ת"א 18145-07-10,ת"א 34613-05-11

1.הצדדים ערכו הסכם לרכישת נכס מסחרי בגינו הגישו תביעות הדדיות לפיצוי מוסכם עקב הפרת ההסכם. הרוכש טוען כי לא הומצא לו טופס 4 בניגוד להתחייבות בהסכם והמוכר טוען כי שולמו תשלומים באיחור באופן המזכה אותו בפיצוי המוסכם.

רקע וטענות הצדדים

2.ביום 23.2.07 נערך הסכם במסגרתו מכר רמי ברזילי (להלן: ברזילי) למשה ורבקה ביטון (להלן: ביטון, מאחר ומשה היה הגורם הפעיל הכוונה אליו אלא אם יצוין אחרת) נכס מסחרי באזור התעשייה הדרומי באשקלון. הממכר הוגדר בהסכם כשטח בגודל של 900/1920 חלקים ממגרש 87 בגוש 1731 חלק מחלקה 11, והבנוי עליו, אשר המוכר הצהיר כי זכויות השימוש בו יוחדו לו מכוח הסכם שיתוף בינו ובין יתר בעלי הזכויות במגרש.

המוכר התחייב למסור חזקה בממכר עד ליום 15.3.07. סעיף 3 להסכם קבע כי הליכי העברת הזכויות לרוכש יחלו לאחר התשלום הראשון ויסתיימו לאחר תשלום מלוא התמורה. סעיף 3ג'(3) להסכם קבע:

"המוכר ימציא תוך 30 יום – מיום חתימת הסכם זה, טופס 4, מהועדה המקומית לתכנון ולבניה, לגבי מבנה הממכר, ואף תעודת גמר, באם ניתן לקבל חלק ממבנה שלם".

התמורה נקבעה לסך של 120,000$ לפי השער היציג ביום התשלום. מועדי התשלום נקבעו ליום 15.3.07 100,000$ והיתרה ביום 25.3.07 לידי עו"ד ארדן שערך את ההסכם. בסעיף 7 להסכם הצהיר הקונה כי ידוע לו שיש לערוך שיפוץ בממכר ולהתקין חלונות ודלתות וכו' והוא יעשה ככל שיידרש כדי שהמוכר יוכל לקבל טופס 4. בסעיף 8 א' להסכם נקבע פיצוי מוסכם בסך 20,000$ בגין הפרה יסודית של ההסכם. סעיף 8 ב' קבע כי איחור בתשלום מעבר ל- 30 יום יהווה הפרה יסודית. סעיף 9 קבע פיצוי של ריבית צמודה בשיעור של 2% לחודש בגין איחורים בתשלום החל מהיום השלישי לאיחור.

לאחר שהתמורה לא שולמה במועד החוזי, נערך ביום 18.4.07 נספח להסכם המכר בפני עו"ד ארדן. מדובר במסמך בכתב יד הכולל הצהרה כי הרוכש חייב למוכר 120,00$ לפי "שער יציג מוסכם 4.15". נקבעו הוראות שונות בנספח לרבות חובת הקונה להפקיד סך של 454,896 ש"ח לחשבון פיקדון. סכום זה הופקד ביום 19.4.07. בסעיפים 4-5 לנספח נקבע:

"4. כל תנאי ההסכם המקורי יעמדו בתוקפם המלא ויחולו אף על נספח זה.

5. על אף האמור בהסכם, המוכר ימציא טופס 4, ותעודת גמר, לכשניתן יהיה, ובכפוף שלא תהא מניעה עקב שינויים שמבצע הקונה במבנה".

3.ביום 14.7.10 הגיש הקונה, ביטון, תביעה לתשלום סך של 77,760 ₪,הפיצוי המוסכם בסך 20,000 $. לטענת ביטון, הפר המוכר את ההסכם בהפרות יסודיות בכך שלא המציא אישור עירייה עד סמוך למועד העברת הזכויות על שמו ביום 28.10.09 ולא המציא טופס 4 עד להגשת התביעה. נטען כי הנכס נבנה שלא בהתאם להיתר הבנייה, בניגוד להצהרת המוכר, ועד שלא יוסדרו חריגות הבניה לא ניתן לקבל טופס 4 למבנה.

המוכר, ברזילי, טען בהגנתו (ניתנה רשות להתגונן על בסיס הבקשה למתן רשות להתגונן) כי לא ניתן לנכס טופס 4 בגין מחדליו ופעולותיו של ביטון אשר פתח פתחים בחומה ובנה בנכס באופן שמנע קבלת טופס 4. עוד טען כי לא עיכב את המצאת אישור העירייה ואף פעל לקבלת אישור העירייה להעברת הזכויות בנכס, למרות חוב בגין צריכת מים אשר נוצר עקב צריכה של ביטון. יוער כי הטענה להפרת ההסכם מצד ביטון אוזכרה בהגנה, אולם לא נטענה במפורש כטענת קיזוז.