פלוני ואח' נ' אלמוני ואח'

תביעה כספית על סך 300,000 ₪ שעניינה תביעת דמי שכירות, פיצוי מוסכם ונזקים שנגרמו בגין הפרת חוזה ע"י הנתבעים ותביעה שכנגד על סך 81,280 ₪ בגין נזקים שנגרמו עקב הפרת החוזה ע"י התובעים.

רקע עובדתי:

1.התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "התובעת") היא בעלת הזכויות בדירה בת 5 חדרים הנמצאת ברחוב X  (להלן: "הנכס"), התובע והנתבע שכנגד (להלן: "התובע") הוא בעלה ומי שהוסמך מטעמה לטפל בענייני הנכס.

2.ביום 17.6.13 התקשרו התובע והנתבעים, הם התובעים שכנגד (להלן: "הנתבעים") בחוזה שכירות, לפיו שכרו הנתבעים את הנכס מהתובע.

3.כבר בראשית הדברים תובא ההתייחסות בחוזה השכירות למחלוקת העיקרית שהתגלעה מאוחר יותר בין הצדדים והיא היות הנכס כולל גינה:

במבוא לחוזה יש הצהרה כי "הנכס הוא דירת 5 חדרים הכוללת גינה".

בתנאים הנוספים שהוספו בסיום החוזה סוכם כי:

"הגינה תשוקם ותטופל ע"י השוכרים בתיאום עם המשכיר".

4.תקופת השכירות נקבעה לשנה – החל מיום 1.8.13 ועד ליום 31.7.14 בדמי שכירות בסך 6,000 ₪ לחודש. בנוסף, ניתנה לשוכרים אופציה להאריך את תקופת השכירות למשך שנה נוספת בכפוף לכך שיעמדו בתנאי החוזה ויודיעו חודשיים מראש ובכתב על ניצול האופציה.

5.במעמד החתימה על ההסכם מסרו הנתבעים 5 שיקים ע"ס 6,000 ₪ כ"א לתשלום דמי השכירות.

6.ביום 20.1.14 הודיעו הנתבעים לתובע כי בניגוד לאמור בחוזה ולמרות בקשות חוזרות ונשנות שלהם אין גינה בנכס ועל כן הם ישלמו את דמי השכירות בהתאם לשווי הנכס ללא גינה בסך 5,000 ₪ לחודש ובהפחתה רטרואקטיבית של שכר הדירה שכבר שולם (נספח ו' לתצהיר הנתבעים).

7.בהתאם לכך, שילמו הנתבעים לתובעים סך של 4,000 ₪ עבור החודשים 01/2014 – 05/2014 (דמי שכירות בסך 5,000 ₪ בגין נכס ללא גינה כאמור, וכן קיזוז של 1,000 ₪ לחודש בגין חמשת החודשים הראשונים של השכירות בגינם נמסרו מלכתחילה 5 שיקים ע"ס 6,000 ₪), ובחודשים 06-07/2014 שולמו דמי שכירות בסך של 5,000 ₪ לחודש (מדמי השכירות הופחתו סכומים בגין תיקונים שונים שבוצעו ע"י הנתבעים ואליהם אתייחס בהמשך).

8.ביום 9.4.14, במהלך תקופת השכירות, נשלח לנתבעים מכתב התראה לפינוי המושכר ע"י ב"כ התובע וביום 20.5.14 הגישו התובעים תביעה לסילוק יד כנגד הנתבעים בבית משפט השלום בנתניה.

הנתבעים מצדם הודיעו ביום 30.5.14 על מימוש האופציה (נספח יב' לתצהיר הנתבעים).

9.ביום 11.8.14 חילטו התובעים את הערבות הבנקאית שמסרו הנתבעים להבטחת תנאי השכירות ע"ס 30,000 ₪.

10.החל מחודש 08/2014 ועד פינוי הנכס לא שילמו הנתבעים דמי שכירות תוך שהם טוענים לקיזוז סכום הערבות הבנקאית שנחלטה כנגד 6 חודשי שכירות, מ – 08/2014 עד 01/2015 כולל לפי חישוב של 5,000 ₪ לחודש.

11. ביום 19.3.15, עזבו הנתבעים, לטענתם, את הנכס.

השאלות במחלוקת

12.בין הצדדים התגלעו בתיק זה מספר מחלוקות עיקריות כדלקמן:

א. בראש ובראשונה יש לבחון את השאלה האם המושכר כלל גינה?

ב. מי הפר את החוזה והאם הנתבעים היו זכאים לקזז מדמי השכירות את שווי הפגם של היעדר גינה במושכר?

ג. האם הנתבעים היו רשאים לבצע קיזוזים שונים, בגין תיקון הנכס, כפי שעשו בפועל?

ד. האם היו הנתבעים זכאים למימוש האופציה?

ה. מתי פונה הנכס ע"י הנתבעים?

ו. האם המושכר הושב במצב תקין?

ז. שאלת החיוב בפיצוי מוסכם.

ח. האם יש לחייב התובעים בנזקים שנגרמו לנתבעים ממעבר הדירה?

האם המושכר כלל גינה?

13.התובע טוען בתצהירו ובסיכומיו כי המושכר כלל גינה שהייתה קיימת במצב סביר וכי על הנתבעים, בהתאם להוראות שבסיום ההסכם, הוטלה החובה לטפל בגינה. לשיטתו ברור כי המושכר כלל גינה, שהרי ניתנה על כך הצהרה במבוא לחוזה (סע' 8 לתצהיר) - האמנם?

14.ראשית יאמר כי מטעם הנתבעים צורפו תמונות ממועד הכניסה למושכר (08/2013) ששוות יותר מאלף מילים, לפיהן אין גינה כלל אלא חצר קירחת בלבד (נספח ג' לתצהיר הנתבעים). למען הסר ספק, חצר קירחת עם 2 עצים בלבד לא יכולה להיקרא 'גינה'.

15.אשר לאמור בחוזה כי הנכס כולל גינה הסבירו הנתבעים כי "טרם החתימה על הסכם השכירות, במעמד החתימה ואף לאחריה, הדגיש התובע מספר פעמים בפנינו כי המושכר יכלול גינה שתמומן ותוקם בכספו ועל ידו" כדברי התובע אליהם: "אל תראו את הבית ככה, אני מסדר גינה יפה ואיכותית לפני שאתם נכנסים לכאן"" (סע' 24 לתצהיר הנתבעים ועדות הנתבע בעמ' 45, שורות 3-4).

16.הנתבעת אישרה בחקירתה כי היא הוסיפה בכתב ידה את הפרטים הכתובים בחוזה, בין היתר מילאה את המבוא לחוזה כי הנכס כולל גינה. כשנשאלה למה כתבה זאת אם בשני ביקוריה שם עם בעלה, ראו רק חצר מוזנחת, השיבה כי ביום חתימתם על החוזה, בתאריך 17.6.13, נאמר להם ע"י התובע "אל תראו את הבית ככה, אני עושה גינה, הבית יהיה מסודר עם גינה פיקס"; והוסיפה: "הוא דרש שאכתוב את המילה 'גינה' כי אמר בשביל שלא נצטרך פעם נוספת לכתוב את החוזה...והוא הבטיח שהגינה תהיה מוקמת עד שנגיע לגור בבית...אנו מתום ליבנו האמנו לו, והסכמנו לכתוב את המילה הזו". (עמ' 56, שורות 5-11).

17.עדותם של הנתבעים בהקשר זה הייתה מהימנה, העדות הייתה קוהרנטית ולא מתחמקת ונתמכה בתמונות כאמור, שיש בהן להעיד כי לא הייתה גינה בפועל.

18.לעומת זאת, טענות התובע בדבר הגינה היו לא מהימנות ועדותו הותירה רושם שלילי של התחמקות, כפי שיפורט.

19.בתצהירו הראשון טען התובע כי "הגינה הייתה במצב סביר..." (הדגשה שלי מ.כ.) והוסיף כי "טענתם של הנתבעים שהגינה לא קיימת הינה זלזול בוטה באינטליגנציה של אדם שעיניו בראשו, מהכתוב בחוזה והתמונות שצורפו לכתב התביעה, עולה כי הגינה קיימת, כל אמירה אחרת, הינה לא פחות מהטעיה וסילוף בוטה לעובדות" (סע' 8-9 לתצהיר).

ברם, בהקלטה של שיחה שהתנהלה בין התובע לנתבעים ביום 18.12.13 (נספח א' לתצהיר הנתבעים) עולה כי לא הייתה גינה במושכר וכי הצדדים מתייחסים לשאלת העלויות בהקמת הגינה:

כך למשל: אמר התובע בשיחה "לא, סיכמנו 50-50 על הכל" (הדגשה שלי. מ.כ. - עמ' 48, שורה 7).

וכן: "את משלמת את הגינה, את עושה הכל" (הדגשה שלי. מ.כ. - עמ' 49 שורה 7).

וכן: "אתה עוד אמרת, פלוני, תקנה את החומרים, אנחנו ניתן את העבודה, אמרתי לא- נעשה 50-50" (עמ' 50 שורות 15-16).

שיחה זו מחזקת את גרסת הנתבעים לפיה בחודש דצמבר (מועד השיחה) עדיין לא הייתה גינה במושכר והצדדים דנים בשאלה על מי יש להחיל את עלויות ההקמה של הגינה.

ממקרא השיחה עולה בבירור כי השיחה היא על הקמת הגינה. שיחה זו צורפה כתמליל לתצהירי הנתבעים וכשנשאל התובע בחקירתו בביהמ"ש למה לא גילה על הסכמה זו בכתב תביעתו ובתצהירו התחמק ממתן תשובה עניינית וברורה והשיב כי "זו הייתה רק הצעה". (עמ' 11, שורות 11-29).

אלא שטענתו כי דובר בהצעה לא מחייבת שלו, מתעלמת מכך שהשיחה מאשרת את העובדה שלא הייתה גינה בנכס, אחרת לא היה צורך להתייחס להצעה כלשהי להקמת גינה.

20.כשנחקר אודות הוויכוח הנ"ל השיב תשובה מתחמקת לפיה הגינה היא גורם שולי שהנתבעים נתפסו בו: "כשבאו להתווכח איתי שאין גינה, אמרתי יש גינה וצריך לשקם אותה...כשהם נתפסו בגינה כגורם שולי ולא התרכזו בקונספציה עצמה - כשאדם בא לקנות מוצר ומתחייב לשלם ואז משלם 5 תשלומים ולא עומד בתנאים של ההסכם, הם מתחמקים מההסכם" (עמ' 10, שורות 25-30).

ובהמשך חקירתו כשנשאל על המו"מ בקשר לגינה התחמק ממתן תשובה והשיב כי "זה לא רלוונטי" פעמיים! (עמ' 11, שורות 5-9).

21.חשוב לציין כי מעבר להתחמקויות בחקירה הנגדית, אשר יש בהן לשפוך אור שלילי על גרסת התובע כי הייתה גינה בנכס, הרי שעצם העובדה שדיברו על חלוקת עלויות הקמת הגינה (ומבלי להיכנס לשאלה מה היו ההצעות במו"מ בין הצדדים), מכחישה את טענתו הראשונית של התובע כי הייתה גינה בנכס.

כך גם הטענה כי הגינה היא עניין שולי הינה תמוהה, שהרי על בסיס זה קמה כל המחלוקת בין הצדדים. בשל היעדר גינה ניכו הנתבעים מדמי השכירות כספים ובשל כך הוגשה נגדם תביעת פינוי. האם ניתן להתייחס לכך כאל עניין שולי?

22.לא זו אף זו, עדות התובע ביחס לתמונות שצולמו (נספח ג' לתצהיר הנתבעים) הייתה עדות מתחמקת, כאשר בתחילה העיד: "יש 3 עצים. עץ לימון ושני עצי נוי. היה דשא" (עמ' 10, שורה 3). לאחר מכן, כשהראו לו תמונה מוגדלת שבה נראה בבירור כי החצר קירחת ויש בה רק 2 עצים טען "אני לא רואה" (שם, שורה 5) ובהמשך אף טען "אני רואה גם דשא, אני רואה ירוק" (שם, שורה 8).

התכחשות התובע לתמונה ברורה תוך שהוא בוחר לטעון כי הוא לא רואה את המוצג לפניו, ולאחר מכן טוען לדברים שלא קיימים בתמונה, מחזקת את חוסר מהימנות טענותיו. ודוק, התובע אמנם כבד ראיה, אולם לאחר שהוא מעיין מקרוב בתמונות הוא רואה מה יש בהן.

ברור מהתמונות כי מדובר בחצר קירחת ואין שם דשא כלל ובוודאי שלא ניתן לקרוא לחצר קירחת מעין זו "גינה".

23.גם עדות בנו של התובע, מר ל', בהקשר הגינה, הייתה עדות סלקטיבית, שלא ניתן לייחס לה משקל רב. מר ל' צילם את הגינה כ-11 חודשים לאחר תקופת השכירות (29/6/14) (נספח א' לתצהירו) ודי בכך בהשוואה לתמונות שצולמו ע"י הנתבעים בראשית תקופת השכירות, כדי להעדיף את התמונות הברורות של הנתבעים על פני התמונה שצילם מר ל'.

לא רק זאת, התמונה שצורפה ע"י מר ל' היא תמונה חשוכה כיוון שצולמה בשעות הערב והיא מתמקדת רק בחלק קטן של הגינה, שבו גדלה, על פי הנצפה בתמונה, צמחייה שוטה.

בחקירתו הנגדית טען מר ל' שרואים שם דשא ירוק. (עמ' 21, שורה 6). כשנשאל מה זה השיחים השיב "פרחים. אני לא מכיר את סוג הצמח. רואים בבירור שיש דשא". (עמ' 21, שורות 7-8). מדובר בטענות חסרות סבירות לחלוטין, שכן, ברור מהתמונה כי מדובר אך ורק בצמחים שוטים, לא פרחים ולא דשא.

כשנשאל מדוע צילם את התמונה בלילה השיב כי הוא פנוי רק בלילה שכן במשך שעות היום הוא עובד (שם, שורה 12), אולם בהמשך כשנשאל על תמונות אחרות שצילם במשך היום (וצירף לתצהירו) השיב שאולי הצילום היה בשבת.

עצם הצילום בשעות הערב הוא צילום בעייתי ולא ברור ותשובותיו של מר ל' לפיהן את תמונות הגינה צילם בערב ותמונות אחרות צילם בשבת בשעות הבוקר מלמדות על צילום מגמתי.

לא רק זאת אלא עצם העובדה שמצולם שטח קטן מאד של הגינה שבו מופיע קצת ירוק (הגם שמדובר בצמחים שוטים) על מנת לטעון שיש שם ירוק, וכאשר אין מחלוקת כי הגינה משתרעת הן מאחורי הבית והן בקדמת הבית (שם, שורות 18-19) והוא בוחר לצלם רק את קדמת הבית, אומרת דרשני.

24. הנה כי כן, טענות הנתבעים בהקשר זה היו חד משמעיות, עדותם הייתה מהימנה, הם חזרו וטענו שלא הייתה גינה ואף הוכיחו טענותיהם בתמונה האמורה. לעומת עדותם של התובע ובנו שהיו עדויות לא מהימנות, מגמתיות ומנוגדות לתמונות ברורות.

25.לא מצאתי להתייחס לתצהירים השונים של עדי הנתבעים שבאו לחזק טענתם בדבר היעדר גינה במושכר, שכן, הוכח שלא הייתה גינה בעת השכרת הנכס, והשאלה האם הייתה גינה בתקופות שכירות קודמות איננה רלוונטית.

מי הפר את החוזה והאם זכאים הנתבעים לקזז את שווי הפגם של העדר גינה בנכס?

26.משהוכח לפני כי בעת תחילת תקופת השכירות לא הייתה גינה בנכס, הרי שהתובעים הפרו את החוזה, כבר בשלב הראשוני שלו; במסגרת המשא ומתן לכריתתו נהג התובע בחוסר תום לב, עת הבטיח קיומה של גינה והמשיך בהפרת חוזה השכירות כאשר לא דאג להקים גינה במושכר וזאת למרות בקשות חוזרות ונשנות של הנתבעים.

27.סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 בנוסחו הקודם, אשר חל על חוזה השכירות שבפניי, שכותרתו "תרופות בשל אי תיקון" מאפשר לשוכר לתקן את הפגם או לקזז מדמי השכירות את שווי הפגם.

להלן אביא את נוסחו המלא:

9 (א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר -

(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;

(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.

(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.

(ג) פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בסעיף קטן (א) (1) בלי דרישה לפי סעיף 7 (א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב).

28.לשון הסעיף קובעת כי הבחירה לתקן את הפגם ולדרוש הוצאות סבירות מהמשכיר (סע' 9(א)(1)) או לקזז מדמי השכירות עקב הפגם (סע' 9(א)(2)) נתונה בידי השוכר בלבד. הואיל ומדובר בזכות מוקנית ע"פ חוק אין בבחירת השוכר לפעול בהתאם לחלופה השנייה, דהיינו הפחתת דמי השכירות, משום פעולה חסרת תום לב.

29.בפרק 23 לספרו של פרופ' שלום לרנר, שכירות, שכותרתו היא "תרופות מיוחדות להסכמי שכירות" מסביר הפרופ' את מעלותיה של תרופת הניכוי, דהיינו, הפחתת דמי השכירות.

"ההפחתה משמשת מגן ולא חרב, ושוכר הנתבע לשלם דמי שכירות עשוי להתגונן בטענה שבשל הפגם הוא זכאי לשלם דמי שכירות חלקיים" (לרנר, שכירות, סעיף 235, בעמ' 239).

הצורך בסעד זה נובע, לפי הסברו של פרופ' לרנר, מן הטעם הבא: "מטרת ההפחתה ללחוץ על המשכיר לתקן את הפגם, ולאחר התיקון, על ידי המשכיר או על ידי השוכר, הלה חייב לשלם דמי שכירות מלאים". (לרנר, שכירות, סעיף 236, בעמ' 239-240).

בהמשך, הוא מוסיף: "למטרה של הפחתה עשויה להיות השלכה על אופן החישוב שלה, ובנסיבות מסוימות יש לתת עדיפות לשיטת חישוב שתגרום ללחץ יעיל יותר על המשכיר". (שם, בעמ' 240).

שיקול נוסף המוזכר ע"י פרופ' לרנר הוא זה: "דומה שמבחינת האינטרס הציבורי והיעילות הכלכלית, רצוי בכל מקרה להביא לתיקון הפגמים ולא להמשיך ולהשתמש בנכסים פגומים". (לרנר, שכירות, סעיף 236, בעמ' 240).

30.לא כל שכן, הסכום שאותו קיזזו הנתבעים מדמי השכירות בשל העובדה שלא הייתה גינה במושכר כפי שהוסכם, תואם למסקנות חוות דעת המומחה שצורפה מטעם הנתבעים, של שמאי המקרקעין, מר לזר גיל, אשר קבע כי דמי השכירות הראויים במושכר הנדון ללא גינה עומדים על סך של 5,000 ₪ בלבד ועל פי כך פעלו הנתבעים.

31.יצוין כי התובעים לא סתרו את חוות הדעת ולא הזמינו את השמאי לעדות בבית המשפט. יש בעובדה זו לשמש לחובתם של התובעים.

"כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים יממה, שמעמידים בעל דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת כנגדו.

(ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פד"י לה (1) 736).

32.התובעים בסיכומים מטעמם מפנים לת"א 42939-08-15 מפעלי תחנות בע"מ נ' קייטרינג סנהדרין על מנת ללמוד כי החיוב בתשלום דמי השכירות הוא חיוב עצמאי והנתבעים אינם רשאים לקזז נזקים מתשלום זה, כפי שעשו.

אלא, ששם עסקינן בדייר שלא שילם דמי שכירות כלל ואזי נקבע כי אפילו אם בעל הבית מפר את חובתו לשמור על תקינות המושכר, עדיין חייב הדייר לשלם דמי השכירות, אולם, פסק הדין מאבחן את אי-תשלום דמי השכירות מהפחתה קצובה במסגרת הוראות סע' 9 לחוק השכירות וכן נקבע:

הדין מכיר בכוחו של שוכר לקזז הוצאות, שהוציא הוא בתיקונו של פגם במושכר, או להפחית משיעורם של דמי השכירות בנכס פגום. שיעורו של קיזוז נגזר מערכו של תיקון עצמי בערכים מקובלים ומסכומים שהוצאו בפועל, לפי הנמוך. שיעורה של הפחתה מדמי שכירות הוא פרופורציונאלי לאובדן ההנאה בשל הפגם. תנאי לכל אחד מן השניים הוא הודעה מקדימה של השוכר למשכיר על אודות הפגם ומתן הזדמנות סבירה לתקנו. תנאי נוסף הוא היכולת לתמוך את אותם סכומים נטענים בראיות".

33. בעניינינו, אין חולק כי הנתבעים דרשו מהתובע הקמת הגינה ללא הועיל (ראה למשל השיחה מ-12/13 אשר תמלילה צורף כנספח א' לתצהיר הנתבעים), ומאידך הוכיחו את שווי הפגם (באמצעות חוות דעת שמאי, שצורפה כנספח ה' לתצהיר הנתבעים), ועל כן היו זכאים להפחתת דמי השכירות, כפי שעשו בפועל.

34.התובע, אם כן, לא סיפק את הנכס בהתאם להתחייבות בחוזה, כשהוא כולל גינה ואף פנה לפנות את הנתבעים בשל הקיזוז שביצעו מדמי השכירות. ברור אם כן כי התובע הוא הצד המפר והנתבעים הם הצד הנפגע.

35. התובע בסיכומיו טען כי התנהגות הנתבעים היא בחוסר תום לב, שכן יכלו להקים גינה בעלויות נמוכות וחלף זאת העדיפו לקזז סך של 1,000 ₪ לחודש מדמי השכירות. אינני מקבלת טענה זו. ראשית יאמר כי עלות הקמת הגינה לא הוכחה ולא ניתן להתייחס לעלויות הנמוכות אליהם מתייחס ב"כ התובע בסיכומיו.

36.אולם חשוב מכך, עצם המשך החזקתם של הנתבעים במושכר תוך הפחתת דמי השכירות מהווה שימוש נאות באחת מהזכויות הבסיסיות של הנתבעים להפיק תועלת מהמושכר, גם אם התובע הפר את התחייבותו להעמיד לרשות השוכרים נכס מושלם הכולל גינה. לא ניתן להתייחס לזכות שמקנה החוק לשוכרים כאל שימוש בזכות בחוסר תום לב.

37. התובע טוען כי הפרת הנתבעים את החוזה לא מסתכמת רק בכך שהפחיתו מדמי השכירות בשל הגינה, אלא גם בשל כך שניתנה לו ערבות בנקאית בסכום של 30,000 ₪ בלבד, חלף מתן ערבות בסך של 50,000 ₪, כאמור בחוזה.

הנתבעים טוענים כי אכן נתנו לתובע ערבות בנקאית ע"ס 30,000 ₪ במקום 50,000 ₪, אך טוענים כי התובע הסכים לכך, נתן בידם את מפתחות הבית ורק לאחר כשנה העלה טענה זו, במסגרת תביעת הפינוי שהגיש כנגדם.

38. הוראת סעיף 23 לחוק החוזים משקפת את עקרון "חופש הצורה" (ראה: פרופ ג' שלו, דיני חוזים, (דין, תש"ן) 285-286), אשר לפיו חוזה יכול שייעשה בכל צורה שהיא, אלא אם צורה מסוימת היא תנאי לתוקפו, על-פי חוק או על-פי הסכם בין הצדדים. מעיקרון זה נובעת גם המסקנה, כי הצדדים לחוזה רשאים להתנות עליו ולשנות את הוראותיו מבלי להיות מוגבלים לפרוצדורה או לצורה מסוימת דווקא. בין השאר, ייתכן שייווצר חוזה - או שתשונה הוראה מהוראותיו - על-ידי התנהגות הצדדים (ראה שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 286).

"חוזה, מטבע יצירתו, משקף את מערכת ההסכמה בין הצדדים נכון ליום כריתתו, אך במהלך קיומו ייתכנו שינוים רבים שאינם נובעים בהכרח מחלוף הזמן. במצב דברים כזה ניתן ללמוד על הסכמת הצדדים לחוזה ממערך היחסים ביניהם, כפי שהתגבש במהלך השנים.

ייתכן מצב שבו צד לחוזה ייחשב כמי שוויתר על זכות חוזית, ויתור העשוי להיחשב כשינוי בתנאי החוזה מכוח ההתנהגות. התנאי לכך הינו שהוויתור יהא לאורך זמן, כשהצד השני פעל בהסתמך עליו.

(ע"א 5630/90 צבי תדמור נ' ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ, מז (2) 517).

39. אני דוחה את טענת התובע בהקשר זה, התובע קיבל את הערבות הבנקאית כפי שנמסרה לו ע"י הנתבעים, ולא גילה התנגדותו לסכום, לא דרש קבלת ערבות בנקאית גבוהה יותר, נתן את מפתחות הדירה בידי הנתבעים ולא דרש השבתם, וזאת עד למועד שבו החליט כי יש לפנותם מהדירה בשל אי תשלום מלוא דמי השכירות (ראה מכתב התראה של ב"כ התובע מ-9/4/14- נספח ח' לתצהיר התובע, בו הועלתה לראשונה טענה בדבר הערבות הבנקאית). התנהגות התובע מלמדת על הסכמתו לקבל את הערבות הבנקאית בגובה הסכום שניתן לו ואין הוא יכול לטעון מאוחר יותר כי מדובר בהפרה. עצם השימוש בטענה זו, מהווה חוסר תום לב של התובע, באשר הוא זה שהסכים לקבלת ערבות נמוכה מלכתחילה.

קיזוזים שנעשו ע"י הנתבעים מדמי השכירות בגין ליקויים בנכס

40. הנתבעים טוענים כי בנכס היו ליקויים רבים של רטיבויות, נזילות ופיצוץ בצינורות שהתובע לא תיקן למרות פניות חוזרות ונשנות אליו (סע' 69-73 לתצהיר הנתבעים)

41. מנגד, התובע טוען כי הנתבעים ביצעו תיקונים מבלי לפנות אליו בבקשה לבדוק את התקלות הנטענות או לתת לו זמן סביר לתקנן (סע' 28 לתצהיר התובע).

42.אינני מקבלת את טענת התובע כי לא ידע דבר בנוגע לליקויים. גרסה זו אינה מהימנה. התובע מנסה להוכיח טענתו בדבר היעדר תקלות בנכס, תוך שהוא טוען כי אם גרסה זו הייתה נכונה, מדוע לא פנו אליו הנתבעים בטענות במהלך 5 חודשים הראשונים של השכירות (סע' 32 לתצהירו), אולם גרסתו זו של התובע (העדר פניית התובעים אליו בראשית תקופת השכירות) הוכחה כגרסה לא נכונה, כאשר מתמלול השיחה שצירפו הנתבעים מחודש 12/13 (נספח א' לתצהירם) עולה בבירור כי הנתבעים התרו בפני התובע על הליקויים השונים במושכר והפצירו בו לתקנם:

"נזילה בחדר...הקיר עד למטה רטוב והצבע מתנפח...; נכנסים מים מהחלון העגול בפינת המטבח...נוזל על כל הרצפה...; בחדר כביסה יש ככה מים כי הגג, זה כמו נחל לתוך המרפסת...המים האלה נכנסים...; אנחנו שמים סמרטוטים וכל הזמן סוחטים...".

"זה נזק...זה הרס"

והתובע השיב..."ברור. ברור."

(עמ' 22-47 לתמליל השיחה).

43. זאת ועוד, גם חקירתו הנגדית בהקשר זה לא הייתה מהימנה. כשהופנה התובע לשיחה האמורה, בה מלין הנתבע על הליקויים, השיב התובע תשובה מתחמקת וניסה להטיל האחריות על הנתבע בחוסר הצדקה ולדבריו: "הוא אומר שיש נזילה. לא ראיתי כי לא הורשיתי להיכנס לדירה. אני אומר לך אחרי חצי שנה הייתי בדירה ואח"כ לא הורשיתי להיכנס....לא ידעתי מה קורה בבית. היו 3 כלבים, 5 אנשים, אמרתי הבית הולך, אין לי שליטה עליו (עמ' 13, שורות 30-32).

בעדותו זו מתעלם התובע מכך שהוכח כי הנתבע אישר לו להיכנס לדירה לאחר תיאום מראש (ראה שיח הנתבע והתובע מיום 11/3/14 ביחס לתיאום ביקור בנכס- נספח ח' לתצהיר הנתבעים).

הטיעון ביחס לכלבים תמוה ולא רלוונטי ויש בו ניסיון להטעות כאילו התובע סירב לאפשר הכנסת בעלי חיים למושכר, כאשר לא רק שאין לכך התייחסות בחוזה, אלא שהוכח שלתובע אין התנגדות להימצאות בעלי חיים (מודעת התובע בפרסום הבית לשכירות מחודש 7/15- נספח ט' לתצהיר הנתבעים).

בהמשך חקירתו, כאשר הוא נשאל כיצד הוא מסביר את הסתירה כאשר מחד גיסא בתמלול השיחה (נספח א' לתצהיר הנתבעים) יש התייחסות לכך שדובר על ליקויים, ומאידך גיסא בתצהיר מכחיש שפנו אליו, משיב התובע תשובה שאינה מיישבת את הסתירה ויש בה הודאה בדבר קיומם של ליקויים וידיעתו אודותיהם:

בראשית תשובתו טוען - "לא היו ליקויים".

מאידך אישר כי: "גם השוכר שלפני כן היה פה ושם". דהיינו, היו ליקויים בנכס מידי פעם.

ולבסוף ציין: "אצלם כל חודש היה ליקוי וזה בא במטרה לא לשלם" (עמ' 14 שורות 3-4). דהיינו, היו ליקויים והוא היה מודע להם, אלא שמטרתם הייתה, לטענתו, לקזז מדמי השכירות, דבר שלא היה מקובל עליו.

גם ביחס להחלפת קולטי השמש, כפי שבוצעה ע"י הנתבעים, היתמם התובע וסירב לאשר כי בוצעה החלפת דוד שמש ולטענתו "אין לי מושג" (עמ' 14, שורה 24). לא ברור כיצד התובע, אשר הוא זה שמחזיק במושכר, אינו יודע אם הדוד בביתו הוחלף והוא דוד חדש או לא, ואין בתשובה זו אלא כדי להכחיש התיקון שבוצע על מנת להתחמק מתשלום בגינו, שהרי מדובר בתיקון של המושכר, ובמיוחד כאשר צורפה חשבונית המעידה על התיקון (נספח ז'6 לתצהיר הנתבעים).היתממות זו של התובע מעידה על המגמתיות בטענותיו להכחיש כל טענה של הנתבעים ביחס לליקויים וידיעתו אודותיהם.

44.הנתבעים טוענים כי הם התרו בפני התובע על הליקויים בנכס (נספח יג' לתצהירם) והיו זכאים לקזז מדמי השכירות בגין התיקונים שבוצעו על ידם כמפורט בחשבוניות שצורפו (נספח ז' לתצהירם).

חובת ביצוע התיקונים על המשכיר נובעת מסע' 7(א) לחוק השכירות, המתייחס לחובת המשכיר לתקן כל פגם המגביל שימוש בנכס וכן בסעיף 9 לחוק השכירות (בנוסחו לפני התיקון) ממנו עולה כי במקרים בהם רוצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך למשכיר בכתב ותוך זמן סביר מראש.

45.בנקודה זו חשוב לציין כי אין בחוזה השכירות סעיף אשר איננו מאפשר ביצוע קיזוז (וזאת בניגוד לטענות התובע).

46.הנתבעים צירפו לתצהיריהם העתק מהפניות הרבות שמסרו לתובע בעניין הליקויים, כאמור.

להלן אביא את פירוט המכתבים:

• מכתב מיום 22.4.14 בגין פיצוץ בצינור המים בחצר (נספח יג'1).

• מכתב תזכורת מיום 30.5.14 בגין רטיבות בקיר חדר המגורים (נספח יג'3).

• מכתב מיום 4.6.14 בגין נזילה מקולטי השמש (נספח יג'4).

• מכתב מיום 22.6.14 בגין נזילות בסיפונים של הכיורים בחדר השירות ובכיורים הקטנים + נזילה בניאגרה של השירותים (נספח יג'5).

• מכתב מיום 31.8.14 בגין נזילה בצינור המים המזין הראשי של הבית (נספח יג'6).

• מכתב מיום 6.11.14 בגין נזילה חדשה בצינור המים המזין הראשי של הבית (נספח יג'7).

• מכתב מיום 13.11.16 בגין נזילה חדשה בצינור הבית המזין הראשי של הבית (נספח יג'8) .

   

  47.הנתבעים צירפו לתצהיריהם קבלות ששילמו בעצמם ומכיסם לבעלי מקצוע בגין הליקויים שהיו במושכר.

  להלן אביא את פירוט הקבלות:

  • קבלה ע"ס 400 ₪ מיום 14.5.14 בגין תיקון נזילה בחצר (נספח ז'1).

  • קבלה ע"ס 700 ₪ מיום 25.4.14 בגין תיקון נזילה מצינור בחצר (נספח ז'2).

  • קבלה ע"ס 413 ₪ מיום 29.6.14 בגין החלפת מצוף בניאגרה + פתיחת סתימה בכיור מטבח (נספח ז'3).

  • קבלה ע"ס 354 ₪ מיום 1.9.14 בגין נזילה מצינור בגינה (נספח ז'4).

  • קבלה ע"ס 400 ₪ מיום 6.3.15 בגין גוף חימום + טרמוסטט (נספח ז'5).

  • קבלה ע"ס 2360 ₪ מיום 5.9.14 בגין התקנת קולט שמש (נספח ז'6).

  • קבלה ע"ס 350 ₪ מיום 18.9.14 בגין החלפת ברז לניאגרה + צינורית לניאגרה + מצוף לניאגרה (נספח ז'7).

  • קבלה ע"ס 400 ₪ מיום 5.11.14 בגין נזילה מצינור מים ליד השעון (נספח ז'8).

  • קבלה ע"ס 400 ₪ מיום 14.11.14 בגין נזילה בחצר (נספח ז'9).

  • מכתב ביחס להוצאה ע"ס 300 ש"ח (נספח ז'10).

     

    48.על כן, אבחן כעת האם עמדו הנתבעים בדרישות החוק, וככל שיימצא שכך היה – זכאים הם להחזר כספי מהתובע על הסכומים ששילמו עבור תיקון הפגמים במושכר.

    • הנתבעים קיזזו סך של 1,100 ₪ מדמי השכירות בגין חודש 5/14 בגין קבלות ז'1 ו-ז'2 (ראה מכתב יג'2 לתצהיר הנתבעים).

      טרם ביצוע תיקוני הנזילה הודיעו הנתבעים על הפיצוץ בצינור ולמרות זאת לא בוצע כל תיקון (נספח יג' 1 לתצהיר הנתבעים). כיוון שכך היו זכאים הנתבעים לבצע התיקון בעצמם ולקזזו מדמי השכירות. יצוין אמנם כי הקבלה בנספח ז' 2 הוצאה על שמו של התובע, אולם הטיעון כי הוא שילם אותה ולא הנתבע נמסר בעדות כבושה, שבאה לראשונה במהלך חקירתו הנגדית, מבלי שהייתה לה כל התייחסות בזמן אמת, עת הודיעו לו על הקיזוז שנעשה, במכתב בנספח יג' 2 או בתצהיר עדותו הראשית. הנתבע עצמו לא נחקר על כך ולא ניתנה לו ההזדמנות להסביר מדוע הקבלה ע"ש התובע. ועל כן אני מקבלת גרסתו בתצהיר אשר נתמכת במכתב שהוציא בזמן אמת, כי הוא שילם את הסכום האמור.

    • אני מקבלת את תיקון החלפת המצוף בניאגרה + פתיחת הסתימה בכיור ע"ס 413 ₪ מיום 29.6.14 (נספח ז'3), היות שהמכתב המתריע בפני התובעים על התקלות נשלח כבר ביום 22.6.14 והאחרונים לא פעלו לתקנן.

    • אני מקבלת את תיקון הנזילה מהצינור בחצר ע"ס 354 ₪ מיום 1.9.14 (נספח ז'4), היות שהנתבע שלח לתובעים מכתב הודעה על הנזילה יום קודם לכן, בתאריך 31.8.14, ובו תיאר כי הנזילה ליד שער הכניסה למושכר ומים רבים נשפכים לכביש הכניסה. נזילה שכזו מצריכה טיפול זריז ויעיל ואף נופלת בגדר החריג בסעיף 9(ג) לחוק שקובע שאם מדובר בפגם שתיקונו דחוף ולא ניתן להמתין עד שהמשכיר יתקנו רשאי השוכר לתקנו אף ללא הודעה בכתב. אם כן, יום התראה מהווה די והותר זמן.

    • אינני מקבלת את תיקון גוף החימום + טרמוסטט ע"ס 400 ₪ מיום 6.3.15 (נספח ז'5), היות שתיקון זה נעשה ללא שליחת מכתב לתובעים ע"פ דרישת החוק.

    • אני מקבלת את תיקון התקנת קולט שמש ע"ס 2360 ₪ מיום 5.9.14 (נספח ז'6), היות שמכתב הודעה בנדון נשלח כבר ביום 4.6.14, בו נכתב כי כבר ביום 2.6.14 התקשר הנתבע לתובעים והשאיר הודעה בדבר נזילת מים מקולטי השמש בגג המושכר.

      עוד ציין כי הנזילה מרטיבה את המרצפות במרפסת הדרומית, גורמת לבזבוז מים ועלולה ליצור נזקים נוספים. באי עשיית דבר לתיקון הפגמים המתוארים במשך זמן כה רב התובע הפר את סעיף 7ג לחוזה השכירות, בו נכתב כי בתקופת השכירות המשכיר יהיה חייב לתקן את הנזקים שייגרמו למושכר כתוצאה מבלאי סביר וכן את התיקונים החלים על בעל הנכס כחוק ועל חשבונו.

    • אינני מקבלת את תיקון ברזי הניאגרה + צינורית לניאגרה + מצוף לניאגרה ע"ס 350 ₪ מיום 18.9.14 (נספח ז'7), היות שתיקון זה נעשה ללא שליחת מכתב לתובעים ע"פ דרישת החוק.

    • אני מקבלת את תיקון הנזילה מצינור המים ליד השעון ע"ס 400 ₪ מיום 5.11.14 (נספח ז'8), אף על פי שהמכתב ששלח הנתבע לתובעים בנדון הוא מיום 6.11.14, דהיינו, יום לאחר שבוצע התיקון, וזאת משום שמדובר בתקלה חוזרת ונשנית, שהייתה ידועה לתובעים כבר מעת שליחת מכתב ההתראה הראשון מיום 31.8.14, והאחרונים לא פעלו לתקנה, בכל אחת מן ההתראות שקיבלו.

    • אני מקבלת את תיקון הנזילה בחצר ע"ס 400 ₪ מיום 14.11.14 (נספח ז'9), היות שמדובר בנזילה חוזרת ונשנית בחצר הבית, עליה עודכן התובע עוד מהמכתב הראשון ששלח אליו הנתבע בנדון ביום 31.8.14, ואף על פי כן התובע לא פעל לתקנה כלל. במכתב הדרישה השלישי ששלח הנתבע מיום 13.11.14 לתובעים נכתב כי התגלתה נזילה חדשה בצינור המים המזין הראשי של הבית וכי הנזילה ליד שער הכניסה ובמקום נוצרה שלולית ההולכת וגדלה. עוד נכתב כי בשבועות האחרונים דאג להתריע מספר פעמים ברצף על נזילות מים בצנרת הגוררות תיקונים רבים ואובדן מים יקרים.

      על כל פנים, לא נעשה דבר בנדון ע"י התובעים והנתבעים נאלצו לשלם מכספם בשלישית עבור תיקון נזילה זו.

    • אינני מקבלת את האמור בנספח ז'10 היות שלא מדובר בחשבונית מס/קבלה, המוכרת ע"פ חוק, אלא במכתב שנכתב ע"י צד ג' שלא התייצב להעיד.

       

      49. לסיכום פרק זה, סכום התיקונים אותם ניתן לקזז מדמי השכירות הוא 5,027 ₪.

       

      מימוש האופציה ע"י הנתבעים

      50.התובע טען כי אילו היה לנתבעים כל כך לא טוב במושכר היה עליהם לעזוב והעובדה שהחליטו לממש את האופציה לא מתיישבת עם חוסר שביעות רצונם מהמושכר. בסיכומיו טען התובע כי האופציה לא מומשה כדין ע"י הנתבעים, הן בשל היעדר משלוח הודעה כדין והן בשל הפרת החוזה, מה שמונע מימוש האופציה בהתאם להוראות החוזה.

       

      51.ראשית, אתייחס לשאלה האם האופציה מומשה כדין?

      ע"פ סעיף 14 לחוזה השכירות השוכר מתחייב להודיע למשכיר חודשיים מראש על מימוש האופציה וזאת במכתב רשום. הנתבעים הודיעו על זכותם למימוש האופציה ביום 30/5/18 (נספח יב' לתצהיר הנתבעים). הנתבע הודה בחקירתו כי הוא לא שלח את המכתב המודיע על רצונו לממש האופציה בדואר רשום ע"פ החוזה, אלא הניח את המכתב מתחת לדלת ביתו של התובע והוסיף כי בא כוחו של התובע קיבל הודעה בנדון מבא כוחו שלו דאז, עו"ד מוטי קובו ז"ל (סע' 58 לתצהיר הנתבע). התובע לא הכחיש בתצהירו או בתצהיר המשלים כי קיבל הודעה על מימוש האופציה. הטענות הוכחשו רק ע"י בא כוח התובע בסיכומיו ולא ניתן לייחס להכחשה זו משמעות.

      שליחת המכתב בדואר רשום דווקא היא על מנת לוודא כי הנמען מקבל את המכתב. משהוכח כי התובע עודכן בדבר רצונם של הנתבעים לממש את האופציה, אזי תנאי זה מתמלא.

       

      52.אשר לשאלת הפרת החוזה ע"י הנתבעים, הרי שבשלב שבו הודיעו הנתבעים על מימוש האופציה (30.5.14) הנתבעים לא הפרו את החוזה. הקיזוז מדמי השכירות באותו שלב, הן בגין הפגם של היעדר הגינה והן הקיזוז בסך של 1,100 ₪ (מדמי השכירות של חודש 5/14) בגין תיקונים שבוצעו על ידם במושכר, נעשה כדין.

       

      53.הנה כי כן, מימוש האופציה נעשה כדין ובהתאם להוראות החוזה.

       

      54.לא ניתן לקבל את טענת התובעים כי הנתבעים התנהלו בחוסר תום לב בעת מימוש האופציה. הנתבעים מימשו את זכותם ע"פ החוזה להאריך את תקופת השכירות והסבירו כי בין היתר הטעמים לכך היו כי החיפוש למציאת בית אחר באזור לקח להם 7 חודשים ובתם הקטינה בת ה-13 כבר החלה להתאקלם בבית הספר החדש ומעבר דירה היה גורם לטלטלה נוספת, אך בסופו של דבר, כשמצאו בית ראוי, עזבו.

      לא ניתן לטעון כי מימוש הזכות המגיעה להם ע"פ דין, כאשר ברור כי ככל שלא תמומש ייגרמו להם נזקים משמעותיים, הן בשל הקושי הכרוך במעבר דירה והן בשל בהוצאות הכספיות הרבות הנדרשות לשם כך, אינה בתום לב.

       

      55.לא רק זאת, התובעים הם אלה שפעלו שלא כדין כאשר מימשו את הערבות הבנקאית של הנתבעים.

       

      56.בעת המימוש (בחודש 8/13), לא הייתה לתובעים כל זכות על פי דין לפעול כך. הנתבעים כאמור, פעלו כדין במימוש זכות ההפחתה מדמי השכירות ואזי באותו מועד לא היה כל חוב דמי שכירות כלפי התובעים.

       

      57.חמור מכך הוא שגם לשיטת התובעים באותו מועד החוב כלפיהם היה נמוך בהרבה מ-30,000 ₪, ואזי לא ברור באיזו זכות מימשו את כל הערבות הבנקאית, כאשר החוב לשיטתם נמוך יותר.

       

      58.בנסיבות אלה, משמומשה הערבות, נגרם נזק ברור לנתבעים בשווי הערבות (סעיף 60 לתצהיר הנתבעים).

       

      59.התנהלות התובעים בדרך זו הייתה הפעלת לחץ כלכלי פסול ולא על פי דין על הנתבעים ועל כן לא יכולים התובעים להלין על כך שהנתבעים נותרו לגור בדירה תוך ניצול דמי השכירות ששילמו מראש, בדרך של חילוט הערבות הבנקאית.

       

       

      מהו מועד הפינוי של הנכס, אשר עד אליו יש לחייב הנתבעים בתשלום דמי שכירות

      60.התובע תובע דמי שכירות מחודש 08/2014 ועד סוף חודש 04/2015.

      הנתבעים טוענים שעזבו את המושכר ביום 19.3.15. טענתם נתמכת במכתב שכתבו לתובע ולבא כוחו מיום 29.1.15 (נספח יד'1 לתצהיר הנתבעים), בו הודיעו לו על כוונתם לפנות את הבית עד סוף חודש מרץ, וכן במכתב הודעה נוסף מיום 8.2.15 בדבר מועד הפינוי שכתב בא כוחם דאז ונמסרה לבא כוח התובעים. (נספח יד' 2 לתצהיר הנתבעים).

       

      61.התובע אישר בחקירתו כי הנתבעים פינו את הבית בסוף חודש מרץ:

      ש. "באשר לסכומים שתבעת בסעיף 65, 66 הם עזבו את הבית בחודש מרץ 2015?"

      ת. "נכון".

      (עמ' 17 סיפא ו-18 רישא).

       

      62.אמנם בהמשך תשובתו טען כי מבחינה פורמאלית הם לא עזבו כי לא הודיעו לו וכי הוא לא קיבל שום מכתב, אולם בכך מתעלם התובע מהודאתו בתצהיר כי קיבל את המכתבים האמורים, הן בסע' 49 לתצהירו בו הוא מתייחס למכתב שנשלח ע"י בא כוחם של הנתבעים ובו נמסר מפורשות כי הנתבעים יחזירו את המושכר בסוף חודש מרץ (נספח טז' לתצהירו), והן בסע' 50 לתצהיר בו הוא מאשר מפורשות כי בא כוחו קיבל את המכתב מיום 8/2/16 במסגרתו הודיעו הנתבעים על כוונתם לעזוב את המושכר בשלהי חודש מרץ.

       

      63.בהקשר זה יוער כי התייחסות התובע למכתב שצורף לתצהירו (נספח טז'), כאמור בו הודיע בא כוחם של הנתבעים על כוונתם לעזוב בחודש מרץ לפיה "לא ידעתי כלום" (עמ' 17, שורות 1-3), כאשר בתצהירו מודה התובע בקבלת המכתב, הייתה תמוהה ומעידה,בין היתר, על חוסר מהימנות גרסתו של התובע במהלך חקירתו. מתן תשובה זו מוכיחה את הקלות הבלתי נסבלת של התובע לחזור בו מדברים שנאמרו באופן מפורש בתצהירו ומצטרפת להכחשתו את התמונות הברורות שהוצגו בפניו, באופן המעורר את הרושם של חוסר מהימנות בגרסתו בכלל.

       

      64.מכל מקום, התובע מודה כי ידע אודות עזיבת הנתבעים בחודש מרץ את המושכר והעובדה שהמפתח הושאר על מפתן הדלת ולא נמסר לו ביד, נוכח המחלוקת שהיו הצדדים מצויים בה באותו שלב, אין בה כדי לקבוע כי הנתבעים לא פינו את המושכר בפועל.

       

      65.זאת ועוד, לא ברור מדוע החליט התובע להשתהות פרק זמן של מספר חודשים עד שבחר לגשת לדירה ולמצוא אותה פנויה, למרות שידע כי בכוונת הנתבעים לעזוב בחודש מרץ.

       

      66.לאור האמור לעיל אני קובעת כי הנתבעים פינו את הנכס ב-19/3/15 ועליהם לשלם את דמי השכירות עד חודש מרץ (כולל).

       

      67.אשר לחיוב בתשלום דמי השכירות בתקופת האופציה, ב"כ התובע טען בסיכומיו כי יש לחייב את הנתבעים בגין תשלום דמי שכירות עד סוף תקופת האופציה, דהיינו, עד סוף חודש יולי 2015.

       

      68.טענה זו לא נטענה בכתב התביעה, שם נתבעו דמי שכירות עד חודש 04/2015 כאמור ומעבר לדמי השכירות עד סוף 04/15, נתבע נזק בגין הפסד פוטנציאלי בגין אי מציאת שוכר במשך 4 חודשים.

      הטיעון בתביעה ובסיכומים מתבסס על עילות שונות. שכן בתביעה מדובר בעילה נזיקית - הפסד פוטנציאלי בגין אי מציאת שוכר. עילה זו לא הוכחה. בסיכומים הועלתה עילה חוזית - תשלום דמי שכירות בהתאם לחוזה. זהו שינוי חזית ודי בכך כדי לדחות טענה זו על הסף.

       

      69.לעניין זה יובהר כי התובע לא הוכיח את הנזק שנגרם לו בגין אי השכרת הנכס. התובע לא הוכיח שהנכס פורסם, מיד לאחר הפינוי (בסוף מרץ 2015), ושנעשו אי אלו מאמצים על מנת להשכירו ואם לא די בכך, הרי שהוכח כי למרות שהתובע ידע כי הנכס פנוי בחודש מרץ הוא לא הגיע לנכס עד לסוף חודש אפריל.

       

      70.מעבר לצורך ייאמר כי לא היה מקום לקבל גם את העילה החוזית בתביעת דמי שכירות עד סוף תקופת האופציה, שכן לא ניתן להחזיק המקל משני קצותיו. התובע תבע את פינוי המושכר (בתביעת הפינוי שהוגשה על ידו) ובהתאם לכך פונה הנכס טרם סיום תקופת האופציה ואזי אינו יכול לדרוש כי ישולמו לו הכספים בגין מלוא תקופת האופציה ובייחוד כאשר נמצא כי הוא זה שהפר את חוזה השכירות ולא הנתבעים.

       

      האם גרמו הנתבעים לנזקים במושכר?

      71. הנתבעים הוכיחו כי החזירו את המושכר כדין. הנתבעים צירפו לתצהיריהם תמונות שצילמו בעת עזיבת המושכר, שמראות למתבונן בית נקי ומסודר. (ראו: נספח טז').

       

      72.בנו של התובע, מר ל', טען בתצהירו כי ביום 7.5.15 צילם את הנזקים שנגרמו למושכר לאחר עזיבת הנתבעים את הבית, וביום 7.7.15 צילם את המושכר לאחר ביצוע עבודות ניקיון ותיקונים בו.

       

      73. ראשית אציין כי מוזר עד מאד שהתמונות שנטען בהן לנזקים צולמו רק כחודש וחצי לאחר שהנתבעים עזבו את המושכר, שהרי ייתכן שנגרמו נזקים לבית בעת שהיה מוזנח ולא טופל ע"י התובעים אשר ידעו כי הבית פונה. שנית וחמור מכך, התמונות שצורפו הינן מגמתיות ולא אמינות. לא צולם באופן ברור הפגם והתיקון שלו, אלא צולמו תמונות מאזורים שונים של הבית וממרחקים שונים על מנת להדגיש ליקויים, כביכול.

       

      74.יתרה מזאת, כשנשאל מר ל' בחקירתו שאלות לגבי צילום התמונות השיב תשובות מתחמקות ובעיקר כי הוא לא יודע ולא זוכר ועדותו הותירה רושם שלילי.

       

      75.מכל מקום, התובעים לא הוכיחו את הנזקים הנטענים.

      התובע צירף קבלה ע"ס 10,620 ₪ ששילם בגין צביעת המושכר, ניקוי, קרצוף ופוליש בריצוף, סתימת חורים במדרגות, צביעת מעקות וצביעת דלתות כניסה.

      דע עקא, נזקים אלה לא הוכחו, שכן מתמונות הנתבעים נראה כי הבית הוחזר במצב תקין.

      זאת ועוד, מהקבלה שצורפה עולה כי מדובר בשיפוץ כללי של הבית ולא בתיקון ליקויים והראיה לכך, בין היתר, היא הגדרת התיקונים כ"פרויקט רחוב הפלג 255 בבאורתיים" (נספח כה' לתצהיר התובע).

      ייתכן כי היה מקום לצבוע חלקים קטנים מהנכס, כפי שהוצג בתמונות התובע, אולם אין בכך להצדיק צביעה של כל הבית וביצוע פוליש, שאלו פעולות שיש בהן לשדרג את הנכס ולא להשיבו לקדמותו.

      התובע גם לא הציג כל פגיעה שנגרמה לדלתות ולמעקות, שהצריכו צביעתם.

       

      76.התובע צירף קבלה בגין ניקוי וטיפול בגינה בסך 1,500 ₪ (נספח כו' לתצהירו), אלא שכאמור התובע הוא זה שהפר את חובתו לספק גינה ואזי בהיעדר גינה מלכתחילה, לא ניתן לתבוע הוצאות שנגרמו בגין הטיפול בגינה.

       

      77. עוד טען התובע כי שילם סך של 1,200 ₪ כתוצאה מנזקים שנגרמו למדרכה בכניסה - נזקים אלה לא הוכחו.

       

      78.מהאמור עולה כי התובע לא הוכיח כי נגרמו לו נזקים בשל התנהלות הנתבעים במושכר ועל כן אין להשית על הנתבעים את ההוצאות שהוציא התובע לצורך שיפוץ המושכר.

       

      סיכום - חובות הנתבעים לתובע

      79. תקופת השכירות החלה ביום 1.8.13 והסתיימה בסוף חודש מרץ 2015. דמי השכירות הראויים, הואיל והוכחה טענת הנתבעים כי לא הייתה גינה במושכר, עומדים על סך של 5,000 ₪ לחודש.

      לאור האמור חוב דמי השכירות בגין כל התקופה עומד על 100,000 ₪ (20 חודשים סה"כ).

      אין מחלוקת ששולם לתובע סך של 58,187 ₪. (5,000 ₪ לחודש בגין 12 חודשי שכירות ובהפחתת הקיזוזים בגין ליקויים בחודש 05/14 בסך של 1,100 ₪ ובחודש 07/14 בסך 713 ₪)

      אם כך, היתרה עומדת על סך 41,813 ₪.

       

      80.אין מחלוקת כי ביום 11.8.14 חולטה ע"י התובע ערבות בנקאית של הנתבעים על סך 30,000 ₪ וזאת ללא נזק מוגדר, ועל כן דמי הערבות הבנקאית שמומשו ניתנים לקיזוז מיתרת הסכום שעל הנתבעים לשלם לתובע.

      דהיינו, היתרה העדכנית לאחר הקיזוז שעל הנתבעים לשלם לתובע עומדת על סך של 11,813 ₪.

       

      81.בהתאם לאמור לעיל זכותם של הנתבעים לקיזוז בגין ליקויים עומדת על סך של 5,027 ₪ ואזי חובם של הנתבעים עומד על סך של 6,786 ₪.

       

      האם יש לחייב הנתבעים בתשלום פיצוי מוסכם

      82. מעבר לחוב בגין דמי השכירות לתקופה שמ- 08/2014 ועד 04/2015, תבע התובע בנוסף פיצוי מוסכם בסך של 1,000 ₪ ליום ובגין 9 חודשים סך של 270,000 ₪ וזאת בהתאם לסע' 14 לחוזה השכירות לפיו בתום תקופת השכירות חייב השוכר לפנות את המושכר ואם לא ימלא אחר התחייבות זו הוא מתחייב לשלם סך של 1,000 ₪ ביום עבור כל יום איחור של פינוי המושכר כדמי פיצויים קבועים ומוסכמים מראש.

       

      83.אלא שהנתבעים לא איחרו בפינוי המושכר, שהרי כאמור לעיל הם פעלו כדין הן בקיזוז דמי השכירות והן במימוש האופציה והפינוי נעשה טרם סיום תקופת השכירות ועל כן אין מקום לחייבם בפיצוי מוסכם בשל איחור בפינוי.

       

      84.לא רק זאת, אלא שלא ניתן לתבוע דמי שכירות ופיצויים מוסכמים בגין אותה תקופה, בהתאם לתביעת התובע, שכן יש בכך משום עשיית עושר ולא במשפט.

       

      85.סעיף 15ב לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע כי:

      (ב)הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה.

      דהיינו, לשון החוק איננה מאפשרת תביעת פיצויים מוסכמים נוסף לפיצויים לפי סעיפים אחרים, אלא רק במקום.

       

      86.וכך נפסק ב-ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115 (1991):

      מקום בו נתבעו יחדיו פיצוי מוסכם ופיצוי לא מוסכם, ראו בכך בדרך כלל משום תביעות חלופיות... עומדת על כך פרופ' ג' שלו בספרה דיני חוזים (דין, תש"ן) 599: "בניגוד למצב המשפטי שקדם לחוק התרופות, ואשר על-פיו היוו פיצויים מוסכמים תקרה או גבול עליון לפיצויי הנפגע, מקנה סעיף 15(ב) לנפגע זכות בחירה בין תביעת הפיצויים המוסכמים לבין תביעת פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 לחוק. המילה 'במקומם' בסעיף 15(ב) מעידה על כך, כי הבחירה היא בין דרכים חלופיות ולא מצטברות. על הנפגע לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים אחרים.

       

      87.הנה כי כן, ממילא לא היה מקום להגשת התביעה בגין רכיב זה (בסך שהיווה את עיקר התביעה) במצורף לתביעת דמי השכירות.

       

       

      התביעה שכנגד

      88.הנתבעים הגישו תביעה שכנגד ע"ס 81,280 ₪ בגין הנזקים שנגרמו להם עקב עזיבתם את המושכר בטרם עת.

       

      89. לטענתם הוציאו 17,782 ₪ בגין המעבר לנכס, רכישת ריהוט והחלפת אביזרים, וסך של 12,873 ₪ בגין המעבר שנכפה עליהם לאחר שנה וחצי למושכר אחר, וכן נטען כי מגיע לפצותם בסך של 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש בשל שני מעברי דירות בתקופה של שנה וחצי.

      דא עקה, חוזה השכירות מלכתחילה נחתם לפרק זמן של שנתיים לכל היותר.

      דהיינו, לא הייתה כל חובה להאריך את הסכם השכירות מעבר לכך.

       

      90.הנתבעים התגוררו בנכס במשך כשנה ו-8 חודשים.

      דהיינו, ניצלו כמעט את כל פרק הזמן של השכירות, ואזי לא ניתן לטעון כי ההשקעות שביצעו במעבר לנכס וממנו נגרמו כתוצאה מקיצור תקופת השכירות.

       

      91.כאשר התגוררו הנתבעים בנכס במשך מרבית זמן השכירות נותק הקשר הסיבתי לנזקים הנטענים על ידם.

      ככל שהיו עוזבים את הנכס בגין הפרת הסכם השכירות מיד עם ההפרה, דהיינו, בראשית תקופת השכירות, ייתכן וניתן היה לטעון כי נגרמו להם נזקים בשל המעבר הכפול, אולם משלא עשו כן ומימשו את החוזה, הרי שהם אינם יכולים לטעון לנזקים ועל כן התביעה שכנגד נדחית.

       

      סיכום

      92.בהתאם לאמור לעיל, הרי שבתביעה העיקרית אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 6,786 ₪.

      התביעה שכנגד נדחית.

       

      93.נוכח התוצאה אליה הגעתי לפיה נדחתה עיקרה של התביעה ובמקביל נדחתה התביעה שכנגד, ובהתחשב בסכומי התביעה העיקרית מלכתחילה ובהתנהלות הצדדים בדיון, כל צד יישא בהוצאותיו.

       

       

      ניתן היום, י"ז אלול תשע"ח, 28 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.