תא"מ 19429-02-14 ורצברגר נ' קוטלר

לפני תביעה כספית על-סך 75,000 ₪ שעילתה נעוצה בניהול משא ומתן למכירת דירה בחוסר תום-לב ושלא בדרך מקובלת.

א.ההליך והצדדים לו

1.באפריל 2013 או סמוך לכך חיפשו התובע ורעייתו, חיה ורצברגר (להלן חיה), דירה למגוריהם. בתוך כך הופנו על-ידי מתווך להתרשם מדירת הנתבע – דירה בת חמישה חדרים בקומת קרקע של הבית המצוי ברחוב ורדיה 61 בחיפה (להלן הדירה). התובע ורעייתו ביקרו בדירה, ראו אותה וגילו עניין ברכישתה [עדות רעיית התובע, סע' 5-4 ב-ת/3].

2.בפגישה שהתקיימה במשרד המתווך ביום 14.4.2013, בנוכחות התובע והנתבע, הוסכם כי הדירה תימכר לתובע ורעייתו כנגד 1,670,000 ₪ ובאי-כוחם של הצדדים – עו"ד מחלב מטעם הנתבע ועו"ד שריקי מטעם התובע, החלו לגבש נוסח הסכם שיהא מקובל על הצדדים ועל-יסודו תבוצע העסקה. בין עורכי-הדין הוחלפו כמה טיוטות הסכם; במקביל נבדקו הדירה וזכויותיו של המוכר בה בחברה המשכנת, דנאל מצפה ורדיה 1990 (בע"מ) (להלן החברה המשכנת), בשים לב לכך שהזכויות בה טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין.

3.לטענת התובע, הוסכמו בין באי-כוח הצדדים העניינים המהותיים הקשורים למכירת הדירה ונקבע מועד לחתימת הסכם, ולסגירת 'קצוות פתוחים' שנותרו בו, ליום 17.5.2013. הפגישה לא התקיימה, והסכם המכר לא נחתם; זמן קצר אחר כך נודע לתובע כי הדירה נמכרה לצד שלישי, הוא השוכר שהתגורר בה באותה תקופה והיה מעוניין אף הוא ברכישתה (להלן השוכר). כחודש ימים לאחר מכן, ביום 15.6.2013, רכשו התובע ורעייתו דירה אחרת (להלן הדירה החלופית).

4.הנתבע לא כפר בעיקרי העובדות שתוארו לעיל; יחד עם זאת, הטעים שלא התחייב למכור את הדירה לתובע ורעייתו, אף דחה בשל כך את בקשתם לחתום על זיכרון-דברים, והביע עמדה לפיה העסקה לא תצא לדרך אלא עם חתימת הסכם מכר. לשיטת הנתבע, הסכם המכר לא נחתם בשל כך ששלושת ילדיו השותפים עמו לזכויות בדירה לא אישרו את המכר לתובע, ובעיקר בשל כך שלא עלה בידי הצדדים להגיע להסכמה בעניינים מהותיים הנוגעים לתנאי המכר: מימון מחיר הדירה על-ידי הקונה, מועדי תשלום התמורה, מועד פינוי הדירה ומסירת החזקה, ומתן יפוי-כוח על-ידי הקונה לשם ביטול הערת אזהרה שתירשם על-שמו. הנתבע אישר שהדירה נמכרה לשוכר, אך טען שהדבר נעשה חודשים אחדים לאחר שתם המשא והמתן עם התובע, וללא קשר אליו.

5.אל-מול טענת התובע כי הנתבע פרש מהמשא והמתן ללא הודעה וללא טעם אמיתי, תוך שהוא מתנהל כלפי התובע ורעייתו בחוסר תום-לב ובדרך שאינה מקובלת, החזיק הנתבע בדעה כי לא נפל פגם בהתנהלותו, וכל עוד לא נחתם הסכם מכר עם התובע בשל טעם מבורר, אין עליו חבות בשל סיום המשא והמתן עם התובע מבלי שהדירה נמכרה לו ולרעייתו. יאמר מיד: עילת התביעה שעומדת לדיון היא זה שעניינה בהפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב בניהול משא ומתן לקראת כריתת חוזה, כביטויה בסעיף 12 בחוק החוזים (חלק כללי) [להלן סעיף 12 וחוק החוזים]. אין צורך להידרש לעילות החלופיות שלהן טען התובע, ואין לראות מה טעם ידרש בית-המשפט לעוולות מסגרת כרשלנות והפרת חובה חקוקה שעה שהמחוקק יעד הסדר חקיקתי מיוחד ומפורש, כביטויו בסעיף 12 לחוק החוזים – שבגדרו ראוי וניתן להכריע במחלוקת הנטושה בין בעלי-הדין.

6.לתמיכת התביעה העידו התובע ורעייתו, תוך ויתור על עדות המתווך [עמ' 2 ש' 26-25]. מן הצד השני של המתרס נשמעה עדות הנתבע. ההפניות להלן הן לפרוטוקול, אלא אם צוין אחרת.

ב.מהלך המשא והמתן: מהסכמה ראשונית לגיבוש הסכם