פסק דין
רקע
לפני שלוש תביעות ששמיעתן אוחדה, ועניינן בקשה לחיוב הנתבעים בפינוי 4 נכסים שהושכרו להם (שלושה בשכירות חופשית ואחד בשכירות מוגנת), ופיצוי כספי, מחמת הפרה יסודית המתבטאת בהפסקת תשלום דמי שכירות.
התובעת הינה בעלים של חלק משטחים בבניין הידוע כבית התעשייה ברחוב הרצל 92 בחיפה. הנתבעים ו/או מי מהם שכרו מהתובעת במועדים שונים, שטחים שונים בבניין, לצורך תפעול עסק של בית דפוס.
חוזה ראשון לשכירות מוגנת נחתם בין התובעת לנתבעים 1,2.
לאחר זמן נחתמו שני חוזים לשטחים נוספים בשכירות חופשית בין התובעת לנתבעים 1,2. חוזה לשכירת שטח נוסף נחתם מאוחר יותר עם נתבע 1 ועליו חתומה גם נתבעת 3 כערבה.
וביתר פירוט; ביום 25/10/91 נחתם חוזה לשכירות מוגנת עם נתבע 1 ונתבע 2 שענינו שטח של כ- 120 מ"ר (נספח א' לתצהיר שי טויסטר ת/4). נתבעים אלו רכשו את הדיירות המוגנת. מטרת השכירות הוגדרה לדפוס ופרסום. שכר הדירה החודשי הועמד בחוזה על 854 ₪ צמוד להעלאות בהתאם לתקנות הגנת הדייר. (להלן: "הסכם השכירות המוגנת").
הואיל ונתבעים 1,2 החליטו לתפעל את העסק באמצעות חברה בע"מ- היא נתבעת 4, הוציאו נתבעים 1,2,4 מכתב לתובעת ביום 1/11/91 מכתב בו מבהירים כי זכות השכירות היא לנתבעים 1,2 בלבד, המנהלים ובעלי מניות בחברה, כי לנתבעת 4 אין כל זכות במושכר, וכי דמי השכירות משולמים ע"י נתבעת 4 לבקשת נתבעים 1,2 ולנוחיותם אך לא מקנים לה כל זכות שהיא. (נספחים ג' ד' ה' לת/4).
עם השנים ביקשו נתבעים 1,2 לשכור שטחים נוספים לצורך הגדלת עסק הדפוס. שטחים אלו הושכרו להם בחוזים לשכירות חופשית שאינה כפופה לחוק הגנת הדייר, הכל כפי שיפורט להלן. לאחר שבשנת 2010 הפסיקו לשלם כל סכום שהוא בכל המושכרים, הוגשו 3 תביעות. הראשונה תביעה כספית במרץ 2011, ושתיים בספטמבר 2011 אחת מהן כספית ופינוי הנכסים בשכירות חופשית והאחרת לפינוי המושכר המוגן ותשלום שכר הדירה שלא שולם.
שמיעת כל התיקים, לתשלום שכר דירה ופינוי כל המושכרים, לרבות הנכס המוגן, אוחדה בפניי.
ת.א 54525-03-11 (להלן: "התביעה הראשונה")
ביום 19/2/2000 או בסמוך לכך, חתמו נתבעים 1, ו-2 על הסכם שכירות עם התובעת לפיו שכרו אולם בגודל 160 מ"ר בקומת החצר בבניין בבעלות התובעת לצורך הרחבת בית הדפוס (נספח א' לת/6). תקופת השכירות הועמדה על שנתיים עם אופציה מתחדשת אוטומטית מידי שנה עד לסך 10 שנות שכירות. תקופה זו כולל האופציה הסתיימה ביום 28/02/10. דמי השכירות בהתאם להסכם לעיל עמדו על 500$ לחודש. בסעיף 23 לחוזה הוסכם כי דמי השכירות הראויים המהווים פיצוי מוסכם למקרה שהמושכר לא יפונה במועד, יעמדו על סך 5,000 ₪ לחודש בהצמדה לדולר היציג מיום 1/3/2000. (להלן: "הסכם השכירות הראשון").
חרף סיום תקופת השכירות, לא החזירו הנתבעים את החזקה במושכר תוך שהפסיקו לשלם את דמי השכירות מאפריל 2010.
ביום 15/03/04 חתמו נתבעים 1-2 על הסכם שכירות נוסף לפיו שכרו אולם נוסף בשטח של כ- 260 מ"ר. (נספח ב' לת/6). תקופת השכירות הועמדה על שנתיים עם אופציה מתחדשת אוטומטית מידי שנה עד לסך 10 שנות שכירות. דמי השכירות החודשיים הועמדו, החל מהשנה השנייה על 3$ למ"ר. בסעיף 23 לחוזה הוסכם כי דמי השכירות הראויים המהווים פיצוי מוסכם למקרה שהמושכר לא יפונה במועד, יעמדו על סך 6,500 ₪ לחודש בהצמדה לדולר היציג מיום 1/3/2004 (להלן: "הסכם השכירות השני").
גם ביחס למושכר זה הפסיקו נתבעים 1,2 לשלם את דמי השכירות מאפריל 2010.
ביום 07/08/05 נחתם הסכם שכירות שלישי בין התובעת לנתבע 1 לפיו שכר נתבע 1 אולם נוסף בשטח של כ- 350 מ"ר עד 31/12/08 עם שתי אופציות לשנה כל אחת היינו עד 31/12/10 (נספח ג' לת/6). (מוסכם על הכל כי אלו התאריכים חרף טעות סופר ברישום התאריכים בהסכם). על הסכם זה חתמה הנתבעת 3 כערבה. בכתב הערבות הצהירה נתבעת 3 כי היא ערבה לכל הארכת הסכם וכי היא מסכימה כי התובעת לא תצטרך לפנות לנתבע 1 או לתבוע ממנו תחילה, כתנאי לדרישה ממנה. דמי השכירות החודשיים הועמדו על 2$ למ"ר החל מהשנה השנייה. בסעיף 23 לחוזה הוסכם כי דמי השכירות הראויים המהווים פיצוי מוסכם למקרה שהמושכר לא יפונה במועד, יעמדו על סך 8,000 ₪ לחודש בהצמדה לדולר היציג מיום 15/7/05 (להלן: "הסכם השכירות השלישי").
חרף סיום תקופת השכירות, לא החזירו הנתבעים את החזקה במושכר תוך שהפסיקו לשלם את דמי השכירות מאפריל 2010.
התובעת טוענת כי למרות פניות חוזרות ונשנות לא שולמו דמי השכירות, חרף העובדה שהנתבעים או מי מהם ממשיך להחזיק מושכרים ולעשות בהם שימוש.
התביעה הוגשה בחודש מרץ 2011, והיא תביעה כספית לתשלום הפיצוי המוסכם עד אותו מועד. מבוקש בתביעה לחייב את נתבעים 1 ו-2 בסך 211,000 ₪ בהתאם להסכם השכירות הראשון והשני, את נתבעים 1 ו- 3 בסך 135,000 ₪ בהתאם להסכם השכירות השלישי ואת נתבעת 4 ב-346,000 ₪ בגין שכר ראוי הנקובים בהסכמי השכירות הראשון השני והשלישי. לחלופין מבוקש לחייבם בשכר הדירה החוזי כל אחד ביחס להסכמים עליהם חתם.
תא"ק 32384-09-11 (להלן: "התביעה השנייה")