ת"א 12610-08-13 סעיד ואח' נ' רשות הפיתוח,ת"א 12768-08-13 סרחאן ואח' נ' רשות הפיתוח,ת"א 9491-10-13 נזאל ואח' נ' רשות הפיתוח,ת"א 9492-10-13 עבדאלג'ני נ' רשות הפיתוח

בהמשך לדיונים שהתקיימו בתיק ולאור החלטות קודמות, מצאתי להציע לצדדים לשקול להגיע להסכם פשרה על פי העקרונות המפורטים מטה.

הצעת הפשרה מבוססת על חוות הדעת שהוגשו בתיק הנוכחי, על קריאת חקירות המומחים שנחקרו, על טיעוני הצדדים בכתבי הטענות ובמהלך הדיון, ועל פסקי הדין הבאים (לרבות חוות הדעת שהוגשו בתיקים אלו), ואין חשיבות לסדר הופעת האיזכורים: ה"פ (מחוזי חי' - השופט ביין) 442/00 נואתחה נ' מדינת ישראל (משרד התחבורה/מע"צ) (8.11.01); ה"פ (מחוזי חי' - השופט טובי) 38172-02-10 קייס נ' רשות הפיתוח (17.7.14); ת"א (מחוזי חי' - השופט זרנקין) 782/08 פתחאללה נ' מדינת ישראל (10.4.14, אם כי הוגש ערעור לעליון); ה"פ (מחוזי חי' - השופט סוקול) 708/08 עומר נ' רשות הפיתוח (27.10.13, הוגש ערעור לעליון); (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' הורוביץ, פ"ד נא(5) 23 (1997); ה"פ (מחוזי חי' - השופטת וסרקרוג) 48772-05-10 חוסין נ' רשות הפיתוח (2.9.12); ה"פ (מחוזי חי' - השופטת סלע) 256/05 מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל (15.11.11); ת"א (מחוזי חי' - השופט רניאל) 11248-08-10 אסדי נ' מדינת ישראל (5.8.11); ת"א (מחוזי חי' - השופט סוקול) 762/04 דאבח ואח' נ' מדינת ישראל (16.12.09); ת"א (מחוזי חי' - השופט גרשון) 411/04 אסדי נ' מדינת ישראל (1.10.09); ה"פ (מחוזי חי' - השופט גינת) 478/00 פינקלשטיין נ' מדינת ישראל (16.2.06); ה"פ (מחוזי חי' - השופט גריל) 30189/96 עזבון המנוח דאבח נ' מדינת ישראל (22.7.04); ה"פ (מחוזי חי' - השופטת בר זיו) 197/00 מנעא נ' מדינת ישראל (29.5.07); פסק-הדין של השופט רניאל בת.א. 12770-08-13 חוסין נ' רשות הפיתוח (29.9.14); ע"א 6132/12 חיג'אזי נ' מדינת ישראל (7.1.14); ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.13); ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.12); ע"א 8937/08 מדינת ישראל נ' חביב אללה (1.12.11); ע"א 9750/11 מסרי נ' מינהל מקרקעי ישראל (3.2.14); ע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004); ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (9.12.08).

הצעתי היא שהצדדים יחשבו את שיעור הפיצוי המגיע לתובעים, בכל אחד מארבעת התיקים שבכותרת, על פי הטבלה המצורפת להצעה זו, בהתייחס לפיצוי מכח סעיף 13 לפקודת הקרקעות. אבקש להבהיר לגבי הטבלה כמה נקודות.

ראשית, הנתונים מתחילים רק משנת 1990, כפי שעשה השמאי מטעם התביעה.

שנית, יש לראות כי חלק מהעסקאות להשוואה שאליהן מתייחסים שני השמאים דומות עד מאוד, אך חלקן האחר שונה. חלק מהעסקאות אינו בר השוואה – לאור נתונים מיוחדים שמאפיינים את אותה העסקה – והדברים נכונים הן לגבי חלק מהעסקאות שבחוות דעתו של שמאי התביעה והן לגבי חלק מהעסקאות שאליהן מתייחס שמאי ההגנה. עסקאות "חריגות" אלו, לא נלקחו בחשבון. עם זאת, באופן עקרוני, עמדתי כי לצורך הפשרה, נצא מנקודת ההנחה כי כן ניתן לבצע שומה בתיק זה על בסיס עסקאות השוואה ואין צורך לחשב את גובה הפיצוי על פי שיטות אחרות, שמיושמות במקרים בהם אין עסקאות ראויות להשוואה.

שלישית, הצדדים ייחסו משקל רב בחקירותיהם לפרמטרים כגון המרחק המדויק של כל תא שטח ממרכז העיר או מהבתים האחרונים הבנוים בכל שנה ושנה או מכביש 85 או מאיזור התעשיה בהתאם להיקפו בכל שנה ושנה – אך עמדתי היא כי לא ניתן לכמת את כל הפרמטרים במדויק, כפי שסברו הצדדים, כנגזר משאלותיהם. ברי כי למכלול הנתונים יש השלכה על השווי ה"סופי" של כל דונם, אך הצדדים מנסים להתמקד בפרמטרים השונים ב"רזולוציות" שנראות לי כבלתי ניתנות למדידה מדוייקת. יש לקחת בחשבון מימד של פשרה לגבי שווי של כל דונם, ולזכור כי ממילא אפשר שבית המשפט ימצא לנכון להעריך את השווי של כל דונם כמכלול, ולא לאמץ במדוייק שומה של אחד השמאים. בהקשר זה, עמדתי היא כי ההערכה לגבי השומה לגבי כל שנה לוקחת בחשבון את השינויים שהתרחשו במשך השנים ואת הפוטנציאל לשינויים שאולי יתרחשו עוד בעתיד.

רביעית, לא אוכל לקבל את עמדת שמאי התביעה לפיה הוא הוסיף לשומתו "אוטומטית" אחוז משמעותי בנוגע לשווי של כל דונם על בסיס ההנחה שהעסקאות להשוואה היו בפועל בסכומים גבוהים יותר מאשר הסכומים שדווחו לרשויות, לאור כוונת הצדדים לאותן עסקאות להעלים מסים מרשויות המס. תוספת זו לא באה בחשבון, ובוודאי שלא לצורך הצעת פשרה.

חמישית, יש לקחת בחשבון כי תוספות לשומה בגין קיומם של עצי זית או מחצבות פעילות או מחוברים אחרים שיש בקרקע ואשר יש בהם כדי להעלות את שווי הקרקע - הינן תוספות שיש צורך להוכיח פרטנית לגבי כל תא שטח בנפרד וקשה לקבל טענה בדבר תוספת "אוטומטית-גלובלית" לכל החלקות בשל רכיבים כגון אלו.

הצעתי היא כי לצורך חישוב הפיצוי של רכיב דמי החכירה, ילקחו בחשבון, לצורך הפשרה, 5.8% משווי הקרקע המשתנה (וזאת לאחר שקילת הטיעונים במחלוקת שבין הצדדים בשאלה אם לחשב את הפיצוי לפי 5% או 6%).