אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ת"א 37638-04-14 אבו אלניל ואח' נ' אדריס

ת"א 37638-04-14 אבו אלניל ואח' נ' אדריס

תאריך פרסום : 13/10/2016 | גרסת הדפסה
ת"א
בית המשפט המחוזי חיפה
37638-04-14
27/09/2016
בפני השופט:
רון סוקול

- נגד -
תובעים:
1. מדחת אבו אלניל
2. תיסיר אבו אלניל
3. אמל אבו אל ניל
4. עזבון מסעוד אבו אלניל ז"ל

עו"ד יחזקאל חרלף
הנתבע:
עאטף מוחמד אדריס
עו"ד יעקוב עזאם
פסק דין
 

 

1.בין התובעים, יורשיו של המנוח מסעוד אבו אלניל ז"ל, הרשום כבעל זכויות במקרקעין, לבין הנתבע, נטושה מחלוקת בדבר תוקפו של מסמך המעיד על הסכם ולפיו רכש הנתבע מהמנוח זכויות במקרקעין. מחלוקת זו היא העומדת להכרעה בתיק שבפניי.

רקע

2.המנוח מסעוד (סעוד) מוחמד אבו אלניל (להלן: המנוח מסעוד) רשום כבעל הזכויות של 1/6 חלקים של מקרקעין הידועים כחלקה 106 בגוש 12206 בתחומי המועצה המקומית אעבלין (להלן: המקרקעין) (עותק מנסח רישום המקרקעין צורף כנספח ב' לתביעה). ביום 24.10.1991 נפטר המנוח. התובעים 1- 3 הם בניו והם שלושה מתוך ארבעת יורשיו (להלן: התובעים) (עותק צו ירושה צורף כנספח א' לתביעה).

3. הנתבע, יליד 1941, הוא בנם של המנוחים מחמד חסן אדריס ז"ל ורוחיה אדריס ז"ל. בשנת 2014 הגיש הנתבע בקשה ללשכת רישום המקרקעין בנצרת לרישום הערת אזהרה בדבר הסכם מכר שנכרת לטענתו ביום 20.9.1950 ולפיו רכש מהמנוח מסעוד את הזכויות במקרקעין (הסכם זה להלן: הסכם המכר). לאחר קבלת הבקשה, ביום 6.4.2014, נשלחה לתובעים הודעה מאת רשם המקרקעין, בדבר הגשת הבקשה לרישום הערה האזהרה במקרקעין לטובת הנתבע (נספח ג' לתביעה). בהודעה צוין כי הבקשה לרישום ההערה נסמכת על הסכם מכר הנחזה להיות אותנטי. עוד נרשם בהודעה כי בכוונת הרשם להיענות לבקשה ולרשום את ההערה ביום 27.4.2014 אלא אם עד לאותו מועד תומצא החלטה שיפוטית המורה לו שלא לעשות כן.

4.התובעים אשר כפרו בטענה כי אביהם מכר את זכויותיו במקרקעין לנתבע, פנו אל רשם המקרקעין וקיבלו לעיונם עותק מהמסמכים עליהם נסמכה הבקשה לרישום הערת האזהרה, לרבות עותק הבקשה (נספח ד' לתביעה), עותק מסמך הנחזה להיות הסכם מכר (נספח ה') וכן תרגום המסמך מהשפה הערבית לעברית (נספח ו').

5.עם קבלת המסמכים הגישו התובעים את תביעתם בתיק זה. בד בבד עם הגשת התביעה עתרו למתן סעד זמני כנגד רישום הערת האזהרה.

ביום 25.4.2014 נעתרתי לבקשה והוריתי כי הנתבע לא יהיה רשאי לבצע או לפעול לרישום כל עסקה או הערה על עסקה במקרקעין. כן הוריתי לרשם המקרקעין לרשום הערה על החלטתי ולהימנע מלרשום את הערת האזהרה לטובת הנתבע. למרות הצו, אשר כנראה הגיע באיחור ללשכת רישום המקרקעין, נרשמה הערת האזהרה לטובת הנתבע. בהחלטתי מיום 7.5.2014 שניתנה בהסכמת הצדדים, הבהרתי כי הצו שניתן יישאר בתוקפו וכי ככל שנרשמו הערות אזהרה אין למחקן. כמו כן שבתי והוריתי כי תירשם הערה בדבר צו המניעה ולא תירשם כל עסקה במקרקעין.

תמצית המחלוקות

6.המחלוקת בין הצדדים ממוקדת ופשוטה ועוסקת בשאלת תוקפו של הסכם המכר הנטען. התובעים טוענים כי המסמך שהוצג על ידי הנתבע לרשם המקרקעין, והנחזה להיות מסמך אותנטי בדבר מכירת הזכויות במקרקעין לנתבע, הינו מסמך מזויף ואינו משקף הסכמה אמיתית של המנוח מסעוד למכירת הזכויות.

לעומתם טוען הנתבע כי המסמך הוא אמיתי, כי המנוח התקשר בהסכם למכירת המקרקעין וחתם עליו, כי בשמו של הנתבע פעל אביו וכי מיום חתימת הסכם המכר הנטען מחזיקים הנתבע ובני משפחתו במקרקעין.

מומחה מטעם בית המשפט

6.הואיל והדיון התמקד בתוקפו של המסמך שהציג הנתבע הוצע במהלך קדמי המשפט כי ימונה מומחה לכתבי יד לבדיקת החתימות על המסמך על ידי בית המשפט (פרוטוקול מיום 16.9.2014). הואיל ולא הובעה כל התנגדות, ובהתאם לאמור בפרוטוקול האמור, הוריתי ביום 21.10.2014 על מינויו של המומחה מר רון ישי על מנת שיחווה דעתו בדבר חתימותיו של המנוח מסעוד על מסמך הסכם המכר. קודם להחלטה זו, ועל מנת שיהיו בידי הצדדים ובידי המומחה מסמכים להשוואה, ניתנו צווים למוסדות שונים להמציא דוגמאות חתימה מקוריות של המנוח מסעוד.

7. למומחה הוצגו מסמכי השוואה שונים ובהם תצהירים עליהם חתם המנוח מסעוד בשנים 1986 ו- 1990 ובקשות שהגיש המנוח מסעוד לרשויות התכנון והבניה בהן עיין המומחה במשרדי הרשויות.

בפני המומחה העלו הצדדים גם טענות לגבי החתימות הנחזות להיות חתימות של עדים לחתימת הסכם המכר. כל שלושת העדים המוזכרים כעדים לחתימה הלכו לעולמם והמומחה קיבל מסמכי השוואה רק לגבי עד אחד וחיווה דעתו רק לגבי חתימת עד זה. המומחה בדק גם, לבקשת הצדדים, את כתב היד שבו נרשם הסכם המכר ואשר נחזה להיות כתב ידו של מוכתר הכפר וכן את אותנטיות הנייר עליו נרשם הסכם המכר.

8.המומחה המציא את חוות דעתו מיום 22.1.2015 אשר סומנה ת/1. המומחה מצא זהות בין החתימה הנחזית להיות חתימתו של המנוח מסעוד לבין חתימות ההשוואה ועל כן העריך כי המנוח הוא שחתם על המסמך. המומחה מצא גם זהות בין חתימת העד על הסכם המכר לחתימת ההשוואה שהוצגה לו ועל כן הגיע למסקנה כי החתימה על המסמך היא אכן חתימת העד. לגבי כתב היד ציין המומחה כי קיימת זהות בין כתב היד בהסכם המכר למסמכי השוואה שנכתבו על ידי המוכתר ולכן העריך כי המוכתר עורסאן הוא שכתב את המסמך. המומחה אף קבע כי איכות הנייר וגילו נראים מתאימים למסמך מהתאריך המצוין בו.

לאחר קבלת חוות הדעת, הודיעו התובעים כי הם עומדים על המשך ההליכים בתיק ועל כן נשמעו הראיות.

טענות הצדדים

9.התובעים טוענים כי אין די בחוות הדעת של המומחה כדי לקבוע כי המנוח מסעוד חתם על הסכם המכר ומכר את זכויותיו לנתבע. לתובעים טענות שונות לגבי קביעותיו של המומחה, מהן מבקשים הם להסיק כי אין בקביעות המומחה די כדי לשכנע שהמנוח מסעוד הוא שחתם, או לכל הפחות, כי חתם מתוך רצון אמיתי למכור את הזכויות. התובעים סבורים כי אף אם תתקבל מסקנת המומחה בחוות הדעת אין בכך כדי להצביע על כריתתו של הסכם מכר תקף. בין היתר הם טוענים כי הנתבע כלל לא חתום על הסכם המכר הנטען; כי בתרגום המסמך מצוין כי סכום התמורה הוא חמישים שקל ישראלי, כאשר במועד עריכת המסמך, שנת 1950, המטבע הנוהג במדינה היה לירה ולא שקל; כי בעת עריכת ההסכם הנטען היה הנתבע בן 9 שנים בלבד ולכן לא יכול היה להתקשר בהסכם לרכישת מקרקעין; כי על הבול הימני המודבק על המסמך מצוין הערך של 10 מילים, שהוא המטבע בו השתמשו לפני הקמת המדינה ואשר בוטל עם הקמתה; וכי שני הבולים הנוספים על המסמך בערך של 50, יצאו רק בשנת 1952, כלומר לאחר מועד עריכת ההסכם.

עוד טענו התובעים כי עסקת המכר הנטענת לא דווחה כנדרש לרשויות המס, וכי השיהוי הרב בהגשת הבקשה לרישום הזכויות מעידים כי לא נכרת כל הסכם מכר תקף. התובעים מוספים וטוענים כי השיהוי הרב גרם להם נזק ראייתי שכן לא ניתן היום לזמן את העדים הרלבנטיים. לבסוף מציינים התובעים כי בעבר הוגשה נגדם תביעה דומה, בה נטען כי אותם המקרקעין נמכרו על ידי המנוח מסעוד בשנת 1952 למר חנא ג'אד חאג' אשר החזיק בהם מאז. בסופו של יום תביעה זו נמחקה.

10.הנתבע סומך הגנתו על הסכם המכר. לטענתו אף שהיה קטין, הוא נכח במעמד רכישת הזכויות במקרקעין על ידי אביו. הנתבע טוען כי האב הוא שרכש את המקרקעין בשמו ועבורו. לטענתו ממועד ההסכם מחזיקה משפחתו במקרקעין ומאז שבגר הוא מחזיק ונוהג במקרקעין מנהג בעלים. הנתבע מבקש לאמץ את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ולקבוע כי הסכם המכר נחתם על ידי המנוח מסעוד וכי הוא משקף עסקת מכר של המקרקעין.

 

דיון והכרעה

11.כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות. שוכנעתי כי הסכם המכר הנטען נערך ונחתם על ידי המנוח מסעוד ועל כן יש לרשום את הזכויות במקרקעין על פי האמור בו, דהיינו לרשמן על שם הנתבע.

את הדיון אפתח בבירור הטענות כנגד חוות דעתו של המומחה. לאחר מכן אדון בטענות התובעים על פגמים העולים מהמסמך עצמו, בטענות לגבי העדר חתימת הנתבע, כושרו של הנתבע להתקשר בהסכם בשל קטינותו, בטענות השיהוי והנזק הראייתי. לאחר מכן אבחן את טענות הנתבע בדבר החזקת המקרקעין.

המסמך והחתימות

12.הסכם המכר שבמחלוקת נרשם בדיו כחולה על גבי נייר שורות לבן שהחל להצהיב (המסמך המקורי מוחזק במעטפה בכספת בית המשפט). המסמך כתוב בשפה הערבית ולתביעה צורף תרגום שלו לעברית. על פי האמור בו מדובר בהסכם בין המוכר, סעוד מחמד אבו אלניל מאעבלין לבין הקונה עאטף מחמד חסן אדריס מאעבלין, לפיו מעביר המוכר לרוכש "עץ וחצי זיתים" (כך במקור- ר' ס') והשטח סביבם בחלקה 106 גוש 12206. המוכר מאשר קבלת תמורה בסך של חמישים ג'ניה (כך במקור – ר' ס'), והרוכש מאשר קבלת החזקה בממכר לידיו. בתחתית ההסכם מצד שמאל מופיעה חתימתו של המוכר, ובצדה חתימתם של שלושה עדים: חסן עומר אדריס, סאלח ח'ליל אל-חסן ואבראהים נשאשיבי. חתימת המוכר מצויה על גבי שני בולי הכנסה בסך של 50 כל אחד, ומימינם מודבק בול הכנסה נוסף בסך של 10 מילים. בצד החתימה רשום התאריך 20.9.1950.

13.המחלוקת הראשונה שהתגלעה בנוגע להסכם המכר עניינה אמיתות החתימה הנחזית כחתימת המנוח מסעוד.

בהתאם להלכה, ההכרעה בדבר אמיתות חתימתו של אדם על מסמך כלשהו יכולה להיעשות בדרך של הבאת ראיות ועדויות של עדים לחתימה, על ידי השוואה ויזואלית בין החתימות שבמחלוקת לחתימות אותנטיות, על הגיון ושכל ישר, על התנהגות הצדדים וכמובן גם על חוות דעת של מומחים להשוואת כתבי יד (ראו ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים בע"מ, פ"ד מז(3) 240 (1993); ע"א 7303/01 אדמון נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(2) 847 (2003); ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' קנג', פ"ד נ(1) 499 (1996); ע"א 4175/12 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' גדיר (10.3.2014)).

14.בענייננו כל העדים לעריכת הסכם המכר ולחתימה עליו הלכו לעולמם פרט לנתבע, אשר היה באותו מועד כבן 9 שנים. הנתבע העיד כי היה נוכח במועד רכישת זכויות המנוח מסעוד, אשר נערכה בביתם ונכחו בה מספר אנשים, לרבות המוכתר עורסאן סלמאן אשר ערך את הסכם המכר והחתים את הנוכחים (סעיף 11 לתצהירו נ/1). עדות זו של מי שהיה בעת החתימה רק בן 9, אינה מספקת כדי לקבוע ממצא בדבר אמיתות החתימה. קשה להניח כי ילד בן 9 מודע לכל פרטי העסקה, לזהות החותמים ולמהות המסמכים שנחתמו על ידם וספק האם מדובר בזיכרון אותנטי של הנתבע. הנתבע לא נשאל על אירוע החתימה בחקירה הנגדית ולא הוסיף כל פרט המעיד על זיכרון האירוע. הנתבע הוא בעל עניין ועל כן בהעדר עדות נוספת אין לבסס קביעה בדבר אמיתות החתימה על עדויות ראיה.

16.הראיה המרכזית לעניין אמיתות החתימה הינה חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט. המומחה מר רון ישי בחן באמצעות חתימות להשוואה את חתימתו הנחזית של המנוח מסעוד המוכר וכן את חתימת אחד העדים, מר סאלח ח'ליל אל-חסן. המומחה הגיע למסקנה ברורה בדבר אמיתות חתימתו של המנוח מסעוד וכן בדבר אמיתות חתימת העד. כן בדק המומחה את כתב היד בו נערך ההסכם, של מוכתר הכפר דאז מר עורסאן סלמאן, אף זאת באמצעות מספר מסמכי השוואה, וגם בעניין זה הגיע למסקנה בדבר זהות הכתב ואמיתותו. לבסוף בחן המומחה את איכות הנייר וגילו ואף בעניין זה הגיע למסקנה שהוא נראה מתאים למסמך מהתאריך המצוין בו. בחקירתו הדגיש המומחה כי המסקנה שלו היא בדרגה הגבוהה ביותר של ודאות (עמ' 18 ש' 24-25, עמ' 19 ש' 11-13).

19.התובעים סבורים כי יש מקום להתערב במסקנותיו של המומחה. לטענתם ניתן לראות כי שם המוכר, המופיע בהסכם המכר ובחתימה הינו "סעוד" (עמ' 15 ש' 12-13) ואילו במסמכי ההשוואה החתימה היא בשם "מסעוד". משנשאל המומחה על הבדלים אלו הבהיר, כי הוא ראה והתייחס לשוני זה בעת הכנת חוות דעתו, אך לא מצא בשוני עניין מהותי. עוד ציין כי אינו סבור שהשמטת האות הראשונה נבעה מכפייה ולחץ (עמ' 20).

המומחה הדגיש כי האות "מ" בערבית נרשמת כעיגול קטן וכאשר יש לפניה קו קשה לדעת האם האות רשומה אם לאו (עמ' 17). עוד הוסיף כי על הנייר במקרה הנוכחי מצוי כתם דיו קטן שעליו הודבק הבול וייתכן כי מדובר בכתם הנובע מהתפשטות הדיו של האות "מ" שהייתה רשומה. עם זאת המומחה הבהיר כי זו השערה שכן אינו יכול לדעת בוודאות האם האות "מ" הייתה רשומה או שמא מקור הכתם שונה (עמ' 16). מכל מקום, כך לדעתו, יש בשאר חלקי החתימה די כדי לקבוע בוודאות כי החתימה על הסכם המכר זהה לחתימות ההשוואה.

19.התובעים טענו גם כי נפל פגם בכך שחלק מחתימות ההשוואה שהוצגו למומחה היו צילום ולא מקור. המומחה ציין כי אין בעובדה שחלק מחתימות ההשוואה של המנוח מסעוד שבחן היו צילום בלבד, כדי לפגום באיכותן ובמסקנותיו לגביהן (עמ' 14). המומחה אישר כי כאשר נערכת בדיקה של צילומים נשללות מהמומחה יכולות בדיקה מסוימות כגון שטף הקו, אולם להערכתו ניתן להתבסס על פרמטרים אחרים שלא נפגעים כתוצאה כך שבוחנים צילום. המומחה הוסיף כי במקרה הנוכחי איכות הצילום הייתה טובה ולכן ניתן היה לזהות גם סימני לחץ (עמ' 14 ש' 18).

20.המומחה נשאל גם על פער הזמנים בין מועד החתימה על הסכם המכר הנטען לבין מועד חתימת מסמכי ההשוואה והבהיר כי אין פסול בבדיקת חתימות שנחתמו בפער זמנים גדול (עמ' 15). עוד ציין בעדותו והדגיש:

החתימה היא דבר שמשתמר בצורה יוצאת מן הכלל, בצורה טובה מאוד, וזה הוכח על פי מחקרים והחתימות לא גילו סימנים של אבדן צורה ולהיפך, הן שמרו היטב על צורתן, כל 4 החתימות ולכן במקרה זה, אני שוב חוזר על כך שהאיכות קובעת ובמקרה זה הן סיפקו. אם הייתי מקבל עוד חתימות אני לא הייתי מתעלם מאיזו חתימה אך ניתן גם לפי מראית עין ראשונה לבצע את הבדיקה כי חתימות ההשוואה היו איכותיות וברורות. ראו את הסימנים הקטנטנים של הניקוד בשפה הערבית, ראו גם עוד דבר – הייתה שאלה אם זה מסעוד ובדקתי מתחת לבול הימני וראו גם שרואים שמדובר בסעוד ולא במסעוד. אני מראה כי הדיו נספג היטב בנייר וזה דבר שניתן לראות היטב ולכן גם בצילומים של ההשוואות רואים סימנים קטנים שהם בולטים מאוד ואני יכול להצביע עליהם, במסמכים 1 ו- 2, שרואים למרות שהם צילומים.

 

21.כידוע, הלכה היא כי מסקנות המומחה שמונה על ידי הבית המשפט לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט. בית המשפט הוא המכריע בסופו של יום על פי מכלול הראיות שבפניו, ורשאי בית המשפט לדחות מסקנתו של המומחה או לבור חלקים מחוות דעתו (ע"א 974/91 עמידר חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, פ"ד נ(5) 104 (1997); ע"א 2541/02 לנגר נ' יחזקאל, פ"ד נח(2) 583 (2004); ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים, פ"ד מז(3) 240, 262-263 (1993); ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' פואד אסעד קנג', פ"ד נ(1) 499, פסקה 11 (1996)).

עם זאת, ככלל, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט, בהיעדר טעות בולטת. כך לדוגמה, נאמר בע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002):

משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...".

(עוד על מעמדו של מומחה מטעם בית המשפט ראו ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185, 189 (1985); ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עירית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד, פ"ד מד(2) 771, 779 (1990); ע"א 605/88 תבורי בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי בע"מ, פ"ד מה(2) 1, 11 (1991); ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (23.4.1990); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998) והאסמכתאות שם).

18.במקרה הנוכחי לא מצאתי מקום להתערב במסקנות המומחה. המומחה הסביר היטב את מסקנותיו ואת מידת הוודאות אותה מצא. המומחה התבקש לבחון את חתימת המנוח אולם לבקשת הצדדים בדק גם את חתימת העד, את כתב היד של המוכתר ואת טיב הנייר. דומה כי מסקנותיו לגבי כל הנתונים שנבדקו על ידו ואשר כולם תואמים את האפשרות כי המנוח חתם על המסמך, מחזקות זו את זו ומקנות תוקף נוסף לחוות דעת המומחה.

פגמים במסמך

27.התובעים העלו טענות נוספות בדבר פגמים במסמך המלמדים לטענתם כי המסמך אינו משקף הסכם מכר אמיתי. קבוצת טענות ראשונה מתייחסת לבולי ההכנסה המודבקים על הסכם המכר. לגבי הבול הימני טענו התובעים כי הערך הנקוב בו הוא 10 מיל. מטבע זה הפסיק להיות הליך חוקי בישראל כבר בשנת 1948 עם קום המדינה. מאחר והמסמך נחזה להיות מאוחר מקום המדינה הרי שלא ייתכן כי נעשה שימוש בבול חסר תוקף.

מחוות דעתו של המומחה מר רון ישי עולה כי הבול הודבק על המסמך לאחר החתימות, שכן הבול מכסה חלק מחתימתו של המנוח מסעוד (פסקה 1 לחוות הדעת ת/1 ועמ' 16,17). בכתב הגנתו טען הנתבע כי הבול נפל מאחד המסמכים הישנים האחרים שבידיו והוא בטעות סבר שזה נפל ממסמך זה ועל כן הדביק אותו עליו (סעיף 20). בחקירתו הוא שינה את גרסתו וטען כי לא הוא שהדביק את הבול במועד מאוחר יותר, אלא כך מצא את המסמך וכך הגישו (עמ' 36).

28.אכן, הדבקת בול משנת 1948 על מסמך הנחזה להיום חתום בשנת 1950 עלולה לעורר תהיות. גם שינויי הגרסאות של הנתבע פוגמים באמינותו, במיוחד בשל כך שלא ניתן כל הסבר לשינוי הגרסה. עם זאת אין בפגם זה כשלעצמו כדי לשכנע שהמסמך מזויף. אין ראיה הסותרת את הקביעה כי הבול הודבק לאחר החתימה. בין אם הנתבע הוא שהדביק בטעות את הבול ובין אם מאן דהוא אחר, במהלך השנים, הדביק את הבול על גבי החתימות, הדבר אינו משליך על מהימנות הגרסה לפיה המסמך נחתם על ידי המנוח מסעוד. ייתכנו סיבות רבות, לרבות טעות, שבעטיין הודבק הבול, אולם אין חולק, כי תוקפו של המסמך אינו מותנה בהדבקת הבול. גם העדר הסבר מניח את הדעת להדבקתו אינו מספיק כדי לשלול את קביעות המומחה בדבר מהימנות חתימת המנוח.

28.עוד מעלים התובעים טענות ביחס לשני הבולים המודבקים על המסמך בצדו השמאלי התחתון. בולים אלו הודבקו בעת עריכת המסמך, מאחר וחתימת המנוח מסעוד מופיעה עליהם. הבולים הם בולי הכנסה – ככתוב עליהם - בערך נקוב של 50, אך בניגוד לבול הימני, לא מצוין מהו המטבע. התובעים סבורים כי מדובר בבולי הכנסה בערך של 50 פרוטה, לטענתם בולים אלו הונפקו בישראל רק החל משנת 1952 ולכן לא ייתכן שהודבקו על מסמך שנחתם בשנת 1950.

אין בפני כל ראיה מתי הונפקו לראשונה בישראל בולים כדוגמת הבולים המופיעים על הסכם המכר. אין ראיה כי בולים שכאלו הופקו רק לאחר שנת 1952. הבולים אינם נוקבים את סוג המטבע וגם אם יוכח כי בולים של 50 פרוטות הונפקו רק לאחר 1952 אין בכך כדי ללמד כי הבולים מושא הדיון הם בולים של 50 פרוטות מהסוג שהונפק לאחר 1952. על כן איני סבור כי הימצאות הבולים על גבי המסמך יכולה להשפיע, ללא ראיות נוספות, על קביעת מהימנות ואמיתות המסמך.

 

29.התובעים מפנים את האצבע גם למטבע התמורה שפורטה בהסכם המכר. בתרגום המסמך לעברית (נספח ו' לתצהיר התובע ת/4) מצוין כי התמורה הינה "חמישים שקל ישראלי". התובעים טוענים כי בשנת 1952 טרם הונהג מטבע השקל בישראל. לאחר שהועלתה הטענה אישר הנתבע כי בתרגום הסכם המכר נפלה טעות, כאשר במקור נרשם "ג'ניה" שפירושו לירה. גם בכך לא תמו טענות התובעים, שכן לטענתם "ג'ניה" היה שמה של לירה מצרית ולא לירה ישראלית.

אין בפני ראיה כיצד נהג הציבור, במועד עריכת המסמך, לכנות את המטבע הישראלי והאם היו מגזרים שהשתמשו בביטוי ג'ניה המושאל מהמטבע המצרי גם ללירה הישראלית. על כן איני סבור כי השימוש בביטוי שהיה שגור לגבי לירה מצרית, כטענת התובעים, שולל את האפשרות כי המסמך נערך בישראל בשנת 1950 כפי שנטען וכי הצדדים לו רשמו ג'ניה מתוך כוונה שהתמורה תשולם בלירה ישראלית. נוסח המסמך מתיישב גם עם האפשרות כי הצדדים התכוונו לערוך הסכם שבו התמורה משולמת במטבע זר- לירה מצרית.

העדר חתימת הנתבע

30.התובעים טוענים גם כי אין להכיר בתוקפו של הסכם המכר הואיל ובהסכם המכר מופיע הנתבע כרוכש אולם חסרה בו חתימה כלשהי של הנתבע או של מי שנטען כי פעל בשמו ובעבורו, כלומר של אביו.

העדר החתימה אינו פוגע בתקפו של הסכם המכר. עסקת המכר נכרתה לפני חקיקתו של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ועל כן חל עליה הדין הקודם. כידוע, דרישת הכתב בסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני הייתה דרישה ראייתית ולא קונסטיטוטיבית. בהתאם להלכה, ניתן למלא את הדרישה גם באמצעות הצגת מסמך שיש בו רק ראשית ראיה להוכחת הפעולה המשפטית, ואין מניעה להשלים את ההוכחה בעדות בעל פה (ראו ע"א 65/49 פריזלר נ' וויס, פ"ד ה 878, 893 (1951); ע"א 728/81 חלבי נ' עזבון חלבי, פ"ד לז(2) 477, 483 (1983)).

31.יתרה מזו, גם כיום, לאחר חקיקת חוק המקרקעין וגם לאחר שנקבע כי דרישת הכתב על פי סעיף 8 לחוק הינה מהותית ולא ראייתית, נפסק לא אחת כי דרישת הכתב עשויה להתקיים גם אם נעדרת חתימה של מי מהצדדים ואפילו של שניהם ובלבד כי הוכחה גמירות הדעת להתקשר בהסכם (ראו למשל ע"א 565/79 רובינשטיין ושות', חברה קבלנית בע"מ נ' לויס, פ"ד לד(4) 591 (1980); ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 589 (1983); ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 68­71 (1989); דניאל פרידמן נילי כהן חוזים כרך א' 448­456 (1991)). כאשר מופיעה על המסמך חתימת המוכר וחסרה רק חתימת הרוכש נפתח פתח רחב יותר לקבוע כי התמלאה דרישת הכתב, שהרי במכר מקרקעין המוקד הינו בהתחייבויות המוכר. הדבר נכון במיוחד שעה שהרוכש שילם את התמורה וההסכם הכולל את חתימת המוכר מעיד על כך, כמו בעניין שלפנינו.

 

בעניין שבפנינו מופיעה על הסכם המכר חתימה של המוכר, מופיעות חתימות עדים ואת המסמך ערך מוכתר הכפר מר עורסאן סלמאן. העדרה של חתימת הרוכש אינה שוללת את תוקפו של הסכם המכר.

 

32.חיזוק לטענותיו מוצא הנתבע גם בעובדה כי כתב היד בו נרשם המסמך הוא כתב ידו של המוכתר. לעדותו באותן שנים של חתימת הסכם המכר, רכש אביו זכויות במספר חלקות מקרקעין, בין היתר באזור מכונה "אל-פס", שם גם נמצאים המקרקעין מושא תיק זה. חלק מהזכויות שרכש, רשם אביו על שמו של הנתבע, בהיותו הבן הזכר היחיד שלו אותה עת והיורש העתידי שלו (נ/1 סעיפים 8, 12). הנתבע הוסיף וציין כי כמעט כל העסקאות בהן אביו רכש או מכר קרקעות, נערכו על ידי מוכתר הכפר דאז המנוח עורסאן סלמאן, אשר שימש כעורך עסקאות ומעין עורך דין של הכפר (סעיף 12 ל-נ/1). הנתבע גם הציג דוגמאות של עסקאות שכאלו. ריבוי העסקאות שנעשו באותה דרך, על ידי המוכתר בכתב ידו, מחזק את גרסתו כי גם הסכם המכר מושא תיק זה, נערך בדרך שהייתה נהוגה לערוך הסכמים באותן שנים וגם אם נמצאו פגמים כלשהם במסמך אין בהם כדי לשלול את הטענה כי המסמך מעיד על הסכם מכר המשקף את אומד דעת הצדדים.

לחיזוק טענתו כי אביו רכש את הקרקעות עבורו מפנה הנתבע להסכם מכר נוסף שנחתם לטענתו בשנת 1951, אשר גם לפיו אביו רכש זכויות בחלקה אחרת עבורו (נספח ג' ל-נ/1) (תאריך עריכת ההסכם אינו ברור בעותק שהוגש).

רכישת מקרקעין עבור קטין

33.בהסכם המכר מופיע הנתבע כרוכש. במועד עריכת ההסכם היה הנתבע קטין בן 9 שנים. טוענים התובעים כי אין תוקף להסכם שנערך עבור קטין ללא אישור בית המשפט.

34.סעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב-1962 קובע מהן הפעולות בהן אין ההורים מוסמכים לייצג את הקטין בלי שבית המשפט אישרן מראש. בין היתר קובע סעיף קטן (2) כי מדובר ב"פעולה שתקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק". עם זאת חוק זה נחקק בשנת 1962, ואילו העסקה מושא דיוננו נערכה יותר מעשור קודם לכן, בשנת 1950. לפיכך תוקפו של ההסכם צריך להיבחן על פי הדין שקדם לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות.

טרם חקיקת חוק הכשרות המשפטית חלו על עסקאות במקרקעין של קטינים הוראות חוק הקרקעות העותמאני ובהן סעיפים 50-53, אשר בוטלו עם חקיקת חוק הכשרות המשפטית (סעיף 82(2) לחוק הכשרות המשפטית). סעיף 50 לחוק הקרקעות העותמאני דן בהעברת זכויות של קטינים במקרקעין ואילו סעיף 51 לחוק דן בתוקפה של עסקה להעברת זכות במקרקעין לקטין. סעיף אחרון זה קובע, כי עסקת לקבלת זכות של קטין תהא תקפה רק אם נעשתה על-ידי אפוטרופסו של הקטין לטובתו, וכך נאמר:

קטן וקטנה, שוטה ושוטה, פתי ביותר ופתיה ביותר, אינם רשאים לקבל קרקעות בהעברה או במסירה, רק אם ברור בהחלט, כי פעולה כזאת היא לטובתם, הרי רשאים הממונים עלים או אפוטרופסיהם לקבל עבורם קרקעות בהעברה או במסירה.

35.הוראות חוק הקרקעות העותמאני אינן ממצות את הדין, שכן הוראות משלימות לעניין כשרותם של קטינים מצויות במג'לה. המג'לה כוללת הסדר מקיף לעניין כושרם של קטינים בנכסיהם בכלל ולא רק בנכסי מקרקעין. הוראות המג'לה מבוססות על הדין המוסלמי. דין זה הבחין בין גיל הבגרות לצורכי אישות, כמו נישואין, ובין גיל בגרות לצרכים עסקיים. לצורכי אישות התבסס הדין המוסלמי על סממנים חיצוניים המלמדים על כושרו של הקטין, ואילו לצרכים עסקיים נקבע גיל קבוע. המג'לה איחדה כללים אלו וקבעה הוראות בעניין כושרו של קטין להתקשרויות חוזיות המאחדות התייחסות הן לגיל והן למצב הפיזי והמנטלי של הקטין.

36.המג'לה מבחינה בין 3 תקופות קטינות: גיל הקטינות המוחלטת (לבן עד גיל 12 ולבת עד גיל 9 – ס' 986); גיל הבגרות המוחלטת (מעל גיל 15 – ס' 986); וגיל ההתבגרות שהוא תקופת הביניים בין תקופות אלו ובה נבחנים סממנים שונים כמו כוח העיבור אצל אישה ופליטת זרע אצל גבר (ס' 985). בנוסף כוללת המג'לה הוראות לעניין תוקפן של עסקאות שביצע קטין בתקופות השונות, ואלו מותנות גם במצבו השכלי.

סעיף 943 למג'לה יוצר הבחנה בין "קטן שאינו מבחין" ל"קטן-מבחין":

קטן שאינו מבחין הוא ילד שאינו יודע בטיב מקח וממכר, כלומר שאינו יודע שהבעלות נפקעת על ידי מכירה ונקנית על ידי לקיחה ושאינו מבדיל בין טעות נכרת וגסה, כגון טעות בחמש עשיריות, וכן טעות שכיחה, ואילו קטן היודע להבחין בכל אלה נקרא קטן מבחין (ההדגשות במקור – ר' ס').

סעיף 966 למג'לה קבע באופן כללי כי "קטן שאינו מבחין, גם אם נטל רשות מאפוטרופסו, קניינו בדברים בטל מעיקרו". לגבי קטן-מבחין נקבעו הוראות שונות בנוגע לקבלת נכסים לטובתו (עסקאות תקפות) ומנגד בנוגע למכירת נכסים (בטלות העסקה אפילו נעשתה באישור אפוטרופוס) (ס' 967). אף שאין במג'לה הוראה מפורשת בדבר, קבעו בתי משפט כי אפוטרופוס יכול להתקשר בעסקה למכירת נכסי קטינים לאחר שקיבל רשות בית משפט או בית דין דתי (ראו א' בן-שמש חוקי הקרקעות במדינת ישראל 110 (1953) ופירוט ההסדר באופן כללי אצל צלטנר דיני חוזים חלק ראשון 238- 242 (1963)).

37.מעיון בספרות עולה כי בתי המשפט בחנו תוקפן של עסקאות במקרקעין של קטינים על-פי הלכות אלו. כך, למשל, בע"א 62/63 כיר נ' כיר, פ"ד יח(2) 151 (1964), הכיר בית המשפט בתוקפה של עסקת מכר מקרקעין שנעשתה על-ידי קטינה שהייתה מעל גיל 15 ביום העסקה (הייתה כבת 16), וקבע כי על-פי דיני המג'לה יש לראותה כבעלת כושר משפטי.

מאידך ניתן למצוא פסקי דין, גם בתקופת המנדט, בהם נקבע כי ביחס לנכסי קטנים (דהיינו שטרם הגיעו לבגרות) אין ליתן תוקף לעסקה שבוצעה על ידי אפוטרופוס בשם הקטין, אם לא הותנה שהעסקה כפופה לקבלת אישור שיפוטי, ואם אישור כזה לא התקבל (ראו א' בן שמש הנ"ל, עמ' 110, וכן מ' דוכן דיני קרקעות במדינת ישראל 132-133 (מהדורה שנייה, תשי"ג)).

38.בענייננו, לא יכול להיות ספק כי העסקה מושא הסכם המכר היא לטובתו של הנתבע, כאמור בהוראות סעיף 51 לחוק הקרקעות העותמאני. במועד עריכת העסקה היה הנתבע כבן 9 שנים ועל כן מבחינת דיני המג'לה היה בגיל הקטינות המוחלטת. התובעים לא הביאו ראיות כלשהן לפיהן במועד זה היה הוא בגדר קטין שאינו מבחין, ועל כן יש לראותו כקטין מבחין וככזה כשיר לקבלת נכסים לטובתו.

המסקנה מהאמור היא כי גילו של הנתבע ביום חתימת הסכם המכר אינו שולל את תקפה של עסקת המכר שנעשתה על ידי אביו לטובתו.

חיזוקים נוספים

39.התובעים זימנו לעדות את מר אליאס חאג'. לדברי עד זה, הזכויות במקרקעין מושא הדיון הן שלו, שכן אביו רכש אותן מהמנוח מסעוד בשנת 1952 (עמ' 29- 30). העד, אשר נולד לאחר מועד הרכישה הנטען (בשנת 1953) העיד כי שמע מאביו שלו כי אביו של הנתבע קנה את הזכויות במקרקעין מהמנוח מסעוד. לדבריו סיפר לו אביו כי מאחר ולאביו של הנתבע לא היה כסף לשלם עבור המקרקעין, הוא אישר למנוח מסעוד למכור אותם לאבא שלו (עמ' 31). משמע, לעדותו הוא שמע על עסקת המכר שנכרתה בין המנוח מסעוד לנתבע, באמצעות אביו, אולם עסקה זו בוטלה ואת המקרקעין רכש אביו של העד. בשנת 2009 הגיש אביו המנוח של העד תביעה כנגד יורשיו של המנוח מסעוד, למתן פסק דין הצהרתי לפיו הוא בעל הזכויות במקרקעין בהתאם להסכם המכר שנכרת בינו לבין המנוח מסעוד. אך לאחר פטירתו ולבקשת יורשיו נמחקה התביעה.

העד ממשיך לטעון כי הוא הבעלים של הזכויות במקרקעין, ובכוונתו להמשיך בהליכים כנגד התובעים עם סיום ההליכים בתביעה זו ובהתאם לתוצאותיה (עמ' 31). העד הוסיף כי אביו רכש אף את יתרת הזכויות בחלקה ממר חנא חאג', ולכן בידיו מלוא הזכויות בחלקה הנדונה (עמ' 30).

החזקה במקרקעין

40.סוגיית החזקה במקרקעין שנויה אף היא במחלוקת בין הצדדים. הנתבע טוען כי מיד לאחר העסקה תפסו הוא ובני ביתו את החזקה במקרקעין, עיבדו ומסקו את עצי הזית והדבר מלמד על מימוש וביצוע הסכם המכר. התובעים לעומתו טוענים כי החזקה נותרה בידיהם אף כי בפועל לא עשו במקרקעין כל שימוש.

העד היחיד מבין התובעים שהגיע לעדות הוא התובע מס' 1, מדחאת אבו אלניל. לדבריו: "הייתי הולך כל הזמן, אצל סלים שם, השכן, אמרתי לו יש לנו חלקה אבל לא רציתי להיכנס כי אין שם חלוקה" (עמ' 23). עוד סיפר כי שלוש שנים לפני עדותו הגיע למקום אבל התגלעה מחלוקת עם השכנים (עמ' 23). לעדותו "אני לא חולק את האדמה עם המינהל או השכנים ולא רציתי בעיות, יש לי בעיות משלי מספיק". אחיו של מדחאת אבו אלניל לא הגישו תצהירים ולא התייצבו לעדות.

41.לעומתו העיד הנתבע כי "מאז שהזכויות בחלקה 106 נרכשו על ידנו אנו החזקנו ועדיין מחזיקים בהם. אנו עיבדנו אותם ונהגנו בהם מנהג בעלים לכל דבר. אני עצמי הייתי מבצע את החריש שם" (סעיף 19 לתצהירו נ/1, פרוטוקול עמ' 33, 34 ש' 14). הנתבע הוסיף בעדותו והבהיר כי ידע שהעד מר חאג' בנה על החלקה אבל הוסיף כי מאחר והעד רכש זכויות מחנא חביב הרי שהבנייה נעשתה על חלקו של אותו חנא חביב (עמ' 34 שורה 31). כן ציין כי באותה תקופה היה עסוק בעסקי תעשייה ועבד כעצמאי ועל כן הזניח את הטיפול במקרקעין (שם).

42.העד אליאס חאג' סתר את טענתו של הנתבע והעיד כי הוא מחזיק במקרקעין מאז שנת 1964, והוא לא ראה אף פעם את הנתבע נכנס אליהם ומוסק את הזיתים (עמ' 29). נזכיר כי בשנת 1964 היה העד בן 11 בלבד. עם זאת העד אישר כי שנתיים לפני עדותו הגיע שליח מטעם הנתבע למקרקעין וטען כי המקרקעין שלו אולם לא עשה מאום (עמ' 30). העד מר חאג' העיד גם כי על המקרקעין נבנה ביתו והוא מחזיק עליהם גם מכולה שהציב (עמ' 28, 29). העד אף זיהה את המקום בתמונות שהוצגו לעיונו (סומנו ת/3).

43.הזכויות במקרקעין מושא הדיון הן זכויות ב-1/6 חלקים בלתי מסוימים בחלקה (נסח הרישום סומן נספח ב' לתצהיר התובע 1 ת/4). שאר בעלי הזכויות בחלקה הם רשות הפיתוח, חנא חביב ותאופיק נאצר דאוד. הסכם חלוקה לא נרשם ולטענת העד מר חאג' מעולם לא נערך הסכם שכזה. גם בעלי הדין בתיק לא ידעו על כל הסכם חלוקה. בנסיבות שכאלו קשה להתייחס לעדויות בדבר תפיסת חזקה בחלקי החלקה שנרכשו על ידי הנתבע על פי הסכם המכר. ללא הסכם חלוקה משתרעות הזכויות על כל חלק וחלק בחלקה וגם אם בחלק מהחלקה מחזיק העד חאג' או מחזיקים אחרים, הדבר אינו שולל את האפשרות כי גם לבעלי הדין בתיק זכויות חזקה. במיוחד חשוב לציין כי העד חאג' לא ידע להבחין בתמונות היכן מצוי גבול החלקה והוא אף ציין כי משפחתו רכשה את הזכויות מחנא חביב.

44.מהעדויות השונות בנוגע לחזקה במקרקעין ניתן להסיק כי התובעים מעולם לא תפסו חזקה בחלק כלשהו מהחלקה. עם זאת לא ניתן לאשר ולא לשלול את הטענה כי הנתבע או מי מבני משפחתו עשו בהזדמנויות שונות פעולות המעידות על תפיסת חזקה, כמו חריש ומסיק עצי זית, אם כי ברור כי לא מדובר בתפיסת חזקה בכל התקופה שמיום חתימת הסכם המכר.

דומה כי מכלול העדויות מלמד כי התובעים ידעו כי אין להם כל זכויות במקרקעין ולכן לא נקטו בכל פעולה במשך שנים רבות למנוע את תפיסת החזקה בחלקה על ידי אחרים. אף כי אין ראיה על תפיסת חזקה רציפה על ידי הנתבע, סבורני כי די בקביעה כי התובעים לא עשו מאום בחלקה כדי לחזק את המסקנה כי המנוח מסעוד מכר את הזכויות לנתבע.

היורשים

45.מהראיות שהוצגו עולה כי למנוח מסעוד היו ארבעה יורשים. רק שלושה מביניהם נכללו בין התובעים בתיק זה. מוחמד אבוניל לא הצטרף. לא ניתן הסבר מניח את הדעת מדוע יורש זה לא נטל חלק בהליך. הטענה כי יש סכסוך בין האחים לא הוכחה ולא הובאה ראיה כי מדחת אבו ניל פנה לאחיו וביקשו להצטרף להליך (עמ' 25). צריך לזכור כי מוחמד הינו האח הבכור, מבוגר ממדחת אבוניל ב -13 שנים ואם מי מהתובעים יודע פרטים אודות העסקאות שערך המנוח מסעוד, יש להניח כי הוא זה שיודע טוב מהאחרים. עובדה זו, בצירוף לעובדה כי גם שניים מבין התובעים כלל לא טרחו למסור גרסה לבית המשפט, מחזקת את ההנחה כי התובעים ידעו כי אבדו את זכותם במקרקעין וויתרו על הזכויות הרשומות על שם המנוח מסעוד. לטענת מדחת כי אחין, אמל ותייסיר חתמו על הסכמתם להעביר לו את כל הזכויות אין ראיה ובכל מקרה אינה יכולה להסביר מדוע לא מסרו כל גרסה ונמנעו ממתן עדות

טענת השיהוי

46.התובעים טוענים כי העיכוב ברישום הזכויות על שם הנתבע במשך שנים כה רבות, משנת 1950 ועד שנת 2014 (64 שנים), מהווה שיהוי המצדיק הקמת מחסום המונע מהנתבע לפעול לרישום הזכויות. גם טענה זו דינה להידחות.

 

47.לחלוף הזמן, מיום חתימת הסכם מכר מקרקעין ועד למועד נקיטת ההליכים למימושו ולרישום הזכויות על פיו עשויות להיות מספר נפקויות; חלוף הזמן עשוי להצדיק חסימת דרכו של הרוכש לרשום את זכויותיו מחמת התיישנות (ראו סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958); חלוף הזמן, גם אם אינו מקים מחסום של התיישנות, עשוי להיחשב כשיהוי, החוסם אף הוא את הרישום, ובתנאי שהתקיימו התנאים המצדיקים זאת (ראו ע"א 6805/91 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה על חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 446 (2003)); חלוף הזמן עשוי לפעול גם במישור הראייתי שכן שיהוי בנקיטת פעולה לרישום עשוי לגרום לצד שכנגד "נזק ראייתי" (ראו למשל ע"א 5110/05 מדינת ישראל נ' שליינברג (18.1.2007)). במקרה שכזה, יתכן והשיהוי ייחשב כיוצר חזקה עובדתית הפועלת כנגד גרסתו של המשתהה. חלוף הזמן יכול גם להעיד על זניחת דרישת המשתהה לאכיפת ההסכם (ע"א 6912/88 רבאח נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד כח(2) 870 (2004)).

 

48.במקרה הנוכחי לא טוענים התובעים להתיישנות, שכן הסכם המכר הנטען נכרת על פי האמור בו, קודם לחקיקת חוק ההתיישנות ולפני חקיקת חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969. בהתאם לדין שקדם לחקיקת חוק המקרקעין נפסק כי עסקה במקרקעין מקנה לרוכש "זכות שביושר" שמשמעה יצירת יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית בין המוכר לקונה (ראו ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, 286 (2002); ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז (5) 49, 60-59 (2003); ע"א 1249/03 חנא נ' חזאן, פ"ד נח(1) 224, 237 (2003)).

 

תביעה לאכיפת התחייבות חוזית שנכרתה לפני חוק המקרקעין הינה על כן תביעה של הנהנה כנגד הנאמן. תקופת התיישנותה של תביעה שכזו אינה נמנית מיום ההתחייבות אלא מהיום שבו הנאמן (המוכר) כופר בעסקה, במעמדו כמוכר או מפר את התחייבויותיו (ע"א 6906/00 הנ"ל וע"א 7217/02 רבי נ' הלוי, פ"ד נח(5) 524, 532 (2004)).

 

בשים לב לאמור, והואיל וכפירת התובעים בזכות הנתבע התגלתה רק בשנת 2014, הרי שאין לחסום את הנתבע בשל ההתיישנות.

 

49.הלכה היא כי גם כאשר תביעה טרם התיישנה היא עשויה להיחסם בשל שיהוי בהגשתה. בע"א 6805/99 הנ"ל מבהירה כב' השופטת פרוקצ'יה:

 

"השתהות בהגשת תביעה אינה, כשלעצמה, שיהוי כמובנו במשפט. שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית-המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע - שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי (רע"א 4928/92 עזרא נ' המועצה המקומית תל-מונד [11]; D.W. Oughton, J.P. Lowry, R.M. Merkin Limitation of Actions [60], at p. 23).

 

לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע [...]. איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות, לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצדו על זכות התביעה הנתונה לו. דרישה זו מתיישבת עם הצורך להימנע מהטלת מגבלות דרקוניות על תובע הפונה לעזרת בית-המשפט בתוך תקופת ההתיישנות, והיא הולמת את המדיניות המשפטית המבקשת לעודד משא ומתן בין הצדדים להשגת פתרון לסכסוך מחוץ לפתחו של בית-המשפט, גם אם הדבר יארך זמן רב [...].

 

התנאי בדבר שינוי מצב לרעה של הנתבע אחוז ושלוב בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע. אין הרי שינוי מצב לרעה של נתבע בשל שינוי בנסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע, כהרי שינוי הנובע מהתנהגות התובע. מכאן, כי סילוק תביעה בטענת שיהוי ייתכן, דרך כלל, מקום שחוסר תום-לבו של התובע או מצג ממשי של ויתור או מחילה מצדו על זכותו הם אשר הניעו את הנתבע למעשה או למחדל אשר הביאו שינוי במצבו לרעה. מכאן, ששינוי מצב לרעה בהקשר של טענת שיהוי אחוז ושלוב ביחסים הפנימיים בין התובע לנתבע ובמערכת יחסי הגומלין ביניהם [...]".

 

 

בדרך כלל משמשת טענת השיהוי כטענת "מגן" כלומר כטענה להדיפת תביעה ולא כטענת "חרב" כמו במקרה שבפנינו. עם זאת מבחינה מהותית טענת התובעים הינה טענת הגנה מפני בקשת הנתבע לרישום זכויותיו במקרקעין שהיא בקשה לאכיפת הסכם המכר, ועל כן אין מניעה לעשיית שימוש בטענת השיהוי כדי למנוע את רישום הזכויות על שם הנתבע.

 

50.על מנת לקבוע כי קמה לבעל דין טענת שיהוי המספקת לחסימת תביעה כנגדו, לא די בחלוף הזמן. כדי לקבל את טענת השיהוי על הטוען לשכנע כי התקיימו התנאים לכך כגון שכתוצאה מחלוף הזמן השתנה מצבו לרעה; שחלוף הזמן מעיד כי המשתהה ויתר על תביעתו; או כי התנהגות המשתהה נגועה בחוסר תום לה או בניצול לרעה של ההליכים המשפטיים (ע"א 2950/07 יונס מוחמד סולימאן נ' מדינת ישראל -מינהל מקרקעי ישראל, (26/10/2009); ע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת בע"מ (03/05/2016)).

 

במקרה הנוכחי לא הוכח אף אחד מאלו. ראינו כי התובעים לא החזיקו במקרקעין ואפשרו לנתבע ולבני משפחת חאג' לתפוס חזקה במקרקעין. ככל שניתן לטעון לוויתור על זכויות, הרי שוויתור שכזה יש לייחס לתובעים דווקא שכן בהתנהגותם שלהם במשך השנים יצרו מצג כי אין להם כל עניין במקרקעין וכי על אף הרישום בלשכת רישום המקרקעין, אין להן כל זכות בהם. התובעים לא שינו את מצבם לרעה בשל חלוף הזמן שהרי גם אביהם המנוח, שהלך לעולמו כבר בשנת 1991, לא נקט בכל פעולה לתפיסת החזקה במקרקעין ואפשר לנתבע ולמשפחת חאג' להחזיק במקרקעין.

 

51.בשל חלוף הזמן לא ניתן להביא לעדות את המנוח מסעוד או את העדים לחתימה. עם זאת, ולמרות ההכבדה על התובעים, לא נמנעה מהם האפשרות להציג ראיות לגבי החתימה ובמיוחד האפשרות להציג חוות דעת בנוגע לחתימות. כפי שראינו מונה מומחה מטעם בית המשפט שקבע נחרצות כי המנוח מסעוד חתם על הסכם המכר. אפילו אם חלוף הזמן מצדיק דרגת הוכחה גבוהה יותר מהנתבע, דומה כי רמת הוודאות של המומחה בנודע לחתימת המנוח מסעוד, בצירוף החיזוקים השונים שפורטו לעיל, מספיקים כדי לשכנע שהמסמך הנחזה להיות הסכם מכר משקף את רצון הצדדים וכי המנוח מסעוד התחייב על פיו למכור את הזכויות במקרקעין לנתבע.

 

52.בטרם סיום אעיר כי פסק דין זה דן רק בתוקפו של הסכם המכר הנטען. אין בפסק דין זה כדי להביע דעה בנוגע לזכויות הנטענות של אליאס חאג' ובטענותיו כי הסכם המכר בוטל, לאחר חתימתו, וכי המקרקעין נמכרו בשנת 1952 לאביו. טענות אלו יתבררו, ככל שיהיה צורך בכך, בהליך נפרד.

 

סוף דבר

53.בשים לב לכל האמור שוכנעתי כי בין המנוח מסעוד לבין הנתבע, באמצעות אביו נחתם, הסכם מכר בשנת 1950 ולפיו העביר המנוח מסעוד את זכויות בחלקה 106 גוש 12206 לנתבע. על כן אני מורה על דחיית התביעה. הנתבע רשאי לרשום את המקרקעין על שמו.

רישום המקרקעין על שם הנתבע ייעשה בכפוף להוראות כל דין. הנתבע יישא בכל התשלומים הנדרשים על פי דין לשם ביצוע הרישום.

צו המניעה הזמני שניתן ביום 25.4.2014 מתבטל.

הצדדים יודיעו עמדתם לגבי הערבויות שהופקדו על יד התובעים בתיק בתוך 10 ימים.

בנסיבות המקרה ולאור השתהות הנתבע לפעול לרישום הזכויות על שמו, איני מוצא מקום ליתן צו להוצאות למי מהצדדים.

 

ניתן היום, כ"ד אלול תשע"ו, 27 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.

 

חתימה

 

 

 

 

 

 

 

 


בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ