קקייאשווילי נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ואח'

פסק דין

זוהי עתירה לסעד הצהרתי לפיו העותרת רשאית לממש את זכאותה על-פי חוק לרכוש את הדירה בדיור הציבורי בה היא מתגוררת מאז שנת 1975. בנוסף התבקש בית המשפט בעתירה להורות למשיבה 1 (עמידר) לתקן את הליקויים שנוצרו בדירה בשל נזילת מים.

רקע

1.העותרת, ילידת 1938, עלתה בשנת 1973 עם בעלה וביתה מברית המועצות, ומאז שנת 1975 מתגוררת בשכירות בדירה של הדיור הציבורי שברח' החצב 831/11 בנצרת עילית (להלן – הדירה). מאז שבעלה נפטר לבית עולמו, וביתה נישאה, מתגוררת העותרת בגפה בדירה ומתקיימת מקיצבת זיקנה בסך של כ- 2,600 ₪ בחודש.

2.בשנת 2002 פנתה העותרת למשיבה 1 בבקשה להשתתף במבצע לזכאים לרכישת דירותיהם בדיור הציבורי על פי חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998 (להלן – החוק).  בקשתה נדחתה בנימוק כי העותרת הפרה את חוזה השכירות הפרה יסודית, בכך שנטשה את הדירה והשכירה אותה לצד שלישי בתקופה שבין 1990-1995.

3.בשנת 2007 פנתה העותרת פעם נוספת למשיבה 1 בבקשה דומה, וגם הפעם סורבה בקשתה ביום 24.09.09 על ידי ועדת חריגים  בין משרדית בנימוק של היעדר רצף מגורים והפרה יסודית של תנאי החוזה.

4.ביום 5.07.11 שוב פנתה העותרת למשיבה 1, באמצעות בא כוחה, בבקשה לממש את זכאותה על-פי החוק לרכוש את הדירה. במסגרת פנייה זו נתבקשה המשיבה 1 לשקול פעם נוספת את עמדתה, בין היתר לאור העובדה כי חלפו שנים רבות מאז אותה הפרה נטענת, המוכחשת לגופה על ידי העותרת. ביום 12.07.11 נתקבלה תשובתו של מר ארז תמיר, מנהל סניף המשיבה 1 בנצרת עילית, לפיה הסמכות להחליט בבקשה נתונה לוועדה הבין משרדית, שהיא הסמכות העליונה בעניינים אלה, וזו דחתה את הבקשה ביום 24.09.09. פנייה נוספת של ב"כ העותרת, מיום 31.07.11, לקבלת התייחסות עניינית של המשיבה 1 לבקשתה לרכוש את הדירה, לא נענתה כלל.

5.פנייה מקבילה של ב"כ העותרת ביום 7.08.11 לשר הבינוי והשיכון, נענתה בשלילה ביום 3.10.11 על ידי דוברת המשרד, אשר הפנתה את העותרת להחלטות קודמות שניתנו בעניינה, בציינה כי המועד לערער על החלטות אלה חלף.

6.עד כאן עיקרי עובדות הרקע של העתירה, שהוגשה ביום 22.11.12. בטרם אפנה לטענות הצדדים, אציין כי על-פי בקשתן המשותפת של המשיבות, יוצגה המשיבה 1 (עמידר) בתיק זה על-ידי המשיבה 2 (משרד הבינוי והשיכון), שרק היא הגישה כתב תשובה לעתירה ובאת כוחה טענה בשם שתי המשיבות.

טענות הצדדים

7.במסגרת העתירה טוענת העותרת כי מעולם לא נטשה את הדירה, וממילא אף לא השכירה אותה לצד שלישי. היא אמנם נעדרה מהדירה במשך תקופה מסוימת, מספר ימים בכל שבוע, על מנת להתגורר עם  ביתה ולשמש לה משענת בתקופה קשה שעברה עליה, אולם בשאר ימות השבוע שבה לדירתה והתגוררה בה. המשיבה 1, כך העותרת, ניצלה עובדה זו כדי לטעון כי העותרת הפרה הפרה יסודית של תנאי מתנאי החוזה ביניהם ולהשתמש בכך כעילה לדחיית בקשתה. עוד טוענת היא, כי המשיבה 1 לא פנתה אליה בהודעה או התראה במועד ההפרה הנטענת או בסמוך לה, ומכאן כי לא ניתנה לה כל הזדמנות להוכיח בזמן אמת כי לא בוצעה כל הפרה, או לתקנה ככל שהיתה כזו. במחדלה זה, טוענת העותרת, פעלה המשיבה 1 בניגוד להוראות החוק. כן טוענת היא, כי בנסיבות אלה, התנהלות המשיבות הינה בלתי סבירה ולא מידתית, באשר זו מפלה את העותרת לעומת דיירים אחרים בדיור הציבורי ודוחה את בקשותיה על סמך הפרות שבוצעו לכאורה לפני למעלה מעשרים שנה. לטענתה, היא זכאית לרכוש את הדירה אף מכוח השנים שחלפו מאז שנת 1995 ועד היום, תקופה שלגביה לא נטענת כל הפרה. העותרת סבורה כי בהתנהלותה זו חוטאות המשיבות לתכלית החוק, שנועד, בין היתר, לצמצם פערים בחברה, מנציחות את מצבה הכלכלי הרעוע ופוגעות בכבודה ובזכאותה לקניין.

8.מנגד, טוענת המשיבה 2 (להלן – המשיבה) בכתב תשובתה, כי העובדות כפי שהוצגו בעתירה לוקות בחוסר דיוק. לטענתה, בביקור בית שערך נציג המשיבה 1 ביום 28.12.94 לא נמצאה העותרת בדירה, ובמקומה שהתה בה פלונית בשם לובה (להלן – לובה). לובה אמנם הציגה עצמה כאורחת, אולם נציג המשיבה 1 התרשם כי מדובר בפולשת והוחלט להזמין חקירה מקיפה. בתאריך 22.01.95 בוצעה חקירה מקיפה שהעלתה כי העותרת מתגוררת למעלה מחמש שנים עם ביתה בקריית מוצקין, וכי מזה כחמישה חודשים מתגוררת לובה בדירה. בסעיף 11 לכתב התשובה טוענת המשיבה כי "בעת הביקור לא נכח אף אדם בדירה, אך מבדיקה סביבתית עלה כי הפולשת 'לובה מתגוררת בדירה עפ"י חוזה שכירות. עפ"י המידע הנ"ל משלמת לנבדקת סכום של 350$ לחודש וזאת בגין שכ"ד חודשי'. בסיכום הדוח נאמר כי  : 'נראה כי הנבדקת אינה מתגוררת בדירה זו מזה תקופה ארוכה, וכי השכירה את הדירה לדיירת אחרת'". לכתב התשובה צורף דו"ח החקירה (מש/2), אולם לא צורפו לו העתק חוזה השכירות הנטען, או עדויות  השכנים שעליהם, כך נדמה, התבסס דו"ח החקירה.

9.ביום 7.02.95 שלחה המשיבה 1 מכתב לפינויה של לובה מהדירה. העתק המכתב נשלח אף לעותרת, וזו השיבה עליו ביום 28.02.95 וטענה כי אינה משכירה את הדירה ללובה ואף לא נטשה את הדירה, אלא ממשיכה להתגורר בה ושוהה אצל ביתה לסירוגין. בעקבות תשובת העותרת נערך ביום 9.04.95 ביקור נוסף בדירה, שהעלה כי העותרת אינה מתגוררת בדירה. ביום 31.01.96 נערך ביקור נוסף בדירה ממנו עלה כי העותרת אינה מתגוררת בה, ובעקבותיו כתבה המשיבה 1, עוד באותו יום, מכתב התראה על נטישת המושכר. באותו מכתב דרשה המשיבה 1 מהעותרת לפעול לפינוי המושכר, והודיעה לה על ביטול חוזה השכירות שנחתם עימה בשנת 1975. חרף הדברים האלה, ערכה המשיבה 1 ביום 15.12.96 ביקור נוסף בדירה (שכבר היתה אמורה להיות פנויה). בביקור זה אותרה העותרת כמי שמתגוררת בדירה, ובהתאם, מכתב ההתראה בוטל. בהמשך הדברים, וכמפורט לעיל, הגישה העותרת בקשות חוזרות  לרכישת דירתה, אשר נדחו על ידי ועדה בין משרדית בנימוק של הפרה יסודית של החוזה, נטישת הדירה והשכרתה לאחר והעדר רצף מגורים.

10.נוכח כל אלה, טוענת המשיבה כי דין העתירה להידחות על הסף הן בשל השיהוי הרב שבהגשתה והן בשל חוסר תום לב והעדר נקיון כפיים. לטענתה, הוגשה העתירה בחלוף למעלה משנתיים ממועד מתן ההחלטה האחרונה בעניינה ביום 24.09.09, ודי בשיהוי ניכר זה כדי להביא לדחיית העתירה על הסף. בנוסף, טוענת היא, כי החקירה שנערכה על ידי המשיבה 1 מעלה כי העותרת השכירה את הדירה ללובה בתמורה לשכר דירה חודשי בסך של 350$ לחודש, שעה שהיא עצמה שילמה שכר דירה חודשי בסך 126 ₪ בלבד. בנסיבות אלה, כך המשיבה, נהגה העותרת בחוסר תום לב  והתעשרה על חשבון הקופה הציבורית, ואף מטעם זה יש להורות על דחייתה.

11.לגוף העתירה טוענת היא, כי זו נעדרת עילה, באשר העותרת אינה עומדת בהגדרת תנאי המבצע לרכישת דירה ציבורית. לטענתה, בשל העובדה כי העותרת הפרה את חוזה השכירות, ופעלה בניגוד לאמור בסעיפים 7(ה) ו- 10 לחוזה, רשאית היתה המשיבה 1 לפנות אותה מן הדירה ברגע שגילתה את דבר ההפרה. לטענתה, "העותרת שוהה בדירה החל מאותו תאריך לפנים משורת הדין, וחברת עמידר לא חידשה את חוזה השכירות עם העותרת, ועל כן, היא אמורה לצאת מהדירה ולפנות אותה לטובת דייר נזקק יותר ממנה ועונה על דרישות הזכאות" (סעיף 32 לכתב התשובה).

12.המשיבה מטעימה כי חוק הדיור הציבורי, עליו מבסס ב"כ העותר את טענותיו, טרם נכנס לתוקף ורכישת זכויות בדיור הציבורי נעשית על פי "מבצעים" שמפרסם משרד השיכון מעת לעת, ואלה נערכים מכוח החלטות ממשלה ולא מכוח החוק. בשנת 2002, עת הגישה העותרת את בקשתה הראשונה, היה בתוקף מבצע "קנה ביתך". בשנת 2009, עת הגישה העותרת את בקשתה השניה, היה בתוקף מבצע "בית משלי". שני המבצעים האמורים קובעים, בנוסחים שונים, כי תטופלנה רק בקשות לגביהן לא היתה הפרה יסודית של חוזה השכירות, ומטעם זה נדחו הבקשות שהגישה העותרת לרכישת דירתה. מדובר, כך לטענת המשיבה, בהחלטות נכונות, שלא נפל בהן כל פגם המצדיק את התערבות בית המשפט.

מהלך הדיון בעתירה

13.בדיון מיום 17.01.12, טענו הצדדים לעניין הליקויים בדירה (הגם שספק הוא אם עניין זה נכלל בגדרי סמכותו העניינית של בית משפט זה), וניתן פסק דין חלקי הנותן תוקף להסכמות אליהן הגיעו בעניין הליקויים הטעונים בדיקה ותיקון ובעניין לוח הזמנים לביצוע התיקונים. בהמשך, ביקשה ב"כ המשיבה להורות על דחיית המשך הדיון למועד קרוב אחר, על מנת שיתאפשר לה לבחון מספר הצעות, בין שהועלו על ידי בית המשפט ובין שהעלו הצדדים עצמם.

14.ביום 29.01.12 הגישה המשיבה 2 הודעה מטעמה לפיה היא מתנגדת לקיום שימוע נוסף לעותרת, כמו גם לקיזוז השנים בהן (לטענת המשיבה) נטשה העותרת את דירתה ממניין השנים המזכה אותה לצורך רכישת דירתה. לשיטת המשיבה, אין מקום להפלות את העותרת על פני מבקשים אחרים העומדים בתנאי המבצע.

15.לאור האמור בהודעת המשיבה, הוריתי על קיום דיון משלים בעתירה. בדיון, שנערך בהעדרה של העותרת עקב אשפוזה בבית החולים, טען ב"כ העותרת כי לא זו בלבד שהיא מעולם לא נטשה את הדירה כטענת המשיבות, אלא שהמשיבה 1 אף לא פעלה לפינויה מהדירה ולא ייעדה אותה בשום שלב לדייר אחר. כן טען, כי טענת המשיבות  בדבר נטישת הדירה נסמכת על "שמועות סביבתיות" שטיבן לא ברור, וכי עדויות שכנים התומכות בטענת הנטישה, אם היו כאלה, לא הוצגו על ידי המשיבות. לעומת זאת, העותרת, מצידה, הציגה בפני המשיבות ובפני בית המשפט תצהירים של שכנים ותיקים מהם עולה כי העותרת לא נטשה את דירתה מעולם. בנוסף, היא לא פינתה את הדירה מתכולתה, התמידה בתשלום החשבונות החודשיים, ואף לא שינתה את כתובתה ברישומי משרד הפנים. העותרת דבקה בטענתה כי מעולם לא חדלה להתגורר בדירה, ולבד משהותה לסירוגין בבית ביתה בקריית מוצקין כדי לתמוך בבת בתקופה קשה שעברה עליה, המשיכה להתגורר בה, והזיקה שלה למקום המגורים לא הופסקה. הטענה כאילו השכירה את הדירה לגב' לובה, טוען ב"כ העותרת, אין בה כל ממש. הגב' לובה התארחה בדירה מעת לעת, כפי שטענה בעצמה בפני נציג המשיבה 1, והדבר אינו מהווה סטייה מתנאי החוזה. בנוסף, טוען הוא, כי לעותרת מעולם לא נערך שימוע ולא ניתנה לה הזדמנות אמיתית לטעון נגד טענת ההפרה. לעניין טענת השיהוי שהעלתה ב"כ המשיבה 2 בכתב התשובה מטעמה טען הוא, כי התנהלות המשיבות עצמן לוקה בשיהוי, שכן הן העלו את הטענה בדבר הפרה יסודית של החוזה, רק בחלוף שנים כאשר העותרת הגישה את בקשתה הראשונה לרכישת הדירה.