תכנית מס' 211-0238683 - שכונת מגורים נצרת מתחם 12 מתחם דרום

החלטה משלימה

1. ענייננו בערר על החלטת המשיבה 1, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז צפון (להלן: "הוועדה המחוזית"), מיום 10.7.2017, לאשר למתן תוקף את תכנית מס' 211-0238683: שכונת מגורים בנצרת – מתחם 12 – ג/21890 (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו"התכנית"), בכפוף לקבלת מספר התנגדויות באופן חלקי.
2. ביום 6.5.2018 ניתנה החלטתנו בעררים שבכותרת, שבמסגרתה העררים נדחו בעיקרם, בכפוף לעריכת בדיקה תחבורתית מקדימה ולתוצאותיה.
3. ביום 20.6.2018 הוגשה בדיקה תחבורתית מקדימה (להלן: "בדיקה מקדימה") של מר יוסי שטרק מטעם יזמת התכנית, רשות מקרקעי ישראל.
4. במסגרת הבדיקה המקדימה נבחן היקף הנסיעות הנוצרות על ידי הפרויקט, בהתבסס על מקדמי יצירה ומשיכת נסיעות עבור מגורים, אשר לפי סעיף 3.א. בבדיקה המקדימה, "מהווים את עיקר הבנייה בשכונה". היקף הנסיעות לשכונה המתוכננת, על פי 580 יחידות דיור, נאמד ב-420 נסיעות בשעות השיא בבוקר ובצהריים.
5. הבדיקה המקדימה מתייחסת לנפח התנועה בדרכי הגישה לשכונה, על פי ספירות תנועה שנערכו ביום 11.6.2018 ב-5 צמתים בהיקף השכונה. תוספת הנסיעות חולקה ל-5 צמתים אלה, ובהתאם לכך הערכת הבדיקה המקדימה היא שכל אחד מהם נושא בתוספת יחסית של 80-100 יר"מ (יחידת רכב מושווה) לשעת השיא עקב השכונה המתוכננת (סעיף 3.ג. לבדיקה המקדימה). תוספת יחסית זו נמוכה מהערכים המהווים תנאי סף לעריכת בה"ת.
6. מסקנות הבדיקה המקדימה הן כי רמת השירות (V/C) של מרבית הצמתים היא גבוהה במצב הקיים, וכי תוספת הנסיעות עקב השכונה אינה מצדיקה עריכת בה"ת. לאור העובדה שלא נערכו תחזיות והצבות תנועה בכל רחבי העיר נצרת, שיוכלו לשמש כבסיס לבדיקה מקיפה יותר, מוצע בבדיקה המקדימה לבחון את תפקוד מערכת התחבורה במהלך הקמת השכונה – כך שמתן היתר בנייה ליותר מ-300 יח"ד יחייב עריכת בדיקה תחבורתית נוספת.
7. ביום 15.7.2018 הוגשה התייחסות העוררים לבדיקה המקדימה, שכללה הערות והסתייגויות לבדיקה המקדימה מטעם מר גסאן מזאוי, מהנדס אזרחי ומודד מוסמך, וחוות דעת של מר חביב חדד, מהנדס כבישים ויועץ תנועה מומחה (להלן: "חוות דעת מטעם העוררים").
8. חוות הדעת מטעם העוררים הצביעו על שתי הנחות יסוד מוטעות, לדעתם, בבדיקה המקדימה: העובדה שהבדיקה המקדימה נערכה רק עבור יחידות הדיור שבתכנית, ואינה מתייחסת לנסיעות הנובעות מ-26,387 המ"ר המיועדים בתכנית לשטחי ציבור; והעובדה שהשכונה מתחברת למערכת הכבישים הקיימת רק ב-3 צמתים, ולא ב-5.
9. נוכח הפערים בין העמדות, קיימנו התייעצות פנימית שבמסגרתה נעזרנו ביועצי תנועה מטעמנו, לצורך בחינת הצורך בבה"ת והשאלות שבמחלוקת.
10. לאחר הבחינה, הגענו למסקנה כי תוספת יחידות הדיור המוצעת בתכנית, כשלעצמה, אכן אינה מחייבת עריכת בה"ת. אולם, התכנית מוסיפה גם 26,387 מ"ר בייעוד מבני ציבור, לפי רשימת שימושים פתוחה הכוללת "מבני ציבור, מוסדות ציבור, לחינוך, תרבות, דת, בריאות, או לכל מטרה אחרת לשימוש הקהילה בהתאם לרשימה שבחוק התכנון והבניה" (סעיפים 4.4.1 ו-4.8.1 להוראות התכנית), עם זכויות בנייה של 100% שטח עיקרי (סעיף 5 להוראות התכנית). היקף ניכר זה של שטחי ציבור אינו עומד בפרופורציה לשכונה עצמה ונועד, ככל הנראה, לפצות על חוסרים כלל-עירוניים בשטחי ציבור.
11. על פניו, מימוש מלוא שטחי הציבור המאושרים בתכנית צפוי ליצור תוספת נסיעות משמעותית, שהיקפה עלול להכביד על העומס התחבורתי יתר על המידה, ומנגד, איננו מעוניינים בתוצאה שלפיה לא ניתן יהיה לממש את שטחי הציבור הדרושים לעיר בשל קושי תחבורתי, והם ייוותרו כ"אות מתה" בהוראות התכנית.
12. יש לזכור, עם זאת, כי מבני ציבור שונים הם בעלי מקדמים שונים ליצירה ולמשיכת נסיעות, ולא כל שימוש ציבורי משפיע באותו אופן על כמות התנועה בשעות השיא. כך, ייתכן שחלק מהשטחים הציבוריים יוסבו לשטחים ציבוריים פתוחים, למגרשי ספורט, למחסני עירייה ולשימושים ציבוריים אחרים שאינם מחוללים ביקושי תנועה, ואינם מהווים תוספת שתשפיע על תנאי הסף הנדרשים לעריכת בה"ת. לעומת זאת, שימושים אחרים שהם מחוללי תנועה, כמו בתי ספר ומכללות, יכולים לקבל מענה גם בהסעות לסוגיהן, ואילו שימושים אחרים אכן עשויים לגרום לביקושים משמעותיים.
13. על כן, משהתכנית קובעת רק את היקף השטחים בייעוד מבני ציבור, ולא את השימושים הספציפיים, לא ניתן להסיק מראש מסקנות חד-משמעיות בדבר השפעתם על מידת העומס התחבורתי שייגרם לשכונה.
14. בתנאים אלה, עריכת בה"ת כשלעצמה לא הייתה מסייעת לחזות את עומסי התנועה הצפויים, ובנוסף לכך, חוות הדעת מטעם העוררים אינן לוקחות בחשבון את האפשרות לצמצם את עומסי התנועה בעתיד באמצעות תגבור התחבורה הציבורית בשכונה ובסביבתה (בין היתר, באמצעות קו הרכבת הקלה המתוכנן בין נצרת לחיפה, ואמור לעבור גם בתוך העיר נצרת). שיקולים אלה תומכים בעמדה לפיה אין חובה לערוך בה"ת כתנאי לאישור התכנית.
15. יצוין כי נספח התנועה לתכנית אינו מחייב, ועל כן ניתן לקבוע בעתיד, ולפי הצורך, כי הדרכים והצמתים בשכונה ישודרגו וישופרו בהיבטים בטיחותיים ותנועתיים, ובכלל זה גם הסדרי תנועה ותמרור בהתאם לעומסים שייווצרו כתוצאה מהשימושים הציבוריים.
16. נוכח עובדות אלה, החלטנו לדחות את דרישת העוררים לעריכת בה"ת כתנאי לאישור התכנית, ועם זאת לקבל את טענות העוררים – באופן חלקי בלבד – בסוגיה התחבורתית, תוך הבחנה בין מבני הציבור הדרושים עבור תושבי השכונה עצמה, שעבורם לא תידרש בחינה תחבורתית נוספת, לבין מבני הציבור המיועדים לצרכים כלל-עירוניים, שביחס אליהם יתווסף בסעיף 6 להוראות התכנית התנאי הבא: