אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ת"א 37401-01-11 אלעזיז חוסין ואח' נ' רשות הפיתוח ע"י מינהל מקרקעי ישראל

ת"א 37401-01-11 אלעזיז חוסין ואח' נ' רשות הפיתוח ע"י מינהל מקרקעי ישראל

תאריך פרסום : 09/05/2016 | גרסת הדפסה
ת"א
בית המשפט המחוזי חיפה
37401-01-11
26/04/2016
בפני השופט:
כמאל סעב

- נגד -
התובעים:
1. אחמד עבד אלעזיז חוסין
2. מוחמד חוסין

עו"ד אחמד נזאל
הנתבעת:
רשות הפיתוח ע"י מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד סוזן בוקובצקי
פסק דין
 

 

א. פתח דבר:

 

1.עניינה של תובענה זו בקביעת סכום הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין הידועים כחלקות 32 בגוש 19145 - (כשבחלקה זו זכויות התובעים הן: 3/16חלקים, בשטח של 1339 מ"ר), חלקה 36 בגוש 19145 (כשבחלקה זו זכויות התובעים הן: 12/32 חלקים, בשטח של 965 מ"ר) וכן חלקה 29 בגוש 19146 (כשבחלקה זו זכויות התובעים הן: 1/3 חלקים, בשטח של 2584 מ"ר), כולן באדמות נחף - (להלן: "שלושת החלקות"); השטח הכולל של שלושת החלקות הינו 4888 מ"ר.

 

2.יש לציין, כי בתביעה המקורית שהוגשה ביום 20/1/11 ביקשו התובעים פיצויי הפקעה עבור חלקה 36 בגוש 19145 וחלקה 29 בגוש 19146 ואילו בתביעה המתוקנת שהוגשה ביום 30/5/13 ביקשו התובעים פיצויי הפקעה גם בגין חלקה 32 בגוש 19145, בשטח של 1339 מ"ר.

ב. רקע עובדתי:

 

3.התובעים הינם יורשי, סבם המנוח אחמד מחמוד עבדאללה חוסין - (להלן: "המנוח").

 

4.המנוח והתובעים הינם תושבי הכפר נחף שבגליל.

 

5.שלושת החלקות הנ"ל עברו הליכי הסדר מקרקעין וביום 25/5/1959 נרשמו הזכויות בחלקות הנ"ל על שם המנוח.

 

6.בהליכי ההסדר המנוח תבע את זכויותיו, בחלקות 32 ו- 36 בגוש 19145, בתזכורת תביעה מס' 6, מיום 18/8/55, ואת הזכויות בחלקה 29 בגוש 19146, תבע בתזכורת תביעה מס' 196, מיום 8/12/55.

 

7.ביום 25/10/1962 - (להלן: "מועד ההפקעה"), פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 968, הודעה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 - (להלן: "הפקודה"), בדבר הפקעת שלושת החלקות.

 

8.ביום 2/09/1965 פורסמה הודעה בילקוט הפרסומים מס' 1209, על פי סעיף 19 לפקודה.

 

9.אין מחלוקת, כי במועד ההפקעה, החלקות המופקעות לא היו צמודות דופן למרקם הבנוי או לתכנון מתגבש להפשרה של קרקעות חקלאיות לבנייה, כאשר המאפיין הדומיננטי לשלושת החלקות, היותן קרקעות חקלאיות ואשר הבעלות בהן הינה "במושאע".

 

10.התובעים הגישו מטעמם חוות דעת של המודד סוהיל זידאן להוכחת זיהוי שלושת החלקות הרשומות בייפוי הכוח הנוטריוני. המודד זידאן קבע כי מיקום החלקות הפיסקליות הנקובות בייפוי הכוח הנוטריוני, זהה למיקום החלקות נשוא התביעה, קרי, שלושת החלקות.

 

ג.טענות הצדדים:

 

טענות התובעים:

 

11.התובעים טענו כי זכויותיו של המנוח בשלושת החלקות הועברו אליהם עוד לפני הפקעתן, לפי ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר שנחתם בפני הנוטריון הציבורי בעכו ביום 4/5/1959 ולכן התובעים ורק הם זכאים לקבל את הפיצויים בגין ההפקעה.

 

12.עוד טענו התובעים כי הפיצויים המגיעים להם בגין הפקעת שלושת החלקות, מכוח סעיפים 12 ו- 13 לפקודה, מסתכמים בסך של 650,000 ₪ בערכים נומינליים, נכון לסוף 2011 וזאת כמפורט בחוות דעתו המעודכנת של השמאי מר פהים מח'ול מיום 19/3/13. לטענתם, יש להוסיף לסכום הפיצוי הפרשי הצמדה וריבית מסוף 2011 ולחילופין 6% משווי הקרקע, בכל שנה החל משנת 2012 ועד התשלום בפועל וכן הפרשי הצמדה וריבית בגין הסכום שאינו שנוי במחלוקת מיום תפיסת חזקה בקרקע.

 

13.לטענת התובעים, חלפו למעלה מ- 50 שנה ממועד ההפקעה מבלי שהנתבעת תשלם להם פיצויי או תציע תשלום סכום הוגן כלשהו. התובעים ציינו כי הסכמי הפיצויים שנערכו ע"י הנתבעת, כפי שנפסק בת"א 12770-08-13 סלאח חוסין נגד רשות הפיתוח (ניתן ביום 29/9/14) - (להלן: "פרשת חוסין"), בא לבטא את עמדתה של הנתבעת בסוגיה מה היא אותה קרקע שוות ערך, שבעלי הקרקע המופקעת יכלו לרכוש, אילו כספי הפיצויים שולמו להם במועד?

 

ראוי לציין, כי על פסק דין בפרשת חוסין הוגש ערעור וערעור שכנגד לבית המשפט העליון שעדיין תלוי ועומד (ראו ע"א 7730/14).

 

14.התובעים הפנו לע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר, (ניתן ביום 4/7/12) - (להלן: "פרשת הייטנר"), שבה נקבע כי תכליתו של סעיף 13 לפקודה, הינה החזרת מצב הנפקע לקדמותו, במובן זה שהוא יפוצה על אבדן דמי חכירה אותם היה משיג מקרקע חלופית שהיה רוכש במקום הקרקע שהופקעה אילו שולמו לו פיצויי הפקעה במועד. לטענת התובעים, אין כל יסוד לעמדת הנתבעת הגורסת שדמי חכירה אבודים הינם בבחינת ריבית על קרן הפיצוי שלא שולם. לטעמם, עמדה זו מנוגדת הן ללשון החוק והן להלכה הפסוקה. ציינו כי פיצויי קרן, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית נקבעו בסעיף 12 לפקודה ואילו סעיף 13 לפקודה דן בפיצויים שונים לחלוטין, שמהווים "פיצויים עונשיים" על אי תשלום פיצויי הפקעה במועד.

 

15.התובעים ביקשו לקבוע כי אכן הוכח הפוטנציאל הכללי של המקרקעין נכון למועד חישוב דמי החכירה האבודים. לטעמם, שאלת ההתפתחות הצפויה של הכפר נחף לכיוון הדרומי נראתה לעין, בוודאות, שכן כפי שציינו בית המגורים הדרומי ביותר ביום הקובע להפקעה היה במרחק של פחות מ- 300 מ' מכביש עכו – צפת, (להלן – "כביש 85"). עוד ציינו התובעים כי אין ספק כי המרחק בין הקרקע שהופקעה לבין תחום הפיתוח של כפר נחף, הלך והצטמצם עם הזמן.

 

16.התובעים ציינו כי עסקאות ההשוואה שהסתמך עליהן השמאי מטעמם, רחוקות ממתחם הבנייה של הכפר; במידה דומה למרחק שבין שלושת החלקות המופקעות לבין מתחם הבנייה, והפנו לת"א 6721-03-14 קייס נגד רשות הפיתוח, (ניתן ביום 29/1/15) - (להלן: "פרשת קייס"), תוך שהם טוענים כי רוב עסקאות ההשוואה עליהן הסתמך השמאי מטעם התובעים הוכרו כברות השוואה על ידי בימ"ש. בנוסף הפנו התובעים לפסק הדין שניתן בתיק ת"א 24846-05-13 פאטמה עיסא נגד רשות הפיתוח - (ניתן ע"י השופטת ברכה בר זיו ביום 8/10/15), (להלן: "עניין פאטמה"), שבו אימץ בימ"ש את גישתו של השופט רניאל בפרשת קייס שסמך ידו על עסקות השוואה הרלוונטיות ושברובן נמנות על עסקות ההשוואה של השמאי מטעם התובעים בתיק זה.

 

ראוי להזכיר כי על פסק דין בעניין פאטמה הוגש ערעור ע"י רשות הפיתוח לבית המשפט העליון שעדיין תלוי ועומד (ראו ע"א 8142/15).

 

17.ב"כ התובעים הוסיף וטען כי במועד הקובע להפקעה, החלקות המופקעות, היו בתחום השיפוט של עיר בשלבי תכנון, או צמודי דופן לתחום המתאר של העיר המתוכננת, ההפקעה בוצעה מספר שנים אחרי שהחלו בתכנון העיר כרמיאל, ונתון זה משפיע על הפוטנציאל הכללי של הקרקע.

 

18.התובעים ציינו כי ביום 31/1/1962, כשנה לפני המועד הקובע שהינו 25/10/1962, התקיימה ישיבת כנסת ישראל ושבה נדונה כוונתה של המדינה להפקיע את הקרקע שעליה מתוכנן להקים העיר כרמיאל. לכן, כך לטענת התובעים, לפני המועד הקובע להפקעה היה ידוע כי החלקות שהופקעו הינן חלק מעיר מתוכננת שתוקם במקום, כך שאין לומר שמדובר בקרקע חקלאית ללא כל פוטנציאל.

 

טענות הנתבעת:

 

19.מנגד טענה ב"כ הנתבעת כי התובעים בסיכומיהם הרבו להפנות לראיות, מפות וחקירות שבוצעו בתביעה אחרת בה ייצג ב"כ התובעים ואשר לא הוגשו בהליך זה ולכן דין טענות התובעים ביחס לראיות שהוגשו בהליך אחר, להידחות על הסף.

 

20.לטענת הנתבעת, הסתמכות התובעים על פסק הדין בפרשת חוסין באופן סלקטיבי ומגמתי פסולה, ומכל מקום פסק הדין אינו חלוט וערעור עליו מונח על שולחן בית משפט העליון.

 

21.הנתבעת הפנתה לפסיקה והדגישה כי בית המשפט חזר לא אחת על ההלכה לפיה דמי חכירה אבודים יש לחשב בהתאם למאפייני הקרקע המופקעת כולל השימושים האפשריים הגלומים בה במועד ההפקעה ואין להתחשב בצפייה לשינוי תכנוני או התפתחות תכנונית מאוחרת אלא אם כן מדובר בשינוי תכנוני שהיה וודאי במועד זה, מועד ההפקעה. עוד ציינה הנתבעת כי אף בפרשת חוסין נקבע כי אין להתחשב בכל השינויים בפוטנציאל לשינוי ייעוד של החלקה המופקעת, אלא אם כן אותו שינוי בפוטנציאל היה טמון בחלקה כבר במועד ההפקעה למימוש "בעתיד הנראה לעין".

 

22.לטענת הנתבעת, השמאי מטעם התובעים לא טען וממילא לא הוכח כי עוד בשנת 1962, היה צפי כי פיתוח הכפר "יוקפץ" מעבר לכביש שהוא עורק תחבורתי בין-עירוני החוצץ בין היישוב לבין החלקה המופקעת - כביש 85. ציינה כי התובעים לא הוכיחו כי לולא ההפקעה, כפר נחף היה מתרחב אל מעבר לעורק תחבורתי ארצי, (כביש 85), בשנים 1990-2013 לעבר החלקות המופקעות.

 

עוד ציינה כי עיון בתוכניות החלות על הכפר, עולה באופן ברור כי הבניה בכפר טרם גלשה לעבר כביש 85 מהצד הצפוני עד עצם היום הזה. הדגישה כי קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל נמוך לשינוי ייעוד רחוק מכל פיתוח, אינה הופכת במרוץ השנים לקרקע חקלאית צמודת דופן לפיתוח אורבני ובעלת ערך גבוה לשינוי ייעוד.

 

23.הנתבעת ציינה כי השומה שלה מבוססת על השיטה ההשוואתית בה נבחנות עסקאות הקרובות לחלקה המופקעת מבחינת כל מאפייני החלקה העשויים להשפיע על שווי השוק שלה.

 

24.ב"כ הנתבעת טענה כי השמאי מטעם התובעים בחר לבסס את שומתו לצורך סעיף 12 לשנת 1962 בעיקר על עסקאות אשר בוצעו בחלקות בנויות הנמצאות במעגל הסמוך לגרעין הכפר בגוש 19131. עוד טענה המדינה כי גם לצורך שומתו לפיצוי על פי סעיף 13 בחר השמאי בעסקאות להשוואה בחלקות צמודות דופן לפיתוח ובעלות ערך גבוה לשינוי ייעוד, בעוד שהחלקות המופקעות הינן חלקות מרוחקות מפיתוח ובעלות פוטנציאל נמוך ביותר לשינוי ייעוד.

 

25.בנוסף טענה ב"כ הנתבעת כי התובעים לא רשאים להוסיף לחוות דעת תוספת בגין השנים הנוספות מבלי שהייתה כלולה בחוות דעת השמאי. לטענתה, לא ביקשו גם במהלך הליך זה לקבל את הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת בסך של 138,665 ₪ שזה כולל השנים 2010 ו- 2011, ולכן אין לתובעים, אלא להלין על עצמם.

 

26.הנתבעת ציינה כי הסכמי הפיצויים - (ת/25), כוללים ארבעה הסכמים משנים 1963, 1964, 1968 ו- 1970 שנערכו ביחס לחלקות כפר נחף והם מתייחסים לנכסים מופקעים שממוקמים דרומית לכביש 85 ושתמורותיהם הועברו לנפקעים; נכסים מיועדים, שממוקמים צפונית לכביש 85. לטענת הנתבעת עיון בהסכמי הפיצויים מעלה, בניגוד לטענת התובעים, כי לא בכל ארבעת ההסכמים שווי החלקות המופקעות מדרום לכביש 85 היה זהה לשווי החלקות מצפון לכביש. עוד טענה הנתבעת כי אף השמאי מח'ול לא ביסס את שומתו על הסכמי פיצויים אלו והם אינם חלק ממסד הנתונים של שומתו. יתרה מזו, חלק מההסכמים הנ"ל משלבים פיצויי הפקעה ו- "הסכם חליפין של קרקע בקרקע".

 

27.בנוסף טענה הנתבעת, כי יש לדחות את טענת התובעים בדבר זכאותם לתוספת מחיר בגין דיון בחסר של עסקאות במגזר הערבי. לגישתה, טענה זו מבוססת על חוות דעת השמאי סימון דאו מטעם השמאי הממשלתי אשר מצא לנכון להוסיף על דיווח בחוות דעתו בעניין קרקעות שאינן נשוא התביעה, שמאי זה לא הוזמן לעדות; ומה גם, השמאי רגובין לא אישר את טענת התובעים כי שווי השוק עולה על קביעת שווי במס שבח.

 

לטענת הנתבעת המרחק ההיסטורי מהכפר נחף אינו הפרמטר המשפיע על ערכה של החלקה במרוץ השנים. עוד טענה כי עלייה בערך החלקה הנובעת לא מהעלייה הכללית בערכי קרקע, אלא כתוצאה מאירוע ספציפי המשפיע על ערכה כגון תכנון לשכונת מגורים קרובה, אינה רלוונטית לשומה לפי סעיף 13 לפקודה.

 

  • חוות הדעת של השמאים:

     

    28.אין מחלוקת בין השמאים מטעם שני הצדדים, כי שלושת החלקות היו קרקע חקלאית ובמועד ההפקעה לא הייתה אפשרות להשתמש בהן לצורך בנייה כלשהי. נוסף על כך, אין מחלוקת כי במועד הקובע 25/10/1962, ייעוד החלקות עפ"י תכנית RP/50/42 הינו חקלאי.

     

    29.השמאים מטעם שני הצדדים נחלקו בדעותיהם בעניין שני המשתנים הקבועים בסעיף 13(1) לפקודה.

     

    כאמור, הוראות סעיף 13(1) לפקודה קובעת, איפוא, משוואה להערכת הפיצוי והמושפעת משני משתנים: הראשון, שווי הקרקע המשתנה משנה לשנה, והאחרון האחוז משווי הקרקע המבטא את דמי החכירה השנתיים.

     

    30.כל אחד מהצדדים חולק על עסקאות ההשוואה שהביא הצד השני. התובעים טוענים כי השמאי מטעם הנתבעת לא הביא עסקאות השוואה ראויות המאפשרות לקבוע שווי משתנה משנה לשנה, הוא הסתפק בהצגת עסקאות בודדות לחלוטין, כל אחת מתייחסת למקום אחר, בנקודת זמן שונה. מנגד, הנתבעת טוענת כי השמאי מטעם התובעים בחר בעסקאות שאינן ברות השוואה במטרה להגדיל את סכום הפיצוי הנגזר מהן וכן בחר עסקאות מחלקות צמודות דופן לפיתוח הכפר לצורך שומתו לפיצוי על פי סעיף 13 לפקודה.

     

    31.לעניין האחוז המשתנה משווי הקרקע לפיו יש לגזור את דמי החכירה השנתיים, השמאי מטעם התובעים חישב לפי 6% משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה, בעוד השמאי מטעם הנתבעת העריך את השווי לפי 5% משווי הקרקע.

     

    32.השמאי מטעם התובעים קבע כי השטח הכללי הנישום הינו 4,888 דונם (או 4888 מטר), וקבע כי דמי החכירה המצטברים עד לשנת 2011 הינם בסך של 650,000 ₪. לסכום זה, כפי שנטען בסיכומי התובעים (סעיף 89 לסיכומים), יש להוסיף שווי דמי חכירה שנקבעו לגבי השנים 2012-2015 לפי הפירוט כלהלן:

     

    שנת 2012 – סך של 55,120 ₪.

    שנת 2013 – סך של 58,427 ₪.

    שנת 2014 - סך של 61,933 ₪.

    שנת 2015 – סך של 65,649 ₪.

     

    כך שהסכום המצטבר של דמי החכירה להם טוענים התובעים בסיכומיהם מסתכם בסך של 891,129 ₪.

     

    33.בהעריכו את החלקות לפי סעיף 12 לפקודה, התייחס השמאי לכך ששווי דונם בייעוד חקלאי נכון לאמצע שנת 1962 הינו 1,000 ל"י ושווי דונם בייעוד למגורים נכון לאותו מועד הינו 8,000 ל"י. בהתאם לכך העריך השמאי את ממוצע שווי הדונם בשלושת החלקות כדלקמן: שווי מלוא הזכויות בחלקה 32 הינו 15,142 ל"י - (חלקו של התובע שווה 2,839 ל"י); שווי מלוא הזכויות בחלקה 36 הינו 9,572 ל"י - (חלקו של התובע שווה 3,590 ל"י); שווי מלוא הזכויות בחלקה 29 הינו 14,752 ל"י - (חלקו של התובע שווה 4,917 ל"י); כך שסך הכל הערכת שלושת החלקות, לפי סעיף 12 לפקודה, בהתאם לחלקם של התובעים שווה 11,346 ל"י. הערכות אלו התבססו על ארבע עסקאות בכפר נחף, כך שלדעת השמאי ביצוע ההתאמות הנדרשות מוביל לערך שלא יפחת מ- 2000 ל"י/דונם.

     

    34.השמאי מטעם הנתבעת, י. רוגובין, הכין שלוש חוות דעת בתיק, הראשונה ביום 5/5/11 (שצורפה לכתב ההגנה המקורי), השנייה מיום 3/12/12 והאחרונה מיום 26/6/13.

     

    35.השמאי רוגובין העריך כי שווי הקרקע הנדונה "מטעמי קולא" לפי הסך של 500 ל"י/דונם.

     

    36.באשר לשומת הפיצויים בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודה, השמאי רוגובין בחן עסקאות שנערכו בקרקע חקלאית בעלת מאפיינים דומים ככל האפשר לקרקע הנדונה במצב הפיתוח ששרר ערב ההפקעה. עוד ציין כי במקרה הנדון אין להתחשב בתוכניות להקמת העיר כרמיאל וקיומה של העיר לאורך השנים, בהמשך. לטענתו, יש לבחון את הקרקע על רקע מיקומיה ביחס ליישוב אליו השתייכה, במקרה דנן הכפר נחף, מצב הפיתוח בסביבה המידית וההיתכנות להקים בו בתי מגורים. עוד טען כי עסקאות אלו משקפות את הפוטנציאל התכנוני ככל שהיה קיים על פי התוכנית בצורה הטובה ביותר, ואין לנהוג בדרך תיאורטית של חיבור בין 1 דונם מגורים + שווי דונם חקלאי ליתרת השטח ולנסות ליצור שווי חדש שאין לו ביטוי בשוק החופשי.

     

    השמאי רוגובין קבע כי דמי השימוש לחלק היחסי בחלקה 29 (ששטחה בדונם 2.584), הינו: 88,055 ₪, ודמי השימוש לחלק היחסי של חלקה 36 בשלמות (ששטחה בדונם 0.965), הינו: 32,885 ₪.

     

    37.על כן, בהתאם לשומה שערך השמאי מטעם הנתבעת, סכום הפיצוי המגיע לתובעים בגין חלקות 29 ו- 36 עד לשנת 2009 הינו 120,940 ₪.

     

    בחוות דעתו המשלימה מיום 24/6/13 קבע השמאי מטעם הנתבעת כי דמי השימוש בחלקה 32 (לפי 5%) בשטח של 7.192 דונם הינם 320,660 ₪, זאת עד לשנת 2011 – נספח ג' לחוות דעתו.

     

    38.הנתבעת טענה בסיכומיה כי במידה ובית המשפט יוסיף פיצוי לפי שנים שאינן כלולות בחוות דעת השמאי, אז יש להוסיף לתקופה הכלולה עד לשנה שבה הוגשה התביעה כדלקמן:

     

    עבור שנת 2010 – 8,408 ₪.

    עבור שנת 2011 – 9,316 ₪.

     

    כך שלטענת הנתבעת, סך כל הפיצוי המגיע לתובעים בגין זכויותיהם בחלקות נשוא התביעה – שלושת החלקות, מסתכם ב- 138,665 ₪.

     

    כאן ראוי לציין כי הנתבעת בסיכומיה התעלמה מדמי השימוש הראויים בגין חלקה 32 שנקבעו בחוות דעתו השנייה של השמאי מטעמה והסתפקה לחשב רק את הפיצוי המגיע עבור חלקות 29 ו- 36.

     

    מיקום החלקות:

     

    39.חלקה 29 בגוש 19146 נמצאת בחלק המזרחי של אזור התעשייה של העיר כרמיאל – (להלן: "העיר"), דרומית לכביש 85 - (עכו – צפת). כיום פועלים על החלקה, חלק ממרכז מסחרי, תחנת דלק ומבנה תעשייה.

     

    חלקה 32 בגוש 19145 מיקומה בחלק המזרחי של אזור התעשייה של העיר, דרומית לכביש 85, בסמוך וממערב למרכז המסחרי "BIG".

     

    חלקה 36 בגוש 19145 גם היא בחלק המרכזי של אזור התעשייה של העיר, דרומית לכביש 85 - (עכו-צפת). כיום פועל על החלקה מפעל "כתר פלאסטיק".

     

    40.התובעים הדגישו בסיכומיהם כי החלקות מצויות באזור הצמוד לכביש 85 מהצד הדרומי והם מהווים כיום חלק מאזור התעשייה והמסחר של העיר.

     

    ה.עסקאות ההשוואה עליהן הסתמך השמאי מר פהים:

     

    41.בתקופה עד סוף שנת 1989 התבסס מר פהים על עסקאות שנעשו בכפרים יפיע וריינה, כפרים הגובלים לנצרת ונצרת עילית; שלטענתו, דומים במאפייניהם לכפר נחף, וכן כפרים גובלים דיר אלאסד, בענה ומג'ד אלכרום והגיע לכדי הערכה של כ- 5000 $ לדונם חקלאי הנמצא במעטפת השטחים ברדיוס של 500 מטר מגבול השטח המאוכלס של כל אחד מהכפרים הנ"ל בשנים 1990-1991.

     

    42.בשנים 1990 עד 1991 התבסס השמאי פהים על עסקת מכר בחלקה 6 גוש 19135 מאדמות כפר נחף, עסקת מכר בחלקה 63 בגוש 19135 ועסקת מכר בחלקה 52 בגוש 19178 מאדמות כפר סאג'ור והגיע למסקנה כי שווי ממוצע לקרקע חקלאית נכון לשנים 1990-1991 עמד על סך 5000 $ לדונם חקלאי.

     

    43.בשנים 1992 עד 1994 התבסס השמאי פהים על חמש עסקאות בייעוד חקלאי ומספר עסקאות בקרקע למגורים או הסמוכה למגורים מאותה תקופה והגיע למסקנה כי היחס בין קרקע למגורים או סמוכה למגורים, היה ועדיין נכון עד להיום, 1 (דונם מגורים) מול 3-4 (דונמים חקלאיים), וכי ביצוע ההתאמות יביא לממוצע שווי של כ- 7,000 $ בשנת 1992, כ- 8,900 $ בשנת 1993 וכ- 10,000 $ בשנת 1994.

     

    44.בשנים 1995 עד 1997 התבסס השמאי על פסק הדין שניתן בה.פ. (חיפה) 442/00 אכבאל נגד מ"י (ניתן ביום 30/12/01) - (להלן: "עניין אכבאל"), על שומת השמאי ניקי פרימו לעניין שווי דונם חקלאי בחלקה בדרום מזרח כפר יפיע ערב אישורה של תכנית מתאר, שומה של השמאית לילך בן פורת לעניין קביעת היטל השבחה בגין העברת זכויות לחלק מחלקה בכפר יאסיף הנובעת מאישור תכנית מתאר. השמאי פהים הגיע למסקנה כי שקלול הנתונים וביצוע התאמות נדרשות מובילים לערכים שבין 13,000 $ לדונם בשנת 1995 ועד כ- 22,000 $ לדונם בשנת 1997.

     

    יוער כבר כאן, כי על פסק הדין של בית משפט המחוזי בחיפה בעניין אכבאל הוגש ערעור לבית המשפט העליון שביטל את פסק הדין של בימ"ש מחוזי חיפה ונתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה שאליו הגיעו הצדדים (ראו ע"א 1400/02 מ"י נגד אכבאל - (ניתן ביום 13/1/03).

     

    45.בשנת 2001 התבסס השמאי פהים על עסקת מכר בגוש 19122 בכפר נחף וקבע שווי של דונם ב- 32,000 $ נכון לשנה זו, בציינו כי חלקה זו "מרוחקת פי 2 מהמרחק של הנכס נשוא השומה ממרכז הכפר ומצויה בשולי ההר".

     

    כאן המקום לציין כי הנתבעת טענה לעניין עסקה זו כי מדובר בחלקה קרובה לפיתוח המתקדם במזרח בכפר כבר בשנת 1998 אושרה תכנית ג/10139 לשכונה מזרחית של נחף והחלקה נושקת ממש לתחום הפיתוח.

     

    ראו ת/6 שהוגש מטעם התובעים , שם תואר כי חלקה זו:

     

    "צמודה לבתי המגורים של שכונת בנאי ביתך, בהתפתחות מתמדת של האזור בעלת ביקוש ופוטנציאל גבוה לשינוי ייעוד בטווח הקצר אף חלק מהחלקה בנויה ובסביבה מפותחת חלקית..."

     

    אף השמאי פהים ציין בעדותו כי כאשר יש הפרשה של קרקע חקלאית לבנייה ערך הקרקע בסביבה עולה בשל קרבתה לתחום הבניה המתוכננת – ראו עמ' 23, ש' 8 לעדותו של פהים.

    46.בשנים 2003 ו- 2004 התבסס השמאי פהים על עסקאות מכר בחלקות מאדמות נחף בגושים 19123, 19119, 19130, 19135, 19127, 19137, 19136 ו- 19124 וקבע כי שווי דונם לשנים אלו הינו 32,000 $.

     

    47.בשנים 2010 ו- 2011 התבסס השמאי על עסקאות מכר בגושים 19121, 19122, 19124 ו- 19135 וקבע כי שווי דונם לשנים אלו הינו 45,000 $.

     

    48.כאן המקום לציין כי הנתבעת טענה שגוש 19124, קרוב לפיתוח המתקדם במזרח הכפר וכבר משנת 1998 אושרה תכנית ג/10139 לשכונה מזרחית של נחף והחלקה נושקת ממש לתחום הפיתוח.

     

    49.עוד טענה הנתבעת כי גם גוש 19121 סמוך לתוכנית 10139/ג מכיוון צפון. כמו כן, טענה הנתבעת כי העסקאות שבגוש 19130 סמוכות או כלולות בתוכנית ג/11242 - (נ/5), לשינוי ייעוד קרקע מחקלאית למגורים.

     

    50.בנוסף טענה הנתבעת כי העסקאות שהתבסס עליהן השמאי פהים בשנים 1998-2009 בגושים 19135 – 19137 גובלים עם הקו התכנוני המערבי של תכנית ג/10493 - (נ/7), שאושרה בשנת 1998 בהתאם לחוות דעת שהוגשה מטעם התובעים - (ת/6), גושים אלו מגלמים פוטנציאל לשינוי יעוד "הנגלה לעין".

     

    ו.עסקאות להשוואה שהתבסס עליהן השמאי מר רוגובין:

     

    51.בחוות דעתו מיום 3/12/12 העריך השמאי רוגובין את שווי הקרקע לשנת 1990 ב- 11,778 ₪ לדונם, לשנת 1991 ב- 12,288 ₪ לדונם לשנת 1992 ב- 14,840 ₪ לדונם, לשנת 1993 ב- 17,966 לדונם, לשנת 1994 ב- 20,902 ₪ לדונם, לשנת 1995 ב- 21,126 ₪ לדונם, לשנת 1996 ב- 23,513 לדונם, לשנת 1997 ב- 24,383 לדונם, לשנת 1998 ב- 28,288 ₪ לדונם, לשנת 1999 ב- 33,280 ₪ לדונם, לשנת 2000 ב- 35,301 ₪ לדונם, לשנת 2001 ב- 34,349 ₪ לדונם, לשנת 2002 ב- 39,744 ₪ לדונם, לשנת 2003 ב- 42,633 ₪ לדונם, לשנת 2004 ב- 43,790 ₪ לדונם, לשנת 2005 ב- 47,388 ₪ לדונם, לשנת 2006 ב- 55,236 ₪ לדונם, לשנת 2007 ב- 50,400 ₪ לדונם, לשנת 2008 ב- 46,320 ₪ לדונם ולשנת 2009 ב- 45,360 ₪ לדונם.

     

    52.בעצם אין מחלוקת משמעותית בין השמאים לגבי הערכת שווי הקרקע עד לשנת 1991. השמאי רוגובין קבע שווי של 11778 ₪ לדונם לשנת 1990 וסך של 12288 ₪ לדונם לשנת 1991 ואילו השמאי פהים קבע שווי של 10,229 ₪ לשנת 1990 ו- 11,661 ₪ לשנת 1991.

    53.באשר לשנת 1992 ההפרש בין השמאים הוא מינורי, שכן השמאי פהים קבע 16,571 לדונם ואילו השמאי רוגובין קבע שווי דונם ב- 14,840 ₪. ההבדלים המשמעותיים בין השמאים מתחילים משנת 1993 ואילך.

     

    54.השמאי רוגובין התבסס בעסקאות ההשוואה על עסקאות מכר של חלקות שיעודן חקלאי ומיקומן בכפרים דיר חנא, סח'נין, משגב, עראבה, מג'ד אל כרום.

     

    55.בחוות דעתו המשלימה, מיום 24/6/13 ציין השמאי רוגובין כי מעיון בעסקאות השוואה רלוונטיות מצא כי שווי קרקעות חקלאיות בסביבה עמד על כ- 5000 $ לדונם בשנת 1986 ועד לשווי של כ- 15,000 $ לדונם בשנת 2013.

     

    56.בחקירתו הנגדית, כשנשאל השמאי רוגובין, איך המדינה מעריכה קרקע כשהיא מוכרת קרקע חקלאית וקרקע למגורים, השמאי הסביר כי:

     

    "שאנו באים להעריך קרקע אם אני מבין נכון אתה מתכוון להערכת הקרקע על פי סעיף 13. לצורך זה, יש להעריך קרקע חקלאית בייעוד שהיה ערב מועד הקובע בשנת 1962, אז חלה תוכנית RP המנדטורית ואילו היום חלות תוכניות מיתאר חדשות ואחרות יותר והמצב התכנוני שלהם לא זהה כלל וכלל לתוכנית המנדטורית. להעריך קרקע לפני תכנון מודרני ליישוב נחיף ולהביא עסקאות השוואה מחטיא את המטרה של פקודת ההפקעות שמדברת על שווי נכון למועד קובע לפי כל המאפיינים של הקרקע במועד הקובע- שנת 1962. החלקות הנידונות רחוקות מכל פיתוח ומכל ישוב ביחס לכפר נחיף הן נמצאות במרחק של אלף מטר ומעלה, אין בהן כל תשתית מים וכבישים וחלה עליהן תוכנית המתאר המנדטורית שמסווגת אותה בתחום אזור חקלאי מחוץ לתוכנית הפיתוח של הכפר" (עמ' 28 לפרוט', ש' 1-9).

     

    57.כשנשאל השמאי שלפי שיטתו הוא לקח רק את הפוטנציאל התכנוני שהיה בשנת 1962 ואותו פוטנציאל שידרג מבחינת השווי על הנתונים, השיב:

     

    "לא מדויק, אני חוזר על תשובתי אני ניסיתי להביא עסקאות בקרקע חקלאית שהמאפיינים שלה יהיו קרובים ככל האפשר לקרקע שאנו דנים בה. נכון שהחל משנת 84 בתוכנית RP התוכנית מתבטלת.. " (עמ' 28 לפרוט', ש' 26-28).

     

    בהמשך הוא מסר כי:

     

    "ברגע שפורסמה התמ"מ 2 . הדבר ביטל את תוכנית המנדטורית כל המתווה של העסקאות בקרקע משנת 84 ומעלה בקרקעות חקלאיות אין לנו תכנון זהה או דומה לתוכנית המנדטורית. לכן, כל עסקה שאני מביא החל משנת 84 על מנת לדמות אותה ככל האפשר קרוב ליעוד המנדטורי, אני משתדל להביא עסקאות של קרקעות במקומות שלא בצמידות לישובים, לא צמודי דופן לישובים קיימים אלא קרקע חקלאית גרידא שממש לא רואים סיכוי בעין להפוך אותה לקרקע מגורים אלא קרקע שתישאר חקלאית" (עמ' 28 לפרוט' ש' 30-31 ועמ' 29 לפרוט', ש 1-4).

     

    לפי שיטת השמאי נתוני החלקות נשוא התביעה מבטאים קרקע חקלאית טהורה – גרידא, המרוחקת מאזור המגורים, לעולם תישאר חקלאית ואין לה סיכוי ליעד אחר.

     

    השמאי רוגובין נשאל גם אם השווי החקלאי של קרקע מצפון לכביש 85 זהה לשווי מדרום לכביש והוא השיב בשלילה וציין כי חלקות חקלאיות מדרום לכביש לא הייתה להן נגישות לכפר או לתשתית מים – עמ' 27 לפרוט', ש' 6).

     

    דיון והכרעה:

     

    58.הלכה היא כי פיצויי ההפקעה נועדו להעמיד את בעל הזכות במקרקעין המופקעים באותו מצב בו היה נמצא אלמלא ההפקעה. נוכח הפגיעה הקניינית הקשה, העיקרון החוקתי הכללי הינו כי בעל זכות או טובת הנאה במקרקעין אשר נפגע כתוצאה מהפקעת זכויותיו במקרקעין זכאי לקבל פיצויי הפקעה, זולת אם המחוקק שלל במפורש את זכותו לקבלת פיצוי זה.

     

    ראו לעניין זה ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא נ' חנה הולצמן, נה(4), 641; ראו גם אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שביעית, כרך ראשון, בעמ' 269 (2008); ע"א 499/87 בטאט נ' קרתא חברה לפתוח מרכז ירושלים, פ"ד מד(1) 105, 110 (1989); ע"א 4809/91 הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' קהתי, פ"ד מח(2) 190, 202-201 (1994); וע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (ניתן ביום 19/11/07).

     

    59.כאמור בענייננו, הפקעת שלושת החלקות התבצעה שנים רבות טרם תיקון 3 לפקודת הקרקעות (משנת 2010), שביטל סעיף 13 לפקודת הקרקעות, משכך בטרם אכריע במחלוקות שבין הצדדים, אפנה להוראות סעיף 12 ולסעיף 13 לפקודה:

     

    סעיף 12 לפקודה קובע:

    "בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות:-

     

    (א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;

     

    (ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב:

    בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או שנבנו או שתעשינה או שתבנינה על אותה קרקע.

     

    [...]

     

    (ה)בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס כזה שיהא בסכום משום פיצויים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה, בעד כל שנת חכירה, על ששה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר;  

     

    60.יודגש כי סעיף 12 לפקודה קובע כי פיצויי ההפקעה משקפים רק את ה"שווי ההוני" של הנכס ואינם כוללים התייחסות לתשואה שהנכס היה עשוי לתת במרוצת הזמן – ראו לעניין זה ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' סלים מוחמד חביב אללה (ניתן ביום 1/12/11) (להלן: "עניין חביב אללה").

     

    61.סעיף 13 לפקודה מחייב תשלום פיצוי נוסף בדמות "אבדן דמי חכירה", מיום התפיסה ועד ליום תשלום הפיצויים, וכלשון הסעיף:

     

    "13. פיצויים על אבדן דמי חכירה

     

    (1) מקום שקנה שר האוצר החזקה באיזו קרקע, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני-אדם הזכאים בזכות או טובת-הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי-חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית-המשפט לפי הוראות הפקודה הזאת, הכול לפי המועד המוקדם יותר;

     

    בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לאיזה תובע כל סכום כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע-פיצויים בשל אבדן דמי-חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר החזקה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה.

     

    (2) במקרה סכסוך בדבר סכום הפיצויים שעל שר האוצר לשלמם לפי סעיף קטן (1), רשאים היועץ המשפטי לממשלה או האדם התובע אותם פיצויים לפנות לבית המשפט בבקשה לקבוע אותו סכום.

     

    62.סעיף 13 לפקודה העניק פיצויים על "אובדן דמי חכירה", בגין התקופה שבין תפיסת הקרקע לבין תשלום הפיצויים. לפי שיטה זו זכאי הנפקע לפיצויים על ההפסד שנגרם לו מאובדן הפירות שהמקרקעין היו מניבים בתקופה זו.

     

    63.בע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 (1997) (להלן: "פרשת הורוביץ"), דן בית המשפט העליון בסוגיית פיצויי ההפקעה והמסלולים השונים לפיצויים והיחס ביניהם. נקבע כי בעל קרקע שהופקעה, רשאי לבחור באחד מתוך שלושה מסלולי פיצוי חילופיים:

     

    המסלול הראשון, פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצוי פירות נומינאליים בדמות "דמי חכירה אבודים" לפי סעיף 13(1) לפקודה שישולמו ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום פיצויי הקרן.

     

    המסלול השני, שנקבע בהלכה, פיצויי קרן נומינאליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור 6% לשנה.

     

    המסלול השלישי, פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית והצמדה בשיעורים הקבועים בסעיף 8 לחוק לתיקון דיני רכישה.

     

    64.על היותם של מסלולים אלה חילופיים ראו גם עניין חביב אללה; ע"א 457/64 מנטל נ' עיריית פתח תקוה, פ"ד יט(1) 540 (1965) וע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6) 478 (2003)).

     

    65.הבעלים זכאי, איפוא, לפיצוי בגין הקרקע שזכויות הבעלות שיש לו בה יועדו לתכלית ציבורית בדרך של הפקעה, קרי, (פיצויי קרן) וכן לפיצויים בגין השימוש בקרקע שהופקעה, קרי, (פיצויי פירות), מאז נתפסה החזקה בקרקע ועד לקבלת פיצויי הקרן - (ראו פסק הדין בפרשת הורוביץ, בעמ' 39).

     

    עוד נקבע כי הבעלים זכאי לגבוה מביניהם - מבין סוגי הפיצויים, אך אין הוא זכאי לשניהם גם יחד - (פרשת הורוביץ, עמ' 40).

     

    66.עוד הודגש בפסיקה כי מאחר והמועד הקובע הוא יום ההפקעה, הרי שאין להתחשב במידע אודות מצב הקרקע לאחר ההפקעה. עם זאת, נקבע כי בעת עריכת השומה ניתן וצריך להתחשב גם בשינויים מאוחרים להפקעה ובפוטנציאל הזכויות בקרקע, ובתנאי שאלה היו וודאיים במועד ההפקעה או שניתן היה לצפות למימושם בעתיד הנראה לעין – לעניין זה ראו למשל ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ג'ורג' יוסף ראשד, פ"ד נח(4) 406, 411 (2004), להלן – "פסק הדין בעניין ראשד"); עניין חביב אללה דלעיל, בפסקה 26].

     

    67.בית המשפט העליון בפרשת הייטנר דן בשאלה האם הפיצוי בגין "אובדן דמי חכירה" לאורך השנים עד למועד תשלום הפיצויים על ידי הרשות המפקיעה, יחושב כנגזרת משווי המקרקעין משנה לשנה, או על פי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור המקרקעין מדי שנה בשנה, ואביא להלן את הדברים בשם אומרם:

     

    "מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו, מה שמתיישב עם "הדרך הקניינית" המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה (עניין חביב אללה, בפסקה 16). מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחלופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה. בכך יש גם כדי להסביר את השוני בין סעיף 12(ה) לפקודה שעניינו הפקעה לתקופה, שאז הקרקע חוזרת לבעליה בתום התקופה, ולכן הפיצוי נעשה על פי "ההפסד הממשי" שנגרם לנפקע, לבין הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה, שהקרקע אינה חוזרת לבעליה ולכן הפיצוי נגזר משווי הקרקע". (שם, פיסקה 25).

     

    בסופו של יום קבע בית המשפט:

     

    "לשון סעיף 13 לעומת סעיף 12(ה) לפקודה; הפסיקה לפיה דמי החכירה האבודים נגזרים משווי הקרקע משנה לשנה; הרציונל לפיו דמי החכירה האבודים הם תחליף לריבית יציר הפסיקה ומשקפים פיצוי פירותי-כספי; תכלית החוק להעמיד את הנפקע במצב בו פיצויי ההפקעה היו משולמים לו לאלתר והיה רוכש נכס חלופי; הקושי הפרקטי בהערכת דמי שכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון לאורך השנים - כל אלה תומכים בשיטתו של המשיב לפיה דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13 לפקודה נגזרים כאחוז מסוים משווי הקרקע משנה לשנה עד למועד תשלום הפיצויים". (שם, פיסקה 28).

     

    בפרשת הייטנר עמד בית המשפט העליון בהרחבה על העקרונות המנחים לאופן חישוב פיצויי ההפקעה.

     

    68.וכעת מן הכלל אל הפרטהערכת שווי המקרקעין שבענייננו במועד הקובע:

     

    בטרם אגש לבחון את חוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים לגופן, אדגיש כי עיון בפסיקה מעלה כי לא אחת חזר בית המשפט העליון על ההלכה לפיה שיטת ההערכה המועדפת בפסיקה לקביעת שווי מקרקעין היא "השיטה ההשוואתית"- ראו ע"א 9750/11 עומר מסרי נגד מנהל מקרקעי ישראל (ניתן ביום 3/2/14), שם חזר בית המשפט העליון על הכלל שנקבע בע"א 738/10 דבאח נגד מדינת ישראל (ניתן ביום 17/11/13), שלפיו במקרים בהם קיימות עסקאות להשוואה, יש להעדיף שיטה זו המסתמכת על השוואה לעסקאות דומות שהתבצעו בחלקות עליהן חל משטר תכנוני זהה ולפסוק פיצויים לפיה.

     

    69.שיטת ההשוואה אומדת את שווי המקרקעין מתוך השוואה לעסקאות שבוצעו בשוק החופשי בין קונה מרצון למוכר מרצון בנכסים בעלי מאפיינים דומים מבחינת מקום, זמן, זכויות שימוש ועוד; לכן, עסקאות ההשוואה שפורטו בחוות דעת מטעם הצדדים כפי שיובא להלן - הן נקודת מוצא לענייננו לשם קביעת השווי.

    ראו גם ע"א 6132/12 מחמוד ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 7/1/14), בפסקה 15.

     

    גדר המחלוקת:

     

    70.המחלוקת מתמקדת בשאלה איזה חלקות רלוונטיות שביחס אליהן נקבע פיצוי של דמי חכירה אבודים, בשנים 1985 – 2011 (להלן: "השנים הרלוונטיות") ומהו הפוטנציאל הכללי של הקרקע המופקעת?

     

    התובעים טוענים כי החלקות שהינן צמודות דופן לפיתוח היישוב נחף במרוץ השנים 1985 עד 2011, הן הבסיס לגזירת דמי חכירה אבודים.

     

    לעומתם טוענת המדינה כי חלקות חקלאיות המרוחקות מהמרקם הבנוי הן החלקות הרלוונטיות.

     

    71.בענייננו, אין מחלוקת כי שלוש החלקות נשוא תביעה זו היו קרקע חקלאית וכי במועד ההפקעה - המועד הקובע, לא הייתה אפשרות להשתמש בהן לצורך בנייה כלשהי.

     

    72.השמאי מטעם התובעים – מר פהים התייחס בחוות דעתו למספר חלופות לחישוב הפיצויים ובתחילת דבריו העריך את השווי הנומינאלי של החלקות המופקעות, לפי סעיף 12 לפקודה; במקרקעין, נכון ליום הקובע, בסכום של 11,346 לירות. בהערכתו הביא מר פהים בחשבון נתוני 4 עסקות בכפר נחף מהתקופה הרלוונטית, כאשר לקח כשווי דונם אחד בייעוד למגורים והשאר בייעוד חקלאי.

     

    לעומתו השמאי רוגובין העריך כי השווי של חלק התובעים בחלקה 32 הוא: 67,000 ל"י (חוות דעתו מיום 24/6/13), ובחלקה 36 הוא: 482.25 ל"י והשווי של חלקם בחלקה 29 הוא: 1,292 ל"י.

     

    73.כידוע, לנפקע עומדת הזכות לבחור במסלול הפיצוי שיניב לו את סכום הפיצויים הגבוה יותר - (פסק הדין בעניין הורוביץ, בעמ' 39 – 40).

     

    74.עיון בסיכומי הנתבעת מראה כי בענייננו לא הועלתה כל טענת מניעות מצדה נגד זכותם של התובעים לקבל פיצוי על פי סעיף 13 לפקודה, מלבד הטענה כי התובעים לא ביקשו לקבל את הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת גם במהלך הליך זה ולכן לטענתם אין לתובעים להלין, אלא על עצמם.

     

    75.על כן, זכאים התובעים לקבל את הפיצוי הגבוה יותר מבין שתי החלופות (לפי סעיף 12 או לפי סעיף 13 לפקודה).

     

    76.על פי פסק הדין בעניין הייטנר ופסקי דין נוספים, הרי שבמסלול הפיצוי בשל אובדן דמי חכירה, יש לחשב את השווי המשתנה של החלקה בכל שנה, שווי זה יחושב על פי שווי המקרקעין הקונקרטי מידי שנה בתוספת ריבית בשיעור 6%, בדרך כלל.

     

    77.כאמור, הנתבעת טענה כי שיעור דמי חכירה אבודים יהיה לא יותר מ- 5% - לתמיכה בטיעוניה הפנתה לפסק הדין שניתן בה. פ. (חי') 38172-02-10 פאטמה קייס נגד מנהל מקרקעי ישראל (ניתן ביום 17/7/14).

     

    כאן המקום לציין כי השמאי מטעם הנתבעת, מר רוגובין ערך את חישוביו על פי ריבית בשיעור 5% לשנה בלבד, ועד לשנת 2013 בלבד.

     

    78.יחד עם זאת, עיון בפסיקה מעלה כי במקרים רבים, בדומה לפסק הדין בעניין הייטנר, השיעור שנקבע הוא 6% משווי המקרקעין מדי שנה ובענייננו לא מצאתי לסטות משיעור זה ואני קובע כי יש לחשב את דמי החכירה האבודים בשיעור 6% מערך הקרקע מדי שנה.

     

    79.על כן, אני קובע כי יש לחשב את סכום הפיצוי על פי ריבית בגובה 6% לשנה, ולשום את הפיצוי עד למועד מתן פסק הדין.

     

    80.בחנתי עסקאות ההשוואה שהובאו ע"י השמאים מטעם הצדדים והגעתי למסקנה כי רוב העסקאות שהפנו אליהן, הן השמאי מטעם התובעים והן השמאי מטעם הנתבעת אינן קרובות לחלקה נשוא תיק זה.

     

    81.לטעמי, לא ניתן ללמוד מאותן עסקאות שהתבסס עליהן השמאי מר פהים על כך שמדובר במקרקעין הדומים במאפייניהם לשלושת החלקות נשוא הדיון. יודגש כי ישנם פערים ניכרים בין מקרקעין שייעודם חקלאי מובהק לבין כאלה הנושאים פוטנציאל לשמש לבניה, הגם שאף הם מהווים קרקע חקלאית על פי ייעודם.

     

    יפים לעניין זה הדברים שנאמרו ברע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות נגד לוסטרניק, פ"ד נז(5) 529, שם נקבע:

     

    "הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין היא חלק אינטגרלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה. שוויים של מקרקעין שייעודם חקלאי הנמצאים בלב אזור חקלאי, אינו כשוויים של מקרקעין חקלאיים הצמודים לאזור בנוי, לא כל שכן אם אותם מקרקעין נמצאים, כמו במקרה הנוכחי, בטבורה של עיר ובלב שכונת מגורים, שהרי עם ההתרחבות הטבעית של העיר סיכוייה של קרקע חקלאית הגובלת בה, ולא כל שכן קרקע המצויה במרחב התכנון שלה, לשינוי ייעוד, גדולים יותר, וסיכויים וציפיות מסוג זה מביאים בהכרח לעליית ערך השוק של הקרקע. משקלן של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של הקרקע הינו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את המציאות. השוק נוטה להתעלם מייעוד נושן זה, ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה" - (שם פיסקה 8, בעמ' 538).

     

    82.זאת ועוד רוב עסקאות ההשוואה שהפנה אליהן השמאי מטעם הנתבעת מתייחסות לחלקות מאדמות סח'נין, דיר חנא ועראבה. ישובים רחוקים מאוד מאיזור בו הופקעה הקרקע נשוא התובענה.

     

    83. בעצם אין מחלוקת בין השמאים לגבי הערכת שווי הקרקע עד לשנת 1991. השמאי רוגובין קבע שווי של 11778 ₪ לדונם לשנת 1990 וסך של 12288 ₪ לדונם לשנת 1991 ואילו השמאי פהים קבע שווי של 10,229 ₪ לשנת 1990 ו- 11,661 ₪ לשנת 1991.

     

    84.עיון בטבלת השמאי מטעם התובעים מעלה כי ממוצע המחיר של מ"ר בכל שנה ושנה הינו 124 $ ואילו אצל השמאי מטעם הנתבעת, ממוצע המחיר של מ"ר בחלקה 32 הוא: 9 $ ובחלקות 29 ו- 36 הוא: 8 $.

     

    85.גישת השמאים והנתונים שהביאו החל מהשנה 1993 ואילך, רק מערימים קשיים על בית המשפט, אך לצורך ההכרעה במחלוקת אסתייע בהם באופן חלקי. על כן, ובהתחשב בנתונים שצוינו בשתי חוות הדעת של השמאים, נראה לי כי עד לשנת 1992 מאחר שאין פער משמעותי בין שתי חוות הדעת יש לחשב את השווי לפי חוות דעת השמאי מטעם התובעים, הגם שהערכת שמאי הנתבעת בתקופה זו הייתה גבוה יותר, אך בהבדל לא משמעותי כמבואר לעיל, וכי החל משנת 1993 עד 2015 הואיל ויש פער משמעותי בין שתי חוות הדעת; נראה לי כי יהיה צודק והוגן לקבוע מחיר אחיד למ"ר חקלאי בשווי של 15 $, כאשר שער החליפין של הדולר משתנה בכל פעם בהתאם לשיעורו באותה שנה, כמפורט בטבלה.

     

    86.על כן, אני קובע כי יש לחשב את סכום הפיצוי על פי ריבית בגובה 6% לשנה, ולשום את הפיצוי בגין השנים הנוספות בהן לא שולמו למבקשים את הפיצוי כלומר - (משנת 2014 עד שנת 2015).

     

    87.לפיצוי יתווספו סכומי הפיצוי עבור השנים 2014 ו- 2015 (עד למועד מתן פסק הדין).

     

    88.אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני קובע כי התובעים זכאים לפיצויים בגין הפקעת שלוש החלקות, בהתאם לסעיף 13 לפקודה, בהתאם לתחשיב שלהלן:

     

    שנה

    שווי לדונם חקלאי ב- $

    שער חליפין

    (לפי בנק ישראל)

    שווי דונם

    בכל שנה

    בש"ח 

    דמי החכירה האבודים בש"ח לפי 6%

    של מלוא השטח בשלוש החלקות שהינו

    4.888 דונם

    1986

    5,000 $

    1.4937

    7,468

    2,190

    1987

    5,000 $

    1.486

    7,430

    2,180

    1988

    5,000 $

    1.539

    7,695

    2,257

    1989

    5,000 $

    1.8065

    9,032

    2,649

    1990

    5,000 $

    1.963

    9,815

    2,879

    1991

    5,000 $

    2.048

    10,240

    3,000

    1992

    6,700 $

    2.283

    15,296

    4,486

    1993

    15,000 $

    2.788

    41,820

    12,265

    1994

    15,000 $

    2.986

    44,790

    13,136

    1995

    15,000 $

    3.0240

    45,360

    13,304

    1996

    15,000 $

    3.1270

    46,905

    13,756

    1997

    15,000 $

    3.251

    48,765

    14,302

    1998

    15,000 $

    3.5480

    53,220

    15,608

    1999

    15,000 $

    4.16

    62,400

    18,300

    2000

    15,000 $

    4.1240

    61,860

    18,142

    2001

    15,000$

    4.0770

    61,155

    17,936

    2002

    15,000 $

    4.4370

    66,555

    19,519

    2003

    15,000 $

    4.7850

    71,775

    21,050

    2004

    15,000 $

    4.4140

    66,210

    19,418

    2005

    15,000 $

    4.3560

    65,340

    19,163

    2006

    15,000$

    4.5950

    68,925

    20,214

    2007

    15,000$

    4.2050

    63,075

    18,499

    2008

    15,000 $

    3.8610

    57,915

    16,985

    2009

    15,000 $

    3.7830

    56,745

    16,642

    2010

    15,000 $

    3.7650

    56,475

    16,563

    2011

    15,000 $

    3.5440

    53,160

    15,591

    2012

    15,000 $

    3.8140

    57,210

    16,779

    2013

    15,000$

    3.7140

    55,710

    16,339

    2014

    15,000 $

    3.4860

    52,290

    15,336

    2015

    15,000 $

    3.9180

    58,770

    17,236

    סה"כ

         

    405,724  

     

     

    התנהלות התובעים בתיק:

     

    89.בטרם אניח את העט ראיתי לנכון להתייחס להתנהלות התובעים בתיק הנדון:

     

    כאמור, ביום 20/1/11 הגישו התובעים כתב התביעה בצירוף חוות דעת שמאית (של השמאי פתחי חוג'יראת) ובעקבותיו הוגש כתב הגנה בצירוף חוות דעת מטעם השמאי הממשלתי.

     

    90.ביום 6.1.13, כעבור כשנתיים, הגישו התובעים חוות דעת שמאית נוספת חדשה מטעם השמאי פהים מח'ול שהחליפה את חוות הדעת הקודמת שהוגשה מטעמם.

     

    91.ביום 9/3/13 ביקשו התובעים לתקן כתב התביעה באופן שלרשימת הנכסים המופקעים תתווסף חלקה 32 ובהתאם לתקן את סכום התביעה, ובעקבות התיקון נאלצה הנתבעת להגיש חוות דעת מתוקנת.

     

    ביום 9/10/13 התקיימה ישיבת הוכחות שבמהלכה נשמעו עדי הצדדים (שני השמאים), והתיק נקבע לסיכומים. באותה ישיבה ביקשה הנתבעת להגיש לתיק תדפיסים של תכניות מתאר ולאור התנגדות התובעים לכך בטענה כי תדפיסים אלה מוקטנים ובלתי קריאים, החלטתי לקבל את המסמכים האלה, גם על יסוד האמור בפרוטוקול מיום 17.6.14 מפי בא כוח התובעים, כמוצגים שסומנו נ/3 – נ/11 בכפוף לכך שהמדינה תגיש בהמשך את התכניות המקוריות בדיסק.

     

    92.הנתבעת הגישה העתק של התכניות האמורות (בדיסק), ולאחר הגשתן הגישו התובעים מספר בקשות להוצאת התוכניות האלה מתיק בימ"ש.

     

    93.ביום 17/6/14 במהלך הדיון בבקשת התובעים להוצאת התוכניות הנ"ל מתיק בימ"ש ביקשו התובעים להגיש ראיות נוספות ובין היתר, מפות, וחוות דעת אשר לא הוגשו בעוד מועד. בהחלטתי באותו יום דחיתי את הבקשה וקבעתי כי אין מקום בנסיבות העניין להיעתר לבקשת התובעים להגיש ראיות נוספות, ציינתי כי בתיק זה כבר סיימתי שמיעת הראיות ביום 9/10/13 למרות זאת סיכומי הצדדים טרם הוגשו. עוד ציינתי כי העיכוב בהגשת הסיכומים נבע מהמחלוקת בין הצדדים ביחס להגשת התכניות המקוריות שסומנו נ/3, נ/5 ו- נ/11. עוד קבעתי כי הנתבעת תגיש העתק של התכניות באמצעות דיסק, בניגוד לעמדת התובעים ולכן קבעתי מועדים חדשים להגשת סיכומי הצדדים.

     

    94.התובעים לא השלימו עם החלטתי הנ"ל וביום 13/7/14 הגישו בקשה חדשה נוספת וחוזרת להוצאת מוצגי הנתבעת מהתיק וכן להתיר להם להגיש ראיות נוספות הכוללות: מפות, שתי חוות דעת של השמאי הממשלתי והסכמי פיצויים בגין הפקעה שנעשו עם תושבים אחרים. בשל התנהלות הצדדים לאחר סיום שמיעת הראיות זימנתי אותם לישיבה נוספת.

     

    95.בדיון שהתקיים ביום 21/9/14 אפשרתי לב"כ הנתבעת לבחון את המסמכים שמבקשים התובעים להגיש ולהכין תגובה.

     

    96.ביום 3/10/14, כעבור שנה ממועד סיום שמיעת הראיות הגישו התובעים בקשה נוספת לצרף חוות דעת של פרופ' ח'מאיסי שעניינה הפוטנציאל הכללי של התפשטות והתפתחות של הכפר נחף ונימקו זאת בכך שחוות הדעת זו ניתנה באוגוסט 2014, קרי, זמן רב לאחר סיום שמיעת הראיות בתיק זה.

     

    97.ביום 22/3/15 דחיתי את בקשת התובעים להוציא מתיק בימ"ש מוצגים נ/3, נ/8, נ/9 ו- נ/11 שהוגשו מטעם הנתבעת, וכן דחיתי את בקשתם להתיר הגשת מסמכים נוספים וצירוף חוות דעתו של פרופ' ח'מאיסי. בהחלטתי זו הדגשתי כי בקשת התובעים להגשת מסמכים כבר נדחתה ביום 17/6/14. עוד קבעתי כי בתיק זה כבר סיימתי שמיעת הראיות בחודש אוקטובר 2013 והתיק קבוע לכתיבת פס"ד לאחר הגשת סיכומים מזה זמן רב.

     

    בנוסף ציינתי כי אותן ראיות נוספות כוללות מסמכים אשר לא היתה מניעה להגישם קודם לכן במסגרת פרשת התביעה ואף לאחר סיומה ובטרם הגשת הסיכומים. עוד התייחסתי לבקשת התובעים לצירוף חוות דעתו של פרופ' ח'מאיסי ודחיתי אותה מאותם נימוקים ובין השאר, על יסוד:

     

    "...... העובדה שחלפה יותר משנה ממועד סיום שמיעת הראיות בתיק זה ואין סיבה מוצדקת להגשת חוות דעת זו באיחור כה ניכר. מה גם, שהגשתה עלולה להביא את ההליך לשלב של חקירת עדים ושמיעת ראיות".

     

    לאור התנהלות התובעים כפי שפרסתי לעיל חייבתי אותם בהוצאות בסך 3000 ₪.

     

    98.כאמור על החלטתי הנ"ל הוגשה בקשת רשות ערעור (רע"א 2948/15 אחמד עבד אלעזיז חוסין נגד רשות הפיתוח (ניתנה ביום 1/7/15). בית משפט העליון דחה את הבקשה מבלי צורך בקבלת תשובת הנתבעת וקבע כי:

     

    "אשר לבקשה הראשונה, בכל הנוגע להגשת המסמכים מטעם המבקשים, דומה שמדובר בניסיון נוסף לשינוי החלטה שניתנה זה מכבר, ביום 17.6.2014, אשר המבקשים לא ערערו עליה והיא הפכה חלוטה. המבקשים לא טענו לשינוי כלשהו בנסיבות אשר מצדיק הגשת בקשה זו מחדש, ולפיכך דינה להידחות על הסף. גם באשר לבקשה בדבר הוצאת המסמכים, מדובר בבקשה שחזרה ונשנתה מספר פעמים על-ידי המבקשים, אשר במשך חודשים ארוכים סירבו להגשת המסמכים מטעם המדינה והתנגדו לאלו שהוגשו מטעמים שונים, חלקם משונים. בנסיבות אלו דומה כי טענת המדינה, לפיה מטרת התנגדויות אלו איננה עניינית, יש לה על מה לסמוך. מכל מקום, גם אם קיימים הבדלים מסויימים בין ההחלטה מושא הבקשה שלפני לבין זו שניתנה ביום 17.6.2014 בנושא זה, ולפיכך אין מדובר בהחלטה חלוטה, הרי שגם לגוף העניין אין הצדקה להתערבות בית משפט זה בהחלטת בית המשפט המחוזי בעניין שמסור לערכאה הדיונית לענות בו, לשקול את המכלול ולהחליט. לא נראה כי יש טעות בהחלטה.

     

    גם באשר לבקשה להגשת חוות דעת מומחה נוספת מטעם המבקשים, סבורני כי לא נפל פגם בהחלטת בית המשפט המחוזי"

     

    בהמשך קבע בית משפט העליון כי:

     

    "בנסיבות העניין דנן, סבורני כי צדק בית המשפט המחוזי בקביעתו כי הכף נוטה לחובת המבקשים. הצדדים מצויים בשלב מתקדם של ההליך. על אף אמירות מסוימות של בית המשפט המחוזי אליהן מפנים המבקשים, אין כל ספק, וכך קבע בית המשפט המחוזי, כי שלב הגשת הראיות תם ונשלם. המבקשים עצמם הם אלו אשר הביאו בהתנהלותם, כאמור, למצב בו סיכומי הצדדים טרם הוגשו וההליך טרם הסתיים. גם באשר ל"פשטות" הראיה, אין ספק כי מדובר בסוגיה שלא זכתה להעמקה עד כה במסגרת ההליך, וכי הגשת הראיה תחייב הגשת חוות דעת נגדית מצד המדינה וחקירת המומחים. זאת, מבלי להביע עמדה באשר לטענת המדינה כי ממילא מדובר בהרחבת חזית. אשר להתנהלותם הדיונית של המבקשיםכפי שנסקר לעיל, אין זו הפעם הראשונה שהמבקשים נזקקו לתיקון עמדתם ולהגשת חוות דעת מומחה חדשה או מתוקנת מטעמם. פעם אחר פעם הלך בית המשפט המחוזי לקראתם, באופן שחייב את המדינה להערך מחדש ולהגיש גם היא מצִדה כתבי בי דין מתוקנים. חוות הדעת הנוספת אותה ביקשו להגיש היתה מוכנה עוד בחודש אוגוסט 2014, ומכל מקום ככל שסברו המבקשים כי יש מקום לכך, לא היתה מניעה מלהכינה ולהגישה גם קודם לכן. העובדה שתשומת לב המבקשים לסוגיה התעוררה בעקבות פסק דין בתיק המקביל אינה צריכה להתגלגל לפתחה של המדינה. מכלול השיקולים מורה אפוא כי בדין דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה להגשת הראיה, ואין מקום להתערב בהחלטתו"

     

    99.ביום 17/1/16, לאחר הגשת סיכומי הצדדים, חזרו התובעים וביקשו להגיש חוות דעת משלימה מטעמם ולחילופין למינוי מומחה מטעם בימ"ש. במסגרת בקשתם ביקשו התובעים להגיש חוות דעתו של פרופ' ח'מאיסי שמתייחסת לשאלה "אם היה ידוע במועד הקובע להפקעה כי היתה תכנית והחלטה להקים את העיר כרמאל באזור הקרקע המופקעת....".

     

    100.בהחלטתי מיום 3/2/16 ציינתי כי:

     

    "הגם שהוגשה בקשה דומה בעבר שבה ניתנה החלטה, אני מפנה את הבקשה לתגובת הצד השני...".

     

    101.כאן ראוי להדגיש כי הגשת חוות דעת חדשות כדוגמת אלה שמבקשים התובעים להגיש בשלב זה, יש משום מקצה שיפורים לצד אחד; ובכל הנוגע למכלול הראיות שכבר שמעתי עלול הדבר לסרבל את המשך ניהול התיק שנמצא בשלב כה מתקדם, ובמיוחד ששמיעת הראיות בתיק כבר תמה מזה זמן רב מאוד, וחרף זאת רק עתה הצדדים הגישו סיכומים בתיק. לכן אני דוחה גם בקשה זו של התובעים מאותם נימוקים שפרסתי לעיל ואף התייחס אליהם בית משפט העליון.

     

    סוף דבר:

     

    102.אשר על כן ולאור האמור לעיל אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן:

     

    א.אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של: 405,724 ₪ כאמור בטבלה הנ"ל.

     

    ב.נוכח התנהלות התובעים בתיק החלטתי לא להטיל הוצאות על הנתבעת, אם כי היא תשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור 15% ובתוספת מע"מ.

     

    התשלום יהיה תוך 30 יום, שאם לא כן, יישא הפרשים כחוק החל מהיום.

     

    המזכירות תשלח לצדדים עותק פסק הדין בדואר רשום עם אישור מסירה.

     

    ניתן היום, י"ח ניסן תשע"ו, 26 אפריל 2016, בהעדר הצדדים.

     

     

    Picture 1


בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ