חדד נ' הונה

1.בפניי תביעה כספית שעילתה בהפרה נטענת של הסכם מכר שנכרת בין הצדדים, כפי שיפורט להלן.

2.ביום 11.10.2018 נחתם בין התובעת לנתבע הסכם מכר, שלפיו רכשה התובעת מהנתבע דירה בת 3 חדרים, קומת קרקע, ברחוב ההגנה 14 בקריית ביאליק, הידועה כגוש 11589 חלקה 139/4 (להלן "הדירה"), תמורת סך של 720,000 ₪ (להלן "הסכם המכר").

הדירה שוכנת בבניין משותף הכולל 8 דירות, ארבעה מהן ממקומות בקומת הקרקע, וארבעה בקומה העליונה.

במועד החתימה על ההסכם, התובעת הייתה בת 18 שנה, ואביה מר עוזי חדד הוא זה שטיפל בשמה ועבורה ברכישת הדירה ובכל העניינים הנלווים לעסקת הרכישה (להלן "מר חדד").

3.על פי הנטען בכתב התביעה, במהלך הביקור של הורי התובעת בדירה, הנתבע לא הצביע על כל ליקוי בה למעט רטיבות נקודתית בצד הצפוני של תקרת חדר הסלון, שארעה לטענתו עקב פגיעה ביריעות איטום המותקנות בחצר של הדירה העליונה, ואשר טופלה על ידו עובר למסירת הדירה על פי הנטען. בנוסף הראה להם הנתבע חדר שנבנה בבניה קלה וללא היתר בנייה כדין.

עוד נטען כי במהלך הביקור נכחו הוריה של התובעת בהנמכת תקרה בקצה הדרומי של חדר הסלון, שהייתה ממוקמת מעל פינת האוכל, ואשר נראתה חדשה וללא כתמי רטיבות (להלן "הנמכת התקרה").

4.לאחר החתימה על הסכם המכר, המשיך הנתבע להתגורר בדירה למשך תקופה של כחודש וחצי, וביום 15.4.2019 השכירה התובעת את הדירה לגב' מלי גטינו, תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 3,000 ₪.

5.ביום 26.12.2019 הודיע בן זוגה של השוכרת מר שאדי אבו שנב למר חדד, כי הנמכת התקרה קרסה ותקרת הסלון נחצתה לשניים, וכי הדירה הוצפה במים ונגרם נזק לריהוט בסלון ובפינת האוכל (להלן "אירוע הקריסה").

6.על פי הנטען, ביום 13.1.2020 שוחח מר חדד עם בעל הדירה הממוקמת מעל הדירה, מר מתן אוחיון (להלן "מר אוחיון"), אשר מסר לו כי הסדק הקונסטרוקטיבי בדירה היה קיים מאז שהוא (מר אוחיון) רכש את דירתו בשנת 2007/2008, וכי סדק זה נוצר עקב חיבור לקוי של תוספת בניה בדירה (באזור הסלון) למבנה. עוד מסר לו כי הנתבע היה מודע לקיומו של הסדק בדירה זמן רב טרם מכירתה, וכי הוא (הנתבע) היה מתמודד מדי שנה עם נזילות ומבצע איטום לגג.

7.מר חדד הודיע לנתבע על אירוע הקריסה ושלח לו צילומים, אולם על פי הנטען, הנתבע התנער מכל אחריות לגבי הליקויים והמפגעים הקשים שהתגלו בדירה.

8.אי לכך, שכרו הוריה של התובעת את שירותיהם של מהנדס בנין ושל שמאי מקרקעין לבדיקת הליקויים בדירה.

ביום 24.5.2020 ביקר המהנדס מר ליאור גולדברג מטעם חב' גולדאל הנדסה בע"מ בדירה, ובחוות דעתו מיום 11.11.2020 הוא קבע כי נצפו ליקויים קונסטרוקטיביים, ובין היתר, תזוזה ו/או שקיעה של תקרת הסלון (תוספת בנייה), והוסיף כי באזור הסדק הקונסטרוקטיבי בסלון, בוצעה על ידי הנתבע (כפי שנמסר לו על ידי מר חדד) הנמכת גבס שהתפרקה כתוצאה מנזילות במהלך החורף האחרון וחשפה את הסדק/תפר בעובי של עד 30 מ"מ. עוד ציין כי בבדיקה מקרוב, לא נצפו כל סימנים של נזק ממים לפרופילי ההנמכה כתוצאה מרטיבות מתמשכת כפי שהיא נראית בתקרת הבטון, וכי לוחות הגבס שהותקנו נראים חדשים יחסית ולא בלויים. עוד ציין כי התפתחות הסדק במידה כפי שנצפתה הינה תהליך ארוך ומתמשך, וכי נראה כי ההנמכה בוצעה לאחר התפתחות הסדק על מנת להסתירו, ובסוף חוות הדעת קבע כי לאור התזוזות שנצפו והסדק הקונסטרוקטיבי בתקרת הסלון, הדירה אינה ראויה למגורים. עוד קבע המהנדס כי עלויות תיקון הליקויים בדירה (עבודות איטום, ניקוז וטיח) עומדים על סך של 14,625 ₪ (עמ' 17 לחוות הדעת).

9.שמאי המקרקעין מר ראובן מאירוביץ אשר ביקר בדירה מטעם התובעת, קבע בחוות דעתו מיום 12.11.2020 כי לדירה נגרמה ירידת ערך כתוצאה מהנזק הקונסטרוקטיבי בסך של 409,400 ₪.

10.השוכרת עזבה את הדירה בחודש פברואר 2020, והדירה עמדה ריקה עד שנמכרה לצד ג' ביום 26.4.2022, תמורת סך של 951,000 ₪.

11.לאור התנערות הנתבע מאחריות, הגישה התובעת את התביעה דנן, שבמסגרתה טענה כי הנתבע הפר את חובות תום הלב והגילוי המוטלות עליו מכח חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן "חוק החוזים"), וחוק המכר, תשכ"ח- 1968 (להלן "חוק המכר"), ועתרה לחייבו בתשלום פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לה עקב כך, לפי הפירוט כדלקמן: סך של 409,400 ₪ בגין ירידת ערך הדירה, סך של 14,625 ₪ בגין עלות ביצוע התיקונים, סך של 72,000 ₪ בגין פיצוי מוסכם, וסך של 40,000 ₪ בגין עגמת נפש.

12.הנתבע הכחיש את טענות התובעת, וטען כי עובר לחתימה על הסכם המכר, הוא הציג בפני הורי התובעת את כל הליקויים שהיו בדירה לרבות ליקויי רטיבות, ואף תיאר בפרוטרוט כל פגם ופגם שבה, והוסיף כי מחיר הדירה הנמוך נקבע בהתאם למצב הדירה והצורך בשיפוצה. בנוסף, הכחיש הנתבע את הנזקים הנטענים, ולחילופין טען כי לא ניתן לקבל כפל פיצוי בגין אותו נזק (פיצוי בגין ירידת ערך יחד עם פיצוי בגין עלות התיקונים), וכי לא ניתן לתבוע פיצוי מוסכם יחד עם פיצויים רגילים בגין אותו ראש נזק.

לעניין הסדק בתקרת ההנמכה, טען הנתבע כי הוא רכש את הדירה בשנת 2004 כשהנמכת התקרה בחדר הסלון הייתה קיימת, וכי עובר לעסקת המכר, הוא לא ידע אודות הסדק שהיה מכוסה מתחתיה.

13.לכתב ההגנה צירף הנתבע שתי חוות דעת, אחת מיום 21.4.201 ערוכה על ידי המהנדס והקונסטרוקטור מר איליה קפלן, לפיה נקבע כי לא מדובר בנזק נסתר, אלא באי רצון של הרוכשים לבצע עבודות איטום, והעריך את עלות תיקון הליקויים בדירה בסך של 14,000 ₪. חוות הדעת השנייה הינה מיום 26.4.2021, ערוכה על ידי שמאי מקרקעין מר אסי אבני, לפיה הוערכה ירידת ערך הדירה במידה ולא יתוקנו הליקויים שבה בסך 23,100 ₪, ונקבע כי במידה ויתוקנו הליקויים בדירה, לא תהיה ירידת ערך לדירה.

14.התובעת הגישה כתב תשובה אליה צירפה שתי חוות דעת מגיבות לחוות הדעת שהוגשו מטעם הנתבע, אחת ערוכה על ידי המהנדס מר גולדברג והשנייה ערוכה על ידי המהנדס מר דוד דנן.

15.לאור המחלוקות שהתגלעו בין מומחי הצדדים, מונה המהנדס ושמאי המקרקעין מר יוסי לזר כמומחה מטעם בית המשפט. בחוות דעתו (המעודכנת) מיום 21.10.2021, הוא קבע בעמ' 12 כדלקמן:

• ישנה שקיעה של תוספת הבניה באזור הסלון/מטבח בדירת התובעת. כתוצאה מכך נגרמו נזקים למבנה המתבטאים בהפרשי גבהים בתקרות ושיפוע גדול מהמותר בתקן ישראלי לסטיות מותרות ברצפת תוספת הבניה.

   

• פגם נסתר: מדובר בסוגיה משפטית בנושא ראיות. יש לציין, כי ככל והרוכש היה מבצע בדיקה מקיפה לנכס בטרם קניה באמצעות מהנדס, לרבות, בדיקת היתרי הבניה, הנזקים היו מתגלים. מהנדס בניה מנוסה היה מבחין בתפר הקיים בין המבנים וכן מזהה את שקיעת הרצפה.

   

• עלות תיקון וירידת ערך: מר לזר ציין כי הצדדים מסכימים לגובה עלות ביצוע התיקונים בדירה הכוללים עבודות איטום ושיפוץ בסך של 14,000 ₪, אם כי הוסיף כי עלות זו אינה מספקת, וכי יש לבצע עבודה מקיפה יותר של הריסה ובנייה מחדש של חלק מהאלמנטים המבניים של תוספת הבנייה, וכי עלות העבודה הנ"ל מוערכת בסך של 80,000 ₪ בתוספת מע"מ.

   

  לעניין ירידת ערך הוא קבע כי ללא הריסה ובנייה מחדש, ירידת הערך של הדירה תהיה בשווי עלות התיקון, שהוערכה כאמור בסך של 80,000 ₪ בתוספת מע"מ.

   

  ד.במסגרת שאלות הבהרה, נתבקש מר לזר להתייחס למועד ביצוע הנמכת התקרה. במענה לכך הוא השיב כי לא ניתן לקבוע אם הנמכת תקרת הגבס הייתה קיימת בעת רכישת הדירה על ידי הנתבע, והוסיף כי לא ניתן לקבוע אם בוצעו שינויים במבנה הנמכת התקרה לפני שנת 2010 ו/או הוחלפו לוחות הגבס במהלך השנים בהן היה הנתבע בעלי הנכס, אך סביר להניח שאם היו בעיות איטום, לוחות הגבס היו נפגעים והיה צורך לתקנם או להחליפם.

   

  16.הליך גישור שאליו פנו הצדדים לא יצא אל הפועל, לאחר שנודע לנתבע כי התובעת פרסמה את הדירה למכירה תמורת סך של 1,140,000 ₪, דבר שהוסתר ממנו על פי הנטען.

   

  17.בהעדר הסכמה הוגשו תצהירי עדויות ראשיות ונשמעו עדויות הצדדים, כאשר מטעם התובעת העידו התובעת, אמה גב' אושרה חדד, אביה מר עוזי חדד, עו"ד יובל שבתאי אשר ייצג את שני הצדדים בהסכם המכר, והשכן מר מתן אוחיון.

   

  מטעם הנתבע העידו הנתבע, אשתו גב' ליאת הונה, מר ארז טילן מתווך דירות, והשכנים; מר ערן מזרחי, מר יוסף סיסו, וגב' ליה קצוביץ.

   

  כל אחד מהצדדים ויתר על חקירתם הנגדית של המומחים מטעם הצד שכנגד, מבלי שהדבר יתפרש כהסכמה לתוכן חוות הדעת הנ"ל.

   

  18.דיון

   

  לאחר שעיינתי בחומר הראיות ושמעתי את העדויות, הגעתי למסקנה כדלקמן:

   

  הנתבע רכש את הדירה בשנת 2004 מאת מר יוסי עמיאל, כשהנמכת התקרה בחדר הסלון הייתה קיימת בדירה על פי עדותו. לגרסתו, עד לאירוע הקריסה, הוא לא ידע על קיומו של הסדק שהוסתר מתחת להנמכת התקרה.

   

  יובהר כי המדובר בסדק משמעותי ורחב שנוצר בין המבנה המקורי לבין תוספת הבנייה (חדר הסלון) עקב שקיעת המבנה. חלקו הפנימי של סדק זה הוסתר על ידי הנמכת התקרה, וחלקו החיצוני נראה בתמונה שמופיעה בעמ' 8 לחוות דעתו של מר לזר. היטיב לתאר את הסדק הנ"ל עו"ד יובל שבתאי שערך את הסכם המכר וביקר בדירה בסמוך לאחר אירוע הקריסה לבקשתו של מר חדד, עת אמר כי המדובר בקו שבר מאוד עמוק, של לפחות שניים שלושה ס"מ, שדרכו ראו את השמיים כלשונו (ראה עדותו בעמ' 38 ש' 10-8).

   

  19.מטעם התובעת העיד השכן מר מתן איתן אשר העיד כי בשנים 2007/2008, בעונת החורף, הוא ניגש לדירת הנתבע הממוקמת מתחת לדירתו, לאחר שהנתבע התלונן על חדירת מים לדירתו עקב עבודות שיפוץ שבוצעו על ידי מר אוחיון. על פי עדותו של מר אוחיון, בביקור הנ"ל הוא הבחין בסדק משמעותי בתקרת חדר הסלון, בעובי של "אצבע שתיים" כדבריו, בין המבנה המקורי לבין תוספת הבנייה, שדרכו חדרו מים לדירת הנתבע (עמ' 3 ש' 15). לטענתו, בהתאם לחוות דעת של גורם מקצועי שהזמין למקום, הסדק הנ"ל מקורו בשקיעת המבנה בעקבות תוספת הבניה בדירת הנתבע, אם כי לא הוצגה על ידו חוות דעת בעניין.

   

  מטעם הנתבע הוזמן השכן מר יוסף סיסו שמתגורר במבנה מעל 20 שנה, ואשר שימש בעבר מנהל אגף ההנדסה בעיריית קריית ים. מר סיסו העיד כי הנמכת התקרה הייתה קיימת בדירה עובר לרכישתה על ידי הנתבע בשנת 2004, וכי היא נבנתה על ידי הבעלים הקודם של הדירה מר יוסי עמיאל, על פי המלצתו של מר סיסו, במטרה להסתיר את הסדק, לאחר שמר עמיאל לא הצליח למכור את הדירה עקב קיומו של הסדק.

   

  20.אולם בין אם הנמכת התקרה הייתה קיימת בדירה בעת רכישתה על ידי הנתבע ובין אם לאו, מחומר הראיות והעדויות שוכנעתי, במידה הדרושה בהליך זה, כי הנתבע ידע על קיומו של הסדק שנוצר בקו התפר בין המבנה המקורי לבין תוספת הבנייה (חדר הסלון), וכי הדבר הוסתר מהתובעת ו/או הוריה עובר לרכישת הדירה. להלן נימוקיי:

   

  21.מר סיסו העיד כי הוא יידע את הנתבע אודות קיומו של הסדק שנוצר בקו התפר בין המבנה הישן לבין תוספת הבניה, וציין כי מדי שנה/שנתיים, הנתבע היה עולה על הגג ו"מסדר" את הסדק (ראה עדותו בעמ' 112 ש' 25-15, עמ' 113 ש' 3-1, עמ' 116 ש' 18). גם המומחה מר לזר הפנה בחוות דעתו לתמונה שבה נראו חומרי האיטום שהושמו על התפר שבין התוספת למבנה הקיים מבחוץ (עמ' 8 בחוות הדעת). בהקשר זה יודגש כי הנתבע הודה במסגרת חקירתו הנגדית כי מדי שנה הוא ביצע עבודות איטום לגג, וכך אמר בעדותו:

   

  "שוב אני אומר, כשאנחנו מדברים על נזילות היה לי נזילות במספר מוקדים בבית, באיזשהו שלב, בשנה הראשונה, כשגרנו, לא שקניתי את הבית, לא היה לנו נזילות, בשנה השנייה, בשנה שנייה או שלישית התחילו סימנים של נזילות ורטיבות והבנו שהבעיה היא כנראה בתוספת, ולכן כל שנה, במשך כל שנה הייתי שופך גילאים של פולי גג בשביל לאטום את הגג" (עמ' 79 ש' 25-21)

   

  22.חרף ידיעתו הנ"ל על קיומו של הסדק שנוצר בקו התפר בין המבנה המקורי לבין תוספת הבנייה (חדר הסלון) כמתואר לעיל, מהעדויות וחומר הראיות התברר כי הנתבע לא הודיע להורי התובעת על קיומו של סדק מהותי זה ועל בעיית שקיעת תוספת הבנייה.

   

  מר חדד ואשתו העידו כי במהלך הביקור שלהם בדירה, שהתקיים בעונת הקיץ כאמור, הם הבחינו בכתמי רטיבות קלים בצד הצפוני של תקרת חדר הסלון, וכששאלו את הנתבע על כך, הוא הודיע להם כי הרטיבות נוצרה עקב פגיעה ביריעות איטום המותקנות בחצר הדירה העליונה וכי בעיה זו טופלה על ידו עובר למסירת הדירה. מלבד זאת, על פי הצהרתם, הנתבע לא הודיע להם על קיומו של הסדק בקו התפר בין המבנה הישן ותוספת הבניה, על שקיעת תוספת הבנייה, ועל עבודות האיטום שנעשו על ידו מדי שנה לצורך הטיפול בסדק זה כמתואר לעיל.

   

  הנתבע לעומתם הצהיר כי בעת הביקור בדירה, הוא הצביע להורי התובעת על מוקדי רטיבות ונזילות שונים בדירה, והסביר להם על הצורך, מדי שנה, בעונת החורף, בביצוע איטום לגג וניקוי המרזבים למניעת היווצרות רטיבות ונזילות. עוד הסביר להם על הצורך לעשות חגורת בטון סביב הבית, על מנת למנוע את בעיית הרטיבות והעובש אחת ולתמיד, כפי שנרשם בתצהירו נ/5.

   

  23.למרות השתדלותו של הנתבע לבסס את הרושם שלפיו הוא גילה להורי התובעת על כל הליקויים שהיו בדירה, אלא שבמסגרת חקירתו הנגדית הוא הודה כי הוא לא יידע את הורי התובעת, בעת הביקור בדירה, על קיומו של הסדק הקונסטרוקטיבי בקו התפר בין המבנה הישן לבין תוספת הבנייה (עמ' 78 ש' 21-20), וגם טענתו שלפיה הוא לא ידע על קיומו של הסדק הנ"ל עובר לביקור הנ"ל, הופרכה כאמור על ידי עדותו של מר סיסו (ראה עמ' 112 ש' 39, עמ' 113 ש' 3-1). גם בעניין שקיעת תוספת הבנייה, הנתבע נקלע לסתירות מהותיות, כאשר תחילה טען כי בעת הביקור בדירה, אשתו עדכנה את אשתו של מר חדד אודות שקיעת תוספת הבנייה (עמ' 74 ש' 17-16), טענה שזכרה לא עלה בתצהיר עדות ראשית שלו וגם אל בתצהיר של אשתו, לאחר מכן טען כי בעת הביקור בדירה, הוא לא יידע את הורי התובעת על עניין שקיעת התוספת מאחר והדבר צץ לטענתו בעקבות חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט (עמ' 76 ש' 30-25, עמ' 77 ש' 33-32), ובהמשך טען כי הוא ידע על בעיית שקיעת התוספת מהשכן מר אוחיון, קרי עובר למכירת הדירה לתובעת, וכי ביצע מדי שנה עבודות איטום על מנת לפתור את בעיית השקיעה הנ"ל "אמרתי לך, אחרי איזשהו פרק זמן כולל השיחות שלי עם מתן, הבנתי באמת כנראה שיש שם בעיה של שקיעה, הבנתי שהפתרון הפתרון זה לעשות איטום, זה מה שעשיתי" (עמ' 92 ש' 31-25). למותר לציין, כפי שיפורט להלן, כי שני הליקויים המהותיים הנ"ל – קיומו של הסדק הקונסטרוקטיבי ושקיעת המבנה - לא הוזכרו כלל בהסכם המכר שנחתם בין הצדדים.

   

  24.הנתבע ניסה לצאת ידי חובת גילוי הליקויים הנ"ל בטענה כי בעת הביקור בדירה, הוא יידע את הורי התובעת שהדירה ממוקמת על קרקע חקלאית וכי יש תזוזות של האדמה. אולם לא יכולתי לאמץ את טענתו הנ"ל משני טעמים: ראשית, המדובר בנתונים עובדתיים מהותיים לעסקת המכר, שזכרם לא בא, ולו ברמז, בהסכם המכר שנחתם בין הצדדים. אציין בהקשר זה כי עו"ד שבתאי אשר ערך את הסכם המכר, מסר בעדותו כי הוא הבהיר לנתבע, במעמד החתימה על הסכם המכר, כי עליו להצהיר על כל ליקוי שקיים בדירה, שאם לא כן, הוא יהיה חשוף לתביעה משפטית, והוסיף כי מלבד ההצהרה שהופיעה בסעיף 2.1.5 להסכם "המוכר יידע את הקונה אודות קיום חדר שנבנה ללא היתר, והקונה מכיר בכך ורוכש את הדירה במצבה כולל חדר זה....", הנתבע לא הצהיר על כל ליקוי אחר שקיים בדירה. אי ציון הנתונים המהותיים הנ"ל (סוג הקרקע ותזוזת האדמה) בהסכם המכר, מטיל ספק באמינות גרסתו הנ"ל של הנתבע.

   

  שנית, אין דין הצהרה על עמידתה של הדירה על קרקע חקלאית המועדת לתזוזות אדמה, כדין הצהרה פוזיטיבית על קיומו של סדק קונסטרוקטיבי בדירה הנובע מבנייה לקויה של תוספת בנייה. רצה הנתבע לצאת ידי חובת הגילוי בעניין זה, היה עליו לגלות בפני הורי התובעת, בעת הביקור בדירה, על קיומו של הסדק הנ"ל בקו התפר ועל הטיפול שנעשה על ידו בעניין, ולציין עובדה זו בהסכם המכר באופן ברור ומפורש. משלא עשה כן, הוא הפר את חובת הגילוי המעוגנת בסעיף 12(א) לחוק החוזים, והתובעת זכאית להיפרע בעד הנזקים שנגרמו לה עקב ההפרה הנ"ל מכוח סעיף 12(ב) לחוק החוזים.

   

  25.יתרה מכך, במסגרת חקירתו הנגדית הודה הנתבע כי הייתה לו רטיבות ונזילה באזור הנמכת התקרה הממוקמת בקצה הדרומי של חדר הסלון, וכי מדי שנה הוא היה מסיר את העובש וצובע את לוחות הגבס מחדש, וכי בעת הביקור של הורי התובעת בדירה לא נראו סימני רטיבות בהנמכת התקרה. חרף האמור הוכח כי הוא לא יידע את הורי התובעת, בעת הביקור בדירה, על נזילות אלו להבדיל מסימני רטיבות כלליים אחרים שהיו בדירה לטענתו (עמ' 78 ש' 39-23, עמ' 79 ש' 25-1).

   

  עדות זו בצירוף קביעותיהם של שני מומחים, הראשון, המהנדס מטעם התובעת מר גולדברג אשר קבע כי התפתחות הסדק הינה תהליך ארוך ומתמשך וכי לא נצפו כל סימנים של נזק ממים לפרופילי ההנמכה כתוצאה מרטיבות מתמשכת כפי שהיא נראית בתקרת הבטון וכי לוחות הגבס שהותקנו נראים חדשים יחסית ולא בלויים (סעיף 8 לעיל), וכן קביעתו של המומחה מטעם בית המשפט מר לזר שלפיה סביר להניח שאם היו בעיות איטום, לוחות הגבס היו נפגעים והיה צורך לתקנם או להחליפם (סעיף 15 לעיל), מטילים ספק באמינות גרסתו של הנתבע בדבר אי ידיעתו על קיום הסדק מתחת להנמכת התקרה.

   

  26.חובת הגילוי נגזרת כאמור מעקרון תום הלב המעוגן בסעיף 12 לחוק החוזים, והיא משתרעת על עובדות מהותיות ורלוונטיות לעסקה, וקמה מקום שבו על פי הנסיבות, היה מצופה מאדם המנהל משא ומתן לגלות נתונים משמעותיים לצד השני (ראה גבריאלה שלו "סעיף 12 לחוק החוזים: תום לב במשא ומתן", משפטים ז, 118, והפסיקה המצוטטת שם). המדובר בחובה אקטיבית המטילה על הצד המתקשר חובה לגלות לצד השני עובדות מהותיות העשויות להשפיע על ההחלטה שלו להתקשר בעסקה (ד"ר 7/81 פנידר חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ ואח' נ' דוד קסטרו, 14.12.1983).

   

  חובת הגילוי נובעת גם מסעיף 11 לחוק המכר, ומשתרעת על עובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן על פי לשון סעיף 16 לחוק, והנני מפנה בהקשר זה לדברים שנכתבו בת"א (מרכז) 14327-02-19 קרביש דמסיי ואח' נ' יהודה בן קסוס ואח' (30.11.2020) כדלקמן:

   

  "הוראה זו מטילה חובת גילוי על מוכר, בדבר אי התאמה של הממכר, אפילו סבר שמדובר באי-התאמה בלתי-חשובה או שולית. כל הפרה של חובה זו, במעשה או במחדל, בכוונה, בהתרשלות או בשגגה, מזכה את הקונה להסתמך על אי ההתאמה לצורך ביטולו, אפילו לא ערך את הבדיקות הנדרשות (אייל זמיר חוק המכר, 334, 336 ו-338 (1988) ("זמיר"). מאחר שהוראת סעיף 16 היא קוגנטית, אין להטיל אשם תורם על הקונה עקב אי קיום בדיקות נדרשות, וחרף קיומו של תנאי מפורש בהסכם המכר (עניין עיני, פס' 4)" 

   

  27.בענייננו, וכפי שקבעתי לעיל, הנתבע ידע על קיום הסדק הקונסטרוקטיבי בקו התפר בין המבנה הישן לבין תוספת הבנייה וכן על הבעיה של שקיעת המבנה, ולחילופין, היה עליו לדעת, בנסיבות המקרה שבפנינו, על קיומם של הליקויים הנ"ל, אולם הוא לא גילה עובדות מהותיות אלו לתובעת ו/או להוריה עובר לחתימה על הסכם המכר, ובכך הוא הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו הן מכח דיני החוזים והן מכח דיני המכר, והתובעת זכאית להיפרע בגין הנזקים שנגרמו לה עקב ההפרה הנ"ל.

   

  28.בטרם אפנה לחישוב הנזק, אתייחס לשלוש טענות שהועלו בסיכומי הנתבע.

   

  • הנתבע טען כי הדירה נמכרה לתובעת תמורת סך של 720,000 ₪ במקום סך של 900,000 ₪, עקב מצבה הישן והצורך בשיפוצה. אולם הוא לא הצליח להבהיר הכיצד חושבה ההפחתה הנ"ל ומהן עבודות השיפוץ שנכללו בה, הגם שבהסכם המכר לא צוין כאמור, קיומם של ליקויים בדירה למעט בניית חדר בבניה קלה ללא היתר.

     

    ב.הנתבע טען כי לתובעת לא נגרם כל נזק בהתחשב בעובדה שהדירה נמכרה על ידה לצד ג' ביום 26.4.2022, בחלוף כשלוש וחצי שנים ממועד רכישתה, תמורת סך של 951,000 ₪, היינו ברווח של רבע מיליון שקל (ראה סעיף 10 לעיל).

     

    אינני מקבלת טענה זו.

     

    התובעת העידה כי הדירה עמדה למכירה לצד ג' תמורת סך של 1,050,000 ₪, אולם בהתחשב בממצאיו וקביעותיו של המומחה מטעם בית המשפט, מהתמורה הנ"ל הופחת סך של 99,000 ₪ בגין עלות ביצוע התיקונים בה, וצד ג' רכש אותה במחיר המופחת תמורת סך של 951,000 ₪, ודבריה הנ"ל לא הופרכו על ידי הנתבע. 

     

    ג.הנתבע טען כי יש להטיל על התובעת אשם תורם לקרות הנזק, עקב תחזוקה לקויה של גג הדירה ואי ניקוי המרזבים אשר נסתמו עקב נשירת עלים מעצים סמוכים, דבר שגרם להצטברות מים על גג הדירה.

     

    התובעת ו/או הוריה לא הוכיחו מהם האמצעים שננקטו על ידם לשמירה על תחזוקה תקינה של גג הדירה ומניעת חדירת מים ורטיבות אליה, וסביר להניח כי מחדל זה אף הוא תרם להצטברות מים על הגג ולאירוע הקריסה. אולם בהתחשב בעובדה שאירוע הקריסה נגרם, בעיקר, כתוצאה מקיומו של הסדק הקונסטרוקטיבי המשמעותי בדירה אשר הוסתר מעיניהם של התובעת והוריה עובר לרכישה כמתואר לעיל, הנני מעמידה את אשמה היחסי של התובעת לקרות הנזק על שיעור של 20%.

     

    29.הנזק

     

    בעמ' 11 לחוות דעתו, קבע המומחה מטעם בית המשפט מר לזר כי הצדדים מסכימים לגובה עלות ביצוע תיקונים בדירה הכוללים: עבודות איטום ושיפוצים (טיח וצבע) בסך של 14,000 ₪, וציין כי עלות זו הינה סבירה ומקובלת לעבודת שיפוצים כללית, אך אינה מספקת, וכי יש לבצע עבודה מקיפה יותר של הריסה ובנייה מחדש של חלק מהאלמנטים המרכיבים את תוספת הבניה בעלות כוללת של 80,000 ש"ח. עוד ציין כי אומדן הפגיעה בשווי הנכס שווה לאומדן עלות התיקונים הנ"ל.

     

    המומחה לא זומן לחקירה על חוות דעתו על ידי מי מהצדדים וקביעותיו הנ"ל לא נסתרו. לפיכך הנני מאמצת אותן, וקובעת כי התובעת זכאית לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה בסך של 80,000 ₪, וכן סך של 14,000 ₪ בגין עלות ביצוע התיקונים הקוסמטיים בדירה, ואשר גולמו בתמורה הסופית ששולמה על ידי צד ג' עבור רכישת הדירה כמצוין לעיל.

     

    30.התובעת עתרה לפיצוי בסך של 40,000 ₪ בגין עגמת נפש.

     

    במהלך חקירתה הנגדית, תיארה התובעת את המצוקה הכלכלית אליה נקלעו הוריה בעקבות אירוע הקריסה, את הריבים שהתפתחו בין בני המשפחה ואת המתחים הנפשיים שנוצרו עקב כך "נתקלנו בקשיים כלכליים, היה מאוד קשה בבית, היה מלא ריבים...." (עמ' 11 ש' 35), ועדותה הייתה אמינה בעיני.

     

    בהתחשב בנסיבות העניין, הנני מעמידה את הפיצוי בגין עגמת נפש על סך של 10,000 ₪.

     

    31.התובעת עתרה לחייב את הנתבע בגין הפסד דמי שכירות עבור הדירה ממועד נטישתה על ידי השוכרת ועד למכירתה לצד ג' לפי דמי שכירות בסך של 3,500 ₪ לחודש, וכן סך של 4,229 ₪ בגין תשלומי ארנונה בתקופה בה עמדה הדירה ריקה, וכן סך של 1,200 ₪ בגין חשבון חשמל ותשלומי אחזקה קבועים (נספח 10 לתצהיר התובעת).

     

    לעניין הפסד דמי שכירות – עובר לאירוע הקריסה, הדירה הושכרה לגב' גטינו תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 3,000 ₪.

     

    לאחר אירוע הקריסה, הדירה עמדה ריקה מאז נטישתה על ידי השוכרת בחודש פברואר 2020 ועד למכירתה לצד ג' בחודש אפריל 2022, היינו תקופה של 26 חודשים.

     

    לא שוכנעתי כי היו ברשות התובעת ו/או הוריה האמצעים הכספיים להקטין את הנזק שנגרם עקב אירוע הקריסה על ידי תיקון הליקויים בדירה, וזאת בשים לב למצוקה הכלכלית שאליה נקלעו על פי עדותם אשר לא נסתרה, ולא שוכנעתי כי התובעת התמהמה במכירת הדירה במצבה הנוכחי ולא פעלה להקטנת נזקיה בתוך זמן סביר.

     

    אי לכך, הנני קובעת כי על הנתבע לפצות את התובעת על הפסד דמי שכירות בגין תקופה של 26 חודשים, בסך של 78,000 ₪.

     

    32.הנזק הנטען בגין עלות הריהוט שנהרס בסך של 11,000 ₪, לא הוכח על ידי התובעת.

     

    33.התובעת טענה להוצאות בסך של 4,229 ₪ בגין תשלומי ארנונה, והוצאות בסך של 1,200 בגין הוצאות אחזקה קבועות תוך שהיא מפנה לנספח 10 לתצהיר עדות ראשית שלה, והנתבע לא הפריך את הטענות הנ"ל.

     

    34.לאור האמור, סכום הפיצוי הכולל המגיע לתובעת הינו לפי הפירוט שלהלן:

     

    ירידת ערך הדירה 80,000 ₪

    עלות תיקונים בדירה 14,000 ₪

    הפסק דמי שכירות 78,000 ₪

    הוצאות אחזקה ואחרות5,429 ₪

    עגמת נפש 10,00010,000 ₪

    סה"כ 187,429 ₪

     

    מסכום זה יש לנכות אשם תורם בשיעור של 20%, וסכום הפיצוי הסופי לאחר הניכוי הינו סך של 149,943 ₪

     

    35.בסעיף 7.5 להסכם המכר הסכימו הצדדים על פיצוי מוסכם ומוערך מראש, למקרה של הפרה יסודית, בסך של 72,000 ₪.

     

    משלא הוכח כי הפיצוי המוסכם נועד להגן על ראשי נזק נוספים שלא נכללו בפיצויים שנפסקו לעיל, אין מקום לפסוק את הפיצוי הנ"ל.

     

    36.סוף דבר

     

    א.התביעה מתקבלת באופן חלקי, והנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת את הסך של 149,943 ₪, בצירוף ריבית שקלית ממועד הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

     

    ב.בנוסף הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת אגרת משפט, וכן הוצאות המומחים מטעמה המהנדס מר גולדברג (חוות הדעת הראשונה) והשמאי מר מאירוביץ, כנגד הצגת קבלות, וכן את חלקה של התובעת בשכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט מר לזר.

     

    למען הסר ספק, החיוב שהוטל בסעיף קטן (ב) לעיל, אינו כולל את עלויות חוות הדעת מטעם התובעת, אשר צורפו לכתב התשובה ללא רשות (סעיף 14 לפסק הדין).

     

    ג.בנוסף הנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך של 17,500 ₪ בצירוף ריבית שקלית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

     

    אינני יכולה לחתום פסק דין זה מבלי להביע את מורת רוחי מהתנהגותן הבלתי הולמת של באות כוח שני הצדדים במהלך הדיונים, אשר גרמה להכבדה על ניהול ההליך ולהתארכותו שלא לצורך. 

     

     

    ניתן היום, ז' שבט תשפ"ו, 25 ינואר 2026, בהעדר הצדדים.