ת"א 25527-04-11 ליטבק ואח' נ' אופרה על הים בע"מ

 פסק-דין

1.ביום 31.3.2015 ניתן תוקף של פסק-דין חלקִי להסכם, שגיבשו הצדדים והקיף חלק מן הטענות כלפי כל אחת מן הנתבעות. נותר לדון בשתיים: בטענה לירידת-ערכן של הדירות נושא פרשה זו ובטענה לאיחור במסירתן. אף לא אחת מטענות אלו, חרף מה שכתבו הצדדים בהודעתם מיום 18.3.2015, הופנתה אל נתבעת 2. כפי שהטעים בסיכומיו בא-כוחם המלומד של התובעים: "מי שהבטיח לי את מועד [ה]מסירה זה לא דניה סיבוס [נתבעת 2]. זה אופרה על הים [נתבעת 1]. ההתחייבות החוזית שלי היא עם אופרה על הים" (פרוטוקול, בעמ' 81, ש' 8-6). נותר אפוא לדון בשתי עילות אשר מופנות אל נתבעת 1 לבדה. זו תכונֵה להלן: הנתבעת.

ירידת-הערך

"נחזור ונאמר כי אין הדעת נוחה מהנוהג של מוכרי דירות להציג את שטח הדירה 'ברוטו', גם אם להסכם המכר מצורף תרשים ממנו ניתן לדלות בנקל את שטח הדירה בפועל. שטח הדירה הוא נתון מהותי בעסקת מכר דירה, ורוכש הדירה המצוי אינו מעלה בדעתו כי שטח ברוטו כולל גם את החלק היחסי בפיר המעלית ובחדר המדרגות. לכן, על המוכר להביא עובדה זו לידיעת רוכש הדירה במפורש ובאופן ברור. פעם אחר פעם, אנו מוצאים בפסיקה 'הערות אזהרה' למוכרי הדירות בנושא זה".

2.דברים אלה, שכתב כבוד השופט יצחק עמית בע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' זאב (בפסקה העשירית לפסק-דינו, פורסם באתר הרשות השופטת ביום 18.11.2009), לא כוונו לפול על אוזניים ערלות. הדברים הוטעמו, הטעֵם-היטב ולאחר סקירתה המדוקדקת של התפתחות הפסיקה בנדון, מתוך הבנה כי מוכרי-דירות מוסיפים לאחוז במנהג פסול-מכל-פסול בהתנהלותם מול רוכשים. את עיניו של רוכש פוטנציאלי מאיר קבלן באמצעותו של עלון-פרסום (פרוספקט) צבעוני ומפתה אשר בין יתר סגולותיו מבטיח, באותיות של קידוש-לבנה, את שטחו של הממכר. רק בהסכם-המכר, אם בכלל, טורחים לפרט – ואשריו של רוכש, שעלה בידיו להבין זאת – כי שטח-הדירה הנמכרת הוא, בפועל, צר יותר. זאת, משום שמה שהובטח בעלון כלל גם חלקים ברצפת המעלית, בלובי הקומה, בחדר המדרגות וכיוצא באלה מרכיבים שמחוץ לדירה. רוכש, שאין מומחיותו בתחום-הבנייה, מגלה בדיעבד כי עשרות מטרים רבועים אשר הובטחו לו חגיגית עובר לקשירת החוזה פוזרו – זעיר פה זעיר שם – בין החללים המשותפים לדיירי-הבית ואינם חלק מדירתו. כך ארע במקרה שבפנַי.

3.כל אחד מן התובעים, אזרח של מדינת-חוץ, ביקש לקנות בישראל דירה להשקעה. לאחר משא-ומתן, כמקובל, הם נקשרו עם החברה היזמית, היא הנתבעת, בהסכם-מכר. נרכשו שתי דירות יוקרתיות (נדמה כי בישראל שוב לא נמכרות אלא דירות "יוקרתיות"), במיזם שנשא את השם הפיוטי והמבטיח (וכי אפשר אחרת?) "אופרה על הים". היו אלו דירות מס' 97 ומס' 97א בקומה ה-30 של בנין בשדרות ניצה מס' 26 בנתניה, המשקיף אל הים. תובע 1 רכש את דירה מס' 97א ואילו תובע 2 את הדירה שמספרה 97.

הגורם הפָּעיל בעִסקה, מצד התובעים, היה קרוב משפחתם, מר ולרי ליטבק, שהוא גם המצהיר הראשי מטעמם בתיק זה. משא-ומתן ניהלה מולו הנתבעת, בפרט באמצעותו של מר יאיר טביביאן – בנו של המנכ"ל. במסגרתו, הציג מר טביביאן למצהיר ולתובע 2 עלון-פרסום של דירה בקומה ה-30 (נת/3), שטרם נבנתה באותה עת. בכותרת-העלון, מתחת לציור של כתר מוזהב, לצד תמונות עוצרות נשימה של ים כחול ורשימה של מעלות-הדירה וסגולותיו של הבנין, נרשם באותיות גדולות של תכלת:

"169 Sq.M. indoor 27 Sq.M. outdoor".

בתרגום לעברית: "169 מטרים רבועים של שטח מקוּרה; 27 מטרים רבועים של שטח-חוץ". התובעים הבינו את הדברים כפשוטם. את המונח "indoor" הם ייחסו לשטח-הפְּנים של כל דירה. את המונח "outdoor" הם זיהו עם המרפסת שבה. "בהתאם לאותו פרוספקט", כתב המצהיר מטעמם בעדותו הראשית, "שטח הדירות, כל אחת, הינו 169 מ'ר ואילו שטח המרפסת הינו 27 מ'ר" (פסקה 14 לתצהיר). הוטעם מה שכמו מובן הוא מאליו, היינו, כי היחס בין שטחיהן של הדירות, כפי שהבינוהו התובעים, לבין המחיר המבוקש היה מרכיב-מפתח בהחלטה לרכשן.

4.דא עקא – עקא-רבתי היא – כי בפועל עמד שטח דירתו של תובע 1 על כ-124 מטרים רבועים ושטח הדירה שרכש תובע 2 היה כ-128 מ"ר (בשתי הדירות – ללא המרפסת). אשוב ואטעים את מה שמתקשה הדעת לקבל: לכל קונה הוצג מצג, שלפיו הוא רוכש דירה ושטחה הפנימי, ללא מרפסת, הוא 169 מ"ר. מה שנמכר לו, בפועל, היה צר בלא פחות מעשרים וחמישה אחוזים משטח זה. היֶתר מצא את דרכו לרכוש משותף למינהו. עזות-מצח של ממש נשקפת מטענת הנתבעת כי "כל שטח הדירה, למעט המסדרון וחדרי הרחצה הוא בסה'כ כ-80 מ'ר, כך שעמדת [התובעים] אינה הגיונית בעליל" (פסקה 11 לתצהירו של מנכ"ל הנתבעת). לאמור, אם לא הבחינו התובעים בכך, שמה שכתוב בעלון-הפרסום איננו תואם את התוכנית המוצגת בו, מונחת האשמה לפתחם ולא, למשל, לפתחו של מי שכתב ושרטט את העלון הזה.