פסק-דין חלקי בתיק ת"א 1271/03

1.         עניינה של תובענה זו בקביעת זכותו של התובע לפיצוי בגין הפקעת מקרקעין                 לצרכי ציבור.

התובע ומשפחתו מתגוררים מאז שנת 1966 בבית המגורים המצוי ברחוב 91א (הידוע גם                 כרחוב 3744) מס' 7 ביפו, והמתפרש על חלק מחלקה 48 ועל חלקה 56 בגוש 7027 (להלן: " הנכס").

ביום 9.11.1995 פרסמה הנתבעת 1 - הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב -                             הודעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי צבור), 1943, לפיה מופקעים (בין היתר)                    לטובת הנתבעת 2 - עיריית תל-אביב - " 100 מ"ר בקירוב" מחלקה 48 בגוש 7027.

כאמור בחוות דעת השמאי ברמן מטעם התובע, 61 מ"ר מתוך השטח המופקע מצויים בשטח           חצר הנכס בו מתגוררים התובע ומשפחתו.

2.         עד היום טרם שולם לתובע סכום כלשהו בגין ההפקעה, שכן התובע סרב למסור                 את החזקה בשטח המופקע מתוך חצר הנכס. בהתאם להסכמה דיונית אליה הגיעו הצדדים - ואשר ניתן לה תוקף של החלטה על ידי כב' השופט עדי אזר ז"ל, ביום 28.4.2004 - " הזכות לקבל את פיצויי ההפקעה תקום רק עם מסירת החזקה בשטח המופקע, על פי המועד הקבוע בחוק".

בהתאם לאותה הסכמה דיונית הוחלט על ידי כב' השופט עדי אזר ז"ל כי תחילה תידון שאלת "זכויות התובע בנכס וגודל השטח המופקע המוחזק על ידו". באם יימצא כי לתובע זכויות  בשטח המופקע תידון בשלב השני שאלת סכום הפיצוי לו הוא זכאי.

טענות הצדדים

3.         התובע טוען כי הינו בעל זכויות של " דייר מוגן" בנכס, כמשמעות מונח זה                             ב חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: " חוק הגנת הדייר").

לטענתו, זכויותיו בנכס משתרעות הן על האגף הראשי שלו, הבנוי על חלקה 48;                                  הן על האגף המשני שלו, הבנוי על חלקה 56; והן על חצר המקיפה את מבנה המגורים                   על שני אגפיו - ובכלל זה בשטח המופקע מתוכה.

4.         לטענת הנתבעות, זכויותיו של התובע בנכס מתייחסות רק לאגף הראשי,                              הבנוי על חלקה 48 - ואין לו כל זכות ביחס לבנוי על חלקה 56 או בחצר המקיפה את מבנה המגורים כולו.

דיון

5.         בהתאם ל סעיף 2 לחוק הגנת הדייר:

" חוק זה חל על שכירות של בנין או של חלק מבנין ושל חצר או גינה המשמשות                  את מטרת השכירות".

משמעות הדברים היא כי חצר או גינה, המשמשות את מטרת השכירות, ייחשבו כחלק                        מן השכירות המוגנת - אם נזכרו בחוזי הרכישה ו/או השכירות ואף אם לא נזכרו במפורש               באותם חוזים - בבחינת " טפל ההולך אחר העיקר". 

יתרה מכך, לפי ההלכה הפסוקה מקדמת דנא - טרם חוקק חוק הגנת הדייר בנוסחו המשולב -   נקבע כך:

" לעניין שכירות, כולל "בית" כל מה שדרוש לשימוש נוח בו ושבאופן רגיל                        הולך יחד עמו, לרבות מבני עזר, חצר, גינה, גן פרי וכיוצא בזה הצמודים לו ...

משהשכיר בעל-הבית את הבית כולו לדיירים, הוא השכיר להם כל מה שמשמש               את הבית ונלווה אליו, גם אם הדבר לא פורש בחוזה השכירות, והדיירים זכאים במשותף לעשות שימוש רגיל ונאות בכל מה שכלול בחוזה השכירות למטרה שלה נועד. לבעל-הבית עצמו לא נותר מאומה מן החזקה ומזכות השימוש בהם. כדי לשמור לעצמו זכות כזאת עליו להתנות על כך במפורש בחוזה השכירות או להראות כי מתוך                 הוראות החוזה בכללותו ומתוך כל הנסיבות האחרות מתגלה כוונת הצדדים להשאיר                בידי המשכיר זכות מסוימת מהזכויות הנ"ל בנכס או במה שהולך איתו. בלעדי זאת           לא נותר מאומה מזכויות אלו בידי בעל-הבית".

            (ע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ, פ"ד יח(1) 384, 390)

דהיינו: נקודת המוצא היא כי מושכר כלל מבנה המגורים והנלווה אליו - לרבות חצר הנכס.

וכך אף נקבע מפורשות, בהתאם להלכה לעיל, ב-ע"א 1613/97 מדד נ' מינהל מקרקעי ישראל, פדאור (לא פורסם) 99 (4) 344:

" אין להניח שמדובר בחלקה התואמת מבחינת שטח את המבנה בלבד, בלא חצר כלשהי מסביבו. לאור זאת, נראה שיש לראות בחצר חלק מן המושכר, חרף העובדה                  שאין בהסכם התייחסות מפורשת לחצר."