אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> שנורמן ואח' נ' בראל ואח'

שנורמן ואח' נ' בראל ואח'

תאריך פרסום : 04/06/2013 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום חיפה
13445-07
27/05/2013
בפני השופט:
יעקב וגנר

- נגד -
התובע:
1. יעקב שנורמן
2. אורנה שנורמן

הנתבע:
1. שולמית בראל
2. יעקב בראל

פסק-דין

פסק דין

נתוני רקע ועובדות:

1.התובעים והנתבעים הינם בעלי דירות בבניין דו משפחתי הרשום כבית משותף ברח' ויתקין 23 בחיפה (להלן: "הבניין"). הדירה שבקומת הקרקע הינה בבעלות התובעים והדירה שבקומה העליונה - בבעלות הנתבעים. ביום 2.9.02 נחתם בין הצדדים הסכם המסדיר את זכויות השימוש והחזקה ברכוש המשותף וכן המסדיר בנייה נוספת לצורך הרחבת דירות הצדדים (להלן: "ההסכם"). במסגרת הליכי המו"מ בין הצדדים להשגת ההסכמות בנוגע לבנייה, ניטשו מחלוקות שונות בין הצדדים בנוגע לחישובי שטחים, חלוקת זכויות הבנייה בבניין ואופן השימוש בהן, התקנת מעלית ובניית פיר מעלית, וכן בנוגע לבנייה מפורשת שתתבצע לצורך הרחבת דירות הצדדים. לאחר שההסכם נחתם הגישו שני הצדדים יחדיו בקשה אחת להיתר בנייה (להלן: "הבקשה המשותפת"), המבוססת על ההסכם. ביום 20.1.03 שני הצדדים קיבלו היתר בנייה בהתאם לבקשה המשותפת שהוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה (להלן: "הועדה המקומית").

2. התובעים הגישו גם בקשה עצמאית להיתר לתוספות בנייה נוספות ושינויים. הועדה המקומית אישרה למרות התנגדות הנתבעים ביום 25.5.07 את בקשת התובעים לשינויים. על אישור זה הוגש ערעור ע"י הנתבעים לועדת הערר שליד הועדה המקומית (להלן: "ועדת הערר"). ביום 1.1.09 ניתנה החלטתה של ועדת הערר בה למעשה קיבלה הועדה בתנאים את עמדת התובעים ברובה. ועדת הערער קבעה בסעיף 11.3 להחלטתה כי הצהרת הועדה המקומית והתובעים לגבי חישוב השטחים בעתיד תירשם בתיק הבנייה וכן תיתוסף להסכם השיתוף בין הצדדים. הנתבעים יהיו זכאים להסתמך על הצהרה זו בכל מקרה ובו תתעוררנה מחלוקות לגבי אופי חישוב השטחים, גם כלפי מי שירכוש את דירת התובעים בעתיד.

3. מכתב התביעה עולה כי גם הנתבעים הגישו בקשה נוספת לוועדה המקומית ובה ביקשו בין היתר שהמעלית תגיע עד למפלס הגג ולא עד לדירת הנתבעים בקומה הראשונה כפי שביקשו בבקשה המשותפת. מפתח היציאה של המעלית המתוכננת במפלס הגג, תכננו הנתבעים שתי רמפות, האחת בהפרש גבהים של כ – 80 ס"מ והשנייה בהפרש גבהים של כ – 20 ס"מ. הנתבעים נימקו בקשתם בטענה כי הם רוצים לשכן ביחידה על הגג את אמו של נתבע מס' 1, שהינה נכה, ועל כן דרושה גישה ישירה מהקרקע ליחידת הדיור שעל הגג. התובעים התנגדו לבקשה מחשש כי רצונם האמיתי של הנתבעים הינו ליצור גישה ליחידה נפרדת הכוללת חדר שינה, שירותים ומטבחון. בכך למעשה יהפכו הנתבעים את הבניין מדו -דירתי לתלת - דירתי. ביום 28.5.07 החליטה ועדת המשנה של הועדה המקומית בחיפה לאשר את גם בקשת הנתבעים תוך שהיא מדגישה שאין באישור זה כדי לאשר הוספת יחידות דיור נוספות לבית המשותף. הועדה השהתה את מתן ההיתר ב – 30 יום וזאת על מנת לאפשר למתנגדים לפנות לערכאה השיפוטית המוסמכת.

4. ביום 16.7.07 הגישו התובעים לבית משפט זה בקשה לצו מניעה זמני (בש"א 11811/07). בקשה נוספת הוגשה ביום 20.9.07 (בש"א 14920/07). באותו היום ניתן צו ארעי האוסר על הנתבעים או מי מטעמם לבצע כל עבודות בנייה על גג הבניין וזאת עד לדיון שנקבע ליום 23.9.07. בדיון שהתקיים ביום 23.9.07 הסכימו הצדדים להעביר את הסכסוך לגישור והצו הארעי נותר על כנו עד לסיום הדיון בהליך הגישור או עד למתן החלטה אחרת על ידי בית המשפט.

ביום 7.7.08 הודיע ב"כ התובעים לבית המשפט כי המו"מ לפשרה שהתנהל בין הצדדים כמו גם הליך הגישור לא צלחו. התובעים עומדים על הפיכת צו המניעה הזמני לקבוע כך שיאסור על הנתבעים לבנות מעלית שתגיע לגג הבניין ויאסור עליהם לפצל את דירתם ע"י סגירת המדרגות המובילות מדירתם לגג הבניין. בנוסף התובעים מבקשים לאסור על הנתבעים להחנות את רכבם מחוץ לשטח המיועד להם ולאסור עליהם להפריע בבניית הקיר המפריד בחנייה. כמו כן התובעים מבקשים לחייב את הנתבעים לבנות קיר אקוסטי בתוך פיר המעלית. תחילה לתמצית טענות הצדדים.

טענות התובעים

5.לטענת התובעים הם מתנגדים לבקשת הנתבעים לאישור מעלית שתגיע עד לגג הבניין כדי להבטיח כי אותה בנייה על הגג לא תוכל להוות יחידה נפרדת או מפוצלת מהיחידה המקורית, באופן שתיווצרנה בבניין 3 יחידות דיור. נטען כי טענת הנתבעים כאילו המעלית דרושה להם לשם יצירת נגישות לאימה החולה של הנתבעת לא רק שהייתה אחיזת עיניים מלכתחילה, אלא שהיא כבר אינה רלוונטית נוכח פטירתה של האם. זאת ועוד, בבקשת הבנייה המקורית אותה הגישו הנתבעים ניתן לראות כי היחידה על הגג הינה יחידה נפרדת הכוללת שירותים, מקלחון, מטבח, חדר שינה וסגירת מרפסת. אמנם הועדה הורתה לנתבעים לערוך שינויים בחלוקה הפנימית של תוספות הבנייה, אולם הנתבעים כבר השלימו את ביצוע כל ההכנות באופן שאם לא יינתן הצו המבוקש בהליך שלפנינו, תבוצע על ידם השלמה של התוכנית המקורית והלכה למעשה תהפוך תוספת הבנייה בגג הבניין לדירה נוספת, שלישית במספר, בבניין הקדמי. התובעים ממשיכים וטענים כי ניתן לראות את כוונתם העתידית של הנתבעים בהפרותיהם את ההסכם ע"י הרחבת הבנייה על הגג, בדמות חדר נוסף של 1.90 מטר וזאת מעבר ובניגוד תוכניות הבנייה שהוגשו לוועדה המקומית, באמתלה מגוחכת של חדירת רטיבות מהגג (כאשר הפיתרון ההגיוני לבעיה כזו הינו איטום הגג ולא בניית חדר נוסף). בנוסף, הבניה עצמה אינה בניה קלה כמוסכם.

6.באשר למחלוקות הנוספות בין הצדדים הקשורות לחניה בחזית הבניין וכן לפיר המעלית; לטענתם הוסכם בין הצדדים כי בחזית הבניין תרוצפנה שתי חניות ברוחב של 3 מטרים כל אחת, כשבניהן, שביל גישה מובנה, שישמש מעבר למעלית המתוכננת להגיע לדירת הנתבעים במפלס הקומה הראשונה.

הוסכם כי המעבר הנ"ל יהיה בשימושם הבלעדי של הנתבעים. בנוסף הוסכם כי בין החניה שתוצמד לדירת התובעים לבין שביל הגישה יבנה קיר הפרדה, בגובה 1.2 מ' אשר יתחם את גבול החניה הנ"ל.

הסכמות אלה מצאו ביטוי בתוכנית המשותפת שהוגשה לוועדה המקומית לצורך קבלת היתר בניה. לטענת התובעים תכלית ההפרדה בין החניות הייתה בין היתר על מנת למנוע חניה כפולה על שביל הגישה וחדירה לתחום החנייה של התובעים. לטענתם למרות ההסכם הנתבעים טענו לאחר מכן, כי ההסכמות ביחס לבניית קיר ההפרדה בחניה שונו בתיווכו של הקבלן. התובעים מכחישים טענה זו מכל וכל ואף מציינים כי הנתבעים לא טרחו לזמן לעדות את הקבלן על מנת שיתמוך בגרסתם. באשר למחלוקת הנוגעת לפיר המעלית לטענת התובעים הנתבע הודיע בחקירתו הנגדית כי טרם התקין בידוד אקוסטי בפיר המעלית ותירץ זאת בכך שטרם הפעיל את המעלית. נטען כי הנתבעים הפרו את ההסכם בין הצדדים ויש לדחות את ניסיונם של הנתבעים לטעון כי ההסכמות בין הצדדים הינן אד הוק ופתוחות לשינויים מצד הצדדים. עמדה זו הינה אינה אלה ניסיון של הנתבעים לחזור בהם מההסכמות בחוסר תום לב לאחר שכבר התקיים והסתיים מו"מ בין הצדדים. התובעים מפנים לסעיף 25 להסכם לחיזוק עמדתם וכן לתצהירו של מר יורי פוצ'נסקי, האדריכל אשר הכין את הבקשה המשותפת. עוד נטען כי ככל שהתבצעו שינויים (מהבקשה המשותפת) על ידם, השינויים הינם מינוריים ונועדו לשפר את חזות הבניין ולפתור אילוצי בנייה שנוצרו בשטח. כל ניסיון לגזור גזירה שווה בין המקרים הינו מאולץ ומביש.

טענות הנתבעים

7.לטענת הנתבעים במסגרת הליכי המו"מ בין הצדדים להשגת ההסכם עלו התנגדויות שונות מצד שני הצדדים. מסגרת ההסכמות שבין הצדדים באה ליתן ביטוי למכנה המשותף שבין הצדדים, לגביו כל אחד מהצדדים נתן הסכמתו לבנייה שתעשה על-ידי זולתו. ההסכם אשר נחתם לבסוף חייב כל צד להסכים לבנייה המבוקשת על ידי זולתו במידה והבנייה עומדת בד בבד עם הוראותיו. במסגרת ההסכם הנידון הגיעו הצדדים גם להסכמה בדבר זכויות שימוש במקרקעין. לטענתם הוראות ההסכם אינן שוללות מכל צד לבקש היתר בנייה לבנייה החורגת מהוראות ההסכם אולם אין הצד השני מחויב ליתן הסכמתו לבנייה הנ"ל ופתוחה בפניו הדלת להגיש התנגדות לכך. יתרה מכך, הוראות ההסכם מאפשרות לכל אחד מהצדדים להגיש בקשות נפרדות ואולם מובן כי הצד השני רשאי להגיש התנגדות להם. נטען כי הסוגיה העיקרית העומדות לפתחו של בית המשפט היא סוגיית פרשנותו של ההסכם כאשר יש להכריע האם ההסכם שלפנינו הוא סוף פסוק כפי שסבורים התובעים, או שמא, ההסכם בא לעלות על הכתב את ההבנות שהושגו בין הצדדים אד הוק. לטענת הנתבעים מערכת ההסכמות שבין הצדדים, אשר נוסחה בהסכם, הייתה לצורך בנייה אד-הוק של הצדדים באותה עת, תוך שימור זכותם של הצדדים לנצל באופן מלא את זכויות הבניה וההקלות השמורות להם על פי דין.

8.לטענתם, במסגרת היתר הבניה המקורי ניצלו התובעים את מלוא אחוזי הבניה אשר מוקנים להם ואף ביקשו וקיבלו הקלות משמעותיות בהיתר הבניה, מעבר למוסכם בין הצדדים. במהלך הבניה, ומשהתברר לנתבעים כי התובעים חרגו מהתכניות המוסכמות בהסכם, ואף חרגו בשטחי הבניה אשר בנו והוסיפו לדירתם, הגישו הנתבעים התנגדות, ולאחר מכן ערר, לרשויות התכנון, אשר שמעו את הצדדים ונתנו החלטתם בנושאים השנויים במחלוקת. למעשה אין כל מחלוקת כי בבניה אשר בוצעה בפועל על ידי התובעים ישנם שינויים ביחס להיתר הבניה המקורי והמוסכם, שינויים אותם ביקשו התובעים להתיר ולהם התנגדו הנתבעים. כמו כן, אין גם מחלוקת כי רשויות התכנון אישרו לתובעים שינויים אלו (או חלקם).

לכן יש לראות לראות את התובעים, אשר ביצעו תוספות בניה ושינויים בניגוד למוסכם בין הצדדים ובניגוד להסכם שבין הצדדים, סותרות את עמדתם הפרשנית לפיה אין להוסיף למוסכם בין הצדדים. אין התובעים יכולים לאחוז את המקל משני קצותיו, מצד אחד לטעון כי ההסכם סגור וחתום וכי לא ניתן לעשות תוספות בנייה שלא מופיעות במפורש בהסכם ומצד שני לבצע חריגות מהבנייה עלייה לא סוכם בהסכם ולהכשירה מאוחר יותר בוועדת הערר. בהתאם לעמדתם כפי שעולה בתביעה זו התובעים למעשה סבורים שכל שינוי מהתכנית המוסכמת אסורה ומהווה "הפרה של ההסכם" ומזכה את הצד השני בזכות לסעדים. כך, ולשיטת התובעים עצמם, זכאים הנתבעים לקבל צו הריסה כנגד כל שינוי אשר ביצעו התובעים בתכניות המוסכמות. לפיכך נטען כי הפרשנות הנכונה היא זו אשר תקבע כי בחתימה על ההסכם, לא וויתרו הנתבעים על כל זכויותיהם העתידיות מעתה ועד עולם, לגבי אחוזי בנייה בפרט ולגבי כל זכות קניינית אחרת בכלל. לא יתכן שהתובעים שנהנו ממיצוי כלל אחוזי הבנייה שהותרו להם על פי חוק, יוכלו עתה לכבול את ידיהם של הנתבעים ולדרוש בהתאם להסכם כי הנתבעים לא יוכלו לנצל את זכותם הקניינית לניצול יתרת אחוזי הבנייה שלהם, זכות אשר אין חולק כי הנתבעים לא וויתרו עליה לא במשתמע ולא במפורש. זאת ועוד, גם החלטתה של וועדת הערר מחזקת את הפרשנות לפיה במידה ויהיו זכויות בנייה נוספות בבניין הרי שזכותם של הנתבעים לא תפגענה והם יוכלו לממש זכויות אלה. לפיכך, מופרכות תפיסתם הפרשנית של התובעים מתבלטת במיוחד נוכח הוראות סעיף 26 להסכם הקובע באופן פוזיטיבי רשות לחרוג מההסכם.

9.הנתבעים ממשיכים ומתייחסים לבניית המעלית. לטענתם בניית המעלית בהתאם להסכם הסתיימה בשנת 2004/5. לאחר סיום הבנייה נולד צורך לנתבעים במעלית שתחבר בין דירתם לחדר שנבנה על הגג בהסכמה. להגבהת המעלית לגובה החדש לא הייתה הסכמה בהסכם מצד התובעים. לפיכך הוגשה על ידי הנתבעים בקשה נפרדת להיתר בנייה להגבהת המעלית לגובה החדש. התובעים התנגדו לבקשה והבקשה וההתנגדות נדונו בישיבת הועדה המקומית מיום 28/5/07. כאמור, למרות התנגדות התובעים הבקשה אושרה על ידי הועדה המקומית. לטענת התובעים הגבהת המעלית אינה נוגדת את הוראות ההסכם. הבניה אשר בוצעה על ידי הנתבעים על הגג בוצעה בהתאם לזכותם לבנות חדר על גג הבניין. בהתאם להסכמת הצדדים, קירות החדר תוכננו להיות בנויים מבלוקים בעובי 20 ס"מ. במעמד החתימה על ההסכם, נתנו התובעים הסכמתם לקירוי שתי המרפסות המרוצפות ולסגירת מרפסות אלו (ומרפסות אלו בלבד) בבניה קלה. סעיף 26 להסכם קובע כי "כל אחד מהצדדים יוכל לקבל "הקלות" בהתאם ליחס חלקו ברכוש המשותף. הקלות לפי סעיף 151 (א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 קובע כי לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין. הבקשה להגבהת המעלית, לא עולה לכדי סטייה ניכרת (על פי סעיף 2 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002) ולפיכך נכנסת היא לגדר "הקלה" לכל היותר. לאור האמור הנתבעים סבורים כי פרשנות סבירה של ההסכם מביאה למסקנה כי אין בהגבהת המעלית משום הפרה של ההסכם.

10.הנתבעים מצהירים כי אין בדעתם להפוך קומת הגג לדירה נוספת (שלישית) בבניין. מעשה כזה עומד בניגוד להיתר הבניה ובלתי אפשרי. מדובר בחלק מדירת מגורים אחת שיש לה כניסה נוספת ונפרדת בלבד, מערכות החשמל והמים לרבות מונה מים וחשמל הינו אחד בלבד ובשום פנים ואופן אין מדובר ביחידת מגורים נוספת. זאת ועוד, בדירתם של התובעים קיים תא מגורים דומה, בעל כניסה נפרדת לחלוטין מהכניסה לדירת התובעים ובעלת שירותים נפרדים. ההבדל היחיד בין השניים הוא שאצל התובעים הוא נמצא באותו מפלס ואצל הנתבעים נמצא במפלס שונה. הנתבעים מתייחסים לדרישת התובעים לבניית קיר אקוסטי במעלית, וטוענים כי המעלית כלל אינה פועלת וכי טרם התקנת המעלית והפעלתה, יבוצעו כל ההתקנות הנדרשות בהתאם להסכם ולהיתר הבניה שניתן. באשר לחנייה, לטענת הנתבעים חרף ההסכם, וללא הסכמתם, ביקשו התובעים לבנות בסמוך למשטח החניה מבנה המיועד לבלוני הגז, אשר עד אז ניצבו בצד הבניין. בלוני הגז הועברו לחזית הבניין ממש מול מרפסת הנתבעים, תוך בניית משטחי בטון על שטחי הגינה באופן שהרחיב גם את שטח החנייה בצורה משמעותית. לאור הסכסוך שהתגלע בין הצדדים, הציע קבלן הבניין, אשר בנה את חדר הגז במיקומו החדש, כי תבוצע הרחבה של משטחי הבטון של 85.5 ס"מ, אשר תחולק בין הצדדים וכי מחצית ההרחבה הנ"ל תצורף לשביל המעבר. רוחב השביל (127 ס"מ) בצירוף מחצית ההרחבה (42 ס"מ) ישמש את הנתבעים כחניה נוספת. שטח החניה של התובעים לא רק הורחב אלא גם הוארך על ידם והתווסף לו עומק של כ-1.2 מ' נוספים לכל רוחבו. תוספת זו משמשת את התובעים באופן בלעדי, אשר מאחסנים על תוספת זו, באופן קבוע, אופנוע ים גדול. לטענת הנתבעים בניגוד למוסכם ביקשו התובעים לבנות את הקיר המפריד בין החניות במיקום החורג מכל ההבנות אליהם הגיעו. הנתבעים מסכימים כי התובעים יבנו קיר מפריד בין החניות, אלא שיש לבנות קיר זה במקום אשר הוסכם מפורשות בין הצדדים, קרי, במרחק מחצית ההרחבה אשר נבנתה בפועל מקו שביל הגישה למעלית לכל אורך החניה.

לאור כל האמור לעיל, הנתבעים מבקשים מבית המשפט לדחות התביעה.

דיון

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ