לפניי תביעה כספית על הסך של 153,000 ₪ בגין טענה להפרה יסודית של הסכם מכר דירה שנחתם בין הצדדים ביום 8.11.2022.
תמצית הטענות בכתב התביעה
על פי הנטען בכתב התביעה, ביום 8.11.2022 רכשו התובעים מהנתבעים דירה למגורים ברח' שלמה טנא 24/52, בבאר-שבע (להלן: "הדירה").
לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את הסכם המכר (להלן: "ההסכם"), הפרה יסודית, בדרך של הטעיה ואי גילוי עובדות מהותיות אודות ליקויים ונזילות בדירה אשר מכרו לתובעים.
עוד נטען בכתב התביעה, כי העובדות החדשות, שמטו את הקרקע תחת העסקה, שכן הצהרותיהם של הנתבעים התבררו כשקריות – והתובעים רכשו את הדירה לאור הצהרות אלה, כי המדובר בדירה ללא רבב, כלשון כתב התביעה.
התובעים טענו כי במהלך המו"מ לרכישת הדירה וכן בעת ביקור התובעים בדירה, לא עלתה בשום שלב העובדה כי ישנה נזילה קשה בדירה, אשר משפיעה על דירה מספר 48, הממוקמת מתחת לדירה.
על פי הנטען בכתב התביעה, סמוך לאחר מועד מסירת החזקה בדירה, פגש התובע 1 שכנה בשם אברמוב נדז'דה, המתגוררת בדירה מס' 48, אשר סיפרה לו כי קיימת נזילה מתמשכת ממקלחת בדירתם של הנתבעים שגרמה בעבר וגורמת בהווה לליקויים קשים לדירתה, לרבות נזקי רטיבות בקירות ובתקרה, עובש וריח נוראיים.
עוד נטען בכתב התביעה כי השכנה ציינה בפני התובע 1 כי המדובר בנזילה ישנה המתמשכת מזה 4 שנים וכי הייתה התנהלות ממושכת בינה ובין הנתבעים בעניין זה, ובכוונתה להגיש תביעה בגין נזקי הרטיבות בדירתה, כנגד הנתבעים. לטענת השכנה, מזה שנים שהיא פונה לנתבעים בבקשה לתקן את הנזילה, ללא הועיל והיא אף הביעה את פליאתה הרבה כי הדירה נמכרה ללא שתוקנה הנזילה.
התובעים פנו לנתבעים בניסיון לברר את האמור, אך, לטענת התובעים, הנתבעים התנערו מכל אחריות.
לטענת התובעים, ביום 29.12.2022, טרם מסירת החזקה בדירה לידיהם, שלחה השכנה, באמצעות עורכת דינה, מכתב התראה לנתבעים בעניין הנזילה בצירוף דו"ח בדיקת מומחה מחברת רויטק טכנולוגיות – מומחים באיתור נזילות.
על פי הנטען בחוות הדעת אותרו נזילות ורטיבויות בדירה, אשר משפיעות ישירות על דירת השכנה וקיים איטום לקוי או כשלים בצנרת הפנים דירתית.
עוד נודע לתובעים, כי הנתבעים פנו לחברת הביטוח מטעמם ובטרם מסירת החזקה הגיע שרברב מטעם חברת הביטוח "הראל" וביצע בדיקה, אשר הצביעה על מקור הנזק בחדר הרחצה הראשי בדירה ועל הצורך בתיקון הצנרת.
לטענת התובעים, גם לאחר בדיקה זו לא תוקן הנזק ולא נמסר כל מידע לתובעים אודות הליקויים.
לאחר כל האמור לעיל, פנו התובעים לחברת הביטוח מטעמם, לצורך ביצוע התיקון והוא אכן בוצע ביום 5.8.2023 באמצעות חברת הביטוח "איילון", כאשר ממצאי הבדיקה מעידים על כשל באיטום במקלחת ובחדר האמבטיה.
לטענת התובעים, אין עסקינן בליקויים פשוטים כי אם ליקויים מורכבים המשפיעים על ערך הדירה ועל הדיירים המתגוררים מתחת לדירה ומונעים שימוש סביר בדירתם.
התובעים פנו לנתבעים במכתב דרישה לקבל פיצוי הולם בטרם הגשת כתב התביעה וכאשר לא נענו הגישו תביעה זו.
על פי הנטען בכתב התביעה, הנתבעים התחייבו בהסכם המכר כי מערכות הדירה תקינות וכי למיטב ידיעתם לא קיים פגם בדירה. התובעים מפנים לסע' 3.4 להסכם המכר לפיו לא ידוע לנתבעים על בעיית נזילות או רטיבויות בנכס ממנו או אליו.
לטענת התובעים, הנתבעים הטעו אותם באשר למצבה של הדירה, הפרו את חובת הגילוי המוטלת עליהם והתנהלותם הייתה חסרת תום לב.
התובעים הפנו לסע' 7.3 להסכם המכר לפיו הפרה יסודית של תנאי מתנאי ההסכם תגרור תשלום של פיצויים מוסכמים מראש בסך של 153,000 ₪ ללא הוכחת נזק.
התובעים המשיכו וטענו כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב במהלך המשא ומתן בין הצדדים והפרו את התחייבותם על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 שכן המדובר באי התאמה יסודית שלא תוקנה על ידם במועד.
התובעים ביקשו לחייב את הנתבעים לשלם להם את הסך של 153,000 ₪ בתוספת ריבית והצמדה.
לכתב התביעה צירפו התובעים את הנספחים הבאים:
הסכם המכר; העתק רישום מפנקס בתים משותפים; פרוטוקול מסירת הדירה; תצהירה של השכנה לגבי השתלשלות האירועים הנטענת; התכתבות וואטסאפ מחודש אוקטובר 2022; התכתבות וואטסאפ מחודש יולי 2023; מכתב התראה מיום 29.12.2022; דו"ח רויטק טכנולוגיות מיום מחודש דצמבר 2022; אישור מסירה ותצהיר מוסר מיום 1.11.2022; ממצאי בדיקה של חברת "הראל"; ממצאי בדיקה של חברת "איילון"; תמונות; מכתב התראה מיום 3.8.2023.
תמצית הטענות בכתב ההגנה
הנתבעים טענו בכתב הגנתם כי תביעת התובעים היא חסרת תום לב ובבחינת ניסיון לעשות עושר ולא במשפט, תוך ניצול המשאב המשפטי ולמרות הידיעה כי גובה הנזק הנטען, והמוכחש על ידי הנתבעים, עולה כדי סכום זניח.
הנתבעים הודו בחתימה על הסכם המכר ביום 8.11.2022 ועל מסירת הדירה לידי התובעים ביום 8.7.2023.
לטענת הנתבעים, בתקופה שקדמה לחתימה על הסכם המכר נתקבלה פנייה מאת השכנה על נזילת מים לדירתה וזו טופלה על ידי הנתבעים באמצעות הפעלת הביטוח. נציג הביטוח, לטענת הנתבעים, הפנה את הצדדים לצנרת השייכת לבית המשותף כגורם לנזילה.
עוד נטען בכתב ההגנה, כי לנתבעים לא היה ספק כי הנושא טופל, כך נמסר להם על ידי נציג הביטוח, והם הופתעו לקבל את פניית התובעים לאחר מסירת הדירה.
הנתבעים הוסיפו וטענו כי השיבו לפניית התובעים כי חברת הביטוח טיפלה בנושא ובכל מקרה אין המדובר בתקלה בצנרת הדירה אלא בצנרת הבניין.
הנתבעים הכחישו כי המדובר בליקויים מורכבים המשפיעים על ערך הדירה או מונעים שימוש סביר בדירת השכנים.
עוד טענו הנתבעים, כי התובענה הוגשה כשנה לאחר התיקון שלכאורה בוצע על ידי התובעים, מבלי ליתן לנתבעים אפשרות להיווכח מהו הליקוי הנטען והזדמנות לתקנו בעצמם.
הנתבעים הוסיפו כי אין המדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר ולפיכך אין עילה לחיובם בפיצוי בגין הפרה יסודית.
לטענת הנתבעים, פניית השכנה מדירה מס' 48 התרחשה לפני כשלוש שנים וממסקנות הבדיקה מיום 1.11.2021 הנזילה הייתה מצינור השייך לרכוש המשותף.
הנתבעים הוסיפו כי הפנייה במהלך חודש 11/2022, לאחר החתימה על הסכם המכר, נעשתה על ידי נציג ועד הבית ולא על ידי השכנה באופן ישיר.
הנתבעים, לטענתם, שיתפו פעולה על השכנה ואיפשרו ביקור מומחה מטעמה בדירה, אשר ביום 6.12.2022 ביקר בשתי הדירות והגיש דו"ח בדיקה הן לגבי מקור הכשל והן לגבי עלות התיקון.
על פי הנטען בכתב ההגנה, הנתבעים פנו לחברת הביטוח "הראל" ושרברב מטעם חברת הביטוח ביצע בדיקה נוספת ביום 8.1.2023 ומצא כי אכן מדובר בכשל של צנרת הביוב בחדר הרחצה והכשל תוקן לאלתר.
ביום 30.7.2023, פנו התובעים לראשונה, כך נטען, אל הנתבעים בטענה לנזילה חוזרת וכבר ביום 1.8.2023 נפתחה קריאה מטעם התובעים בחברת הביטוח "איילון" וביום 3.8.2023 טופלה הבעיה.
מאז, לטענת הנתבעים, במשך למעלה משנה ניכר כי הנזילה איננה קיימת עוד.
על פי הנטען בכתב ההגנה המדובר בכשל מקומי, חוסר בתקשורת בין השכנה לנתבעים וליקוי שניתן היה לתקנו בזריזות ובעלות שולית עד זניחה, כלשונם.
הנתבעים טענו כי אין המדובר בליקויים מורכבים אשר משפיעים על ערך הדירה או על דיירים אחרים באופן שמונע מהם שימוש סביר בדירתם.
הנתבעים ביקשו להבהיר כי בינם ובין השכנה שררו יחסים מתוחים בשנים האחרונות; כי למרות שהנתבעים שיתפו פעולה הקפידו השכנה ובעלה לפעול בדרכים עקיפות; וכי הנתבעים לא יכולים היו לדעת מה קורה בדירת השכנה וניזונו רק מפיה, מקום בו ביקשה להתנהל בדרכים עקלקלות, כלשון כתב ההגנה.
הנתבעים טענו כי עלות התיקון אף לשיטת השכנה היא 7,500 ₪ בלבד והתובעים הפעילו את הכיסוי הביטוחי ושילמו סכום זעום בלבד כהשתתפות עצמית.
הנתבעים ביקשו להדגיש כי עלות התיקון הנטען היא כ- 0.5% בלבד מסכום התמורה והמדובר לפיכך בליקוי זניח שדבר קיומו לא היה ידוע ביום החתימה על הסכם המכר – ועובדה היא כי בתיקון זריז ביום 3.8.2023 הפכה הדירה באחת ראויה למגורים.
הנתבעים צירפו לכתב הגנתם את הנספחים הבאים:
מסמך סיכום של חברת הראל לגבי טיפול בנזק מיום – מיום 1.11.2021; דו"ח ביצוע על מתן שירות באמצעות שרברב בהסדר עם חברת הראל מיום 9.1.2023; דו"ח ביצוע אס.די. שירן פרוייקטים מבנים בע"מ (בכותרת חברת "הראל") מיום 8.1.2023; ודו"ח ביצוע י.מ.הבונה מיום 2.2.2023.
השתלשלות הליך הדיון בתובענה
ביום 27.10.2024 קבעתי את ההליך לדיון קדם משפט לפניי ליום 21.1.2025.
ביום 14.1.2025 הגישו ב"כ הצדדים דיווח בדבר הדיון המקדמי ממנו עולה כי אין מחלוקת עובדתית של ממש בין הצדדים והמחלוקת נסבה על המשמעות המשפטית של העובדות.
עוד נכתב בדיווח כי בדיון המקדמי לא הצליחו הצדדים לצמצם את הפלוגתאות והמחלוקות המשפטיות הקיימות ואלו הן: האם יש בליקוי משום "נזילה קשה"? האם מדובר באי התאמה יסודית במכר? האם התנהלות הנתבעים עולה כדי התנהלות בחוסר תום לב או הטעיה כמשמעם בחוק ובפסיקה? האם יש בהתנהלות הנתבעים משום הפרה יסודית של הסכם המכר?
הצדדים דיווחו כי התובעים אינם רואים כל מנגנון חלופי ליישוב הסכסוך וכי בין הצדדים הוחלפו המסמכים כמפורט בכתבי הטענות וכי תצהירי גילוי מסמכים יוחלפו בנפרד.
בדיון קדם המשפט השיב התובע 1 לשאלות בית המשפט כפי שיפורט להלן:
"לשאלת בית המשפט מה המצב בבית ובדירה של השכנה אני משיב שהכל תקני.
לשאלה איך זה תוקן אני משיב שהזמנתי את הביטוח שלי ושלחו אנשים לתקן.
גם אצלה תיקן הביטוח.
לשאלה אם זה עלה לי כסף אני משיב השתתפות . שילמתי בערך 600 ₪.
לשאלה אם בבית שלי היה משהו שצריך לתקן אני משיב הנזילה היתה מתוך הבית שלי , רק השכנה הרגישה את הנזילה."
כמו כן, הנתבע 1 השיב לשאלות בית המשפט באופן הבא:
"לשאלה ממתי אני יודע את הסיפור של הנזילה אני משיב מאז שהזמנתי את הביטוח גרתי שם 5 שנים והזמנתי את הביטוח 3 פעמים, אני לא ידעתי שלפניי המוכר שהיה לפניי היה רווק ולא התקלח במקלחת הזו ולכן זה לא נזל לעבר השכנה.
לשאלה מתי הזמנתי את הביטוח לאחרונה אני משיב בשנת 2021, והפכו את הריצפה והיתה נזילה בקשת של הכיור , הפכו את הריצפה ועדיין היתה לשכנה נזילה, הסברתי לו כמה פעמים שילך לוועד ולא הקשיבו, וזה לא ממני, אני הפכתי 3 פעמים את הרצפה. אני פעם ראשונה בבית המשפט ואני לא מכיר את הדברים האלה.".
הצדדים לא הגיעו להסכמה על יסוד הצעת בית המשפט והתיק נקבע לשמיעת הראיות.
הצדדים הגישו תצהיריהם ומוצגיהם וביום 7.7.2025 נשמעו חקירותיהם הנגדיות של העדים.
הצדדים סיכמו טענותיהם בעל-פה בתום הישיבה.
דיון והכרעה
לאחר ששמעתי את חקירותיהם של עדי הצדדים לפניי, עיינתי בתצהיריהם ובמוצגיהם ושקלתי את טענותיהם, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל.
אין מחלוקת כי במסגרת הצהרות הנתבעים בהסכם המכר נכתב, בסע' 3.4 כי: "לא ידוע להם על פגם נסתר ו/או מום נסתר בדירה, כל מערכות הדירה לרבות אף לא רק מערכות החשמל, האינסטלציה והמיזוג תקינות ופועלות, וכך הן תימסרנה במועד מסירת החזקה בדירה לקונה במצבם as is וכי לא ידוע להם על בעיית טרמיטים ו/או נזילות ו/או רטיבויות בנכס ממנו או אליו". (כל ההדגשות בפסק הדין שלי – י.ב.).
הצהרות הצדדים הם חלק מהמבוא להסכם, כאשר הצדדים קבעו בסע' 7.2 להסכם המכר כי המבוא והוראות סעיפים 4-9 הם מעיקרי ההסכם והפרה של כל אחד מהסעיפים תהווה הפרת יסודית של ההסכם.
בסע' 7.3 המשיכו הצדדים וקבעו כי צד שיפר תנאי שהוא תנאי יסודי להסכם, ישלם לצד המוכן לקיים את התחייבויותיו פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך של 153,000 ₪ מבלי שהצד המקיים יצטרך להוכיח את נזקיו.
כאשר נשאל הנתבע 1, בחקירתו הנגדית, לגבי התחייבותו הברורה כי לא ידוע לו על נזילות ו/או רטיבויות בנכס ממנו או אליו, טען בתחילה כי אינו יודע אם הוא "אמר את זה", כלשונו (עמ' 23 לפרוטוקול הדיון מיום 7.7.2025, שורה 20), לאחר מכן הודה שחתם אך טען שעורך הדין רשם את הדברים (שם, בשורה 23) ולבסוף טען: "לא קראתי הכל" (שם, שורה 31) וכי המתווך סגר את כל העניינים והוא "רק חתם" (שם, בעמ' 24, שורה 12).
דא עקא כי "הכלל הוא (ע"א 413/79 [1], בעמ' 38), שהטענה האמורה אינה עומדת - "... למי שלא טרח לקרוא על מה הוא חותם ומה תוצאותיה של החתימה. רק מקום בו הונע החותם לחשוב כי המסמך הוא בעל מהות בסיסית שונה ממה שהוא לאמיתו של דבר, יהיה בית המשפט נכון להסיק כי החתימה - והמסמך עליו היא מובאת - הם בטלים". עיון במובאה יעלה, שהיא מגלמת בתוכה שני יסודות עיקריים: הטענה לא תעמוד למי שאינו טורח לקרוא ולהבין את תוכנו של המסמך שעליו הוא חותם; הטענה לא תעמוד למי שמודע לטיבו של המסמך שעליו הוא חותם." (מתוך ע"א 779/87 בליט ואח' נ' בנק לאומי לישראל בע"מ ואח', פ"ד מ"ד (3) 304) (ההדגשה שלי – י.ב.).
הנתבעים לא טענו כי לא היו מודעים לטיבו של הסכם המכר בכללותו. לפיכך, הטענה כי לא קראו את סע' 3.4 להסכם במסגרתו הצהירו כי לא ידוע להם על נזילות או רטיבויות בדירה, ממנה או אליה, לא יכולה לעמוד להם כטענת הגנה.
לא ניתן לקבל את טענת הנתבעים כי המדובר היה בליקוי זניח, מינורי, המשול ל"פאנצ'ר" בגלגל רכב (כלשון ב"כ הנתבעים בסיכומיו), אשר תוקן על ידם באופן סופי לפני חתימת הסכם המכר, ולכן יכלו למעשה להצהיר, כפי שהצהירו בהסכם, כי לא ידוע להם על נזילות או רטיבויות.
מצב הדברים, כפי שעלה מראיות הצדדים, שונה בתכלית.
ראשית, המדובר בנזילה עיקשת, אשר מספר אנשי מקצוע שונים עסקו באיתור מקורה, הגיעו למסקנות שונות, וערכו תיקונים באיזורים שונים.
שכנתם של הצדדים, הגב' אברמוב, העידה כי הנזילה התרחשה במשך שלוש שנים החל משנת 2020 (עמ' 6 לפרוטוקול הדיון מיום 7.7.2025, שורה 20). בכך תיקנה הגב' אברמוב את האמור בתצהירה לגבי תקלה משנת 2018 והדבר מעיד, לטעמי, על רצונה להעיד אמת ולהעמיד דברים על דיוקם, גם כאשר הדבר אינו בהכרח משתלב על האינטרס של הצד שהזמינה להעיד מטעמו במשפט.
הגב' אברמוב טענה כי למרות ניסיון האיתור או התיקון שנעשה בשנת 2021, על ידי חברת הביטוח של הנתבעים, שבמסגרתה נטען כי הנזילה נעוצה בצנרת המשותפת, היא המשיכה להתלונן בפני הנתבע 1, בכך שפנתה אליו פיזית, מספר פעמים, בביתו, והנתבע 1 אף ניגש לביתה וראה את הנזילה בעצמו (ראה עמ' 9 לפרוטוקול הדיון מיום 7.7.2025, שורות 11-12 ועמ' 11 לפרוטוקול שורות 18 – 21 ושורה 27).
חיזוק משמעותי לעובדה כי המדובר בנזילה עיקשת וחמקמקה ניתן למצוא בתשובת הנתבע 1 בעצמו במסגרת התכתבות הוואטסאפ שלו עם התובע 1 (עמ' 32 לכתב התביעה).
במסגרת התכתבות זו מטיח בו התובע 1, בצירוף תמונת הרטיבות בבית השכנה: "שלום! ידעתה! אצל שכנימ מלמתה! למה היתה בשקט?" (טעויות הכתיב במקור – י.ב.), והנתבע 1 משיב: "הביטוח תיקן וגם הבאתי לו אישור שתיקנו זה לא מהצנרת של הבית. זה מהצנרת החיצונית של הבניין אף אחד לא יודע מאיפה".
כלומר, הנתבע 1 מודה, כי המדובר בנזילה ש"אף אחד לא יודע" את מקורה המדוייק. אין המדובר בנזילה "קלה ופשוטה" לאיתור ולתיקון, גם לדידו של הנתבע 1.
יתרה מכך, גם מ"מצעד" השרברבים והמומחים שהובאו לדירה, והגיעו למסקנות מנוגדות, ניתן היה להגיע, בנקל, למסקנתו זו של הנתבע 1.
ביום 2.11.2021 התקיים ביקור של שרברב מטעם ביטוח "הראל" אשר שלל נזק צנרת וציין כי קיים חשש לנזילה מצינור השייך לוועד הבית והמליץ לפנות לוועד הבית לצורך תיקון נזילה בקו ביוב 4 צול משותף לבניין (נספח א' לכתב ההגנה). יצויין כי הנתבע 1 טען בקדם המשפט כי בשנת 2021 נעשה תיקון נרחב, או בלשונו: "הפכו את הרצפה ועדיין הייתה לשכנה נזילה".
ביום 6.12.2022 נערכה בדיקה על ידי המומחה רוי מגירה שבה נמצאו נקודות כשל באיטום מסביב לביקורת תחת ארון הכיור; כשל בחיבור אפסילון לא תקין האוסף את המקלחת; חיבור 2 צול – נמצא שהצינור עקום וההלחמה לא תקינה; החיבור בקו שאוסף את הכיור והמקלחת אחרי האפסילון – נמצא שההלחמה לא תקינה; והכנסה של ציבור גיבריט לקופסת הביקורת נמצא ללא אטימות. מומחה זה לא מצא כל כשל בצינור הקו הראשי.
ביום 8.1.2023 הגיע שרברב לדירה מטעם חברת "הראל" וביצע בדיקת לחץ ומהבדיקה עלה כי נמצא נזק מצנרת ביוב בחדר הרחצה הראשי (נספח ב' לכתב ההגנה) עוד עולה כי בוצעה פתיחת קרמיקות, החלפת זווית לתבריג, פורק ארון רחצה, כיור רחצה וקיימים נזקים נלווים ויש צורך בסגירה; ביום 2.2.2023 בוצעו בדיקות נוספות (לחץ, מצלמה טרמית, גז, סיב אופטי) ובוצעה אספקת אריחי קרמיקה כדוגמת הקיים, בוצעו עבודות שיקום ריצוף חדר מקלחת כולל עבודת איטום רובה, גוון עד מושלם, התקנת ארון אמבטיה במקומו כולל אישום, נקיון ופינוי פסולת ושוב נכתב כי קיימים נזקים נלווים.
ביום 1.8.2023 בוצעה בדיקת שרברב מטעם "איילון" חברה לביטוח. שרברב זה מצא איטום לקוי בחדר האמבטיה וביצע איטום (עמ' 53 לכתב התביעה).
ודוק, אינני מקבל את טענת הנתבעים כאילו שכנתם לא פנתה אליהם כלל בנוגע לרטיבות ולנזילות בדירתה במשך שנה תמימה מחודש נובמבר 2021 ועד דצמבר 2022. הדבר אינו מתיישב עם העובדה כי בסופו של דבר לא בוצע שום תיקון בחודש נובמבר 2021, ועם עדותה של השכנה בחקירתה לפניי. כמו כן, הדברים אינם מתיישבים עם דברי הנתבע 1 בקדם המשפט, לפיהם: "הפכו את הריצפה ועדיין היתה לשכנה נזילה".
כאן המקום לציין, כי בדיקתו של המומחה מגירה הצריכה כניסה לדירת הנתבעים ותיאום מוקדם של הגעתו לדירה.
סביר כי התובעים לא היו מתקשרים בהסכם המכר אילו ידעו על בעיית הרטיבות הנמשכת בדירת השכנה, ואילו ידעו על טענותיה לנזילות מהדירה בה עסקינן, או, לכל הפחות, הייתה עובדה זו משפיעה על המחיר המוצע מבחינתם במשא ומתן בין הצדדים.
ודוק, אין המדובר במצב דברים שבו הנתבעים רק "מילאו פיהם מים" ולא אמרו דבר בעניין בעיית הרטיבות, אלא שהם הצהירו, בהסכם המכר, הצהרה מפורשת, כי לא ידוע להם על בעיית נזילות או רטיבות.
יפים לעניינו הדברים הבאים מתוך רע"א 1565/95 סחר ושירותי ים בע"מ נ' חברת שלום ויינשטיין בע"מ, פ''ד נד (5) 638:
"אחד מביטוייה המובהקים של חובת תום הלב היא החובה לגלות לצד האחר את כל העובדות החשובות שיש בהן כדי להשפיע על הכרעותיו. חובה זאת, המוטלת על המתקשר בחוזה כלפי המתקשר האחר – אפילו היה זה יכול לגלות את העובדות בכוחות עצמו".
לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי הוכח לפניי, במאזן ההסתברויות, כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, הפרה יסודית, באי גילוי עובדה מהותית ובהצהרה המנוגדת למצב הדברים שהיה ידוע להם.
סע' 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, קובע כהאי לישנא:
"(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.".
לטעמי, ב"כ הנתבעים לא דק פורתא כאשר טען כי שיעור הפיצויים המוסכמים, בהסכם המכר, אינו סביר, משום שבסופו של יום שילמו התובעים השתתפות עצמית בסך של 600 ₪ בלבד (עמ' 19 לפרוטוקול הדיון מיום 7.7.2025 שורה 13), לצורך הפעלת הכיסוי הביטוחי ותיקון התקלה או משום שעל פי חוות דעתו של מגירה, ניתן לתקן את הליקוי בכ- 7,500 ₪ לפני מע"מ (עמ' 46 לכתב ההגנה).
נקודת המבט של סע' 15(א) הנזכר לעיל אינה הנזק שנגרם בסופו של יום, כי אם הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.
בית המשפט העליון קבע בהקשר זה כי: "סעיף 15(א) לחוק התרופות קובע את סמכותו של בית המשפט להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים "אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". בית משפט זה קבע לא אחת כי נטיית בתי המשפט היא לכבד את רצון הצדדים כך שייעשה שימוש מצמצם בסמכות זו. כן נקבע כי בית המשפט לא בוחן את הנזק שנגרם בפועל, וכל עוד מתקיים יחס סביר כלשהו, ולוּ דחוק, בין הסכום שנקבע בפיצוי המוסכם לבין גובה הנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה, ראוי להותיר את הפיצוי המוסכם על מכונו (ע"א 4481/90 אהרן נ' ג.פרץ מ.בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427, 434-433 (1993); ע"א 3846/98 דהן נ' ביטון, פ"ד נד(4) 566, 575 (2000); עניין סיני, בעמ' 327). כאמור, נטל השכנוע ונטל הבאת הראיות מוטל על הטוען להעדר כל יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת מן ההפרה (ענין זאבי, בפסקה 8; ענין קרסו מוטורס, בפסקה 18).".
(מתוך ע"א 7902/22 מדינת ישראל נ' טר ארמה בע"מ (פורסם בנבו, 28.9.2023).
עוד נקבע בעניין זה כי:
-
"סעיף 15(א) לחוק התרופות מאפשר לצדדים לכלול בחוזה ביניהם סעיף פיצויים מוסכמים ללא הוכחת נזק. נקודת המוצא היא כי בית המשפט ייטה לכבד את רצון הצדדים ולאכוף תניה של פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה; זאת, נוכח עיקרון העל של חופש החוזים [דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד 682 (2011) (להלן: פרידמן וכהן)]. מטרתם של הפיצויים המוסכמים היא מתן פיצוי על נזק משוער שהצדדים לחוזה ראו בו תוצאה מסתברת, או לפחות אפשרית, של התנהגות המפר [גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 488 (2009) (להלן: שלו ואדר)]. הנפגע לא נדרש להוכיח שנגרם לו נזק בשיעור העולה בקנה אחד עם סעיף הפיצויים המוסכמים, והוא אף לא נדרש להוכיח שנגרם לו נזק כלשהו [פרידמן וכהן, עמ' 685; ע"א 126/84 יצחקי נ' שור, פ"ד לח (3) 620, 627 (1984) (להלן: עניין יצחקי); ע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427, 432 (1993) (להלן: עניין אהרן); עניין זאבי, פסקה 42(ב) והאסמכתאות שם]."
-
(ע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ' Better Place Inc. (פורסם בנבו 13.12.2017)).
בענייננו, הצדדים קבעו פיצוי מוסכם של 10% ממחיר הדירה, כפיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית.
ההפרה היסודית בה עסקינן נוגעת לאי גילוי מידע אודות ליקויי רטיבות ונזילות.
המבחן הוא אובייקטיבי והשאלה איננה מה הצדדים צפו בפועל בעת כריתת החוזה אלא ניתן היה לצפות באופן סביר בעת כריתת ההסכם, כתוצאה מסתברת של הפרה שכזו.
ליקויי רטיבות ונזילות מובילים, לא אחת, לעלויות תיקון נרחבות. לא רק לצורך איתור מקור התקלה והפסקת הנזילה, אלא גם לצורך תיקון נזקיה המשניים ותוצאותיה (ייבוש קירות וחול מתחת לריצוף, הסרת עובש ופטריות, צביעה מחדש וכיוצא בזה); לעיתים נדרש מקום מגורים חלופי בעת העבודות, פיקוח הנדסי עליהן, עגמת נפש והחשש הידוע (והסביר) כי התקלה תישנה.
לאור כל האמור לעיל, אינני סבור שעלה בידי הנתבעים להוכיח שסכום הפיצוי המוסכם נעדר כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש כתוצאה מסתברת מן ההפרה.
לאור כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן:
הנתבעים ישלמו לתובעים את הסך של 153,000 ₪, בצירוף ריבית חוקית מיום הגשת התביעה 18.8.2024 ועד לתשלום המלא בפועל.
כמו כן, הנתבעים ישלמו לתובעים את הסך של 15,957 ₪ בגין שכ"ט עו"ד ו- 5,000 ₪ בגין הוצאות המשפט, בצירוף ריבית חוקית מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.
זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע בתוך 60 ימים מיום קבלת פסק הדין.
פסק הדין ניתן היום, כ"ד אלול תשפ"ה, 17 ספטמבר 2025, בלשכתי, בהעדר הצדדים.
