ת"א 19698-04-14 יפה, פונד חברה לנאמנויות בע"מ נ' הילדסהיימר ואח'

עניינה של תובענה זו היא דרישת התובעת למתן צו מניעה שיימנע מהנתבעים לעשות כל שימוש שאינו למטרת מגורים בבית הנמצא בבעלות משותפת של התובעת והנתבעים יחד. לטענת התובעת למרות שהבית מיועד למגורים בלבד, הנתבעים הפכוהו לישיבה- למוסד תורני, וזאת מבלי לקבל היתר לשימוש מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה או מהרשות המקומית. עוד מבקשת התובעת לפסוק לה פיצוי כספי בסך 40,000 ₪, בגין שימוש שעשו הנתבעים בשטחים הנמצאים בבעלותה. מנגד, הנתבעים טוענים כי אופי השכרת המבנה על ידם הינו למגורים בלבד ועל כן אינו מצריך היתר ואינו בניגוד לדין.

רקע כללי

התובעת "יפה פונד חברה לנאמנויות בע"מ" ח.פ 514532225 (להלן: "התובעת") והנתבעים עזריה ויהודית הילדסהיימר (להלן: "הנתבעים, הילדסהיימר") הינם בעלי זכויות משותפות של בית פרטי- "קוטג'", בעל שלושה מפלסים בשטח כולל של 685 מ"ר (מתוך זה השטח המובנה כ- 290 מ"ר) הנמצא ברחוב רמת הגולן 27, ירושלים והידוע כגוש 30245, חלקה 124, תת חלקה 2 (להלן: "הנכס, הבית, הדירה").

אין מחלוקת בין הצדדים כי הנכס מיועד למגורים בלבד.

בטרם רכשו הצדדים שלפנינו את הנכס, הבית היה בבעלותם המשותפת של ישראל ולאה כהן (להלן: "משפחת כהן") ובידי משה ובת שבע רואש (להלן: "משפחת רואש") (להלן: "הבעלים הקודמים). משפחות כהן ורואש רכשו את הבית כיחידת מגורים אחת מכונס נכסים. מכיוון שהבית יחידה אחת ולא ניתן לחלקו לשתי יחידות דיור נפרדות ולפצל את הזכויותערכו משפ' כהן ורואש, , ביום 12.09.04 , הסכם שיתוף מוסכם שעל פיו חילקו את הזכויות בנכס. בהתאם להסכם השיתוף נקבע שחלק מקומת הקרקע כולל הגינה יהיו בבעלות משפחת כהן, ואילו המחצית השנייה של הקרקע, חלק מהגינה והקומה הראשונה יהיו בבעלות משפ' רואש. בנוסף, בסעיף 11 להסכם השיתוף קבעו הצדדים כי כל שימוש שייעשה מי מהצדדים בחלקה שבבעלותם יהיה בכפוף לדין, לתכנית בניין עיר וחוקי עזר ובכפוף להסכם. (להלן: "הסכם השיתוף").

ביום 09.11.04 רכשו הנתבעים בני הזוג הילדסהיימר את הזכויות בנכס ממשפחת כהן.

במהלך שנת 2008 בני הזוג הילדסהיימר ומשפ' רואש השכירו את המבנה כולו – כיחידה אחת, לישיבה לצעירים. בגין מעשה זה הוגשה כנגדם בקשה לצו מניעה בגין שימוש שלא למטרת מגורים, על ידי בעלי דירה (משפחת חובב) שגרו בסמוך לנכס (ברח' רמת הגולן 25), וזאת בניגוד לבניין העיר החלות על האזור ובניגוד לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). ביהמ"ש השלום בירושלים (כב' השופט ר' אלכסנדר) קיבל את הבקשה וניתן צו המונע מהמשיבים או מי מטעמם לעשות כל פעילות בנכס שאינה למטרת מגורים. עם זאת, סייג ביהמ"ש וקבע כי אם היה מדובר בנסיבות העניין בהיקף של 15 בחורים ניתן היה לאשר את הפעילות (בש"א 8176/08 חובב נ' הילדסהיימר ואח', מיום 28.05.08)). (להלן: "בש"א 8176/08"). הישיבה עזבה את הנכס בחודש מרס 2010, אלא שבחלוף חמישה חודשים מרגע עזיבת הישיבה את הנכס, החליטו הנתבעים ורואש (ביום 01.08.10) להשכיר את הנכס בשלמותו למוסד חינוכי בשם "המכללה למדינאות יהודית ולחשיבה אסטרטגית" (להלן: "המכללה למדיניות"). ביום 03.04.11, הוגש לבית משפט לעניינים מקומיים בירושלים כתב אישום כנגד המכללה, בני הזוג רואש, הילדסהיימר ושאר המעורבים בפרשה, בגין שימוש שלא למטרת מגורים וללא היתר מהוועדה המקומית, וזאת בניגוד לסעיפים 145(א) ו- 204(א) לחוק התכנון והבנייה בצירוף תקנה 1(1) לתקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ"ה- 1967. לאחר שהנאשמים הודו במיוחס להם, הושת על כל אחד מהם קנס כספי בסך 3,000 ₪ וכן חתמו על התחייבות להימנע מביצוע עבירה דומה במשך שנתיים (תיק מס' 3997/2011 גזר דינו של כב' השו' פ' שטרק מיום 16.06.13) (להלן: "תיק 3997/2011"). בהתאם לגזר הדין המכללה עזבה את המבנה בחודש יוני 2013. במהלך שנת 2012, דהיינו עוד בטרם נגזר דינם של הנאשמים בתיק 3997/2011, רכשה התובעת את זכויותיהם של משפחת רואש בנכס בהתאם להסכם השיתוף. כך שלמעשה בהתאם להסכם השיתוף, הזכויות בנכס בין התובעת לבין הנתבעים הינו כלהלן: קומת הכניסה של הבית הינה בבעלות התובעת. הקומה העליונה בבעלות הנתבעים ואילו אופן החלוקה בנוגע לקומה התחתונה (קומת הקרקע) היה שאזור המגורים בקומה הינו בבעלות הנתבעים ואילו התובעת הינה בעלת זכויות בחלל העמודים שבקומה זו. אלא שבמועד כלשהו לאחר שהמכללה עזבה את המבנה החליטו הנתבעים, בני הזוג הילדסהיימר, להשכיר את הקומה העליונה שבבעלותם למוסד בשם ישיבת תהילת שלמה (להלן: "ישיבת תהילת שלמה, הישיבה") בהנהלתו של הרב חיים גרוס (להלן: "הרב גרוס"). כמו כן, השכירו הנתבעים את יחידת הדיור הנמצאת בקומה התחתונה לבני זוג בנפרד מהשכרת הקומה העליונה לישיבה. הנתבעים עשו זאת מבלי שקיבלו היתר כדין מהוועדה המקומית לתכנון והבניה, ומבלי שקיבלו את הסכמת התובעת לפעילות זו. ומכאן התביעה שבפנינו.

יצוין כי בד ובבד עם תובענה זו הגישה התובעת לבית משפט המחוזי בירושלים תביעה לסעד הצהרתי, צו עשה, בעניין זכויות הקנייניות של הצדדים בבית. תביעה זו נמחקה ביום 06.07.17 בהסכמת הצדדים על ידי ביהמ"ש המחוזי כב' השו' ר' וינוגרד. (ת"א 19645-04-14 יפה פונד חברה לנאמנויות בעמ' נ' הילדסהיימר ואח' (מיום, 18.06.14)).

נציין כי הנתבעים הודיעו בסיכומיהם שהוגשו לבית המשפט ביום 24.06.15 כי ישיבת תהילת שלמה עזבה את הנכס, וכי הנכס עומד ריק.

טענות הצדדים בקצרה

תמצית טענות התובעת