אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> שליט ואח' נ' מרקוס

שליט ואח' נ' מרקוס

תאריך פרסום : 28/06/2012 | גרסת הדפסה
עש"א
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
41634-09-11
24/06/2012
בפני השופט:
יהודית שיצר

- נגד -
התובע:
1. בועז שליט
2. איילת שליט

הנתבע:
זיוה סול מרקוס ע"י ב"כ עו"ד לוטם כפרי
פסק-דין

פסק דין

ערעור על פסק הדין של המפקחת על המקרקעין במחוז ת"א (כב' המפקחת מירה אריאלי, להלן: "המפקחת") בתיק מס' ת/495/10 מיום 2.8.2011 (להלן: "פסה"ד").

עיקרי העובדות:

הצדדים הם בעלי דירות בבית משותף בן שתי קומות (קומת קרקע וקומה א') ברח' המחתרת 22 ברמת גן, הבנוי על חלקה 181 בגוש 6183 (להלן: "הבניין"). בבית 6 דירות, 3 בקומת הקרקע ו– 3 בקומה א'. דירת המערערים מצויה מעל דירת המשיבה. הבית מתנהל לפי התקנון המצוי לבעלי דירות שבתוספת הראשונה לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק"). המערערים ביקשו לבנות 2 דירות אחת מעל השנייה בקומות א' ו– ב', במקום הדירה הקיימת שבבעלותם ולהצמיד את הגג שיווצר לדירותיהם (ראו: בקשת ההיתר של המערערים, מוצג ת/5 למוצגי המשיבה). המערערים תכננו לבנות לכל אחת מהדירות ממ"ד בשטח של 12 מ"ר.

המשיבה הגישה תביעה למפקחת להוצאת צו מניעה כנגד המערערים שיאסור עליהם לבצע את הבנייה המבוקשת על ידם מהטעם שהבנייה שנתבקשה ע"י המערערים עלולה לחסום את חלונות דירתה, ולהופכה לדירת מקלט שייגרע ממנה אור השמש והאוויר.

במהלך פרשת ההוכחות המערער 1 ובא כוחו חזרו בהם מכוונתם להפוך את דירתם הנוכחית לשתי דירות, והצהירו כי יסתפקו בדירה אחת מורחבת עם כניסה פרטית משל עצמה באמצעות גרם מדרגות חדש.

המפקחת קבעה בפסק דינה, כי המערערים רשאים להרחיב דירתם כך שהשטח הבנוי יהיה 100 מ"ר בקומה א' ו- 100 מ"ר בקומה ב' ללא חריגה מקו קונטור, למעט חריגה של 4 מ"ר בלבד לכיוון מערב לצרכי בניית ממ"ד מעל ממ"ד המשיבה. מאחר שהמפקחת אישרה למערערים להרחיב דירתם מעבר להרחבה שביצעה המשיבה לדירתה (200 מ"ר לעומת כ - 97 מ"ר) קבעה המפקחת כי ימונה שמאי לצורך קביעת תשלומי איזון שעל המערערים לשלם למשיבה בשל כך. עוד קבעה המפקחת כי חצר הבניין, לרבות החלק הסמוך לדירת המשיבה היא רכוש משותף לכל דיירי הבניין ואסור למערערים לבנות קיר עמוד או גרם מדרגות בחצר הסמוכה לדירת המשיבה וכן אסור להם לחסום חלון או פתח אחר מדירת המשיבה.

עיקרי טענות הצדדים

ב"כ המערערים טען כי טעתה המפקחת כשאסרה על המערערים לבנות גרם מדרגות נפרד לדירתם מהחצר המשותפת הסמוכה לדירת המשיבה, שאיננה קניינה הפרטי של המשיבה, למרות שלפי קביעת המפקחת המערערים השיגו את הסכמת רוב הדיירים הנדרש בחוק, להרחבת דירתם. לטענתו, המשיבה השתלטה שלא כדין על החצר הסמוכה לדירתה שהינה רכוש משותף, ובחוסר תום לב טענה כי זהו רכושה הפרטי וגידרה אותה לשימושה הייחודי. לשיטתו, המפקחת סתרה את עצמה כשקבעה, כי מחד גיסא החצר היא משותפת, ומאידך גיסא אסרה על המערערים לבנות קירות תמך ועמודים בחצר משותפת זו, לצורך הרחבת דירתם. כמו כן טען כי המשיבה לא הוכיחה בחוות דעת מומחה ובכלל כי תיגרם לה פגיעה מהותית כתוצאה מבניית גרם המדרגות החדש שיוביל מהחצר המשותפת לדירתם. טענה חדשה שהעלה היא כי פסק דינה של המפקחת איננו ניתן לביצוע, מאחר שלפי חוות דעת אדריכלית אותה ביקש לצרף רק בשלב הערעור לא ניתן לחרוג מקו הקונטור ב– 4 מ"ר לצורך בניית ממ"ד, מעל החצר שסמוכה לדירת המשיבה, ללא עמודי תמך שיעברו בחצר זו. חוות דעת מומחה זו לשיטת המערערים לא יכלה להיכתב לפני מתן פסק הדין, מאחר שהמערערים לא יכלו לדעת שהמפקחת לא תאפשר להם להעמיד עמודים בחצר לתמיכת הממ"ד שלהם ותציע פתרון שכלל לא התבקש.

אשר לתשלומי האיזון שנפסקו, נטען כי בפני המפקחת הצדדים כלל לא טענו דבר בעניין זה, וממילא לא ניתן לערוך שמאות בנוגע לתשלומי האיזון טרם הוציאו המערערים את היתר הבנייה, במתכונתו המאושרת.

ב"כ המשיבה טען לעומת זאת, כי רק בקומת הקרקע יש כניסה נפרדת לכל דייר אך בקומה א' הדבר בלתי אפשרי, ולכן יש גרם מדרגות משותף אחד שמשרת את 3 הדירות שבקומה א'. בבקשת ההיתר המקורית שהגישו המערערים הם ביקשו לבנות שתי דירות בשטח כולל של למעלה מ– 270 מ"ר, ורק בשל הגשת התביעה למפקחת המערערים חזרו בהם וצמצמו בקשתם לדירה אחת מורחבת. המפקחת התרשמה שהבנייה המסיבית שהתבקשה ע"י המערערים תיצור קירוי על כל הפתחים של דירת המשיבה, דבר שיגרום לפגיעה מהותית בדירת המשיבה, ולכן סירבה המפקחת לאשר למערערים את תוכניתם המקורית. עוד הדגיש ב"כ המשיבה, כי המשיבה התחשבה במערערים לכל אורך הדרך והסכימה כי ירחיבו דירתם ב– 100 מ"ר נוספים בתוך קו הקונטור הקיים וכי יחרגו מקו הקונטור ב– 4 מ"ר בלבד לצורך בניית ממ"ד לדירתם.

דיון

המערערים ברוב טענותיהם אינם תוקפים את ממצאיה העובדתיים של המפקחת, אלא את מסקנותיה. המערערים תמהים על העובדה שלמרות שהמפקחת קבעה כי הם השיגו את הרוב הדרוש לפי החוק להרחבת דירתם, ולמרות שהמפקחת קבעה כי החצר הסמוכה לדירת המשיבה היא רכוש משותף של הבניין, הגיעה המפקחת למסקנה כי אסור למערערים להציב בחצר הסמוכה לדירת המשיבה עמודי תמך להרחבת דירתם וגרם מדרגות חדש שיאפשר כניסה נפרדת לדירתם. כפי שיפורט להלן, בחינת הוראות חוק המקרקעין והתקנון המצוי החל על הבניין, והפסיקה שבעקבותיהם, וכן בחינת הסכמותיהם של המערערים, מובילים למסקנה כי צדקה המפקחת במסקנות המשפטיות שהסיקה מנסיבות המקרה, כפי שהוצגו בפניה.

לפי סע' 71ג(ד) לחוק המקרקעין רשאי המפקח על המקרקעין, משהוגשה לפניו תביעה של בעל דירה (שטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו בשל ההחלטה להרחיב דירה), לשנות החלטה של בעלי דירות להרחיב דירה בבניין, למרות שהתקבלה ברוב של לפחות 75% מבעלי הדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף – "הכל כפי שימצא לנכון" (ההדגשות כאן ולהלן שלי, י.ש.):

"(ד) ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין".

מכוח הסמכות הרחבה שנתונה למפקחת בסעיף זה, היא הייתה רשאית לפי שיקול דעתה, וללא חוות דעת מומחה, לשנות החלטת רוב הדיירים להרחיב דירה מסויימת בבניין, וגם להתנותה בתשלומי איזון, למרות שהצדדים בערכאה קמא לא טענו דבר באשר לתשלומי איזון.

בנוסף לכך, כפי שציטטה באופן חלקי המפקחת בפסק דינה (בעמ' 5), המערער 1 הצהיר לפני המפקחת כי לא יבנה גרם מדרגות ללא הסכמת המשיבה:

"לא אבנה את חדר המדרגות בצורה שתפריע לחלונות ולכניסה. חדר המדרגות לא יהיה מחדר המדרגות המשותף. זה יהיה במקום שלא יפריע לחלונות ולכניסה של התובעת. אנו נגיש חלופות והיא תסכים, אני לא יודע מה האדריכלית תעשה צריך לשנות הכל. אני לא אבנה מעבר ל – 100 מ"ר ולא אקרה החצר שלה".

בניגוד להצהרתם הנ"ל, המערערים לא הגישו חלופות לתוואי גרם המדרגות, ולא השיגו את הסכמת המשיבה לבניית גרם מדרגות מדירתם המורחבת לחצר הסמוכה לדירת המשיבה (שמהווה חצר משותפת). בערעור דנן המערערים משיגים גם כנגד קביעת המפקחת בפסק דינה כי נאסר על המערערים לקרות את החצר של המשיבה, למרות שכאמור בציטוט לעיל הם הצהירו לפני המפקחת שהם לא יקרו את החצר שסמוכה לדירת המשיבה. בהינתן הצהרות המערער הנ"ל ושיקולים נוספים שפירטה המפקחת בפסק דינה, החליטה המפקחת במסגרת שיקול הדעת המסור לה "כפי שמצאה לנכון", להתערב בהחלטת הדיירים להרחיב את דירת המערערים, כך שההרחבה תכלול 100 מ"ר בכל קומה ללא חריגה מקו קונטור קיים (פרט לחריגה של 4 מ"ר לממ"ד), וללא בניית גרם מדרגות בחצר הסמוכה לדירת המשיבה.

עמדו בפני המערערים האפשרויות: להמשיך להשתמש בגרם המדרגות הקיים שמשרת במשותף את כל דיירי קומה א', או להשיג הסכמת המשיבה לתוואי מדרגות אחר שלא יפגע בה. המערערים לא נקטו באף אחת מהאפשרויות. הם בחרו להגיש את הערעור דנן ובו הם מבקשים מבימ"ש זה כי יבטל את קביעת המפקחת האוסרת עליהם לבנות גרם מדרגות בחצר הסמוכה לדירת המשיבה. איני רואה בסיס לכך.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ