי מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' ביתן ואח'

תאריך פרסום : 21/03/2017 | גרסת הדפסה
ת"א
בית המשפט המחוזי נצרת
4478-12-13
13/03/2017
בפני השופט:
ערפאת טאהא

- נגד -
התובעת:
ציפורי מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ מס' אגודה 570010421
הנתבעים:
1. ביתן סטיב אלישע
2. ביתן רונית
3. קלרה קוזניצוב ליפשיץ
4. רשות מקרקעי ישראל - נצרת

פסק דין
 

 

 

לפניי תביעה שהגיש ציפורי - מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ (להלן: "מושב ציפורי") למתן פסק דין הצהרתי וצו מניעה קבוע, המונע את העברת הזכויות בנחלה מס' 7 הידועה כחלק מחלקה 8 בגוש 17616 במושב ציפורי (להלן: "נחלה 7"), הרשומות בספרי רשות מקרקעי ישראל על שם המנוח מיכאל ליפשיץ (להלן: "ליפשיץ המנוח") לידי בני הזוג סטיב אלישע ביתן ורונית ביתן (להלן: "ביתן").

 

הצדדים ורקע עובדתי

  1. מושב ציפורי הוא אגודה שיתופית הרשומה בפנקס האגודות השיתופיות אצל רשם האגודות השיתופיות כ"מושב עובדים", ובו מתגוררות כ - 70 משפחות חקלאים, המחזיקים בשטחים שהוקצו להם על ידי משרד החקלאות (להלן: "שטחי המשבצת"). שטחי המשבצת הושכרו למושב ציפורי במסגרת הסכם דו צדדי שנחתם בינו לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") ביום 01.12.08 המסדיר את זכויותיה וחובותיה של ציפורי כלפי רמ"י ביחס לשטחים בתחומי היישוב (להלן: "הסכם המשבצת").

     

     

  2. ליפשיץ המנוח היה, עד לפטירתו, חבר במושב ציפורי. ביום 29.07.2013 נחתם בינו לבין ביתן הסכם מכר, בגדרו התחייב ליפשיץ המנוח למכור לביתן את זכויותיו בנחלה 7. בהסכם זה נכלל תנאי המתלה את תוקפו בקבלה של ביתן לחברות במושב ציפורי. בהמשך לחתימת הסכם המכר החלו ביתן בהליך קבלה לחברות באגודת ציפורי, פעלו בהתאם להנחיות ועדת הקבלה של האגודה, מילאו שאלונים, עברו ראיון של ועדת הקליטה בציפורי, והופנו למבדק באמצעות מכון קינן שפי. ביום 30.07.13 החליטה ועדת הקליטה ביישוב ציפורי להמליץ לוועד ההנהלה לדחות את בקשת ביתן להתקבל כחברים באגודה, מהטעם של "חוסר התאמה לקהילה". ביום 04.08.13 התקבלה על ידי ועד ההנהלה של ציפורי החלטה בדבר אי קבלתם של ביתן לחברות באגודה, וזאת בהתבסס על המלצת ועדת הקליטה, ובהתאם נשלח מכתב לביתן המודיע על ההחלטה האמורה.

     

  3. נוכח ההחלטה האמורה נחתם ביום 19.08.14 בין ביתן לליפשיץ המנוח נספח להסכם המכר, בגדרו הסכימו הצדדים על ביטול התנאי המתלה את תוקפו של הסכם המכר בקבלתם של ביתן לחברות באגודה ציפורי.

     

  4. במקביל הודיעו ביתן לציפורי, כי ברצונם להגיש ערר בפני האסיפה הכללית על החלטת ועד ההנהלה של האגודה שלא לקבלם לחברות. בהתאם הם זומנו על ידי האגודה לאסיפה כללית שהתקיימה ביום 12.11.13 לדיון בעררם. האסיפה הכללית החליטה לדחות את הערר ולא לקבל את ביתן לחברות בציפורי.

     

  5. נוכח טענות מושב ציפורי, כי חרף התנגדות המושב, פועלים ביתן למימוש הסכם המכר ועושים בנחלה כבשלהם הוגשה התביעה דנן נגד קלרה קוזניצוב ליפשיץ (להלן: "קלרה") אלמנת המנוח מיכאל ליפשיץ, נגד בני הזוג ביתן ונגד רשות מקרקעי ישראל.

     

    טענות מושב ציפורי

     

  6. בכתב התביעה טען מושב ציפורי, כי הוא מושב עובדים חקלאי, אשר אופיו הייחודי טמון בקשר האישי בין החברים וחיי הקהילה במקום. לטענתו, רמ"י והפסיקה הכירו בצורך של מושבי עובדים לשמור על אופיים וצביונם המיוחדים, ובהתאם לבחון את המבקשים להתיישב בתחומי המושב. נוכח האמור טען מושב ציפורי, כי תנאי לרכישת זכויות בנחלה בתחומי המושב מבעל נחלה במושב הוא קבלה לחברות באגודה, וכי משנדחתה בקשתם של ביתן להתקבל לחברות באגודת ציפורי, אין תוקף להסכם המכר שנערך בינם לבין ליפשיץ המנוח, וביתן אינם זכאים לקבל זכויות בנחלה 7.

     

  7. טענתו האמורה של מושב ציפורי, כי אין תוקף להסכם המכר משנדחתה בקשתם של ביתן להתקבל כחברים באגודה נשענה על שני אדנים; האחד הוא תקנון האגודה השיתופית, אשר קובע בסעיף 25 שבו, כי חבר אגודה אינו רשאי להעביר זכויותיו בנחלה במושב למי שאינו חבר אגודה, אלא אם התקבל כחבר באגודה. עוד הפנה ציפורי לסעיף 10 בתקנון האגודה העוסק בזכויות וחובות חברים, וקובע, כי חבר אגודה רשאי למכור את זכויותיו במקרקעין בציפורי לצד ג' רק בכפוף להסכמת האגודה, כפי שאושרה על ידי ועד ההנהלה מראש ובכתב, עבר את הליכי הקליטה ואושר על ידי ועד ההנהלה ועל ידי האסיפה הכללית של האגודה.

     

    בסיס שני עליו מבסס ציפורי את טענתו, כי אין תוקף להסכם המכר משנדחתה בקשתם של ביתן להתקבל לחברות באגודה הוא הסכם המשבצת. לטענת ציפורי, הסכמת האגודה להעברת זכויות מעוגנת גם בחוזה המשבצת מיום 01.12.08 הקובע בסעיף 19(ב), כי "אסור לחבר האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השימוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך הסכמת המשכיר בכתב ומראש, ובתנאי נוסף שהמציא גם הסכמת האגודה לכך...". עוד הוסיף מושב ציפורי, כי בהתאם לסעיף 25ג לחוזה המשבצת, אף העברת זכויות על ידי מתיישב למי שאינו עומד להיות חבר אגודה מותנית בהסכמת האגודה לזהותו של הרוכש הפוטנציאלי, שכן רמ"י מכיר באינטרס הלגיטימי של האגודה לוודא התאמת אישיותו של החפץ להתגורר במושב לאופיו של המושב ולצביון הקהילה.

     

  8. לטענת מושב ציפורי, בהתאם לסעיף 2(ב) לתקנות האגודות השיתופיות (חברות) התשל"ג – 1973, קבלת חברים לאגודה שיתופית תעשה בדרך הקבועה בתקנון האגודה. בעניין זה טען, כי בהתאם לסעיף 6 לתקנון האגודה, על המבקש להתקבל לחברות באגודה לעמוד בהצלחה בהליכי הקבלה. לטענת מושב ציפורי, בקשת ביתן להצטרף לחברות באגודה נדחתה על ידי ועד ההנהלה של האגודה מהטעם של חוסר התאמה לקהילה, וזאת לאחר הליך קבלה שכלל שאלון, ראיון, מבדק באמצעות מכון אבחון ואיסוף מידע על ביתן, ולאחר שערעור שהגישו ביתן על ההחלטה בפני האסיפה הכללית של האגודה נדחה אף הוא, ברוב הנדרש. לטענת מושב ציפורי, מדובר בהחלטה סבירה שהתקבלה כדין על יסוד שיקולים ענייניים ותוך שמירה על כללי צדק טבעי.

     

  9. מושב ציפורי הוסיף וטען, כי עוד קודם להחלטת האסיפה פעלו ביתן למימוש ההסכם ונהגו בחלקה מנהג בעלים, ובכלל זה החלו בעבודות בניה בחלקה בבית המגורים שעל החלקה ובמבנים נוספים שבנחלה. לטענת מושב ציפורי, בעשותם דין לעצמם, הפרו ביתן את הוראות הדין והתקנון, והתעלמותם מפניות מושב ציפורי בעניין זה מעידה לשיטתו על חוסר תום לב וחוסר ניקיון כפיים, מתוך ניסיון לקבוע עובדות מוגמרות בשטח בניגוד להוראות הדין והתקנון. נטען עוד, כי בהעניקו את זכויות החזקה בנחלה לביתן, הפר ליפשיץ המנוח את הוראות התקנון אשר מהווה חוזה בינו לבין האגודה, וכן הפר את הוראות סעיף 19(ב) להסכם המשבצת האוסר על חבר האגודה להעביר זכויות בנחלה לאחר ללא קבלת הסכמת האגודה.

     

  10. בהתייחס לזכויותיה של קלרה בנחלה 7 טען מושב ציפורי, כי זכויות בנחלה אינן חלק מעיזבון ליפשיץ המנוח. כן טען מושב ציפורי, כי לא התקיימו לגבי קלרה הוראות סעיף 6א' לפקודת האגודות השיתופיות לעניין חברות בן זוג באגודה, ועל כן קלרה אינה זכאית לזכויותיו של ליפשיץ המנוח בנחלה 7.

     

    טענות ביתן

     

  11. לטענת ביתן, השימוש במונח "מושב עובדים" על ידי מושב ציפורי נעשה למראית עין בלבד, ולמעשה מושב ציפורי חדל מזה שנים להיות מושב עובדים, וזאת נוכח העובדה שמרבית חברי המושב כלל אינם עובדים בחקלאות, ואינם מחזיקים משקים חקלאיים. לטענת ביתן, שמירה על התואר "מושב עובדים" או "אגודה חקלאית" נועדה אך על מנת להחזיק באדמות מדינה, ולמיין את המבקשים להתגורר במושב, ולעשות במקרקעי המדינה בהתאם לרצון מושב ציפורי. לטענתם, עקרון יסוד הוא שלכל אזרח זכות חוקתית לנגישות למקרקעי המדינה, התנגדותו של מושב ציפורי להסכם המכר בין ליפשיץ המנוח לבין ביתן והגשת התביעה נגדם ללא בסיס ענייני, נועדה לשמר מדיניות של קרטל קרקעות, ומהווה פגיעה בצדק חלוקתי, התערבות בחופש החוזים ורמיסה של זכויות יסוד, לרבות פגיעה בזכויות הקניין המוגנות במסגרת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. לטענתם, מושב ציפורי נוהג בדרך של אפליה בקבלת חברים לאגודה או אישור העברת זכויות לרוכשים חיצוניים והלכה למעשה מדירה באופן שרירותי את מי שאינו מוצא חן בעיניה.

     

  12. ביתן הוסיפו וטענו, כי הם הוטעו על ידי ציפורי, כי עליהם לעבור וועדת קבלה לחברות באגודה כתנאי לעריכת הסכם המכר, שכן התברר להם בדיעבד, כי על פי דין, מגורים ביישוב אינם מותנים בחברות באגודה. באשר לוועדת הקבלה טענו ביתן, כי כלל לא ניתן לקיים וועדת קבלה ביישוב. לטענתם, סעיף 8 לפקודת האגודות השיתופיות, תשע"א - 2011 (להלן: "חוק וועדות קבלה"), הקובע בסעיף 6ב' שבו, כי הקצאה או העברה של זכות במקרקעין ביישוב קהילתי תיעשה לאחר קבלת אישור ועדת קבלה אינו חל על מושב ציפורי, שכן מושב ציפורי לא סווג על ידי רשם האגודות כיישוב קהילתי כפרי, או כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית, ועל כן אינו עונה על הגדרת יישוב קהילתי על פי הפקודה. נוכח האמור טענו ביתן, כי מושב ציפורי אינו זכאי לקיים וועדת קבלה למתיישבים חדשים ביישוב. נוכח האמור טענו ביתן, כי החלטות וועדת הקבלה ששללה את קבלתם ליישוב בטלות מעיקרן, וביתן רשאים להירשם כבעלים של הזכויות בנחלה 7 מכוח הסכם המכר. לחלופין טענו, כי ועדת הקבלה לא הוקמה בהתאם לדרישות סעיף 6ב(ב)(1) לפקודה ולכן החלטותיה בטלות גם מטעם זה.

     

  13. בהתייחסם להליכי הקבלה גופם טענו ביתן, כי דרישתם לקבל את הפרוטוקולים של ישיבות וועדת הקבלה שדנה בעניינם נדחתה, ובמקומם הומצאו להם פרוטוקולים לקוניים, בלתי מנומקים ועלומים, אשר לא משקפים דבר וחצי דבר ממה שהתרחש במהלך הפגישות עמם. עוד טענו ביתן, כי דרישות חוזרות ונשנות של בא כוחם לקבל את כל המסמכים שעל בסיסם החליטה וועדת הקבלה של ציפורי שלא לקבלם ליישוב לא נענו כראוי ולא הועברו מלוא המסמכים, ואף נטען במכתב ציפורי אליהם מיום 10.10.13, כי הם כלל אינם זכאים לקבל את נימוקי ועדת הקליטה שלא לקבלם. לטענת ביתן, סירובו של מושב ציפורי לפרט את הנימוקים שעמדו בבסיס ההחלטה לדחות את בקשתם להתקבל לחברות באגודה, והעובדה שלא ניתנה להם הזדמנות להתמודד עם הטענות, מעידה על היעדרם של נימוקים עניינים ורלבנטיים לדחיית בקשתם להתקבל לחברות ועל חוסר תום ליבו של מושב ציפורי ועל שיקולים זרים. לטענתם, הדיון באסיפה הכללית התנהל כ"משפט שדה" והסתבר להם שטרם הגעתם צפו הנוכחים בסרט שהוכן במיוחד ובסופו של דבר תוצאות ההצבעה במהלכה 50 חברים התנגדו לקבלה לעומת 2 שתמכו בקבלתם, מוכיחות, כי שיקול דעת ענייני לא התקיים בעניינם. הם טענו עוד, כי ההחלטה שלא לקבלם אינה סבירה, אינה נכונה ולא נעשתה על פי הקריטריונים שבפקודת האגודות השיתופיות, אשר לו פעל מושב ציפורי על פיהם, אזי הם היו מתקבלים ללא היסוס.

     

  14. ביחס להסכם המשבצת טענו ביתן, כי הסכם המשבצת מיום 01.12.2008 אינו בתוקף מאז יום 31.08.12 ועל כן אין לו תחולה במקרה דנן. לטענתם, אין הוראה בחוק מנהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960 (להלן: "חוק מקרקעי ישראל") המסמיכה את רמ"י להאציל מסמכותה להקצות "מקרקעי ישראל" לכל גוף אחר. עוד טענו ביתן, כי נקבע בפסיקה, כי אין מקום לקביעת תנאי של חברות באגודה השיתופית כתנאי להקצאת מקרקעין ביישוב ולהעברת זכויות בהם, ועל כן טענו כי כל סעיף שסותר את האמור, בטל.

     

  15. ביתן הכחישו את טענת מושב ציפורי, כי הם עושים בנחלה 7 כבשלהם וכי מבוצעות במקום עבודות בניה, למעט עבודות תחזוקה ושיפוץ, אשר נעשו לטענתם על פי המוסכם בינם לבין ליפשיץ המנוח בהסכמתו ורשותו המלאה.

     

    טענות קלרה

     

  16. קלרה טענה, כי נחלה 7 אינה חלק מעיזבונו של ליפשיץ המנוח, שכן המנוח ליפשיץ מכר את הנחלה לביתן בעודו בחיים, בתמורה מלאה. לטענתה, היא אינה חברת אגודה במושב ציפורי ואינה מבקשת להתקבל כחברה, היא מעולם לא הייתה בעלת זכויות בנחלה ולמעשה אין לה בנחלה 7 כל עניין נוכח הסכם המכר. עוד טענה קלרה, כי על האגודה חלים כללי צדק טבעי ואמות המידה המנהליים כפי שעוגנו בפסיקה, וכי למיטב ידיעתה, ציפורי לא נהג כך כלפי ביתן בהליך קבלתם. מעבר לאמור טענה, כי העובדות נשוא ההליך אינן ידועות לה מידיעה אישית.

     

    טענות רשות מקרקעי ישראל

     

  17. רמ"י טענה, כי היא מכירה באינטרס הלגיטימי של האגודה לוודא את התאמת אישיותו של המועמד להתגורר ביישוב לאופיו של היישוב ולצביון הקהילה בו, וכי מתוך הכרה זו בצרכים החברתיים הנובעים מאופי ההתיישבות וממבנה וצביון הקהילה במושבים, ובהתאם למסגרת הנורמטיבית התקפה, רמ"י מבקשת את הסכמת האגודה להעברת הזכויות בנחלה בתחומי היישוב, דבר שבא לידי ביטוי בסעיף 19ב' בהסכם המשבצת הקובע, כי העברת זכויות בנחלה טעונה הסכמת האגודה.

     

  18. באשר לטיב הסכמת האגודה הנדרשת לצורך העברת הזכויות הדגישה רמ"י, כי אין מדובר בהליך קבלה סטטוטורי כדוגמת זה המיושם בהרחבות של יישובים קהילתיים, ואין תחולה להוראות החוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מס' 8) התשע"א - 2011, אלא מדובר בנכונות בלבד של רמ"י לכבד את מעמד האגודה למסור עמדתה באשר למידת התאמתו של המועמד להתיישבות במושב. רמ"י הוסיפה וטענה, כי בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, האגודה רשאית לנהל את ענייניה על פי רצונה, על פי שיקוליה, טעמה והאינטרסים שלה, וזכאית לשיקול דעת עצמאי באשר לקביעה מי הם החברים שיצטרפו לשורותיה, ולא נכון לכפות עליה אנשים אשר לדעתה לא יתאימו ולא ישתלבו על פי מטרות האגודה ורוח חבריה. עם זאת נפסק כי יכולת זו של האגודה אינה בלתי מוגבלת (ר' ע"א 10419/03 תומר דויד נ' רמת הדר – כפר שיתופי להתיישבות) (להלן: "עניין תומר דויד"). יחד עם זאת הוסיפה רמ"י, כי בהתאם להסכם המשבצת, הסכמת האגודה להעברת הזכויות נדרשת גם מקום בו המבקש להתגורר במושב אינו מבקש להתקבל להיות חבר באגודה, ואולם אין בהסכם המשבצת חובה קטגורית, כי בעל הזכויות בנחלה יהיה חבר אגודה. סעיף 25ג' לחוזה המשבצת אינו מתנה את העברת הזכויות בקבלה לחברות באגודה, אלא מכירה גם באפשרות של העברת זכויות על ידי מתיישב למי שאינו עומד להיות חבר באגודה, ובלבד שניתנה הסכמת האגודה לזהות הרוכש הפוטנציאלי.

     

    לטענת רמ"י, יש לאזן בין זכות האגודה לחוות דעה על המבקשים להתיישב במושב, לבין זכות הציבור לקרקעות המדינה. לטענתה, איזון זה בא לידי ביטוי במסגרת חוזה המשבצת הדו צדדי, שבו לכלל האמור בדבר קבלת הסכמת האגודה לזהות רוכש הזכויות בנחלה כתנאי להעברתן, קיים חריג מפורש בגוף החוזה המשבצת, בסעיף 26 בהסכם, ולפיו המשכיר, היינו רמ"י רשאית לפעול גם מבלי שתקבל את הסכמת האגודה, מקום שהסכמת האגודה נדרשת בהתאם להוראות החוזה, מקום בו הסכמת האגודה מותנית בדרישת תשלום או במקרים חריגים על פי שיקול דעת הרשות.

     

  19. לטענת רמ"י, ככלל היא אינה מתערבת בהחלטות האגודה החקלאית בנושא מתן הסכמה להעברת הזכויות, ואינה מוותרת על הצורך בקבלת הסכמת האגודה, אלא במקרים בהם סירוב האגודה להעברת הזכויות היה מטעמים בלתי ענייניים ובלתי סבירים, או כאלה שאינם עולים בקנה אחד עם מדיניות הקרקעות שנקבעה על ידי מועצת מקרקעי ישראל. עמדה זו של רשות מקרקעי ישראל קבלה ביטוי בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1311 מיום 31.12.13, שעניינה העקרונות לחתימת חוזי חכירה לדורות לאגודה ולמתיישב במושב עובדים ובכפרים שיתופיים, בה נקבע בסעיף 11, כי "הרשות לא תיתן את הסכמתה להעברת זכויות בנחלה אלא למקבל העברה שאושר על ידי האגודה. למרות האמור לעיל, במקרים חריגים, רשאית הרשות לפעול ללא הסכמת האגודה, כאשר סירוב האגודה הינו לדעת הרשות משיקולים בלתי סבירים ובלבד שניתנה לאגודה הזדמנות לנמק בפני הרשות את הסיבות לסירובה". רמ"י הפנתה לה"פ 12-03-25841 גבריאלי נ' חופי ואח' בגדרו קיבל בית המשפט המחוזי (כב' הש' גרסטל) את עמדת רשות מקרקעי ישראל לפיה אין המדינה מתערבת בשיקול דעת האגודה אלא במקרים חריגים ויוצאי דופן, כאשר דחיית הבקשה היא מטעמים חריגים, בלתי ענייניים ובלתי סבירים. ההנחה היא שלכל יישוב הכלים הטובים ביותר לאפשר את המיון והסינון הראשוניים של המועמדים להתיישבות במסגרתו (ע"א 3962/97, 4007/97, 4014/97 בארותיים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' ארד מרים ואח' פד"י נב(4) 614, 620) (להלן: "עניין בארותיים").

     

  20. בענייננו, עמדת רמ"י הראשונית שהובעה בעמדה הראשונה שהגישה, היא כי "ככל הנראה החלטת ועדת הקליטה ולאחר מכן החלטת האגודה שלא לקבל את ביתן מקורה באי התאמה חברתית, וטענה כי "על פניו טעם זה אינו נוגד את מדיניות הקרקעות שנקבעה בידי מועצת מקרקעי ישראל". יחד עם זאת טענה רמי, כי "ההחלטות המצורפות לכתבי בי-הדין אינן מנומקות דיין על מנת שהרשות תוכל לגבש עמדה עצמאית באשר לטעמים שבבסיס החלטת האגודה, וליתן עמדתה האם אכן מדובר בנימוקים בלתי סבירים. נקודת המוצא של רמ"י הייתה כי החלטת האגודה עומדת במתחם הסבירות, וכי פעלה כדין עת דחתה את ביתן, ואולם טענה, כי אם יתברר כי החלטת האגודה התקבלה תוך ניגוד עניינים או שקילת שיקולים זרים בלתי ענייניים, הרי שרמ"י שומרת על זכותה לתקן או להוסיף על עמדתה.

     

  21. רמ"י הגישה השלמה לעמדתה, בגדרה טענה, כי לאחר פטירת המנוח ליפשיץ, מועברות כל זכויותיו בנחלה 7 לבת זוגו הגב' קלרה ליפשיץ, אשר בהתאם לסעיף 19(ג) 5 מחויבת לעמוד בתנאים הקבועים בהחלטת המועצה בעת קבלת זכויות השימוש המשק. בהמשך הגישה רמ"י בקשה לפטור אותה מהתייצבות לישיבת הוכחות, בגדרה טענה, כי לאחר עיון בפרוטוקול הדיון מיום 28.06.16, העדים מטעם מושב ציפורי פירטו בחקירה הנגדית את ההנמקה בדבר אי ההתאמה החברתית של ביתן וההנמקה שהובילה לאי קבלתם לחברות במושב. רמ"י טענה, כי טעם זה אינו נוגד לכשעצמו את המדיניות הקרקעית של הרשות, אך מאחר וההחלטה שלא לקבל את ביתן נתונה בתיק זה לביקורת שיפוטית של בית המשפט בהליך זה, הרי שיש להמתין להכרעתו בעניין. כן טענה כי העברת זכויות בנחלה לצדדי ג' תתאפשר בכפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי המנהל, ובין היתר סילוק חובות, עיקולים, הסדרת שימושים חורגים וכיוצא באלה.

     

    דיון והכרעה

     

  22. אין מחלוקת, כי הסכם המכר להעברת הזכויות בנחלה 7 נערך בין המנוח ליפשיץ וביתן מרצון חופשי, וכי אין בין הצדדים להסכם המכר כל מחלוקת או טענה, כי אין לאכוף את ההסכם בשל טעם כלשהו ובכלל זה העובדה שביתן לא התקבלו בסופו של יום לחברות באגודה. העובדה שבהסכם הראשון נכלל תנאי מתלה בדבר קבלתם של ביתן לחברות באגודה אינה מעלה ואינה מורידה בעניין זה, נוכח הנספח להסכם, בו הסכימו הצדדים מרצון חופשי לבטל את התנאי, והסכימו כי ההסכם ייכנס לתוקפו גם במידה שביתן לא יתקבלו לחברות באגודה. עניין זה מוסכם כאמור גם על יורשתו של ליפשיץ המנוח קלרה, אשר טענה כי הזכויות הועברו על ידי המנוח ליפשיץ לביתן בעודו בחיים ובתמורה מלאה, ועל כן הזכויות בנחלה אינן נמנות על נכסי עיזבונו. משביטלו הצדדים הישירים להסכם המכר את התנאי המתלה מרצונם החופשי, ואיש מהם אינו מבקש לאוכפו, אין למושב ציפורי, אשר אינו צד לאותו הסכם, עילה לאכיפת תנאי זה שעה שהצדדים הסכימו על ביטולו ואינם מבקשים לקיימו.

     

  23. המחלוקת במקרה זה, אם כן, אינה מחלוקת בין הצדדים הישירים להסכם המכר, כי אם בנוגע לטענתו של צד שלישי חיצוני להסכם, הוא מושב ציפורי, כי אין תוקף להסכם המכר, ויש להצהיר על בטלותו, וזאת נוכח זכותו הנטענת להתניית העברת הזכויות במתן אישורו להסכם, וטענתו, כי משנדחתה בקשת ביתן להתקבל לחברות באגודה ציפורי, ההסכם בטל. לשם הכרעה בטענה זו של מושב ציפורי אבחן להלן את טיבן של הזכויות המועברות, ואת התנאים להעברתן, וכן אבחן את טיבה של זכותו הנטענת של מושב ציפורי, לקבלת אישורו טרם העברת הזכויות, ויישומה במקרה דנן על נסיבותיו הקונקרטיות.

     

  24. הזכויות במקרה דנן הן זכויות בר רשות הרשומות על שם המנוח ליפשיץ בספרי רמ"י, במקרקעין אשר נכללים בגדר "מקרקעי ישראל" כהגדרת המונח בחוק - יסוד: מקרקעי ישראל. על פי סעיף 2(א) לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960, רמ"י הוא הגוף שמופקד על ניהול מקרקעי ישראל. סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל קובע, כי מועצת מקרקעי ישראל היא הגוף המופקד על קביעת מדיניות קרקעית על פיה יפעל רמ"י ולפקח על פעולותיו. הסמכות לקבוע מדיניות קרקעית ואת התנאים להעברת זכויות במקרקעי ישראל נתונה למועצת מקרקעי ישראל ולרמ"י ואינה מסורה לציפורי.

     

  25. בהתאם להסכם המשבצת, ניתנה למושב ציפורי הרשות להביע הסכמתו לזהות המתיישבים בהתאם לצורכי היישוב הספציפי, מתוך הכרה בייחודיות של התיישבות זו, והצורך בהתאמת התושבים לחיי הקהילה. יחד עם זאת, הסמכות לקבוע את המדיניות ולאשר באופן סופי העברת מקרקעין בתחומי המשבצת הייתה ונותרה של מועצת מקרקעי ישראל ורמ"י בלבד. התפקיד של מושב ציפורי אינו מכריע וסופי, הסמכות לקבוע את זהות המתיישבים אינה נתונה לו באופן בלעדי ומכריע, אם כי ניתנה לו הרשות להביע דעתו והסכמתו בלבד. אין בידי מושב ציפורי כוח ההכרעה הסופי, אשר נותר בידי רמ"י מכוח מדיניות שנקבעה על ידי מועצת מקרקעי ישראל, ובאשר לה כוח ההחלטה הסופי להתקשר בהסכם עם מתיישב ולאשר את הסכם המכר. הצורך בהסכמת האגודה שנקבע בהסכם המשבצת אינו מעביר את הסמכות לציפורי, ואינו פוטר את רמ"י מחובותיה בקשר עם ניהול מקרקעי ישראל והפעלת כוחה על מנת להבטיח, כי המדיניות שנקבעה על ידי מועצת מקרקעי ישראל תבוצע ביחס למקרקעין שבתחומי המשבצת, על מנת למנוע עשייה שלא כדין במקרקעין אלה, ולהבטיח ניהול תקין של אחד מהמשאבים החשובים ביותר של המדינה (ר' בעניין זה עניין בארותיים, עמ' 620 – 623).

     

  26. אין בסיס לטענת ציפורי, כי העברת הזכויות מותנית בקבלה לחברות באגודה (להבדיל מאישור אגודה שאינו כרוך בחברות אליו אתייחס בהמשך). כאמור, הסמכות לקביעת מדיניות קרקעית לפעולות רמ"י נתונה למועצת מקרקעי ישראל, בגדרה עולה באופן ברור מעמדת רמ"י, כי העברת הזכויות, אף כי מותנית בהסכמת האגודה, אינה מותנית בחברות באגודה. מדיניות זו באה לידי ביטוי בהסכם המשבצת, אשר לא נכללה בו כל חובה קטגורית, כי בעל הזכויות בנחלה יהיה חבר אגודה. סעיף 25ג' לחוזה המשבצת, הקובע כי נדרשת הסכמת האגודה להעברת זכויות, אינו מתנה את העברת הזכויות בקבלה לחברות באגודה, אלא מכיר גם באפשרות של העברת זכויות על ידי מתיישב למי שאינו עומד להיות חבר באגודה, ובלבד שניתנה הסכמת האגודה לזהות הרוכש הפוטנציאלי.

     

  27. נוכח האמור, אין האגודה יכולה להיבנות מהעובדה שבתקנון האגודה נכללה הוראה על פיה העברת זכויות מותנית בחברות באגודה, שכן אין האגודה רשאית להגביל העברת זכויות במקרקעי ישראל ולהתנות העברה זו בתנאים מגבילים מעבר לתנאים שנקבעו בהסכם המשבצת. משאין הוראה סטוטורית או הוראה אחרת בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל או בהסכם המשבצת, המתירה התניית העברת הזכויות במקרקעין ביישוב בחברות באגודה השיתופית, ומשקיימת האפשרות כי תועברנה זכויות במקרקעי היישוב גם למי שאינו חבר באגודה השיתופית, אין תוקף לכל הוראה בתקנון האגודה המגבילה עבירות המקרקעין ומתנה את ההסכמה להעברת הזכויות בקבלה לחברות באגודה. מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם פסיקת בית משפט זה בעבר, בה נקבע כי סעיף בתקנון האגודה המתנה החזקת זכויות במקרקעין ביישוב ומגורים בו בחברות באגודה בטל בהיותו מנוגד לעקרון חופש ההתאגדות, שהנו עקרון יסוד בשיטת המשפט שלנו (ר' בה"פ 22222-07-10 גיורא עפגין נ' מתיישבי אמנון – יישוב קהילתי כפרי אגודה שיתופית בע"מ, (24.10.2011) וכן ר' ת"א (נצ') 5719-09-14 גולן נסים משעלי נ' קיבוץ שריד אגודה שיתופית חקלאית בע"מ, (23.02.2016), עמ' 13 - 15).

     

  28. המסקנה העולה מהאמור לעיל היא, כי אין העובדה שבקשת ביתן להתקבל לחברות באגודה נדחתה מספיקה כשלעצמה על מנת להורות על בטלותו של הסכם המכר. מתצהיר העדים מטעם המושב, ומטענות הצדדים עולה, כי משנדחתה בקשת ביתן לקבלה לחברות, כלל לא נבחנה על ידי האגודה השאלה האם ליתן הסכמתה להעברת הזכויות גם בלעדי החברות. דומה כי ציפורי לא ערך את ההבחנה המתבקשת בנסיבות העניין בין שיקולים לקבלה לחברות באגודה לבין שיקולים למתן הסכמה להעברת זכויות, גם מקום בו האגודה החליטה כי אינה מאשרת את הצטרפותם של המתיישבים לשורותיה כחברים באגודה, והשיקול הבלעדי למעשה היה דחיית הבקשה להצטרף לחברות באגודה. משנקבע לעיל, כי אין האגודה רשאית להתנות את העברת הזכויות בנחלה בחברות בה, הרי משלא נשקלו שיקולים נוספים על ידי האגודה על מנת לגבש את עמדתה אם לתת הסכמה אם לאו, החלטתה שלא לתת את ההסכמה מקורה בשיקולים זרים (אי קבלת ביתן לחברות באגודה) ועל כן, די בכך כדי לדחות את התביעה.

     

  29. על אף שניתן היה לסיים את פסק הדין כאן, בחנתי את עמדתו של מושב ציפורי ואת השיקולים שהביאו אותו שלא ליתן הסכמה להעברת הזכויות, והגעתי למסקנה כי עמדה זו אינה סבירה ואינה עומדת בכללי מנהל תקין ועל כן דין התביעה להידחות. כאמור לעיל, ביתן אינם תוקפים את ההחלטה לדחות את בקשתם להצטרף לחברות באגודה השיתופית, ולמעשה המחלוקת נוגעת לשאלת בחינת סבירות סירובו של ציפורי להעברת הזכויות בנחלה לביתן. בעניין זה יש להבחין בין החלטה לקבל מועמד לחברות, לבין החלטה בנוגע להסכמה להעברת זכויות למי שאינו חבר אגודה. מן המפורסמות הוא, שנטיית הפסיקה היא להימנע מלהתערב בהחלטות אסיפה כללית של אגודה שיתופית, להכיר בזכותה לשיקול דעת עצמאי באשר לניהול ענייניה ובכלל זה קביעה מי הם החברים שיצטרפו לשורותיה, ולהימנע מלכפות עליה אנשים אשר לדעתה לא יתאימו ולא ישתלבו על פי מטרות האגודה ורוח חבריה. יחד עם זאת נפסק, כי יכולת זו של האגודה אינה בלתי מוגבלת (ר' עניין תומר דויד). הדברים מקבלים משנה תוקף שעה שאין מדובר בתקיפת החלטה על קבלת חברים לאגודה, אלא בחינת סירוב האגודה השיתופית להעברת זכויות במקרקעי מדינה, אשר מנוהלים על ידי רמ"י ואשר הסמכות להקצאתם מסורה בידיה.

     

    החלטה באשר להעברת זכויות במקרקעי מדינה בין אזרחיה, אינה מצויה בתחום ריבונותה הפרטי של האגודה השיתופית הפרטית, כי אם בתחום סמכותה של רמ"י כמי שמנהלת את מקרקעי המדינה, ומחויבת לאמות מידה של סבירות, שקיפות, מנהל תקין, צדק חלוקתי ושוויון בכל הנוגע להקצאת מקרקעי המדינה אשר הם משאב יקר שאין כמותו. על כן, ואף שיש להכיר בזכות האגודה להביע עמדתה בעניין, השיקולים לאורם יש לבחון את סבירות החלטת האגודה בעניין זה, שונים מהשיקולים שלפיהם יש לבחון את סירובה של האגודה לקבל את ביתן לחברות באגודה, ונטיית בית המשפט לבחון את סבירות ההחלטה ולהתערב בה תהיה רחבת היקף בהרבה.

     

  30. עמדת רמ"י בעניין זה וכעולה מהסכם המשבצת והחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1311 מיום 31.12.13, שעניינה העקרונות לחתימת חוזי החכירה לדורות לאגודה ולמתיישב במושב עובדים ובכפרים שיתופיים, היא כי, ככלל, רמ"י אינה מתערבת בהחלטות האגודה החקלאית בנושא מתן הסכמה להעברת הזכויות, ואינה מוותרת על הצורך בקבלת הסכמת האגודה, אלא במקרים בהם דחיית הבקשה לקבל הסכמת האגודה להעברת הזכויות הייתה מטעמים בלתי ענייניים ובלתי סבירים או כאלה שאינם עולים בקנה אחד עם המדיניות הקרקעית שנקבעה על ידי מועצת מקרקעי ישראל, שאז רשאית רמ"י לפעול ללא הסכמת האגודה.

     

    רמ"י לא נקבה בקריטריונים ספציפיים, אשר על פיהם יש לפעול במקרים כגון זה, וניכר כי רמ"י מותירה מקום לשיקול דעת רחב לאגודה השיתופית בעניין זה. אציין כי נוכח האמור בעניין בארותיים, ספק אם רמ"י רשאית ליתן שקול דעת כה רחב לאגודה השיתופית ולשמר את התערבותה למקרים חריגים בלבד. נראה כי יש מקום כי רמ"י תיצק תוכן ממשי ביישומה של האחריות הכבדה המוטלת עליה, והיא אינה רשאית להתנער ממנה, ובכלל זה, קביעת קריטריונים ברורים למתן הסכמת האגודה. יחד עם זאת, מאחר שלא נטענה טענה בעניין זה, ונוכח העובדה שרמ"י הותירה את בחינת סבירות החלטת האגודה ציפורי בעניין זה לשיקול דעת בית המשפט, אינני נדרש לדון ולהכריע בשאלה זו.

     

  31. כעת אפנה לבחינת החלטת המושב שלא לתת הסכמה להעברת הזכויות ואראה כאמור, כי מדובר בהחלטה בלתי סבירה המבוססת על שיקולים בלתי סבירים ולא ענייניים, ועל כן אין לקבלה. מתצהיריהם של אברהם מיכאלי ורחל אדלר עולה, כי ועדת הקליטה בציפורי פועלת על פי עקרונות מנחים קבועים מראש, וכי הליך הקבלה לחברות כולל מילוי שאלון על ידי המועמדים, ראיון עמם, מבדקים פסיכולוגיים ואיסוף חומר נוסף הנראה לוועדת הקליטה כרלוונטי. כן עולה, כי ועד ההנהלה בציפורי קבע כבר בשנת 2002 את הקריטריונים הרלבנטיים להליך הקבלה של מועמדים חדשים ליישוב, ואלה אושרו בשנת 2011. כך מפרוטוקול ישיבת ועד ההנהלה מיום 13.03.2011, אשר צורף כנספח ה' לתצהיר אברהם מיכאלי עולה, כי אושרו הקריטריונים לקליטה במושב, אשר צורפו להחלטה ואלה הם:

     

     

     

    1.בגיר מגיל 18 ומעלה.

    2.בעל יכולת כלכלית להקמת בית ביישוב תוך פרק זמן הקבוע בהסכם הפיתוח עם המנהל.

    3.התאמה לחיי חברה בקהילה – המועמדים יידרשו להמציא חוות דעת מקצועית של מכון מיון פסיכולוגי אליו יופנו על ע"י ועדת הקבלה אשר תבחן התאמתם לחיי הקהילה בישוב.

    4.שירות צבאי או שירות לאומי.

     

  32. קריטריונים דומים נקבעו גם בתיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות. אמנם התיקון אינו חל על ציפורי מאחר שאינו נכלל בהגדרת יישוב קהילתי כמשמעות המונח בפקודת האגודות השיתופיות, ואולם במקרה זה יש להחיל כללים אלה גם בבחינת הליך הקבלה בציפורי מכוח קל וחומר ועקרון השוויון, שכן אם קריטריונים אלה חלים מקום בו הכיר המחוקק בסמכות סטטוטורית של ועדת קבלה ליישוב קהילתי, קל וחומר שהקריטריונים שמנחים ועדת קבלה סטטוטורית יחולו על ועדת קבלה משוללת סמכות הכרעה, אשר מעמדה כמביעת דעה בפני רמ"י בלבד, מכוח מדיניות מועצת מקרקעי ישראל. בעניין זה קובע סעיף 6ג לפקודת האגודות השיתופיות, כי ועדת קבלה רשאית לסרב לקבל מועמד רק על סמך הקריטריונים הקבועים באותו סעיף ואלה הם:

     

    (1). המועמד הוא קטין;

    (2).המועמד נעדר יכולת כלכלית להקים בית ביישוב הקהילתי בתוך פרק זמן הקבוע בהסכם הקצאת המקרקעין;

    (3)אין למועמד כוונה לקבוע את מרכז חייו ביישוב הקהילתי;

    (4)המועמד אינו מתאים לחיי חברה בקהילה; החלטת ועדת קבלה לסרב לקבל מועמד בשל שיקול זה, תהיה על סמך חוות דעת מקצועית של מי שהתמחותו באבחון התאמה כאמור;

    (5)חוסר התאמה של המועמד למרקם החברתי-תרבותי של היישוב הקהילתי, שיש יסוד להניח כי יהיה בו כדי לפגוע במרקם זה;

    (6)מאפיינים ייחודיים של היישוב הקהילתי או תנאי קבלה הקבועים בתקנות האגודה, אם ישנם כאלה, ובלבד שקיבלו את אישור הרשם.

    (ב)בשוקלה את השיקולים האמורים בסעיף קטן (א), תיתן ועדת הקבלה את דעתה לגודל היישוב הקהילתי, לוותקו, לחוסרו ולאופי האוכלוסייה בו.

    (ג)ועדת הקבלה לא תסרב לקבל מועמד מטעמי גזע, דת, מין, לאום, מוגבלות, מעמד אישי, גיל, הורות, נטייה מינית, ארץ מוצא, השקפה או השתייכות מפלגתית-פוליטית.

     

  33. הנימוק אותו ציין מושב ציפורי לסירובו להעברת הזכויות לביתן היה "אי התאמה לחיי קהילה". הנימוקים שעמדו בבסיס המסקנה האמורה לא פורטו בפני ביתן במהלך הליך הקבלה ועד לדחיית הבקשה, ואלה פורטו למעשה רק במסגרת התצהירים שהוגשו בתיק דנן. עיון בקריטריון שנקבע על ידי ציפורי עצמו באשר להתאמה לחיי קהילה, כמו גם בקריטריונים שנקבעו בתיקון מס' 8 לעיל, מצביע על כך שההכרעה בשאלת ההתאמה לחיי קהילה מחייבת חוות דעת מקצועית של מכון מיון פסיכולוגי המתמחה באבחון כאמור. מיכאלי ורחל אדלר העידו כי הם אינם אנשי מקצוע בתחום הפסיכולוגי, איש מחברי ועדת הקבלה אינו מומחה בתחום זה, ולמעשה אין ביכולתם לחוות דעה באשר להתאמת ביתן לחיי קהילה, ועל כן מסורה ההכרעה בעניין זה לחוות דעת מכון מקצועי.

     

    מעיון בחוות הדעת של מכון קינן שפי, אשר אליה נשלחו ביתן על ידי ציפורי על מנת לבחון את מידת התאמתם לחיי קהילה, עולה כי "התאמתם של המועמדים לקליטה בישוב בינונית". יש לציין כי בחוות הדעת פורטו 5 קטגוריות שונות לבחינת התאמה: "מועמדים שאינם מומלצים", "התאמה נמוכה", "התאמה בינונית", "התאמה גבוהה" ו"התאמה גבוהה מאוד". התאמתם של ביתן הייתה כאמור בינונית, היינו מדרג 3 מתוך 5 הקטגוריות השונות. מחוות הדעת עולה, אם כן, כי אין בסיס לקביעת ציפורי, כי ביתן אינם מתאימים לחיי קהילה, משום שכאמור נמצאו מתאימים על ידי מכון מקצועי אליו נשלחו לצורכי הערכה. במהלך חקירתה הנגדית, אישרה רחל אדלר, בחוות הדעת של מכון קינן, כי לא הייתה לגבי ביתן קביעה שאינם מתאימים, וכי מושב ציפורי קלט ליישוב מועמדים אשר נמצא בחוות הדעת כי התאמתם לחיי קהילה היא בינונית כפי שנקבע לגבי ביתן (עמ' 21 ש' 19 – 32).

     

  34. נוכח האמור, ברי כי לא מתקיים בעניינם של ביתן הקריטריון של חוסר התאמה לחיי קהילה כפי שטענו, ועובדה זו התגלתה רק בדיעבד במהלך הליך זה, עם הגשת תצהירי העדות הראשית. בהקשר זה אציין, כי סירוב ציפורי למסור את תוצאות המבדק במכון קינן שפי ועמדת נציגי ציפורי כפי שהובעה בדיונים בפניי (עמ' 14 ש' 1 – 8) והטענה, כי אין ציפורי חייב בחשיפת המבדקים ותוצאותיהם כמו גם הנימוקים שעמדו בבסיס הקביעה בדבר חוסר התאמה לחיי קהילה, מבטאת תפיסה שגויה, שלפיה ניתנה לאגודה אוטונומיה של הכרעה בעניין זה, ולא היא. יש לראות בחומרה רבה את גישת ציפורי, אשר התבררה במהלך חקירתו הנגדית של מיכאלי, כי ביישובים כדוגמת ציפורי אין צורך בהחלטה מנומקת שעה שמדובר באגודה חקלאית, ואפשר ליתן החלטה לדחיית בקשת מועמד גם מבלי לנמקה (עמ' 17 ש' 18 – 25). בכל הנוגע להסכמה להעברת זכויות במקרקעי המדינה ועל מנת שיינתן משקל לדעתה של האגודה, על החלטתה להיות מנומקת ומבוססת היטב על נימוקים כבדי משקל ועובדות מוכחות, ובכלל זה על תוצאות המבדקים המקצועיים. משהתברר בדיעבד, כי על פי תוצאות המבדקים ביתן מתאימים לחיי קהילה, אין מקום לקבל את סירובה של ציפורי לקבלם מהטעם של חוסר התאמה לחיי קהילה.

     

  35. כאמור, הן מיכאלי והן רחל אדלר הודו במהלך החקירה הנגדית, כי בחוות דעת מכון קינן שפי נמצאו ביתן מתאימים לחיי קהילה, ולמעשה לא היה בחוות הדעת של מכון קינן שפי די כדי לבסס מסקנה בדבר אי התאמה לחיי קהילה. יחד עם זאת הם טענו, כי מסקנת ועדת הקליטה בדבר חוסר התאמה לחיי קהילה לא התבססה רק על ממצאי מכון קינן שפי, כי אם גם על השאלון ומידע נוסף שהגיע לידיעת חברי ועדת הקליטה. ואולם, במהלך החקירות של עדי ציפורי הופרכו הטענות בדבר קיומם של שיקולים רלבנטיים נוספים המצדיקים את הסירוב להעברת הזכויות. כך משנשאל מיכאלי מה בשאלון שמילאו ביתן גרם לדחיית הבקשה השיב, כי אינו יכול להפנות לנתון מסוים בעניין זה (עמ' 18 ש' 26 – 30).

     

    גם טענת מיכאלי, שדחיית בקשת ביתן התבססה נוסף על האבחון ממכון קינן שפי על מידע שהגיע לידי הועדה, כי סטיב ביתן נהג באלימות נגד נשותיו לשעבר וכי היו תלויים ועומדים נגדו תיקים ותביעות (עמ' 16 ש' 21 – 32), התבררה כטענה בלתי מבוססת בלשון המעטה. במהלך חקירתו הנגדית של אברהם מיכאלי התברר, כי המידע אודות אלימות מצדו של סטיב ביתן היה לכל היותר בגדר שמועה ורכילות בלבד, שהגיעה מחברות האגודה, יהודית סטולרו ונאווה שמואלי, תוך שחברי ועדת הקליטה מסתמכים על שמועה זו, מבלי שטרחו לערוך בדיקה כלשהי לביסוס המידע ואימותו ומבלי שטרחו אף לבדוק קיומו של רישום פלילי לסטיב ביתן בעניין. אברהם מיכאלי אף הודה, כי בשלב הזה של קבלת החלטה, ועדת הקליטה כלל לא טרחה לבדוק את אמיתות המידע, אלא בשלב מאוחר יותר (עמ' 18 ש' 31 - 32, עמ' 19 ש' 1 – 2, עמ' 24 ש' 19 – 20). חמור מכך, אין חולק כי המידע החמור עליו ביססה ועדת הקליטה את מסקנתה האמורה כלל לא הובא לידיעתו של סטיב ביתן, ולא ניתנה לו הזדמנות להתייחס למידע ולהפריכו, גם לא במהלך האסיפה בה לכאורה ניתנה הזדמנות לחברי ציפורי לשאול אותם שאלות טרם קבלת החלטה סופית בעניינם (עמ' 17 ש' 1 – 9, עמ' 22 ש' 5 – 20). (עמ' 19 ש' 18 – 26, עמ' 24 ש' 14 – 17).

     

    גם טענת רחל אדלר, כי מסקנות הועדה התבססו על מידע שלפיו סטיב ביתן מצוי בהליכים משפטיים שונים, התבררה כטענה סתמית, בלתי מבוססת וממילא בלתי רלבנטית. כך משנתבקשה רחל אדלר לפרט את פרטי ההליכים המשפטיים בהם מעורב סטיב ביתן, ואשר עליהם התבססה הועדה לטענתה, לא ידעה כלל לפרט פרטים אודות אותם הליכים, מלבד טענתה, כי בחיפוש באינטרנט גילו שיש לסטיב ביתן הליך משפטי מול עיריית נצרת עלית בטענת פלישה (עמ' 22 ש' 18 – 32, עמ' 23 ש' 1 – 5). רחל אדלר הודתה במהלך חקירתה הנגדית, כי חברי וועדת הקליטה לא עימתו את ביתן עם המידע האמור ולא נתנו לו הזדמנות להתייחס אליו, להסביר או להפריכו, כך שוועדת הקליטה המליצה על דחיית בקשת ביתן מבלי שנתנה לביתן הזדמנות להגיב על השמועות (עמ' 23 ש' 6 – 10).

     

  36. זאת ועוד, רחל אדלר הודתה במהלך חקירתה הנגדית, כי בקריטריונים שנקבעו לקבלת מועמד, נושא התאמה לחיי קהילה נבדק על ידי המכון, וכי למעשה בדיקת המידע הנוסף עליו התבססו כאמור אינה מופיעה כלל בקריטריונים. לשיטתה, "זה לא קריטריון זהו הליך. זו בדיקה לפי הנוהל שלנו" (עמ' 23 ש' 18 – 19). לא ניתן לקבל טענה זו. החלטות כה הרות גורל אשר יש בכוחן למנוע העברת מקרקעין אינן יכולות להתקבל על סמך שיקולים נסתרים שאינם מעוגנים בקריטריונים ברורים, ואשר אף לא מובאים לידיעת המועמדים על מנת שיוכלו להפריכם. חומרת הדברים מודגשת במקרה זה, שעה שלאחר שנחשף המידע עליו ביססה ועדת הקליטה את מסקנותיה, התברר כי הכל עורבא פרח, וכי אין מדובר במידע מאומת ורלבנטי אשר הועדה הייתה רשאית לשקול ולבסס עליו את סירובה להעברת הזכויות.

     

  37. עוד התברר במהלך עדותה של עו"ד מאירה צדוק, חברת אגודה בציפורי, ומי שהשתתפה באסיפה הכללית שדנה בערעור שהגישו ביתן על דחית בקשתם, כי על אף דבריה של רחל אדלר, כי למעשה לחברי האסיפה לא הועברו הנימוקים לדחיית קבלת ביתן טרם מתן החלטתם (עמ' 23 28 – 32, עמ' 24 ש'1 – 3), בפועל חברי האסיפה ידעו, כי קיימת שמועה שהפיצה גב' נאווה שמואלי, כי סטיב ביתן נהג להכות את אשתו (עמ' 33 ש' 29 – 30) והתברר כי חברי האסיפה קבלו הנחיה שלא לשאול שאלות בעניין, שכן נאמר להם כי הנושא נבדק על ידי גורמים מקצועיים על פיהם התקבלה החלטת הדחייה(עמ' 31 ש' 9 – 18). ברור בנסיבות אלה, כי ההליך שהתנהל בעניינם של ביתן פגום, וכי לא ניתן היה לבסס את ההחלטה על שמועות בלתי מבוססות, אשר לא הובאו בפני ביתן ולא ניתנה להם הזדמנות להתייחס אליהם, ולא היה בכוחם להצדיק את סירובו של מושב ציפורי להעברת הזכויות.

     

  38. לא זו בלבד שבמועד קבלת ההחלטה לא הייתה רשאית הועדה להתבסס על המידע האמור לעיל נוכח הנימוקים שהובאו לעיל, התברר כי גם בדיקה שנערכה בדיעבד על ידי ציפורי במטרה לאמת בדיעבד את הנתונים האמורים אף היא העלתה חרס בידה, ולא נמצאה כל ראיה לאימות העובדות. כך, במהלך חקירתו של רון שטיינר, מנהל משרד החקירות, התברר, כי את המידע שמסר בדו"ח החקירה שצורף לתצהירו הוא הוציא מהאינטרנט, ולא יכול היה לתת פרטים מדויקים ואף לא מספרי תיקים פליליים לגבים נטען בדוח. כן ציין, כי הנתונים בדו"ח אינם בהכרח נכונים במאת האחוזים (עמ' 25 ש' 20 - 30). בהתייחס לדו"ח שיחה בכיסוי ממנו עלתה לכאורה שיחה שהתקיימה עם גרושתו של סטיב ביתן, העיד רון, כי השיחה בוצעה על ידי מתמחה שלו, אשר התחזתה לנציגה של ארגון נטלי מקרן לנפגעות תקיפה מינית והציעה פיצוי כספי במידה שגרושתו של ביתן תאשר כי הותקפה על ידי סטיב ביתן. ברור שאין באמור כדי לבסס את השמועות האמורות, וממילא גם רון מנהל משרד החקירות הודה, כי ייתכן כי התשובה שהתקבלה אינה מהימנה מאחר שהוצע לה תמיכה כספית, והעיד כי האמור מעיד על השיחה ואולם אין ערובה כי הדברים אכן נכונים בפועל (עמ' 25 ש' 31 – 32, עמ' 26 ש' 1 – 10). מכל מקום מדובר בעדות שמועה כפולה ומשולשת שאינה קבילה ואין לתת לה משקל כלשהו.

     

  39. אין בסיס גם לטענת מושב ציפורי, שעלתה מתצהירו של אברהם מיכאלי, כי לאחר הגשת התביעה התברר מחקירה שנערכה על ידי משרד חקירות, כי החלקה נרכשה על ידי ביתן לניהול עסק של צימרים על בסיס שעתי יחד עם שותף בשם עבדאללה סולימאן. ראשית, לשיטת מושב ציפורי עצמו, עסקינן בעובדה שהתגלתה למושב ציפורי לאחר הגשת התביעה דנן, ועל כן עובדה זו אינה רלבנטית לבחינת השיקולים שעמדו בבסיס סירוב האגודה וסבירותם. יתירה מזו, עובדה זו גם לא הוכחה כלל ועיקר, וניכר כי מדובר בניסיון של האגודה לחפש מידע נוסף על מנת להצדיק בדיעבד את ההחלטה שהתקבלה בעניינם של ביתן. בעניין זה העיד רון שטיינר, כי ייתכן, כי הדברים שלכאורה נאמרו לחוקר מרואת על ידי סולימאן עבדאללה בשיחה שהתקיימה בשטח נחלה 7 כלל אינם נכונים, ויכול כי מדובר בדברי התפארות בלבד, אשר החוקר לא ווידא את אמיתותם. רון שטיינר אישר בעדותו, כי האמור בדו"ח החקירה מבוסס על השערות בלבד ולא על עובדות, וכי אין בידיו כל הוכחה מלבד השיחות האמורות שניהלו עובדיו (עמ' 27 ש' 1 - 10, עמ' 27 ש' 23 - 27). בעניין זה העיד גם החוקר מרואת, כי למעשה מסקנתו בדבר השותפות שבין סולימאן לביתן סטיב מבוססת על דבריו של סולימאן בשיחותיו עמו, וכי למעשה לא עשה דבר כדי לוודא ולהוכיח קיומה של השותפות העסקית עליה דיווח בדוח החקירה (עמ' 29 ש' 3 - 7). גם כאן, עדותם של החוקרים היא בגדר עדות שמועה שאינה קבילה ואין לתת לה משקל.

     

  40. משנקבע על ידי מכון קינן שפי, כי ביתן נמצאו מתאימים לחיי קהילה, ומשהתברר כי יתר הנימוקים עליהם ביססה ציפורי את סירובה לאשר את העברת הזכויות, אינם נכונים כלל וממילא אינם רלבנטיים כאמור לעיל, המסקנה היא, כי אין לקבל את סירובו של מושב ציפורי להעברת הזכויות בנחלה 7 לידי ביתן, משום שסירוב זה התקבל ממניעים זרים בלתי ענייניים ובלתי סבירים. נוכח האמור, יש לאשר את הסכם המכר והעברת הזכויות מליפשיץ המנוח בנחלה 7 לידי ביתן, בכפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי רמ"י, ובין היתר טענותיו של רמ"י בדבר סילוק חובות, עיקולים, הסדרת שימושים חורגים וכיוצא באלה.

     

  41. אשר על כן, התביעה נדחית. מושב ציפורי ישלם לביתן ולקלרה, בחלקים שווים ביניהם, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 30,000 ₪ (15,000 ₪ לכל אחד).

     

     

     

    ניתן היום, ט"ו אדר תשע"ז, 13 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.

     

    Picture 1

     

     


בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ