ת"א 2192-01-15 סאנסטון יוזמות בניין בע"מ נ' ניסנבאום ואח'

1.זוהי בקשת המבקשת 1 להורות למומחה בית המשפט להשלים את חוות דעתו ולבחון את האפשרויות של בנייה במקרקעין בכל אחת מהחלופות כדלקמן: באמצעות עסקת קומבינציה; באמצעות קבלן מפתח; ביחד עם המגרש הסמוך (רח' העמל 10);

וכמו כן, להורות למומחה בית המשפט, להתייחס לאפשרות בניה של הבניין "כבניין מאושר", לפי חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959, אשר לפחות מחצית מהדירות ישמשו לצורך השכרה לתקופה של 5 שנים לפחות וזאת תוך קבלת הטבות מס.

2.בנוסף, מתבקש כי בית המשפט לעיין פעם נוספת בהחלטתו מיום 20.3.17, לפיה הורה כי לא יועברו אל מומחה בית המשפט הצעות קומבינציה אשר קיבלה המבקשת 1.

3.הבקשה הוגשה במסגרת תביעה לפירוק שיתוף שהגישה המשיבה ביום 1.1.15, להורות על פירוק השיתוף במגרש בשטח של 538 מ"ר ברחוב העמל 12 רמת גן (להלן: "הנכס"), בהתאם לסעיף 38 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

4.המשיבה הינה בעלת 25% מהזכויות בנכס. המבקשת 1 הינה הבעלים של 45% מזכויות הנכס. הנתבע 2 הינו הבעלים של 30% מהזכויות בנכס.

5.המבקשת מתנגדת לפירוק השיתוף ובכתב הגנתה נטען, בין היתר, כי התביעה לפירוק שיתוף המושתתת על טענות לפיהן ניסיונות המשיבה להגיע להסכמות או הבנות עם הנתבע 1, ליזום פרויקט בניה במקרקעין בהתאם לתב"ע, לא צלחו– הינן טענות סרק, וכי התנהלות המשיבה נגועה בחוסר תום לב, לרבות בכל הנוגע להגשת התובענה לפירוק השיתוף.

בכתב ההגנה נטען, כי המבקשת 1 מוכנה להתקדם לבניה על המקרקעין כאשר לאחר מכן תבוצע חלוקה בעין של היחידות בין השותפים וכי אין מקום לבצע מכירה כפויה.

6.להשלמת התמונה יצוין כי הנתבע 2 בכתב הגנתו השאיר את ההכרעה בתובענה לשיקול דעת בית משפט.

7.ניסיונות להביא את הצדדים להסכמות לא צלחו וביום 4.12.16 מונה השמאי עודד האושנר (להלן: "המומחה"),כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה התבקש ליתן חוות דעת אשר תתייחס לשווי הנכס, לזכויות הבניה ואפשרויות הבניה הגלומות בו ולדרך האופטימלית לפירוק השיתוף, אם וככל ויקבע שיש לפרק את השיתוף.

8.ביום 23.5.17 הגיש מומחה בית המשפט את חוות דעתו ולפיה, הדרך האופטימלית לפירוק השיתוף, הינה בדרך של מכירת הזכויות בתנאים של התמחרות בשוק חופשי של מציעים. המומחה מציין כי הערכה זו מתבססת על הפרמטר המרכזי והוא מקסום ערך המקרקעין לכלל הבעלים, בעת מכירת הזכויות בשוק החופשי, לכל המרבה במחיר ואף כי חלופה זו מחויבת במס מלא, הרי שמכירה פנימית, אינה מבטיחה את הערך המקסימלי של המקרקעין.