בסון ואח' נ' גולומב ואח'

בפני תביעה ותביעה שכנגד.

כל הצדדים הם בעלי זכויות בדירות שמצויות בבניין אחד, שהוא בית משותף המצוי ברחוב גליקסברג 20 בתל אביב ובנוי על חלקה 1112 בגוש 6625.

התובעים (להלן – "בסון") הם בעלי הזכויות בדירת דופלקס, שמצויה בקומות 5-6 ורשומה כתת חלקה 14. מעל לדירה מצוי חלק מגג הבניין ובסון מבקשים פסק דין הצהרתי על כך שהגג שמעל דירתם הוצמד לדירה.

חלק הארי של הנתבעים (אך לא כולם) הגישו כתב הגנה וטענו בו שהם מתנגדים לסעד המבוקש.

יחד עם כתב ההגנה הוגש על ידי רוב הנתבעים (אך לא על ידי כולם) גם כתב תביעה שכנגד, שבו הם טוענים שבסון עושים שימוש בחלק מהרכוש המשותף, ללא רשות וללא הסכמה של יתר בעלי הזכויות בבניין. על פי הנטען בכתב התביעה שכנגד, בסון יצקו ריצפה בחלל ה"לובי" שבין קומה 5 וקומה 6, וסגרו שם חדר לשימושם, אף שמדובר בשטח שהוא חלק מהרכוש המשותף.

בתביעה שכנגד התבקש לכן צו שיורה לבסון לסלק ידם מחלק זה של הרכוש המשותף, להרוס את הבניה שביצעו, ולשלם דמי שימוש ראויים על השימוש שעשו ברכוש המשותף בשבע השנים שקדמו להגשת התביעה שכנגד. נטען בתביעה שכנגד שסכום דמי השימוש הראויים עומד עד 113,707 ₪.

למרבה הצער, ואף שמדובר בשכנים, כל הניסיונות להביא את הצדדים לידי הסכמות שייתרו מתן פסק דין, כולל פניה להליכי גישור, לא צלחו. כתוצאה מכך, התיק נותב אלי ביום 20.6.24 וביום 25.11.25 נשמעו הראיות (לאחר שמועד נקבע ליום 29.4.25 נדחה לבקשת הצדדים). לאחר אורכות שהתבקשו על ידי הצדדים הוגשו סיכומיהם בכתב, והגיעה איפה העת למתן פסק הדין.

דיון

התביעה העיקרית

אין, וגם לא יכולה להיות, מחלוקת על כך שכאשר נרשם הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין לא הוצמד הגג כולו או חלקו לדירת בסון. בסון טוענים שמדובר בטעות, שכן בפועל הם רכשו את הדירה יחד עם הגג שמעליה, והגג היה אמור להיות מוצמד לדירה.

בסון טוענים איפה, למעשה, שהם בעלים של זכויות שכלל אינן רשומות על שמם. בסון מבקשים צו, שייקבע כי הם בעלי הזכויות בשטח גג שעל פי רישום הבית המשותף לא הוצמד לדירה. בתצהיר שהוגש עם התביעה טען מר בסון כי הם "זכאים לרשום את דבר הצמדת הגג בלישכת רישום המקרקעין" (סעיף 28 לתצהיר מיום 14.2.21).

לאור מעמדו של הרישום בפנקסי המקרקעין, הנטל המוטל על בסון בנסיבות כאלה הוא נטל כבד:

"בהתאם לסעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), רישום זכויות בפנקסי המקרקעין מהווה ראיה חותכת לנכונות תוכנו. בפסיקה נקבע, כי על הטוען לבעלות כנגד הרישום במקרקעין לעמוד בנטל כבד וכי המבקש לסתור ראיה חותכת זו של הרישום, נדרש להוכיח בראיות ממשיות את צדקת טיעוניו."

ת"א ‏(‏מחוזי מרכז‏)‏ 69669-05-19צבי אשל נ' שולמית בן עמי‏(‏נבו 15.7.2021‏)‏‏ בסעיף 30.

והשוו גם: ת"א ‏(‏מחוזי חי'‏)‏ 4764-03-16 עז' המנוחה עפיפה סלים עזאם ז"ל, יורשיה נ' מדינת ישראל רשות הפיתוח ‏(‏נבו 9.2.2021‏)‏‏.

ה"פ ‏(‏מחוזי ת"א‏)‏ 52118-05-19שגית כהן מנשה נ' יפית נחום‏(‏נבו 12.7.2020‏)‏‏.

נטל זה לא עלה בידי בסון להרים. מלבד הפניה למסמכים, שכפי עוד אראה להלן אינם תומכים בטענתם של בסון, בסון בחרו להביא מטעמם רק עד אחד – את התובע מר ישראל בסון.

לאחר ששמעתי את עדותו של מר בסון, ועיינתי במסמכים שצורפו על ידי הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה שלא עלה בידי בסון להרים את הנטל המוטל עליהם ולהוכיח כי למרות שעל פי רישום הבית המשותף הגג שמעל לדירתם לא הוצמד אליה, הם בעלי הזכויות בו, וכי הגג הזה, כולו או חלקו, צריך לכן להיות מוצמד לדירתם.

עדותו של מר בסון היא עדות יחידה של בעל דין, וחלות לכן הוראות סעיף 54 לפקודת הראיות (נוסח חדש) התשל"א- 1971, שעניינו הכרעה על פי עדות יחידה של בעל דין. בנסיבות, לא התמלאו התנאים שיצדיקו פסיקה על בסיס עדות זו לבדה.

גרסתם של בסון לא הייתה עיקבית, ועדותו של מר בסון הייתה רצופה בתשובות מתחמקות. בנוסף, בסון נמנעו מלהביא לעדות עדים רלוונטיים שיכולים היו, לכאורה, לתמוך בטענתם לפיה אך טעות ברישום היא שגרמה לכך שהגג לא הוצמד לדירתם. לכך יש להוסיף, שגם המסמכים שאליהם הם מפנים אינם מסייעים להם. זאת, משום שאל מול טענות בסון אודות המשמעות שיש לייחס למה שנכתב במסמכים השונים, ניצבות טענותיהם של הנתבעים, שגם הן עולות בקנה אחד עם לשון המסמכים. לאחר עיון, ומאחר שאני סבורה כי מהמכלול נראה שדווקא הפרשנות שהנתבעים טוענים לה היא הנכונה, אני דוחה את הפרשנות שמבקשים בסון לקרוא לתוך המסמכים.

בסון לא סיפקו הסבר מניח את הדעת לשאלה מדוע, אם הגג אכן נמכר להם יחד עם הדירה, הדבר לא נרשם באופן ברור וחד משמעי בהסכם בו רכשו את הזכויות בדירה או בתקנון הבית המשותף, וגם לא בעת רישום הבית המשותף.

בסון התפתל לא מעט על דוכן העדים בניסיון להסביר עניין זה, ובסופו של דבר נראה כי אין בפי בסון גרסה אחידה. העדר העקביות לכשעצמו מערער את טענת בסון בעניין זה. בנוסף, טענותיהם השונות כלל אינן יכולות לדור בכפיפה אחת.

בכתב התביעה (סעיף 4) טענו בסון כי בהסכם הרכישה לא צוין שהגג מוצמד לדירה, משום שהיה חשש שהוראה כזו תיצור מניעה מצד המפקח על בתים משותפים או רשות חוקית אחרת. לכן, לטענתם, ההצמדה לא צוינה בהסכם או בתקנון באופן מפורש. בסון טוענים כי זו גם הסיבה לכך שבשנת 2000, בעת רישום הבית המשותף "דבר הצמדת הגג לא קיבל ביטוי בצו רישום הבית המשותף" (סעיף 12 לתביעה).

גרסה זו, שעליה חזר בסון גם בעדותו ("אמרו לנו שזה לא יירשם בהתחלה, זה יירשם אחר כך", עמ' 15), וגם בתצהירו (סעיף 6 לתצהירו השני), משמעה שבכוונת מכוון נוסחו ההסכם והתקנון כך שדבר ההצמדה לא נרשם בהם, וכי בכוונת מכוון לא נרשמה ההצמדה בצו הבית המשותף.

לעומת זאת, בהמשך התביעה טוענים בסון כי "מי שטיפל ברישום הבית המשותף ניצל את משך הזמן שחלף מאז חתימת הסכם הרכישה ועד למועד הרישום.." ולא הצמיד את הגג לדירתם (סעיף 18 לתביעה). גרסה זו היא הפוכה לזו שהובאה קודם לכן, שכן משמעות טענה זו היא שההצמדה דווקא הייתה אמורה להירשם, אלא שפעולה לא ראויה של מי שטיפל ברישום הביאה לכך שהיא לא נרשמה.

במכתב שנכתב בשנת 2016 מטעם בסון נטענה גרסה שלישית, לפיה ההצמדה של הגג לא נרשמה בטאבו בשל טעות סופר, שהתגלתה לבסון רק זמן קצר לפני אותו מכתב (נספח 5 לתצהיר גולומב). למותר לציין שגרסה זו אינה יכולה דור בכפיפה אחת עם הגרסה לפיה בכוונת מכוון לא נרשמה ההצמדה בעת רישום הבית המשותף, וגם לא עם הגרסה לפיה גורם כלשהו פעל בזדון למנוע את רישום ההצמדה.

אם לא די בסתירות האלה, בסון גם לא הביאו כעדים מטעמם איש מהמעורבים בהסכם או ברישום הבית המשותף. בסון לא הביאו לעדות איש מעורכי הדין שהיו מעורבים בעריכת או בחתימת הסכם האופציה, הסכם הרכישה, התקנון, וגם לא את עורכי הדין שהיו מעורבים ברישום הבית המשותף. זאת, אף שבסון היו מיוצגים באותה עת על ידי עורך דין מטעמם (עמ' 22 ש' 8-12), וגם המוכרת הייתה מיוצגת (עמ' 25 ש' 13). לכך אוסיף, שכפי שהובא לעיל, בסון העיד אמנם שמאן דהוא אמר להם מפורשות ש"זה לא יירשם בהתחלה, זה יירשם אחר כך", אך לא פירט מי אמר זאת, וגם לא זימן אותו לעדות. בסון גם לא הביאו לעדות את מי שמכרו להם את הדירה. למחדלים אלה לא היה לבסון הסבר, ויש לזקוף זאת לחובתם. ההלכות בעניין זה ידועות, ואין צורך לשוב ולפרטן. אי הבאתם של מי מהעדים הללו מערער גם הוא את טענת בסון על כך שעל הגג להיות מוצמד לדירתם.

לכאורה, די באמור על מנת לדחות את התביעה. יחד עם זאת, מאחר שבסון טוענים שמהמסמכים עולה שהם זכאים להצמדת הגג, אסקור כל אחד ממסמכים אלה.

המסמך הראשון כרונולוגית, הוא הסכם הקומבינציה, שנחתם ביום 24.8.95 בין הקבלן מריאן מיאז ובין בעלי הזכויות בקרקע. מטעם בעלי הזכויות חתם על הסכם זה מר יצחק נבון, ששימש מנהל עיזבונה של רעייתו המנוחה, הגב' אופירה נבון. על פי אותו הסכם חלק מהדירות שויכו לבעלי הזכויות בקרקע, וחלק שויכו לקבלן. התובעים, שרכשו את הדירה מהקבלן, מפנים לסעיף 17 לאותו הסכם, וטוענים כי הסכם זה קובע "מפורשות" שלדירות הגג יוצמדו הגגות שמעליהן (סעיף 45 לסיכומי התובעים). דא עקא, שעיון בהסכם מלמד שהדברים רחוקים מלהיות חד משמעיים.

בסעיף 17 (ב) לאותו הסכם (נספח 1 לתצהירו של הנתבע ארז נבון), נכתב אמנם כי "מרפסות הגגות של דירות קומת הגג והגג על החדרים שעל הגג" יוצמדו לדירות הגג, אך לצד זאת גם נקבע באותו הסכם כי הצמדה כזו אינה ודאית, וכי היא כפופה לאפשרות לפיה "חלק משטח הגג שמעל דירות הגג יישאר כרכוש משותף לכל הבניין לצורך הצבת והתקנת אנטנת טלויזיה קולטי שמש ו/או לכל צורך משותף אחר של דיירי הבית."

בהתאם, נקבע באותו הסכם כי צד שלו תיוחד דירת גג יהיה זכאי להגיש בקשה לבנית תוספת על "כל אחת ממרפסות הגג ו/או הגג שמעל לדירתם הצמודות לדירת הגג.." ניסוח שממנו ניתן להבין כי זכות זו תעמוד רק לאותן דירות שבסופו של דבר יוצמדו להן גג או מרפסת גג.

בפועל, וכאשר נרשם הבית כבית משותף, לא הוצמד גג לדירת התובעים והגג שמעל דירתם אכן משמש בפועל את קולטי השמש ומתקנים נוספים. יוצא, שהסכם הקומבינציה אינו מסייע לבסון.

המסמך השני שבסון מפנים אליו הוא הסכם הרכישה, שעל פיו הם רכשו מהקבלן את הדירה נשוא התביעה. סעיף 2 לאותו הסכם (נספח 3 לתביעה, ועמ' 23 לנומ' התביעה), מציין כי "לדירה יוצמדו שני מקומות חניה בחניון התת קרקעי ומחסן בקומת הקרקע". לא נכתב בסעיף זה כי לדירה יוצמד הגג שמעליה.

בסעיף 17 (ז) לאותו הסכם ישנה אמנם התייחסות להצמדת הגג, אלא שגם שם, כמו בהסכם הקומבינציה, נכתב במפורש כי אפשרות זו כפופה לכך "שלא תהיה מניעה מטעם המפקח על בתים משותפים ו/או מרשות חוקית אחרת ובכפוף לכך שתישמר זכותם של הדיירים שהמתקנים המשותפים כאמור לעיל יהיו על שטח הגג.." הנה כי כן, גם כאן מדובר על זכות מותנית שתתקיים רק בכפוף למספר תנאים.

בפועל, בעת רישום הבית המשותף, הגג שמעל לדירה לא הוצמד לה. משלא הובאה על ידי התובעים כל ראיה אחרת, המסקנה המתבקשת היא שאחד מהתנאים שהיה נדרש על מנת לאפשר את רישום ההצמדה, לא התקיים, ולכן לדירה לא הוצמד הגג שמעליה. במצב כזה העדר הרישום אין מקורו בטעות, ולכן גם הסכם זה אינו מסייע לבסון.

מסמך נוסף שבסון פנים אליו הוא תקנון הבית המשותף (נספח 4 לתביעה). בסעיף 1 לתקנון מפורטות הדירות השונות, וההצמדות שהוצמדו לכל אחת מהן. מעיון בסעיף זה עולה כי לשתיים מתוך דירות הגג הוצמד חלק מהגג. לעומת זאת, לדירה 14, דירת בסון, לא הוצמד גג. הוצמדו לה רק חניות, מחסן ופטיו. בסון, כמו יתר בעלי הזכויות בבניין, חתומים על תקנון זה, שבו, כאמור, לא הוצמד גג לדירתם.

בסון, מודעים לקושי בעניין זה, טוענים כי חרף האמור התקנון דווקא מצביע על זכותם לחלק הגג שמעל לדירה. הם מפנים לסעיף 2(א) לתקנון שבו נאמר:

"לבעלי דירות מספר משנה 1112/11,13,14 שאליהן הוצמדו מרפסות ו/או גגות כאמור לעיל, ניתנת הזכות הבלעדית לבצע במרפסות ו/או בגג הצמוד לדירתם כל פעולה שהיא לרבות פעולת בניה והריסה ללא צורך בהסכמת שאר בעלי הדירות, ולרבות כל פעולת בניה והריסה ללא צורך בהסכמת שאר בעלי הדירות..."

לטענת בסון, מלשונו של סעיף (א) הנ"ל ברור שלדירות המוזכרות בו, ודירה 14 בכלל זה, הוצמדו מרפסות ו/או גגות. לטענתם, מאחר שמרפסת לא הוצמדה לדירתם, ממילא ברור שהגג הוא שהוצמד אליה. לטענתם זוהי המסקנה המתבקשת מקריאת סעיף 2 לתקנון, על כל סעיפי המשנה שבו.

אני דוחה את טענת בסון, כאילו המסקנה מסעיף 2 (א) הנ"ל, או מיתר סעיפי המשנה של סעיף 2 לתקנון הבית המשותף, היא שניתנו להם זכויות בגג. לטעמי, הפרשנות הנכונה לסעיף 2 היא כי סעיף זה, על כל תת סעיפיו, אינו קובע כי הגג יוצמד. הוא רק קובע כי ככל שלאחת הדירות האלה הוצמד גג או מרפסת "כאמור לעיל" (היינו בסעיף 1 שבו פורטו כל ההצמדות לדירות השונות), כי אז ניתנת לבעלי הדירה הזו הזכות לבצע בניה בחלק שהוצמד לה. הסעיף גם דן באחוזי הבניה שיהיו במקרה כזה צמודים לדירה הרלוונטית, ויהיו בחלק יחסי לשטח הגג או המרפסת שצמודים לאותה דירה.

הסעיף אינו קובע שישנה הצמדה, וכל שכן שלא ניתן ללמוד ממנו מה הוצמד לאיזו דירה, וכאמור בפועל, ועל פי אותו תקנון ממש, לדירת התובעים לא הוצמדו לא גג ולא מרפסת. הצמדה כזו לא קיימת בתקנון, והרישום תואם זאת, שכן גם בו אין הצמדה כזו. מכיוון שכך, אין כל רלוונטיות לפסיקה שהביאו בסון בסיכומיהם ואשר נועדה, כך לטענתם, ללמד על כך שכאשר יש סתירה, האמור בתקנון גובר על הרישום.

התובעים טוענים כי הסכמת חלק מבעלי הזכויות לכך שיוצמד גג לדירתם (נספחים 7-8 לתביעה), מלמדת על כך שיש להם זכות להצמדה כזו. גם דינה של טענה זו להידחות. ההסכמה כפי שצורפה אינה של כל בעלי הדירות, והיא אפילו אינה הסכמה של רובם. זאת, אף שהגג שמעל לדירת בסון הוא רכוש משותף (מאחר שאינו מוצמד לאחת הדירות), ואף שעל פי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 הפקעת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לאחת הדירות, דורשת את הסכמת כלל בעלי הזכויות.

התוצאה מכל האמור היא שאני קובעת שלא עלה בידי בסון להרים את הנטל המוטל עליהם, ולהוכיח כי הרישום, שעל פיו הגג שמעל הדירה אינו מוצמד לדירה, הוא שגוי ויש לתקנו.

כפועל יוצא מכך אני דוחה את התביעה.

התביעה שכנגד

בתביעה שכנגד נטען כנגד בסון שהם עושים שימוש בחלק מהרכוש המשותף, ללא רשות וללא הסכמה של יתר בעלי הזכויות בבניין. על פי הנטען בכתב התביעה שכנגד, בסון יצקו ריצפה בחלל ה"לובי" שבקומה 6, וסגרו שם חדר לשימושם.

בעדותו הודה בסון שכך נעשה על ידם (עמ' 29 ש' 27-32, עמ' 32 ש' 29-33).

בתביעה שכנגד התבקש צו, שיורה לבסון לסלק ידם מחלק זה של הרכוש המשותף, להרוס את הבניה שביצעו, ולשלם דמי שימוש ראויים על השימוש שעשו ברכוש המשותף בשבע השנים שקדמו להגשת התביעה שכנגד.

יחד עם תצהירי התובעים שכנגד הוגשה חוות דעתה של הגב' שושי שרביט שפירא, בדבר דמי השימוש הראויים לשטח זה. המומחית נחקרה, וחוות דעתה לא נסתרה. בסון גם לא העלו בסיכומיהם כל טענה כנגד חוות הדעת או האמור בה. על פי חוות הדעת, דמי השימוש לשנים 2014 עד 2021 הם 78,984 ₪, כאשר חלקם של התובעים שכנגד בסכום זה הוא 71.8182% (ס' 10.1 לחוות הדעת). יוצא, כי חלקם של התובעים שכנגד הוא 56,725 ₪.

בסון לא סיפקו הסבר מניח את הדעת, לא בסיכומיהם ולא בסיכומי התשובה שהגישו לאחר סיכומי התובעים שכנגד, לכך שלא סילקו ידם מהשטח האמור חרף הדרישה שנשלחה אליהם בעניין זה כבר ביום 16.3.21 . טענתם, לפיה השימוש שהם עושים בשטח זה הוא בהסכמת כלל דיירי הבניין, לא הוכחה, ולא הוצגה על ידם אלא הסכמתו של מר נבון, שהוא רק אחד הדיירים ואינו מוסמך לחייב את האחרים. טענתם, לפיה השימוש שהם עושים אינו מונע שימוש דומה מיתר הדיירים, גם היא לא הוכחה. גם טענתם, לפיה אין לגבות מהם דמי שימוש או לחייבם להרוס את מה שבנו משום שהם לא בנו על גבי ריצפה הנכללת ברכוש המשותף אלא בחלל שנוצר בין שתי קומות, דינה להידחות. חלל משותף שייך גם הוא לרכוש המשותף ואיש מדיירי הבניין אינו רשאי לנכס אותו, כולו או חלקו, לעצמו.

בסיכומיהם טענו התובעים שכנגד שיש לחייב את בסון גם בתשלום בגין דמי ועד בית (סעיפים 115 – 119 לסיכומיהם). אני דוחה טענה זו. טענה זו לא נטענה בכתב התביעה שכנגד והסכום הנדרש בגינה כלל לא הוכח.

סיכום:

התוצאה מכל האמור לעיל היא כדלקמן:

1. אני דוחה את התביעה העיקרית.

2. אני מקבלת את התביעה שכנגד, ומחייבת את בסון יחד ולחוד לשלם לתובעים שכנגד את הסכום של 56,725 ₪, כדמי שימוש ראויים לשטח הנדון.

3. בסון יחד ולחוד יישאו בהוצאות התביעה והתביעה שכנגד, ובנוסף ישלמו לנתבעים יחד ולחוד גם שכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ₪.

    

   המזכירות תעביר לצדדים עותק מפסק הדין ותסגור את התיק.

   ניתן היום, ג' אייר תשפ"ו, 20 אפריל 2026, בהעדר הצדדים.