פסק-דין חלקי בתיק ת"א 2173-06

1.         התובעת [להלן: "החברה"]  הגישה תביעה כספית לפיצוי בגין הפקעת חלק ממקרקעין. כן נתבעו בתביעה פיצוי בגין הפסד דמי שכירות .

            עיקרה של המחלוקת - האם מסמך "עקרונות לפינוי נכסי כהנים בע"מ" [להלן: "מסמך העקרונות"], שנחתם ב- 19.4.04 על ידי עו"ד הרטבי מטעם התובעת ועל ידי השמאי יוסי ברק מטעם נתיבי איילון  הוא הסכם מחייב.

2.         במסמך העקרונות שנחתם ב- 19.4.04 [נספח ז' לכתב ההגנה] נאמר:

"נתיבי איילון תרכוש את T-7 , T-5 , T-6 ... נכסי כהנים ימציאו הסכם שכירות... מפת החלוקה... הצהרה שאין לשום גורם זכות כלשהי...  בגין T-1 , T-4 , T-10 תשלם נתיבי איילון לנכסי כהנים את הבעלות כאשר ההתייחסות לדייר שיצא ופוצה הינו כדייר מוגן עם תקרת מקסימום. בגין  T-9 , G , F , C , D תשלם נתיבי איילון לנכסי כהנים את הבעלות כאשר ההתייחסות לדייר שיצא ופוצה הינו כדייר מוגן ללא תקרת מקסימום. הפיצוי יקבע באחת מהדרכים הבאות: שמאות מוסכמת בין שמאי הצדדים... שמאות מכרעת אצל השמאי עדי צביקל... שכ"ט השמאי בחלקים שווים. התשלום ומסירת החזקה של הנכס הנדון תוך 60 יום מההסכמה או הפסיקה. עקרונות אלה יגובשו בהקדם בהסכם בין הצדדים".

3.         בע"א 8570/09 חגולי נ' עירית ראשון לציון תקדין- עליון 2011(1) 3342, פסק כב' השופט פוגלמן : 

"במישור החוזי, השאלה האם טיוטת ההסכם עולה כדי חוזה מחייב או שמא מדובר אך בשלב במו"מ שלא הבשיל לכדי חוזה בר תוקף... נגזר מן האופן בו תפסו הצדדים את המסמך ברגע יצירתו, אם התכוונו לשכלל חוזה מחייב או לאו - קרי, אם התקיימו במועד מסירת הטיוטה גמירת הדעת והמסוימות הנדרשים לכריתת חוזה... לעיתים גם התנהגות הצדדים לאחר גיבוש המסמך יכולה ללמד האם "בזמן אמת" כוונתם היתה להתקשר בהסכם מחייב".  

4.         מחומר הראיות שהונח בפני בית המשפט עולה בבירור שלא נשתכלל חוזה מחייב בין התובעת לבין הנתבעת 2. הטעמים לכך הם כדלקמן :

ראשית , הצדדים נתנו למסמך נשוא הדיון כותרת : " עקרונות לפינוי " , ובסעיף 6 למסמך ציינו במפורש:" עקרונות אלה יגובשו בהקדם בהסכם בין הצדדים" . הסכם לא נחתם לאחר חתימת העקרונות לפינוי. עו"ד הרטבי העיד  בעמ' 86 שורות 22 -24 : " אני לא הייתי חותם על הסכם ... אם אין לי סכום בפנים ולא ברור לי, מפני שרציתי לבנות את ההסכם כהפקעה... זה הייתה טיוטה שעשינו כדי לדעת שהגענו לנקודה מסוימת ". עוד העיד עו"ד הרטבי בעמ' 93  שורות 5-6 : " ... מכתב העקרונות נועד שאני ויוסי ברק או יותר נכון יוסי ברק ואני עם הגברת פריאל נפסיק לריב . זה הכול ", ובעמ' 76 שורה 16 : " היו צריכים עוד הסכם לעשות ". 

            שנית, מסמך העקרונות הינו מ- 19.4.04. כ- 8 חודשים לאחר מכן, במכתב

מ- 27.12.04 שכתב הממונה על נכסי המקרקעין בנתיבי איילון למר כהני יצחק, הבעלים והמנהל של החברה [ראו נספח י"ח 2 לתצהיר מר יוסי ברק], נאמר: "במהלך שנת 2004 שמאי המקרקעין מר יוסי ברק המטפל בעניין זה מטעמנו ניהל מו"מ עם מי שייצג אותך אז עו"ד זאב הרטבי ושמאית המקרקעין הגב' מירב פריאל. במסגרת מו"מ זה הועלו הצעות שונות לפתרון המחלוקת לרבות פניה לשמאי מוסכם . אנו מוכנים ברצון לסיים את המו"מ מהנקודה בו הפסיק... לשם כך אנו מציעים כי אתה או מי מטעמך יפנה למר יוסי ברק אשר קיבל מאיתנו אישור לסיים את המו"מ".

מן האמור עולה כי כ- 8 חודשים לאחר חתימת מסמך העקרונות חב' נתיבי איילון לא ראתה במסמך חוזה מחייב אלא הצעה לפתרון המחלוקת, והודיעה שהיא מוכנה להמשיך במו"מ.

שלישית , במסמך העקרונות יש גם הסכמה לעניין מכירת מקרקעין שבבעלות החברה, ולא רק עקרונות לתשלום פיצויי הפקעה. אין במסמך העקרונות פירוט האם המכירה תבוצע בדרך של הפקעה או בדרך של מכירה לקונה מרצון, לא נקבעו קריטריונים שינחו את השמאי בקביעת סכום התשלום, ואין פירוט בעניין הסדרי תשלומי המסים.

במסמך העקרונות נאמר שנתיבי איילון תרכוש את T5 , T6 , T7 . עו"ד הרטבי העיד שכוונתו הייתה להפקעה נוספת על ידי נתיבי איילון כדי שישולם מס שבח מופחת בשיעור כ- 50% מהמס, והסכום נטו שיוותר לחברה מסכום המכר יהיה גבוה יותר [ ראו עמ' 79 שורות 16-18 ] . במועד חתימת מסמך העקרונות לא היה ברור אם נתיבי איילון יפקיעו שטחים נוספים אלה . עו"ד הרטבי העיד בעמ' 78 שורות 16-18 : "חזר אלי יוסי ברק ואמר לי שנתיבי איילון אמרו לו מה אתה דוחף לנו שטח שהוא לא מעניין אותנו, שהוא גם לא בתקציב להפקעה". סוגיה מרכזית זו לא הוסדרה במסמך העקרונות והושארה לסיכום בשלב עריכת ההסכם, שלא נכרת. 

רביעית , הליכי מכר מקרקעין מחייבים אישור של מורשי החברה בנעלי המוכר ושל נתיבי איילון בע"מ בנעלי הקונה. אישורים אלה לא ניתנו על מנת שההסכם ישתכלל להסכם מחייב. המו"מ נוהל בעיקרו בהיבט השמאי על ידי שמאי מקרקעין העובד עם חברת נתיבי איילון [ראו סעיף 1 לתצהיר מר יוסי ברק] ושמאית ופרקליט מטעם החברה.

בסעיף 6 למסמך העקרונות נאמר במפורש: "עקרונות אלה יגובשו בהקדם בהסכם בין הצדדים".  השמאי ברק מטעם נתיבי איילון הודה בחקירתו בעמ' 59 שורות 29-31: "ש. אתה יודע שחברה לא יכולה למכור בלי פרוטוקול של החברה. ת... זה יגובש... כתוב שזה יגובש להסכם. בשביל זה יש משפטנים שיבדקו ויעשו ויגבשו את זה". עוד הודה השמאי ברק מטעם נתיבי איילון  בעמ' 39 שורות 9-15: "ש. האם מותר לך לרכוש עבור נתיבי איילון מקרקעין... ת. לא. יש עורכי דין שרוכשים. אני יכול להמליץ מה לרכוש... ש. האם לך מותר לחתום בשם נתיבי איילון על רכישת מקרקעין? ת. לא".      

עו"ד הרטבי העיד בחקירתו בעמ' 92 שורות 23-25 : " כשהיינו מכינים

[ הסכם - י.ג .] לפי נייר העקרונות היה חותם אדון כהני עם חותמת נכסי כהנים ... היו חותמים נתיבי איילון עם אישור של עו"ד מי רשאי לחתום על ההסכם ".

לא הוצג  בפני בית המשפט אישור שחברת נתיבי איילון הסמיכה את השמאי מטעמה מר ברק לחתום על הסכם מחייב לרכישת מקרקעין. השמאי ברק מטעם נתיבי איילון שב והדגיש בחקירתו בעמ' 37 שורות 5-7: "אין פה בהסכם הזה שום מילה על כסף. מדובר פה על מנגנון. למנגנון שמאי אני מוסמך בכל עת לעשות". הצדדים לא התכוונו במועד החתימה על מסמך העקרונות לחתום על חוזה מחייב בעניין רכישת מקרקעין.

חמישית , ההצעה שהועלתה במסמך העקרונות הייתה הצעה כוללת לסיום הסכסוך [ראו עדות השמאי יוסי ברק בעמ' 42 שורה 1]. בפועל הצדדים זנחו את מסמך העקרונות שנחתם ב- 19.4.04 לאחר שהמשך המו"מ לא התקדם. נתיבי איילון נמנעו מלדרוש את ביצוע מסמך העקרונות, והדבר הועלה רק לאחר שהחברה הגישה את תביעתה. השמאי ברק מטעם נתיבי איילון העיד בחקירתו בעמ' 49 שורה 16:"ההסכם [מסמך העקרונות- י.ג.] ...לא היה לו המשך משנת  2004". עוד העיד  בחקירתו בעמ' 60-61: "ש. מ- 2004 שנחתם ההסכם אתה לא יכול לומר לנו שהיו מגעים בינך לבין הרטבי, מר כהני או מישהו בנוגע לעקרונות האלה? ת... דיברתי אז עם מר כהני... ניסיתי להגיע איתו להסדר... הצעתי לו אפילו ששופט... יקח את העקרונות... הצעתי לו כל מיני הצעות על בסיס העקרונות האלה. הוא דחה אותן משיקוליו שלו".