אפנגר נ' סטיוארט ואח'

התובע והנתבעים התקשרו ביום 1.9.2022 בהסכם שכירות, מכוחו שכרו הנתבעים מהתובע את דירת הקרקע ברח' רש"י 39 פינת יוסף בן מתתיהו 39 בירושלים. על פי הסכם השכירות בשנת השכירות הראשונה דמי השכירות היו 8,000 ₪ ובשנת השכירות השניה דמי השכירות היו 8,500 ₪. ביום 12.3.2024 הגיש התובע תביעה לפינוי המושכר ולתשלום דמי שכירות מחודש נובמבר 2023, מועד בו הנתבעים הפסיקו באופן חד צדדי לשלם שכירות. תקצר היריעה מלחזור ולפרט את השתלשלות ההליכים בתיק זה אך אציין כי בסופו של יום, ולאחר שניתנו לנתבעים הזדמנויות רבות להגיש כתב הגנה ולבטל פסקי דין שניתנו בהעדר הגנה, ניתן פסק דין האחרון בערכאה זו, ופסק הדין חייב את הנתבעים בתשלום שכר דירה בסך 117,000 ₪, ופיצויי מוסכם בסך 577,000 ₪. הפיצוי המוסכם חושב על בסיס הסכמת הצדדים כי בגין כל יום איחור בפינוי הדירה הנתבעים ישלמו פיצויי מוסכם של 1,000 ₪. היות שהנתבעים אחרו במשך 577 ימים בפינוי הדירה, הגיע סכום הפיצוי ל-577,000 ₪. בנוסף חויבו הנתבעים בהוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין.

הנתבעים ערערו על פסק הדין, ובית המשפט המחוזי דחה את ערעורם בנוגע לדמי השכירות אך החזיר את התובענה לבית משפט זה כדי לאפשר לנתבעים לטעון בעניין הפיצוי המוסכם. התובעים סיכמו טענותיהם בעניין זה והנתבעים השיבו, ועל יסוד סיכומי טענות הצדדים ניתן פסק הדין המשלים.

טענות התובע:

התובע טוען כי הפיצוי המוסכם, שנקבע בחוזה השכירות צריך להישאר על כנו ואין להפחית אותו. התובע מדגיש כי . הצדדים ניהלו משא ומתן מפרך וקבעו את תנאי ההסכם, כולל סעיפי הפיצוי, מתוך רצון חופשי ודעה צלולה, במטרה לקיים את ההסכם שנכרת. יתר על כן, בסעיף הפיצוי המוסכם אף מצויין במפורש כי "הצדדים חישבו ומצאו כי הסך הנ"ל הוא הנזק האמיתי שיגרם למשכיר בגין אי משירת החזקה בדירה לידיו בתום תקופת השכירות".

לטענת התובע, בתי המשפט מכבדים הסכמים כפי שנכרתו בהתאם לעקרון חופש החוזים ועל כן ההתערבות בסעיף של פיצוי מוסכם היא מצומצמת וחריגה. התובע מפנה בעניין זה לע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (ניתן ביום 23.8.15) , לע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן (ניתן ביום 8.10.92) ולע"א 539/92 מטלוף (אלוף) זקן נ' דוד זיזה ( ניתן ביום 8.2.94) הקובעים כי נטל ההוכחה להפחתת הפיצוי המוסכם מוטל על הצד המבקש, וכי ההפחתה נעשית רק במקרים חריגים כשאין יחס סביר כלשהו לנזק שניתן היה לצפותו. התובע מוסיף שהמבחן לסבירות הפיצוי הוא אובייקטיבי, לפי הנזק שהצדדים יכלו לצפות בעת כריתת החוזה.

התובע מדגיש שהנתבעים מעולם לא העלו טענות נגד סעיף הפיצוי המוסכם במהלך ההליך, על אף שניתנו להם הזדמנויות רבות להגיש כתב הגנה מפורט מטעמם. לבסוף התובע טוען שהפיצוי שנקבע משקף את הנזק האמתי שנגרם לתובע, ואין מקום להתערבות בית המשפט, על אף "קריאת האיתות" מבית המשפט המחוזי.

טענות הנתבעים:

הנתבעים טוענים כי הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם אינו סביר כלל, אינו עומד ביחס ראוי לנזק שניתן היה לצפותו מראש, ועל כן דינו להידחות כליל או לכל הפחות להיות מופחת באופן דרמטי. הם טוענים להתנהלות חסרת תום לב מצד התובע הן בשלב כריתת ההסכם והן לאחר מכן ומפנים לע"א 2733/19 אורן אלימלך נ' רשות מקרקעי ישראל (ניתן ביום 9.6.22).

לטענת הנתבעים, הנתבע הוחתם על הסכם השכירות לבדו, לאחר שכבר אכלסו את המושכר, בשעת לילה מאוחרת, ללא נוכחות אשתו דוברת העברית, ועל אף שהתובע ידע שהנתבע אינו שולט בשפה העברית. לטענתם, התובע ניצל אותם והחתים אותו על הסכם "סטנדרטי" תוך הסתרת סעיף הפיצוי המוסכם דבר המווה גם עושק בעניין זה מפנים הנתבעים ל ע"א 8817/02 קליר כימיקלים שיווק (1994) בע"מ נ' צבי עצמון ז"ל ( ניתן ביום 27.3.2008) ואת המלומדת גבריאלה שלו, בספרה דיני חוזים, עמ' 114, המדגישים חובת גילוי אקטיבית של פרטים מהותיים.

בכל הנוגע לנסיבות הפרת ההסכם הרי שהנתבעים טוענים שהדבר נבע מקושי בנקאי שחייב את הנתבע לטוס לאנגליה, אך הוא לא היה יכול לעשות כן כי התובע התעקש שיפנה את הדירה, עם בני משפחתו, לפני שהוא טס לחו"ל. בנוסף הנתבעים טוענים כי נקלעו לקשיים כלכליים ובריאותיים ועל כן הפסיקו לשלם את שכר הדירה. גם בעניין זה טוענים הנתבעים כי התובע נהג בחוסר תום לב, כאשר סירב לכל הצעת פשרה.

לעניין השאלה שלכבודה התכנסנו, והיא הפחתת הפיצוי המוסכם, הרי שהנתבעים מפנים לסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות), המאפשר לבית המשפט להפחית פיצוי מוסכם אם נקבע ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש. הם מדגישים כי תכלית סעיף זה היא לאזן בין חופש החוזים להגנה מפני חיוב עונשי מופרז ובלתי מידתי. הנתבעים מתייחסים למאמר של כבוד הנשיא י' עמית, "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים", המבהיר כי מטרת ההפחתה היא למנוע מצב שבו תניית פיצוי מוסכם תשמש כקנס, וכי יש לבחון את סבירות הפיצוי ביחס להפרה הקונקרטית שאירעה בפועל. הנתבעים מדגישים כי התובע כבר זכה בפסק הדין לרכיבי חיוב משמעותיים נוספים (שכר דירה, הוצאות, אגרות ושכר טרחה), והותרת הפיצוי המוסכם על כנו תוביל לפיצוי מצטבר מופרז וכפל פיצוי.

דיון והכרעה:

בכל הנוגע לטענות העובדתיות של הנתבעים, בנוגע לנסיבות כריתת ההסכם ותום ליבו של התובע, הרי שטוב היה אלמלא נטענו טענות אלו. ראשית, ערכאת הערעור לא החזירה את התיק לבית משפט זה לשם שמיעת ראיות, ועל כן כל הטענות העובדתיות לא יכולות להבחן במסגרת הליך זה. שנית, קיימת מידה ניכרת של עזות מצח בכך, שהנתבעים אחרו לפנות את הדירה ב-557 ימים, היתלו בתובע ובבית המשפט, ובסופו של יום הפרו פעם אחר פעם את החלטות בית המשפט וניצלו את אורך רוחו של בית המשפט, כדי להמשיך ולגור בדירה, מבלי לשלם שכר דירה.

השאלה היחידה שנדרשת בה הכרעה, היא האם התקיימו התנאים להפחתת הפיצוי שהוסכם בין הצדדים שנקבע כי יהיה 1,000 ₪ ליום איחור בפינוי, והגיע לסכום של 577,000 ₪ בשל איחור של 577 יום בפינוי.

‏‏ סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע בעניין פיצויים מוסכמים כך:

"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה" .

ככלל ייטה בית המשפט לכבד תניית פיצוי מוסכם לנוכח עקרון חופש החוזים, ויתערב בה במקרים חריגים בלבד ובמשורה. השאלה אם יש מקום להפחית מפיצוי מוסכם נבחנת בשני שלבים: בשלב הראשון יש לברר אם מתקיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם ובין הנזק שהיה סביר לצפות בעת כריתת החוזה. אם התשובה לכך שלילית, יש לבחון בשלב השני איזה שיעור (או סכום) יש להפחית מהפיצוי המוסכם (יצחק עמית "פיצוי מוסכם: סוגיות והיבטים" דין ודברים י 17, 30 (2018) ("עמית, פיצוי מוסכם"); ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257, 264 (1992); גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים: התרופות 485 (2009) ("שלו ואדר").המבחן הוא לא הנזק שנגרם בפועל לנפגע בעקבות ההפרה אלא אם בעת כריתת החוזה הפיצוי המוסכם נקבע תוך יחס סביר לנזק שהיה היה לצפות במקרה של הפרה.

בתי המשפט יטו פחות להתערב כאשר מוסכם על מנגון של פיצוי עיתי, כמו במקרה שלפנינו פיצוי בגין כל יום של איחור בפינוי. נטייה זו נובעת מכך שיש התאמה בין חומרת ההפרה, במקרה זה משך ההפרה לבין גובה הפיצוי. אך כאשר ההפרה נמשכת דווקא זמן ארוך לעיתים הפיצוי המוסכם כבר לא יקיים יחס סביר עם הנזק הצפוי, ומניחים כי הצדדים לא ציפו להפרה כל כך ארוכה ולא ציפוי שמנגנון הפיצוי העיתי ימשך לנצח (ראו גם את פסק הדין בעניין זאבי). בתי המשפט פסקו כי סכום הפיצוי המוסכם הוא בלתי סביר שעה שהיו תקופות ארוכות מאד של איחור בפנינוי. למשך ברע"א 6719/13 תל אור ניהול ונכסים בע"מ נ' משחקי כדורת בע"מ [נבו] (6.3.2014) דחה בית המשפט העליון (השופט צ' זילברטל) בקשת רשות ערעור על פסק דין שאישר הפחתה של פיצוי מוסכם המחושב באופן יומי בנימוק שהוא נקבע ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות לו בעת הכריתה (יותר מ-520% מהשכירות הרגילה). הערכאה הדיונית הפחיתה הפיצוי היומי על לסכום שהוא כפי שניים מהשכירות הרגילה. בת"א (שלום חי') 3317-07-22 סמאר נ' אלטאזג' (2010) רשת מסעדות בע"מ (ניתן ביום 20.8.2024) הפחית בית המשפט (השופטת ח' קלמפרר מרצקי) מסכום פיצוי מוסכם בגין איחור בפינוי מושכר. הפיצוי המוסכם נקבע בהסכם על כ-1,000 ש"ח המחושבים באופן יומי, והאיחור בפינוי היה של 448 יום. בית המשפט קבע כי לא ניתן היה לצפות בעת כריתת החוזה שאי פינוי המושכר במשך כ-15 חודשים יגרום לתובע נזק של 448,000 ש"ח. הטעמים לקביעה זו היו הן שהשכירות הרגילה ששולמה הייתה כחמישית מגובה הפיצוי המוסכם, הן שהתקופה שלגביה התבקש הפיצוי המוסכם היתה ארוכה. בעניין ת"א ‏(‏שלום אשד'‏)‏ 32848-04-23מישה כץ נ' בנימין גבאי‏(‏ניתן ביום 22.3.2026‏)‏‏ נקבע כי פיצוי מוסכם של 400 ₪ ליום כאשר ההפרה היתה 188 יום הוא פיצוי סביר שהצדדים היו יכולים לצפות אותו במועד כריתת ההסכם.

מניתוח ההלכה והמקרים הספציפיים לעיל עולה כי בתי המשפט מפחיתים פיצויים מוסכמים שעה שמדובר בפיצויים שנקבעו לכל יום איחור והאיחור בפינוי אורך ימים רבים. בתי המשפט אף בוחנים את היחס בין הפיצוי המוסכם לדמי השכירות, כדי להעריך מהו הנזק שהצדדים צפו במועד כריתת ההסכם. בעניינו דמי השכירות החודשיים הם 8,500 ₪ ותשלום של 1,000 ₪ פיצוי ליום יכולה להקנות למשכיר 30,000 ₪. כלומר הפיצוי המוסכם הוא למעלה מפי שלושה מדמי השכירות. אוסיף ואומר כי תוך כדי ניהול ההליכים לפני שילמו הנתבעים במפתיע 48,000 ש"ח, שלא כיסו את חוב השכירות לאותה עת, ואז המשיכו לגור בנכס מבלי לשלם דבר. כלומר, החישוב של 557 ימי איחור אינו לגמרי מדויק וגם עניין זה יש להביא בחשבון בעת הפחתת הפיצוי המוסכם.

מכאן שהפיצוי עולה לאין ערוך על הנזק שהצדדים היו יכולים לצפות במועד כריתת ההסכם ועל כן אני מורה על הפחתת הפיצוי לסכום של 100,000 ₪. נזק זה הינו בר צפייה שעה שאדם מחזיק בבעלותו נכס יקר, במיקום טוב בירושלים, והוא לא יכול להשכיר אותו בשל דיירים שמסרבים לשלם ומסרבים לפנות אותו על פני תקופה שקרובה לשנתיים. אין צו להוצאות שכן אלו כבר נפסקו בפסק הדין המקורי שניתן על ידי ולא בוטלו בהחלטת בית המשפט המחוזי.

בהתאם לפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי התובע ישלם את הפרשי האגרה שנוצרו כתוצאה מסכום התביעה המקורי לסכום שנפסק בפועל, ופסק הדין יכנס לתוקף רק לאחר תשלום הפרשי האגרה ואז הנתבע הוא שיחויב בתשלום הוצאות האגרה הנוספת לתובע. התובע יודיע על תשלום האגרה בתוך 7 ימים ויגיש פסיקתא כספית בלבד לחתימתי.

ניתן היום, ה' אייר תשפ"ו, 22 אפריל 2026, בהעדר הצדדים.