תשובה נ' איתן ואח'

פתח דבר

1. ביום 25.4.2017 נחתם בין הצדדים הסכם מכר, במסגרתו רכשה התובעת מהנתבעים בית מגורים בעיר גדרה.

   השאלה העיקרית המונחת לפתחי פשוטה וממוקדת: האם במועד החתימה על הסכם המכר היו בבית הנמכר פגמים או מומים נסתרים שהיו ידועים לנתבעים ולא גולו מראש לתובעת, שאם כך הדבר הרי שהנתבעים נמצאים בהפרה של הוראות סעיף 14 להסכם המכר אשר נחתם בין הצדדים.

2. ובכן, התשובה הקצרה לשאלה זו היא לא, והתשובה המנומקת תפורט להלן במסגרת פסק הדין.

    

   עובדות שאינן שנויות במחלוקת

3. כאמור, ביום 25.4.2017 נחתם בין הצדדים הסכם מכר (להלן: "הסכם המכר"), במסגרתו רכשה התובעת מהנתבעים מחצית מבית דו משפחתי השוכן ברחוב זבולון המר 10 בגדרה (להלן: "הבית").

   הסכם המכר צורף כנספח א' לתצהיר עדותה הראשית של התובעת (להלן: "תצהיר התובעת").

4. כעולה מטופס 4 אשר צורף להסכם המכר, בניית הבית הסתיימה בחודש ספטמבר 2014.

5. זמן קצר לאחר מכן, בחודש ינואר 2015, שכרו את הבית ה"ה אסתר ודרויש ישר, והם התגוררו בו ברציפות עד חודש דצמבר 2017, קרי לאחר החתימה על הסכם המכר (סעיפים 1 ו- 6 לתצהירו של מר ישר, אשר הוגש במסגרת תצהירי העדות הראשית מטעם הנתבעים).

6. אין מחלוקת, כי הנתבעים עצמם מעולם לא התגוררו בבית (סעיף 1 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע 1 (להלן, בהתאמה: "הנתבע" ו- "תצהיר הנתבע")).

7. בתחילת חודש פברואר 2017 ביקשו הנתבעים למכור את הבית, ולצורך כך פרסמו מודעה מתאימה באתר 'יד 2' (נספח 1 לתצהיר הנתבע).

8. בעקבות אותה מודעה פנתה אל הנתבעים התובעת, מתווכת במקצועה ובעלת משרד תיווך בעיר גדרה, והציעה להם לסייע במציאת רוכש (עמוד 10 לפרוטוקול, שורה 33 עד עמוד 12 שורה 7).

9. הנתבעים אכן שכרו את שירותיה של התובעת, אשר הציגה את הנכס בפני מספר רוכשים פוטנציאליים, אך עם איש מהם לא נכרת הסכם מחייב (סעיף 3 לתצהיר התובעת).

10. כעבור זמן מה החליטה התובעת כי הבית מתאים לצרכיה שלה, והציעה לנתבעים לרכוש אותו בעצמה (שם).

    הנתבעים נענו להצעת התובעת, ובהמשך נחתם כאמור ביום 25.4.2017 הסכם המכר, ובמסגרתו נקבע כי החזקה בבית תימסר לתובעת ביום 7.12.2017 (סעיף 7 להסכם המכר).

11. יצויין, כי לפני החתימה על הסכם המכר ביקר בדירה איש מקצוע מטעם התובעת, אשר בדק לבקשתה את הבית ואת מצבו (עמוד 16 שורות 21-24 ובהמשך בעמוד 24 שורות 7-9).

12. בסעיף 14 להסכם המכר מתייחסים הצדדים למצבו של הבית, ומצאו לנכון לקבוע את ההוראות הבאות:

    "הקונים מצהירים, כי ראו ובדקו את הבית ומצאוהו תואם למטרתם והם רוכשים את הבית כפי שהוא AS-IS ביום חתימת הסכם למעט בלאי סביר כאשר כל מערכות הבית: מים, חשמל, גז, מיזוג, אינסטלציה וביוב כתקנן ויישארו פועלות ותקינות עד למסירת החזקה בדירה לידי הקונים בהתאם להסכם זה ובכפוף לכך, הם מוותרים מראש על כל טענת מום או אי התאמה, למעט פגם ו/או מום נסתר אשר ידוע למוכרים והם לא גילו אותו מראש לקונים.

    מוסכם על הצדדים כי המוכרים יתקנו בעצמם ועל חשבונם עד למועד המסירה את הליקויים הבאים: רטיבות בקיר מעל המדרגות, בידוד קרוע בגג, אימה בצינור האוורור בגג, אספקת אדמה לגינה עד לבית (מס' בלות חמרה או חול או שומשום לפי בחירת הקונה)." (ההדגשה הוספה).

13. ביום 26.9.2017, לאחר החתימה על הסכם המכר, אך לפני קבלת החזקה בבית, הזמינה התובעת את המהנדס מר סטניסלב גולוד מחברת 'פלס ביקורת ליקויי בנייה' (להלן: "מהנדס התובעת"), לבדוק את הבית ואת מצבו.

    בחוות דעתו, אשר צורפה לתצהיר התובעת כנספח ב', קבע מהנדס התובעת כי קיימים בבית ליקויים שונים, בעיקר ליקויי רטיבות, אשר עלות תיקונם עומדת על סך של 94,337 ש"ח (להלן: "חוות הדעת מיום 26.9.2017").

    אין מחלוקת כי התובעת העבירה את חוות הדעת האמורה לידי הנתבעים (סעיף 9 לתצהיר התובעת וסעיף 19 לתצהיר הנתבע).

14. מיד לאחר שהשוכרים אסתר ודרויש ישר פינו את הבית והחזירו את החזקה בו, הזמינו הנתבעים מחברת 'אינפרטק' חוות דעת לבדיקת ליקויי הרטיבות הנטענים בבית.

    הביקור בדירה נערך ביום 3.12.2017, ובחוות הדעת שנערכה בעקבותיו נקבע כי בעיות הרטיבות בבית נובעות מביות איטום ומצריכות חידוש רובה (להלן: "חוות דעת הנתבעים") (חוות דעת הנתבעים צורפה לתצהיר הנתבע כנספח 6).

15. בימים שבין קבלת חוות הדעת מטעמם לבין מסירת החזקה בבית לתובעת ביצעו הנתבעים עבודות שונות בבית, אשר מטרתן הייתה לתקן את הליקויים אשר נמצאו (סעיף 26 לתצהיר הנתבע).

16. ביום 7.12.2017, עם קבלת החזקה בבית בהתאם להסכם המכר, ביקר בו שוב מהנדס התובעת, ובחוות דעתו המשלימה קבע כי התיקונים אשר בוצעו על ידי הנתבעים לא הועילו כלל, וכי אותם ליקויים אשר אובחנו על ידו בחוות הדעת מיום 26.9.2017 נותרו בעינם (נספח ג' לתצהיר התובעת).

17. חוות דעת זו לא נמסרה לנתבעים, ועוד לפני ביקור המומחה מטעמה, התובעת כבר הזמינה פריטים שונים אשר נועדו לשיפוץ שביצעה בבית (עמודים 40-41 לפרוטוקול).

18. לאחר מסירת החזקה בדירה ולאחר שסיימה לשפץ את הבית, ערך מומחה התובעת חוות דעת נוספת, שלישית במספר.

    באותה חוות דעת, מיום 9.4.2018, קבע מומחה התובעת כי ליקויי הרטיבות אשר היו בדירה תוקנו, אך מצא מוקד רטיבות חדש (נספח ה' לתצהיר התובעת).

     

     

     

     

    המחלוקות המצריכות הכרעה

19. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות מטעם הצדדים ושמעתי אותם ואת העדים מטעמם בדיונים שהתקיימו בפניי, השאלה המצריכה הכרעה היא האם הנתבעים הפרו את הוראות סעיף 14 להסכם המכר (ראו סעיף 23 לסיכומי התובעת).

20. לשם כך נדרשת הכרעה בשאלות הבאות:

    • האם היה בבית פגם או מום נסתר.

    • ככל שאכן היה מום נסתר שכזה, האם הוא היה ידוע לנתבעים.

    • ככל שאקבע כי היה בבית פגם או מום נסתר, שהיה ידוע לנתבעים והם לא גילו אודותיו לתובעת, אעבור לדון בשאלת הנזק והפיצוי המגיע לתובעת.

       

      דיון והכרעה

21. כאמור, השאלה המצריכה הכרעה בתיק זה היא האם הנתבעים הפרו את הוראות סעיף 14 בהסכם המכר, אשר נחתם כזכור ביום 25.4.2017.

22. מפאת חשיבותו, להלן שוב נוסח הסעיף האמור:

    "הקונים מצהירים, כי ראו ובדקו את הבית ומצאוהו תואם למטרתם והם רוכשים את הבית כפי שהוא AS-IS ביום חתימת הסכם למעט בלאי סביר כאשר כל מערכות הבית: מים, חשמל, גז, מיזוג, אינסטלציה וביוב כתקנן ויישארו פועלות ותקינות עד למסירת החזקה בדירה לידי הקונים בהתאם להסכם זה ובכפוף לכך, הם מוותרים מראש על כל טענת מום או אי התאמה, למעט פגם ו/או מום נסתר אשר ידוע למוכרים והם לא גילו אותו מראש לקונים.

    מוסכם על הצדדים כי המוכרים יתקנו בעצמם ועל חשבונם עד למועד המסירה את הליקויים הבאים: רטיבות בקיר מעל המדרגות, בידוד קרוע בגג, אימה בצינור האוורור בגג, אספקת אדמה לגינה עד לבית (מס' בלות חמרה או חול או שומשום לפי בחירת הקונה)." (ההדגשה הוספה).

23. הנה כי כן, התובעת רכשה את הבית במצבו כמות שהוא (as is) במועד החתימה על הסכם המכר, קרי על כל הליקויים והפגמים הנמצאים בו, ככל שקיימים, בסייגים אשר נקבעו במפורש באותו סעיף 14.

     

     

    הליקויים הנטענים - האמנם ליקויים נסתרים?

24. כאמור, המשוכה הראשונה שעל התובעת לצלוח כדי לזכות בתביעתה, היא להוכיח כי הליקויים המפורטים בחוות דעת המומחה מטעמה - היא חוות הדעת מיום 26.9.2017 - אשר נערכה כחמישה חודשים לאחר החתימה על הסכם המכר, וכחודשיים וחצי לפני מסירת החזקה בבית מכוחו לתובעת, הינם ליקויים נסתרים.

25. אני סבור כי התובעת כושלת כבר במשוכה ראשונה זו.

26. הנה כי כן, בסעיף 1.2 באותה חוות דעת קובע מומחה התובעת באופן ברור כי "בקירות הבית נמצאו סימני רטיבות וויזואליים ברורים, כגון כתמים, קילופי צבע, קילופי טיח וכדומה."

    מכאן שגם לטענת מומחה התובעת עצמה ליקויי הרטיבות בבית היו גלויים, וניתן היה להבחין בהם גם ללא מכשור ייעודי או הרמת ריצוף.

27. יחד עם זאת, אין די בקביעה זו כדי לדחות את טענת התובעת, שכן המועד הקובע לבחינת היות הליקויים גלויים או סמויים הוא מועד החתימה על הסכם המכר, ולא חמישה חודשים לאחר מכן.

28. אלא שמהראיות אשר הוצגו בפניי עולה כי גם במועד החתימה על הסכם המכר היו ליקויי הרטיבות בבית גלויים.

29. התובעת עצמה מאשרת בעדותה כי עוד לפני החתימה על הסכם המכר, בעת שהציגה את הבית בפני רוכשים פוטנציאליים, היא עצמה ראתה את סימני הרטיבות הנראים בתמונות אשר סומנו כמוצג ת/1 (עמודים 19-22 לפרוטוקול).

    מעיון באותן תמונות עולה כי אין מדובר ב- 'רטיבות קטנה שרק הטיח ירד ממנה, מעל הפאנל', כטענת התובעת בעמוד 21 שורות 3-4, אלא בקילוף משמעותי המעיד בבירור על בעיית רטיבות בדירה.

30. בהמשך חקירתה הנגדית שבה התובעת ומאשרת כי לפני החתימה על הסכם המכר ראתה את שני מוקדי הרטיבות הנראים בתמונות מוצג ת/1 (עמוד 24 שורות 3-6).

31. ראיה נוספת לכך שליקויי הרטיבות בדירה היו גלויים במועד החתימה על הסכם המכר ניתן למצוא בעדותו של מר שחר מרחבי, איש מקצוע מטעם התובעת אשר הוזמן על ידה לקחת מידות להכנת מטבח בבית (סעיף 2 לתצהירו של מר מרחבי).

32. בסעיפים 4 ו- 5 לתצהירו מתאר מר מרחבי את ליקויי הרטיבות הנרחבים שהיו בבית בעת שביקר בו יחד עם התובעת.

    בעדותו בפניי חזר מר מרחבי על הדברים ביתר פירוט, והבהיר כי מדובר היה בליקויים גלויים שניתן היה לראות ללא קושי (עמוד 57 שורה 29 עד עמוד 58 שורה 29).

33. גם התובעת עצמה מאשרת בעדותה כי בעת ביקורה עם מר מרחבי בבית התגלו לעיניה ליקויי רטיבות נרחבים ביותר (עמוד 17 שורה 15 עד עמוד 18 שורה 13).

34. לפי דברי התובעת בעדותה, ביקורו של מר מרחבי בבית התקיים בחודש מאי 2017, קרי לכל היותר חודש לאחר החתימה מיום 25.4.2017 על הסכם המכר (עמוד 17 שורות 19-36).

35. בהיעדר ראיה למזג אויר גשום באופן מיוחד בחדש מאי 2017 (שאינו חודש המתאפיין דרך כלל במזג אויר מרובה ממטרים) אינני יכול לקבל את גרסת התובעת לפיה דווקא בשבועות הספורים שלאחר החתימה על הסכם המכר הופיעו לפתע סימני רטיבות שלא הופיעו בשלוש השנים מאז שהבית אוכלס.

36. מכל האמור הגעתי לכלל מסקנה לפיה במועד החתימה על הסכם המכר היו סימנים ברורים ורבים לקיומם של ליקויי רטיבות בבית, אשר ניתן היה להבחין בהם ללא קושי גם מבלי להיות מומחה בתחום.

37. מכאן שלא עלה בידי התובעת להוכיח כי ליקויי הרטיבות בדירה הינם בגדר פגם או מום נסתר, אלא אם כן תוכיח כי הנתבעים פעלו אקטיבית להסתרת אותם ליקויים, נושא אליו אתייחס בהמשך.

38. יודגש, כי גם אם אקבל את טענת התובעת לפיה היא עצמה לא ראתה את סימני הרטיבות הנטענים בבית, אין בכך כדי לשנות ממסקנתי, וזאת משלושה טעמים.

39. ראשית, לצורך בחינת השאלה אם הליקויים בדירה היו בגדר פגם נסתר, ידיעתה הסובייקטיבית של התובעת אינה רלבנטית, שכן המבחן הוא מבחן אובייקטיבי.

40. שנית, וחשוב מכך, אין מחלוקת כי לא זו בלבד שהנתבעים נתנו לתובעת אפשרות מלאה לבקר בדירה ולראות את מצבה, אלא שהם אפשרו לה גם להביא איש מקצוע מטעמה, אפשרות אותה מימשה התובעת בפועל.

    אין בידי לקבל את טענת התובעת לפיה השוכרת, גב' אתי ישר, לא אפשרה לבצע בדיקה יסודית של הבית (עמוד 16 שורות 24-32), שהרי אין מחלוקת שמומחה התובעת ביקר אף הוא בבית בעת שה"ה ישר עדיין התגוררו בו, ואיש לא הפריע לו לראות את סימני הרטיבות הגלויים בבית, כפי שציין בחוות הדעת מיום 26.9.2017.

41. שלישית, וחשוב מכל בעיניי, התובעת לא טרחה להגיש תצהיר או להזמין לעדות את אותו איש מקצוע מטעמה שביקר בבית לפני החתימה על הסכם המכר.

    אותו איש מקצוע, שפרטיו מצויים מן הסתם בידי התובעת, יכול היה להעיד מה היה מצב הבית במועד ביקורו בו, והאם ועד כמה היו בו סימני רטיבות גלויים.

    כידוע, בחירת בעל דין שלא להזמין עד רלבנטי הנמצא בשליטתו, מקימה חזקה לפיה לו היה אותו עד מעיד, הייתה עדותו תומכת בגרסת הצד השני דווקא. בענייננו, בחירתה של התובעת שלא להזמין את אותו איש מקצוע מקימה חזקה לפיה עדותו הייתה תומכת בגרסת הנתבעים לפיה סימני רטיבות בבית היו גלויים, ואין מדובר בפגם נסתר.

     

    הנתבעים לא היו מודעים לקיומם של פגמים נסתרים בבית

42. גם אם הייתי קובע כי היו בבית ליקויי רטיבות נסתרים, או אף כי עצמת ליקויי הרטיבות הינה בגדר פגם נסתר, לא עלה בידי התובעת להוכיח כי הנתבעים היו מודעים לקיומם.

43. הנה כי כן, אין מחלוקת כי הנתבעים מעולם לא התגוררו בבית, וכי היחידים שהתגוררו בו, עד למסירת החזקה בו לידי התובעת, היו השוכרים, ה"ה אסתר ודרויש ישר.

44. הנתבעים טענו בתצהיריהם כי מעולם לא נאמר להם על ידי ה"ה ישר כי קיימים בבית ליקויי רטיבות כלשהם, וכי הליקויים היחידים להם היו מודעים, הם אלו שראו בביקורם המשותף בבית עם התובעת ועם רוכשים פוטנציאליים (סעיף 15 לתצהיר הנתבע וסעיף 16 לתצהיר הנתבעת).

45. מר דרויש ישר, אשר הגיש תצהיר מטעם הנתבעים, טען כי הוא ורעייתו מעולם לא התלוננו על בעיות רטיבות כלשהן בבית (סעיף 7 לתצהירו).

    בחקירתו הנגדית חזר מר ישר על הדברים (עמוד 62 שורות 26-34).

46. מר ישר הינו עד אובייקטיבי, שאין כל ראיה לכך שהוא קשור כיום באופן כלשהו למי מהנתבעים או שיש לו עניין כלשהו בתוצאות ההליך.

    עדותו בפניי הייתה מהימנה וברורה, ולא מצאתי כל סיבה לפקפק בה.

47. התובעת עצמה ביקשה לזמן לעדות את גב' אסתר ישר, והחלטה מתאימה ניתנה ביום 13.3.2022.

    אלא שגב' ישר לא התייצבה לישיבת ההוכחות, ומסתבר כי התובעת לא המציאה לה זימון כדין ואף לא ביקשה, לפני תחילת שמיעת פרשת ההגנה, לקבוע מועד נוסף לזימונה, ולמעשה ויתרה על עדותה (עמוד 59 שורות 19-23, ודיון בעניין בעמוד 121 שורה 25 עד עמוד 122 שורה 21).

48. במהלך עדותה טענה התובעת שוב ושוב כי לא זו בלבד שהנתבעים ידעו על קיומם של ליקויי הרטיבות, אלא שהם פעלו אקטיבית להסתרתם על ידי צביעת הדירה לפני הוצאתה למכירה (עמוד 16 שורה 17, עמוד 18 שורות 30-31, עמוד 36 שורה 11, עמוד 48 שורות 13-14, עמוד 52 שורה 35 עד עמוד 53 שורה 6 ועמוד 54 שורות 1-5).

49. גם מומחה התובעת ציין בחוות דעתו כי בקיר הסלון הימני נראים ניסיונות לבצע תיקונים קוסמטיים על מוקדי הרטיבות (עמוד 8 לחוות הדעת מיום 26.9.2017, ותמונה 67 אשר צורפה לה).

50. אין בידי לקבל את טענתה זו של התובעת.

51. ראשית, אין בראיות אשר הוצגו בפניי כל ראיה התומכת בטענה לפיה הנתבעים ידעו על קיומם של ליקויי רטיבות בבית, ומשכך ממילא לא יכלו לפעול להסתרתם.

52. שנית, התובעת צירפה לראיותיה תמונות בשחור לבן בלבד ולא תמונות צבעוניות. מהעותק אשר הוגש של תמונה 67 לא ניתן ללמוד כי בוצעו תיקוני צבע כלשהם.

    רק לאחר הגשת סיכומי הנתבעים הגישה התובעת בקשה לצירוף תמונות צבעוניות, אלא שבקשה זו נדחתה על ידי לאור עיתוי הגשתה.

53. שלישית, מר דרויש ישר, אשר התגורר בדירה עד חודש דצמבר 2017, כלומר לאחר ביקורו הראשון של מומחה התובעת, טען בעדותו כי לא בוצעו בבית תיקוני צבע כלשהם (עמודים 68-69 לפרוטוקול).

    כפי שכבר ציינתי, אני מקבל את עדותו של מר ישר כמהימנה.

54. לאור עדויותיהם של הנתבעים לפיהן עד לביקור המשותף בבית עם התובעת לא ידעו על קיומם של ליקויי רטיבות כלשהם, ועדותו האובייקטיבית של מר ישר התומכת בגרסה זו, ובהיעדר כל ראיה התומכת בטענה ההפוכה, אני קובע כי התובעת לא הרימה את הנטל להוכיח כי הנתבעים ידעו על קיומם של ליקויי רטיבות בבית מלבד אלו שהיו ידועים גם לה עצמה.

55. משלא ידעו על קיומם של אותם ליקויים, ממילא לא יכלו הנתבעים למסור לתובעת מידע נוסף מעבר לזה אשר נמסר לה או אשר היה ידוע לה מביקוריה בבית, כך שהפסיקה והספרות המוזכרים בסעיפים 29-32 לסיכומי התובעת פחות רלבנטיים לענייננו.

     

    סיכום דברים

56. לאור כל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי לא עלה בידי התובעת להוכיח כי ליקויי הרטיבות בדירה היו בגדר פגם נסתר, וגם אם היו, לא עלה בידה להוכיח כי הנתבעים ידעו על קיומם ובוודאי שלא הוכיחה כי ניסו להסתירם.

57. מכאן שהתובעת לא הרימה את הנטל להוכיח שהנתבעים הפרו את הוראות סעיף 14 להסכם המכר, וממילא אינה זכאית לפיצוי כלשהן בגין אותה הפרה נטענת.

58. בהינתן מסקנתי זו, אני מורה על דחיית התביעה.

    סוגיית ההוצאות

59. משהתביעה נגדם נדחתה, ובהתאם להוראות תקנה 152 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, זכאים הנתבעים לפסיקת הוצאות סבירות והוגנות.

    יצויין, כי הנתבעים לא התייחסו לסוגיה זו בסיכומיהם, ולא צירפו אסמכתא כלשהי לשכר הטרחה אשר שולם או אמור להיות משולם על ידם.

60. עסקינן בתביעה על סך 100,607 ש"ח, בה התקיימו חמישה דיונים, לרבות ישיבת הוכחות בה נשמעו שישה עדים (כולל התובעת ושני הנתבעים), והצדדים נדרשו להגשת תצהירי עדות ראשית וסיכומים בכתב.

    בהתחשב בהיקף התיק, ולאחר ששקלתי את כלל השיקולים הרלבנטיים לטעמי, אני מוצא לחייב את התובעת לשלם לנתבעים הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 20,000 ש"ח.

61. כן זכאים הנתבעים להחזר שכר עדותם של העדים מטעמם, מר דרויש ישר ומר ראובן עוזר, בסך כולל של 1,000 ש"ח.

     

    סוף דבר

    התביעה נדחית.

    התובעת תשלם לנתבעים הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 21,000 ש"ח, אשר ישולם תוך 30 יום מהיום אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

    זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד תוך 60 יום.

    המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

    ניתן היום, כ"ו אב תשפ"ג, 13 אוגוסט 2023, בהעדר הצדדים.